SITUACIÓN LEGAL Y TÉCNICA DEL INMUEBLE COMO RESULTADO DE LA ASIGNACIÓN DE

USOS DE SUELO QUE INCIDIRÁ EN LA VALORACIÓN DE LOS INMUEBLES URBANOS.

INDICE

a. TEMA 1.- INMUEBLES AFECTADOS POR ÁREAS DE USO PÚBLICO Y SUS

RESTRICCIONES ADMINISTRATIVAS.
b. TEMA 2.- PREDIOS O LOTES REMANENTES RESULTANTES DE
EXPROPIACIÓN PARA LA REGULARIZACIÓN DE VÍAS PÚBLICAS.
c. TEMA 3.- REGULARIZACIÓN DE PREDIOS O LOTES.
d. TEMA 4.- URBANIZACIONES Y CONDOMINIOS.
e. TEMA 5.- DIVISIÓN DE PREDIOS O LOTES.
f. TEMA 6.- ANEXIÓN DE PREDIOS O LOTES.

MATERIAL DE APOYO
a. GRAFICO N° 1 Sectorial Nº 7 Unidad Vecinal Tupuraya ESC 1-
1000 Oct. 195° 8
b. GRAFICO N° 2 Sectorial Nº 22 Unidad Vecinal Sarco Sud ESC 1-
1000 Sep. 1957
c. GRAFICO N° 3 Urb. La Rinconada ESC 1-1000 Oct. 1974
d. GRAFICO N° 4 Reg. Lote con afectación de calle
e. GRAFICO N° 5 Reg. Lote con sup. excedente
f. GRAFICO N° 6 Regularización Lote-sup. Excedente
g. GRAFICO N° 7 Subdivisión de lote
h. GRAFICO N° 8 Subdivisión y anexión de lote
i. GRAFICO N° 9 Urb. Santa Cruz
j. GRAFICO N° 10 Urb. propuesta 1
k. GRAFICO N° 11 Urb. propuesta 2
l. GRAFICO N° 12 Urb. Final
m. GRAFICO N° 13 Uso De Suelo
n. GRAFICO N° 14 Plano de Cochabamba
o. GRAFICO N° 15 Complementación Normativa
SITUACIÓN LEGAL Y TÉCNICA DEL INMUEBLE COMO RESULTADO DE LA ASIGNACIÓN DE
USOS DE SUELO QUE INCIDIRÁ EN LA VALORACIÓN DE LOS INMUEBLES URBANOS.

Inmuebles afectados por áreas para USO DE SUELO PÚBLICOS y sus limitaciones al
derecho de propiedad por las restricciones administrativas, como son las siguientes
áreas:

- Áreas verdes.
- Áreas de equipamiento.
- Áreas planificadas para apertura de vías.

Inmuebles afectado por las fajas de seguridad como ser:

- Canales de riego.
- Ríos.
- Torrenteras.

Inmuebles incorporados en las ÁREAS DE USO PRODUCTIVO público y privado

como son:

- Áreas de generación urbana y dinamización productiva.

- Áreas de fomento a la producción local.
- Área Industrial.

Inmuebles incorporados en las ÁREAS DE USO HABITACIONAL y dinamización

económica como son:

- Área residencial predominante.

- Área de expansión territorial.
- Área de dinamización territorial.
 TEMA 1.- INMUEBLES AFECTADOS POR ÁREAS DE USO PÚBLICO Y

SUS RESTRICCIONES ADMINISTRATIVAS.

Como resultado del mandato de la Constitución Política del Estado los gobiernos municipales
autónomos proceden a elaborar los Planes de Ordenamiento Territorial y de uso de suelos,
por consiguiente los inmuebles de acuerdo a su ubicación puede estar dentro de una de las
Áreas definidas en este instrumento de planificación, es decir en: el Área Residencial, Áreas
de Dinamización (Comercial), Áreas Verdes y de Recreación, Áreas de Equipamiento, Área
Industrial, Áreas Agrícolas y Agropecuarias, Áreas de Preservación, etc. (Ejemplo de
aplicación ver presentación documento de apoyo Cambio de Uso de Suelo Grafico N° 13 y
Plano de Cochabamba Gráfico N° 14)
I.- Los Gobiernos Municipales tienen la facultad de establecer limitaciones al derecho de
propiedad, en atención a las normas del uso del suelo, la planificación del territorio y el
interés público. Por consiguiente a partir de determinar las limitaciones, tiene la
competencia de expropiar los inmuebles en su jurisdicción por razones de utilidad y
necesidad pública municipal, para lo cual deberá seguirse el siguiente procedimiento:

- El Ejecutivo Municipal, deberá declarar al inmueble de utilidad pública.

- El Concejo Municipal, mediante Ley Municipal autorizará la expropiación del bien

privado declarado de necesidad y utilidad pública municipal, con el previo pago de
indemnización justa, avalúo o justiprecio de acuerdo a informe pericial o acuerdo
entre partes.

- El Ejecutivo Municipal, ejecutará la expropiación del bien privado, el pago del

justiprecio deberá incluirse en el presupuesto anual.

II.- Los inmuebles ubicados en las áreas de uso público que son requeridos por los
gobiernos municipales para el desarrollo de la sociedad como son las áreas verdes, áreas
de equipamiento y vialidad, al estar garantizado la propiedad privada individual o
colectiva de toda persona y ser un derecho fundamental el derecho a un hábitat y
vivienda adecuada que dignifiquen la vida familiar y comunitaria, estos inmuebles al tener la
limitación para el uso habitacional deben ser declarados de utilidad y necesidad.

III.- Los propietarios de los inmuebles afectados por estas restricciones y en conocimiento
de esta situación, solicitarán al Gobierno Municipal la notificación legal sobre la limitación
al derecho de propiedad, la declaratoria de necesidad y utilidad pública
consiguientemente la expropiación, pudiendo presentar un avalúo pericial particular.

IV.- Como ejemplo se encontrarán entre los documentos de apoyo los Gráficos N. 7
SECTORIAL UNIDAD VECINAL TUPURAYA y Gráfico N. 22 SECTORIAL UNIDAD VECINAL
SARCO SUD, los planos sectoriales son los instrumentos de la planificación para la
administración del territorio urbano en cumplimiento al PLAN DE USO DE SUELO. En las
que puede apreciar que de acuerdo a estos instrumentos por la conformación de la estructura
vial, la definición de las áreas verdes y equipamientos, existen propiedades que son afectados
por estas definiciones.

TEMA 2.- PREDIOS O LOTES REMANENTES RESULTANTES

DE EXPROPIACIÓN PARA LA REGULARIZACIÓN DE VÍAS PÚBLICAS

I.- Se considera remanente inhábil para edificaciones independientes, cuando a

consecuencia de la expropiación de una propiedad para su incorporación a vías o espacios
de carácter público, al resto del inmueble o saldo cuya superficie o forma, imposibiliten la
construcción de un edificio en las condiciones de comodidad y estética requerido por las
normas para la edificación. Por consiguiente también motivo de la
deben ser expropiación.

II.- En caso de remanentes de terreno de un inmueble que por efectos de expropiación,

ensanche, aperturas de vías y otros, se considerarán edificables siempre y cuando la
superficie remanente cumpla con los requisitos técnicos de frente y fondo mínimo
edificable de 5 metros y una superficie útil edificable de 50 m2 en planta baja.Por
consiguiente estas superficies restantes pueden quedar a propiedad del propietario y no
ser motivo de expropiación.
 TEMA 3.- REGULARIZACIÓN DE PREDIOS O LOTES.
Se entiende por regularización al proceso de legalización de un predio (inmueble) consolidado
con título de propiedad registrado en Derechos Reales, que no haya sufrido un proceso de
urbanización, o también los predios que contando con planos aprobados de
lote hayan sufrido modificación respecto a la superficie los títulos
consignada en propiedad. de

Los gobiernos municipales determinan de acuerdo a sus políticas e instrumentos de

planificación la superficie máxima delos terrenos reconocidos según los títulos de propiedad
del inmueble, para ser aprobados y regularizados para su aprobación que proceden por
primera vez. En el caso del Gobierno Municipal de Cochabamba se ha determinado que el
predio a regularizar por primera vez, debe tener hasta 1.300 m2 de superficie.

I.- El plano a ser presentado para su aprobación que será elaborado por un profesional
arquitecto debe contar con la siguiente información:

- Debe identificar y graficar claramente, el límite de la propiedad y la rasante

municipal.

- Debe indicar las colindancias en los cuatro puntos cardinales, la identificación del
Norte.
- El nombre o nombres de los propietarios y apellidos.

- Croquis y datos de ubicación.

- La relación de superficies.

II.- Como resultado de la aprobación del plano, el predio puede mantener o modificar la
superficie según el título de propiedad, pudiendo ser esta:

- Una superficie menor como resultado de la afectación por apertura de vía.

- Una superficie mayor como resultado de incorporación de superficies privadas

o públicas.

- Por error en la determinación de la superficie en la escritura de venta, y otros

factores.
III.- La Ley N° 247 de Regularización del Derecho Propietario aprobado en fecha 5 de junio
de 2012, que tiene por objeto la regularización del derecho propietario de personas naturales
que se encuentren en posesión continua, pública, pacífica y de buena fe, de un bien
inmueble destinado a vivienda, ubicada dentro del radio urbano o área urbana; en el inciso j)
del Artículo 6 °, determina que los Gobiernos Autónomos Municipales deben fijar los
márgenes de tolerancia de errores en las planimetrías, en coordinación con las Oficinas de
Derechos Reales.

El Gobierno Autónomo Municipal de Cochabamba ha emitido el Decreto Municipal N°

015/2014 que aprueba el PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO A SEGUIR PARA LA
REGULARIZACIÓN DEL DERECHO PROPIETARIO SOBRE BIENES INMUEBLES URBANOS EN EL
MARCO DE dicho instrumento en su Artículo 16° indica que siendo
LA LEY N° predios que poseen mayor o menor superficie, que la
247,
frecuente
la
existencia
de
consignada en sus documentos de propiedad del bien inmueble, a fin de facilitar su
registro en la oficina de Derechos Reales de la superficie resultante real, se consignan los
siguientes porcentajes admisibles de flexibilidad de variación:

a. Lotes hasta 500 m2 de superficie: 10% de variación.

b. Lotes desde 501 m2 hasta 1.000 m2 de superficie: 5% de variación.
c. Lotes mayores a 1.000 m2 de superficie: 3% de variación.

IV.- EJEMPLO DE APLICACIÓN EN TRÁMITES DE REGULARIZACIÓN DE LOTE CON

SUPERFICIE EXCEDENTE:

En el GRAFICO N° 5, de los documentos de apoyo se tiene como ejemplo el plano de

regularización de lote, motivo de aplicación de la normativa para la aprobación de lotes
con según los títulos de propiedad, que a continuación se
superficies
excedentes
desarrolla:

Datos que
se debe
conocer:
Superficie del terreno según título de propiedad: 992,70 m2

Ubicación: Distrito: 6 Subdistrito: 16 Zona: Alalay Norte Manzana: 266

Lote N° 32

Calle 1° de Mayo

Relación de Superficies:

Superficie según escritura: 992,70 m2

Superficie según mensura: 1.040,00 m2

Superficie excedente: 47,30 m2
Superficie útil: 1.040,00 m2

Análisis normativo:
Porcentaje admisible de flexibilidad de variación: Lotes desde 501 m2 hasta 1.000 m2 de
superficie: 5% de variación.

992,70 m2 x 0.05 = 49,63 m2

Resultado:
Al ser menor la superficie excedente de 47,30 m2 al porcentaje admisible del 5%, procede su
aprobación y posterior registro en la oficina de Derechos Reales de la nueva superficie de
1.040,00 m2.

TEMA 4.- URBANIZACIONES Y CONDOMINIOS.

Se entiende por urbanización al proceso por el cual se disponen terrenos con el fin de
albergar funciones urbanas, dicho proceso se debe encuadrar en los lineamientos
establecidos en los instrumentos de planificación (Plan Regulador, Plan Director, Plan de
Uso de Suelo, Patrones y Parámetros de Uso de Suelo, Código de Urbanismo, etc.)
canalizándose mediante la ejecución previa de obras de infraestructura y previsión de áreas
para equipamientos urbanos.
I.- Todo proyecto con fines de urbanización, regularización y sub-división, deberá realizarse en
sus límites generales de conformidad a los planos urbanos de cada gobierno municipal.
Las zonas urbanizables en el concepto amplio pueden ser:

A. Zona de Preservación Histórica.

 B. Zona Polifuncional.
C. Zona de Habitación Colectiva.
D. Zona de Habitación Semicolectiva.
E. Zona de Habitación Individual Semicolectiva.
F. Zona de habitación Individual Aislada.
G. Zona Industrial.
H. Ejes de Crecimiento Vertical.

II.- En toda urbanización de terrenos se cederá gratuita y obligatoriamente para circulación,

áreas verdes, desarrollo de actividades deportivas y recreacionales y para equipamiento, las
superficies que señalen los gobiernos municipales, las que se determinarán en porcentajes y
se aplicará a la superficie del terreno original. Si el instrumento de planificación territorial
correspondiente contemplare áreas verdes de uso público o vías en el terreno respectivo, las
cesiones se materializarán preferentemente en ellas.

Para ejemplificar la aplicación normativa en una urbanización y realizar la práctica de

evaluación de los estudiantes, siendo necesario determinar ubicación de un terreno con ese,
se tomará como referencia las normas de administración urbana del Gobierno Municipal de
Cochabamba, como son el Plano General de la Ciudad de Cochabamba (Gráfico N° 14), el
Reglamento de Urbanizaciones y Subdivisiones de Propiedades Urbanas y el Reglamento
Complementario a la Normativa Urbana (Gráfico N° 15), resultado de los mismos se tiene
para la aplicación normativa respecto a las cesiones, superficies y frentes mínimos que debe
cumplir un inmueble en los procesos de urbanización y sub-División, el siguiente cuadro:

CUADRO DE CESIONES, SUPERFICIES Y FRENTES LOTES

Cesión Cesión Superficie Frente

Distrito Sub ZONA
Urbaniz. Regulariz. mínima mínimo
Distrito

24 Queru Queru Alto 37 % 19 % 195.00 m2

8.00 mts.
25 Aranjuéz Alto 41 % 23 % 250.00 m2 en
1 15.00 mts.
26 Mesadilla 41 % 23 % esquina
 22 Condebamba 41 % 23 %
195.00 m2
23 Temporal Pampa 37 % 19 % 8.00 mts.
250.00 m2 en
24 Queru Queru Alto 37 % 19 % 15.00 mts.
esquina
1 Mayorazgo 37 % 19 %
230.00 m2
2 10.00 mts.
3 Cala Cala 37 % 19 % 250.00 m2 en
15.00 mts.
esquina

21 Sarcobamba 41 % 23 % 195.00 m2
8.00 mts.
6 Hipódromo 41 % 23 % 250.00 m2 en
15.00 mts.
27 Villa Busch Norte 39 % 21 % esquina

230.00 m2
3 10.00 mts.
2 Sarco 37 % 19 % 250.00 m2 en
15.00 mts.
esquina

10 Chimba 41 % 23 % 195.00 m2
8.00 mts.
27 Villa Busch Sud 39 % 21 % 250.00 m2 en
15.00 mts.
28 Coña Coña 39 % 21 % esquina

230.00 m2
4 10.00 mts.
6 Hipódromo 41 % 23 % 250.00 m2 en
15.00 mts.
esquina

14 La Maica 44 % 26 %
180.00 m2
15 Jaihuayco 44 % 26 % 8.00 mts.
250.00 m2 en
16 Alalay Norte 44 % 26 % 15.00 mts.
5 esquina
17 Lacma 44 % 26 %

180.00 m2 8.00 mts.

6 16 Alalay Norte 44 % 26 %
250.00 m2 en 15.00 mts.
 esquina

180.00 m2
16 Alalay Norte 44 % 26 % 8.00 mts.
250.00 m2 en
7 19 Alalay Sud 44 % 26 % 15.00 mts.
esquina

180.00 m2
18 Ticti 44 % 26 % 8.00 mts.
250.00 m2 en
8 20 Valle Hermoso 39 % 21 % 15.00 mts.
esquina

La Maica (sud)
29 44%
180.00 m2
Azirumarca
30 44% 8.00 mts.
250.00 m2 en
Pucara Grande
31 44% 15.00 mts.
9 esquina
Valle Hermoso
32 44%
(sud)

7 Nor Oeste
330.00 m2
8 Nor Este 12.00 mts.
360.00 m2 en
11 Sud Oeste 15.00 mts.
10 esquina
12 Sud Este

230.00 m2
9 Muyurina 10.00 mts.
250.00 m2 en
11 13 Las Cuadras 15.00 mts.
esquina

2 Sarco 37 % 19 %
Cala Cala 230.00 m2
3 37 % 19 %
QueruQueru 10.00 mts.
4 37 % 19 % 250.00 m2 en
Tupuraya 15.00 mts.
12 5 41 % 23 % esquina
Hipódromo
6 41 % 23 %

14 19 Alalay Sud 44 % 26 % 180.00 m2 8.00 mts.

 20 Valle Hermoso 39 % 21 % 250.00 m2 en 15.00 mts.

esquina

120.00 m2 6.00 mts.

Lotes ubicados en los Cerros
150.00 m2 en 10.00 mts.

esquina

Lotes ubicados en los Ejes de Crecimiento Vertical 330.00 m2 13.00 mts.

360.00 m2 en 15.00 mts.

esquina

CUADRO DE CESIONES POR URBANIZACIÓN

CESIÓN AREAS
CESION TOTAL % CESIÓN VÍAS %
CESIÓN VERDES %
POR
MÁXIMO EQUIPAMIENTOS %
URBANIZACIÓN MÍNIMO

32 18 1.7 12.3

37 18 1.7 17.3

39 18 1.9 19.1

41 18 2.1 20.9

44 18 2.4 23.6

III.- EJEMPLO DE APLICACIÓN DE LOS PORCENTAJES DE CESIÓN POR URBANIZACIÓN:

En el GRAFICO N° 3, se tiene el proyecto de Urbanizació Machito propuesta que será motivo de
análisis respecto al cumplimiento de la propuesta a las directrices y estructura viaria definida en
el plano sectorial, el cumplimiento de las cesiones por urbanización y la conformación de los
lotes respecto a las superficies y frentes mínimos según normativa.
Datos que se debe conocer:

Superficie del terreno según título de propiedad: 35.169,00 m2

Ubicación:

Distrito: 3 Subdistrito:

21 Zona: Sarcobamba

Manzana: 509 - 510

Avenida Segunda y Avenida Juan Pablo II

Cesiones por Urbanización: 41% en vías, equipamiento y área verde

Ejercicio:

35.169,00 m2 x 41% = 14.419,29 m2

35.169,00 m2 14.419,29 m2 = 20.749,71 m2

Resultado:

El inmueble que tiene una superficie de terreno según escrituras de 35.169,00 m2,
debe efectuar una cesión de 14.419,29 m2 de terreno para vías, área verde y
equipamiento de uso público, específicamente:
- Cesión para Vías: 6.330,42 m2 equivalente al 18.0%
- Cesión para Áreas verdes: 8.299,88 m2, equivalente al 20.9%
- Cesión para Equipamientos: 738,55 m2, equivalente al 2.1%

El inmueble que tenía originalmente según escrituras una superficie de terreno de

35.169,00 m2, se podrá dar el uso residencial (lotes) la superficie de 20.749,71 m2.

El lote mínimo para lotes ubicados en la parte intermedia de la manzana, debe ser de
195 m2 y un frente mínimo de 8.0 mts.

El lote mínimo para lotes ubicados en esquina de la manzana, debe ser de 250 m2 y
uno de sus frentes será como mínimo de 15.00 mts.
TEMA 5.- DIVISIÓN DE PREDIOS O LOTES.
Constituye una operación urbana que posibilita el fraccionamiento físico de un predio en
unidades de menor superficie, como consecuencia de que el predio original fue
sometido con anterioridad a un proceso de regularización o urbanización aprobado.

I.- Para que un terreno sea dividido será requisito tener el frente y superficies mínimas
establecidas en los instrumentos de planificación (Plan Regulador, Plan Director, Plan
de Uso de Suelo, Patrones y Parámetros de Uso de Suelo, Código de Urbanismo, etc.)
de acuerdo a la ubicación del predio y las diferentes zonas del Área Urbana.

II.- Para ejemplificar la aplicación normativa en una división de un predio y realizar la

práctica de evaluación de los estudiantes, siendo necesario determinar ubicación de un
terreno, se tomará como referencia las normas de administración urbana del Gobierno
Municipal de Cochabamba, como es el Plano General de la Ciudad de Cochabamba, el
Reglamento de Urbanizaciones y Subdivisiones de Propiedades Urbanas y el
Reglamento Complementario a la Normativa Urbana, cuadro de cesiones, superficies y
frentes de lotes mínimos, expuesto en el Tema 3.
III.- EJEMPLO DE APLICACIÓN DE DIVISIÓN DE LOTE:
En el GRAFICO N° 7, se tiene el proyecto de Sub-división de Lote, propuesta que será
motivo de ejercicio respecto al cumplimiento de las superficies y frentes mínimos según
normativa.
Datos que se debe conocer:

Superficie del lote ubicado en la parte intermedia de la manzana, según plano aprobado y
título de propiedad: 6.536,43 m2.
Longitud frente hacia la avenida: 95.40 mts. Longitud frente hacia la calle: 82.00mts.

Ubicación: Distrito: 12 Subdistrito: 03 Zona: Cala Cala Manzana: 002

Avenida: Circunvalación Calle:

Acre

Según reglamento superficie mínima para lotes ubicados en la parte intermedia de la

manzana: 230 m2 y un frente mínimo de 10.0 mts.

Ejercicio:
Al proceder a la subdivisión se genera dos lotes intermedios.

Lote A con frente de 34,77 mts. hacia la avenida y 21.16 mts. hacia la calle.

Lote B con frente de 60,63 mts. hacia la avenida y 60.84 mts. hacia la calle.

Resultado:

El lote A como resultado de la división, llega a tener una superficie de 2.035,43 m2.

El lote B como resultado de la división, llega a tener unasuperficie de 4.500,00 m2.

TEMA 6.- ANEXIÓN DE PREDIOS O LOTES.

Constituye una operación urbana que posibilita la fusión o anexiones de predios de dos o
más predios en unidad de mayor superficie, como consecuencia de que los predios
originales fueron sometidos con anterioridad a un proceso de regularización o
urbanización aprobados.

I.- El resultado de la anexión de lotes tiene el fin de obtener superficies mayores que
permitan proyectos arquitectónicos como son la conformación de conjuntos
habitacionales de viviendas en condominio, así como edificaciones de significativo
valor funcional, volumétrico, ambiental y estético, que pueden constituirse en aportes
importantes para el desarrollo urbano, de acuerdo a la ubicación en las diferentes zonas
del Área Urbana.
II.- EJEMPLO DE APLICACIÓN DE ANEXIÓN DE LOTES:

Datos que se debe conocer:

1. Superficie del lote ubicado en esquina de la manzana, según plano aprobado y

título de propiedad: 1.000,00 m2.

Longitud frente 1: 50.0 mts.

 Longitud de frente 2: 20.0 mts.
2. Superficie del lote ubicado en la parte intermedia de la manzana, según plano
aprobado y título de propiedad: 1.000,00 m2.
Longitud frente: 20.0 mts.

Longitud del fondo: 50.0 mts.

3. Superficie del lote ubicado en la parte intermedia de la manzana, según plano

aprobado y título de propiedad: 1.000,00 m2.

Longitud frente: 20.0 mts.

Longitud del fondo: 50.0 mts.

Ubicación:

Distrito: 12

Subdistrito: 3 Zona:

Cala Cala

Manzana: 300
Calles: Innominadas

Ejercicio:
Lote 1.000 m2 + Lote : 1.000 m2 + Lote 1.000 m2 = 3.000 m2

Frente 2 Lot 20.00 mts. + Frente Lot 20.00 mts. + Frente Lote 20.00 mts. =
60.00 mts.

Resultado:

La anexión de los tres lotes y da como resultado un lote ubicado e n la

esquina de la manzana, llegando a tener una superficie total de 3.000 m2.

La longitud del frente 1 es de 50.00 mts.

La longitud del frente 2 es de 60.00 mts.