PROYECTO

DE
ACTIBILIDAD
ECONÓMICA Y
FINANCIERA
CONSTRUCCIÓN Y COMERCIALIZACIÓN DE 6
DEPARTAMENTOS MULTIFAMILIARESEN EL EDIFICIO
MULTIFAMILIAR “PANIAGUA” DE LA ZONA DE ALTO
CALACOTO

1
RESUMEN
El presente documento, corresponde al estudio de investigación denominado
PROYECTO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA PARA LA
CONSTRUCCIÓN Y COMERCIALIZACIÓN DE 11 VIVIENDAS
MULTIFAMILIARESEN EL EDIFICIO MULTIFAMILIAR “PANIAGUA”DE LA
ZONA DE ALTO CALACOTO, EN LA URBANIZACIÓN EL PEDREGAL, CALLE
4, EN LA CIUDAD DE LA PAZ – BOLIVIA, con el cual se pretende garantizar y
respaldar la decisión que deberán tomarlos inversionistas para la implementación
de un PROYECTO HABITACIONAL; el cual consta de ocho capítulos con
información histórica, estadística, proyecciones, metodología de investigación,
técnica, administrativa, jurídico legal, económica, evaluación económica y
financiera, con el objetivo principal de contribuir a la reducción del DÉFICIT
HABITACIONAL traducida en la demanda insatisfecha y acumulada de vivienda
propia existente en la ciudad de La Paz, durante la gestión 2017.

2
 INDICE GENERAL
CONTENIDO Pg.
RESUMEN.
INTRODUCCIÓN.---------------------------------------------------------------------------------
CAPITULO 1: FUNDAMENTACION DEL PROYECTO.
1.1. Idea y Alcance del proyecto. --------------------------------------------------------------
1.2. Antecedentes. --------------------------------------------------------------------------------
1.3. Planteamiento del Problema. -------------------------------------------------------------
1.3.1. Cuadro de Involucrados. ----------------------------------------------------------------
1.3.2. Árbol de Problemas. ----------------------------------------------------------------------
1.4. Justificación. -----------------------------------------------------------------------------------
1.4.1. Económica y Financiera. -----------------------------------------------------------------
1.4.2. Socio Económica. --------------------------------------------------------------------------
1.4.3. Técnica. ---------------------------------------------------------------------------------------
1.4.4. Jurídica legal. -------------------------------------------------------------------------------
1.4.5. Ambiental. ------------------------------------------------------------------------------------
1.5. Objetivos del Proyecto. --------------------------------------------------------------------
1.5.1. Objetivo General. -------------------------------------------------------------------------
1.5.2. Objetivos Específicos. -------------------------------------------------------------------
CAPITULO 2: MARCO METODOLÓGICO.
2.1. Diseño Metodológico. ----------------------------------------------------------------------
2.2. Desarrollo de la Metodología adoptada. ----------------------------------------------
2.2.1. Determinación del Tamaño de la Muestra. ----------------------------------------
CAPITULO 3: ESTUDIO DE MERCADO.
3.1. El Mercado inmobiliario de la ciudad de La Paz.-----------------------------------
3.2. Análisis del Mercado. ----------------------------------------------------------------------
3.2.1. Estudio de la Demanda. ----------------------------------------------------------------
3.2.1.1. Análisis de la Demanda de Vivienda Propia. ----------------------------------
3.2.1.2. La Demanda de Vivienda Propia en la ciudad de La Paz. ------------------
3
3.2.2. Estudio de la Oferta. ---------------------------------------------------------------------
3.2.2.1. La Información Secundaria. ---------------------------------------------------------
3.2.2.2. La Oferta de Vivienda Propia a Nivel Nacional. ---------------------------------
3.2.2.3. La Oferta de Vivienda Propia para la ciudad de La Paz. --------------------
3.3. Estudio de Comercialización. ------------------------------------------------------------
3.3.1. Canales de Comercialización ó Márketing. ----------------------------------------
3.3.2. Estrategia de Ventas. -------------------------------------------------------------------
3.3.2.1. Tipos y/o Modalidad de Venta. -----------------------------------------------------
3.3.2.2. Promoción y Publicidad. -------------------------------------------------------------
3.4. Factores limitantes de la Comercialización. ------------------------------------------
3.5. Identificación de la Demanda a satisfacer. -------------------------------------------
3.6. Determinación del tipo de demanda.--------------------------------------------------
CAPITULO 4: ESTUDIO TÉCNICO

4.1. Tamaño del proyecto. ----------------------------------------------------------------------

4.1.1. El Tamaño y la demanda insatisfecha de vivienda propia. --------------------
4.1.2. El Tamaño y la Tecnología de la construcción. -----------------------------------
4.1.3. El Tamaño y la disponibilidad de Materiales, Insumos y Mano de Obra. --
4.1.4. El Tamaño del Proyecto y su Financiamiento. ------------------------------------
4.1.5. El Tamaño del Proyecto y los costos de Construcción. ------------------------
4.2. Localización del Proyecto. ----------------------------------------------------------------
4.2.1. Macro y Micro Localización del Proyecto. ------------------------------------------
4.2.3. Factores condicionantes para la localización. ------------------------------------

4.3. Ingeniería del Proyecto. -------------------------------------------------------------------

4.3.1. Descripción del Proceso de Construcción. ----------------------------------------

4.3.2. Modalidad de construcción a adoptar. ----------------------------------------------

4.3.3. Administración de la Modalidad de construcción adoptada. ------------------
4.3.4. Cálculo del Costo Unitario de Construcción por Unidad Habitacional. ----
4.3.5. Ventajas y Desventajas de la modalidad de construcción adoptada. -------
4.3.5.1. Ventajas. --------------------------------------------------------------------------------
4.3.5.2. Desventajas: . ---------------------------------------------------------------------------
4
4.4. Maquinaria y Equipo de Construcción. ------------------------------------------------
4.5. Requerimiento de Mano de Obra. -------------------------------------------------
4.6. Edificaciones provisionales de ingeniería civil. --------------------------------------
4.7. Características Técnico constructivas de Ingeniería del Proyecto. ------------
4.8. Características del Diseño Arquitectónico. -------------------------------------------
4.8.1. Planta baja. --------------------------------------------------------------------------------
4.8.2. Planta alta. ---------------------------------------------------------------------------------
4.9. Características constructivas. -----------------------------------------------------------
4.9.1. Servicios. -----------------------------------------------------------------------------------
4.9.2. Patio de propiedad de la casa.--------------------------------------------------------
4.9.3. Fachada de la Vivienda. ----------------------------------------------------------------
4.9.4. Perspectiva General del Proyecto “Tipo”. ------------------------------------------
4.10.Costo del Terreno. ------------------------------------------------------------------------
4.11. Costos Administrativos y de Comercialización. -----------------------------------
4.11.1. Venta al contado. -----------------------------------------------------------------------
4.11.2. Venta con pagos parciales. ----------------------------------------------------------
4.11.3. Venta con Financiamiento Directo. -------------------------------------------------
4.12. Determinación del Precio de Venta. --------------------------------------------------
4.13. Conclusiones del Estudio Técnico.----------------------------------------------------
CAPITULO 5: ESTUDIO DE ORGANIZACIÓN ADMINISTRATIVAY RECURSOS
HUMANOS
5.1. Organización Administrativa. ------------------------------------------------------------
5.2. Recursos Humanos. -----------------------------------------------------------------------
5.3. Cronograma Administrativa. -------------------------------------------------------------
5.4. Diagrama Organizativa del Proyecto. -------------------------------------------------
CAPITULO 6: ESTUDIO DE COSTOS Y PRESUPUESTODE INGRESOS.

6.1. Determinación de los Costos de Construcción. ------------------------------------

6.1.1. Estructura de costos de Construcción. --------------------------------------------
6.1.2. Obras de Condominio.------------------------------------------------------------------
6.1.3. Costos de Inversión en Lotes de terreno. -----------------------------------------

5
6.1.4. Gastos de Administración. ------------------------------------------------------------
6.1.5. Costos Financieros. ---------------------------------------------------------------------
6.2. Presupuesto de Ingresos. ----------------------------------------------------------------
CAPITULO 7: EVALUACION ECONÓMICA Y FINANCIERA
7.1. Cálculo de Costos de Inversión. --------------------------------------------------------
7.2. Presupuesto de Ingresos. ----------------------------------------------------------------
7.3. Estructura Financiera. ---------------------------------------------------------------------
7.3.1. Inversión Fija. -----------------------------------------------------------------------------
7.3.2. Inversión Diferida. ------------------------------------------------------------------------
7.3.3. Capital de Trabajo. -----------------------------------------------------------------------
7.4. Auto Financiamiento para SEGUNDA FASE de Construcción. -----------------
7.5. Evaluación Económica. -------------------------------------------------------------------
7.5.1. Valor Actual Neto (VAN). ---------------------------------------------------------------
7.5.2. Tasa Interna De Retorno (TIR). -------------------------------------------------------
7.5.3. Relación Beneficio Costo (B/C). ------------------------------------------------------
CAPITULO 8: CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
11.1. Conclusiones. ------------------------------------------------------------------------------
11.2. Recomendaciones. -----------------------------------------------------------------------

BIBLIOGRAFÍA.
CUADROS.
CUADRO No.
CUADRO No.
CUADRO No. .
CUADRO Y GRAFICA No. .
CUADRO Y GRAFICA No. .
CUADRO Y GRAFICA No. .
CUADRO Y GRAFICA No. .
CUADRO Y GRAFICA No. .
CUADRO Y GRAFICA No. .

6
CUADRO Y GRAFICA No. .
CUADRO No. 11: .
CUADRO No.
CUADRO No.
CUADRO No.
CUADRO No.

CUADRO CUADRO NoCUADRO No. 26: EVALUACIÓN DEL PROYECTO.

CUADRO No.

ANEXOS:
ANEXO No. 01:

ANEXO No.

ANEXO No.

ANEXO No

ANEXO No.

ANEXO No.

ANEXO No.

ANEXO No.

ANEXO No.

ANEXO No.

ANEXO No. 11:

7
 INTRODUCCIÓN
En Bolivia, de acuerdo con los datos de información estadística referido al rubro
de la vivienda, poseer VIVIENDA PROPIA todavía es un artículo de lujo y no de
primera necesidad y fácilmente alcanzable, como lo es en algunos países.

Desde hace 20 años a la fecha, Bolivia no cuenta con un verdadero PLAN

HABITACIONAL capaz de resolver el problema del déficit de vivienda propia en
forma clara, coherente y sistemática.

Las ciudades de la red troncal; vale decir, los departamentos de La Paz,

Cochabamba y Santa Cruz, está claramente identificados por su densidad
poblacional, su actividad económica su estilo y calidad de vida, a lo que se añade
la actividad política y el desarrollo cultural, muestra en forma dramática la falta de
vivienda propia en sus diferentes estamentos sociales, dando como resultado a la
formación de la demanda insatisfecha de vivienda propia, misma que con el
tiempo fue creciendo, dando lugar a la formación de la demanda insatisfecha
acumulada de vivienda propia que hoy en día aqueja a nuestro país.

En el caso específico de la ciudad de La Paz, es notoria la disminución de espacio

físico para la edificación de viviendas en la zona central o comúnmente
denominada “casco viejo”, lo que obliga a que las nuevas edificaciones se
realicen en lugares alejados, en las áreas residenciales de la zona sur.

Por estas razones, el presente proyecto de Inversión habitacional pretende

demostrar que la construcción y posterior comercialización de unidades
habitacionales bajo la modalidad de “Vivienda Multifamiliar” en la ciudad de La
Paz es factible desde el punto de vista financiero y económico.

8
 CAPITULO 1

FUNDAMENTACION DEL PROYECTO

1.1. Idea y Alcance del proyecto

El presente trabajo de investigación, consiste en la elaboración de un “Estudio de

Factibilidad Económica y Financiera para la construcción y comercialización de
unidades habitacionales multifamiliares, ubicadas en la zona de Alto Calacoto, en
la Urbanización El Pedregal, en la calle 4, de La Paz-Bolivia.

La idea es poner a disposición de las familias que habitan en la ciudad de La Paz,

la posibilidad de contar con vivienda propia, accesible a los ingresos promedios
de la clase social media y media alta.

El proyecto de inversión, comprenderá la construcción de viviendas

multifamiliares, el análisis de la demanda, la oferta, el mercado y posterior
comercialización en la ciudad de La Paz.

1.2. Antecedentes

Según los datos estadísticos de Población y Viviendas, en el año 2001 la

población de Bolivia alcanzaba a 8.274.325 de habitantes y hasta el año 2012 la
misma alcanzó a 10.059.856 habitantes, produciéndose un crecimiento
poblacional durante once años del 1.80 %; situación que también provocó un
incremento de la demanda insatisfecha de vivienda propia a nivel nacional,
particularmente en la ciudad de La Paz, que se constituirá en el punto de nuestra
atención.

9
Con los datos anteriores, se proyectó la población de Bolivia hasta el año 2017, la
misma que resultó contemplar una población de 10.998.428 habitantes a nivel
nacional; del cual, el 67% (7.368.947) está conformada por la población urbana y
el restante 33% (3.629.481 habitantes) por la población rural.

La cantidad de personas que componen el hogar en Bolivia, alcanza a nivel

urbano un promedio 4.59% personas por hogar; en la ciudad de La Paz, este
parámetro alcanza a 4.00 miembros por hogar.

Con relación a la tenencia de vivienda propia, a partir del censo de

población y vivienda del año 2012 proyectado hasta el año 2017: del 100% de las
viviendas en Bolivia el 73.00% de las familias cuentan con vivienda propia y el
27.00% vive en condiciones de inquilinato, de los cuales el 13.00% pagan alquiler,
8.00% cuentan con un anticrético o régimen mixto (anticrético más un pago de
alquiler), 5.00% vive en vivienda cedida, y un 1% en otro tipo de convenio sin
especificar.

De acuerdo con la información estadística proyectada hasta el año 2017, en

Bolivia al menos 742.394 familias no cuentan con vivienda propia,

esto se conoce como déficit cuantitativo de Vivienda Propia

(10.998.428x0.27/4).

Consiguientemente, es posible afirmar que, el DÉFICIT CUANTITATIVO DE

VIVIENDA PROPIA acumulada en el departamento de La Paz que incluye a la
cuidad de El Alto alcanza al 14% del déficit habitacional a nivel nacional (742.394
Viviendas), esto implica que, el DÉFICIT CUANTITATIVO DE VIVIENDA PROPIA
en esta ciudad alcanza a 103.935 viviendas.

1.3. Planteamiento del Problema.

Previa a la identificación del Problema Central de la presente investigación, se ha

procedido al análisis y consideración de varios elementos metodológicos de

10
análisis disponibles para lograr nuestro cometido; de esta forma, se decidió
determinar el Problema de la presente investigación, mediante el empleo de la
Metodología del Marco Lógico, a este efecto se procedió a la elaboración de los
cuadros de INVOLUCRADOS y ÁRBOL DE PROBLEMAS.

11
1.3.1. Cuadro de Involucrados

12
1.3.2. Árbol de Problemas

FUENTE: Elaboración propia

13
Luego de la identificación de los elementos de análisis se formula el Problema
Central de nuestra investigación, cuya solución se espera resolver con la
implementación del Proyecto Habitacional, cuya formulación la plantearemos en
forma de interrogación, en los siguientes términos:

¿Cómo dar solución al problema del DÉFICIT HABITACIONAL existente en la

ciudad de La Paz – Bolivia?

¿Dando satisfacción o atendiendo a la demanda insatisfecha acumulada de

vivienda propia existente en la ciudad de La Paz, mediante la ejecución de
Proyectos de Inversión privada que permita la construcción y
comercialización de viviendas, durante la gestión de 2017?

1.4. Justificación

La implementación del proyecto habitacional permitirá, mejorar las condiciones de

habitabilidad otorgando calidad de vida y confort a la familia boliviana, por ende
contribuirá al crecimiento y desarrollo del país.

1.4.1. Económica y Financiera.

Constituye una alternativa real, conveniente y atractiva para los inversionistas, ya

que se dispone del terreno y los recursos económicos financieros suficientes, la
experiencia, los conocimientos técnicos y profesionalismo en el rubro de la
industria de la construcción.

Financieramente, se espera que el proyecto habitacional reporte una rentabilidad

superior al 20%, misma que para este fin corresponde al COSTO DE
OPORTUNIDAD DELCAPITAL.

14
1.4.2. Socio económico.

El proyecto aportará al crecimiento y desarrollo económico de la ciudad de La

Paz, a través del Gobierno Autónomo Municipal con los pagos del impuesto,
licencias y otras recaudaciones de ley; generando además, más de 500 empleos
durante uno y medio años y un EFECTO MULTIPLICADOR económico por que
dinamizará el mercado comercial nacional e internacional del rubro de la industria
de la construcción.

1.4.3. Técnica.

El Proyecto habitacional será emplazado en un lote de terreno categorizado “apto

para la construcción de casas”. Su ubicación en zona residencial de Alto Calacoto,
Urbanización El Pedregal, calle 4 en la ciudad de La Paz, es una zona residencial
inmejorablemente adecuada a los intereses del inversionista y de las 6 futuras
familias que habitaran en el Edificio Multifamiliar.

La técnica o sistema de construcción a emplear por unidad y actividad, permitirá

la creación de ahorro económico en favor del (los) inversionista (s) y las once
familias que la habitarán en el futuro.

1.4.4. Jurídica legal.

El Proyecto Habitacional cumple con las disposiciones legalmente establecidas

por el Gobierno Autónomo Municipalidad de la ciudad de La Paz, Además de:

 la Ley Orgánica de Régimen Municipal establece la obligatoriedad de

observancia de los planes reguladores de desarrollo físico y planes
reguladores de desarrollo urbano determinando las limitaciones respecto del
uso de la tierra.

15
 “Guía Boliviana de Construcción de edificaciones” aprobado mediante
Resolución Ministerial No. 186 en fecha 17-07-2014 del Ministerio de Obras
Públicas, Servicios y Vivienda.

 Constitución Política del Estado plurinacional de Bolivia, del 07 de febrero de

2009.

 Ley No. 482, Ley de Gobiernos municipales, del 09 de enero del año 2014.

1.4.5. Ambiental.

Enmarcado en la Ley No. 1333 de medio ambiente y sus seis Reglamentos, que
se constituyen en instrumentos técnicos jurídicos que regulan la Ley y coadyuvan
al logro de sus objetivos, los mismos que se refieren a los Reglamentos de:
Gestión Ambiental; De Prevención y Control Ambiental; En Materia de
Contaminación Atmosférica; En Materia de Contaminación Hídrica; Para
Actividades con Sustancias Peligrosas; De Gestión de Residuos Sólidos.

1.5. Objetivos del Proyecto

Con la implementación, se propone alcanzar los siguientes objetivos:

1.5.1. Objetivo General

Contribuir a la solución del DEFICIT HABITACIONAL de Bolivia, mediante la

ejecución de un Proyecto de factibilidad financiera y económica que permita la
construcción y comercialización de unidades habitacionales (Departamentos
multifamiliares), destinada a satisfacer la necesidad de la demanda insatisfecha
acumulada de vivienda propia existente en la ciudad de La Paz.

1.5.2. Objetivos Específicos

16
 Determinar la Factibilidad Financiera y Económica para la construcción y
comercialización de 11 Viviendas Multifamiliares en tres tipologías en el
Edificio Multifamiliar “PANIAGUA” de la zona de Alto Calacoto, Urbanización El
Pedregal, calle 4 de la ciudad de La Paz de Bolivia, durante la gestión del año
2017.
 Determinar el Estudio Técnico del Proyecto Habitacional.

 Determinar el Presupuesto de Ingresos y Costos de construcción.

 Demostrar la Factibilidad Económica y Financiera, a través de los indicadores

de Evaluación pertinentes (VAN, TIR, B/C).

CAPITULO 2
MARCO METODOLÓGICO

2.1. Diseño Metodológico

El marco metodológico más se adecuado a la naturaleza y características del

proyecto habitacional a implementar corresponde al “DISEÑO
METODOLÓGICO CUANTITATIVO EXPERIMENTAL”; al respecto, en
17
el libro Metodología de la Investigación, su autor el Dr. Roberto Hernández
Sampieri, Quinta Sexta,200; (Pag. 129), refiriéndose al planteamiento de la base
teórica respecto al Diseño Metodológico Cuantitativo Experimental, establece el
siguiente procedimiento:..”.. En el proceso cuantitativo, ¿de qué tipos de
diseños disponemos para investigar?

En la literatura sobre la investigación cuantitativa es posible encontrar

diferentes clasificaciones de los diseños. En esta obra adoptamos la
siguiente clasificación: investigación experimental e investigación no
experimental”.

“… En términos generales, no consideramos que un tipo de investigación —

y los consecuentes diseños— sea mejor que otro (experimental frente a no
experimental). Como mencionan Kerlinger y Lee (2002), ambos son
relevantes y necesarios, ya que tienen un valor propio. Cada uno posee sus
características, y la decisión sobre qué clase de investigación y diseño
específico hemos de seleccionar o desarrollar depende del planteamiento
del problema, el alcance del estudio y las hipótesis formuladas.

Diseños experimentales
¿Qué es un experimento?

El término experimento tiene al menos dos acepciones, una general y otra

particular. La general se refiere a “elegir o realizar una acción” y después
observar las consecuencias (Babbie, 2009). Este uso del término es
bastante coloquial; así, hablamos de “experimentar” cuando mezclamos
sustancias químicas y vemos la reacción provocada, o cuando nos
cambiamos de peinado y observamos el efecto que suscita en nuestras
amistades dicha transformación. La esencia de esta concepción de

18
experimento es que requiere la manipulación intencional de una acción para
analizar sus posibles resultados.

Una acepción particular de experimento, más armónica con un sentido

científico del término, se refiere a un estudio en el que se manipulan
intencionalmente una o más variables independientes (supuestas causas-
antecedentes), para analizar las consecuencias que la manipulación tiene
sobre una o más variables dependientes (supuestos efectos-consecuentes),
dentro de una situación de control para el investigador. Esta definición
quizá parezca compleja; sin embargo, conforme se analicen sus
componentes se aclarará el sentido de la misma.

Causa Efecto
(VariableIndependiente) (VariableDependiente)
X Y

Creswell (2013) denomina a los experimentos como estudios de

intervención, porque un investigador genera una situación para tratar de
explicar cómo afecta a quienes participan en ella en comparación con
quienes no lo hacen. Es posible experimentar con seres humanos, seres
vivos y ciertos objetos.

Los experimentos manipulan tratamientos, estímulos, influencias o

intervenciones (denominadas variables independientes) para observar sus
efectos sobre otras variables (las dependientes) en una situación de
control…”.

En este sentido, el Diseño Metodológico adoptado para nuestro estudio de

investigación, consistirá en introducir un experimento, el cual permitirá
19
MANIPULAR la variable independiente consiste en la construcción y
comercialización de 30 vivienda unifamiliares, para observar los efectos o
resultados del experimentoa través de la variable dependiente, el siguiente
esquema explicará mejor nuestra intención:

CUADRO No. 3
RELACION FUNCIONAL DE VARIABLES

Y: Variable dependiente X: Variable

Independiente

EL INDICE DEL DEFICIT LA CONSTRUCCION Y

HABITACIONAL DE VIVIENDA COMERCIALIZACION
REDUCE
DE VIVIENDA PROPIA
PROPIA EXISTENTE EN LA
CIUDAD DE LA PAZ-BOLIVIA.

EFECTOCAUSA
2.2 .Desarrollo de la Metodología adoptada

La alternativa Metodológica adoptada para el presente estudio de investigación

empleará los modelos CAUSALES, mediante los cuales se proyectarán los
diferentes componentes del proyecto sobre la base de datos cuantitativos
históricos, información que nos permitirá producir los efectos del comportamiento
de las variables a proyectar relacionándola con variables explicativas.

Por lo tanto, la VARIABLE EXPLICATIVA (Construcción y comercialización de

vivienda propia) es identificada como la variable INDEPENDIENTE, cuya causa
provocará efectos directos a través de la variable dependiente (Reducción del
índice del déficit habitacional de vivienda propia).

En este sentido, el Modelo CAUSAL seleccionado, para el estudio de la demanda

corresponde al Método de “ENCUESTAS DE INTENSIÓN DE COMPRA” que
20
corresponde al “método de investigación cuantitativo exploratoria y
experimental”, debido a que no existe en la ciudad de La Paz, instituciones
públicas y/o privadas especializadas en la investigación del rubro de la industria
de la construcción de viviendas propia.

2.2.1. Determinación del Tamaño de la Muestra

La demanda insatisfecha acumula de vivienda propia identificada para el proyecto

habitacional está constituido por las familias que viven en la ciudad de La Paz
conformada por los sectores sociales constituidos por aquellos empresarios
privados propietarios de una actividad económica y comercial, los empleados
público y privados (empleados) y los comerciantes, a quienes sí es posible
contactarlos para realizar las encuestas de manera directa y personal.

La base de datos requerida será obtenida con información facilitada por la entidad
pública del Servicio de Impuestos Internos de la ciudad de La Paz, institución que
nos proporcionó confidencialmente una base de datos de 10.000 contribuyentes
paceños que pagaron sus impuestos hasta la gestión del año 2016. La
información a obtener a través de las encuestas se constituirá en la FUENTE
PRIMARIA para la obtención del tamaño total de la población.

Con los datos conocidos, se procedió al cálculo de la cantidad óptima de

encuestas a considerar en el presente proyecto habitacional de construcción y
comercialización de vivienda propia.

Fórmula utilizada para encontrar el tamaño de la muestra:

Z2* N * p * q
n = -----------------------------
e2*(N-1) + Z2*p*q

21
 1,962 * 10.000 * 0,5 * 0,5
n= ------------------------------------------------------
0,052 * (10.000 - 1) + 1,962* 0,5 * 0,5

9.604 9.604
n= ----------------------------- ======= n = --------------------------
24.99 + 0.96 25.95

n = 370 Encuestas

En donde:
z = 1,96 (Valor correspondiente al nivel de significancia probabilística)
p = 0,5 (Valor de la probabilidad de éxito)
q = 0,5 (Valor de la probabilidad de fracaso)
e = 0,05 (Error de tolerancia de la estimación)
N = 10.000 (Tamaño de la población bajo estudio ó Tamaño de la muestra)

De acuerdo con el análisis de datos y metodología adoptada para el presente

estudio de investigación, se deben realizar 370 encuestas.

La selección de la muestra se realizó de manera aleatoria, al tener la base de

datos, se aplicó números aleatorios y de esta manera se escogió a los
encuestados, es de aclarar que, no todos accedieron a las encuestas de buena fe.

El desarrollo del cuestionario, su depuración mediante la tabulación y la

interpretación de los resultados de la investigación, se puede apreciar y analizar
en cuadros estadísticos y gráficas elaborado para el efecto.

(VER ANEXO No. ……, CUADROS Y GRÁFICAS Nos. ……; …..;

…….; …….; ……; …….; ……; ……; ……. y ……., RESULTADOS DE
ENCUESTA).
22
 CAPITULO 3
ESTUDIO DE MERCADO

3.1. El Mercado inmobiliario en la ciudad de La Paz

Se entiende por Mercado, el área en que confluyen las fuerzas de la oferta y la

demanda para realizar las transacciones de bienes y servicios a precios
determinados (Hernández Mangones, 2006).

23
3.2. Análisis del Mercado

Según el autor, Gabriel Baca Urbina, en su libro “Evaluación de Proyectos”,

Séptima Edición, 2013, Pags 5-6, el “…Estudio de Mercado consta de la
determinación y cuantificación de la demanda y la oferta, el análisis de los
precios y el estudio de la Comercialización. Cuyo objetivo general es
especificar la posibilidad de penetración del producto en un mercado
determinado tomando en cuenta el riesgo…”

A través del acopio de información, en primera instancia se obtuvo información

PRIMARIA a través de encuestas realizadas e información SECUNDARIA a través
del Instituto Nacional de Estadísticas (INE).

3.2.1. Estudio de la Demanda

La demanda de vivienda propia correspondiente al mercado inmobiliario de la

ciudad de La Paz ,requiere contar con varios elementos para su determinación,
entre los cuales y considerado el más importante corresponde a la identificación
de tres estamentos sociales conformados por los sectores sociales de
EMPRESARIOS PRIVADOS, EMPLEADOS PÚBLICOS/PRIVADOS y
COMERCIANTES en general, quienes para los fines del presente estudio de
investigación, se constituirán en la demanda de vivienda propia a satisfacer.

3.2.1.1. Análisis de la Demanda de Vivienda Propia

De acuerdo con las estadísticas, desde año 2009 al 2015, el déficit habitacional
bajó en un 17% a nivel nacional.

Cabe hacer notar que, una de las causas que encarece (agrava) el déficit
habitacional en Bolivia, es el hecho de que desde hace más de veinte (20) años,
el país no cuenta con una verdadera política habitacional capaz de contrarrestar
esta tendencia en forma real, coherente, sistemática y sostenible en el tiempo.

24
La única forma de acceder a una vivienda propia fue y actualmente es a través de
la oferta del sector de la construcción privada.

Por otra parte, la construcción de viviendas de interés social en Bolivia es mínima

e insuficiente.

Razón por la cual, a nivel nacional, la satisfacción de la demanda insatisfecha de

vivienda propia se viene solucionando a través de ofertas de la empresa privada;
esto es, viviendas unifamiliares y multifamiliares cuyos precios finalesde venta se
estipulan entre $us.75.000.00 y $us. 120.000.00 dólares americanos; en el caso
de viviendas para la clase social media alta y clase social alta, los precios finales
de venta se determinan a partir de $us. 160.000.00.

En los seis últimos años (2011-2017), Bolivia mediante una política de vivienda
promovida por el Estado, a través de Instituciones Públicas como la Agencia
Estatal de Vivienda (AEVIVIENDA)viene ofertando oportunidades para acceder a
vivienda propia con financiamiento público y/o privado; sin embargo, es evidente
que esta alternativa es insuficiente.

3.2.1.2. La Demanda de Vivienda Propia en la ciudad de La Paz

El departamento de La Paz, cuenta con una población total aproximada de

2.719.344 habitantes según los datos preliminares del censo que realizó el INE en
el año 2012; se estima que, en el área urbana la misma aumenta año tras año,
mientras que en el área rural disminuye.

Es importante mencionar también que en el área urbana de la ciudad de La Paz,

sólo el 55% son propietarios de su vivienda, en cambio el 45% están siendo

25
habitados por inquilinos, en contratos de anticresis, cedidos a préstamo de
familiares y/o mixtos.

3.2.2. Estudio de la Oferta

En la ciudad de La Paz,la oferta de vivienda propia proviene de las empresas

constructoras privadas, los cuales se dedican a la construcción de viviendas
unifamiliares y multifamiliares en diferentes modalidades y tipologías.

3.2.2.1. La Información Secundaria

No se cuenta con fuentes de información alternativas, muy pocos, casi nadie se

dedica a procesar información referida a la historia de las políticas habitacionales
sucedidas en la historia de los últimos veinte años, de cuya consecuencia se
puede inferir que no existe datos e información histórica.

3.2.2.2. La Oferta de Vivienda Propia a Nivel Nacional

El sector de la construcción de viviendas en Bolivia constituye la empresa más

activa y productiva de la economía nacional; en los últimos diez (10) años, éste
tuvo un crecimiento promedio anual del 17% al 20%; el índice de confianza del
sector de la construcción privada también se ha incrementado con el pasar de los
años, por la cual, en la actualidad, existen cada vez más empresarios
inversionistas que se dedican a trabajar en elrubro de la industria de la
construcción.

3.2.2.3. La Oferta de Vivienda Propia para la ciudad de La Paz.

De acuerdo con la información estadística proporcionada por el INE, en los

últimos catorce (14) años la tenencia de vivienda propia a nivel nacional ha tenido
el siguiente comportamiento:

En el año 2001, existían en Bolivia 630.072 familias con vivienda propia, esta
cantidad en promedio se incrementó en 926.384 para junio del año 2015, lo cual
26
implica que, por año se construyeron en promedio por lo menos 21.165 viviendas
propias en diferentes tipologías y características en general.

Las familias prefieren viviendas de 3 o 4 dormitorios; lo que muestra que las

empresas compiten orientando su oferta de VIVIENDA PROPIA a las familias con
este número de integrantes.

En cuanto a los precios de comercialización de viviendas multifamiliares ofertadas

en la ciudad de La Paz, dependiendo dela ubicación, varían sustancialmente,
como se muestra en el cuadro de oferta.

CUADRO No…..

Oferta de Vivienda Propia en la Ciudad de La Paz.

UBICACIÓN DPTOS.
No. SUP. CONST. PRECIOS PROM. VENTA
No. MULTIFAMILIARES EN
DORM. NETA m2 ($us)
VENTA
1 VILLA VICTORIA 2a3 60.00 a 100.00 45.000.00 a 90.000.00
2 CEMENTERIO GENERAL 2a3 60,00 a 100.00 45.000.00 a 90.000.00
3 ESTACIÓN CENTRAL 2a3 60.00 a 100.00 40.000.00 a 90.000.00
4 ZONA BUENOS AIRES 2a3 70.00 a 100.00 50,000,00 a 95.000.00
5 VILLA COPACABANA 2a3 70.00 a 100.00 45.000.00 a 80.000.00
6 VILLA SAN ANTONIO 2a3 70.00 a 100.00 45.000.00 a a80.000.00
7 VILLA FATIMA 2 a3 80.00 a 120.00 55.000.00 a 130.000.00

27
8 ZONA DE MIRAFLORES 2a3 90.00 a 120.00 60.000.00 a 140.000.00
9 ZONA DE SOPOCACHI 2a3 80.00 a 120.00 60.000.00 a 130.000.00
10 ZONA DE SAN PEDRO 2a3 70.00 a 100.00 60.000.00 a 95.000.00
11 ZONA DE OBRAJES 2a3 80.00 a 140.00 80.000.00 a 150.000.00
12 ZONA DE BOLOGNIA 2a3 90.00 a 140.00 85.000.00 a 140.000.00
13 ZONA DE CALACOTO 2a3 80.00 a 140.00 75.000.00 a 140.000.00
14 ZONA DE SAN MIGUEL 2a3 110.00 a 150.00 90.000.00 a 140.000.00
15 ZONA DE IRPAVI 2a3 110.00 a 150.00 90.000.00 a 140.000.00
16 ZONA DE COTA COTA 2a3 110.00 a 150.00 100.000.00 a 160.000.00
17 ZONA DE ACHUMANI 2a3 120.00 a 150.00 100.000.00 a 160.000.00
18 ZONA DE ALTO ACHUMANI 2a3 120.00 a 150.00 100.000.00 a 160.000.00
FUENTE: Elaboración propia en base a encuesta sondeo (2017)

En base a esta información, se concluye que el precio de venta promedio de las

Viviendas ofertadas en la ciudad de La Paz para nuestro proyecto oscila desde
los 75.000.00 hasta 140.000.00 Dólares Americanos.

3.3. Estudio de Comercialización.

La modalidad de la forma más adecuada y oportuna para hacer llegar el producto

(viviendas multifamiliares a estrenar) al consumidor final (familias interesadas en
adquirir vivienda propia de la ciudad de La Paz), será mediante la actividad de la
COMERCIALIZACIÓN, proceso que permitirá al proyecto lograr las ventas de las
viviendas en los periodos y plazos límites de tiempos previsto para el efecto.

3.3.1. Canales de Comercialización ó Márketing.

En el área de construcción es importante que el retorno de la inversión se dé en el

corto plazo, por esta razón se considera necesaria la intervención de personal
capacitado en el área de ventas.

La actividad de comercialización para la venta de las 11 viviendas multifamiliares

del proyecto habitacional, será del tipo de canal de distribución “DIRECTA”, en
razón a que, cada una de las casas construidas pasará del constructor
(inversionista) al cliente (Familia) consumidora final sin intermediación comercial
alguna.

28
La forma de comercialización adoptada para el proyecto, se muestra en la
siguiente gráfica:

El tipo y/o forma de comercialización directa se presenta cuando el cliente

consumidor (las familias) del bien producido (Vivienda Multifamiliar) acude en
forma DIRECTAMENTE al productor (Constructor) o viceversa.

3.3.2. Estrategia de Ventas

La estrategia comercial o de ventas que el proyecto habitacional pretende

implementar se centrará fundamentalmente en la aplicación de un conjunto de
tácticas encaminadas a dar a la siguiente interrogante:

¿Cómo se venderán las 11viviendas

Multifamiliares del Proyecto habitacional?

3.3.2.1. Tipos y/o Modalidades de Venta.

Dado la existencia de un mercado de libre competencia imperante en Bolivia y

particularmente en el mercado inmobiliario de la ciudad de La Paz, la venta de las
viviendas, se constituye en uno de los momentos más determinantes y cruciales
de la vida útil del proyecto; ya que, si no se logra cerrar las ventas, no se podrá
29
contar con los recursos económicos y financieros requeridos por el proyecto para
auto financiarse.

Se espera vender las11 viviendas multifamiliares considerando las siguientes

modalidades:

 Ventas al contado; es decir, con el pago del 100% del precio estipulado a
contra entrega del inmueble, en tal caso se aplicará un descuento económico
del 5% en favor del comprador.

 Venta a crédito, mediante la modalidad de Financiamiento Bancario otorgado

por la línea de créditos que actualmente ofrece el sistema financiero en en
rubro de la compra de vivienda propia; a este efecto, se aplicará las siguientes
condiciones financieras:

 Aporte propio del 50% a ser abonado en un plazo máximo determinado

hasta la entrega del inmueble adjudicado.

 El saldo total, correspondiente al 50% restante, será cancelado con el

programa de Financiamiento Bancario otorgado por el sistema financiero
nacional.

 Otras modalidades y/o formas de pago que el cliente consumidor (familias)

pudiera proponer acorde con su capacidad de endeudamiento sujeto a
negociación con el vendedor (inversionista).

3.3.2.2. Promoción y Publicidad

Deberá elaborarse un programa de MARKETIG ó MERCADOTECNIA agresiva

con orientación exclusiva en el mercado inmobiliario de la ciudad de La Paz y a
nivel nacional.

30
La estrategia de ventas a formular deberá prever la realización de una campaña
publicitaría, a través de los medios de Televisión, Radio, Prensa; Revistas de
construcción, Vallas publicitarias en calle y/o avenidas transitadas de la ciudad de
La Paz, Internet y otros.

3.4. Factores limitantes de la Comercialización.

Algunos hechos que podrían obstaculizar la comercialización de las viviendas

multifamiliares podrían manifestarse por efecto de las siguientes causas:

 Un incremento brusco e inesperado en los precios de los materiales de

construcción, producido durante la etapa de construcción y/o implementación
del proyecto.

 La falta de documentos de propiedad de las viviendas al momento de

proceder a la comercialización.

 La falta u omisión de las obras equipamiento del condominio perjudicaría

notablemente al proceso de la comercialización, porque se perdería la
oportunidad y la credibilidad y la buena fe que se requiere para vender y/o
comprar un bien inmueble.

 La falta y/o ausencia de la aplicación de una política de marketing para la

comercialización de las viviendas.

3.5. Identificación de la Demanda a satisfacer.

Para lograr este cometido, fue necesario identificar con claridad a tres sectores o
grupos sociales, es decir, a las familias que conformarán la población de estudio
de la demanda de vivienda propia, por sus características socio económicas y
financieras se identificó a los sectores de EMPRESARIOS PRIVADOS,
EMPLEADOS PÚBLICOS/PRIVADOS y COMERCIANTES que viven en la
ciudad de La Paz.
31
3.6. Determinación del tipo de demanda.

Según las condiciones de oportunidad y disponibilidad de recursos económicos y

financieros para poseer vivienda propia; en la ciudad de La Paz, en la última
década (2007 – 2017) existen las opciones de acceso y alternativas de contar con
vivienda propia para los tres sectores (Grupos sociales) identificados como la
“DEMANDA A SATISFACER ”determinado para el presente estudio de factibilidad
(Empresarios privados, Empleados públicos y privados y Comerciantes) es
INSUFICIENTE; es decir, no alcanza a cubrir y satisfacer la necesidad de vivienda
propia para estos sectores sociales.

La situación identificada y descrita en este acápite, permite definir el TIPO DE

DEMANDA que el proyecto habitacional deberá satisfacer, el cual para los fines
del presente estudio se denominará: DEMANDA INSATISFECHA ACUMULADA
DE VIVIENDA PROPIA.

CAPITULO 4
ESTUDIO TÉCNICO

En este acápite, se determinará el diseño de la función de producción

(Construcción) más adecuada para el proyecto habitacional de manera que se
garantice la utilización óptima de los recursos disponibles y la obtención de los
beneficios económicos esperados.

32
El presente Estudio, deberá responder a las interrogantes: CUÁNTO, DÓNDE,
CÓMO y CON QUÉ se construirá las 11viviendas multifamiliares, objetivo del
presente proyecto de factibilidad.

Se procederá también a la identificación y definición del bien final a producir

(Vivienda Multifamiliar), origen y determinación de los requerimientos de capital
(Inversión), Insumos y Recursos materiales de la construcción, así como de la
Mano de Obra necesaria para la ejecución del proyecto habitacional.

A este fin, se abordarán tres componentes importantes del proyecto habitacional,

los cuales se refieren a: Tamaño, Localización e Ingeniería del

proyecto.

De acuerdo con el procedimiento metodológico, el análisis e identificación de los

diferentes componentes del presente estudio de investigación, serán procesados
y depurados desde el punto de vista cuantitativo y cualitativo.

4.1. Tamaño del proyecto.

La demanda insatisfecha acumulada de vivienda propia alcanza por lo menos a

103.935 viviendas en la ciudad de La Paz, la contribución del proyecta a disminuir
el índice del déficit habitacional con la construcción de 11 viviendas multifamiliares
será significativamente relativa. Por lo tanto, el Tamaño del proyecto será
determinado por la cantidad y capacidad constructiva encomendada para la
construcción de viviendas multifamiliares.

El tamaño requerido por el proyecto habitacional, su adecuación y

dimensionamiento para la empresa constructora a conformar estará ligado a
ciertos factores técnico constructivo, Jurídico Legal, Administrativa y económico

33
financiera que condicionan la capacidad de uso o tamaño, siendo los más
importantes:

 El Tamaño del Proyecto y la demanda insatisfecha acumulada de vivienda

propia del proyecto.

 El Tamaño y la Tecnología de la construcción.

 El Tamaño y la disponibilidad de materiales, Insumos y la mano de obra.

 El Tamaño del Proyecto y su Financiamiento.

 El Tamaño del Proyecto y los costos de Construcción.

4.1.1. El Tamaño y la demanda insatisfecha acumulada de vivienda propia.

Los costos de inversión que los inversionistas requerirán para construir las 11
viviendas multifamiliares se constituye en la demanda, la cual conforma la
demanda insatisfecha acumulada de vivienda propia.

El tamaño óptimo para el proyecto habitacional será aquella capacidad o tamaño

que evite situaciones inconvenientes como:

 Poseer o contar con una empresa constructora, cuyo tamaño y/o capacidad
esté sub ó sobredimensionado para construir las 11 viviendas multifamiliares.

 Poseer un tamaño y/o capacidad constructiva insuficiente, hecho que se

manifestaría si la empresa constructora fuese pequeña y/o sobredimensionada
para construir 11 viviendas multifamiliares.

4.1.2. El Tamaño y la Tecnología de construcción.

Durante el periodo de operación (Construcción de viviendas) del proyecto

habitacional se empleará el tipo TRADICIONAL.

34
Modalidad de construcción que será apoyada con maquinaria y equipo alquilado y
adecuado para este fin, como ser:

Mezcladoras; Guinches; Vibradoras; Carretillas; Volquetas; Retroexcavadora y

Otras herramientas.

4.1.3. El Tamaño y disponibilidad de Materiales, Insumos y Mano de Obra.

Para el tamaño del proyecto habitacional, está plenamente garantizada la

disponibilidad y requerimiento inmediato y oportuno de los INSUMOS,
MATERIALES y la MANO DE OBRA en la ciudad de La Paz, existiendo para el
efecto diversas y variadas formas y/o alternativas de aprovisionamiento de
materiales de construcción.

4.1.4. El Tamaño del Proyecto y su Financiamiento.

La disponibilidad inmediata y oportuna de los recursos financieros proveniente de

dos fuentes, como son los recursos económicos propios de los inversionistas y los
provenientes de financiamiento bancario previstos para la implementación del
proyecto habitacional, constituirá la suficiente garantía para la construcción de las
11 viviendas multifamiliares, esta forma y/o modalidad de financiamiento
condiciona el tamaño del mismo.

4.1.5. El Tamaño del Proyecto y los costos de Construcción.

La ciudad de La Paz cuenta con un mercado de provisión de materiales de

construcción plenamente garantizado para atender a los requerimientos del
proyecto sin sufrir percance alguno durante el periodo de construcción ó duración
del tiempo de vida útil del mismo; para lo cual, un factor determinante del tamaño
del proyecto habitacional son los diferentes componentes y magnitudes de los
costos fijos y variables a considerar para la construcción de las viviendas
multifamiliares.

35
4.2. Localización del Proyecto

Los aspectos más importantes que permitieron identificar la LOCALIZACIÓN del

Proyecto habitacional, se refieren a los siguientes factores:

La falta de espacio y/o áreas de terrenos considerados aptos para la construcción

en la zona central de la ciudad de La Paz, su hacinamiento obligó a buscar otras
áreas de terrenos apropiados para la construcción de viviendas; razón por la cual,
en la actualidad solo es posible contar con terrenos en las zonas residenciales
alejadas del casco viejo, el presente proyecto será implementado en la zona sur
de la ciudad de La Paz.

La implementación del proyecto, en la zona de Alto Calacoto, calle4, en la

Urbanización El Pedregal de la ciudad de La Paz de Bolivia, en un terreno de
359.97 metros cuadrados.

4.2.1. Macro y Micro Localización

En los siguientes planos de ubicación se muestra la Macro y Micro localización

del proyecto habitacional.(VER: ANEXO No. 00, CUADROS Nos. …… y…..).

4.2.2. Factores condicionantes para la localización del Proyecto.

Se justifica la ubicación del proyecto por las siguientes ventajas:

 Disponibilidad del terreno apto para la construcción de vivienda propia,

el cual es de propiedad de los inversionistas que no requerirá de
financiamientos alguno por que constituirá el aporte propio requerido por el
proyecto, razón por el cual se considera conveniente la implementación del
proyecto.

36
 Política de control ambiental (Valor ambiental), el sector de la zona de
ALTO CALACOTO, posee un ambiente natural de clima templado, y la baja
presencia de tráfico vehicular, lo cual hace del lugar sector acogedor para vivir,
libre del ambiente de estrés y la contaminación ambiental de la zona central o
casco viejo de la ciudad de La Paz.

 Disponibilidad de los servicios básicos de Luz, Agua y Gas domiciliario,

actualmente el proyecto cuenta con todos los servicios básicos.

 Sector Comercial, al ser un área con potencialidad a convertirse en zona

residencial, las futuras viviendas se encontrarán abastecidas por
establecimientos comerciales de bienes de servicio y consumo básico.

 Accesibilidad plena a la zona.

Las viviendas multifamiliares estarán ubicadas a 30 minutos del centro de la
Ciudad, haciendo de este lugar, un sitio accesible para todo tipo de vehículos
públicos y privados de transporte.

 Vista panorámica.
La ubicación del proyecto permite ofrecer una vista panorámica agradable, ya
que a su alrededor no existen edificaciones, ya que el Edificio Multifamiliarse
encuentra ubicada en la parte alta dela zona de Alto Calacoto, lo que le
permite proyectarse como una torre del cual se visualiza el panorama en una
vista agradable por los cuatro ángulos.

4.3. Ingeniería del Proyecto

La Ingeniería del Proyecto habitacional, se desarrollará el ámbito técnico

relacionado con la construcción de viviendas multifamiliares; se identificaran los
diferentes componentes técnico constructivos, Jurídico Legales y económico
financieros referidos a la construcción de 11 viviendas multifamiliares.

37
El presente estudio permitirá la identificación de los medios y factores necesarios

para adoptar la mejor alternativa de la MODALIDAD DE CONSTRUCCION” de las

viviendas multifamiliares y su inmediata comercialización en el mercado

inmobiliario identificado para el proyecto.

4.3.1. Descripción del Proceso de Construcción.

El proceso de construcción de viviendas unifamiliares constituye una actividad

técnica a desarrollar con el proyecto habitacional; para lo cual, deberá combinar y
transformar un conjunto de recursos materiales y humanos, para generar el
PRODUCTO FINAL (Viviendas multifamiliares).

Lo cual, desde el punto de vista Metodológico trata de la identificación del proceso

de construcción conformado por tres elementos interrelacionados entre sí; el cual
comienza con la “ENTRADA” al proceso de construcción empleando, Mano de
Obra, Maquinaria y equipo, para ingresar a la segunda fase productiva
denominado “PROCESO DE TRANSFORMACIÓN” (Construcción propiamente
dicha de las viviendas multifamiliares), para alcanzar la instancia final,
denominada “SALIDA”(Producto final).

El siguiente Diagrama del flujo de la construcción ilustra mejor esta intención:

38
Para este fin, se propone la alternativa más adecuada del proceso de
construcción, denominada:

MODALIDAD DE CONSTRUCCIÓN POR ADMINISTRACIÓN

DIRECTA, EMPLEANDO EL SISTEMA DE TRABAJO POR DESTAJO.

La modalidad de construcción seleccionada para la el proyecto habitacional; será

la modalidad de construcción por ADMINISTRACION DIRECTA.

La construcción, las remuneraciones a la mano de obra, así como las

contrataciones del aprovisionamiento de los materiales de la construcción, tanto
en el mercado nacional e internacional no tienen intermediarios, es POR
DESTAJO.

“El TRABAJO POR DESTAJO”, también denominado por unidad de obra,

consiste en un sistema por el cual se calcula la retribución directa con el
rendimiento del trabajador; es decir, el salario no es fijo, varía según el esfuerzo
que el trabajador realiza y el resultado que obtiene, aumentando o disminuyendo

39
de acuerdo con la cantidad de piezas producidas por el trabajador en un tiempo
dado.

Para la modalidad de construcción, por administración directa, deberá

encomendar la responsabilidad de la ejecución técnica y administrativa del
proyecto habitacional a cargo de profesionales idóneos en la rama de la
construcción, sujetándose estrictamente al pliego de especificaciones técnicas del
proyecto habitacional, dando cumplimiento a las Ordenanzas y recomendaciones
del Gobierno Autónomo Municipal de la ciudad de La Paz.

4.3.2. Modalidad de construcción a adoptar.

En la modalidad de construcción POR ADMINISTRACIÓN DIRECTA, toda la

responsabilidad de la administración técnica, económica, financiera y de
comercialización recae en el (los) inversionista (s); modalidad de construcción que
naturalmente buscará maximizar la rentabilidad del capital de inversión
involucrado en el mismo.

Acorde con la disponibilidad de los recursos financieros destinado a la ejecución

del proyecto habitacional éste deberá desarrollarse POR FASES.

En la PRIMERA FASE, en un plazo límite de seis (6) meses calendario se

construirán las primeras cinco (5)viviendas multifamiliares, las mismas que, luego
de ser comercializadas durante los tres (3)últimos meses correspondiente a la
primera fase y durante los dos (2) primeros meses de la Segunda fase, con parte
de los recursos económicos que se obtenga por la venta de las primeras cinco (5)
viviendas multifamiliares, se proseguirá con las obras de la SEGUNDA FASE
consistente en la construcción de las restantes seis (6) viviendas multifamiliares
en un plazo máximo de seis (6) meses calendario, en total en ambas fases de
construcción se empleará un tiempo mínimo de 12 meses.

40
4.3.3. Administración de la Modalidad de construcción adoptada.

Con la adopción de la modalidad de construcción se minimizan los costos de

inversión, se optimiza el rendimiento de la Mano de Obra a emplear en el proyecto
incentivando económicamente las destrezas, habilidades, la imaginación y
creatividad de los técnicos y obreros albañiles que intervendrán en la
construcción.

Para este efecto se dispondrá de una área Técnica Administrativa, encargada de

realizar las tareas concernientes a la administración de obra propiamente dicha,
así como las demás tareas colaterales y/o relacionadas a la misma, como ser:
Adquisiciones y almacenes, estudios y proyectos, regularización de trámites
varios, promoción del proyecto en el mercado inmobiliario, controles de personal,
suscripción de contratos de mano de obra por destajo y otras tareas que sin duda
requerirá las diferentes etapas de la construcción del proyecto habitacional.

4.3.4. Cálculo de Costos de Construcción por Unidad Habitacional.

El cálculo de los costos unitarios de construcción para las 11 viviendas

multifamiliares, se realizará previo análisis y consideración de los diseños
arquitectónicos, espacios, volúmenes, funcionalidad, tipologías, características
técnicas y calidad delos materiales de construcción, precios y costos
comparativos en el mercado comercial de los materiales de construcción y la
mano de Obra a emplear en la operación del proyecto habitacional.

Los parámetros de la construcción de viviendas consideradas, permitirá

determinar el cálculo métrico y volumétrico del cómputo y Presupuesto de obra a
partir de la elaboración de la ESTRUCTURA DE COSTOS UNITARIOS, su
composición y sus incidencias técnico, administrativo y económico
financiero; a este efecto, para ilustración se muestra el análisis y cálculo de los
Costos Unitarios, el Cómputo Métrico y Presupuestos de Obra y Cronograma de
Obras “TIPO”.

41
VER: ANEXO No. ………… Cuadros Nros, ,,,,,, ,,,,,,,,, ,,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,,,

42
43
44
45
46
Para el cálculo de los costos unitarios se han considerado y tomado en cuenta
varios datos, parámetros, índices de rendimientos de la construcción y otros
componentes que inciden en la construcción de viviendas, a través de los cuales
fue calculado el COSTO TOTAL DE LA CONSTRUCCIÓN para cada una de las
viviendas multifamiliares, mismos que se refieren a:
 Materiales de la construcción
 Mano de Obra Directa e Indirecta.
 Herramientas empleados en la construcción.

47
 Costos Directos e Indirectos de Administración.
 Gastos Varios (Consumo de LUZ, AGUA, TELEFONO y Otros).
 Utilidad.
 Seguro de accidentes de obra y contra robos.
 Aguinaldos administrativos.

4.3.5. Ventajas y Desventajas de la modalidad de construcciónadoptada.

La modalidad de construcción por Administración Directa con aplicación del

sistema de trabajo por destajo posee las siguientes ventajas y desventajas:

4.3.5.1. Ventajas.

 La estructura de costos del proyecto calculado para esta modalidad de

construcción es menor en comparación a otras formas de construcción, debido
a que por esta modalidad se prescindirá delos intermediarios.

 Existen beneficios directos en favor del o los inversionistas traducido en

descuentos por la adquisición de materiales de construcción y contratación de
la mano de obra por destajo.

 El tiempo de ejecución de obras por vivienda es menor, considerando la

modalidad de contratación de la mano de obra por destajo.

 Se ejerce el control directo de los recursos económicos y el rendimiento

óptimo de la mano de obra por destajo.

 Los inversionistas pueden buscar mejores formas de aprovisionamiento de

materiales de construcción, de esta forma se podrá minimizar costos de la
construcción.

 El empleo de esta modalidad de construcción permitirá maximizar la

rentabilidad económica del proyecto.

4.3.5.2. Desventajas:

48
 La Administración del proyecto a cargo de los inversionistas empleará tiempo
en el control y seguimiento de las obras durante la operación de proyecto y es
posible que no se cumpla con el cronograma establecido.

 Los contratistas bajo la modalidad por destajo pueden fallar en los detalles de
los acabados y/o en el empleo de los tiempos mínimos establecido en los
cronogramas de obras, provocando incumplimientos en el tiempo de entrega,
lo que puede ocasionar que las tareas subsiguientes se retrasen.

4.4. Maquinaria y Equipo de Construcción.

Considerando la modalidad de construcción adoptado así como el tamaño del

proyecto, NO existirá inversión en maquinaria y equipos (Excavadoras,
retroexcavadoras, volquetas y otros) por que serán ALQUILADAS.

A este efecto, los costos unitarios y totales correspondiente a los equipos

(cuadrillas) de trabajadores y la maquinaria requerida para la construcción son los
identificados, determinados y condicionados al tamaño y capacidad del proyecto
habitacional.

4.5. Requerimiento de la Mano de Obra.

Se empleará una cantidad adecuada de mano de obra para las diferentes

especialidades e la construcción de viviendas, mismo corresponden a
TÉCNICOS en la ingeniería civil, geotecnia, topografía, Diseño Arquitectónico,
calculo estructural, maestros albañiles, ayudantes, plomeros, eléctricos,
carpinteros en madera y metal mecánica, pintores, cerrajeros, etc, etc.

4.6. Edificaciones provisionales de ingeniería civil.

49
Durante la construcción de las viviendas, se hace necesario contar con espacios
físicos a ocupar para garantizar la buena ejecución de las obras, los controles de
seguimiento y administración de cerca, situación que repercutirá en la eficiencia
técnica y administrativa del proyecto, mismos que se refieren a:

Portería; Oficinas de administración técnica y de Obras; Almacenes; Depósitos de

materiales de construcción; Instalaciones de servicios (teléfono, Agua potable,
Internet) y otra Obras civiles.

Edificaciones que serán preparados y construidos en forma provisional, al finalizar

el proyecto al cabo de los 12 meses previstos, serán demolidas y trasladadas
como escombros de la construcción.

4.7. Características Técnico Constructivas y Jurídico legales de ingeniería

del Proyecto

Las ordenanzas y disposiciones del Gobierno Autónomo Municipal de la ciudad de

La Paz, el estudio Geotécnico, los estudios Estructural, Sanitario y Eléctrico, para
el sector de la construcción especifican lo siguiente:

Las características geotécnicas, arquitectónicas, estructurales en el terreno no

restringe la construcción de viviendas en propiedad horizontal o Viviendas
Multifamiliares; ya que la densidad poblacional en cuanto al uso del suelo de la
zona lo permite.

Se permiten construcciones de hasta cinco (5) pisos, con una altura máxima hasta
el techo y garajes en el sub suelo.

La empresa pública “EPSAS” se encargará de la dotación de agua potable e

instalaciones del alcantarillado; la empresa de “DE DE PAZ” de la electrificación

50
interna y externa y la empresa Y.P.F.B, se encargará de la conexión de GAS
DOMICILIARIO.

Por su accesibilidad, funcionalidad y la seguridad, el complejo habitacional será

EDIFICIO MULTIFAMILIAR, para garantizar tranquilidad y seguridad a las familias
que ocuparán el mismo.

El diseño arquitectónico de las viviendas cuenta con las características de

funcionalidad y confort más adecuada y apropiada a la zona de Alto Calacoto, las
unidades habitacionales se definen como: Vivienda Multifamiliar.

En un conjunto de láminas ADJUNTAS, se muestra en detalle la división física del

terreno, donde se podrá observar la disposición y orientación de cada vivienda
multifamiliar, aprovechando al máximo todas las bondades que poseesu
ubicación, asoleamiento, funcionalidad y confort para lograr el beneficio máximo
de calidad de vida de las familias que habitaran el condominio.

4.8. Características del Diseño Arquitectónico.

Cada unidad habitacional (Vivienda Multifamiliar) contará con una superficie neta
de construcción de ……….. metros cuadrados, emplazado en un lote de terreno
de 359.97 metros cuadrados de superficie, distribuido en cada una de las dos
tipologías diseñadas, mismas que estarán conformadas:

4.8.1. Primera Planta: TRES Depto. Tipo “GARZONIER” (UN DORMITORIO)

Superficie Construida 75.00M2.

Área destinada a la zona social y semi social conformada por los siguientes
ambientes:

 Un Porch.

 Hall de ingreso.
51
 Estar Comedor.

 Un Dormitorio.

 Baño de visitas con Ducha.

 Cocina-Comedor diario.

 Despensa.

 Garaje para 1 a 2 autos.

4.8.2. SEGUNDA A QUINTA PLANTA, 8 DEPTOS, TIPOS (DOS Y TRES

DORMITORIOS).

Superficie Construida 100.00M2.

Conectado con una circulación vertical (gradas), está en la zona intima

conformada por los siguientes ambientes:

 Estar íntimo.

 Dos y/o Tres Dormitorios.

 Baño

 Estar Comedor.

 Cocina.

 Lavandería.

Los Diseños arquitectónicos correspondiente a las tipologías de viviendas a

construir y otros detalles de la construcción, muestra cómo mejorará la calidad de

52
vida de las familias que vivan en estas unidades habitacionales, cualidades y
características que se refieren a:

 FUNCIONALIDAD

 CONFORT

 ASOLEAMIENTO

 VISTA PANORAMICA AGRADABLE etc.

(VER: ANEXO No. ……, CUADRO No. ……, Plano de Ubicación del
Proyecto y Diseño de ARQUITECTÓNICOS EN 2 TIPOLOGIAS)

4.9. Características constructivas

La forma y procedimiento constructivo empleado corresponde al Sistema

Tradicional, con los siguientes componentes:

Estructura de Hº Aº en Zapatas, Columnas, Vigas y Losas; Muros y tabiques de

ladrillo de 6 huecos; Cubierta con fibra asfáltica sobre estructura de madera;
Revoque de yeso en muros y cielos, con cerámica en ambientes húmedos;
Revestimiento de pisos parquet y/o flotante en el área social, tapizan en
ambientes íntimos y cerámica en ambientes húmedos.

4.9.1. Servicios

La Vivienda multifamiliar contará con las siguientes instalaciones:

Agua Caliente y Fría; Gas domiciliario en dos puntos (cocina y lavandería);

Energía Eléctrica 220V en todos los ambientes; Televisión por cable, Teléfono e
Internet y Alcantarillado.

4.9.2. Perspectiva General de las Viviendas “Tipo”.

53
Aquí se puede observar desde una perspectiva frontal y lateral, lo que será el
proyecto de viviendas unifamiliares, se contarán con perspectivas diferentes como
las que muestran a continuación.

(VER: ANEXO No. ……..; FOTOS VISTAS PERSPECTIVA DE LA

VIVIENDA MULTIFAMILIAR TIPO).

4.10. Costo del Terreno

El sector de El Pedregal, en la zona de Alto Calacoto, en donde está ubicado el

proyecto, es de tipo residencial.

El costo del terreno en la zona es de 150 a 190 dólares por metro cuadrado.
Partiendo de este dato, se ha decidido que el costo por metro cuadrado

de terreno urbanizado para el proyecto será de 150 dólares

americanos.

4.11. Costos Administrativos y de Comercialización

Los costos administrativos y de comercialización a incurrir por unidad de vivienda

serán recuperados en el Precio de Venta a determinar. Para este propósito, se
contempla tres formas de venta y comercialización de las Viviendas
Multifamiliares.

4.11.1. Venta al contado.

El pago total del 100% del precio de venta de la vivienda, situación que dará lugar
a un descuento económico en favor del comprador, dicho descuento alcanzará
como máximo al 5%.

54
4.11.2. Venta con pagos parciales.

Esta modalidad de venta, constituye el más probable y común por su aplicación

generalizada en la ciudad de La Paz y a nivel nacional; el cual consiste en, a la
suscripción del contrato de compra y venta, los compradores abonarán un primer
pago por concepto de CUOTA INICIAL, el mismo que no sobrepasará del 30%, el
restante 70% en pagos parciales en un periodo hasta la entrega del inmueble.

4.11.3. Venta con Financiamiento Bancario.

Esta modalidad de venta, está dirigido a las familias que no pueden acceder a
ninguno de las dos alternativas anteriores. Consiste en financiar la compra de
vivienda propia mediante el Financiamiento Bancario, hasta el 80% del Precio de
Venta, para ser cancelada en un plazo máximo de diez años, una tasa de interés
anual fija durante todo el periodo de amortización de la deuda, con una
participación de sus recursos propios, por el restante20%.

4.12. Determinación del Precio de Venta.

En el capítulo anterior, se analizó la oferta de viviendas en los diferentes sectores

de la Ciudad, en donde se concluyó que el precio de venta promedio de las
viviendas con características similares a las que se ofertará con el proyecto
fluctúa entre los 75.000.00 y 160 mil dólares americanos.

Tomando en cuenta los costos descritos anteriormente y adicionando al mismo un

margen de rentabilidad, a determinar mediante la TASA INTERNA DE RETORNO
aceptable por los inversionistas; el precio de venta óptimo por UNIDAD DE
VIVIENDA MULTIFAMILIAR será de 150.000 dólares americanos, misma que se
encuentra debidamente justificada por los factores más importantes que influyeron
fuertemente, estos son:

55
 Costos de construcción y distribución (Comercialización) más Utilidades y
otras incidencias.

 Precios de la competencia.

 Precios Sucedáneos o sustitutos (Habitabilidad en alquiler y/o Anticresis).

 Precios de viviendas complementarias.

 Costos de intermediación comercial.

 Condicionantes y políticas de carácter jurídico legales que regulan y/o fijan el

precio.

 La Demanda Potencial de vivienda propia y las condiciones económicas del

país.

 La estrategia de MARKETING a implementar en la comercialización de las

viviendas.

 El margen de rentabilidad esperado por la inversión ejecutada en el proyecto.

 La ELASTICIDAD precio de la demanda.

4.13. Conclusiones del Estudio Técnico.

El estudio técnico elaborado para el proyecto habitacional, posee las siguientes

conclusiones:

 La implementación del presente proyecto de inversión habitacional se

considera técnicamente factible, ya que se cuenta con el terreno necesario
para la construcción del mismo; así como también se cumplen con las leyes y
normas de requisitos establecidos por el Gobierno Autónomo Municipal de La
Paz.

56
 En el diseño arquitectónico de las viviendas unifamiliares, se plasman los
requerimientos del mercado, en cuanto a números de dormitorios, número de
habitaciones, espacios físicos, servicios básicos, funcionalidad y confort, etc.

 En base al estudio de mercado y sustentado con el Estudio Técnico se justifica

plenamente, el margen de rentabilidad para la ejecución del Proyecto
habitacional.

 Al ser todo el proceso de construcción por Administración Directa y empleando

la contratación de mano de obra por destajo, se recomienda realizar los
contratos con los constructores en donde se deberá tomar en cuenta los
posibles cambios o variantes por efecto de diversos contingentes que
pudieran ocurrir durante la ejecución de obras, para un correcto reajuste de
precios, si llega a ser necesario.

57
 CAPITULO 5
ESTUDIO DE ORGANIZACIÓN ADMINISTRATIVA
Y RECURSOS HUMANOS

A través del presente capítulo, se define el tipo de administración organizativa que

deberá adoptar el proyecto habitacional durante la construcción de las viviendas
multifamiliares, mediante la cual se podrá desarrollar en forma sistemática el
modelo POR ADMINISTRACIÓN DIRECTA a adoptar con el proyecto.

Por consiguiente, para los fines y propósito, así como por las características
comparativas y naturaleza del proyecto habitacional del presente estudio, se
define a la “ORGANIZACIÓN” como el instrumento de gerencia que permitirá
estructurar los distintos trabajos que se requerirán desarrollar para alcanzar el
objetivo principal, mismo que consiste en la construcción de 11 viviendas
multifamiliares, formando grupos de trabajo, asignado a cada uno las
responsabilidades específicas de la obra de construcción con el apoyo técnico de
personal idóneo y afines al rubro de la construcción, así como obreros
especializados en albañilería, plomeros, eléctricos, carpinteros, cerrajeros, etc.,
manteniendo en todo momento las relaciones laborales de la línea de autoridad y
coordinación de equipo.

Por las características específicas de las obras de la construcción a desarrollar

durante la vida útil del proyecto (Construcción del Proyecto habitacional), el tipo o
modelo de organización administrativa que se adoptará para este propósito
58
corresponde a un modelo de administración proveniente de la combinación de dos
tipos de organización denominados en el lenguaje técnico como
ORGANIZACIÓN SEGÚN SU FORMALIADAD entre el tipo “LINEAL” y el tipo
“LINEAL – STAFF”; ya que con esta combinación se podrá garantizar la
optimización de los recurso humanos, técnicos, administrativos y económicos, sin
descuidar los márgenes de utilidad a obtener de los recursos económicos a
invertir en el proyecto habitacional privado.

5.1. Organización Administrativa.

Considerando que el proyecto deberá ser ejecutado adoptando la modalidad de

construcción POR ADMINISTRACION DIRECTA con empleo de mano de obra por
destajo, lo cual implica que todas las tareas serán desarrolladas por contratos de
trabajo específico, la organización administrativa estará conformada mínimamente
con el personal necesario, a ser contratado por todo el periodo de duración de la
vida útil (construcción) del proyecto habitacional, esto es:

 Directos Ejecutivo (El o los inversionistas).

 Profesional Abogado (Asesor Jurídico Legal).

 Profesional Arquitecto (Director de Obras).

 Profesional Arquitecto ó Ing. Civil (Fiscal de Obras).

 Profesional Adm. De Empresas o Economista (Director Administrativo

Financiero).

 Técnico (Ejecutivo de Ventas).

 Técnico (Encargado de Almacenes).

 Secretario

 Portero sereno (Para el Edificio Multifamiliar durante la construcción).

59
5.2. Recursos Humanos

Los recursos humanos que intervienen directamente en la construcción de las

Viviendas multifamiliares estará conformada por:

Maestros especialistas en Albañilería; Maestros Armadores; Maestros

Encofradores; Contra Maestros; Ayudantes; Técnicos Plomeros; Eléctricos;
Carpinteros, Cerrajeros; Ventaneros en aluminio, Alcantarillitas y otros.

5.3. Diagrama Organizativa.

El tipo de Organización administrativa a adoptar fue determinado a través de una

combinación según su formalidad, basado en el tipo LINEAL y LINEAL-STAFF, el
mismo que se muestra en el siguiente diagrama.

60
 CAPITULO 6
ESTUDIO DE COSTOS Y PRESUPUESTO
DE INGRESOS

En este capítulo se mostrarán el presupuesto de los ingresos que percibirá y el

presupuesto de los costos en que incurrirá el proyecto como consecuencia de la
construcción y comercialización de 11 viviendas multifamiliares.

El propósito del presente acápite será exponer los elementos fundamentales que
hacen al estudio de costos, sus aplicaciones en el rubro de la construcción, así
como de otros conceptos que facilitarán el análisis referido al costo de
inversiones, la conformación del flujo de caja y la rentabilidad económica
esperada por los inversionistas.

El cálculo de los costos que involucra el emplazamiento del proyecto habitacional

fueron elaborados y estimados en el estudio técnico que forma parte del presente
documento de investigación, en el cual se identificaron los medios y recursos
materiales, tecnológicos y humanos involucrados en la construcción de viviendas
con sus respectivos costos, tales como:

 Materiales e insumos.
 Mano de Obra
 Consumo de servicios básicos
 Tecnológicos,

61
Ello implica a la vez, elaborar también el Plan o Programa de “construcción”,
para atender a la demanda identificada como insatisfecha y acumulada de
vivienda propia existente en la ciudad de referencia.

Los COSTOS e INGRESOS del proyecto habitacional, constituyen la expresión

económica financiera del Plan o Programa de producción (construcción) y
comercialización a ejecutarse en un periodo de tiempo máximo de 12 meses
calendario.

6.1. Determinación de los Costos de Construcción.

Los costos de construcción y comercialización del proyecto habitacional

corresponden a los desembolsos de dinero desembolsados como retribución por
el uso y empleo de materiales, insumos y mano de obra empleados en la
construcción del Edificio Multifamiliar “PANIAGUA” conformado por 11 viviendas
multifamiliares a ejecutar en el plazo estipulado para el efecto, mismos que
deberán clasificarse en:

 Costos de construcción.
 Gastos administrativos.
 Gastos de comercialización (Ventas).

Costos que se las pueden apreciar mediante la siguiente gráfica:

62
6.1.1. Estructura de costos de Construcción.

La estructura de costos a incurrir en cada una de las etapas de construcción de

las viviendas multifamiliares, corresponde a la ejecución de las obras de
construcción, donde se da por entendido que, desde el inicio y hasta el final de las
obras se incurrirá en diversos costos, los mismos que hacen referencia a la
transformación de los materiales, insumos y mano de obra, desarrollados a través
de la ejecución de las siguientes etapas de la construcción:

Levantamiento Topográfico, mismo que permitirá realizar el trabajo de

REPLANTEO del terreno donde será implementado el proyecto habitacional;
Instalación de faenas; Obra Gruesa; Obra Fina; Instalación Eléctrica; Instalación
Sanitaria e Instalación de Alcantarillado.

6.1.2. Obras de Condominio.

La inversión de costos para las Obras de Condominio corresponde a los trabajos

que requerirá la infraestructura del mismo, los cuales se refieren a:

Caseta de Transformador; Vivienda para el Portero-Sereno del Edificio; Vías de

acceso; Muros de contención; Muros de cerco; Jardines; Iluminación externa y
Otros.

6.1.3. Costos de inversión en lotes de terreno.

Corresponde al Costo de inversión del LOTE DE TERRENO en una superficie de

359.97 M2 donde será emplazado el Proyecto Habitacional.

63
Los gastos de Administración requeridos por el proyecto habitacional para
garantizar la construcción de las viviendas multifamiliares corresponde a los
siguientes ítems de la construcción:

Sueldos del personal administrativos (Director Administrativo, Asesor Legal,

Contador y Secretario-Ujier); Gastos de representación; Útiles de escritorio
(Papelería y otros); Gatos de movilidad (Transporte); Depreciación de Activos de
Administración; Amortización de Activos Diferidos de administración; Seguros
(Incendio y/o robos) y Gastos de consumo de Servicios Básicos (agua, luz y
teléfono).

6.1.5. Costos Financieros.

El presente proyecto habitacional SI incurrirá en costos financieros, ya que deberá

accederá al financiamiento externo bancario, porque se trata de un proyecto que
se AUTO-FINANCIARÁ el 20% de la inversión total, el restante 80% deberá ser
financiado a través del sistema bancario.

El siguiente cuadro, ilustra la estructura de costos que requiere el proyecto para la

construcción de 11 viviendas multifamiliares.

64
6.2. Presupuesto de Ingresos.

Los ingresos del proyecto habitacional provendrán de la venta del producto final
(Vivienda multifamiliares), los sub productos de la construcción (Materiales e
insumos de la construcción sobrantes) y el valor residual a obtener a la
finalización de la vida útil del proyecto.

Así, de acuerdo al programa de construcción, se han determinado dos instancias

en que el proyecto percibirá ingresos, cuya estimación se muestra en los
siguientes cuadros:

65
 CAPÍTULO 7
EVALUACION ECONÓMICA Y FINANCIERA

La evaluación económica y financiera del proyecto habitacional, reunirá toda la

información técnica, administrativa y económica financiera obtenida a lo largo del
presente estudio de investigación para someterlo a su EVALUACIÓN, el cual
permitirá tomar la decisión final de invertir o no.

Además, la rentabilidad de la inversión será comparada con la TASA MÍNIMA DE

RENDIMIENTO ESPERADO (Costo de Oportunidad del Capital) exigido y
pretendido por el (los) inversionista (s).

El TIPO DE EVALUACIÓN para el proyecto, corresponde a la evaluación

ECONÓMICA y FINANCIERA, denominada también “Evaluación Financiera del
proyecto”, donde la INVERSIÓN que requiere el proyecto proviene de fuentes de
financiamiento internas (propia) y de financiamiento externas (Bancario).

66
7.1. Cálculo de Costos de Inversión.

El mejor método y/o criterio para el cálculo de costos apropiado al rubro de la

construcción de proyectos habitacionales, constituye la elaboración del análisis de
costos unitarios mediante el cálculo del CÓMPUTO MÉTRICO Y PRESUPUESTO
DE OBRA de los diferentes costos que intervienen en el proceso de la
construcción de viviendas multifamiliares.

(VER: CUADROS No. 16; 17; 18 y 27).

7.2. Presupuesto de Ingresos del Proyecto.

Los Ingresos previstos para el proyecto, provendrán por la venta y

comercialización de las 11viviendasmultifamiliares a construir; el cual, de acuerdo
con la estrategia que se deberá implementar, es decir, construir por FASES,
consistente en la construcción de las PRIMERAS DIEZ (10) UNIDADES
HABITACIONALES correspondiente a la PRIMERA FASE no debe sobrepasar los
seis (6) meses de plazo estipulado para el efecto; al cabo del cual, y previa venta
de las viviendas de la Primera Fase, se iniciará con la ejecución de la SEGUNDA
FASE, que implica la construcción de las 20 viviendas multifamiliares restantes,
de esta se concluirá con la vida útil del proyecto en un horizonte o plazo máximo
de 12 meses, computable a partir de la entrega de llaves a los propietarios de la
PRIMERA FASE.

(VER: ANEXO No. ……; CUADRO No. ……., Presupuesto de Ingresos).

Además, (VER: ANEXO No. ……; CUADROS Nos.……; …..: ……..; ……; ……..
y --------).

67
7.3. Estructura Financiera del Proyecto

Corresponde al conjunto de requerimientos de inversión de recursos económicos

para ejecutar el proyecto habitacional desde la etapa inicial y durante la
construcción propiamente dicha, cuya composición se muestra en el Cuadro de la
Estructura Financiera del Proyecto.

68
Las inversiones requeridas para implementar el proyecto habitacional son de tres,
clases a saber:

7.3.1. Inversión Fija

Las inversiones fijas corresponden principalmente al lote de terreno, cuyo costo

de inversión valuado en la suma de $us. 00000000000 DOLARES
AMERICANOS, donde se emplazará el proyecto habitacional, en el cual se
cuenta con una superficie bruta de 000000000 metros cuadrados otros activos
fijos complementarios y de apoyo para el proyecto habitacional. (VER: ANEXO
No. ……..; CUADROS Nos. …..; …. y ……).

7.3.2. Inversión Diferida

se trata de los desembolsos de pre inversión que realizaron los inversionistas

para cubrir las necesidades de la Preparación, Elaboración, Formulación,
Evaluación y aprobación de los estudios y proyectos Arquitectónicos;
Estructurales; Sanitarios; Eléctricos, Geotécnicos, Evaluación de Impacto
Ambiental, así como todos los gastos de organización y supervisión, gastos de
administración, impuestos de aprobación, licencias, etc. todo para la conformación
de la documentación técnica legal y económica financiera del proyecto
habitacional.

(VER: ANEXO No. ….; CUADROS Nos. …. y ……).

7.3.3. Capital de Trabajo.

Compuesta por los recursos económicos de inversión corrientes (DISPONIBLE
EN EFECTIVO) destinada a cubrir los costos de inversión requeridos para la
construcción del primer ciclo de operación, que para el caso corresponde a la

69
construcción de las primeras 5 viviendas multifamiliares, en un plazo máximo de
seis (6) meses de acuerdo al calendario de actividades elaborado para el efecto,
empleando la modalidad de construcción.

(VER: ANEXO No. ……7; CUADRO No. …….).

7.4. Auto Financiamiento para la SEGUNDA FASE.

Por otra parte, conforme a la estrategia de ingeniería financiera a adoptar, la

SEGUNDA FASE del proyecto, consistente en la construcción de las 8 viviendas
multifamiliares restantes, éste será financiada REINVIRTIENDO los ingresos
provenientes de la venta de las viviendas de la PRIMERA FASE y aplicando el
programa de AUTO FINANCIAMIENTO que para el momento en que se inicien
con las obras de la SEGUNDA FASE, se habrá creado las condiciones de
garantía, imagen, confianza y credibilidad para la aceptación de venta de las
futuras 8 viviendas multifamiliares, cuya demanda estará en condiciones de
aportar por lo menos hasta el 30% del Precio de Venta estipuladas para cada
vivienda, monto de inversión que alcanza a la suma de $us. 00000000.000.00
suficiente para concluir con la construcción de las 8viviendas multifamiliares
restantes.

Consiguientemente, con todos los elementos de carácter financiero, es posible la

Estructura Financiera del Proyecto.

(VER: CUADRO No. …….).

7.5. Evaluación Económica y Financiera.

La evaluación económica y financiera del proyecto, consiste en elaborar el flujo de

caja neto y otros parámetros financieros, culminando con la descripción de la
factibilidad y/o rentabilidad del proyecto.

70
La finalidad de la evaluación económica y financiera del proyecto es para obtener
elementos de juicio necesarios para medir su valor económico y financiero desde
el punto de vista de la inversión privada o empresarial y desde el punto de vista
financiero.

La evaluación económica privada es equivalente a la valorización de la actividad

privada empresarial con inversiones que provienen del sector privado.

En este sentido, la responsabilidad de la evaluación privada de un proyecto

emerge de los sectores privados y está orientada a la búsqueda de una o más
alternativas de inversión, siendo el principal objetivo de los inversionistas o
accionistas la determinación de la eficiencia financiera y rentabilidad del capital, a
base de la comparación de beneficios de utilidades que generan y los costos que
incurren durante en la vida útil del proyecto.

En cambio, la evaluación financiera del proyecto, implica medir la factibilidad del

mismo con la intervención del financiamiento externo y/o bancario. A este efecto,
luego de haber procedido al cálculo y determinación de las operaciones auxiliares
necesarias para conocer la factibilidad Económica privada y Financiera del
Proyecto Habitacional, se han empleado los métodos e indicadores de medición
como:

7.5.1. VALOR ACTUAL NETO (VAN) CON FINANCIAMIENTO BANCARIO.

VAN = $US. 00000000

El cual representa el excedente de dinero generado por el proyecto como

Beneficio Neto para el inversionista, después de haber recuperado la inversión
total del dinero invertido en el proyecto y una tasa de rentabilidad igual al costo de
oportunidad de los recursos económicos monetarios (20%) destinados a la

71
implementación del proyecto habitacional requerido y/o condicionado por el o los
inversionistas.

7.5.2. TASA INTERNA DE RETORNO (TIR) CON FINACIAMIENTO BANCARIO.

TIR = % (MENSUAL) ó TIR = % (ANUAL)

Considerando el margen del COSTO DE OPORTUNIDAD DEL CAPITAL

establecida y exigida por el o los inversionistas en el 20%, el RENDIMIENTO de
los recursos de inversión privada INVERTIDOS en el proyecto habitacional posee
una TASA DE RENDIMIENTO SUPERIOR (100.67%) al esperado, lo cual indica
que el proyecto es FACTIBLE, por lo que se recomienda su ejecución conforme a
lo estipulado en el documento proyecto habitacional.

7.5.3. RELACIÓN BENEFICIO COSTO (B/C) CON FINANCIAMIENTO

BANCARIO.

RB/C =

Este indicador de evaluación económica privada representa lo siguiente: Por cada

unidad monetaria, en este caso POR CADA DÓLAR AMERICANO que se
INVIERTA en la ejecución del proyecto habitacional, éste generará 0.33 dólares
americanos adicionales como UTILIDAD.

(VER: ANEXO No. ……; CUADRO Nos. ……).

72
 CAPITULO 8
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

8.1. Conclusiones

En base al Estudio de Mercado realizado para el proyecto, se concluye que el

sector de la ZONA SUR, donde se encuentra la zona de Alto Calacoto,
Urbanización El Pedregal, calle 4, es atractivo a la demanda de vivienda propia
existente en la ciudad de La Paz, así como también las características de las dos
(2) Tipologías (Modelos) de las viviendas van de acuerdo a las tendencias
actuales, lo que hace al proyecto factible para su implementación.

La edificación de este proyecto se considera factible físicamente, ya que el

terreno destinado para las viviendas y los planos de la construcción de las 11
viviendas multifamiliares, es decir, los planos geotécnicos, arquitectónicos,
sanitarios, eléctricos y de alcantarillado cumplen con los requisitos establecidos
por las leyes y normas Municipales de la ciudad de La Paz.

Al estudiar la MODALIDAD de construcción por ADMINISTRACION DIRECTA con

empleo de Mano de Obra por destajo, se concluye que éste método de
construcción es el más conveniente para la administración de la ejecución de este
proyecto, debido a que se logra disminuir tanto los costos de construcción, como
los tiempos de ejecución, permitiendo de esta manera a los inversionistas,
mejorar su rentabilidad y obtener su ganancia en el menos tiempo posible.

73
El margen de rentabilidad es justificable para el proyecto, pudiendo competir con
la oferta de otros proyectos de viviendas en la ciudad y además, alcanzando las
expectativas de rentabilidad para los inversionistas.

El proyecto se considera económica y financieramente viable tomando en cuenta

las siguientes consideraciones: El dinero necesario para la inversión inicial y el
capital de trabajo del proyecto, es accesible por parte de los inversionistas; el
análisis financiero, tanto de rentabilidad sobre las ventas, como de rentabilidad
sobre la inversión privada, dan resultados positivos y alentadores; y, el porcentaje
de ganancia que genera el proyecto permite ser flexibles ante eventualidades
futuras que pudieran presentarse durante la construcción.

Se han analizado los riesgos posibles en el caso de este proyecto, pero no se

consideran una amenaza para el mismo.

8.2. Recomendaciones

En base a la EVALUACIÓN ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO

HABITACIONAL, así como por los resultados finales obtenidos a través de los
indicadores de evaluación pertinentes, como ser:

VAN = $us. 0000000000

TIR = 000 % (Mensual) ó TIR = 0000 % (Anual).

B/C = $us. 00000

74
Se recomienda al o los inversionistas llevar a cabo la implementación de la
ejecución del Proyecto Habitacional estudiado en el presente documento.

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76