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UNIVERSIDAD NACIONAL MAYOR DE

SAN MARCOS

INGENIERÍA DE VALUACIONES

TEMA: COMPARACIÓN DE REGLAMENTOS

DOCENTE: Mg. RICARDO SANTOS RODRÍGUEZ

INTEGRANTES:

• GREGORIO ALVA, JHOSELYÑO BILL

• ORIHUELA ASTETE, CLAUDIA SHARON

ABRIL DEL 2019


INGENIERÍA DE VALUACIONES ABRIL 2019
“Año de la lucha contra la corrupción e impunidad”

INDICE
COMPARACIÓN DE REGLAMENTOS: ............................................................................................ 2
I. VALUACIÓN DE PREDIOS EN OTROS PAÍSES ........................................................................ 2
1. EUROPA ................................................................................................................................. 2
2. ESTADOS UNIDOS (Estado de California) ............................................................................. 5
3. CHILE ..................................................................................................................................... 7
4. ASIA (JAPON) ........................................................................................................................ 9
II. COMPARACIÓN E REGLAMENTO DE TASACIÓN 2007 - 2016 ............................................ 10

02. COMPARACIÓN DE REGLAMENTOS 1


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COMPARACIÓN DE REGLAMENTOS:

I. VALUACIÓN DE PREDIOS EN OTROS PAÍSES

1. EUROPA
De acuerdo al resumen elaborado por la AHE titulado “La tasación de bienes con
fines hipotecarios de la Federación Hipotecaria Europea”, donde nos explica un
estudio comparativo de las prácticas de tasación en la Unión Europea.
Nos muestra una relación de países en donde se cuenta con un marco regulador
o un marco legal.

Fuente: LA TASACIÓN DE BIENES CON FINES HIPOTECARIOS- Federación Hipotecaria Europea

Por otro lado también nos indica el tipo de metodología de tasación


consecuentes o que varían a lo largo de Europa.

02. COMPARACIÓN DE REGLAMENTOS 2


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Fuente: LA TASACIÓN DE BIENES CON FINES HIPOTECARIOS- Federación Hipotecaria Europea

España
España cuenta con la siguiente Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, la cual
presenta o establece normas de valoración de bienes inmuebles y de
determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
Métodos técnicos de valoración
1. Los métodos técnicos de valoración utilizables a efectos de esta Orden son:
a. El Método del coste.
b. El Método de comparación.
c. El Método de actualización de rentas.
d. El Método residual.

2. Dichos métodos permiten obtener el valor de mercado, el valor hipotecario y


el valor de reemplazamiento.
Estructura general de los informes de tasación
1. Los informes de tasación se elaboran y presentan de acuerdo con la estructura
que se especifica dicha Orden, la cual es la siguiente.
✓ Solicitante de la tasación y finalidad.
✓ Identificación y localización.
✓ Comprobaciones y documentación.
✓ Localidad y entorno.
✓ Descripción y superficie del terreno.
✓ Descripción y superficie de la edificación.
✓ Descripción urbanística.
✓ Régimen de protección, tenencia y ocupación.
✓ Análisis de mercado.
✓ Datos y cálculo de los valores técnicos.
✓ Valores de tasación.
✓ Condicionantes y advertencias
✓ Observaciones.
✓ Fecha de emisión, caducidad y firmas.
✓ Documentación anexa al informe.

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2. ESTADOS UNIDOS (Estado de California)


En Estados Unidos existe la The Uniform Standards of Professional Appraisal
Practice (USPAP) o Los Estándares Uniformes de la Práctica de Evaluación
Profesional que son los estándares éticos y de desempeño generalmente
reconocidos para la profesión de evaluación en los Estados Unidos contiene
normas para todos los tipos de servicios de tasación, incluidos bienes inmuebles,
propiedad personal, negocios y tasaciones en masa.
Métodos de valoración de las propiedades.
Considera tres enfoques para realizar la estimación del valor del mercado:
Sales comparison approach (Enfoque de comparación de ventas): Ventas
recientes y listados de propiedades de tipo similar en el área son analizados para
formar una opinión de valor.
Cost approach (Enfoque de costo): Este enfoque considera el valor de la tierra,
supuestamente vacante, agregado al costo depreciado Novedad de las mejoras.
Esto se considera un sustituto o una alternativa para producir una mejora similar.
propiedad.
Income approach (Enfoque de ingresos): El ingreso potencial estimado de la
propiedad real se capitaliza en valor por este enfoque
Los Estándares 1 y 2 de USPAP guían al evaluador a través del proceso de
evaluación. Estándar 1 cubre todas las actividades de desarrollo que son
claramente diferentes del paso final, la presentación de informes, que se trata en
Estándar 2.
el proceso de evaluación requerido en el Estándar 1:
A. Definir el problema de valoración.
1. Identificar el cliente y los usuarios previstos.
2. Identificar el uso previsto.
3. Identificar el tipo y definición de valor.
4. Determinar fecha efectiva de la opinión.
5. Identificar las características relevantes de la propiedad en cuestión.
6. Identificar condiciones de asignación (supuestos extraordinarios y
condiciones hipotéticas)
B. Determine el alcance del trabajo necesario para resolver el problema de
evaluación
C. Realizar recolección y análisis de datos.
1. Análisis de mercado (estudios de demanda, estudios de oferta, estudios
de comercialización).
2. El análisis de mayor y mejor uso (sitio como vacante, mejora ideal,
propiedad mejorada)
D. Aplicación de los enfoques de valor.
1. costo
2. Comparación de ventas
3. ingresos

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E. Conciliación de las indicaciones de valor y opinión final de valor

El estándar 2 establece el informe real de la opinión de valor. USPAP define el


informe como: “Cualquier la comunicación, escrita u oral, de una evaluación,
revisión de una evaluación o servicio de asesoría de evaluación que sea
transmitido a la cliente una vez finalizada la asignación. "Estándar 2 cubre el
paso final en la evaluación Procesa y aborda tanto los informes como la
comunicación

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3. CHILE
El país de Chile según el Manual de Tasación de la Propiedad Fiscal, el proceso
de tasación puede realizarse por los siguientes métodos de tasación:
1. Tasación por Mercado
2. Tasación por Renta
3. Tasación por Valor Potencial
4. Tasación por Costo de Reposición
El proceso de tasación urbana de bienes inmuebles fiscales debe comprender
las siguientes etapas:
1 IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE
1.a. Fuentes de información
Los antecedentes generales del bien raíz nos permiten su identificación, éstos
se detallan a
continuación:
• Dirección del Inmueble
• Comuna
• Provincia
• Región
• Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.
• Rol de Avalúo del S.I.I. (desglosado)
• Plano de subdivisión/loteo
• Plano Fiscal
• Superficie total de terreno
• Superficie de la construcción
• Expropiaciones visibles o reales
• Fecha del informe
• Valor U.F.
• Ubicación (ejemplo un croquis)

2 CLASIFICACIÓN DE FACTORES
2.1 Factores externos del sector
2.1.a Urbanización
IV.2.1.b Equipamiento
2.1.c Accesibilidad
2.1.d Desarrollo sectorial
2.1.e Oferta y demanda
2.1.f Densidad de construcción
2.1.g Categorías sociales
2.2 Factores internos del inmueble
2.2.a Topografía
2.2.b Geometría
2.2.c Inundabilidad
2.2.d Drenaje o capacidad de percolación
2.2.e Aptitud de suelo de fundaciones

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3 CÁLCULO DELVALOR COMERCIAL DEL TERRENO


3.1.a Por importancia de las vías o calles de acceso
3.1.b Por ubicación respecto de la esquina
4 CÁLCULO DEL VALOR COMERCIAL DE LA CONSTRUCCIÓN
4.1 Costo de reposición
4.2 Valor estructura
4.3 Corrección por instalaciones y terminaciones
4.4 Corrección por antigüedad
4.5 Tabla aproximada de valores de edificación

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4. ASIA (JAPON)
Estructura del Informe de Tasación
1. Dictamen final, Definición de Valor, Fecha efectiva de la Evaluación
2- Alcance del Trabajo
3- Historia de la propiedad en cuestión
4- Identificación de la propiedad
5- El derecho de propiedad de tasación, Propietario en el libro de registro
6- Fecha de la inspección in situ y el Informe
7- Supuestos generales y condiciones limitativas
8- Propósito, uso previsto de la tasación, Usuario (s) previsto
9- Proceso de valoración de
1. Los factores generales que influyen en el precio de los inmuebles
2. Localización y Transporte
3. Condición General de Barrio Asunto
4. Condiciones generales de propiedad en cuestión, y Zonificación
5. Mayor y Mejor Uso
6. Comercialización del Hotel
(1) la tendencia del mercado de las industrias de servicios relacionados
con el ocio
(2) Hotel Tratar de mercado en Japón
(3) Precio de venta de hoteles
(4) Posibilidad de la conversión estructural
7. Aplicación de los métodos de evaluación
7-1. Enfoque del costo
7-2. Enfoque de mercado
7-3. Enfoque de ingresos
7-4. La reconciliación y el dictamen definitivo del Valor
Hoja 1 Tierra ventas hoja de comparación

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II. COMPARACIÓN E REGLAMENTO DE TASACIÓN 2007 -


2016

REGLAMENTO NACIONAL DE TASACION

TITULO I

CAPITULO II: MEMORIA DESCRIPTIVA

Artículo 3: En el Reglamento Nacional de Tasaciones 2016 ya no se


considera como Bienes inmuebles:

✓ Las naves y aeronaves


✓ Los pontones, plataformas y edificios flotantes
✓ Las estaciones, vías de ferrocarriles y el material rodante del servicio.

TITULO II

CAPITULO II: MEMORIA DESCRIPTIVA

- Artículo 4: En el reglamento Nacional de Tasaciones 2016, para el


informe de Tasación se considera como un ítem los siguientes puntos:
Valor de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes;
además el rubro de Anexos engloba: Cuadro resumen general de
valuaciones, Registro fotográfico, Otros. En el RNT 2007 cada uno de los
rubros antes mencionados se desarrollaba por separado.

- Artículo 6: En este artículo que trata sobre los aspectos que debe
presentar una Memoria Descriptiva se adicionó la Situación Registral del
Predio; a diferencia del Reglamento Nacional de Tasaciones 2007 que no
considera este punto. Cabe mencionar que en el RNT 2017 modificado
Aspectos de Antigüedad, Estado de Conservación y Depreciación se
sustenta independientemente de la Sección Descripción del Predio.

- Articulo 7: Este artículo trata sobre la Situación registral del Predio.

- Artículo 7-8: En el Reglamento Nacional de Tasaciones 2016 han


cambiado la ubicación de los artículos, pero la descripción es la misma,
básicamente tratan de la ubicación y la situación registral del predio.

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- Artículo 9: En cuanto a este artículo, se adicionó que el perito tasador


indicará la falta de zonificación y asume uso predominante, estos puntos
no se tocó en el reglamento nacional de edificaciones del 2007, pero si se
indica en el Reglamento Nacional de Tasaciones 2012 modificado.

- Artículo 12: En este artículo se simplificó las partidas principales de los


sistemas y materiales empleados en la construcción.

- Artículo 13: en el Reglamento Nacional de Tasaciones del 2016 se


simplificó artículos y se colocó todos los puntos en un solo artículo (estado
de antigüedad de las edificaciones).

- Se adicionó los siguientes artículos:

Artículo 14.- Servidumbres: Se consignan las servidumbres que están


reconocidas en el título de propiedad o en la Partida del Registro de
Predios, así como cualquier otra restricción o derechos de terceros que
afectan a los predios involucrados.

Artículo 15.- Gravámenes y Cargas Se consignan las cargas o


gravámenes, vigentes a la fecha de la tasación, que afectan al inmueble,
de acuerdo con la información inscrita en la Partida del Registro de Predios.

Artículo 16.- Fuente y procedencia de la información Se consigna la


documentación pública y privada empleada para efectuar la tasación,
precisando el nombre de la entidad, funcionario o persona que la suscribe.
Artículo 17.- Observaciones En este rubro se consignan las circunstancias
u ocurrencias presentadas en el desarrollo de la pericia, que sean
relevantes en la determinación de la tasación, así como las discrepancias
existentes entre la documentación técnico - legal y lo verificado en la
inspección ocular.

CAPITULO III: TASACION DEL TERRENO

En este capítulo no existe mucha diferencia con respecto al Reglamento


Nacional de Tasaciones del 2016; a continuación, algunas variaciones
notorias.

Artículo 18.- En el RNT 2016 se simplificó artículos a la determinación


del Valor del Terreno, ya que en el RNT 2007 se analizaba por separado.

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Artículo 21: Este artículo se difiere en la simbología, pero ambos poseen


la misma conceptualización.

REGLAMENTO SUPUESTO VALOR URBANO

REGLAMENTO NACIONAL DE
TASACIONES 2016

REGLAMENTO NACIONAL DE
TASACIONES 2007

SVAU: Supuesto Valor Arancelario Urbano

VATU: Valor Arancelario de Terreno urbano.

VT: Valor del terreno de la vía pública desde la que se accede a la vía de
dominio privado.

A: ancho vía de dominio.

D: Distancia de la vía pública hasta el vértice más cercano del terreno


materia de tasación.

CAPITULO IV

TASACIÓN DE LAS EDIFICACIONES

En el Reglamento Nacional de Tasaciones 2016 se detalla lo que se puede


tasar específicamente.

Artículo 29: En el Reglamento Nacional de Tasaciones 2016 se detalla los


parámetros para el cálculo de Valor Similar Nuevo

REGLAMENTO VALOR SIMILAR NUEVO (VSN)

REGLAMENTO
NACIONAL DE
TASACIONES 2016

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REGLAMENTO
NACIONAL DE
TASACIONES 2007

Donde:

At: Area techada.

VUAt: Valor Unitario del área techada.

metrω: Metrado de las obras complementarias.

VUOC: Valor unitario de las obras complementarias.

metrπ: Metrado de las instalaciones fijas y permanentes.

VUIF: Valor unitario de las instalaciones fijas y permanentes.

VUE: Valor Unitario de Edificación.

CAPITULO V

VALOR TOTAL DEL PREDIO

De acuerdo al Reglamento de tasaciones 2012 y 2013 la nomenclatura


general ha cambiado en el cual es más específica en el reglamento actual
(modificado).

Artículo 36: Se simplifica la fórmula para hallar el valor del predio, ya que el
valor de la edificación engloba los demás parámetros, a excepción del valor
del terreno.

REGLAMENTO VALOR SIMILAR NUEVO (VSN)

REGLAMENTO NACIONAL DE
TASACIONES 2016

REGLAMENTO NACIONAL DE
TASACIONES 2007

VTP: Valor total del predio

VT: Valor del terreno

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VE: Valor de la edificación

VI: Valor de las instalaciones fijas del predio

VOC: Valor de las obras complementarias.

CAPITULO VI

TASACIÓN DE UNIDADES INMOBILIARIAS SUJETAS AL REGIMEN


DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD EXCLUSIVA Y
PROPIEDAD COMÚN

A diferencia del Reglamento de Tasaciones del 2012, el RT del 2016 ha


adicionado fórmulas en el Artículo 41 para hallar el valor total de la Unidad
Inmobiliaria:

Dónde:

VTUI = Valor total de unidad inmobiliaria

% VT = valor de la parte alícuota del terreno matriz

VEUE = Valor de la edificación de uso exclusivo.

VAC = Valor de áreas y bienes comunes.

De acuerdo al Reglamento de Tasaciones del 2016 tiene más especificados


sus artículos que las del RNT 2007. Entre ellas tenemos:

• Régimen propiedad exclusiva y propiedad común.


• Criterios para la tasación de la unidad inmobiliaria.
• Valor de edificaciones de las unidades inmobiliarias
• Valor total de unidad inmobiliaria.

CAPITULO VII

TASACIÓN DE ISLA RÚSTICA Y TERRENO RÚSTICO EN ZONA DE


EXPANSIÓN URBANA

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El Reglamento Nacional de Tasaciones 2016 del capítulo VII a adicionado


fórmulas en el Artículo 43 para hallar el cálculo del:

Valor Reglamentario del Terreno en isla Rustica:

VT= Valor del terreno

AT = Área del terreno

VB = Valor Básico

VUP = Valor unitario prometido obtenido conforme el procedimiento


establecido en el numeral 42.2 del artículo 42 del RNT 2016.

CAV = Coeficiente de Área vendible.

Fr = Factor de reducción por habitación urbana.

Determinación del valor total del terreno:

Dónde:

VT = Valor total del terreno

VB = Valor Básico de cada zona.

A = Área de cada zona.

n= Numero de zonas resultantes.

J= Numero de zona de influencia resultantes que pueden ser de 1 al 4

TITULO III

TASACIÓN DE PREDIOS RUSTICOS, PREDIOS ERIAZOS Y OTROS


BIENES AGRICOLAS

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CAPITULO II: MEMORIA DESCRIPTIVA

Artículo 60: Hacemos una comparativa entre el Reglamento Nacional de


Tasaciones 2016 y 2007; se detalla los puntos que se modificaron y algunas
que se agregaron.

REGLAMENTO NACIONAL DE REGLAMENTO NACIONAL DE


TASACIONES 2007 TASACIONES 2016

Los conceptos que han variado: Los aspectos que han aumentado en
el reglamento actual:
• Nombre del Predio
• Nombre de la persona natural o • Nombre de la persona natural
jurídica que solicita la valuación o jurídica que solicita la
• Riesgos que amenazan el tasación.
predio o sus capitales, o pueden • Situación registral del predio
perjudicarlo en el futuro. • Fuente y procedencia de la
• Depreciación. información
• Gastos de explotación y • Observaciones
administración.
• Datos complementarios.
• Títulos de propiedad y planos
de predio.
• Inscripción en los registros de la
propiedad del inmueble.

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