MANUAL DEL ASESOR INMOBILIARIO: CENTURY 21

CORPORACIÓN DI NAPOLI

1-FORMAS DE HACER “CONTACTO INICIAL”:

-Siembra, Volanteo, Cambaseo.

-Lista de Bodas.
-Redes Sociales.
-Guardias en Oficina.

CAPTACIÓN DE INMUEBLES:
2-COMO CALIFICAR A UN PROSPECTO VENDEDOR:
-Debemos conocer el estado civil de los propietarios
del inmueble, el cual debe coincidir con lo que indique
el SAIME.
-Preguntar las condiciones de la venta.
- Motivo de la Venta.
-AMC
-Conocer las necesidadesy el tipo de negociación que
le gustaría concretar.
-Debemos conocer quién decide la venta, en el caso de
que exista más de un propietario.
-Corroborar que todos los propietarios residan en el
país, de no ser así asesorar la urgencia de un
apoderado.
-Debemos preguntar si condicionan la venta a
conseguir otra propiedad de manera simultánea.
-Si tratase de un divorcio, aclarar quién decidirá la
venta.
-Debe quedar claro, que nuestra comisión es deducida
de la inicial que recibirán en la PBCV.
-Tiempo de desocupación (Entrega material).
-Debemos aclarar condiciones y días para mostrar la
propiedad.
-Verificación Legal (En el Registro).
-Datear a través de las diferentes redes sociales.
-Si el inmueble posee Hipoteca Bancaria, se le debe
informar al propietario(s), que una vez tengamos el
Documento Definitivo emitido por el Banco o por
Century 21, éste debe ser llevado a la institución con
la que mantiene la deuda (Entiéndase Bancos y
BANAVIH,según sea el caso) para obtener visto bueno
y visado.
-Informar al Propietario (s) que el proceso de Visado
en el Banco pudiese demorarse una semana y en
BANAVIH aproximadamente 20 días hábiles (en sus
tiempos y procesos normales).

2.1-CITAS PARA CAPTACIÓN:

-Presentación de servicios (Formato Century 21), se
lleva la presentación larga (ésta se le deja al cliente) y
se le entrega la presentación corta (recibo) para que
la firmen y devuelvan para el expediente.
-Carta Compromiso de cumplimiento.
-Inicio de promoción.
-Autorización de ventas (Exclusiva), 90 días para todos
los inmuebles. (Debe ser firmado y con impresiones
dactilares de los propietarios)
-Inspección de Inmueble (Inventario) debe ser llenado
dentro del inmueble y firmado por los propietarios.
-Tomar fotos (No permitir que los propietarios
faciliten las mismas).
-Se debe llevar el AMC y acordar precio de venta.
-Si la propiedad está desocupada y nos estregarán
copias de las llaves (estas se deben probar delante del
cliente), y se debe llenar “Carta de recepción de
llaves”
2.2- RECAUDOS A SOLICITAR AL PROPIETARIO PARA
LA CAPTACIÓN DE INMUEBLES:

-Fotocopia de Cédulas de Identidad de los Propietarios

-RIF Propietario(s)
-Documento de Propiedad Registrado.
-Documento de Condominio o Parcelamiento.
-Cédula o Ficha catastral (año en curso)
-Solvencia Municipal (Vigente)
-Registro de Vivienda Principal (si no es el caso),
informar del pago del 0,5% a través de la forma 33
del SENIAT (éste se realiza para el momento de la
Protocolización)
-Borrador de Liberación de Hipoteca (si mantiene
deuda hipotecaria con Banco o Institución privada)
-Liberación de Hipoteca (si canceló su crédito y su
saldo deudor es cero)
-Poder registrado (si aplica)
-Si el propietario es una empresa, se debe solicitar
Registro Mercantil y acta de la última junta directiva.

3- CONFORMACIÓN DE EXPEDIENTES:

-Solicitud de captación.
-Formato de Contacto inicial.
-Carta compromiso de cumplimiento.
-Presentación de servicios (la corta).
-Inicio de promoción.
-Cédula de identidad y Rif.
-Copia documento de propiedad.
-Copia de Registro Mercantil.
-AMC, elaborado por el sistema.
-Autorización de venta con exclusiva.
-Ficha catastral y solvencia municipal.
-Copia de Registro de vivienda principal.
-Copia de documento de condominio.
-Inventario del inmueble (según formato C21)
-Copia de Borrador de Liberación de hipoteca o
Liberación de hipoteca (si aplica).
- Reporte de visitas.
-Ofertas recibidas.
-Otros recibos.

4-PUBLICACIÓN DE INMUEBLES:

-Conformar el expediente.
-Entregar al Gerente, para la respectiva revisión del
expediente (solo se reciben cuando no le falte ningún
recaudo o se sustituya con la solicitud del mismo).
-Cargar en el Site privado de Century 21 (MLS)
-Cargar en tuinmueble (colocar al final del
comentario, el número de MLS)
-Cargar en conlallave.com
-Hacer etiquetas de identificación del expediente, que
indique número de MLS, dirección exacta del
inmueble, asesor captador (en la pestaña) y nombre
del propietario en el frente de la carpeta.

5-COMO CALIFICAR A UN PROSPECTO COMPRADOR:

-Solicitar nombre completo y número de Cédula de

Identidad.
-Pedir todos los números telefónicos donde podamos
localizarlo.
-Solicitar correo electrónico.
-Preguntar el medio por dónde nos ubicó.
-Solicitar información, de acuerdo a qué tipo de
operación realizará (si es de contado, crédito Bancario
o propio peculio)
-Preguntar cuánto es la inicial que posee?
-Pedir información del tipo de propiedad que desea
adquirir.
-Verificar datos por IVSS, CNE, Facebook, si colocamos
su nombre completo por “Google”, podemos
contactar si tiene o tuvo algún procedimiento legal.
-Debemos saber quién o quienes deciden la compra.
-Preguntar los espacios que requieren como grupo
familiar si fuese el caso (cuántas habitaciones, baños,
etc.)
-Debemos saber necesidades básicas de la familia, si
desean colegios cercas, farmacias, clínicas,
transportes públicos, etc.
-Tenemos que tener conocimiento del tiempo en qué
desean ocupar el inmueble.

6-CITAS DE VENTA:

-Verificar nombres y números de Cédulas.

-Verificar que el inmueble esté activo por el portal de
Century 21.
-Informarse cuánto realmente tiene de inicial.
-Corroborar si califica para el inmueble que le
interesa.
-Buscar información en la extranet (MLS) en
comentarios confidenciales, para saber condiciones de
negocio.
-Si el inmueble es de su misma oficina, puede hacer
cita con el propietario del mismo.
-Recuerde que debe revisar en la extranet, el
porcentaje de la comisión.
-Si el inmueble es de otra oficina, debe llamar al
Asesor captador y coordinar la visita con su cliente.
-Una vez mostrado el inmueble, debe entregar al
prospecto comprador, planilla de “Reporte de visita”y
anexarla al expediente del mismo.

7- OFERTAS SIN DEPÓSITO EN GARANTÍA:

-Se debe tener copia de las Cédulas de Identidad de los
interesados. (Ya que la misma debe tener los datos
exactos que irán en la PBCV)
-Se debe realizar con los datos completos de las
partes, es decir, Comprador (es) y vendedor (es).
-Debe tener sin errores números de Cédulas, la
dirección exacta y número de MLS.
-El asesor debe tener claro, si el cliente posee la
reserva ya que la misma debe hacerse a más tardar
(48) horas una vez aprobada la Oferta.
-Debe quedar claro, la disponibilidad de la Inicial y el
tiempo para firmar la PBCV (Notaría no mayor a 8
días hábiles).
-Debe quedar claro la información exacta del tipo de
Crédito y Entidad Bancaria (si fuese el caso).
-Debe quedar claro el tiempo que pide el Banco para
Protocolizar, normalmente son noventa (90) días
continuos más treinta (30) días continuos de prórroga.
-Una vez realizada la Oferta, debe enviarla por correo
al Gerente para la respectiva revisión.
-Una vez aprobada por la Oficina, debe estar firmada
por el cliente comprador y hacerla llegar al vendedor
para su aceptación.
-Si el propietario contraoferta, se debe intermediar la
negociación hasta llegar a un acuerdo.
-Al estar aceptada y firmada por el cliente vendedor
(es), se debe coordinar la reserva en la Oficina de
donde pertenezca el inmueble.
-Se debe informar que todos los gastos en que se
incurre son por cuenta del comprador (es).
-Solicitar constancia de trabajo.

8-OFERTA CON DEPÓSITO ENGARANTÍA (RESERVA)

-Debe estar en los mismos términos de negocio que la

Oferta sin depósito en garantía.
-Deben firmar la Oferta los compradores y hacer la
reserva con Cheque de Gerencia a/f de las Oficinas
involucradas o si es posible se puede realizar
transferencia y solicitar al cliente los datos para el
soporte de la misma (imprimir y enviar por correo el
soporte).
-Debe informarse a los compradores, que si una de las
partes termina el convenio de compra venta, antes de
firmar la PBCV, se le hará devolución del 100% de su
reserva en el menor tiempo posible.
-El día de la reserva, los compradores deben entregar
al Asesor, cheque con los gastos a/f de nuestro
Abogado.
- Se debe coordinar el avalúo del Perito Bancario (si
aplica o lo exige el comprador)
-El Perito debe realizar la inspección, en compañía del
Asesor captador.
-El mismo día de haber realizado la reserva, se debe
entregar al Abogado de la Oficina, un sobre o carpeta
con copias de los soportes para la realización de la
PBCV.
9-ENTREGA DE SOPORTES AL ABOGADO PARA LA
RALIZACIÓN DE LA PBCV:

-Formato de entrega de documentos (debidamente

llenado).
-Copia de Oferta con depósito en garantía.
-Copias de Cédulas de Identidad de las partes.
-Copia de Cédula Catastral.
-Copias de RIF.
-Copias de Documento de Propiedad.
-Copia de Borrador de Liberación de Hipoteca o
Liberación de Hipoteca (si aplica)
-Cheque con los gastos de redacción, Certificación de
Gravamen, gastos de Notaría y otros.

10-DOCUMENTOS ENTREGAR AL COMPRADOR (ES),

EL DIA DE LA FIRMA DE LA PBCV:
-Copia de las Cédulas de Identidad de los vendedores.
-Copia de los RIF de los vendedores.
-Copia del Documento de Propiedad.
-Copia del Documento de Condominio.
-Copia del Borrador de Liberación de Hipoteca o
Liberación de Hipoteca (según sea el caso).
-Avalúo Bancario (original).
-Copia de Ficha o Cédula Catastral.
-Copia de Solvencia Municipal.
-Copia de Registro de Vivienda Principal.
-Original de PBCV con timbres fiscales.
-Carta (formato de Century 21) de entrega de
recaudos solicitados por el Banco.

11-SEGUIMIENTO DE LA NEGOCIACIÓN SI LA
VENTA ES CON CRÉDITO BANCARIO:
-Se debe monitorear el status del Crédito, a través de
correos electrónicos, enviados al comprador (es), para
mantener informado al vendedor (es).
-Una vez aprobado el Crédito, debemos solicitar copia
de la Notificación que emite el Banco, con dicha
información, para nuestro expediente e informar a los
vendedores.
-Al momento que le entreguen a los compradores el
Documento Definitivo, debemos verificar y revisar
minuciosamente el documento.

12-SEGUIMIENTO DE LA NEGOCIACIÓN SI ES POR

PROPIO PECULIO:
-Una vez firmada la PBCV, se debe entregar al
abogado que realizará el documento definitivo, todos
los soportes necesarios para que inmediatamente
realice dicho documento.
-Se debe solicitar copia del cheque de gerencia ya que
los datos de éste deben estar incluidos en el
documento definitivo y la copia se debe entregar al
Registro competente junto con los demás soportes.
-Se debe tener claro los tiempos acordados y
estipulados en la PBCV para evitar malos entendidos y
contratiempos.

13-DOCUMENTO DEFINITIVO:

-Si el inmueble tiene hipoteca, y es vendido con

crédito, el documento definitivo emitido por el Banco
se le debe entregar a los vendedores para que lo
lleven al Banco donde ellos mantienen la hipoteca, ya
que éste debe ser Visado por las Entidades Bancarias
involucradas, inclusive BANAVIH (si fuese el caso).
-Al tener el Visto bueno y Visado por los Bancos
involucrados, éste debe ser llevado al Registro
competente para la respectiva revisión, junto con los
soportes necesarios.
-Si el inmueble no tiene hipoteca, y es vendido por
propio peculio, se revisa el documento definitivo
emitido por el abogado de Century 21 y este se lleva
junto con los soportes al Registro competente.
-Si el inmueble es vendido por propio peculio pero éste
tiene hipoteca que liberar. Se lleva el documento
definitivo emitido por el abogado de Century 21 a la
entidad donde mantienen la deuda para que este le dé
visto bueno y visado y luego se lleva al Registro
competente con los soportes necesarios.

14-DOCUMENTOS PARA PRESENTAR ANTE EL

REGISTRO PARA PROTOCOLIZAR:

-Documento Definitivo (emitido por el Banco), si la

compra fue con Crédito Bancario.
-Documento Definitivo (emitido por Century 21), si la
compra fue realizada con propio peculio.
- Copias de Cédulas de Identidad, una por hoja Oficio,
en tamaño normal (no ampliada).
-Copias de Rif, uno por hoja en tamaño normal.
-Cédula o Ficha catastral (original y copia).
-Solvencia Municipal (original y copia).
-Solvencia de Condominio (original y copia).
-Solvencia de agua (original y copia).
-Registro de Vivienda principal (original y copia).
- “OJO”, si no es vivienda Principal, debe pagar
impuesto de 0,5% del precio de venta, a través de la
forma 33 del SENIAT.
-Se entregará copia de la forma 33 con Certificación
de pago emitida por el Banco (original y copia).
-Se debe pagar el art. 92 (ante Hacienda del Municipio
respectivo).
-Se debe pagar los gastos registrales que indiquen,
según el cálculo realizado en el Registro de acuerdo a
los folios y precio de venta.

15-COORDINACIÓN DE FIRMA EN REGISTRO:

-Debemos informar a las partes, la fecha que indica el

Registro para que ellos acuerden con los Apoderados
de los Bancos (si aplica).
-Si el Inmueble tiene Hipoteca que liberar, el vendedor
debe solicitar corte de su deuda proyectada a la fecha
de la firma, y entregársela al comprador para que éste
la lleve al Banco que le aprobó el Crédito.
-Si el inmueble tiene Hipoteca que liberar, y la
negociación es por propio peculio, la deuda
proyectada a la fecha de firma, igualmente se solicita
al Banco y se le entrega a los compradores para que
emitan dos cheques, uno a/f de la Entidad Bancaria
que libera y el otro a/f del vendedor.
-Una vez aprobada y acordada la fecha de firma, se
notifica al Registro únicamente si la fecha es diferente
de la que ellos inicialmente indicaron. (Esto varía
dependiendo el Registro, algunos no necesitan que
informen el cambio de fecha).
-El día de la protocolización debemos corroborar con
el apoderado del Banco si efectivamente trajo el
cheque a favor de nuestro cliente vendedor y verificar
datos.
-Si la venta es por propio peculio, debemos solicitar el
cheque o cheques según sea el caso, y verificar que
esté todo en orden, antes de que la firma se ejecute.

16-ENTREGA MATERIAL:

-Se debe acompañar a los nuevos propietarios al salir

de Registro, a la entrega material del inmueble.
Debemos constatar que éste se está entregando en las
condiciones inicialmente acordadas y con lo señalado
en la promoción.
IMPORTANTE: Los Asesores deben estar debidamente
atuendados para acompañar a sus clientes en
Notarías y Registros.

LAURA BEATRÍZ OTTOLINO

Teléfono: 0412-9247365
lottolino02@century21.com.ve
lbottolino@hotmail.com