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Terreno
Metraje U.F Total U.F
Terreno 1000 8 8000
Corredor Propiedades 1 160 160
Inscripción 1 45 45
Total Terreno U.F 8205

Construcción
Metraje U.F Total U.F
Edificio 1800 18 32400
Arquitectura 1800 0.5 900
Especialidades 1800 0.2 360
Estacionamiento Subterráneo (15) 375 8 3000
Estacionamiento Superficie (24) 600 2.5 1500
Total Construcción 38160

Suite y Deptos Unidades Precio Unitario Precio Total


Set Box Textil Uno 7 Rosen King 30 $ 336,126 $ 10,083,780
Respaldo y Veladores Rosen 30 $ 428,000 $ 12,840,000
2 Lámparas de velador 60 $ 37,000 $ 2,220,000
Cuadros - laminas 90 $ 35,000 $ 3,150,000
Comedor 4 sillas 30 $ 168,000 $ 5,040,000
Juego Living Mueble Sur
Sofá 3 cuerpos 30 $ 263,781 $ 7,913,430
Sillones 60 $ 175,630 $ 10,537,800
Mesa Centro 30 $ 90,000 $ 2,700,000
Lámparas 30 $ 74,000 $ 2,220,000
Habilitación cocina
Cuchilleria + vajilla 30 $ 57,000 $ 1,710,000
Refrigerador 30 $ 87,000 $ 2,610,000
Microondas 30 $ 40,000 $ 1,200,000
Cocina 30 $ 79,000 $ 2,370,000
TV LCD 32 LG 30 $ 336,126 $ 10,083,780
DVD Sony 67P 30 $ 25,201 $ 756,030
Duplex Excellence 1 PL 15 $ 184,865 $ 2,772,975
RESPALDO + VELADORES 15 $ 170,000 $ 2,550,000
Lámparas 15 $ 37,000 $ 555,000
Lugares Comunes
Sala Cafetería 15 $ 100,000 $ 1,500,000
Cuchilleria/Vajilla 1 $ 200,000 $ 200,000
Sala estar 1 $ 4,000,000 $ 4,000,000
Sala Gimnasio 1 $ 2,000,000 $ 2,000,000
Lavandería 2 $ 450,000 $ 900,000
Salas de Reuniones 2 $ 750,000 $ 1,500,000
Salones de Conferencias 2 $ 4,000,000 $ 8,000,000
Recepción 1 $ 500,000 $ 500,000
Otro Equipamiento
Computadores 3 $ 350,000 $ 1,050,000
Comunicaciones
Sala Administración 1 $ 750,000 $ 750,000

Equipamiento Blanco
Ropa de cama King 60 $ 200,000 $ 12,000,000
Cortinajes 30 $ 750,000 $ 22,500,000
Ropa de cama 1 PL 60 $ 125,000 $ 7,500,000

Vehículo /Furgón 1 $ 12,000,000 $ 12,000,000


Total $ 28,798,729 $ 155,712,795

Personal
Administrador General $ 17,098,200
Asistente Personales $ 6,658,920
Jefe Operaciones $ 6,929,460
Secretaria (encargada Salones) $ 4,996,050
Recepcionistas $ 23,278,560
Chofer $ 4,064,730
Mucamas $ 17,323,650
Mucamas Extra $ 1,800,000
Personal Aseo General $ 5,597,676
Personal Aseo Extra $ 720,000
Personal Mantención $ 3,600,000
Aguinaldos $ 3,600,000
Total $ 95,667,246

Administración y ventas Gastos Anual


Teléfono móvil comunicación Interna $ 2,019,600
Constribuciones Bs Raíces $ 7,668,000
Seguros $ 2,173,000
Gastos Combustibles $ 1,200,000
Mantención Vehículo $ 180,000
Mantención Edificio $ 900,000
Mantención Ascensores $ 2,400,000
Luz $ 2,400,000
Calefacción $ 2,400,000
Lanzamiento Hotel (una sola vez) $ 13,300,000
Promoción de Ventas $ 500,000
Páginas Amarillas $ 999,600
Páginas Web y Banners $ 600,000
Total Administración y Ventas $ 36,740,200

Insumos Gasto Anual


Luz $ 8,045,490
Agua $ 1,624,275
Gas $ 7,940,070
TV Cable + WIFI $ 3,600,000
Lavandería (fijo) $ 4,141,680
Insumos de aseo día $ 2,426,565
Reposición ropa blanca $ 3,575,000
Reposición Vajillería + Otros $ 627,000
Total Insumos $ 31,980,080

Insumo Costo por Pasajes


Desayunos $ 3,500
Lavandería $ 1,500
Amenities $ 2,500

Datos Valores
Dias 365
Habitaciones 15 $ 85,000 neto x noche
Departamento 15 $ 95,000 neto x noche
Salones 4 $ 125,000 neto x día
U.F 31/12/2018
27,565.79

Total Inversión $ 1,278,087,853

$ 220,526,320
$ 4,410,526
$ 1,240,461
$ 226,177,307

$ 893,131,596
$ 24,809,211
$ 9,923,684
$ 82,697,370
$ 41,348,685
$ 1,051,910,546
365 85000 95000
Habitación Departamento
15 15
Diario $ 1,275,000 $ 1,425,000
Anual $ 465,375,000 $ 520,125,000
1 25% $ 116,343,750 30% $ 156,037,500 10%
2 35% $ 162,881,250 40% $ 208,050,000 10%
3 45% $ 209,418,750 55% $ 286,068,750 15%
4 60% $ 279,225,000 65% $ 338,081,250 15%
5 70% $ 325,762,500 75% $ 390,093,750 30%
6 70% $ 325,762,500 75% $ 390,093,750 30%
7 70% $ 325,762,500 75% $ 390,093,750 30%
8 70% $ 325,762,500 75% $ 390,093,750 30%
9 70% $ 325,762,500 75% $ 390,093,750 30%
10 70% $ 325,762,500 75% $ 390,093,750 30%

40% cancelado con tarjeta


Año 40% Tarjeta Año 40% Tarjeta Año
1 $ 46,537,500 $ 62,415,000
2 $ 65,152,500 $ 83,220,000
3 $ 83,767,500 $ 114,427,500
4 $ 111,690,000 $ 135,232,500
5 $ 130,305,000 $ 156,037,500
6 $ 130,305,000 $ 156,037,500
7 $ 130,305,000 $ 156,037,500
8 $ 130,305,000 $ 156,037,500
9 $ 130,305,000 $ 156,037,500
10 $ 130,305,000 $ 156,037,500

Arriendos de Habitaciones , Departamentos y Salones por año


1 $ 116,343,750 1369 $ 156,037,500 1643
2 $ 162,881,250 1916 $ 208,050,000 2190
3 $ 209,418,750 2464 $ 286,068,750 3011
4 $ 279,225,000 3285 $ 338,081,250 3559
5 $ 325,762,500 3833 $ 390,093,750 4106
6 $ 325,762,500 3833 $ 390,093,750 4106
7 $ 325,762,500 3833 $ 390,093,750 4106
8 $ 325,762,500 3833 $ 390,093,750 4106
9 $ 325,762,500 3833 $ 390,093,750 4106
10 $ 325,762,500 3833 $ 390,093,750 4106

Año Total Ingresos


1 $ 290,631,250
2 $ 389,181,250
3 $ 522,862,500
4 $ 644,681,250
5 $ 770,606,250
6 $ 770,606,250
7 $ 770,606,250
8 $ 770,606,250
9 $ 770,606,250
10 $ 770,606,250

Año Total Descuento 10%

1 $ 10,172,094
2 $ 13,621,344
3 $ 18,300,188
4 $ 22,563,844
5 $ 26,971,219
6 $ 26,971,219
7 $ 26,971,219
8 $ 26,971,219
9 $ 26,971,219
10 $ 26,971,219
125000
Salones
4
$ 500,000 35% ventas convenio empresas con el 10% de descuento
$ 182,500,000 Año 35% - el 10% desc 10% 35% - el 10% des
$ 18,250,000 1 $ 40,720,313 $ 4,072,031 $ 54,613,125
$ 18,250,000 2 $ 57,008,438 $ 5,700,844 $ 72,817,500
$ 27,375,000 3 $ 73,296,563 $ 7,329,656 $ 100,124,063
$ 27,375,000 4 $ 97,728,750 $ 9,772,875 $ 118,328,438
$ 54,750,000 5 $ 114,016,875 $ 11,401,688 $ 136,532,813
$ 54,750,000 6 $ 114,016,875 $ 11,401,688 $ 136,532,813
$ 54,750,000 7 $ 114,016,875 $ 11,401,688 $ 136,532,813
$ 54,750,000 8 $ 114,016,875 $ 11,401,688 $ 136,532,813
$ 54,750,000 9 $ 114,016,875 $ 11,401,688 $ 136,532,813
$ 54,750,000 10 $ 114,016,875 $ 11,401,688 $ 136,532,813

Comisión Operador por total ventas por año 3,5%


40% Tarjeta Año 3.5% Año 3.5%
$ 7,300,000 1 $ 1,628,813 1 $ 2,184,525
$ 7,300,000 2 $ 2,280,338 2 $ 2,912,700
$ 10,950,000 3 $ 2,931,863 3 $ 4,004,963
$ 10,950,000 4 $ 3,909,150 4 $ 4,733,138
$ 21,900,000 5 $ 4,560,675 5 $ 5,461,313
$ 21,900,000 6 $ 4,560,675 6 $ 5,461,313
$ 21,900,000 7 $ 4,560,675 7 $ 5,461,313
$ 21,900,000 8 $ 4,560,675 8 $ 5,461,313
$ 21,900,000 9 $ 4,560,675 9 $ 5,461,313
$ 21,900,000 10 $ 4,560,675 10 $ 5,461,313

Habitación
Desayuno Lavandería Amenities
Año 3500 1500 2500
$ 18,250,000 146 1 $ 4,790,625 $ 2,053,125 $ 3,421,875
$ 18,250,000 146 2 $ 6,706,875 $ 2,874,375 $ 4,790,625
$ 27,375,000 219 3 $ 8,623,125 $ 3,695,625 $ 6,159,375
$ 27,375,000 219 4 $ 11,497,500 $ 4,927,500 $ 8,212,500
$ 54,750,000 438 5 $ 13,413,750 $ 5,748,750 $ 9,581,250
$ 54,750,000 438 6 $ 13,413,750 $ 5,748,750 $ 9,581,250
$ 54,750,000 438 7 $ 13,413,750 $ 5,748,750 $ 9,581,250
$ 54,750,000 438 8 $ 13,413,750 $ 5,748,750 $ 9,581,250
$ 54,750,000 438 9 $ 13,413,750 $ 5,748,750 $ 9,581,250
$ 54,750,000 438 10 $ 13,413,750 $ 5,748,750 $ 9,581,250

Habitación Total Departamento Total


Año Año desay, lavan, ame
1 $ 10,265,625 1
2 $ 14,371,875 2
3 $ 18,478,125 3
4 $ 24,637,500 4
5 $ 28,743,750 5
6 $ 28,743,750 6
7 $ 28,743,750 7
8 $ 28,743,750 8
9 $ 28,743,750 9
10 $ 28,743,750 10

Total Descuento
Año 3,5% comisión
1 $ 4,068,838
2 $ 5,448,538
3 $ 7,320,075
4 $ 9,025,538
5 $ 10,788,488
6 $ 10,788,488
7 $ 10,788,488
8 $ 10,788,488
9 $ 10,788,488
10 $ 10,788,488
Año 35% - el 10% desc
$ 5,461,313 $ 6,387,500 $ 638,750
$ 7,281,750 $ 6,387,500 $ 638,750
$ 10,012,406 $ 9,581,250 $ 958,125
$ 11,832,844 $ 9,581,250 $ 958,125
$ 13,653,281 $ 19,162,500 $ 1,916,250
$ 13,653,281 $ 19,162,500 $ 1,916,250
$ 13,653,281 $ 19,162,500 $ 1,916,250
$ 13,653,281 $ 19,162,500 $ 1,916,250
$ 13,653,281 $ 19,162,500 $ 1,916,250
$ 13,653,281 $ 19,162,500 $ 1,916,250

Año 3.5%
1 $ 255,500
2 $ 255,500
3 $ 383,250
4 $ 383,250
5 $ 766,500
6 $ 766,500
7 $ 766,500
8 $ 766,500
9 $ 766,500
10 $ 766,500

Departamento
Desayuno Lavandería Amenities
Año 3500 1500 2500
1 $ 5,748,750 $ 2,463,750 $ 4,106,250
2 $ 7,665,000 $ 3,285,000 $ 5,475,000
3 $ 10,539,375 $ 4,516,875 $ 7,528,125
4 $ 12,455,625 $ 5,338,125 $ 8,896,875
5 $ 14,371,875 $ 6,159,375 $ 10,265,625
6 $ 14,371,875 $ 6,159,375 $ 10,265,625
7 $ 14,371,875 $ 6,159,375 $ 10,265,625
8 $ 14,371,875 $ 6,159,375 $ 10,265,625
9 $ 14,371,875 $ 6,159,375 $ 10,265,625
10 $ 14,371,875 $ 6,159,375 $ 10,265,625

rtamento Total
desay, lavan, ame Total Hab y Dep
$ 12,318,750 $ 22,584,375
$ 16,425,000 $ 30,796,875
$ 22,584,375 $ 41,062,500
$ 26,690,625 $ 51,328,125
$ 30,796,875 $ 59,540,625
$ 30,796,875 $ 59,540,625
$ 30,796,875 $ 59,540,625
$ 30,796,875 $ 59,540,625
$ 30,796,875 $ 59,540,625
$ 30,796,875 $ 59,540,625
0 1
ingresos $ 290,631,250
costo variable $ 36,825,306
Costo Fijo $ 31,980,080
remuneraciones producción $ 95,667,246
Gastos de Adm y ventas $ 36,740,200
Depreciación Construcción y Implementación $ 120,762,334
Amortización de intangible
Utilidad Operacional
Impuesto 25%
Utilidad después de Impuesto
Depreciación Construcción y Implementación
Utilidad
Amortización de intangible
Inversión $ -1,278,087,853
inversión capital de trabajo
valor terminal
flujo de caja
2 3 4 5 6 7
$ 389,181,250 $ 522,862,500 $ 644,681,250 $ 770,606,250 $ 770,606,250 $ 770,606,250
$ 49,866,756 $ 66,682,763 $ 60,353,663 $ 97,300,331 $ 97,300,331 $ 97,300,331
$ 31,980,080 $ 31,980,080 $ 31,980,080 $ 31,980,080 $ 31,980,080 $ 31,980,080
$ 95,667,246 $ 95,667,246 $ 95,667,246 $ 95,667,246 $ 95,667,246 $ 95,667,246
$ 23,440,200 $ 23,440,200 $ 23,440,200 $ 23,440,200 $ 23,440,200 $ 23,440,200
$ 120,762,334 $ 120,762,334 $ 120,762,334 $ 120,762,334 $ 120,762,334 $ 120,762,334
8 9 10
$ 770,606,250 $ 770,606,250 $ 770,606,250
$ 97,300,331 $ 97,300,331 $ 97,300,331
$ 31,980,080 $ 31,980,080 $ 31,980,080
$ 95,667,246 $ 95,667,246 $ 95,667,246
$ 23,440,200 $ 23,440,200 $ 23,440,200
$ 120,762,334 $ 120,762,334 $ 120,762,334

$ 401,456,059
$ -100,364,015
0 1 2 3
Ingresos $ 290,631,250 $ 389,181,250 $ 522,862,500
Capital de trabajo 25% $72,657,813 $ 97,295,313 $ 130,715,625 $ 161,170,313
Capital de trabajo adicional $72,657,813 $ 24,637,500 $ 33,420,313 $ 30,454,688
4 5 6 7 8 9 10
$ 644,681,250 $ 770,606,250 $ 770,606,250 $ 770,606,250 $ 770,606,250 $ 770,606,250 $ 770,606,250
$ 192,651,563 $ 192,651,563 $ 192,651,563 $ 192,651,563 $ 192,651,563 $ 192,651,563 $ -
$ 31,481,250 $ - $ - $ - $ - $ -
Amortización
Período Interés cuota amortizado Deuda Residual Interés
0 $ 639,043,927 5.50%
1 $ 35,147,416 $ 84,780,532 $ 49,633,116 $ 589,410,811
2 $ 32,417,595 $ 84,780,532 $ 52,362,937 $ 537,047,874
3 $ 29,537,633 $ 84,780,532 $ 55,242,899 $ 481,804,975
4 $ 26,499,274 $ 84,780,532 $ 58,281,258 $ 423,523,716
5 $ 23,293,804 $ 84,780,532 $ 61,486,727 $ 362,036,989
6 $ 19,912,034 $ 84,780,532 $ 64,868,497 $ 297,168,492
7 $ 16,344,267 $ 84,780,532 $ 68,436,265 $ 228,732,227
8 $ 12,580,272 $ 84,780,532 $ 72,200,259 $ 156,531,967
9 $ 8,609,258 $ 84,780,532 $ 76,171,274 $ 80,360,694
10 $ 4,419,838 $ 84,780,532 $ 80,360,694 $ -
Valor Cuota
84780532
Empresa B con deuda D/P Bu
A 1.65 0.5 0.44077135
B 1.92 0.9 0.31094527
C 1.51 0.8 0.41390728
D 1.57 0.6 0.43927081
E 1.32 0.5 0.55096419

Rf= 4%
Rm= 12%
T= 25%

Beta U Promedio= 0.43117178

Por CAPM
Ke= 7.45%
WACC= 5.22%