UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO

FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL, SISTEMAS Y ARQUITECTURA

ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL

VALUACION DE UN PREDIO (VIVIENDA)

CURSO:
INGENIERIA ECONOMICA II
DOCENTE:
ING. MONDRAGON CASTAÑEDA CARLOS

GRUPO: N°03

INTEGRANTES:
 CHAQUILA SAAVEDRA MALÚ MARGIORY
 LEÓN MEGO RENATO ALEJANDRO
 RAMOS SALDARRIAGA KEVIN JAVIER
 PÉREZ SIESQUÉN BRIAN JOSÉ

Lambayeque, Mayo del 2019.

Contenido

I. MARCO TEÓRICO ............................................................................................................................4

I.1 DEFINICIONES .............................................................................................................................4

I.1.1 LA TASACIÓN .....................................................................................................................4
I.1.2 AUTOVALÚO ......................................................................................................................4
I.1.3 VALOR ARANCELARIO ........................................................................................................4
I.1.4 EL INFORME TÉCNICO ........................................................................................................5
I.2 MEMORIA DESCRIPTIVA..............................................................................................................5

II. MEMORIA DESCRIPTIVA .................................................................................................................9

II.1 OBJETIVO DE LA VALUACIÓN .....................................................................................................10

II.1.1 FINALIDAD .......................................................................................................................10
II.2 UBICACIÓN ...............................................................................................................................10
II.3 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS .......................................................................................11
II.4 ÁREAS .......................................................................................................................................11
II.5 ZONIFICACIÓN ..........................................................................................................................11
II.6 USO ACTUAL DEL INMUEBLE .....................................................................................................11
II.7 ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN ........................................................................................ 11
II.8 ESTADO DE CONSERVACIÓN .....................................................................................................11
II.9 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS ............................................................................11
II.10 CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO ......................................................................11
II.11 DESCRIPCIÓN Y DISTRIBUCIÓN DE LA EDIFICACIÓN ...............................................................12
II.12 CARACTERISTICAS QUE PRESENTA LA EDIFICACIÓN ..............................................................14
II.13 DEPRECIACIÓN .....................................................................................................................14
II.14 ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN REGISTRAL .....................................................................14
II.14.1 DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA ...........................................................................14
II.15 INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE TERRENOS DE REFERENCIA. ........................ 15
II.16 OBSERVACIONES ..................................................................................................................15
II.17 OPINIÓN GENERAL DEL PERITO VALUADOR ..........................................................................15

III. VALUACION ..................................................................................................................................15

III.1 VALUACION REGLAMENTARIA ..............................................................................................15

III.1.1 Valor del terreno .............................................................................................................15
III.1.2 VALOR DE LA EDIFICACION ..............................................................................................17
III.1.3 VALOR TOTAL DEL PREDIO ...............................................................................................18
III.2 VALUACION COMERCIAL ......................................................................................................18
III.2.1 VALOR DEL TERRENO (vt).................................................................................................18
III.2.2 VALOR DE LAS EDIFICACIONES (VE) ..................................................................................18

INFORME TECNICO DE TASACION DE UNA VIVIENDA

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 III.2.3 VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS (vOC) ............................................................ 19
III.2.4 VALOR SIMILAR A NUEVO (vsn) .......................................................................................19
III.2.5 VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP)......................................................................................19
III.2.6 factor de mejoramiento / desmejoramiento ....................................................................20
III.2.7 valor de realización resultante .........................................................................................20

IV. CONCLUSIONES .............................................................................................................................20

V. ANEXOS ........................................................................................................................................21

V.1 PLANO DE UBICACIÓN ..........................................................................................................21

V.2 ZONIFICACION DEL PREDIO........................................................................................................... 21

V.3 PORCENTAJE DE DEPRECIACION ..................................................................................................... 22

V.4 PLANO ARANCELARIO-UBICACIÓN DEL PREDIO .................................................................................. 22

V.5 CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACION PARA LA COSTA (EXCEPTO LIMA
METROPOLITANA Y CALLAO), AL 31 DE OCTUBRE DE 2018 ..................................................................23
V.6 DETERMINACION DE LOS VALORES DE MERCADO DE TERRENOS Y PREDIOS SIMILARES ........24

INFORME TECNICO DE TASACION DE UNA VIVIENDA

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I. MARCO TEÓRICO

I.1 DEFINICIONES
I.1.1 LA TASACIÓN
Es el procedimiento para fijar el valor de los componentes de una propiedad
(terreno, infraestructura física y obras complementarias), utilizando los factores de
depreciación por antigüedad y conservación, los valores arancelarios de terrenos
urbanos y los valores unitarios de edificación establecidos en el reglamento de
tasaciones del Ministerio de Vivienda.

I.1.2 AUTOVALÚO
Para las municipalidades el valor de un bien inmueble lleva el nombre de valor
total de autovalúo (valorar o señalar precio) o también se nombra base imponible.

Toma como base la declaración jurada de autovalúo que presenta el contribuyente

al registrar su propiedad (vivienda, oficina, local comercial, depósito, etc.) ante la
municipalidad.

En esta declaración se indican las características físicas del predio: área de terreno,
área construida, los acabados, instalaciones, la antigüedad, etc.

I.1.3 VALOR ARANCELARIO

Llamados también valores unitarios oficiales por metro cuadrado de terreno urbano
,son aquellos que han sido determinados por el ex Consejo Nacional de Tasaciones
(CONATA) , actualmente lo determina el Ministerio de Vivienda , Construcción
y Saneamiento y son aprobados por los dispositivos legales correspondientes. Son
publicados en el Diario Oficial “El Peruano”.

Valor arancelario de viviendas sirven como base para el cálculo de la vivienda

respecto a su ubicación y dimensiones que tenga y de las dimensiones que tenga.

Los valores arancelarios sirven para el cálculo de tributos y se dan en soles.

El mayor valor arancelario se da en la zona comercial, caso contrario sucede con

el menor valor que se da en zonas de ríos, o zonas declaradas riesgosas o no
habitables por INDECI.

INFORME TECNICO DE TASACION DE UNA VIVIENDA

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I.1.4 EL INFORME TÉCNICO
El informe técnico de tasación tiene tres rubros (Memoria descriptiva, tasación y
anexos), desarrollaremos el primer rubro.

En cuanto a la Valuación del Predio, este es el aspecto más importante que deberás
tomar en cuenta al momento de decidir una inversión inmobiliaria. Sin embargo,
no solo deberás enfocarte en el valor del terreno, valor de la edificación, valor de
reposición o valor comercial del inmueble; existen otros aspecto más a considerar
en un informe técnico de tasación, los cuales se encuentran comprendidos dentro
de la memoria descriptiva del mismo.

I.2 MEMORIA DESCRIPTIVA

La memoria descriptiva es un documento elaborado y suscrito por un perito

tasador, que contiene la tasación o valorización de un bien mueble o inmueble, e
indica con precisión la fecha en que se realiza, los valores empleados para el
cálculo de la tasación. La memoria descriptiva es la descripción detallada de un
proyecto, va desde lo más general hasta lo más particular, la memoria descriptiva
de una tasación de acuerdo a la RESOLUCION MINISTERIAL N°73-2016-
VIVIENDA, se considera los siguientes aspectos:

1.- Nombre de la persona natural o jurídica que solicita la tasación.- Nombre

de la persona natural o jurídica, que necesita saber el valor de una propiedad para
fines como (comprar, arrendar, usufructuar, etc.).

2.- Nombre del propietario o posesionario.- Nombre de la persona natural o

jurídica, que este registrado como propietario en la partida registral de registros
públicos o certificado de posesión.

3.- Situación registral del predio.- En el caso de predios urbanos inscritos, se

indicara el número de la partida registral del registro de predios, datos de identidad
del titular del derecho de propiedad o de posesión inscrita en el marco del Decreto
Legislativo N°667, que aprueba la ley de registro de predios rurales.

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En el caso de propiedades no inscritas, se deja constancia de los documentos que
acreditan la posesión, anotando la fecha y si el documento es público o privado, el
funcionario que emitió el documento de posesión y otros datos que el perito
considere de interés.

En caso de no haber datos específicos, se anotara nombres de calles, linderos

colindantes o puntos de referencia como la distancia de la esquina a la propiedad
y otros datos que acrediten la existencia y ubicación del predio.

4.- Objeto de la tasación.- La tasación tiene como objeto determinar el valor real
del inmueble, con el objetivo de usarlo como (hipoteca, venta, arrendamiento,
concesión, valor al patrimonio o interés económico, etc.)

5.- Método y reglamentación empleada.- Se trata de aplicar los valores

arancelarios de terrenos urbanos y valores unitarios oficiales de edificación de
propiedades adjuntas y la reglamentación dada por la entidad que regula las
tasaciones en el Perú – Ministerio de vivienda.

6.- Fecha de inspección ocular y/o fecha a la que está referida la tasación.-
Datos del día de la visita a la propiedad (día, mes, año y hora)

7.- Ubicación del predio.- Se debe consignar el departamento, provincia y distrito

donde se ubica el predio, también se consigna si es urbanización, asentamiento
humano, cooperativa, las vías públicas, calles, manzana y lote correspondiente,
conforme a la información del documento del titular del predio.

En caso de no haber datos específicos, se anotara nombres de calles, linderos

colindantes o puntos de referencia como la distancia de la esquina a la propiedad
y otros datos que acrediten la existencia y ubicación del predio.

8.- Zonificación o uso actual del predio.- Se verifica el plano de zonificación y

el uso de la propiedad (vivienda, comercio, industria, etc.), en caso de no haber
plan de desarrollo urbano, donde indique la zonificación del predio, el perito indica
la falta de zonificación y asume el uso predomínate de acuerdo al entorno urbano
de la zona, utilizando el criterio técnico profesional de perito tasador.

INFORME TECNICO DE TASACION DE UNA VIVIENDA

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9.- Área de la edificación y área del terreno.- Área ocupada por cada planta y el
área total del terreno, describiéndolo en cuadros de área, se deberá utilizar el
sistema métrico decimal (Metros, centímetros, milímetros, etc.)

10.- Linderos y perímetros.- Medidas perimétricas y de colindancia, cambios de

dirección de estos a partir de su frente principal o fachada, los costados (izquierdo
y derecho), y finalizando por el fondo.

11.- Descripción del predio.- Descripción general, forma y topografía del terreno,
el uso que se dará, el número de plantas construidas y la distribución de las mismas,
áreas edificadas, los sistemas y materiales a usar en el proceso constructivo en el
orden siguiente:

Muros y columnas.

Puertas y ventanas.

Baños.

Instalaciones eléctricas sanitarias y otras.

12.- Obras complementarias e instalaciones fijas y pertinentes.- Características

técnicas de la propiedad.

13.- Antigüedad, estado de conservación y depreciación.- El tiempo que tiene

construida la propiedad o alguna de sus partes, estos datos se pueden ubicar en la
declaratoria de fábrica, licencia de construcción, declaración jurada de autoevaluó,
otros.

La calificación de la propiedad puede ser (Muy buena, buena, regular, malo y muy
malo)

14.- Características e infraestructura de servicios urbanos del entorno del

predio.- Servicios básicos de habilitación urbana (Agua y alcantarillado, luz
eléctrica, teléfono, pistas, centros comerciales, hospitales, etc.)

15.- Servidumbre.- Se consignan si están en registrados en el título de propiedad

o en la partida registral de predios.

INFORME TECNICO DE TASACION DE UNA VIVIENDA

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16.- Gravámenes y cargas.- Se consigna solo si está en la partida de registros
públicos del predio.

17.- Fuente y procedencia de la información.- documentos de donde se sustrajo

los datos para la elaboración de la tasación.

18.- Observaciones.- Se anotan las ocurrencias relevantes que pasaron durante el

proceso para hacer la tasación así como las discrepancias que existan entre los
documentos técnico legales de la propiedad con la inspección ocular de la misma.

INFORME TECNICO DE TASACION DE UNA VIVIENDA

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II. MEMORIA DESCRIPTIVA

INFORME DE VALUACIÓN N°01-2019

CLIENTE : INGENIERIA ECONOMICA II

PROPIETARIO : JULIA ELVIRA HERRERA SAAVEDRA DE

ALBÚJAR
SOLICITANTE : GRUPO N°03

DIRECCIÓN RR.PP : JIRÓN MANUEL SEOANE Nro. 744 Mz. 1403

Lt. 38. PUEBLO TRADICIONAL CERCADO DE PIMENTEL-ALTO PERÚ.
DIRECCIÓN IN SITU : CALLE MANUEL SEOANE N°744 -SECTOR
ALTO PERÚ.
USO: RESIDENCIAL-CASA HABITACIÓN
ANTIGÜEDAD: 70 AÑOS APROX.
ÁREA DEL TERRENO: 164 m2
ÁREA TECHADA: 118.48 m2
DECLR. FABRIC: NO
CARGAS/GRAVAMEN: NO
INSCRIPCIÓN RR.PP: 14030037
FECHA DE TASACION : 06 DE MAYO DEL 2019

INFORME TECNICO DE TASACION DE UNA VIVIENDA

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II.1 OBJETIVO DE LA VALUACIÓN
II.1.1 FINALIDAD
El objetivo del presente informe de tasación es determinar el Valor Comercial y
Valor Reglamentario del bien inmueble con fines académicos para el curso
ingeniería económica II. Esta tasación se realizó en conformidad a lo establecido
en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú vigente, aprobado mediante la
Resolución Ministerial Nº 172-2016- VIVIENDA de fecha 23 de Julio del 2016.
II.2 UBICACIÓN

El inmueble, materia de valuación, está ubicado en calle Manuel Seoane N° 477

distrito de Pimentel, provincia de Chiclayo, región Lambayeque. (Ver Anexo
N°01)

PIMENTEL

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II.3 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS

El terreno presenta los siguientes linderos y medidas perimétricas:

- Por el Frente: Calle Manuel Seoane. (9m)

- Por la Derecha: Psj. San Martín de Porres. (18.2 m)

- Por la Izquierda: Propiedad de terceros. (18.2 m)

- Por el Fondo: Propiedad de terceros. (9m)

II.4 ÁREAS

El área del terreno es de 164 m2 (CIENTO SESENTA Y CUATRO m2).

Él área techada es: 200 m2 (DOSCIENTOS m2).

II.5 ZONIFICACIÓN

El inmueble se encuentra ubicado en Zona Residencial Media. (Ver Anexo 2)

II.6 USO ACTUAL DEL INMUEBLE

El uso actual es Vivienda.

II.7 ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN

Presenta una antigüedad de 70 años.

II.8 ESTADO DE CONSERVACIÓN

Muy Malo.

II.9 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

El inmueble cuenta con obras de infraestructura urbana como: Pistas, Veredas,

Redes de Agua Potable y Alcantarillado, Alumbrado Público, Telefonía, Internet y
Cable.

II.10 CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO

INFORME TECNICO DE TASACION DE UNA VIVIENDA

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El entorno del Inmueble, se encuentra ubicado en una zona comercial en la ribera
de la playa, al frente del inmueble hay un Casino.

II.11 DESCRIPCIÓN Y DISTRIBUCIÓN DE LA EDIFICACIÓN

PRIMER NIVEL

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 SEGUNDO NIVEL

Se trata de un inmueble, que cuenta con la siguiente distribución:

Primer Piso:
- Corredor
- Sala
- Comedor
- Pasadizo
- Cocina
- 03 Dormitorios
- Baño
- Patio-Lavandería
- Escalera

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Segundo Piso:
- Sala
- Comedor
- Pasadizo
- Cocina
- 03 Dormitorios
- Baño
- Escalera
II.12 CARACTERISTICAS QUE PRESENTA LA EDIFICACIÓN

La Edificación cuenta con las siguientes características:

- Cimentación: Cimientos y Sobrecimientos de Concreto Armado.

- Estructuras: No tiene columnas ni vigas.
- Techos: Losa aligerada.
- Pisos: Cerámico- Cemento Pulido.
- Puertas: de madera-exterior.
- Ventanas: de vidrio-madera.
- Revestimientos: Tarrajeo yeso.
- Aparatos Sanitarios: Loza vitrificada.
- Instalaciones Sanitarias: Redes de agua y desague, empotradas.
- Instalaciones Eléctricas: Redes de alumbrado y tomacorrientes, empotradas.

II.13 DEPRECIACIÓN

Presenta una depreciación de 90%. (Ver Anexo 3)

II.14 ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN REGISTRAL

II.14.1 DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA
- Se contó con Copia de la Declaración Jurada del Impuesto Predial.

- La información de precios de valores del mercado se obtuvo de terrenos y

predios similares.

A. ESCRITURAS PÚBLICAS
B. DECLARATORIA DE FABRICA

No tiene.

C. GRAVÁMENES
No tiene.
INFORME TECNICO DE TASACION DE UNA VIVIENDA
14
II.15 INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE TERRENOS DE
REFERENCIA.

Realizadas las investigaciones en el entorno de la zona del inmueble, los valores de

Inmuebles oscilan entre US$ 300.00/m² y US$ 500.00/m², en la que la tendencia del
mercado a la fecha la oferta es mayor que la demanda; por lo que hemos permitido
recomendar razonablemente el valor del terreno en US$ 384.15/m2 .

Tipo de cambio: US$ 1.00 = S/ 3.30

II.16 OBSERVACIONES

Ninguna.

II.17 OPINIÓN GENERAL DEL PERITO VALUADOR

La presente valuación se ha efectuado con total independencia de criterio y en

aplicación de las normas vigentes.

III. VALUACION

III.1 VALUACION REGLAMENTARIA

Sabemos que:

𝑽𝑻𝑷 = 𝑽𝑻 + 𝑽𝑬

Donde:

VTP : Valor total del predio.

VT : Valor del terreno.

VE : Valor de la edificación.

III.1.1 VALOR DEL TERRENO

Según las características del predio, con un solo frente a la vía pública (calle Manuel
Seoane) y con un pasaje común, trabajamos de acuerdo a:

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 VALOR DEL TERRENO EN SOLES
El valor arancelario para el
125.00
predio (s/m2) (VATU) (Ver Anexo 4)
Supuesto Valor Arancelario
83.33
Unitario (s/m2) (SVAU)
Ancho de la Vía de Dominio
2.00
Privado (a)
Triple del cuadrado de (a)
12.00
(m2)
Área del pasadizo (m2) 80.00 (Mayor)
Distancia de la vía pública al
0.00
vértice más cercano (d)
Relación a/3.00 menor que la
0.67
unidad (Cumple)
Dimensión del Frente del lote
9.00
terreno (m)
Triple del cuadrado del
243.00
Frente del lote terreno (m2) (Mayor)
Área del lote terreno (m2) 164.00
1. Valor de Area de Dominio
13,666.67
Exclusivo
*son 3 predios: 164
2. Valor del Pasadizo Común 1,989.45
m2, 160m2 y 150m2
3. Valor del terreno (soles) S/15,656.12

INFORME TECNICO DE TASACION DE UNA VIVIENDA

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 DISTRIBUCION PASADIZO COMÚN

III.1.2 VALOR DE LA EDIFICACION

Sabemos que:

𝑉𝐸 = ∑(𝐴𝑇 ∗ 𝑉𝑈𝐴𝑡 ∗ 𝑓𝑑) + ∑(𝑚𝑒𝑡𝑟.𝑂𝐶 ∗ 𝑉𝑈𝑂𝐶 ∗ 𝑓𝑑) + ∑(𝑚𝑒𝑡𝑟𝑖𝑓 ∗ 𝑉𝑈𝐼𝐹 ∗ 𝑓𝑑)

Donde:

VE : Valor de la edificación
At : Área techada
Metr.oc : Metrado de las obras complementarias
Metr.if : Metrado de las instalaciones fijas y permanentes
VUAt : Valor unitario del área techada
VUOC : Valor unitario de las obras complementarias

VUIF : Valor unitario de las instalaciones fijas y permanentes

Fd : Factor de depreciación

III.1.2.1 CALCULO DE VUAT

De acuerdo al Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificación para la Costa

(Excepto Lima Metropolitana y Callao), al 31 de Octubre del 2018. (Ver Anexo 5)

INFORME TECNICO DE TASACION DE UNA VIVIENDA

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 CATEGORIA S/
Muros y columnas D 212.39
Techos C 162.01
Pisos B 159.1
Puertas y ventanas E 68.58
Revestimiento F 60.54
Baños C 51.52
Instalaciones eléctricas y sanitarias F 32.19
VUAt (s/m2) 746.33

III.1.2.2 VALOR DE LA EDIFICACION

VSN D VE
At (m2) 240.00
VUAt 179,119.20 161,207.28 S/17,911.92
746.33
(s/m2)

III.1.3 VALOR TOTAL DEL PREDIO

VT VE
VTP S/15,656.12 S/17,911.92
S/33,568.04

III.2 VALUACION COMERCIAL

III.2.1 VALOR DEL TERRENO (VT)
De acuerdo al análisis de mercado obtuvimos los siguientes datos:

s/m2 $/m2
T1 1,050.06 318.20
T2 1,375.01 416.67
T3 1,650.00 500.00
T4 995.69 301.72
(Valor comercial del
PROMEDIO 1,267.69 384.15 terreno)

𝑉𝑇 = 164.00 𝑚2 𝑥 384.15

𝑉𝑇 = 𝑈𝑆 $ 63 000.35

III.2.2 VALOR DE LAS EDIFICACIONES (VE)

𝑉𝐸 = 𝐴𝑇 𝑥 ∑ 𝑉𝑈𝐸𝑥𝐹𝐷

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18
III.2.2.1 CALCULO DE VUE

De acuerdo a los materiales empleados en las edificaciones y a sus acabados

respectivos en las diferentes secciones se consideran valores unitarios de
construcción de mercado:

s/m2 $/m2
P1 1,815.00 550.00
P2 2,089.99 633.33
P3 1,856.25 562.50
(Valor comercial del
PROMEDIO 1,920.41 581.94 predio)

𝑉𝑈𝐸 = 𝑉𝑐𝑜𝑚𝑒𝑟𝑐𝑖𝑎𝑙 𝑑𝑒𝑙 𝑝𝑟𝑒𝑑𝑖𝑜 − 𝑉𝑐𝑜𝑚𝑒𝑟𝑐𝑖𝑎𝑙 𝑑𝑒𝑙 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜

𝑉𝑐𝑜𝑚𝑒𝑟𝑐𝑖𝑎𝑙 𝑑𝑒𝑙 𝑝𝑟𝑒𝑑𝑖𝑜 = 𝑈𝑆 $ 581.94/𝑚2
𝑉𝑐𝑜𝑚𝑒𝑟𝑐𝑖𝑎𝑙 𝑑𝑒𝑙 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 = 𝑈𝑆 $ 384.15/𝑚2
𝑉𝑈𝐸 = 𝑈𝑆 $ 197.09 𝑚2

III.2.2.2 VALOR DE LAS EDIFICACIONES

TIPO VUE AT FD VE (US$)

A 98.55 120 0.1 1182.54
A 98.55 120 0.1 1182.54
VE 2,365.08

III.2.3 VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC)

El predio a valuar no cuenta con obras complementarias.

III.2.4 VALOR SIMILAR A NUEVO (VSN)

El valor del inmueble sin considerar el valor del terreno ni afectar por la
depreciación es:

TIPO VUE AT VE (US$)

A 98.55 120 11825.40
A 98.55 120 11825.40
VE 23,650.80

III.2.5 VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP)

𝑉𝑇𝑃 = 𝑉𝑇 + 𝑉𝐸 + 𝑉𝑂𝐶

𝑉𝑇𝑃 = 𝑈𝑆 $ 63 000.35 + 𝑈𝑆 $ 2,365.08 = 𝑈𝑆 $ 65,365.43

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III.2.6 FACTOR DE MEJORAMIENTO / DESMEJORAMIENTO
Se estima que no empeora ni mejora. Para nuestro caso se le asignará un Factor de
Mejoramiento de 1.00.

𝑉𝑇𝑃 = 𝑈𝑆 $65,365.43

III.2.7 VALOR DE REALIZACIÓN RESULTANTE

VALOR DE REALIZACION DEL INMUEBLE EN EL MERCADO (VRM)

El Valor de Realización en el Mercado, es el Valor Neto del inmueble, que se esperaría

recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, en la situación como
está, descontando los castigos y cargos por los conceptos indicados a continuación:

Gastos por pérdida y deterioro 2.0 %

Gastos de Valuación para realización 0.2 %
Depreciación durante la ejecución 2%
Mantenimiento 2%
Otros: Realización en un plazo de 180 11%

Total de Deducciones: 17.2%

𝑉𝑅𝑀 = 𝑉𝑇𝑃 𝑥 0.83

𝑉𝑅𝑀 = 𝑈𝑆 $65,365.43 𝑥 0.83 = 𝑈𝑆 $54,253.31

Tipo de Cambio: S/. 3.32

IV. CONCLUSIONES

 La valuación Reglamentaria dio como cifra S/33,568.04.

 La valuación Comercial dio un resultado de US$ 54,253.31.
 Según el Plano de Valores Arancelarios de Pimentel, establece valores bajos
para la zona que comprende el predio valuado.
 Se establece que a la fecha en el mercado la oferta es mayor a la demanda.
 La contrastación de los resultados obtenidos nos permiten apreciar que
existe una amplia diferencia de precios. Ello puede ser debido a que para la
valuación reglamentaria se fijan valores bajos de los valores arancelarios
unitarios, como consecuencia de las malas características que posee el
terreno de la zona del predio valuado. En cambio en la tasación comercial, se
evalúan otros tipos de atributos, como el entorno que lo rodea.

INFORME TECNICO DE TASACION DE UNA VIVIENDA

20
V. ANEXOS

V.1 PLANO DE UBICACIÓN

Plano A3

V.2 ZONIFICACION DEL PREDIO

INFORME TECNICO DE TASACION DE UNA VIVIENDA

21
V.3 PORCENTAJE DE DEPRECIACION

V.4 PLANO ARANCELARIO-UBICACIÓN DEL PREDIO

INFORME TECNICO DE TASACION DE UNA VIVIENDA

22
V.5 CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACION
PARA LA COSTA (EXCEPTO LIMA METROPOLITANA Y CALLAO), AL
31 DE OCTUBRE DE 2018

INFORME TECNICO DE TASACION DE UNA VIVIENDA

23
V.6 DETERMINACION DE LOS VALORES DE MERCADO DE TERRENOS Y
PREDIOS SIMILARES

Ubicación en planta de los terrenos y predios cotizados.

TERMINAR ESTA PARTE- COLOCAR LO QUE ESTA EN LAS DIAPOSITIVAS QUE LES
ENVIO JUNTO A ESTE WORD. NO MUEVAN EL ORDEN, SOLO TRABAJEN A PARTIR
DE AQUÍ.

AGREGAR LAS CALLES DONDE ESTAN UBICADAS LAS CASAS Y TERRENOS.

ELABORAR CUADROS DONDE SE COLOQUE LA INFORMACION QUE HEMOS

OBTENIDO.

INFORME TECNICO DE TASACION DE UNA VIVIENDA

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