REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

UNIVERSIDAD RAFAEL URDANETA

VICERECTORADO ACÁDEMICO
FACULTAD DE CIENCIAS POLÍTICAS, ADMINISTRATIVAS Y SOCIALES
ESCUELA DE DERECHO

ANÁLISIS DE LOS PRINCIPALES FUNDAMENTOS LEGALES Y DOCTRINARIOS DEL

ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS Y COMERCIO EN EL ORDENAMIENTO JURÍDICO
VENEZOLANO

Autores:
Abreu, Carlos C.I. 23.869.041
González, Jesús C.I. 22.174.207
Terán, Javier C.I. 11.984.435
León, Paola C.I. 18.426.717
Urdaneta, Paola C.I. 18.703.794
Resumen

Con la entrada en vigencia de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela del

año 1999, se incorpora al ordenamiento jurídico el derecho constitucional a la vivienda, para
asegurar a todas las personas el derecho a tener una vivienda digna, siendo fundamental
para su desarrollo como individuo en el concierto social; dentro de esta garantía fundamental
para su desarrollo como individuo en el concierto social; dentro de esta garantía fundamental
se encuentra un principio de transcendencia histórica que consiste en la igualdad y la justicia,
entendiendo así tal precepto como un derecho humano fundamental, con lo cual se generan
cambios a nivel legislativo, específicamente, en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de
1999, para la adecuación de dicho instrumento legal a los nuevos conceptos y estándares de
la sociedad, trayecto como consecuencia la formación de un nuevo Derecho Social, el
llamado Derecho Inquilinario. Sin embargo, con la entrada en vigencia de este nuevo orden
jurídico, mediante la sanción del Decreto-Ley contra la Desocupación Arbitraria de viviendas
(2011) y la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas (2011) y su
Reglamento (2011), se han presentado importantes cambios que merecen de su estudio. La
investigación tiende a estudiar los principales fundamentos legales y doctrinarios del
arrendamiento de viviendas y comercio en Venezuela. Para concluir este trabajo, fue
diseñada de tipo jurídico, documental y monográfico empleando la modalidad teórico-
reflexiva y crítica.
Descriptores: Justicia, Arrendamiento, derechos sociales.

Abstract

With the entry into force of the Constitution of the Bolivarian Republic of Venezuela of 1999 ,
he joined the legal constitutional right to housing, to ensure all persons the right to adequate
housing , and essential for their development as individual in the social concert ; within this
fundamental guarantee for its development as an individual in the social concert ; within this
fundamental guarantee is a principle of historical significance is equality and justice ,
understanding well that precept as a human right key , which is generated at the legislative
changes specifically in Real Estate Leasing Act of 1999 , to bring that legal instrument to new
concepts and standards of society, resulting in the formation path of a new Social Law , called
the Inquilinario law . However, with the entry into force of this new legal order , through the
enactment of Decree- Law Against Arbitrary housing Unemployment (2011 ) and the Law for
the Regulation and Control of Rental Housing (2011 ) and Regulations (2011 ) , there have
been significant changes that deserve study. The research tends to study the main tenets and
doctrine of rental housing in Venezuela . To conclude this paper , was designed by legal ,
documentary and monographic using mode - reflective and critical theory.
Descriptors : Justice , Leasing, social rights.
Introducción

El Estado en su función de garante y protector de la administración de justicia tiene

como uno de sus objetivos fundamentales la garantía de que todo ciudadano y ciudadana

tenga el acceso a una vivienda digna y adecuada, siendo que dicha garantía debe estar

respaldada por normas jurídicas que favorezcan a las personas que se sientan en

desigualdad de condiciones, generando el mayor bien para el mayor número de dinámicas.

En toda esta responsabilidad igualitaria para todos los ciudadanos, que tiene el Estado para

que el individuo como elemento fundamental de la sociedad pueda vivir cómoda y

adecuadamente, debe privar también el resto de la sociedad y específicamente, el derecho

de los demás.

Desde la entrada en vigencia de la Constitución de la República Bolivariana de

Venezuela (1999) han surgido nuevos principios en la búsqueda de generar situaciones de

igualdad y justicia, donde el individuo tenga participación y responsabilidad. Con ello, se le da

mucha preponderancia al aspecto social que debe regular las relaciones preponderancia al

aspecto social que debe regular las relaciones jurídicas inmobiliarias de vivienda, pues su

destino siempre será el de garantizar el derecho de una persona que no cuenta con un

inmueble propio apto para vivir, pese a que en su naturaleza, estrictamente legal, se trata de

un negocio jurídico.

Todas estas garantías están plasmadas en la Constitución de la República Bolivariana

de Venezuela del año 1999, en Tratados, Acuerdos y Convenios Internacionales

debidamente suscritas por la República y en el nuevo ordenamiento jurídico aplicable a la

materia, a saber: Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas (2011)

y su Reglamento (2011) así como la Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de

Viviendas (2011). Todo esto viene a conformar una plataforma legal donde descansan todas
estas garantías por parte del Estado hacia el individuo y que le permitan el respeto al

derecho a la vivienda digna y adecuada, derecho humano fundamental, de extraordinarias

dimensiones.

Por ello, es que al hablar del tema del régimen legal del arrendamiento de Viviendas

en Venezuela se está frente a un problema árido donde en definitiva se está hablando del

telos de la Constitución. En efecto la Constitución no sólo se refiere al conjunto de normas

que regulan las instituciones, relaciones y funcionamiento interno de la vida del Estado sino

que en la carta magna también se dilucida, fundamentalmente, la finalidad última del Estado,

que modernamente no es otra que servir a la persona humana.

Sección 1

Planteamiento

La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela del año 1999 consagra en el

artículo 82 el derecho de toda persona a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica,

con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitat que humanice las relaciones

familiares, vecinales y comunitarias, con lo cual se está asegurando un derecho social

fundamental. De ello deriva una serie de derechos en pro de lograr adecuadas relaciones

sociales, que como bien se sabe es el fin de las normas jurídicas, permitiendo alcanzar

justicia social mediante la aplicación del derecho.

De esta manera, las normas jurídicas venezolanas cubren con un manto protector al

inquilino y dejan desprotegidos en su derecho a la propiedad a los propietarios y

administradores de inmuebles, todo con la intención soberana del Estado de asegurar el

derecho a una vivienda digna y adecuada a todas las personas, generando una colisión de

derechos y en la práctica, también de los sujetos de derecho, más allá de los gravísimos

daños al mercado inmobiliario, ya afectado por la inflación, los problemas con las inversiones

extranjeras y las políticas gubernamentales.

Actualmente, arrendar un inmueble es visto como un gran riesgo. Muchas personas se

abstienen de alquilar un inmueble debido a que temen que lo pierdan, en manos de personas

astutas que fraudulentamente deciden permanecer en dichas viviendas, alegando que no

poseen otra donde ir. Surge un duro choque entre el propietario y el inquilino, donde el

Estado resuelve equilibrando la balanza a favor de una de las partes, los inquilinos, por ser

los débiles jurídicos.

Actualmente, arrendar un inmueble es visto como un gran riesgo. Muchas personas se

abstienen de alquilar un inmueble debido a que temen que lo pierdan, en manos de personas
astutas que fraudulentamente deciden permanecer en dichas viviendas, alegando que no

poseen otra donde ir.

Es cierto que existe una desigualdad en la sociedad, pero no deja de ser verdad que

dicha problemática no puede ser atacada a través de medidas que pongan en riesgo o

peligro los derechos de otros miembros que integran a su vez la sociedad, como sucede en

el caso de los arrendadores. Además, más allá de este problema, la nueva normativa

inquilinaria sacude y contradice ciertas normas constitucionales, donde se asegura el

derecho a la igualdad, el derecho a la propiedad, la libertad económica, entre otros.

Por otra parte, a pesar de que el Estado, en su función proteccionista, procuró

promulgar un ordenamiento jurídico que estableciera reglas claras y justas, impregnadas de

un contenido social y humanitario que protegiera el derecho a la vivienda y disminuyera el

déficit habitacional, dentro de un marco jurídico, a la par de observar una marcada

desigualdad entre las partes contratantes arrendador y arrendatario.

Por esta razón, se cree que debe existir un marco legal que unifique y codifique la

norma inquilinaria y garantice a todas las partes involucradas sus derechos fundamentales,

por el lola necesidad de formular las siguientes inter rogantes:

¿Cómo debe garantizar el Estado el derecho de todos los venezolanos a una vivienda

digna y adecuada?

¿Cómo se asegura el derecho constitucional a la propiedad de los arrendadores de

viviendas?

Objetivos de la Investigación

 Precisar los principales fundamentos legales y doctrinarios del arrendamiento de

viviendas en el ordenamiento jurídico venezolano.

 Interpretar los aspectos relacionados con las garantías constitucionales del derecho a
la vivienda y la propiedad en la República Bolivariana de Venezuela.

 Precisar el procedimiento administrativo del arrendamiento comercial en el

ordenamiento jurídico venezolano.

Sección 2

Bases Teóricas

De acuerdo al investigador Tamayo y Tamayo (2002) expresa “las bases teóricas

amplían la descripción del problema e integra la teoría con la investigación y sus relaciones

mutuas, en una palabra es la teoría del problema y tiene como fin ayudarnos a precisar los

elementos del problema” (p. 112).

Ahora bien, es necesario para el desarrollo de la investigación conocer en que consiste

el contrato de arrendamiento para luego definir arrendamiento de vivienda. Así pues, de

acuerdo con las disposiciones contenidas en nuestro Código Civil Venezolano Vigente,

establecen en el artículo 1.579 que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las

partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por

cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.

Atendiendo a lo antes expuesto se determina que la parte que se obliga a hacer gozar de la

cosa se denomina arrendador y la otra parte arrendatario.

En cuanto al contrato de arrendamiento de inmueble destinado a la vivienda La Ley para

la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (LRCAV 2011) define lo que

se entiende como contrato de arrendamiento, al señalar que es una especie de contrato

mediante el cual el arrendador se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un

inmueble a un arrendatario o arrendataria, de manera pacífica, quien a su vez se obliga a

pagar un canon, el cual deberá cumplir con las formalidades dicha Ley.
 De acuerdo a esto se puede inferir las características del contrato de arrendamiento de

vivienda en Venezuela, a saber: es consensual, bilateral, oneroso, conmutativo, de tracto

sucesivo y principal. Es consensual, porque se perfecciona con el simple consentimiento de

las partes; es bilateral, pues manan obligaciones recíprocas entre arrendador y arrendatario;

oneroso, porque cada parte se ofrece una contraprestación: el arrendador cede en uso un

bien, más a cambio recibe un precio; si no hay contraprestación se da el contrato

denominado comodato. Como sus efectos se producen en el tiempo es de tracto sucesivo; y

finalmente, es un contrato principal ya que no depende de otra obligación.

En Venezuela, con la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de

los Arrendamientos de Vivienda, en fecha 12 de noviembre de 2011 y publicado en Gaceta

Oficial 6053 Extraordinaria y su Reglamento establecido según Decreto Presidencial 8857 de

la misma fecha; se suscita un curioso redimensionamiento de lo que la materia contractual

arrendaticia señalaba, dado que la ley desnaturalizando la autonomía de la voluntad de las

partes y la libertad contractual aspectos característicos que posee el Derecho Privado.

El derecho a la Vivienda Vs. El derecho a la propiedad

El derecho a tener una vivienda digna y adecuada se encuentra señalado en la

Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en su artículo 82 donde además se

indican garantías ofrecidas por el Estado para asegurar a los ciudadanos el ejercicio de este

derecho. Así pues, de igual manera nuestra constitución contempla el derecho a la propiedad

es su artículo 115, en el cual se exaltan los contornos precisos del mismo, exponiendo sus

caracteres esencial es y las formas legítima de afectación de la propiedad.

En este mismo orden de ideas sobre el derecho a la libertad económica la Constitución

de la República Bolivariana de Venezuela destaca en el artículo 299 su fundamentación en la

justicia social, democracia, eficiencia, libre competencia y solidaridad, promoviendo en ese

sentido el desarrollo de las personas y la existencia digna en el concierto social.

Problemática del mercado inmobiliario Venezolano

Sobre la clara afectación del mercad o inmobiliario actual, vale citar, la opinión del

vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria de Carabobo, Rafael Trejo (2011), quien en opinión

a los medios de comunicación, haciendo un análisis de la situación actual, destacó :

[… ] que el alquiler de viviendas en Venezuela está prácticamente paralizado,

debido a un conjunto de leyes aprobadas por el Gobierno Nacional, que le
impiden a los propietarios de los inmuebles tener seguridad jurídica y garantías
de beneficios económicos a la hora de arrendar (p. 15) .

Vale destacar, que entre las medidas gubernamentales que se han generado y afectan

el área, se encuentra la congelación de las tasas de arrendamiento de inmuebles en el país,

prohibiendo durante 6 años realizar ajustes al costo de las rentas, lo cual ha creado un

mercado paralelo, donde los arrendadores se ven obligados a aumentar el costo de la renta,

por lo que la oferta en este sector ha disminuido considerablemente.

Así mismo, el gobierno venezolano ha acusado casos de usura en alquileres de

vivienda, aunque es evidente la falta de políticas que incentiven el desarrollo y concesión de

viviendas en el país, con lo cual se está golpeando directamente al sector inmobiliario, sin

medir las repercusiones que esto trae en la práctica.

Bases legales

La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (1999) establece una

serie de valores supremos que deben ser respetados en todas las relaciones jurídicas en la

sociedad. Entre ellos destaca la igualdad y la justicia. Una de las mayores contradicciones

que se generan viene dada por el hecho de que el nuevo régimen legal inquilinario en la

medida en que protege al débil jurídico en la relación arrendaticia, por otro lado, perjudica a

los propietarios de viviendas. A este respecto, vale citar el artículo 2 de la Constitución de

la República Bolivariana de Venezuela que consagra:

Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de Derecho y de

Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y
de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la
democracia, la responsabilidad social y en general, la preeminencia de los
derechos humanos, la ética y el pluralismo político..

Así mismo, el artículo 21 prescribe el derecho a la igualdad, en este sentido:

Todas las personas son iguales ante la ley; en consecuencia:

1. No se permitirán discriminaciones fundadas en la raza, el sexo, el credo, la
condición social o aquellas que, en general, tengan por objeto o por resultado anular o
menoscabar el reconocimiento, goce o ejercicio en condiciones de igualdad, de los
derechos y libertades de toda persona.
2. La ley garantizará las condiciones jurídicas y administrativas para que la
igualdad ante la ley sea real y efectiva; adoptará medidas positivas a favor de personas
o grupos que puedan ser discriminados, marginados o vulnerables; protegerá
especialmente a aquellas personas que por alguna de las condiciones antes
especificadas, se encuentren en circunstancia de debilidad manifiesta y sancionará los
abusos o maltratos que contra ellas se cometan.
3. Sólo se dará el trato oficial de ciudadano o ciudadana; salvo las fórmulas
diplomáticas.
4. No se reconocen títulos nobiliarios ni distinciones hereditarias.

La Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas (2011)

junto a su Reglamento y el Decreto-Ley contra el desalojo arbitrario de viviendas, constituyen

los nuevos instrumentos legales que rigen la materia inmobiliaria de viviendas en el país.

A estos efectos, se deben sentar las bases estructurales de la nueva legislación,

específicamente en la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas,

que en su objeto expresa, en el artículo 1º:

La presente ley tiene por objeto establecer el régimen jurídico especial de

arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, ya
sean arrendados o subarrendados total o parcialmente; en el marco de la
novedosa legislación y Política Nacional de Vivienda y Hábitat como un sistema
integrado, dirigido a enfrentar la crisis de vivienda que ha afectado a nuestro
pueblo como consecuencia del Modelo Capitalista explotador y excluyente; con
el fin supremo de proteger el valor social de la vivienda como derecho humano
y la garantía plena de este derecho a toda la población; contrarrestando la
mercantilización y la especulación económica con la vivienda, que la convierte
 en un medio de explotación y opresión del ser humano por el ser humano; y
promoviendo relaciones arrendaticias justas conforme a los principios del
Estado Democrático Social de Derecho y de Justicia, cumpliendo el mandato de
refundación de la República, establecido en la Constitución de la República
Bolivariana de Venezuela

El Estado venezolano ha adoptado esta nueva legislación como manto protector de un

sin número de personas de la población venezolana que carecen de viviendas, en el marco

de la Gran Misión Vivienda Venezuela y su garantía real y efectivo, por lo tanto, se le confiere

a esta ley un carácter estratégico. Ahora bien, el artículo 2 de la Ley para la Regularización y

Control de Arrendamiento de Viviendas (2011) establece:

La presente ley es de carácter estratégico en el marco de la garantía integral y

efectiva del derecho a la vivienda adecuada y un hábitat digno, y se declara
de interés público general, social y colectivo toda materia relacionada con
los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, pensión, habitación
o residencia; a tal efecto, el Ejecutivo Nacional tomará en esta materia, las
medidas que permitan desarrollar las bases y mecanismos que garanticen a
todas las familias, ciudadanas y ciudadanos, el goce del derecho humano
a una vivienda y hábitat en condiciones dignas, que humanice las
relaciones familiares, vecinales, comunitarias y sociales de acuerdo a la
Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y la ley.

Los nuevos principios del Derecho Inquilinario están reflejados en el artículo 3 de la ley

citada ut supra, y entre ellos resaltan los principios de justicia social, equidad, igualdad,

solidaridad y control social, entre otros, los que permitirán establecer relaciones jurídicas

donde exista plena igualdad, garantizando el derecho a la vivienda digna y adecuada, que

como ya se señaló, es un mandato constitucional. El artículo 3 eiusdem:

Las relaciones sociales, las normas, las Políticas Públicas y los contratos en
materia de arrendamiento de vivienda se rigen conforme a los principios de
justicia social, igualdad, equidad, solidaridad, corresponsabilidad, diversidad
cultural, progresividad, transparencia, responsabilidad social, sostenibilidad,
participación, cogestión y control social, defensa y protección ambiental,
garantía de los derechos del hogar, la familia, la maternidad, la paternidad de
los niños, niñas y adolescentes, y de toda persona en situación de
vulnerabilidad, a los fines de asegurar el desarrollo humano integral, la
 consolidación y protección de la familia; así como el bienestar comunitario y
social en la búsqueda del buen vivir.

El Estado venezolano busca promocionar y estimular el arrendamiento socialmente

responsable, tomando las siguientes medidas, contempladas en el artículo 4 de la Ley para

la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas:

El Estado promoverá y protegerá el arrendamiento responsable de viviendas,

pensiones, residencias o habitaciones, en el marco de la garantía integral del
derecho a la vivienda y el hábitat, concebido como: 1. Una vivienda transitoria
hacia la vivienda digna definitiva de las familias y las personas, que se ve
satisfecha con el acceso de todas y todos a la propiedad de una vivienda digna
y adecuada conforme al mandato constitucional, los derechos humanos y leyes
nacionales. 2. Una respuesta a las necesidades de estadía transitoria para las
familias y personas, por razones de estudio, trabajo u otras, propias de la
movilidad social. 3. Un medio para el uso responsable de la propiedad de
viviendas, en tanto constituye una forma de poner la vivienda al servicio de la
sociedad, cuando no se tiene disposición inmediata de ocupar o vender un bien
de supremo interés social; siendo contrario a la Constitución y esta ley, las
prácticas de acaparamiento y especulación en el sector inmobiliario. Parágrafo
Único. La desocupación de viviendas es contraria al interés social e implica una
contribución tributaria especial para las propietarias y los propietarios, que será
establecida en esta ley y determinada por el organismo encargado de velar por
su cumplimiento, como medida para promover el arrendamiento de viviendas
desocupadas que no se ofrezcan en venta, atendiendo a las necesidades
sociales en la materia. Se promoverá igualmente, la liberación de cargas
tributarias sobre la propiedad de inmuebles que sean arrendados, como parte
de las políticas de estímulo.

Los fines supremos del arrendamiento se encuentran regulados en el artículo 5

eiusdem, destacando el arrendamiento socialmente responsable, la garantía de la vivienda

digna y adecuada, el combate contra el acaparamiento y la especulación inmobiliaria, la

protección social de las familias, erradicación de los desalojos arbitrarios, constitución de

organismos para la solución de controversias, entre otros elementos. La norma indica

destaca:
 La regulación jurídica y las Políticas Públicas en materia de arrendamiento,
persiguen como Fines Supremos:
1. Promover el arrendamiento socialmente responsable, como vivienda
complementaria y transitoria en la protección y garantía del derecho humano a
una vivienda digna y adecuada para todas las personas y familias; de
conformidad con la Constitución, las leyes y políticas Nacionales en materia de
vivienda y hábitat, como parte de un sistema integrado, orientado a responder a
la crisis de vivienda que vive nuestro pueblo.
2. Garantizar que las familias y las personas no pasen más de 10 años en
condición de inquilinas, promoviendo la disminución progresiva de este plazo; a
través del acceso de las arrendatarias y los arrendatarios a la propiedad de las
viviendas conforme a lo establecido en el artículo 82 de la Constitución de la
República Bolivariana de Venezuela y demás leyes que rigen la materia, y en el
marco de la Gran Misión Vivienda Venezuela, dando prioridad a aquellas
familias que se encuentren en riesgo vital, y las que tengan mayor número de
años viviendo en condición de inquilinas por no tener vivienda propia.
3. Generar un marco jurídico y Políticas Públicas para el establecimiento de
relaciones arrendaticias justas, para el bienestar social y seguridad jurídica de
las partes en la relación arrendaticia. Estableciendo y garantizando deberes y
derechos de arrendadoras, arrendadores, arrendatarias y arrendatarios como
sujetos beneficiarios y corresponsables del Sistema Público para la
regularización y control de los arrendamientos de vivienda.
4. Brindar protección especial por parte del Estado, con la corresponsabilidad
de la sociedad, a las familias y personas que viven en condición de inquilinas,
siendo considerado un sector vulnerable en tanto no tenga acceso a la
propiedad de la vivienda; especialmente cuando sea manifiesta la condición de
débil económico y por ende jurídico; susceptible de soportar relaciones de
explotación, discriminación o sometimiento para acceder a una vivienda
transitoria. Promoviendo igualmente, la protección de las pequeñas y los
pequeños arrendadores que respondan a la condición de débiles económicos y
jurídicos.
5. Promover una política de seguridad social del inquilino y la inquilina,
complementario a la Política Habitacional que hace parte de la Seguridad Social
de los trabajadores y trabajadoras. Estableciendo a su vez políticas de
protección a las pequeñas arrendatarias y los pequeños arrendatarios
responsables, que puedan verse afectadas o afectados en una relación
arrendaticia por incumplimiento o incapacidad económica del inquilino o
inquilina de acuerdo a la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela
y la Ley.[…].

Atendiendo a lo antes expuesto se evidencia que la ambigüedad en la ley vulnera el

derecho a la propiedad dado que desnaturaliza la autonomía de la voluntad de las partes y la

libertad contractual, lo cual es conducente a la formación de un mercado irregular de

alquileres, reduciendo la oferta y la inversión en dicho sector.

 En este sentido, para evitar el decaimiento de los arrendamientos, el artículo 84 de esta

Ley especial regula el estímulo al arrendamiento en el sector inmobiliario en este sentido:

Con el objeto de estimular la participación de la iniciativa privada en la

construcción de viviendas, las empresas constructoras de desarrollos
habitacionales de más de diez inmuebles, deberán destinar un porcentaje de
esas viviendas para el arrendamiento. Ese porcentaje será fijado mediante
resolución del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia
de vivienda y hábitat. Las viviendas indicadas en este artículo, deberán
cumplir con las mismas características y especificaciones técnicas.

Sobre la venta por antigüedad, en el artículo 88 se establece:

En aquellos inmuebles construidos, según lo referido en el artículo 84 de la

presente Ley, se garantiza que el arrendatario o arrendataria y su grupo
familiar, no pasen más de diez años en condición de arrendatario o
arrendataria. Por lo tanto, al cumplir diez años de construcción, los
propietarios tendrán el compromiso de ofertar la venta al arrendatario o
arrendataria que esté ocupando el inmueble, y el precio de venta será el que se
determine conforme lo establezca la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda.

Por último, como fundamento y soporte teórico, se debe resaltar una serie de

definiciones que la propia Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de

Viviendas contempla, formando así la nueva doctrina social del Derecho Inquilinario en

Venezuela. El artículo 7 eisudem establece:

Para todos los efectos de la presente ley debe entenderse como VIVIENDA:
Espacio para el desarrollo social de la persona y su grupo familiar sobre el cual
se asienta el hogar para la satisfacción de las necesidades básicas del ser
humano. HABITACIÓN: Espacio físico que es parte de un inmueble, utilizado
como morada y asiento principal de persona y familia para su vivienda.
PENSIÓN: Espacio físico comprendido por un conjunto de habitaciones y áreas
para servicios comunes utilizadas de forma continua como vivienda.
REPARACIONES MENORES: Todas aquellas que se realizan en función de
recuperar, mantener o reponer por el deterioro producido debido al uso
cotidiano de la vivienda que no se corresponda con el desgaste propio del
inmueble y su estructura y que son responsabilidad de la arrendataria o el
arrendatario. REPARACIONES MAYORES: Son aquellas necesarias inherentes
al desgaste natural o derivado de vicios ocultos de las instalaciones y estructura
del inmueble destinado a vivienda. MULTI ARRENDADOR: Persona natural ó
jurídica, que a título personal o a través de terceros se dedicada al
 arrendamiento de tres (03) o más inmuebles. PEQUEÑO ARRENDADOR: Es
aquella persona natural o jurídica dedicada al arrendamiento de una (01) o dos
(02) viviendas. RESIDENCIAS: Son aquellos inmuebles arrendados por
habitación o cama sobre la cual se asienta su vivienda. INMUEBLES DE VIEJA
DATA: Aquellos inmuebles que posean propiedad horizontal o no, en los cuales
se destinen más de dos (02) unidades de vivienda al arrendamiento, cuya
cédula de habitabilidad o instrumento equivalente tenga más de diez (10) años
de otorgada por la autoridad competente.

De igual forma la ley contempla una serie de sanciones por el incumplimiento de su

articulado, a saber:

Artículo 134°. Los infractores de la presente Ley serán sancionados por la

Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en los siguientes
casos y de la siguiente forma:
1. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 14 de la presente Ley, con
una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
2. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 15 de la presente Ley, con
una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
3. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 22 de la presente Ley, con
una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
4. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 34 de la presente Ley, con
una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.).
5. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 38 de la presente Ley, con
una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.)
6. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 71 de la presente Ley, con
una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
7. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 117 de la presente Ley,
con una multa de cincuentas Unidades Tributarias (50 U.T.).
8. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 139 de la presente Ley,
con una multa de cuatrocientas
Unidades Tributarias (400 U.T.).
A tal efecto, La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda
utilizando todos los medios legales a su alcance, investigará los hechos. El
monto de estas multas pasarán a ser parte del Fondo de Protección al Inquilino
y al Pequeño Arrendador.

Adicional a las sanciones establecidas, la reincidencia en algunas de las faltas por parte

del arrendador establecidas pueden llevar a medidas más drásticas contempladas en la ley,

como es la expropiación, al respecto el artículo 145 de la Ley para la Regularización y

Control de Arrendamiento de Viviendas contempla:

 En los casos de una primera reincidencia, se aplicará a los infractores el
doble de la multa impuesta, y si el infractor reincidiera por tercera vez en la
falta, y éste fuere dueño de más de cinco inmuebles destinados al
arrendamiento de vivienda, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento
de Vivienda dará inicio a los trámites pertinentes a fin de expropiar el
inmueble o inmuebles, según sea el caso.
El inmueble o los inmuebles expropiados serán adjudicados a los arrendatarios
o arrendatarias que habiten el mismo al momento de la expropiación.

Así mismo, en el orden legal, se encuentra el Reglamento de la Ley para la

Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda (2011), cuyo objeto y ámbito de

aplicación, están señalados en el artículo 1º y 2º de la norma, destacando que inclusive es

aplicable a los organismos comunitarios de participación social y ciudadana, a saber:

comunas y consejos comunales. A este respecto, las normas citadas contemplan:

Artículo 1º. Este reglamento tiene por objeto regular, desarrollar y establecer los
procedimientos administrativos, establecidos en la ley para la regularización y
control de los arrendamientos de vivienda.

Artículo 2º. Estarán sujetos a la aplicación de las normas establecidas en el

presente reglamento: 1. Los funcionarios públicos adscritos a la Estarán sujetos
a la aplicación de las normas establecidas en el presente reglamento: 1. Los
funcionarios públicos adscritos a la superintendencia nacional de arrendamiento
de vivienda 2. Los propietarios, arrendadores o subarrendadores de inmuebles
destinados al arrendamiento de vivienda, habitación, pensión o viviendas
estudiantiles; 3. Los arrendatarios de inmuebles destinados al uso de vivienda,
habitación, pensión o viviendas estudiantiles; 4. Todas aquellas personas que
tengan un interés personal, legítimo y directo en los procedimientos
administrativos previstos en la ley para la regularización y control de los
arrendamientos de viviendas; 5. Las personas naturales o jurídicas, que tengan
como actividad habitual la administración de inmuebles, siempre y cuando
acrediten su carácter de administradores; 6. Las organizaciones sociales que se
creen legalmente para la defensa de los derechos de los arrendatarios y
pequeños arrendadores; 7. Las comunas y los consejos comunales.

También, continúa en vigencia parcial, en todo lo relativo al procedimiento previo para el

desalojo, El Decreto–Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas

(2011), que tiene por objeto, según su artículo 1º lo siguiente:

El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las
arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes
inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas
nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las
cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica
material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.

De acuerdo al artículo 2 ejusdem, gozan de protección en esta Ley:

Artículo 2°. Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del

presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, las personas naturales y
sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en
calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así
como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles
como vivienda principal. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley
deberá aplicarse además en protección de las adquirientes y los adquirientes de
viviendas nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre dichos inmuebles,
destinados a vivienda principal, se hubiere constituido garantía real, siendo
susceptible de ejecución judicial que comporte la pérdida de la posesión o
tenencia.

Con la entrada en vigencia de este Decreto, quedó prohibido en Venezuela el desalojo y

desocupación arbitrario de viviendas, exigiéndose a tales fines, transcurrir un procedimiento

administrativo previo que califique las causas de desalojo, con el fin de asegurar los

derechos sociales de especial protección tutelados por el Estado en las nuevas tendencias

inmobiliarias nacionales. A tales fines, el artículo 4 eiusdem prescribe:

A partir de la publicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de

Ley en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá
procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de
viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de
protección indicados en este Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los
procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente
Decreto-Ley. Los procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada
en vigencia de este Decreto-Ley, independientemente de su estado o grado,
deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozca de los
 mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento
especial previsto en este Decreto-Ley, luego de lo cual, y según las resultas
obtenidas, tales procesos continuarán su curso.

La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios fue parcialmente derogada en sus competencias

al eliminar el régimen de arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y

suburbanos destinados a vivienda; sin embargo queda en su total aplicación el régimen para

el funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de

enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados

totalmente o por partes.

Por lo tanto es competencia en lo siguiente:

Artículo 4: Quedan excluidos del régimen de esta Ley, a los solos efectos de la
fijación de los cánones de arrendamiento: a) Los inmuebles pertenecientes a la
República de Venezuela, los Estados, los Municipios y los Institutos Oficiales
que determine expresamente el Ejecutivo Nacional, salvo en aquellos casos en
los cuales con motivo de las actividades que se desarrollen en tales inmuebles,
los indicados entes actúen en función jurídico-privada. b) Los inmuebles
destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya
Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero
de 1987, c) Las viviendas unifamiliares o bifamiliares cuyo valor,
individualmente considerado, establecido por los organismos encargados de la
regulación, exceda de 12.500 Unidades Tributarias. Parágrafo Único: El
Ejecutivo Nacional podrá modificar el valor de exención mencionado en el literal
c) del presente artículo, cuando así lo aconsejen razones de interés público o
social.

En el mismo orden de ideas, el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios crea

la posibilidad de delegar las funciones administrativas inquilinarías del poder nacional a las

alcaldías, tal como se tipifica a continuación:

Artículo 9: Las funciones administrativas inquilinarías son de la competencia

exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional, y el ejercicio de sus funciones podrá
ser delegado por este Poder Nacional a las Alcaldías, en cuyo caso las multas
que aquellas impongan como sanciones a los contraventores de esta ley,
ingresarán al respectivo Tesoro Municipal. En el área Metropolitana de Caracas
estas funciones no podrán ser delegadas, y las ejercerá el Ejecutivo Nacional
 por órgano de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de
Infraestructura.

La Ley de Arredramientos Inmobiliarios crea un procedimiento administrativo

totalmente voluntario que su único fin es que las partes, es decir, el arrendatario

como el arrendador puedan llegar a un acuerdo o solución del conflicto sin tener que

dirigirse ante los órganos jurisdiccionales, por ello la ley tipifica lo siguiente:

Artículo 65: El conocimiento y tramitación de los asuntos cuya competencia

atribuye este Decreto-Ley al organismo regulador, se regirá de acuerdo al
procedimiento contemplado en el presente Título.

Artículo 66: El procedimiento se iniciará a instancia de la parte interesada

mediante solicitud escrita. Presentada ésta, el organismo regulador la admitirá
dentro de los tres (3) días hábiles administrativos siguientes, si cumple con
todos los requisitos que estableciere el Reglamento del presente Decreto-Ley.
Si la solicitud presentare defectos u omisiones se notificará al interesado para
que las mismas sean subsanadas o corregidas dentro de los quince (15) días
calendario siguientes contados a partir de su notificación. Si las omisiones
fueren subsanadas, se le dará curso a la solicitud. La decisión que niegue la
admisión de la solicitud, deberá ser motivada y contra ella se podrá interponer
el recurso contencioso administrativo correspondiente, dentro de los sesenta
(60) días calendario siguientes a la notificación del acto administrativo
denegatorio.

Artículo 67: Admitida la solicitud, se notificará a los interesados, y se les

indicará que deberán comparecer al tercer día hábil administrativo siguiente a
su notificación, a exponer lo que estimen conveniente.

Artículo 68: En la oportunidad señalada, los interesados deberán consignar

por escrito todas sus defensas y pretensiones. Las razones en que se
fundamente la oposición deberán exponerse en esta oportunidad, sin que
después se admitan otras.

Artículo 69: En este procedimiento quedará abierta de pleno derecho, una

articulación de diez (10) días hábiles administrativos para la promoción y
evacuación de pruebas instrumentales, quedando a criterio de la autoridad
administrativa el admitir los otros medios de prueba establecidos en los
Códigos Civil, de Procedimiento Civil y Orgánico Procesal Penal o en otras
leyes. El acto administrativo que niegue la admisión de alguna prueba deberá
motivarse suficientemente.
Artículo 70: A los efectos de determinar el valor del inmueble, sus anexos y
accesorios, se abrirá un lapso de treinta (30) días calendario al vencimiento del
término fijado en el artículo anterior. El organismo regulador podrá extender
dicho lapso hasta por treinta (30) días calendario más, cuando razones de
importancia así lo impongan. Dichos lapsos se entenderán concluidos en la
fecha en que se determine el valor del inmueble, sus anexos y accesorios.

Cuando se solicite la fijación del canon de arrendamiento de una porción de un

inmueble cuyo valor hubiere sido ya determinado por el organismo regulador,
en fecha no anterior en dos (2) años a la de la solicitud, no se procederá a una
nueva determinación del valor, sino que se aplicará sobre la parte proporcional
que corresponda a la porción cuya regulación se solicite, el porcentaje de
rentabilidad establecido en el artículo 29 de este Decreto-Ley o los aumentos
de los porcentajes que fije el Ejecutivo Nacional.

Artículo 71: El organismo regulador dictará su decisión dentro del lapso de

diez (10) días hábiles administrativos, a contar de aquél en que se haya
determinado el valor del inmueble, sus anexos y accesorios. Dicha decisión
deberá ser notificada de acuerdo a los artículos subsiguientes.

Artículo 72: Las decisiones de los organismos encargados de la regulación

serán notificadas personalmente a las partes interesadas, debiendo contener la
notificación un resumen de la decisión e indicar los recursos que proceden en
contra de la misma, con expresión de los lapsos para ejercerlos y de los
órganos o tribunales ante los cuales deban interponerse.

Artículo 73: Si la notificación no pudiere hacerse personalmente, se dejará

expresa constancia en el expediente administrativo, señalando las razones y
circunstancias por las cuales no pudo practicarse. En este caso, se procederá a
publicar un resumen de la decisión, mediante simple aviso en uno de los diarios
de mayor circulación de la localidad donde está ubicado el inmueble. La
publicación del aviso deberá ser consignada en el expediente administrativo
por el interesado, y se fijará a la vista del público en el local donde despacha el
funcionario que dictó la decisión y en la puerta de la morada u oficina de los
interesados. Transcurridos diez (10) días hábiles administrativos, contados a
partir de que conste en el expediente administrativo la fijación de la publicación
del aviso a que se refiere este artículo, se entenderá que los interesados han
sido notificados, circunstancia que se hará constar expresamente en el texto
del aviso. La parte que haya solicitado la publicación deberá correr con el costo
de la misma.

Artículo 74: A los fines de las notificaciones que con ocasión de este
procedimiento deban practicarse fuera de la jurisdicción territorial del respectivo
Organismo regulador, éste podrá librar despacho o exhorto al organismo de
inquilinato de la jurisdicción donde deba practicarse la notificación en los
términos de ley. Cumplida como haya sido ésta, se devolverán las actuaciones
con sus resultas al organismo de origen.
 Artículo 75: Las decisiones dictadas por el organismo regulador agotan la vía
administrativa.

Artículo 76: En todo lo no previsto en el presente Título, se aplicarán las

disposiciones contenidas en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos
y en el Código de Procedimiento Civil.

Sección 3

Resultados

Precisar los principales fundamentos legales y doctrinarios del arrendamiento de

viviendas en el ordenamiento jurídico venezolano.

Con la entrada en vigencia de la nueva Ley para la Regularización y Control de

Arrendamientos de Vivienda y su Reglamento (2011) se empezó a acrecentar en el país

ambigüedades y contradicciones jurídicas en torno al Derecho Inmobiliario, lo cual afecta

este sector productivo del país y un número importante de la población, sin que importe en

absoluto al ejecutivo nacional las consecuencias que se están generando.

La Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de vivienda, publicada en

Gaceta Oficial Nº 6.053 Extraordinario, del 12 de noviembre de 2011, plantea por objeto

concentrar en un solo texto legal toda la materia, restableciendo de esta manera, la

seguridad jurídica necesaria para las partes intervinientes en la relación arrendaticia, y

enfrentar la crisis de vivienda fijando un régimen jurídico especial de arrendamiento de

inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, ya sean arrendados o

subarrendados total o parcialmente.

Este hecho no ha ocurrido así, pues muy por el contrario, mediante la aplicación de la misma,

se ha generado una serie de ambigüedades que deben ser resueltas en la solución de los
casos concretos que se presentan, para poder una verdadera certidumbre jurídica a todos los

actores sociales y asegurar la tutela real y efectiva del Estado.

Como bien lo indica su nombre, la nueva Ley regula todo lo relativo al arrendamiento

inmobiliario de vivienda, por lo que todos los arrendamientos o subarrendamientos de los

inmuebles destinados a actividades comerciales, oficinas, industriales y profesionales de la

enseñanza, continuarán rigiéndose por la Ley de 1999, hasta tanto se apruebe la normativa

que regule la materia.

Desde su entrada en vigor tiene lugar una nueva etapa en materia inmobiliaria en

Venezuela, puesto que consagra disposiciones tendentes a establecer relaciones

arrendaticias justas, bienestar social y seguridad jurídica entre las partes, la cual debe

materializarse para evitar la dispersión legal en la que se encuentra la mayoría de las

personas hoy día.

En su artículo 16, dispone la creación de la Superintendencia Nacional de

Arrendamiento de Vivienda, como el órgano rector que regirá, supervisará y conciliará todo lo

relacionado con el alquiler de los inmuebles para vivienda, teniendo entre sus atribuciones

(Artículo 20):

a) La fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles regulados por esta

normativa, que conforme el artículo 77 estará basada en una banda entre el

tres por ciento (3%) y el cinco por ciento (5%) de rentabilidad anual sobre el

valor del inmueble, determinable según el tipo de arrendador/a, puesto que

esta normativa distingue en su artículo 77 al multi arrendador del pequeño

arrendador, siendo el primero, aquella persona natural o jurídica que

posea en arrendamiento tres (03) o más viviendas, mientras que el

segundo, se dedica al arrendamiento de una (01) o dos (02) viviendas).

 b) Realizar inspecciones y fiscalizaciones para verificar las condiciones de las

viviendas destinadas a arrendamiento.

c) La creación del Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas, partiendo

de un Registro Nacional de Relaciones Arrendaticias de actualización

permanente.

Sin embargo, embargo, en la mayoría de las regiones, tal como en Carabobo, la

Superintendencia Nacional de Vivienda (SUNAVI) empezó a funcionar en este año 2013,

comenzando a aplicar realmente todas las medidas que la Ley prescribe, por lo que

gradualmente se podrá extender mayor confianza al sector inmobiliario con la aplicación del

régimen descrito en la ley o al contrario, comenzar a producirse consecuencias de mayor

magnitud que afecten el mercado.

Interpretar los aspectos relacionados con las garantías constitucionales del derecho a

la vivienda y la propiedad en la República Bolivariana de Venezuela.

En concordancia con la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de viviendas,

se prohíbe en esta Ley especial en su artículo 11 las medidas cautelares de secuestro sobre

inmuebles destinados a vivienda, incluyendo la de los trabajadores/residenciales, pensiones

o habitaciones que se constituyan en el hogar de personas y familias.

Esta ley afecta al sector privado en la construcción de viviendas, pues aquellas empresas

cuyo proyecto se estime la construcción de desarrollos habitacionales de más de diez (10)

inmuebles, estarán en la obligación de destinar un porcentaje de esas viviendas para el

arrendamiento (fijado por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat). En tales

inmuebles, deberá garantizarse que el arrendatario/a y su gripo familiar, no pasen más de

diez (10) años en condición de arrendatario/a. En este sentido, al cumplir diez (10) años de
construcción, los propietarios tendrá el compromiso de ofertar la venta al arrendatario/a que

esté ocupando el inmueble, cuyo precio venta será determinado por la Superintendencia

Nacional de Arrendamiento de Vivienda (esto es lo que se denomina venta por antigüedad en

el arrendamiento).

Se mantiene la figura de la preferencia ofertiva, conforme a lo cual el inquilino/a está en el

derecho, para que en caso de un acto traslativo de la propiedad del inmueble, se le ofrezca

en venta el inmueble que ocupa, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero,

siempre y cuando se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento

(Artículo 113), a diferencia de la Ley de 1999, donde se contemplaba que el arrendatario/a

además de deber estar al día con el pago de sus cánones, se requería que tuviese más de

dos (2) años en condición de inquilino/a en dicho inmueble.

Se dispone que en caso de que el inmueble arrendado para vivienda, sea objeto de venta

o de cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad a un tercero, el arrendatario/a tendrá

derecho a suboragarse, en las mismas condiciones establecidas en el documento traslativo

de la propiedad (Retracto legal arrendaticio), siempre y cuando dejen de cumplirse alguno de

los requisitos para la preferencia ofertiva establecidos en el artículo 132, o cuando la venta

del inmueble al tercero, haya sido a un precio inferior al ofertado inicialmente al arrendatario.

El lapso para ejercer el retracto legal por parte del arrendatario, será de ciento ochenta (180)

días hábiles, contados a partir de la fecha de la celebración de la negociación. Este mismo

derecho a favor del arrendatario, se encontraba en consagrado en la Ley de 1999, con la

diferencia de que el lapso para que el mismo se fuese ejercido, era de cuarenta (40) días

calendario.

En relación al pago del depósito como garantía en el contrato de arrendamiento, se

estableció que el arrendador en ningún caso, podrá exigir el pago anticipado de cánones de
arrendamiento, quedando de esta manera eliminado el pago de depósitos en los contratos de

alquiler.

Precisar el procedimiento administrativo del arrendamiento comercial en el

ordenamiento jurídico venezolano.

La legislación vigente en materia de Arrendamiento Inmobiliarios comercial se actualiza

y concentra en un solo texto legal toda la materia, restableciendo así la seguridad jurídica

necesaria para las partes intervinientes en la relación arrendaticia, con lo cual se logran dos

objetivos fundamentales: estimular la participación de la inversión privada nacional y

extranjera en la construcción masiva de desarrollos inmobiliarios para ser destinados al

arrendamiento, y reactivar la industria de la construcción, la más importante del país por el

efecto generador y multiplicador de empleo.

Por ello, la misma ley de Arrendamientos Inmobiliarios articula el procedimiento

administrativo para crear una mayor certeza jurídica. El procedimiento se iniciará a instancia

de la parte interesada mediante solicitud escrita. Presentada ésta, el organismo regulador la

admitirá dentro de los tres (3) días hábiles administrativos siguientes, si cumple con todos

los requisitos que establece el Reglamento del presente Decreto-Ley. Si la solicitud

presentare defectos u omisiones se notificará al interesado para que las mismas sean

subsanadas o corregidas dentro de los quince (15) días calendario siguientes contados a

partir de su notificación.

Admitida la solicitud, se notificará a los interesados, y se les indicará que deberán

comparecer al tercer día hábil administrativo siguiente a su notificación, a exponer lo que

estimen conveniente. En la oportunidad señalada, los interesados deberán consignar por

escrito todas sus defensas y pretensiones.

En este procedimiento quedará abierta de pleno derecho, una articulación de diez (10) días

hábiles administrativos para la promoción y evacuación de pruebas instrumentales,

quedando a criterio de la autoridad administrativa el admitir los otros medios de prueba

establecidos en los Códigos Civil, de Procedimiento Civil y Orgánico Procesal Penal o en

otras leyes. El acto administrativo que niegue la admisión de alguna prueba deberá

motivarse suficientemente.

A los efectos de determinar el valor del inmueble, sus anexos y accesorios, se abrirá un

lapso de treinta (30) días calendario al vencimiento del término fijado en el artículo anterior.

El organismo regulador podrá extender dicho lapso hasta por treinta (30) días calendario

más, cuando razones de importancia así lo impongan. Dichos lapsos se entenderán

concluidos en la fecha en que se determine el valor del inmueble, sus anexos y accesorios.

Cuando se solicite la fijación del canon de arrendamiento de una porción de un inmueble

cuyo valor hubiere sido ya determinado por el organismo regulador, en fecha no anterior en

dos (2) años a la de la solicitud, no se procederá a una nueva determinación del valor, sino

que se aplicará sobre la parte proporcional que corresponda a la porción cuya regulación se

solicite, el porcentaje de rentabilidad establecido en el artículo 29 del Decreto-Ley o los

aumentos de los porcentajes que fije el Ejecutivo Nacional. El organismo regulador dictará

su decisión dentro del lapso de diez (10) días hábiles administrativos, a contar de aquél en

que se haya determinado el valor del inmueble, sus anexos y accesorios.

Dicha decisión deberá ser notificada de acuerdo a los artículos subsiguientes. Las

decisiones de los organismos encargados de la regulación serán notificadas personalmente

a las partes interesadas, debiendo contener la notificación un resumen de la decisión e

indicar los recursos que proceden en contra de la misma, con expresión de los lapsos para

ejercerlos y de los órganos o tribunales ante los cuales deban interponerse. Si la notificación

no pudiere hacerse personalmente, se dejará expresa constancia en el expediente

administrativo, señalando las razones y circunstancias por las cuales no pudo practicarse.

En este caso, se procederá a publicar un resumen de la decisión, mediante simple aviso en

uno de los diarios de mayor circulación de la localidad donde está ubicado el inmueble. La

publicación del aviso deberá ser consignada en el expediente administrativo por el

interesado, y se fijará a la vista del público en el local donde despacha el funcionario que

dictó la decisión y en la puerta de la morada u oficina de los interesados. Transcurridos diez

(10) días hábiles administrativos, contados a partir de que conste en el expediente

administrativo la fijación de la publicación del aviso a que se refiere este artículo, se

entenderá que los interesados han sido notificados, circunstancia que se hará constar

expresamente en el texto del aviso. La parte que haya solicitado la publicación deberá correr

con el costo de la misma. A los fines de las notificaciones que con ocasión de este

procedimiento deban practicarse fuera de la jurisdicción territorial del respectivo Organismo

regulador, éste podrá librar despacho o exhorto al organismo de inquilinato de la jurisdicción

donde deba practicarse la notificación en los términos de ley. Cumplida como haya sido ésta,

se devolverán las actuaciones con sus resultas al organismo de origen. Las decisiones

dictadas por el organismo regulador agotan la vía administrativa.

Conclusiones

Los avances en la protección de los derechos sociales en Venezuela han impactado el

mundo del Derecho Inquilinario con la incorporación y reconocimiento de de principios que

sirven de sustento a las nuevas relaciones jurídicas arrendaticias, siendo tales los casos del

principio de la igualdad, la garantía de tener una vivienda y la tutela judicial efectiva, todos

enmarcados en postulados constitucionales y legales que pretenden equilibrar relaciones

entre los propietarios e inquilinos.

Con la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de

Arrendamiento de viviendas y su Reglamento (2011) se impone una serie de deberes para

los propios de inmuebles y una serie de derechos para los inquilinos, lo que se basa en

justicia social, buscando el mayor bien para el mayor número de dinámicas, siendo que por el

contrario, se generan una serie de ambigüedades en su aplicación.

Con base a todo lo antes indicado, surge la interrogante en el sector inmobiliario sobre

la labor del órgano rector, Superintendencia Nacional de Vivienda (SUNAVI), pues de su

trabajo en función de armonizar la solución de conflictos, se generara confianza en el ramo

inquilinario y seguridad jurídica, en el marco del Estado de Derecho que asegura la

Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en su artículo segundo.

Resta esperar también la actuación de los Tribunales de la República mediante la

aplicación de estos instrumentos legales para que se imparta una justicia inquilinaría basada

en los parámetros descritos en los artículos 26 y 257 de nuestra Carta Magna que

corresponden con la simplicidad, celeridad, economía, brevedad y sencillez de los trámites

procesales.
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