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ANALISIS PROYECTO PALMARES

1. RESULTADOS DEL ESTUDIO DE MERCADO

El presente estudio se realiza como un resultado del estudio de mercado realizado en la


localidad de Palmares

Del estudio obtenemos las siguientes características socio-económicas.

Clase Ingreso Aproximado


Alta + de ¢ 1.000.000
Media Alta ¢ 500.000-¢950.000
Media-Media ¢ 300.000-¢450.000
Media Baja ¢ 200.000-¢250.000
Popular Alta ¢75.000-¢150.000
Popular Baja - de ¢ 75.000

Ingreso Promedio Mensual

mas de 1 millón
0,8% 300 a 450 mil
menos de 75 mil 500 a 950 mil 17,2%
10,7% 5,9%

75 a 150 mil 200 a 250 mil


36,5% 28,9%
Se desprende que el mercado meta más significativo se ubica entre los estratos media baja
y media media, bajo los siguientes parámetros:

Porcentaje de estrato media baja y media media 45%


Población total 30.000
Habitantes de mercado meta 13.500
Cantidad 5/Fam) 2.700
Porcentaje de familias sin vivienda 34% 918

La experiencia en la zona indica que del total de ventas realizadas el 50% son de San
Ramón y otros lugares. La calidad de la urbanización y su ubicación podrán permitir cubrir
estratos superiores.

2. SISTEMA DE FINANCIAMIENTO A LARGO PLAZO.

Para este estrato existen únicamente dos programas que garanticen la respuesta requerida a
un proyecto agresivo en ventas.

Estos son el programa de la CCSS y el ABC del Sistema Financiero Nacional para la
Vivienda.

El programa de la CCSS se basa en una cuota escalonada y cubre hasta un monto máximo
de crédito de ¢6.000.000.00, monto por el cual pagaría una cuota inicial de ¢81.903.00. Su
dificultad es que no está disponible todo el año.

El programa ABC que significa Ahorro, Bono y Crédito, es bastante novedoso y pretende
beneficiar precisamente al sector mencionado en el este estudio. Este programa ya está
operando, pero está en un proceso de ajuste de forma tal que cubra estratos con salarios
superiores a ¢300.000.00 y hasta ¢450.000,00.

Los fondos del crédito del largo plazo son suministrados por el BANHVI en un 70%, y
deben de ser captados por la entidad financiera el 30% faltante. La tasa activa es de 18%
con un margen de 5 puntos para la entidad.

La entidad puede recibir los fondos desde el inicio para ser prestados como capital de
trabajo al constructor, con un costo pasivo ponderado entre el 0% para los recursos del
bono y dos puntos por debajo de la tasa básica pasiva para los recursos del crédito largo
plazo.

El costo máximo que se ha financiado para una unidad habitacional es de ¢5.000.000.00 lo


cual se espera incrementar hasta ¢7.900.000.00.
3. ANALISIS DE COSTOS

3.1 COSTOS DE LA TIERRA

Valor estimado de la finca ¢271.000.000.00


Area total 103.382.00 m2
Area vendible 64, 18 % 62.454.93 m2
Area comercial 1.794.05 m2
Area de lote residencial 60.660.88 m2
Cantidad de lotes de 160 m2 409 unid.
Costo de area comercial ¢7.784.614.40
Costo de tierra cada lote ¢643.558.40

3.2 COSTOS DE LA URBANIZACIÓN

Costo unitario por lote ¢1.161.858.20


Cantidad de lotes 409 unidades
Costo Total ¢475.200.000,00

3.3 CALCULO DE CARGA FINANCIERA

COSTO FINANCIERO URBANIZACION

- Costo Total urbanización ¢475.200.000,00

- Plazo del proyecto sería de 4 años tomando incluso el período de consultoría.

- Tasa de interés máxima 19.5% (básica + 2)

Año Porcentaje Monto Saldo Promedio


Inversión Inversión Anual *
1 año 50% 237.600.000,00 182.600.000.00 35.501.000,00
2 año 17% 80.784.000,00 153.384.000.00 29.909.000.00
3 año 17% 80.784.000.00 124.168.000.00 24.212.000.00
4 año 16% 76.032.000,00 72.600.000.00 14.157.000.00
TOTAL 103.885.000.00

• Este saldo promedio se obtiene de la resta entre la inversión menos la recuperación esperada a la mitad
del periodo. Esta es 50 (costo de la urbanización de cada lote) para el primer año; 100 para el segundo y
tercero, y 116 para el cuarto año.
COSTO FINANCIERO TIERRA

Años Saldo Promedio * Carga Financiera Anual


1 año 240.428.000.00 46.885.410.000.00
2 año 179.316.000.00 34.966.620.000.00
3 año 118.193.000.00 23.047.635.000,00
4 año 47.290.000,00 9.221.550.000.00
TOTAL 114.119.550.000,00

• El valor total de la tierra es de ¢271.000.000,00.


• Tasa de interés de 19.5%

3.4 TOTAL CARGA FINANCIERA

Carga financiera urbanización 103.885.000.00


Carga financiera tierra 114.119.550.00

TOTAL ¢218.004.550.00

RESUMEN COSTOS

Tierra ¢271.000.000.00
Urbanización ¢475.200.000.00

Carga Financiera ¢218.004.550.00

TOTAL ¢964.204.550.00

AREA VENDIBLE 62.454.93

COSTO / m2 ¢ 15.438.46
CUADRO DE VENTAS

- Lotes de 152.70 m2 de área promedio


- El precio inicial será de ¢18.000/m2
- Se estima un incremento del 15% anual.
- Las ventas se realizarán en cuatro año.

Año Precio Valor Lote Cantidad Lote


1 año 18.000,00 2.748.600.00 100 274.860.000.00
2 año 20.700.00 3.160.890.00 100 316.089.000.00
3 año 23.805.00 3.635.023.00 100 363.502.300.00
4 año 27.376.00 4.180.315.00 109 455.654.335.00

¢1.410.105.635.00

Venta área comercial 1.794.05 m2 a ¢20.700.00 37.136.835.00

TOTAL VENTAS ¢1.447.242.470,00

RENTABILIDAD DEL PROYECTO

Costo total ¢ 964.204.550.00


Venta ¢1.447.242.470.00

UTILIDAD ¢ 483.037.920.00

PORCENTAJE DE RENTABILIDAD 50.10%

PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN

BANCO NACIONAL DE COSTA 40% ¢193.215.168.00


COTO & COMPAÑÍA, S.A. 60% ¢289.822.752.00
TOTAL A RECIBIR POR BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

- Valor de la Tierra ¢271.000.000.00


- Carga financiera tierra ¢114.119.550.00
- Utilidad ¢193.215.168.00

TOTAL ¢578.334.718.00

FINANCIAMIENTO REQUERIDO

Para la tierra 100% ¢271.000.000.00


Para la urbanización 50% 237.600.000,00

TOTAL FINANCIAMIENTO ¢508.600.000.00

VIABILIDAD DEL PROYECTO.

- Valor de la Unidad Habitacional

- Valor del lote ¢2.750.000.00


- Valor de la construcción ¢3.150.000.00

- Precio de la venta ¢5.900.000.00

- La urbanización será de primera calidad, incluyendo el acabado de asfalto.

- La vivienda tendrá un área de 42 m2 totalmente de block, con piso cerámico y cielo


raso. No tiene acabados finales. No tiene tapias.

- Financiamiento con ABC (Actualmente)

Monto de prima ¢1.075.000.00


Monto de bono ¢ 325.000.00
Crédito a largo plazo (máximo) ¢4.500.000.00
Mensualidad ¢ 81.000.00
- Como se puede observar la real dificultad para el futuro cliente es el bajo monto del bono
para una prima alta. Esta diferencia es precisamente la que se está pretendiendo resolver,
y la fortaleza de las ventas estarán en función de ese beneficio.