UNIVERSIDAD DEL ZULIA

FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS.

ESCUELA DE DERECHO

DERECHO CIVIL IV
CONTRATOS Y GARANTÍAS

UNIDAD II.
Los Contratos Consensuales Típicos

Tema 8. El Arrendamiento urbano y suburbano

Esquemas de clases.

Prof. José Manuel Guanipa V. Universidad del Zulia.

Maracaibo - 2013

TEMA 8. ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO URBANO Y SUBURBANO.

LUZ. Contratos y Garantías. Esquemas de Clase. Prof. José Manuel Guanipa V.

Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

G.O. Nro. 36.845 del 7 de dic 1999. Vigente desde el 1ro de enero 2000.

Normas de orden público en cuanto se refieran a derechos de los arrendatarios. (7)

Inmuebles sometidos a la ley:

Inmuebles situados dentro del área de las ciudades y en sus zonas de influencia
(áreas de expansión según las Ordenanzas Municipales) (8).

Se rigen por el Decreto Ley de Arrendamientos inmobiliarios, los arrendamientos de

los inmuebles destinados a: (1)

 XX Viviendas XX (derogado)  XX Actividades comerciales XX (derogado)

 Actividades Industriales.
 Actividades Profesionales.  Actividades de enseñanza.  Cualquier otra
actividad.

Inmuebles excluidos de la aplicación del Decreto Ley. (3)

 Terrenos no edificados.

 Fincas rurales.

 Fondos de comercio. (no son inmuebles, son muebles)

 Hoteles, moteles, hosterías y establecimientos de alojamiento turístico.

 Pensiones y hospedajes debidamente registradas en la autoridad competente.

Inmuebles excluidos sólo a los efectos de la terminación del contrato:

 El arrendamiento y subarrendamiento de locales ocupados como

consecuencia de una relación laboral o de subordinación. (5)

Inmuebles que no pueden ser objeto de arrendamiento ni subarrendamiento:

 Viviendas urbanas y suburbanas que no posean las condiciones elementales

de sanidad y habitabilidad. Especialmente las conocidas como “ranchos”
construidas con materiales perecederos. (6)

Oferta para dar o tomar en arrendamiento.

Es la proposición unilateral de una persona dirigida a otra indeterminada por medio

de avisos de prensa, radio, televisión, o cualquier otro medio de comunicación en la
que se ofrezca celebrar un contrato de arrendamiento, bien como arrendador o
como arrendatario (16).

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El contrato se perfecciona cuando el oferente conoce la aceptación del destinatario

(1.137 CC)

Menciones prohibidas en la oferta: (17)

 Exigencia de no tener niños, ser extranjero, y condiciones de raza, sexo, credo

o condición social.

 Expresiones que violen o inciten a la infracción de las disposiciones legales de

la materia.

Mención especial permitida:

En la publicidad relativa a aquellas urbanizaciones, edificios, condominios, conjuntos

residenciales y otros, construidos y diseñados especialmente con la finalidad de
destinarlos al arrendamiento para personas de avanzada edad, o que necesiten de
un ambiente de gran tranquilidad y sosiego, podrá señalarse esta circunstancia.
(17, parr. 1ro)

Canon en divisas (dólares, euros, etc.)

En los contratos de arrendamiento en los que las partes hayan pactado el pago del
alquiler en moneda extranjera, se considerará al arrendatario liberado de su
obligación principal cuando acredite el pago equivalente en moneda nacional. (17,
parr. 2do).

El subarrendamiento:

Es nulo si no está autorizado expresamente y por escrito por el arrendador (15).

Esa autorización puede ser convenida en el documento que refleja el contrato, o en

uno posteriormente otorgado, o en una comunicación que haga el arrendador.

Si el arrendatario arrienda sin permiso, el arrendador puede pedir la resolución del

contrato (1.167 CC) en los que sean a tiempo determinado, o el desalojo, en los
contratos a tiempo determinado (34,g)

Hay, pues, dos sanciones: 1) nulidad del subarrendamiento; y 2) resolución del

arrendamiento si el arrendador lo exige.

La cesión del contrato de arrendamiento:

La ley no contempla una norma en la que se prohíba expresamente, sin embargo,

en los contratos a tiempo indeterminado, la cesión no autorizada por el arrendador
es causal de desalojo (art. 34,g)

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Subrogación por transmisión de propiedad:

Si la propiedad de la cosa arrendada se transmite por cualquier causa durante la

vigencia del contrato (venta, donación, permuta, dación en pago, remate, etc.), el
contrato se mantiene vigente en los mismos términos, y el nuevo propietario se
convierte en arrendador. (20)

El arrendador vendedor puede convenir con el comprador en seguir siendo

arrendador.

Preferencia ofertiva (para comprar): (42)

“La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca
en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que
ocupa en tal condición de arrendatario”.

Para que el arrendatario tenga ese derecho debe: (42)

a) Tener más de dos (2) años como arrendatario en el inmueble.

b) Debe estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

c) Debe satisfacer las aspiraciones del propietario (las condiciones no las pone el
arrendatario, sino el arrendador, y si el arrendatario no está de acuerdo con
ellas, no puede obligar al arrendador a venderle).

Oferta de compraventa propietario – arrendatario: (44)

Si el propietario quiere vender el inmueble arrendado debe ofrecerlo en primer lugar

al arrendatario, para que éste pueda hacer uso a su derecho de preferencia y de
adquirirlo si así lo decide.

Formalidad de la notificación:

1) debe hacerse por “documento auténtico”: registrado o notariado firmado

por ambas partes; o por notificación con acompañamiento de un juez o
notario en la que se deje constancia de la oferta que le hace el propietario
al arrendatario.

2) indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación (contado,

crédito, número de cuotas, etc.

Aceptación para comprar por parte del arrendatario (44, párr. único)

Formalidad: por documento auténtico: registrado o notariado firmado por ambas

partes; o por notificación de aceptación de comprar que le hace el arrendatario al
propietario con acompañamiento de un juez o notario.

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Plazo: quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento que le hizo
el propietario.

Libertad para vender a un tercero (44, párr. único)

Si el arrendatario notifica su decisión de no comprar, o si vence el plazo de 15 días

sin que le hubiese respondido al propietario, éste queda en “libertad de dar en venta
el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento
de venta”.

Plazo para vender al tercero y resurgimiento del derecho de preferencia para

adquirir: (45)

El propietario tiene 180 días calendario después del ofrecimiento que le hizo el
propietario al arrendatario, para venderle a un tercero, en caso de que dicho
arrendatario no hubiese aceptado comprar.

Si en ese plazo el propietario no logra vender el inmueble arrendado a un tercero,

pero persiste en su deseo de vender, debe ofrecerlo nuevamente al arrendatario con
las formalidades, plazos y efectos dichos anteriormente.

Ese nuevo ofrecimiento puede ser bajo las mismas condiciones (precio, forma de
pago, etc.) de la primera vez, o bajo condiciones distintas, pero si nuevamente el
arrendatario no manifiesta oportunamente su voluntad de comprar, el propietario
puede vender a un tercero, pero en las mismas condiciones de esta nueva oferta.

Retracto Legal arrendaticio: (43)

“es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones

estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere
el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho
de propiedad”.

Legitimación activa: arrendatario.

Legitimación pasiva: tercero adquiriente.

Efectos:

a) El tercero deja de ser propietario y es sustituido por el arrendatario.

b) El arrendatario debe restituirle al tercero el precio que éste pagó al vendedor,

los gastos de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras
que hayan aumentado el valor del inmueble.

Para que exista ese derecho: (43, 42 y 48)

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 No se le debe haber ofrecido el inmueble al arrendatario, o la oferta no se hizo

de acuerdo a los requisitos ya indicados (los del art. 44).

 Sí se le notificó al arrendatario conforme a la ley, pero el tercero adquirió en

condiciones más favorables a las que se le ofrecieron a él (precio menor,
mayores plazos, etc.)

 El arrendatario debe tener más de 2 años como arrendatario en el inmueble.

 Debe estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

 El retracto legal arrendaticio no procede cuando el inmueble arrendado forma

parte de otro mayor y la venta engloba a todo ese inmueble mayor. (49) P.ej.
Si un edificio de apartamentos es propiedad de una sola persona, y esos
apartamentos están arrendados, los arrendatarios no pueden ejercer el retracto
arrendaticio si el dueño vende todo el edificio. Si vende uno o varios
apartamentos, cada arrendatario sí podría ejercer el retracto.

La prórroga legal: (38)

Es la extensión del plazo de duración de un contrato de arrendamiento a tiempo

determinado a la cual tiene derecho optativo el arrendatario, al vencer el plazo
acordado en el contrato.

Para que el arrendatario pueda hacer uso de ella debe haber cumplido todas sus
obligaciones. (40)

El arrendador está obligado a aceptarla si el arrendatario decide hacer uso de ella.

(38)

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El contrato continúa igual que antes del inicio de la prórroga, sólo que se extiende la
fecha de terminación. El canon puede variar de acuerdo con lo convenido entre las
partes, o de acuerdo con la ley. (38)

Si el arrendatario incumple sus obligaciones durante esa prórroga, el arrendador lo

puede demandar por resolución de contrato. (41)

Si al vencimiento de la prórroga legal el arrendatario no devuelve el inmueble al

arrendador, éste puede demandar al arrendatario por cumplimiento de contrato y
puede pedir el secuestro del inmueble, nombrándose como secuestratario al
propietario. (39)

Pudiera producirse una tácita reconducción si al vencimiento de la prórroga las partes

continúan cumpliendo pacíficamente sus obligaciones, con lo cual el arrendamiento
se transformaría en un contrato a tiempo determinado.

Terminación del contrato regido por la LAI 1)

Resolución del contrato (1.167 cc).

 La ley no regula esta figura pero se aplica supletoriamente según el

indicado artículo, excepto para la terminación del contrato de
arrendamiento a tiempo indeterminado, cuando quien la pida sea el
arrendatario, pues en ese caso se aplica el Desalojo.

 Por eso, en los casos de los arrendamientos a tiempo indeterminado la

demanda de resolución de contrato la puede presentar sólo el
arrendatario, cuando el arrendado incumpla alguna de sus obligaciones.

 Si se tratara de un contrato a tiempo determinado, la demanda por

resolución del contrato la puede presentar el arrendador o el arrendatario,
si la otra parte ha incumplido alguna de sus obligaciones.

2) Desalojo (34).

 Es la pretensión que plantea el arrendador para obtener la

terminación de los contratos de arrendamiento verbales y a tiempo
indeterminado regidos por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

 La ley exige el cumplimiento de al menos una de siete (7) causales

que no necesariamente se refieren a incumplimientos del
arrendatario, pero que son consideradas justificadas para ponerle fin
al contrato.

 Si no se configura ninguna de esas causales el arrendador no puede

lograr la finalización del contrato y la devolución del inmueble.

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 Causales de Desalojo:

1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento

correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

2. Que el propietario tenga necesidad de ocupar el inmueble, o alguno

de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.

3. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones

que ameriten la desocupación.

4. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos,

indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por
las Autoridades Municipales, o que el arrendatario haya cambiado el
uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de
arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del
arrendador.

5. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros

mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o
efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

6. Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento

de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble:
(documento de condominio, reglamento de condominio, p.ejm).

7. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o

subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento
previo y por escrito del arrendador.

El parágrafo 1ro del artículo 34 dispone que si se declara con lugar las causales 2 y
3, el arrendatario tiene 6 meses para entregar el inmueble, contados a partir de que
le notifiquen que la sentencia está firme.

Comentarios:
» Parece una verdadera injusticia, que después de que se haya demostrado que el
propietario o un familiar necesitan el inmueble y que se haya visto obligado a
demandar al arrendatario porque éste no haya reconocido dicha necesidad,
después de haber agotado todo el proceso con la dilación temporal que eso
implica, se le tenga que obligar a esperar 6 meses más para poder ocupar el
inmueble. Si es una verdadera necesidad, tal como reconoce la sentencia, es
injusto no atenderla de inmediato, cuando la sentencia ha quedado firme.

» Por otro lado, el mencionado parágrafo habla de notificar al arrendatario de que la

sentencia quedó firme. Obviamente el arrendatario fue parte en dicho proceso,
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y a las partes no hay que notificarlas de que la sentencia quedó firme, pues
firme solo puede quedar si habiendo estado a derecho, la parte perdidosa no
hubiese ejercido los recursos que le da la ley.

» La espera de los 6 meses resulta absurda si la causa del desalojo es que el

inmueble requiera reparaciones mayores que impliquen su desocupación, uno
de los casos de la tercera causal. Según el primer parágrafo del art. 34, si el
inmueble amenaza ruina y es necesario desocuparlo para repararlo y evitar que
se destruya, además del tiempo que duró el proceso hay que darle 6 meses
más al arrendatario para que desaloje.

Procedimiento judicial:

» Los procedimientos judiciales en materia inquilinaria se siguen por el procedimiento

breve del Código de Procedimiento Civil con las siguientes especificidades (33):

 Las cuestiones previas se oponen junto con la contestación al fondo y se

resuelven en la sentencia definitiva como punto previo (35).

 En el procedimiento judicial de desalojo no hay casación (36).

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