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Metodología para
el Diagnóstico y
Restauración de
Edificaciones
Methodology to Diagnose and Restore Buildings
Para llevar a cabo cualquier intervención constructiva
Abstract
Resumen
en una edificación o en un conjunto urbano es nece-
saria la realización de un proyecto de rehabilitación
que sea elaborado sobre la base de un diagnóstico
previo que brinde a los proyectistas la mayor cantidad
de información sobre la edificación objeto de estudio,
sus principales deterioros, las causas, mecanismos de
actuación, evolución y posibles tratamientos a emplear
para su reparación.
Los métodos de análisis constituyen un instrumento
básico para la conservación de edificios, ya que intentar
frenar o corregir el deterioro de las construcciones sin
un diagnóstico de sus problemas o un pronóstico sobre
su evolución, es un riesgo con un alto porcentaje de
probabilidades de fracaso.
La utilización de una metodología adecuada para el
diagnóstico de los daños presentes en una edificación,
así como su evolución y pronóstico de desarrollo, de-
berá repercutir directamente en una mejor calidad de
los proyectos de rehabilitación a realizar, así como en la
obtención de mejores resultados desde el punto de vista
científico, técnico y económico en las investigaciones
que es necesario llevar cabo par estos fines.
Palabras clave: Edificaciones, restauración, análisis
patológico, diagnóstico, metodología.
Revista de la Construcción. Vol. 4 Nº 2 - 2005
Autores: Juan Antonio Chávez Vega*, Odalys
Álvarez Rodríguez**
* Facultad de Ingeniería Civil U.M.S.N.H.
Marconi #62 Col. Electricistas Morelia, Mich.
C.P. 58290 Tel. (443) 3244284
** Fac. Ing. Civil. Instituto Superior Politécnico
“José Antonio Echeverría”. Cuba.
Dirección: CUJAE. Calle 127 s/n Marianao.
Ciudad de La Habana. Cuba.
emails: jacvega57@yahoo.com.mx,
oar@civil.cujae.edu.cu
Fecha de recepción : 07/07/05
Fecha de aceptación : 26/07/05
In order to carry out any constructive intervention in a
construction or an urban set, the accomplishment of
a rehabilitation project is necessary that is elaborated
on the base of a previous diagnosis that offers to the
designers the greater amount of information on the
construction object of study, its main deteriorations,
the causes, mechanisms of performance, evolution
and possible treatments to use for its repair. The
analysis methods constitute a basic instrument for
the conservation of buildings since, to try to restrain
or to correct the deterioration of the constructions
without a diagnosis of his problems or a prognosis
on his evolution, it is a risk with a high percentage of
failure probabilities.
The use of a methodology adapted for the diagnosis of
the present damages in a construction, as well as its
evolution and prognosis of development will have to
directly repel in one better quality of the rehabilitation
projects to make, as well as in the obtaining of better
results from the scientific, technical and economic
point of view in the investigations that are necessary
to take to even end these aims.
Key words: Constructions, restoration, pathological
analysis, diagnosis, methodology.
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INTRODUCCIÓN Actualmente, debido a diversos facto- del problema, que pueden agruparse de
res, los estudios de diagnóstico que se un modo secuencial, es lo que se deno-
Para llevar a cabo cualquier intervención realizan no siempre se ejecutan de la mina proceso patológico.
constr uctiva de gran magnitud en una forma más eficiente. En ocasiones, se
edificación o en un conjunto urbano, es hacen ensayos innecesarios o el plan En un proceso patológico se pueden distin-
necesaria la realización de un proyecto de muestreo resulta demasiado abun- guir tres par tes bien definidas, el origen, la
de rehabilitación que sea elaborado sobre dante o insuficiente sin responder a un evolución y el resultado final, de tal modo
la base de un diagnóstico previo, el que análisis científicamente justificado, lo que para su estudio se debe recorrer dicho
a su vez debe hacerse de la forma más que sin dudas repercute en la calidad de camino de forma inversa (Figura 1).
ordenada y minuciosa posible en aras de los proyectos que utilizan estos informes
aprovechar al máximo las potencialidades como fase preliminar. Así pues, se debe empezar por observar
que ofrece la estructura, lo que sin lugar el resultado de la lesión, el síntoma, para
a dudas repercutirá directamente en la El presente trabajo propone una metodo- llegar a su origen, la causa, siguiendo su
economía del proyecto. logía para llevar a cabo el diagnóstico de evolución.
las edificaciones, teniendo en cuenta las
Los métodos de análisis constituyen un par ticularidades que el mismo presenta. Este análisis debe ser metódico y exhaus-
instrumento básico para la conservación tivo porque de él depende el éxito de la
de edificios, ya que intentar frenar o co- EL PROCESO PATOLÓGICO. SU empresa. Por ello, es preciso adoptar
rregir el deterioro de las construcciones ANÁLISIS un método sistemático de observación
sin un diagnóstico de sus problemas o y toma de datos y limitar las posibles
un pronóstico sobre su evolución, es un El encuentro con un proceso patológi- ideas preconcebidas, es decir, contener
riesgo con un alto porcentaje de proba- co tiene como objetivo su solución, la la intuición profesional que puede ser
bilidades de fracaso. La inspección, en que implica la reparación de la unidad común y útil en algunas ocasiones, pero
los casos de reparaciones parciales o de constructiva dañada para devolverle su muy peligrosa en otras.
urgencia, se basa en un método de análi- misión inicial.
sis y de conceptos bien asentados. Toda PREMISAS PARA LA ELABORACIÓN DE
acción de conservación debe contemplar Para atacar un problema constructivo, LA METODOLOGÍA
el conjunto de factores que actúan sobre en primer lugar se debe diagnosticar, es
la vida útil de la construcción y nada debe decir, conocer su proceso, su origen, sus Teniendo en cuenta lo planteado hasta
ser improvisado o abordado de forma su- causas, su evolución, sus síntomas y su el momento, se elabora una metodolo-
per ficial o rutinaria. estado actual. Este conjunto de aspectos gía para el diagnóstico de edificaciones
cuyas premisas fundamentales serán las
Figura 1: Fases del Proceso Patológico
La utilización de una metodología ade- siguientes:
cuada para el diagnóstico de los daños
presentes en una edificación, así como su 1. Clasificación y caracterización de las
evolución y pronóstico de desarrollo, de- tipologías constructivas.
berá repercutir directamente en una mejor 2. Identificación de los daños asociados
calidad de los proyectos de rehabilitación a cada elemento constituyente.
a realizar, así como en la obtención de 3. Identificación de los deterioros en los
resultados satisfactorios, desde el punto puntos de unión entre los elementos.
de vista científico, técnico y económico 4. Determinación del origen, evolución y
en las investigaciones que es necesario estado actual de los diferentes estados
efectuar para estos fines. patológicos.

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Figura 2: Metodología para el Diagnóstico y su Actuación Como resultado se obtuvo el esquema

que se muestra en la Figura 2.

METODOLOGÍA PARA EL DIAGNÓSTICO

DE EDIFICACIONES

1. Inspección inicial

El objetivo de esta fase es inspeccionar

la edificación o la par te de ella que será
objeto de estudio, en aras de trazar las
estrategias para realizar el diagnóstico.
El reconocimiento del entorno en que
se encuentra ubicado el inmueble y la
determinación de sus características
fundamentales, constituyen los puntos
claves de esta etapa del trabajo de diag-
nóstico.

2. Inspección visual. Levantamiento de

deterioros

El objetivo de esta etapa es buscar la

presencia de lesiones que se manifies-
ten como síntomas del proceso patoló-
gico y a par tir de las cuales es posible
conocerlo.

Lo primero es detectar las lesiones,

identificarlas e independizar las lesiones
y procesos patológicos diferentes con el
objetivo de seguirlos adecuadamente, so-
bre todo, teniendo en cuenta su posible
relación.

Esta fase concluye con la confección del

levantamiento de daños por locales, ello
implicará un número reiterado de visitas
y la utilización de una cámara fotográfica
que permita plasmar gráficamente las le-
siones en el momento del inventario. De
este modo, se puede obtener una serie de
datos físicos que faciliten la comprensión
del proceso. Dentro de los datos que se

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recogen se encuentran: el tipo de lesión, llevar a cabo en esta etapa con el objetivo especifican los Archivos o Fuentes en
la descripción, las posibles causas, los de facilitar el trabajo de selección de los los que de manera habitual se pueden
materiales afectados, los elementos mismos, en función del tipo de material encontrar los documentos de esta zona
constructivos dañados, la localización existente y de la tipología de los daños de la ciudad y cómo hacer las encuestas
de las lesiones en el edificio o unidad que se estudie en cada caso. a los usuarios de los inmuebles que se
constructiva, el nivel de exposición del estudien, tanto orales como de forma
punto de aparición del síntoma con res- 4. Recopilación de antecedentes escrita.
pecto al nivel de la calle y a la proximidad
de otros edificios, etc. Una vez identificadas e independizadas 5. Confección de fichas y planos
las lesiones, se inicia esta fase, para
Para esta primera etapa del estudio es la cual se deben usar todas las fuentes Las fichas y los planos deben recoger
muy útil tener un listado con la clasifica- disponibles. toda la información obtenida en las eta-
ción de las posibles lesiones y materiales pas anteriores y son muy impor tantes
afectados. Esto implicará tratar de conseguir todo porque pueden servir para inspecciones
tipo de documentación gráfica o escrita en el futuro. Para la confección de los
Como par te de la Metodología se ela- sobre la edificación e incluso entrevistas planos se recomienda que los mismos
borarán dos documentos para facilitar con los moradores, usuarios del edificio sean elaborados a escala: 1:100, las
el trabajo en esta impor tante etapa y no o personas del barrio para conocer más plantas y elevaciones; 1:50, los cor tes
dejar a la improvisación las tareas que detalles que no estén reflejados en la y detalles constructivos.
deben realizarse durante la misma: documentación.
En los planos deben señalarse, también
a) Ficha para realizar las inspecciones. En esta fase pueden obtenerse planos, a escala, los deterioros observados en el
b) Procedimientos Generales para hacer fotografías, informes de diagnósticos an- momento de la inspección con la mayor
las inspecciones. teriores, órdenes de demolición, apuntala- precisión posible representando el área
mientos, fecha de aparición o periodicidad afectada en cada caso.
3. Realización de ensayos rápidos o de algunas lesiones, usos del edificio, fe-
generales cha de construcción, sistema y detalles 6. Prediagnóstico o establecimiento de
constructivos o nivel de contaminación las hipótesis de fallo
Esta etapa se realiza con el objetivo de del entorno del edificio, etc.
evaluar en forma rápida los puntos más El prediagnóstico es un tipo de conclu-
críticos del lugar, para poder determinar Con el objetivo de facilitar el trabajo a sión a la cual se puede llegar con los
si necesitan ser intervenidos de forma desarrollar por el equipo de diagnóstico datos obtenidos hasta el momento. Es
urgente, para ello se usarán aparatos o en esta etapa, como par te de la Meto- como establecer hipótesis que serán
equipos de medida sencillos o muestras dología se elaborarán los siguientes comprobadas en las siguientes etapas o
de materiales como extracciones de documentos: pasos de esta Metodología.
testigos para saber de qué y cómo está
compuesto un elemento que no pueda a) Procedimientos para la búsqueda de Si, con el prediagnóstico solamente es
ser observado a simple vista, entre otros antecedentes. posible realizar la propuesta de inter-
ensayos. b) Guía para llevar a cabo entrevistas. vención, se obviarán los pasos inter-
medios.
Como componente de la Metodología se En ambos, se trata de orientar de forma
ofrece al equipo de diagnóstico una reco- precisa las tareas a realizar para garan-
mendación de los ensayos que es posible tizar el éxito de esta impor tante fase. Se

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7. Selección de ensayos especiales En esta etapa se debe llegar a conclu- incide en mayor o menor grado sobre su
siones para la posterior actuación que evolución.
En esta etapa será muy útil que el implique la reparación de la edificación.
personal que efectúe la selección esté Resumiendo, es prever a distintos niveles
capacitado en cuanto a los ensayos po- Este análisis debe contemplar los siguien- lo que puede ocurrirle al edificio o a par te
sibles a realizar, así como su aplicación tes aspectos: de él por un problema patológico.
y resultados a obtener. En cualquier caso,
la interpretación de los mismos resultará 1. Causas que han originado el proceso, Cuando el pronóstico no resulta favorable
de vital impor tancia para conducir a feliz distinguiendo entre las directas y las se procederá a la demolición de la edifi-
término la investigación que se está lle- indirectas, con descripción precisa de cación o el elemento estudiado.
vando a cabo. cada una de ellas y explicación de su
relación, tanto de varias causas direc- 10. Terapia
Deberá priorizarse la realización de ensa- tas como de las posibles indirectas que
yos no destructivos para afectar lo menos hayan actuado conjuntamente. Como objetivo final, el diagnóstico per-
posible la edificación objeto de análisis. mite llegar a propuestas de intervención
En caso de que se requiera hacer ensayos 2. Evolución del proceso patológico, indi- constructiva que, como ya se ha dicho,
destructivos, el plan de toma de muestras cando sus tiempos, su posible periodi- tendrán como objetivo devolverle a la
debe ser diseñado por el personal más cidad, la transformación o ramificación edificación su función inicial.
capacitado para evitar nuevos daños a en nuevos procesos patológicos, etc.
la estructura, y hacer la investigación lo La terapia dependerá del conocimiento
más económica posible. 3. Mecanismos de actuación, indicando que se tenga sobre la edificación, sus
las causas que de forma primaria o materiales componentes, etc. Puede ser
También en este caso, como componente secundaria han motivado el estado conocida o no, en cuyo caso habrá que
de la Metodología, se ofrece al equipo actual del elemento estudiado. investigar en aras de garantizar la compa-
de diagnóstico una recomendación de tibilidad entre lo que ya existe y la técnica
los ensayos que es posible hacer en 4. Estado actual de la situación del pro- a emplear para su reparación.
esta etapa con el objetivo de facilitar el ceso, su posible vigencia o su des-
trabajo de selección de los mismos en aparición y las lesiones a que ha dado Debe referirse tanto a la causa como al
función del tipo de material existente y de lugar y que constituyen los síntomas efecto, recordando la preferencia de la
la tipología de los daños que se estudie perceptibles del proceso. eliminación de la causa.
en cada caso.
9. Pronóstico a) De las causas
8. Diagnóstico Sobre las causas indirectas se podrá
En esta etapa, el equipo de diagnóstico actuar en ocasiones de forma general,
Una vez terminada la toma de datos direc- deberá apoyarse en el diagnóstico para por lo que conviene analizar distintos
ta, y estando en posesión de los resulta- prevenir la evolución de los daños y casos tipos.
dos de posibles ensayos de laboratorio, orientar a su correcto tratamiento en una
se puede iniciar la reconstrucción de los fase posterior. Sí se trata de material defectuoso, ya sea
hechos, es decir, tratar de conocer cómo por error en su selección o por defecto de
se ha desarrollado el proceso patológico, Un buen pronóstico debe basarse tanto fabricación, se debe analizar si es posible
cuál ha sido su origen y sus causas, cuál en el diagnóstico del proceso patológico sustituirlo, o si, por el contrario, resulta más
su evolución y cuál su estado actual. como en el conocimiento del edificio, adecuado su tratamiento físico o químico
pues al ser este el que da sopor te físico, para darle las propiedades que requiere.

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Este será un problema constr uctivo y Las causas físicas son muy complejas En cualquier caso debe prestarse especial
económico, cuyas condiciones habrá que de eliminar, por lo que se debe recurrir atención a la compatibilidad entre los ma-
colocar en una balanza. Por ejemplo, no a la protección física o química de los teriales existentes en las edificaciones an-
es lo mismo reemplazar un material de elementos contra estas, que pueden ser la tiguas, y los materiales de reparación para
acabado, que cambiar un ladrillo o una lluvia, el viento, las temperaturas, etc. así no tirar a la basura las intenciones de
columna de cantera. prolongar la vida útil de las mismas.
Las causas químicas son también di-
Cuando se encuentra en presencia de un fíciles de eliminar, sobre todo cuando Como par te de esta Metodología se
problema de disposición constructiva, se trata de agentes contaminantes de la elaborará un Catálogo de soluciones
bien por defecto de diseño o por error en atmósfera. En estos casos también habrá para el reforzamiento de elementos
la ejecución, se podrá estudiar la posibi- que requerir de la protección del materialestructurales que permitirá al equipo
lidad de un cambio de dicha disposición, o del elemento. de diagnóstico recomendar las mejores
o la adición de nuevos elementos cons- soluciones a los proyectistas según los
tructivos que corrijan el defecto. Si el problema es de interacción de ma- daños presentes en cada elemento o
teriales se podrán resolver interponiendo edificio estudiado.
En definitiva, las causas indirectas son barreras entre ellos. Lo mismo ocurrirá
casi siempre de fácil corrección, ya sea cuando el origen del producto químico 11. Ejecución
por uno u otro motivo de los antes men- sean los animales o las plantas. En este
cionados. caso la actuación deberá recaer sobre el Esta etapa requiere de mano de obra
mantenimiento. especializada en las labores de conser-
Las causas directas, por el contrario, vación (herreros, carpinteros ebanistas,
suelen ser más difíciles de eliminar, En general, la mayoría de las causas arqueólogos, albañiles que dominen el
sobre todo cuando se trata de agentes directas se podrán resolver con pro- trabajo con el yeso y la masilla, etc.)
atmosféricos o contaminantes. tecciones que eviten que los agentes y de una programación adecuada del
físicos, químicos o mecánicos alcancen proceso de intervención en el inmueble
Si se habla de causas mecánicas, se po- al material o elemento susceptible o con para que la acción sobre el mismo no
drá actuar en los esfuerzos o cargas que productos o aditivos aplicados al mismo resulte perjudicial. Además, es necesa-
sean previsibles tratando de eliminarlos o material. rio que se cuente con el equipamiento
al menos de limitarlos. Algunos se pueden y herramientas necesarias para llevar a
hacer desaparecer, por ejemplo, cargas b) De los defectos cabo los trabajos.
permanentes de pavimentos de entrepi- Una vez corregida la causa, y solo
so muy pesados o mobiliario excesivo; después de ello, se deberá proceder a Deberá prestarse especial interés a los
o limitar sobrecargas en almacenes con la reparación del defecto, lo que tendrá materiales que se empleen durante el
car teles publicitarios con la inevitable como objetivo el devolver al elemento su proceso constr uctivo, ya que no en
incer tidumbre de su cumplimiento, o aspecto y funcionalidad originales. todos los casos las recomendaciones
sobrecargas ocasionadas además por y experiencias de los fabricantes o de
usuarios. Las posibilidades de actuación son muy los usuarios se corresponden con las
variadas, como son los materiales y ele- características físicas y químicas en las
El caso de fricciones o rozamientos en mentos que pueden verse afectados, así que se encuentra ubicada la edificación
pavimentos es prácticamente imposible como el tipo de lesiones que les pueden objeto de la intervención.
de evitar, a no ser que se modifique el afectar, por eso no se tratará ese tema
uso del inmueble. en este trabajo. El control de la ejecución debe realizarse
desde que comienza el proceso de rehabi-

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litación, hasta la nueva puesta en servicio acciones destinadas a mantener la inte- 2. Los fallos más frecuentes que se
de la edificación. Esta etapa del trabajo gridad de la edificación. producen debido a las humedades
reviste una gran impor tancia, pues de ella son los que se originan por el agua
depende en gran medida la calidad del 14. Registro de caso de lluvia que se infiltra a través de
producto final de la intervención. la cubier ta y la fachada, y por la pe-
Por último, deberá quedar archivado en netración del agua del terreno a través
12. Evaluación las entidades correspondientes todo lo de los muros de sótanos y plantas ba-
concerniente a la intervención que se ha jas por la absorción ascendente debido
Se trata de evaluar los resultados finales llevado a cabo en la edificación con el al fenómeno de la capilaridad.
alcanzados en la intervención realizada. objetivo de que sirva de base a posibles
Es necesario prestar atención a la com- reparaciones posteriores y a la consulta 3. Las lesiones que pueden aparecer
patibilidad entre los materiales originales por par te de los profesionales para su en una edificación varían según el
y los que fueron colocados durante la re- utilización en otras edificaciones que elemento donde se encuentren y el
paración, a la cura de los defectos y sus presenten daños o situaciones patológi- material constituyente del mismo.
causas, etc. cas similares.
4. Los métodos de ensayos no destruc-
En esta etapa se debe comprobar en la APLICACIÓN DE LA METODOLOGÍA tivos son los más convenientes para
práctica que el diagnóstico fue cer tero y aplicar en edificaciones existentes,
en su defecto se deberá volver a la etapa La metodología descrita anteriormente ya que no perjudican el empleo fu-
de diagnóstico con el objetivo de corre- ha sido aplicada para el diagnóstico de turo del elemento ensayado, aunque
gir cualquier equivocación que ponga más de 100 edificaciones de alto valor en ocasiones es necesario recurrir a
nuevamente en riesgo a la edificación o patrimonial ubicadas en el Centro Histó- técnicas o ensayos destructivos que
elemento estudiado anteriormente. rico de La Habana. Fue además empleada con mayor cer teza evalúen el estado
durante el año 2003 en el diagnóstico de actual de los elementos componentes
13. Propuesta de mantenimiento 25 edificaciones de la ciudad de La Paz en de la estructura.
Bolivia, en el Proyecto Funicular El Kusillo
Toda propuesta de reparación de un proce- de esta misma ciudad y en algunos in- 5. Para la selección de los métodos de
so patológico y todo proyecto de una obra muebles de la provincia La Habana y de la ensayos a aplicar en una edificación
nueva deben estar acompañados por una Ciudad de Morelia, Michoacán, México. se necesita de un cuidadoso análisis,
propuesta de mantenimiento de la unidad. En todos los casos se han obtenido exce- con el objetivo de poder aprovechar al
lentes resultados en su validación. máximo sus resultados.
Los aspectos más impor tantes que toda
propuesta de mantenimiento debe con- Esta metodología es aplicada en los 6. La fotografía es una técnica imprescin-
templar son los siguientes: trabajos de diagnóstico que realiza el dible a la hora de realizar el diagnóstico
Grupo de Diagnóstico de la Oficina del de cualquier edificación.
1. Revisiones visuales periódicas. Historiador de la Ciudad de La Habana
2. Reposición periódica del material de en sus investigaciones. 7. Las etapas más impor tantes del diag-
acabado. nóstico, para determinar las causas
3. Limpieza periódica de super ficies y CONCLUSIONES de las lesiones encontradas en una
elementos drenantes. edificación son: la recopilación de an-
1. La mayor par te de las edificaciones del tecedentes y la realización de ensayos
En conclusión, las propuestas de man- área objeto de estudio están afectadas en obra y en el laboratorio.
tenimiento deben comprender todas las por distintos tipos de humedades.

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8. La aplicación de una metodología
adecuada para realizar el diagnóstico
de las edificaciones traerá como con-
secuencia una valoración mucho más
profunda y objetiva del estado actual
que presentan.
RECOMENDACIONES
1. Los ingenieros y arquitectos que traba-
jen en la elaboración de proyectos de
rehabilitación deben prestar especial
atención al problema de la humedad
y agentes atmosféricos, actuando
primeramente sobre la causa y luego
sobre el efecto para lograr mejores BIBLIOGRAFÍA
resultados en las intervenciones que
se realicen.
2. Para realizar el diagnóstico de cual-
quier estructura se recomienda llevar
a cabo la mayor cantidad de ensayos 2. Chávez Vega Juan A. “Diagnóstico de Edi-
ficaciones y su Reparación en el Centro
posible, ya sea para la estimación de
54
parámetros o para la determinación de
las causas y agentes que provocan los
daños observados, haciendo énfasis
en las técnicas no destructivas o en
aquellas que provocan un daño mínimo 3. Monjo Carrió Juan. “Curso de Patología,
a la estructura.
3. Aplicar la metodología propuesta a un
mayor número de edificaciones anti-
guas ubicadas no solamente en esta
zona objeto de estudio, sino también
puede ser realizado en otras ciudades
con similares características arquitec- 5. Pérez Echazábal Lucrecia. “Influencia del
tónicas.
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Diagnóstico y Rehabilitación de Edifi-
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