Acciones

Marcelo Quinteros compra un departamento a estrenar en el Complejo Lafedora. Dicha

unidad cuenta con servicios comunes entre ellos pileta de natacion, SUM, gimnasio, servicio
de lavanderia.
Debido a los desperfectos que al poco tiempo aparecieron y que a continuación se
enumeran: filtraciones, malas terminaciones en revoques y pisos, deficiente aislamiento
acustica, Marcelo interpone demanda por incumplimiento contractual, fundandose en el art.
2176 del Codigo Civil “accion quanti minoris”.
Expone el accionante en la demanda que el piso de madera del living y el dormitorio adolecen
de defectos de colocacion, sumando a ello los problemas de acustica que provocan
malestares y trastornos en la vida de Marcelo y su familia, pide en consecuencia:1 se
indemnice la disminución del precio que habria sufrido el inmueble a causa de los
desperfectos; 2 pretende se fije una suma de dinero para atender el resto de las reparaciones
realizadas; 3 solicita daño moral: pide se lo indemnice por los perjuicios sufridos debido a la
mala fe de la Empresa enajenante, cita el art. 2176 y 522 del Codigo Civil.
La demandada- Moranda S.A- en el responde rechaza todo y cada uno de los dichos de la
actora. Asi, niega el rubro indemnizatorio daño moral atento que el acto juridico fue
celebrado con buena fe conforme el art. 1198 del Codigo Civil. Niega, ademas abonar la
indemnizacion a causa de la disminución de precio que sufrio el inmueble ya que, afirma, el
valor de la propiedad aumento considerablemente desde que fue adquirido por el actor. Esto
ultimo se evidencia teniendo en cuenta que en Febrero de 2008 fue inagurado a 300 mtros
del edificio “Lafedora” un importante Centro Comercial.

Lea las siguientes consignas y responda:

1. En los supuestos de incumplimiento contractual por detectarse en la cosa vendida vicios
ocultos, el comprador tiene la accion redhibitoria y la accion quanti minoris. Caracterice
cada una de ellas.
2. En el caso, si fuera abogado de la actora determine cada una de las pruebas que
aportaria a la causa.
3. Si fuera abogado de la Empresa vendedora cuales serian las probanzas en las que
comprobaria su pretensión?
4. En el caso se trata de la existencia de vicios ocultos en el inmueble subsanables. Si los
mismos fueran insubsanables, cual seria la suerte del litigio.?
5. Como juez de la causa resulta conforma a derecho.
Al respecto puede consultar LL online , Año 4, N° 937, 3/12/08, CNCiv., Sala L 2008/10/07
autos: Acebedo Marcelo Guillermo c. Samprad S.A.

DESARROLLO

1- En los supuestos de incumplimiento contractual por detectarse en la cosa vendida

vicios ocultos, el comprador tiene la acción redhibitoria y la acción quanti minoris.
Caracterice cada una de ellas.
Los vicios redhibitorios son los efectos ocultos de la cosa adquirida a título oneroso,
existentes al momento de la adquisición, que la hacen impropia para su destino y que haber
sido conocida por el adquirente no hubiera formalizado el negocio o hubiera dado menos por
ella (Art. 2164 CC).
Esta garantía por vicios redhibitorios es un elemento natural del negocio jurídico contractual
oneroso (Art. 2164 y 2165) es decir que si las partes no dicen nada igual opera, en cambio
pueden acordar en contrario. Esta garantía se ejerce entre las partes del contrato, sus
sucesores y los sucesores particulares del adquirente.

Requisitos para que opere la garantía por vicios redhibitorios:

 El vicio o defecto debe ser grave: es decir no puede tratarse de algo insignificante.
 El vicio debe estar oculto: no puede advertirse a pesar de su revisión prudente y diligente.
 El vicio debe ser anterior a la enajenación de la cosa en cuestión. La carga probatoria será
del adquirente sobre si el vicio existía al momento de la adquisición. Si no logra la prueba se
presume que el vicio sobrevino a la adquisición.
La ACCIÓN REDHIBITORIA, persigue el fin de dejar sin efecto el contrato, devolviéndose las
partes lo que cada uno ha recibido. El vendedor devuelve el precio (dinero) con más los frutos
(intereses) y los gastos del contrato. Si el vendedor actuó de mala fé (conocía los vicios
ocultos) debe además pagar los daños y perjuicios. El vendedor por su parte devuelve la cosa,
objeto del contrato; con los frutos que ésta ha producido.
A su vez, le ACCIÓN QUANTI MINORIS, o acción ESTIMATORIA, busca la forma de establecer
una quita, disminución o rebaja en el precio de la cosa objeto del contrato, en compensación
de la disminución en la valoración que posee la cosa viciada. El monto puede ser establecido
por las partes o bien por el juez, una vez valoradas las pruebas y las pericias técnicas.
En cuanto a la prescripción de las acciones citadas supra, es de tres meses de que el vicio se
hace presente, conforme al Código Civil.
El adquiriente de la cosa puede ejercer cualquiera de las dos acciones, siempre que el vicio
oculto sea grave; pero al optar por una, no puede instar la otra. En caso de que el vicio oculto
no sea grave, sólo puede accionar por medio de la quanti minoris.

2- En caso si fuera abogado de la actora, determine cada una de las pruebas que
aportaría a la causa.
Informes técnicos realizados por facultativos en la materia, como ser: arquitectos,
ingenieros, etc.
El contrato donde, figura conforme al art. 2167 del Código Civil, dando alusión a la
garantía por la manifestación expresa del enajenante respecto de que el bien está exento de
defectos.
La manifestación expresa de mi mandante, diciendo que en caso de haber conocido con
prelación dichos desperfectos, carecería su intensión de compra.
Que el enajenante, actuó en forma dolosa, conforme al art. 2166 del citado código, no
pudiendo restringir su responsabilidad por conocer por su arte y profesión las terminaciones
y etapas de construcción del departamento.
Testimoniales de allegados a los cuales no le comprenda las generales de la ley.
Intimaciones por vía legal, como ser carta documento, reclamando y poniendo en
conocimiento los daños producidos con posterioridad a la transacción del inmueble.
Fotos, presupuesto, diagnóstico de la inspección, presupuesto de reparación realizada por
un arquitecto, debidamente certificado por escribano público.
Planos respaldatorios de de la calidad de los materiales utilizados, su distribución y
acondicionamiento y puesta en funcionamiento donde certifican y garantizan la óptima
disponibilidad del inmueble.
Los folletos y promoción en la publicación y oferta del inmueble, dado su carácter “a
estrenar” y la violación a la voluntad por medio del engaño malicioso y doloso.
 El reclamo en tiempo y forma, no habiendo superado el plazo establecido en el art. 4041
del Código Civil.
La imposibilidad y perturbación en la habitación del inmueble por los daños.
Certificados médicos por intervenciones a los integrantes de la familia, por trastornos
psicofísicos, deficiencias respiratorias y alergias provocadas por el ambiente húmedo
producto de las filtraciones y de convivir con los vicios.
Costos por eventuales mudanzas forzadas y aumento de gastos por traslado.
Dado el saber técnico de la demandada, y su obligación de garantía, argumento fu mala fe
contractual.
Que en consecuencia del actuar malicioso, ladino, el daño moral provocado por el
menoscabo y decoro en la vida privada y el perjuicio en la integridad física y psíquica del
núcleo familiar.
la imposibilidad de percepción al momento de adquirir el bien de los daños dado el no
uso de la vivienda y sus componentes, como ser: luz, agua. No siendo posible, sino hasta
después de su utilización la atención de las falencias.
Facturas de pagos por trabajos realizados de reparación por ser inminente su realización
para subsistir, como ser tapar caños de agua por un plomero en sectores que adolecen de
humedad.

3- Si fuera abogado de la empresa vendedora, cuáles serían las probanzas en las que
probaría su pretensión?
 En este caso alegaría como primer lugar la prescripción de la acción, conforme al art 4014
del Código Civil, basando que los deterioros se ocasionaron por el mal cuidado del inmueble
en su habitación.
 Que las pruebas aportadas por el actor, no son suficientemente verosímiles, conforme al
art. 2168 del citado código.
 Presento los planos certificados con las aprobaciones correspondientes a cada etapa en la
construcción del edificio en su conjunto y del departamento en particular.
 Las habilitaciones municipales que aprobaron el proyecto y su elaboración.
 Que me mandante actuó siempre con la debida diligencia y buena fe contractual en todo
momento.
 Los cotejos con los demás departamentos, y sus perfectos estados, siendo que todos han
sido construidos al mismo tiempo y con los mismos materiales.
 Que mi mandante se constituye como “enajenante” en el contrato, no siendo el vendedor
del inmueble, por lo que no debe responder por la acción en su contra siendo su actuar
dentro de la buena fe, conforme al art 2172 del código citado.
 Que al momento de realizar la demanda, conforme a los peritos tasadores, el valor del
inmueble ha aumentado en casi dos tercios de su valor de compra por el actor, dato muy
relevante también por las mejoras que suscitaron en el barrio.
 Que la demandante procura un enriquecimiento ilegítimo, pretendiendo el cobro de lo
indebido, por parte de mi mandante.
 Que no corresponde el daño moral, debido que mi mandante actuó con una conducta fiel
e intachable, siendo absolutamente lícita todo actuar contractual.
 Que los desperfectos que denuncia la accionante no corresponden a los “graves”, sino por
la negligencia y la falta de atención en debido momento.

4- En el caso se trata de la existencia de vicios ocultos en el inmueble subsanables. Si

los mismos fueran insubsanables, cuál sería la suerte del litigio.
Puedo decir que un vicio subsanable es cuando puede ser subsanable por quién lo provocó,
dando lugar a que una vez superadas las falencias detectadas, surta la plenitud de sus
efectos originales.
En cambio un vicio es insubsanable, cuando dada la magnitud de su violación, no cabe
corrección alguna, lo que significa que el daño correspondiente ya no podrá, en modo alguno,
ser convalidado. Siendo la ruptura del orden absoluta.
Por lo dicho supra la acción a instar en este caso sería la ACCIÓN REDHIBITORIA,
devolviendo cada parte lo entregado en el negocio y todo lo que conlleva esta acción.

5- Como juez de la causa, resulta conforme a derecho.

Entendiendo la pregunta de conforme a derecho como de a puro derecho, digo que esta
procede cuando no hubieran hechos controvertidos o cuando no se hubieran alegado hechos
conducentes, conforme lo estiman los códigos procesales en lo civil.
En este sentido, las concretas posiciones asumidas por las partes en el conflicto que derivan
de los términos de la demanda y su contestación, requieren ponderar aspectos de hechos y
prueba, cuya incidencia en la solución del conflicto sólo pueden ser meritadas al término de
éste. En tales condiciones, atendiendo a que el aporte de elementos probatorios por las
partes en litigio pueden ser de trascendencia en orden al acierto de la solución de fondo, es
preferible permitir un amplio debate y, por lo tanto, un no menos amplio marco de
posibilidades de prueba, que de ese modo se cumple escrupulosamente con el respeto del
derecho de defensa en juicio. En este orden de ideas es que el Código Procesal establece la
prelación de la investigación sobre la cuestión de puro derecho.
A su vez la pretensión del actor tiene plena vigencia para el reclamo judicial ante la
imposibilidad de una mediación que solucione pacíficamente el conflicto.