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ENTREVI STA-CHAT

Consultorio con el asesor Fernando Zaplana

Consultorio con el asesor Fernando Zaplana
1. buenas tardes Fernando, me han dicho en la caja de ahorros que el año que
viene seguramente ya no se podrán abrir cuentas vivienda para desgravar y me
han metido un poquito de prisa, ofreciendome viviendas que dicen que tienen a
muy buen precio y todo eso, yo creo que quieren vender como sea, pero me
gustaría me diera su opinión. Gracias
Viernes, 29 de octubre de 2010 a las 12:00h. » Buenos días, comenzamos el consultorio, intentaré resolver el número máximo de
preguntas que sea posible, siempre que sean preguntas de respuesta rápida. Hoy
tengo el tiempo algo limitado debido a compromisos profesionales, así que vamos a
Consultorio con el asesor Fernando ello.
Zaplana Esa información que te han dado no es correcta, las cuentas vivienda seguirán
Fernando José Zaplana Pérez es asesor fiscal y
estando disponibles, aunque es verdad que tendrán limitaciones.
laboral, experto en Fiscalidad, Contabilidad y Marco Si abres la cuenta vivienda en 2010 podrás deducir por las cantidades depositadas,
Legal de Entidades Deportivas y Organizaciones No siempre y cuando cumplas con la obligación de comprar en 4 años. Sin embargo, las
Lucrativas. El tema propuesto para esta semana es la
nueva fiscalidad de la vivienda, por los cambios que
cantidades depositadas a partir de 2011 tendrán la restricción de los límites en la base
hay para 2011 en las deducciones fiscales por imponible, solo podrán deducir aquellos que tengan una base imponible inferior a
vivienda habitual y alquiler. 24.107,20€, por tanto, tambien podrás abrir cuenta vivienda en 2011 y se podrá
deducir cumpliendo con el limite de ingresos mencionado.

2. buenos días Sr. Zaplana, estoy divorciado y tengo un piso con mi ex-mujer,
adquirido en gananciales, en el cual vivo con mi hijo. Si quisiera comprar un
nuevo piso este año, tendría descuentos fiscales?
» Buenos días, la desgravación dependerá de varios factores, pero principalmente, si
vives en tu vivienda habitual, en la cual has aplicado deducciones fiscales por la
adquisición, en la adquisición de una nueva vivienda que pasará a ser la habitual

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tendrás que tener en cuenta que hasta que las cantidades pagadas en la compra de la
nueva vivienda no superen las invertidas y deducidas en la que estas ahora mismo, no
podras aplicar deducción alguna, tambien debes tener en cuenta que la deducción
fiscal por vivienda habitual se consolida cuando se vive durante un periodo
continuado de 3 años

En caso de estar divorciado, salir de la vivienda habitual y seguir pagando la vivienda

y comprar una nueva nueva, hasta 2006 no era posible, pero desde 1-1-2007 se
puede deducir por vivienda habitual en caso de estar separado judicialmente,
divorciado o con matrimonio declarado nulo, siempre que siga pagando la hipoteca y
que la vivienda siga siendo vivienda habitual de los hijos comunes y del ex-conyuge,
además se puede deducir por la nueva vivienda habitual que compre a raiz de la
separación, eso si, con el limite conjunto de 9015 euros aunque es verdad que
tendrán limitaciones.

Si abres la cuenta vivienda en 2010 podrás deducir por las cantidades depositadas,
siempre y cuando cumplas con la obligación de comprar en 4 años. Sin embargo, las
cantidades depositadas a partir de 2011 tendrán la restricción de los límites en la base
imponible, solo podrán deducir aquellos que tengan una base imponible inferior a
24.107,20€, por tanto, tambien podrás abrir cuenta vivienda en 2011 y se podrá
deducir cumpliendo con el limite de ingresos mencionado.

3. ¿Cómo se calcula el IRPF sobre ingresos por alquiler de vivienda? Ejemplo:

Alquilo mi vivienda habitual (deberé dejar de deducirla en mi declaración por
otro lado) por 550 € mensuales durante todo 2010. Qué tipo se aplicará para la
declaración? Gracias!
» teneis que disculparme, se ha producido un error con la conexion y la segunda
pregunta ha salido tambien con la respuesta a la primera, estamos tratando de
solucionarlo y responder correctamente.

Buenos días, en el alquiler de vivienda, evidentemente si la tienes alquilada a un

tercero, deja de ser tu vivienda habitual y debes declarar en renta los ingresos
derivados de rentas inmobiliarias, dejando de deducir por los pagos derivados de la
adquisición.
En renta estos ingresos se imputan en la parte general, por tanto, se tributa en

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función del resto de ingresos, al sacar la base liquidable general se aplica la tarifa de
IRPF, no se saca directamente de los ingresos por el arrendamiento. En cualquier
caso, hay unas reducciones aplicables, unas generales y otras por razón de alquiler a
jóvenes y tambien están las deducciones de los gastos por lo intereses pagados por el
prestamo para adquirir la vivienda o repararla.

4. buenos días Sr. Zaplana, me encanta que hagan este consultorio sobre
vivienda, porque tengo un problema importante y creo que a lo mejor me puede
ayudar. Compré una vivienda sobre plano el año 2008, pero ni tan siquiera han
empezado a construir, la empresa promotora ha tenido problemas económiicos,
pero parece que se están solucionando de algún modo y al menos creo que
finalmente harán el edificio y tendré mi vivienda, pero creo que perderé mi
derecho a deducirme en renta lo que tenga que pagar de hipoteca, hay alguna
forma de no perder esta ventaja?
» Buenos días, me alegro que se solucionen las cosas, porque hay muchas personas
que han invertido en su futura vivienda y se han quedado sin dinero, sin vivienda y
sobre todo sin esperanzas de recuperar algo.
Las deducciones se respetan para compras sobre plano efectuadas antes de final de
2010, es un régimen transitorio, la exigencia es que esten terminadas antes de
1-1-2015, aunque parece que ese plazo se amplia automáticamente de cuatro años
desde primer pago en la adquisición sobre plano, hasta los ochos años cuando hay
insolvencia del promotor.

5. hola Fernando, mi marido y yo hemos comprado una vivienda este año y

hemos firmado una hipoteca para poder hacer la compra, quería saber la mejor
forma para que nos desgrave lo más posible, no se si interesa declarar los dos
juntos o por separado.
» hola, buenos dias, la deduccion por vivienda habitual no es acumulable en
declaraciones conjuntas, el límite está en el 15% con un máximo de 9.040 euros, por
tanto, hay que hacer los cálculos de la renta para ver cual es la mejor opción,
conjunta o individual, la opción es irrevocable para la declaración realizada, no se
puede volver atras y cambiar la opción, pero al año siguiente se puede volver a optar
cambiando de conjunta a individual o viceversa si asi nos conviene

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6. Sr. Zaplana, con este recorte de las deducciones por compra de vivienda se
pierde mucho dinero si nos esperamos a comprar vivienda el año próximo y no
lo hacemos ahora???
» realmente si, bastante, haciendo una simulación, si se pueden deducir máximo
1.356 euros/año (15% del máximo de 9.040 euros), en una hipoteca de 25 años serían
un total de 33.900 euros que no deducimos, además, si hablamos de un matrimonio
con declaración individual, la pérdida se multiplica por dos, 67.800 euros de pérdida
en esos 25 años que tendremos que estar pagando hipoteca, no parece poco dinero,
¿verdad?

7. buenos días, me llamo Alfonso y tengo una cuenta vivienda abierta en 2008,
resulta que con la crisis no me ha sido posible comprar vivienda aun, aunque
quería hacerlo, el problema es que veo dificil que pueda hacerlo en lo que
queda de año y el que viene, tendré problemas con las deducciones que ya me
he aplicado otros años?
» Hola Alfonso, buenos dias, me temo que debes llevar cuidado, te puedes encontrar
con una sorpresa no deseada, las cuenta vivienda tendrán una limitación en la
deducción a partir de 2011 para contribuyentes con rentas superiores a 24.107 euros,
el problema es que no compres en 2010 y tampoco en 2011, en ese caso tendrías que
devolver las deducciones aplicadas en 2008, 2009 y 2010 al haber superado los 4
años que como máximo tenías para adquirir la vivienda.

8. TENGO UNA VIVIENDA DE VPO DEL PLAN 1998-2001. RESIDO EN ELLA Y

TENGO LA HIPOTECA PAGADA PERO VOY A ADQUIRIR UNA NUEVA
VIVIENDA DE RENTA LIBRE QUE VOY A ESCRITURAR EN NOVIEMBRE, MI
PREGUNTA ES: ¿PUEDO RESIDIR EN LA NUEVA VVIENDA Y TENERLA COMO
1ª RESIDENCIA PARA APLICAR LAS DEDUCCIONES FISCALES A PESAR DE
TNER UNA VVIENDA DE VPO DE LA QUE YA NO TENGO PRÉSTAMO?
» Buenos días, creo que en esta consulta mezclamos dos cosas diferentes, los
derechos y obligaciones derivados de tener una VPO, de lo cual no te puedo dar
datos, ya que no es mi especialidad, pero que entiendo que tendrías que analizar
antes de hacer ninguna operación, ya podría producirse algún incumplimiento que
obligara a devolver subvenciones o algo por el estilo, ahora mismo no está conmigo el
compañero que lleva este tipo de asuntos y no puedo darte más datos.

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En cuanto a lo que es fiscalidad, como he dicho en otra consulta, "cuando se adquiere

o rehabilta una vivienda habiendo disfrutado de la deducción por otra anterior, el
contribuyente no puede deducirse cantidad alguna, en tanto que las cantidades
invertidas en la nueva superen a las invertidas en la antigua, en la medida en que
hubiesen sido objeto de deducción."

9. ¿En qué situación fiscal quedan las cuentas vivienda activas si no se compra
la vivienda antes del 31 de diciembre de 2010?. Gracias.
» como he dicho en alguna pregunta anterior, se sigue deduciendo a partir de 2011 si
no se llegan a los limites que ahora se establecen y si no compras antes de final del
plazo de 4 años, pierdes los derechos y tienes que devolver lo deducido en las rentas
anteriores

10. Buenos días Fernando, llevo tiempo con ideas de comprar un piso, pero no
me decido, ahora con todas las reformas, me entran las dudas y sobre todo las
prisas. Creo que si lo hago ahora, podría tener ventajas fiscales, por la hipoteca,
y si me espero a lo mejor tengo mejor precio, pero no lo tengo claro, que me
dices?
» Bueno, dicen que la vivienda va a seguir bajando, aunque eso llevan diciendolo ya
varios años, en cuanto a las reformas, es evidente que ahora tendremos una nueva
fiscalidad de la vivienda, se elimina la deducción para aquellos que tengan una base
imponible superior a 24.107 euros, quien tenga una base máxima de 17.707 euros
podrá seguir deduciendo un 15% sobre un máximo de 9.040 euros y a partir de esa
base se va minorando hasta desaparecer, por ejemplo, con una base de 24.106 euros
se podrían deducir 25 centimos, bastante significativo el cambio

11. Buenos dias, yo ya tengo vivienda en propiedad, pero tiene ya un tiempo y

estoy dudando si habrá alguna buena oportunidad para comprar nuevo o bien
realizar una reforma importante en mi piso, que ventaja tendría en cada caso?
Desgravan las obras de mejora del piso?
» Buenos días, este mismo año se han aprobado unas nuevas deducciones fiscales por
reformas de vivienda habitual LIRPF (disp.adic.29ª redacción RDL 6/2010 art. 1) y
suponen un 10% del coste de la mejora pagados entre 14-4-2010 y 31-12-2012,
siempre y cuando se cumplan ciertas normas: bases imponibles inferiores a

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53.007,20 euros anuales, las obras tienen que ser para mejora energética, higiene,
salud y protección del medio ambiente, seguridad, sustitución instalaciones
eléctricas, agua, gas u otros suministros o favorezcan accesibilidad al edificio o
vivienda, etc. No es válido el pago de las obras en efectivo con dinero de curso legal,
hay que efectuar el pago a través de entidad bancaria, transferencia, cheque, tarjeta
de crédito, ingreso en cuenta. No valen obras en garajes, jardines, piscinas, etc., ni
tampoco cantidades satisfechas por las que se deduzca por inversión en vivienda
habitual.
Hay un máximo de deducción de 4000 euros anuales para rentas hasta 33.007,20
euros y a partir de ahi, hasta el máximo, va disminuyendo. Para aplicar la norma
actual, hay que acabar las obras antes de 1-1-2015
Los cambios fiscales en los Presupuestos Generales del Estado tambien afecta a estas
deducciones, por tanto las reformas a partir de 2011 tendrán deducción con el límite
de las rentas inferiores a 24.107 euros.

12. buenos días Sr. Zaplana, me llamo Pedro y tengo un problema con el piso
que tengo comprado, tengo un contrato privado y ha habido un retraso
importante en las obras, por culpa de la crisis o del promotor, o no se, pero el
asunto es que seguro no escrituro antes de final de año, pierdo las ventajas
fiscales?
» Hola Pedro, buenos días, siempre y cuando tengas el contrato privado firmado y se
hayan hecho entregas a cuenta para la adquisición sobre plano, no debe haber
problema, salvo que se superen los 4 años de periodo máximo (8 en caso de
insolvencia del promotor). Si sólo hubieras hecho entrega de señal, sin firma de
contrato, no sería válido para aplicar deducción

13. Hola, tengo un terreno familiar en la huerta y he pensado hacerme mi

propia casa en él, ya que tengo el suelo creo que me ahorraré bastante, pero no
se que tengo que hacer para que la nueva fiscalidad de la vivienda no me
perjudique y poder desgravar. Un saludo.
» Hola, como he dicho anteriormente, hay un régimen transitorio que permite aplicar
deducción por vivienda habitual como hasta ahora, a pesar de que no se haya
adquirido la vivienda o en este caso terminado de construir una vivienda en un
terreno propio, hay limites de tiempo para terminar la obra, pero cumpliendo esto, lo
único que habría que tener en cuenta es que, además de adquirir el terreno (en este

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caso es de su propiedad o familiar), sería conveniente firmar un contrato con el

promotor y hacer pagos a cuenta a quien vaya a ejecutar las obras

14. hola, me compré mi piso en 2007, con los precios más altos y me preocupa
que con los cambios ahora no podré desgravar la hipoteca en la renta a partir
del año que viene, hay forma de saltarse los cambios? Gracias
» hola, buenos dias, salvo cambios posteriores, la norma no es retroactiva, quien haya
adquirido vivienda antes de 1-1-2011 mantendrá sus derechos, normalmente en cada
Ley de Presupuestos Generales del Estado sacarán la norma para que se pueda
aplicar la deducción fiscal compensatoria

15. buenos días, tengo una cuenta vivienda contratada el año pasado, pero
ahora tengo la duda, tendré 4 años de plazo máximo para realizar la inversión?
» si, ya he respondido anteriormente, son 4 años, salvo que con posterioridad saquen
alguna norma que porrogue esos cuatro años, otra cosa es la deducción fiscal, que ya
he dicho que queda bastante recortada

16. Buenos días, me voy construir una vivienda en régimen de autopromotor, la

obra va a empezar en noviembre de 2010, el préstamo hipotecario lo tengo
concedido desde agosto de 2009, logicamente el certificado final de obra lo voy
a obtener cuando ya estén en vigor las nuevas deduciones fiscales, mi sueldo es
superior a los 24.000 € que parece que establecía el anteproyecto. Me sería de
aplicación el régimen actua,l o me tendría que acoger al nuevo régimen de
dedución de vivienda?.
» Buenos días, parte de la pregunta ya ha quedado respondida en la pregunta
anterior, el único cambio es que si Vd. va a actuar como autopromotor, para
asegurarse que tendrá derecho a las deducciones según el sistema de deducciones
ahora vigente, tendría que tener la precaución de efectuar contrato con la empresa
constructora que vaya a ejecutar la obra, hacer pagos a cuenta, compra de materiales,
etc.

17. Estimado señor: tengo un piso con una hipoteca de 104000 euros y mi
pareja va a entrar en ella aportando los 20000 de su cuenta vivienda, con lo que
nos quedaríamos en una hipoteca compartida de 94000, ¿podría tener algún

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tipo de penalización fiscal en el irpf del año próximo?

» Buenos días, en primer lugar, la propiedad es la que determina la posibilidad de
deducir, en consecuencia, si su pareja no pasa a ser propietaria, no puede deducir
nada en su propia renta. Por otra parte, si Vd. le "vende" una parte de la vivienda,
ella podrá aplicarse deducción por la parte del precio de "adquisición", pero el
problema es que esa operación genera una ganancia patrimonial en el patrimonio del
"vendedor", por tanto tendría que tributar por las plusvalías generadas en IRPF al
tipo fijo

18. Buenas, he leido que a partir del año que viene las rentas altas no podrán
deducir en vivienda, creo que está en unos 24000 euros, pero eso es bruto,
neto???, para la unidad familiar?. Gracias
» Hola, está previsto que se limite la deducción a bases imponibles inferiores a
24.107,20 euros, el limite se refiere a la base imponible, que incluye base general y
del ahorro, una vez descontados gastos deducibles y en consecuencia incluye los
rendimientos netos

19. Buenos dias Fernando, tengo una vivienda de alquiler, pero tengo opción de
compra en el contrato, tenía previsto efectuar la compra aplicando la opción
para finales de 2011, supongo tendré derecho a la deducción al tener el contrato
firmado en 2009, es asi?
» Buenos dias, me temo que estas en un error, ahora mismo tienes un alquiler y si la
opción no se ejecuta en firme antes de 1-1-2011 no podrás aplicar deducción por
vivienda habitual en los mismos términos que hasta ahora por la aplicación del
régimen transitorio, se aplicaría la nueva fiscalidad de vivienda.

20. hola Fernando, con la crisis me ha ido bastante mal y me tuve que dar de
baja en mi actividad, me he visto a ampliar mi hipoteca varias veces y al final he
conseguido venderlo, afortunadamente, porque no podía pagarlo. El problema
es que creo tendré que pagar un buen dinero, ya que he vendido el piso por más
de lo que me costó, no se si me he equivocado, estuve tentado de dejarlo pasar,
ya que me comentaron que en muchos casos si no se puede pagar la hipoteca,
negocias con el banco y ellos mismos se quedan la vivienda y cancelan la deuda
» Hola, a pesar de la situación dificil que me cuentas, al menos has conseguido

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quitarte la pesadilla de una hipoteca que no puedes pagar, en cuanto a lo que

comentas de darle la vivienda al banco, esa figura se llama "Dación en Pago" y
también tributa, según la ganancia patrimonial que se produce en la transmisión del
inmueble, básicamente es lo mismo que ocurre con la venta que si has efectuado, hay
un valor de adquisición, un valor de transmisión y unos gastos producidos en ambas
operaciones, si el valor obtenido es positivo y por tanto hay una ganancia en la
operación (no se tienen en cuenta los valores de lo que se debe de hipoteca, sino los
precios de adquisición), hay que tributar en rentas del ahorro al tipo fijo establecido
por ganancia patrimonial. Sin embargo, esta ganancia podría quedar exenta
aplicando la exención por reinversión en vivienda habitual si compraras una nueva
vivienda en el plazo de dos años desde la venta. En este caso tendremos que calcular
cuanto tendriamos que invertir en esa nueva vivienda para que esté exento todo lo
ganado, procediendo a descontar al valor de la venta, el principal del préstamo
hipotecario pendiente de pago que se hubiera destinado a la adquisición de la
vivienda habitual vendida, nunca se podrían descontar las posteriores hipotecas que
nada tienen que ver con la adquisición

Por hoy acaba el consultorio de fiscalidad, creo se han resuelto un buen número
de cuestiones, espero que sean de utilidad, tanto para quienes las han
formulado, como para quien quiera leer el chat con posterioridad. Si en algún
momento algún lector tiene una duda más allá de lo ahora resuelto, estamos a
su disposición en nuestros despachos de Vía Asesores, en el principal en
Casillas (pza. Iglesia, 3, local 6) o en la oficina auxiliar en La Flota (paseo
ingeniero sebastian feringan, 12, bajo), tambien llamando al 868 954 838, mail
viaasesores@viaasesores.com o a traves de Twitter @zaplanaf, acabamos de
estrenar un nuevo consultorio gratuito a traves de esta red social, enviando
pregunta e incluyendo el hasthag #viaasesores. Las normas del consultorio
Twitter están en http://www.facebook.com/viaasesoresjuridicos Sólo
recordaros que Vía Asesores es una asesoría fiscal, laboral, contable y jurídica,
trabajamos con empresas y entidades de todo tipo tipo, estando especializados
en Micro Empresas y Autónomos y a través de Fernando Zaplana Consulting en
entidades no lucrativas, asociaciones juveniles y culturales, federaciones y
clubes deportivos. Ha sido un placer, hasta el próximo chat, que a partir de
ahora tendrá periodicidad bimensual, un saludo a todos los lectores.

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