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Créditos Hipotecarios:

EJEMPLO: Caso I
La compañía latinoamericana S.A. de C.V. adquirió un inmueble, a través un crédito hipotecario
del banco Exinbank el 1 de enero de 2009 por $100,000. (el valor de la construcción es de
$80,000 y el del terreno es de $20,000. El valor de la transacción de compra por los $100,000
incluye el IVA.

La hipoteca fue registrada en el registro público de la propiedad.

El crédito será liquidado en un plazo de 3 años con vencimientos semestrales y con un interés de
30% anual.

Se paga un 2% por apertura de crédito más IVA sobre el importe del financiamiento y por la
escritura e inscripción en el registro público de la propiedad $2,500 más IVA.

Datos: Anualidad A=X A=100,000x0.15 A=V (i)


Valor actual: V= $100,000 1-(1+0.15)-6 I-R a la -N
Tiempo n= 6 pagos semestrales A= 15,000
Tasa: i= 15% semestral 1-(1+0.15)-6

Renta: r= (1+i) A= 15,000 A=$26,422


0.5677
En el contrato se incluye como anexo I, la siguiente tabla de amortización:
SALDOS AMORTIZACIÓN ANUALIDAD
PERIODOS INTERESES
INSOLUTOS DE CAPITAL FIJA
1 $100,000 $15,000 $11,422 $26,422
2 $ 88,578 $13,287 $13,135 $26,422
3 $ 75,443 $11,316 $15,106 $26,422
4 $60,337 $9,050 $17,371 $26,422
5 $42,966 $6,445 $19,977 $26,422
6 $22,989 $3,448 $22,989 $26,422
TOTAL $58,546 $100,000 $158,546

REGISTRO CONTABLE

1
Edificio 68,966
Terrenos 20,000
IVA acreditable 11,034

Créditos Hipotecarios 100,000


Banco Exinbank
2
Gastos Financieros 2,000
Comisión por Apertura 2,000

Edificios 2,500
IVA Acreditable 720
Bancos
Banco Aztlan 5,220
Gastos correspondientes a la apertura, escrituración y registro.

3
Gastos Financieros 15,000
Interés devengados
Acreedores Hipotecarios 11,422
Bancos 26,422
Banco Aztlan

Pago 1er Semestre (Se calculó de manera semestral)


Caso II Crédito Hipotecario
El 1 de febrero de 2010, la imperial SA de CV,. Contrató un crédito hipotecario con Bancomer SA de
1,000,000 para la adquisición de un inmuebles con valor de $2,500,000, el cual servirá de garantía del
crédito. El valor de la construcción es de $2,000,000 y el del terreno de $500,000. Esta operación incluye
IVA.

El Crédito será a 5 años para lo cual se firman documentos con vencimientos semestrales con un interés
del 28% anual, Se paga por concepto de comisión de apertura de crédito el 1% sobre el valor del crédito,
más IVA y por concepto de gastos Notariales y de registro por $80,000., más IVA.

Para el cálculo de los documentos por pagar semestralmente se hará sobre pagos iguales y "sobre saldos
insolutos, los intereses:
Se pide:
1. Elaborar la tabla de amortización
2. Realizar el registro contable de la adquisición del inmueble y del préstamo contratado
3. Hacer el registro mensual de intereses del primer mes
4. Hacer el asiento contable del primer pago de la anualidad
5. Determinar el monto del préstamo a corto plazo y a largo plazo al 31 de diciembre de 2010.

No Documento Saldo Anualidad Interés Anualidad

1 1,000,000 51,714 140,000 191,714


2 948,286 58,954 132,760 191,714
3 889,332 67,208 124,506 191,714
4 822,124 76,617 115,097 191,714
5 745,550 87,343 104,371 191,714
6 658,164 99,571 92,143 191,714
7 558,593 113,511 78,203 191,714
8 445,082 129,402 62,312 191,714
9 315,680 147,519 44,195 191,714
10 168,161 168,171 23,543 191,714
Sumas 917,130 1,917,130

1
01-feb-10 Edificios 1,724,138
Terrenos 500,000
IVA acreditable 275,862
Bancos 1,500,000
Créditos bancarios 1,000,000
Bancomer SA
Registro del Crédito Hipotecario

01-feb-10 Comisión 1,000,000 x 1% =10,000


Gastos de Inscripción 80,000
Pagos por Financiamiento

2
Gastos Financieros 10,000
Comisión por Apertura
Edificio 80,000
IVA Acreditable 14,400
Bancos 104,400
Por el registro del pago de gastos de financiamiento

28-feb-10 INTERES 1er Semestre 140,000


entre 6 6
INTERES DEVENG MENSUAL 23,333

Gastos Financieros 23,333


Interés devengados
Intereses por Devengar 23,333
Registro de interés devengado

(Se repite cada fin de mes (Feb,mzo,abr,mayo,jun,jul)


31-julio-10
2

Intereses por devengar (23,333.33 x 6) = 140,000


Créditos hipotecarios 51,714
Bancos 191,714
Bancomer SA

Siguiente semestre (agosto enero):


Gastos financieros 132,760
Intereses devengados
Créditos bancarios 58,954
Bancos 191,714