DERECHO AGRARIO II

Contenido II: LA PRUEBA EN LA JURISDICCION INMOBILIARIA

2. CONCEPTO DE PRUEBA

Tomando en cuenta desde el punto de vista legal la prueba se refiere a los elementos de
convicción tendentes a establecer la verdad de una alegación y los medios empleados para
evidenciar y justificar la legitimidad del derecho argüido.

2.1 Principios Constitucionales y bases legales de la prueba

Gran parte de la doctrina y la jurisprudencia comparte el criterio de que los medios de

prueba en materia inmobiliaria son los mismos que los del derecho común, porque la Ley
de Registro de Tierras en ninguna parte expresa lo contrario.

Dicha afirmación está basada en el contenido del artículo 271 de la Ley de Registro de
Tierras que dice: "Hasta donde fuere posible, esta ley se interpretara de acuerdo con el
espíritu de la misma, pero nada de lo contenido en ella podrá considerarse en el sentido de
liberar, ni de alterar, ni de afectar en manera alguna los demás derechos y obligaciones que
establecen otras leyes, salvo naturalmente, lo que de otro modo ha quedado determinado
específicamente por esta". No debe entenderse, sin embargo, que el Tribunal de tierras no
tenga su propia formalidad, hija de la naturaleza misma de ese Tribunal y de la operatividad
del mismo. En ese orden La Ley de Registro de Tierras en sus artículos 71 y siguientes
plantea los medios de prueba en dos formas: La prueba Literal y pruebas testimoniales.

Como una forma enunciativa el referido artículo 71 establece que "Los Actos auténticos y
los actos bajo firma privada reconocidos por aquellos a quienes se los oponen, o tenidos
legalmente por reconocidos, hacen plena fe respecto de las convenciones que contienen
entre las partes y sus herederos o causahabientes". Con ese enunciado la citada ley
interpreta los principios de la prueba escrita formulados en el artículo 1322 del Código Civil,
que dice: "El acto bajo firma privada reconocido por aquel a quien se le opone o tenido
legalmente por reconocido tiene entre los que han suscrito y entre sus herederos y
causahabientes, la misma fe que el acto autentico". Esos textos legales, respectivamente
describen los medios de prueba escrita consistentes en actos y documentos, y los mismos
pueden ser pruebas preconstituidas o principios de prueba por escrito; en cuanto al medio
de prueba testimonial el artículo 76 de la Ley de Registro de tierras establece: "A petición
de parte, en un procedimiento que se siguiere de acuerdo con las disposiciones de esta ley,
o por indicación del Tribunal, o aun de oficio, podrá este hacer citar a cualquier testigo cuya
declaración fuere necesaria para que comparezca en el lugar y hora señalados en la citación.
Si dejare de comparecer dicho testigo a la hora y en el lugar indicados, podrá el Tribunal
dictar un mandamiento de conducencia para que el testigo sea llevado a su presencia".

2.2 Los Medios de Prueba

El artículo 1316 del Código Civil establece cinco medios o modos de prueba, a saber:
documental o literal, testimonial, presunciones, confesión y juramento. Si bien el derecho
civil consagra las diferentes modalidades de prueba, es al Procedimiento Civil que
corresponde pautar los medios y formulas de cómo deben ser presentadas, estableciendo
los diversos incidentes que pueden surgir en justicia a propósito de su administración:
verificación de escritura, inscripción en falsedad, informativo testimonial, experticio y
comparecencia personal.

2.3 Jerarquía de los medios de prueba

La jerarquía de la prueba, no es más que la aplicación en la práctica que de los medios de

prueba hace todo operador jurídico, conforme a la axiología o escala valorativa, legal o
racional.

Desde esta óptica todo operador del sistema jerarquiza los medios de prueba partiendo de
una escala de valores: su credibilidad, significación, oportunidad, validez, y utilidad, el
abogado conforme a su condición de auxiliar de la justicia y defensor de los intereses del
cliente, para obtener una sentencia favorable, y un fallo bien substanciado o bien
fundamentado, el juez como juzgador en vista a darle la solución más adecuada al proceso
conforme a la justicia y en vista de los intereses de las partes; en lo que este trabajo
concierne, me limitaré a analizar el rol o papel del juez en la jerarquización de la prueba.

2.4 La prueba en el saneamiento catastral

No existe en otro derecho distinto al de tierras la prueba “erga omnes”, aplicable en el

saneamiento y donde el reclamante establece sus pretensiones no “res inter alios acta” sino
frente “a todos a quienes pueda interesar” por tratarse de un derecho que recae no sobre
la persona, sino sobre un inmueble, o sea “in rem”. Tal criterio jurídico ampara al
adjudicatario de terrenos saneados contra cualquier reclamación posterior. El titular de
derechos que no se presentó al Saneamiento los pierde en razón de que, después de la
emisión del certificado de título estará vedado a hacerlos valer, salvo el caso de Revisión
por Causa de Fraude dentro del año de la transcripción del Decreto de Registro.

Tal norma, prevista en el art. 137 LTR ofrece la garantía que el Estado debe ofrecer el
certificado de título legalmente expedido e impide la eternización de reclamaciones relativas
al Saneamiento.

2.5 La Prueba en los procesos posteriores al primer registro de los terrenos

En los actos posteriores al primer registro, corresponde al Registro de Títulos examinar,

verificar y calificar el acto a inscribir, sus formas y demás circunstancias, de conformidad a
lo establecido en la vía reglamentaria. En lo que se refiere a las decisiones emanadas de los
Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria el Registro de Títulos sólo está facultado para
calificar aspectos de forma.

2.6 Diversos modos de prueba

En los arts. 1317 y s. del Código Civil y en algunas disposiciones complementarias del C. de
Pr. C. se enumeran los medios de prueba.[8]

Medios de prueba directos e indirectos

Directos: Es cuando el juez infiere la prueba a partir de un silogismo o razonamiento
deductivo; y éstos son los documentos, testimonios, confesiones, juramentos, experticios y
visitas a los lugares.

Indirectos: en tanto que hay inducción o razonamiento inductivo, cuando por analogía y
modo indirecto, el juez obtiene la prueba indirectamente a partir del medio suministrado,
es el caso de las presunciones ya legales o ya del hombre, especialmente la última, el juez
induce, no deduce, estamos por tanto frente a un medio de prueba indirecto.

Medios de prueba perfectos e imperfectos

Son medios de prueba perfectos aquellos que establecidos por la ley, ésta le confiere su
valor probatorio y su jerarquía, aplicables en toda materia, de modo que el juez, está
obligado por las reglas legales, no pudiendo admitir otros medios o procedimientos de
prueba, de suerte que se encuentra ligado a estos, el juez es un sumiso de la ley, y se debe
abstener a la prueba que resulte de los medios aportados, sin importar cual sea su
convicción.

Son medios perfectos de prueba: los documentos, la confesión y el juramento decisorio.

Son por el contrario medios de prueba imperfectos aquellos en los cuales, el juez, obrando
conforme a su convicción y a la razón, le otorga el valor probatorio al medio aportado, de
suerte que tiene entera libertad de apreciación y valoración de la prueba.

Los medios imperfectos de prueba son: el testimonio, las presunciones, el juramento

supletorio, el peritaje y el descenso o visita en los lugares y el uso.

Medios de pruebas específicos

Me refiero a los diferentes medios establecidos por el ordenamiento, y que son los
procedimientos a que las partes pueden recurrir y los jueces aceptar como válidos, para
administrar y realizar la prueba, de suerte que la prueba si no es administrada conforme a
esos medios y procesos, es ilegal o ilícita y sin ningún efecto o validez, de ahí que el
conocimiento extrajudicial, que tenga el juez de un hecho, no puede tomarlo en cuenta
como medio de prueba, y por la misma razón la prueba obtenida por violencia,
constreñimiento o métodos dolosos, es ilícita y debe ser descartada por el juez.

2.7 Prueba literal

Estas pruebas son consecuencia de los escritos, como por ejemplo aquellos que hayan sido
formados o escritos cuando se concluyo un hecho jurídico o una convención. Estas son
ponderadas por el juez y este debe de verificar su forma y fondo, así como qué importancia
tiene para el caso esta prueba documental. Estas son las pruebas por excelencia, debido a
que son pruebas ya pre constituidas y/o pruebas permanentes.

2.8 Prueba Testimonial

El juez puede aceptar la audición de un testigo, y también puede de oficio o por petición de
las partes la citación de un testigo adicional cualquiera, que cuya declaración se encuentre
necesaria e importante (esto se hace durante la audiencia de sometimiento de pruebas). En
principio, la audición de los testigos debe hacerse en la audiencia de sometimientos de
pruebas y solo serán escuchados aquellos testigos que estén en la lista que haya sido
depositada a más tardar cinco días antes de esta audiencia. En esta lista deben estar
expresamente, las generales del testigo y los hechos sobre los cuales puede declarar.

2.9 Prueba en acciones y procedimientos ante la jurisdicción inmobiliaria

Desde el punto de vista legal la prueba se refiere a los elementos de convicción tendentes
a establecer la verdad de una alegación y los medios empleados para evidenciar y justificar
la legitimidad del derecho argüido. (Valoración de la Prueba I – Escuela Nacional de la
Judicatura.) Para probar lo que se alega, se pueden aportar aquellos medios de pruebas
que se estipulen o se crean necesarios. El Reglamento De Los Tribunales Superiores De
Tierras Y De Jurisdicción Original De La Jurisdicción Inmobiliaria, a partir del artículo 77
expresa lo referente a las pruebas.

2.10 Prueba en la Litis de derechos registrados

El doctrinario Manuel Ruiz Tejada define el concepto de la litis sobre terrenos registrados
como ‘‘aquellas que ponen en juego el derecho sobre la propiedad inmobiliaria, o algún
derecho real accesorio, registrado, como consecuencia de hechos jurídicos que se han
originado entre las partes después de registrada la parcela’’. No obstante, se hace necesario
mencionar que los derechos accesorios que ponen en juego la litis deben estar también
registrados, pues para fines legales con relación a terceros, los derechos inmobiliarios que
no están registrados no existen, y no son oponibles a terceros. Este es el mejor concepto
que se ha elaborado a propósito del tema, y prueba de ello es que la jurisprudencia
dominicana lo ha acogido y lo reproduce constantemente.

Las litis sobre derechos registrados se caracterizan por ser todas aquellas acciones litigiosas
que surgen después de un primer registro, aquellas circunstancias surgidas después de la
expedición de un certificado de título, es decir, de una adjudicación con carácter definitivo
e irrevocable.

2.11 Prueba en la determinación de herederos

La Jurisdicción Inmobiliaria sólo es competente para conocer la determinación de herederos

cuando ésta se solicita conjuntamente con la partición de inmuebles registrados. El
Registrador de Títulos debe inscribir y ejecutar la determinación de herederos con la
presentación de la decisión del tribunal correspondiente y los demás documentos exigidos
por la ley.

2.12 Prueba en la demanda de inclusión de herederos

La demanda en inclusión de herederos por ante los tribunales de tierras, es una acción con
características litigiosas; mediante la cual se plantea la modificación de una resolución
administrativa dictada por el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original, o una sentencia
con carácter definitivo, con el fin de que sea incluido en la determinación de herederos
también en su calidad de continuador jurídico del de-cujus (difunto), para que se registren
a su nombre los derechos que fueron distribuidos de forma irregular, es decir, solo a una
parte de los sucesores.

2.13 Prueba en el deslinde, subdivisión y refundición

Refundición

Es acto de levantamiento parcelario que tiene por fin la creación de una nueva parcela por
integración de dos o más parcelas registradas. Para que proceda la refundición, las parcelas
a unir deben ser colindantes entre sí.

Subdivisión/ División

Es el acto de levantamiento parcelario por el cual se crean nuevas parcelas por división de
una parcela registrada, de tal modo que cada parcela quede delimitada en el terreno,
graficada en un plano individual y con un Certificado de Titulo que acredite la propiedad
sobre ella.

Deslinde

Es el acto de levantamiento parcelario realizado para constituir el estado parcelario de una

parte determinada de un terreno registrado y sustentado en una Constancia Anotada, a fin
de que su titular pueda separar su propiedad del resto de la parcela originaria, registrar su
plano individual y obtener su Certificado de Título. El deslinde se realiza de manera completa
y en un único acto, no pudiendo quedar restos sin deslindar.

Deslinde, etapas

El deslinde es un proceso contradictorio que necesariamente debe conocer el Tribunal de

Jurisdicción Original. Consta de tres etapas: a) Técnica, donde a través de un acto de
levantamiento parcelario se individualiza, ubica y determina el terreno sobre el que se
consolidará el derecho de propiedad. Esta etapa finaliza con la aprobación técnica de las
peraciones por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente.
b) Judicial, donde a través de un proceso judicial se dan las garantías necesarias para que
todos los titulares de Constancias Anotadas sobre la misma parcela y los titulares de cargas
y gravámenes sobre la misma puedan hacer los reclamos que consideren pertinentes
respecto del deslinde en general y de la ubicación dada al terreno en particular. Esta etapa
finaliza con la sentencia de aprobación del deslinde. c) Registral, donde a través del registro
de los derechos que recaen sobre el inmueble, se acredita la existencia del derecho y de la
parcela. Esta etapa finaliza con la expedición del Certificado de Título y la habilitación del
registro complementario.

La mensura catastral es el procedimiento por el cual se prueba la existencia del inmueble,

se determinan sus límites, su forma y su ubicación; todo ello se documenta en el plano de
mensura, y una vez aprobada la mensura, el plano pasa a ser el documento de identidad
de la parcela.

Lo mismo ocurre cuando un propietario quiere subdividir, refundir o lotificar sus inmuebles;
las nuevas parcelas deben estar correctamente determinadas, ubicadas e individualizadas.
Todas las modificaciones parcelarias deben ser hechas por mensura, y todas las nuevas
parcelas deben tener su correspondiente documento de identidad.
Las mensuras y las modificaciones parcelarias deben ser ejecutadas por profesionales
capacitados específicamente para ello: los agrimensores. Los agrimensores, cuando
ejecutan una mensura o una modificación parcelaria, actúan como auxiliares de la Justicia,
pasan a ser, durante la tarea, oficiales públicos.

2.14 Prueba en el recurso de revisión por causa de fraude

El Recurso de Revisión por Causa de Fraude, es una acción de trascendental importancia en

la legislación inmobiliaria, porque de él depende en gran medida que se logre el objeto
esencial que tiene carácter de orden público, esto es, que se adjudiquen los terrenos,
derechos o intereses a quienes legalmente les correspondan.

El Recurso de Revisión por Causa de Fraude, es una figura jurídica prevista en la Ley 108-
05 de Registro Inmobiliario y su Reglamento, la cual tiene por objeto proteger la regulación
del proceso de saneamiento de los derechos inmobiliarios, a fin de evitar que se burle el
propósito esencial y de orden público de dicha Ley, el cual consiste en atribuir el derecho
de propiedad y los derechos reales accesorios sobre los inmuebles a favor de sus verdaderos
dueños (a quienes realmente le pertenecen).

Esto porque si por circunstancia ilegal manejada por parte interesada se reconocen derechos
a quien no les corresponde, aunque ya exista Certificado de Título expedido, podrá
corregirse el error con la efectiva aplicación del Recurso de Revisión por Causa de Fraude,
que se tratará en la presente investigación.

Se trata de una acción que se interpone contra las decisiones emanadas del Tribunal de
Jurisdicción Original de la Jurisdicción Inmobiliaria, cuando se considera que ha sido privado
de su derecho, por lo que toda persona que se sienta afectada por una sentencia que haya
sido obtenida fraudulentamente puede interponer este recurso. No obstante tiene que
presentar ante el Tribunal Superior de Tierras, las pruebas que sean susceptibles para
probar el fraude.

Principio VIII de la ley de Registro Inmobiliario, que versa de la siguiente manera: “para
suplir duda, oscuridad, ambigüedad o carencia de la presente ley, se reconoce el carácter
supletorio del derecho común, y la facultad legal que tiene los Tribunales Superiores de
Tierras y la Suprema Corte de justicia”.

Art. 1315 del CCD

“El que reclama la ejecución de una obligación, debe probarla, recíprocamente, el que
pretende estar libre, debe justificar el pago o hecho que ha producido la extinción de su
obligación.”
2.15 Prueba en el recurso de revisión por causa de error material

La Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario, establece y define que la revisión por causa de
error material como la acción que sin pretender afectar un derecho o cuestionar el fondo de
una decisión de los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria se interpone para corregir un
error puramente material.

Este error puramente material es aquel contenido en una decisión, que no modifica la
esencia del derecho, ni su objeto, ni su sujeto, ni su causa, y que es fruto de un error tipo
gráfico, de una omisión, o de una contradicción entre el documento que, declarado bueno
y valido, fue tomado como fundamento para la misma.

¿Quiénes tienen competencia para conocer la revisión por causa de error material? Tienen
competencia para conocer la revisión por causa de error material, el órgano que genero esa
acción.

La revisión por causa de error material se conocerá de manera administrativa, es decir, que
no habrá audiencia, ni mucho menos, dicha solicitud será sometida al contradictorio.

Este recurso puede ser interpuesto por el interesado que haya participado en el asunto que
dio origen a la sentencia o resolución dictada por los Tribunales de la Jurisdicción
Inmobiliaria; por el dueño del terreno registrado u otro interesado en el mismo; por el
órgano que advierta la existencia del error puramente material; por el Abogado del Estado
ante el Tribunal de Tierras; por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales; también por
el Registrador de Titulo correspondiente, que vaya a ejecutar una sentencia o resolución y
en la misma este observe un error puramente material, el cual constituya un obstáculo
jurídico para su ejecución.

El recurso de revisión por causa de error material se interpone por ante el órgano de la
Jurisdicción Inmobiliaria que se origino o el órgano que ejecuto el acto que contenía el error
puramente material, mediante una instancia motivada por el interesado o su representante
legal, la cual debe contener lo siguiente: a) Especificar que se trata de un recurso por causa
de error material; b) Estar dirigido al tribunal u órgano de la Jurisdicción Inmobiliaria de
donde emanoo el error o donde se ejecuto el acto que pudo haber contenido el error que
se ha deslizado en el certificado de titulo; c) Especificar la resolución, acto o sentencia a
corregir, indicando el numero de expediente y la fecha del mismo; d) Probar la calidad e
interés de quien lo interpone, con todas sus generales; e) Identificar el error que se pretende
corregir y especificar cual es la forma correcta; f) Cuando el recurso de revisión por causa
de error material tiene su origen en un error tipográfico o de una contradicción entre el
documento que declarado bueno y valido fue tomado como base para el mismo, esto implica
que la solicitud deberá ir acompañada de los documentos probatorios, según sea el caso;
g) Destacar la fecha de la resolución administrativa, la sentencia, o el acto administrativo o
técnico que se pretenda corregir; h) La instancia dirigida al órgano de que se trate debe
estar firmada por el interesado o su representante legal; i) Anexar el documento que
contenga el error puramente material, así como cualquier otro documento que pudiera servir
de base para establecer la prueba del error.
2.16 Prueba en la demanda contra el fondo de garantía

El Fondo de Garantía de Inmueble Registrado es una contribución especial que establece la

Ley núm. 108-05 en su artículo 40 para integrarlo y para el funcionamiento y sostenibilidad
de la jurisdicción inmobiliaria, la cual recae sobre los inmuebles que se registren por primera
vez y cada vez que se deba emitir un nuevo Certificado de Título, producto de una
transmisión de derechos reales.

El artículo 39 de la Ley núm. 108-05 define el Fondo de Garantía de Inmuebles

Registrados como “la garantía establecida a los fines de indemnizar a aquellas personas que
sin negligencia de su parte y actuando de buena fe, hayan sido perjudicadas con la
aplicación de la presente ley. Cuando el perjuicio provenga de errores técnicamente
admisibles en la ejecución del levantamiento parcelario no procederá la demanda contra el
Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados.”

El artículo 158 del Reglamento de los Tribunales establece que es “la acción prevista en la
ley, tendente a resarcir un perjuicio originado con motivo de su aplicación, será conocido
por el tribunal de tierras de jurisdicción original con competencia de conformidad con lo
previsto en la misma, previa comprobación de que el Fondo de Garantía de Inmuebles
Registrados ha sido notificado.”

El artículo 160 del mismo reglamento señala que esta acción deberá incoarse conforme con
el procedimiento que establece la Ley núm. 108-05 para las litis sobre derechos registrados,
de lo que se infiere que el fondo debe ser notificado por acto de alguacil de la ubicación del
inmueble del cual se haya derivado el daño, por lo que se le impone al juez no hacer ningún
movimiento procesal, hasta que se compruebe que el administrador y custodio del fondo
que es el consejo de administración, designado por la Suprema Corte de Justicia, tome
conocimiento de la acción que se incoó.