Oficio 220-051370 Del 19 de Abril de 2011 -

REF.: ALGUNOS ASPECTOS RELACIONADOS CON LA DISOLUCION Y LIQUIDACION DE UNA

SOCIEDAD CONSTRUCTORA

Me refiero a su escrito, recibido vía correo electrónico, radicado en esta Entidad con el número 2011- 01-
087411, mediante el cual, previas las consideraciones allí expuestas, formula una consulta relacionada con el
trámite de la disolución y liquidación de una sociedad comercial dedicada a la construcción de propiedades
sometidas al régimen de propiedad horizontal de que trata la Ley 675 de 2001, en los siguientes términos:

a.- ¿Puede una S.A. constructora de un Edificio donde sus áreas están destinadas a actividades comerciales,
declararse disuelta y en estado de liquidación, sin haber convocado y tampoco reunido a la Asamblea de
Propietarios, entre otras cosas, por no haber escriturado los predios con coeficientes que representen el
51%),” como tampoco haber hecho entrega de los bienes enajenados y tener pendiente por ejecutar algunos
actos administrativos, motivos que se exponen para acudir a ese proceso, por no tener sentido continuar con
una sociedad, ya que esto generaría un sobrecostos, siendo que, la empresa no se constituyó teniendo como
objeto únicamente la construcción que ahora es causal de disolución por las citadas razones?

b.- ¿Si al reunirse la primera Asamblea, los propietarios en uso de las facultades legales señaladas, deciden
encargar el recibo de los bienes comunes, a personas que observan en el proceso de estas diligencias,
inconsistencias de diversa índole, como por ejemplo, construcciones al margen de disposiciones inherentes a
la clase de inmueble de que se trata,-numeral 8°. A rt.5° Ley 675 - cómo se responsabiliza al Constructor de
los costos que estas obras demanden, si la liquidación ha concluido?

c.- ¿Puede una persona distinta del liquidador, como representante legal del “ propietario inicial” , suscribir
la convocatoria de la asamblea y refrendarse ese procedimiento por los asistentes a la reunión así citada?

d.- ¿ Si en el Edificio se construyeron más de 70 parqueaderos para visitantes” , pero que van a destinarse a
prestar remunerado el servicio a particulares, deben constar en el reglamento de PH las normas inherentes a
la explotación económica de estos bienes comunes e inscribirse la Copropiedad en la Cámara de Comercio,
conforme está previsto en el Art. 118 del Código de Policía de Bogotá?

Al respecto, me permito manifestarle que de conformidad con lo dispuesto en los artículos 25 del Código
Contencioso Administrativo y 2 numeral 18 del Decreto 1080 de 1996, es función de la Superintendencia de
Sociedades la de absolver las consultas de carácter general y abstractas que se le formulen sobre temas de
derecho estrictamente societario regulado por la legislación mercantil, y no sobre temas contractuales,
procedimentales o jurisdiccionales, y que dicho sea de paso no asesora sobre hechos particulares y concretos
como resulta ser el caso planteado.

No obstante lo anterior, este Despacho se permite, a título meramente informativo hacer las siguientes
precisiones de orden legal, a la luz del Código de Comercio y la Ley 675 de 2001, así:

a.- Como es sabido la sociedad comercial se disolverá por ocurrencia de cualquiera de las causales previstas
en los estatutos o en el artículo 218 del Código de Comercio, entre las cuales se encuentra la consagrada en
el numeral 6º, es decir, la proveniente de la decisión de los asociados, adoptada conforme a las leyes y al
contrato social, la cual deberá sujetarse a las reglas previstas para la reforma del contrato social.

b.-Por su parte, el artículo 222 ibídem, prevé que “ Disuelta la sociedad se procederá de inmediato a su
liquidación. En consecuencia, no podrá iniciar nuevas operaciones en desarrollo de su objeto y conservará su
capacidad jurídica únicamente para los actos necesarios a la inmediata liquidación. Cualquier operación o acto
ajeno a este fin, salvo los autorizados expresamente por la ley, hará responsables frente a la sociedad, a los
asociados y a terceros, en forma ilimitada y solidaria, al liquidador, y al revisor fiscal que no se hubieren
opuesto” .

Del estudio de la norma antes transcrita, se desprende que la sociedad presenta dos aspectos delimitados en
forma precisa en la ley. El primero, comprende desde su constitución hasta el momento en el cual llega el
estado de disolución y corresponde a la llamada vida activa del ente jurídico, caracterizadas entre otras cosas,
por el ejercicio del objeto social, la presencia de un patrimonio de especulación y la consiguiente búsqueda de
utilidades, circunstancia esta última que constituye uno de los elementos esenciales de la compañía.

El segundo, empieza con la disolución de la sociedad, prosigue con la liquidación de su patrimonio y culmina
con la extinción de la misma. El advenimiento de la disolución trae consigo importantes cambios en la
estructura y finalidad del ente moral, de suerte que a partir de ese momento no es posible continuar ejerciendo
el objeto social para el cual fue credo, lo cual implica que carece de capacidad para iniciar nuevas operaciones
en desarrollo del mismo y que la conserva solamente para los actos que la inmediata liquidación requiere v.
gr. venta de bienes, cancelación de hipotecas, pago a acreedores, etc., cualquier acto que no tienda a ese fin,
con excepción de los expresamente autorizados por la ley, hace responsables a las personas allí señaladas.

c.- Sin embargo, al tenor de lo dispuesto en numeral 1 del artículo 238 ejusdem, los liquidadores deberán
proceder a continuar y concluir las operaciones sociales pendientes al tiempo de la disolución.

Luego, si al momento de la disolución del ente societario el constructor tiene algunas operaciones pendientes
de concluir, tales como someter el edificio o conjunto al régimen de propiedad horizontal, convocar a la
asamblea de propietarios para que designen el administrador o la persona encargada de recibir los bienes
comunes, deberá proceder a adelantar las diligencias respectivas, esto es, otorgar la escritura pública
contentiva del régimen de propiedad horizontal e inscribirla en la Oficina de registro de Instrumentos para que
surja la persona jurídica, en los términos del artículo 4 de la Ley 675 de 2001, así como proceder a convocar
a los copropietarios para los fines ya citados, cuya convocatoria puede ser firmada única y exclusivamente por
el propietario inicial (constructor) o el liquidador, según el caso, sin que tales actos constituyan desarrollo del
objeto social, sino simplemente concluir las operaciones pendientes al momento de la disolución.

Sin embargo, es de advertir que tales operaciones no suspenden el proceso liquidatario, pues éste continúa
en cuanto a la enajenación de activos y el pago de las obligaciones a cargo de la sociedad deudora, pero
aquellas deben concluirse por parte del liquidador antes de que se protocolice en una notaría la cuenta final
de liquidación y se inscriba la escritura respectiva en el registro mercantil, a partir de lo cual el ente jurídico
se extingue como tal, y por ende, ya no hay quien realice tales actividades ni mucho menos quien responda
por las mismas, salvo que contra el constructor se haya iniciado previamente un proceso ordinario, en cuyo
caso se debe hacer la reserva adecuada en poder del liquidador para atender las resultas del proceso, en los
términos del artículo 245 del Código de Comercio.

d.- Ahora bien, en cuanto a los temas particulares que dicen relación con la atención de obligaciones
relacionadas con la propiedad horizontal, tales como las zonas comunes, parqueaderos, etc, son asuntos que
escapan a la competencia de esta entidad razón por la cual no es posible emitir un pronunciamiento sobre los
aspectos propuestos.