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DERECHO CIVIL IV

INTRODUCCIÓN

1. Fuentes de las obligaciones.- Precisado el concepto de la obligación, analizadas sus

diversas clases, sus efectos generales y la manera como se extinguen, es menester
examinar concretamente las causas que las generan.
En otros términos, al estudio de las obligaciones en general debe, lógicamente, seguir el
estudio particular de sus fuentes.

El art. 1437 señala cuales son las fuentes de las obligaciones: “Las obligaciones nacen, ya del
concurso real de las voluntades de dos o más personas, como en los contratos o
convenciones; ya de un hecho voluntario de la persona que se obliga, como en la
aceptación de una herencia o legado y en todos los cuasicontratos; ya a consecuencia de un
hecho que ha inferido injuria y daño a otra persona, como los delitos y cuasidelitos; ya por
disposición de la ley, como entre los padres y los hijos de familia”.

División de la materia.- La Fuente normal y más fecunda de obligaciones es el contrato,

esto es, el concierto de voluntades encaminado a crearlas.

La preeminencia del contrato como fuente de obligaciones se refleja en el articulado del

Código Civil, que destina a los principios generales que lo gobiernan y a las reglas que
regulan los contratos más importantes, la casi totalidad de las disposiciones del Libro IV.

Las restantes fuentes de las obligaciones tienen un carácter excepcional. Destina el Código
a los cuasicontratos y a los delitos y cuasidelitos solamente los Títulos XXXIV y XXXV. De las
obligaciones legales no se ocupa sistemáticamente

Es natural, por lo tanto, al abordar el examen particular de las fuentes de las obligaciones,
iniciarlo con el estudio de los contratos.

Los actos ilícitos tienen como fuente de obligaciones, una importancia considerable y
creciente. Las cuestiones relacionadas con la responsabilidad que resulta de comisión de un
delito o cuasidelito son de las más delicadas y de mayor actualidad en el Derecho Civil. Su
estudio debe venir inmediatamente a continuación.

Al tercer término quedará relegado el estudio de los cuasicontratos y al cuarto el de la ley

como fuente de obligaciones.

TEORIA GENERAL DE LOS CONTRATOS EN GENERAL

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GENERALIDADES

Concepto del Contrato.- Acto Jurídico es la manifestación de voluntad realizada con la

intención de producir efectos jurídicos.

El acto puede ser la manifestación de una sola voluntad o el resultado de un acuerdo de

voluntades. En este último caso se denomina convención.

Convención es, por tanto, una declaración bilateral de voluntad tendiente a producir
determinadas consecuencias de derecho.

Pero nuestra atención deberá orientarse hacia una clase o tipo de convención: aquella que
tiene por objeto crear obligaciones. A está convención generadora de obligaciones se le
denomina tradicionalmente contrato.

El contrato es, pues, la convención destinada a producir obligaciones. El art. 1438 lo

define de este modo: “Contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga para
con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa”.

En doctrina, contrato y convención son conceptos claramente diferenciados. La

convención es el género y el contrato la especie. Ante la ley positiva, en cambio, las
expresiones son sinónimas, como claramente se advierte de los términos de los arts. 1437 y
1438.

Campo de acción del contrato.- El concepto de contrato abarca todo concierto de

voluntades tendiente a crear obligaciones, tanto en el campo de los derechos patrimoniales
como los derechos de familia, sin atender a sus resultados transitorios o perdurables.
El dominio del contrato no se limita a los bienes; se extiende también a las personas. El
matrimonio y la adopción son contratos.

Para ciertos autores, el concepto de contrato comprende sólo los actos destinados a
producir obligaciones de carácter transitorio. Desde que se trata de establecer un estatuto
de carácter permanente, un modus vivendi, el acto dejaría de ser un contrato para
convertirse en una institución.

Como observa con justicia Josserand, la gama de los contratos es rica y variada; junto a las
transacciones más humildes y fugitivas se encuentran las más importantes y permanentes.
Pero todas ellas presentan, aparte de sus inevitables particularidades, rasgos generales
comunes.

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Elementos del contrato .- Según el art. 1445, “para que una persona se obligue a otra por
un acto o declaración de voluntad”, es menester: 1° que sea legalmente capaz; 2° que
consienta en el acto o declaración y que el consentimiento no adolezca de vicios; 3° que
recaiga sobre un objeto lícito, y 4° que tenga una causa lícita.

En los contratos solemnes otra condición o requisito es aún indispensable: la observancia

de las formas prescritas por la ley.

La disposición legal citada ha omitido este requisito, porque ha señalado las condiciones
generales que debe reunir todo contrato y porque la observancia de las solemnidades
legales se confunde con el consentimiento. En los contratos solemnes, el consentimiento
de las partes se manifiesta o exterioriza a través del cumplimiento de las formalidades
legales.

CLASIFICACIÓN DE LOS CONTRATOS.

Diversas clases de contratos .- El código ha formulado una clasificación de los contratos:

1. contratos unilaterales y bilaterales;
2. contratos gratuitos y onerosos;
3. contratos conmutativos y aleatorios;
4. contratos principales y accesorios, y
5. contratos consensuales, solemnes y reales.

A esta clasificación legal pueden agregarse:

6. contratos nominados e inominados;
7. contratos de libre discusión y de adhesión, y
8. contratos individuales y colectivos.

Contratos unilaterales y bilaterales.- El art. 1439 previene “El contrato es unilateral

cuando una de las partes se obliga para con otra que no contrae obligación alguna; y
bilateral, cuando las partes contratantes se obligan recíprocamente”.
Esta clasificación de los contratos no se atiende al número de las obligaciones que se
originan, sino a la circunstancia que se obligue una parte o ambas mutuamente.
Ejemplo típico de contrato bilateral es la compraventa, en que una de las partes se obliga
a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Tales son. también, la permuta, el
arrendamiento, la sociedad.

Típico ejemplo de contrato unilateral es el mutuo; el mutuario se obliga a restituir otras

tantas cosas del mismo género y calidad de las que recibió en préstamo, mientras que el
mutuante no contrae ninguna obligación.

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A la misma categoría de contratos pertenecen el comodato, el depósito, la prenda.

La distinción entre contratos unilaterales y bilaterales es la más fecunda en consecuencias
jurídicas.

a) Con arreglo a lo prevenido en el art. 1489, en los contratos bilaterales va envuelta la

condición resolutoria de no cumplirse por una de las partes lo pactado.
Según los términos de la disposición, la condición resolutoria tácita sería inoperante en los
contratos unilaterales.

b) Solamente en los contratos bilaterales se plantea el problema de los riesgos, que

consiste en determinar sí la extinción por caso fortuito de la obligación de una de las partes
extingue igualmente o deja subsistente la obligación de la otra.
En los contratos unilaterales el caso fortuito extingue, como es lógico, las obligaciones de la
única parte obligada.

c) En fin, la regla del art. 1552 establece que en los contratos bilaterales la mora purga la
mora, o, en otros términos, ninguna de las partes está en mora dejando de cumplir lo
pactado, mientras la otra no cumpla o este pronta a cumplir sus obligaciones recíprocas.

Contratos sinalagmáticos imperfectos.- Ciertos contratos generan obligaciones solo para

una de las partes contratantes, pero circunstancias posteriores a su celebración determinan
que se obligue también aquella parte que inicialmente no contrajo ninguna obligación.
Así ocurre en el comodato, en la prenda, en el depósito. En el momento de perfeccionarse
el contrato se obligan únicamente el comodatario, el depositario, el acreedor prendario,
sustancialmente, a resistir la cosa que les ha sido entregada.
A posteriori, sin embargo, pueden resultar obligados el comodante, el depositante y el
deudor prendario, especialmente a reembolsar los gastos que haya ocasionado la
conservación de la cosa (arts. 2191, 2235, 2396).

El Código no conoce esta distinción entre contratos bilaterales o sinalagmáticos

imperfectos son, en el criterio del legislador, contratos unilaterales.
Para apreciar la naturaleza del contrato es menester situarse en el momento en que se
perfecciona; sí, entonces, sólo una de las partes se encuentra obligada, el contrato es
unilateral. Del contrato no nacen obligaciones sino para una de las partes, aunque pueden
llegar a nacer obligaciones recíprocas.
Contratos gratuitos u onerosos.- Conforme al art. 1440, “el contrato es gratuito o de
beneficencia cuando sólo tiene por objeto la utilidad de una de las partes, sufriendo la otra
el gravamen; y oneroso, cuando tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes,
gravándose cada uno a beneficio del otro”.
Contrato oneroso o a título oneroso, como sostenía Baudry – Lacantinierie, es aquel en
que cada parte paga la ventaja que reporta del contrato, es decir, recibe un beneficio a
cambio de una contraprestación actual o futura.

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La compraventa es un contrato oneroso. Procura al vendedor una suma de dinero a

cambio de desprenderse de una cosa, y al comprador le brinda las ventajas de una cosa a
cambio del desembolso de una suma de dinero.

Contrato gratuito, en cambio, es aquel en que una de las partes se procura una ventaja sin
que ello le demande un sacrificio, porque no debe suministrar una contraprestación a
cambio del beneficio que recibe. Son contratos gratuitos la donación y el comodato.

De lo dicho resulta que los contratos bilaterales son siempre onerosos; al obligarse ambas
partes reportan un beneficio y soportan el gravamen que significa la obligación recíproca.

Los contratos unilaterales son generalmente gratuitos. En el comodato, por ejemplo, la

gratuidad es de la esencia del contrato. Pero el contrato unilateral puede ser, también,
oneroso; tal es el caso del mutuo interés.

La clasificación de los contratos en gratuitos y onerosos ofrece, igualmente, considerable

importancia práctica.

a) La circunstancia de ser gratuito u oneroso el contrato determina las condiciones en

que es atacable por medio de la acción pauliana .
Para que sean revocables los actos gratuitos ejecutados por el deudor, en perjuicio de los
acreedores, basta la mala fe del deudor; los actos onerosos son revocables a condición de
que estén de mala fe el otorgante y el adquiriente, esto es, que ambos conozcan el mal
estado de los negocios del deudor (art. 2468).

b) Importa la distinción para determinar el grado de culpa de que responde el deudor.

En los contratos onerosos, puesto que ambas partes obtienen mutuo beneficio, el deudor
responde de la culpa leve. En los contratos gratuitos responderá de la culpa grave o
levísima, según si la gratuidad cede en provecho del acreedor (depósito) o del deudor
(comodato).

Contratos onerosos conmutativos y aleatorios .-Esta clasificación es, en verdad, una

subdivisión de los contratos onerosos.

Dispone el art. 1441: “El contrato oneroso es conmutativo, cuando cada una de las partes
se obliga a dar o hacer una cosa que se mira como equivalente a lo que la otra parte debe
dar o hacer a su vez; y si el equivalente consiste en una contingencia incierta de ganancia o
pérdida, se llama aleatorio”.

En el contrato conmutativo, el beneficio que cada parte persigue se mira como

equivalente al gravamen que soporta; las partes están en situación de apreciar de
inmediato la ventaja o la pérdida que el contrato les acarrea.

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El arrendamiento, por ejemplo, es un contrato conmutativo. La obligación de pagar el

precio que pesa sobre el arrendatario se considera como equivalente de la que el
arrendador contrae de procurar el goce de la cosa arrendada, y las partes pueden apreciar,
desde que el contrato se celebra, sus mutuos beneficios y sacrificios.

En el contrato aleatorio, el beneficio y el gravamen recíproco de las partes depende de

un acontecimiento incierto, de modo que no es posible apreciar su magnitud hasta que el
acontecimiento se verifique”.
Son contratos aleatorios la renta vitalicia, el juego, la apuesta, el seguro, entre otros.

La distinción entre contratos conmutativos y aleatorios tiene importancia para la rescisión

por causa de lesión.
En efecto, la rescisión por lesión enorme sólo tiene cabida en los contratos conmutativos,
como que consiste en una grave desproporción de las prestaciones que las partes miraron
como equivalentes.

Los contratos onerosos, que excepcionalmente son rescindibles por causa de lesión, dejan
de serlo cuando, en vez de ser conmutativos, revisten el carácter de aleatorios.
Tal es el caso de la compraventa de minas (art. 77 del C. de Minería ).

Contratos principales y accesorios.- Distingue aún el Código entre contratos principales y

accesorios.

Dice el art. 1442;”El contrato es principal cuando subsiste por sí mismo sin necesidad de
otra convención, y accesorio cuando tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una
obligación principal, de manera que no pueda subsistir sin ella”.

El contrato principal, por tanto, es el que tiene una vida propia e independiente, como la
compraventa, la sociedad, el arrendamiento.

El contrato accesorio, por el contrario, se caracteriza porque su finalidad es garantizar el

cumplimiento de una obligación y por su situación de dependencia con respecto a la
obligación garantizada.
Los contratos accesorios se denominan, en general, cauciones (art. 46).

El interés de esta clasificación deriva de la aplicación del principio de que lo accesorio sigue
la suerte de lo principal. El contrato accesorio no puede subsistir sin una obligación
principal: por consiguiente, las causas que extinguen la obligación principal extinguen
igualmente las que provienen del contrato accesorio.

Por esto, “la nulidad de la obligación principal acarrea la de la cláusula penal” (art. 1536);
la fianza se extingue total o parcialmente “por la extinción de la obligación principal en

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todo o parte” (art. 2381, N°3°); se extingue la hipoteca “junto con la obligación principal”
(art. 2434, N°1°).

Con todo, el contrato accesorio no puede subsistir sin obligación principal, pero puede
existir sin ella. En otros términos, se concibe el contrato accesorio sin que exista aún la
obligación principal; pero es inconcebible que sobreviva a la extinción de la obligación
principal. La caución puede constituirse para garantizar una obligación futura y, en tal caso
existirá la obligación accesoria antes que la principal. (art. 2339 y 2413 CC)

Contratos dependientes.- Ciertos contratos no caben en la definición legal de contratos

accesorios, porque su finalidad no es asegurar el cumplimiento de una obligación principal,
pero manifiestamente dependen de otro contrato. Como respecto de los contratos
accesorios, no se concibe su existencia independiente.
Tal es el caso de las capitulaciones matrimoniales, cuyos efectos sólo habrán de producirse
cuando se celebre el matrimonio.

Contratos consensuales, solemnes y reales.- Por último, el art. 1443 establece: “El
contrato es real cuando, para que sea perfecto, es necesaria la tradición de la cosa a que se
refiere; es solemne cuando esta sujeto a la observancia de ciertas formalidades especiales,
de manera que sin ellas no se produce ningún efecto civil; y es consensual, cuando se
perfecciona por el solo consentimiento”.

a) La regla general es que los contratos sean consensuales, esto es, que se perfeccionen
por el solo acuerdo de voluntades, solo consensu, con prescindencia de todo requisito de
forma.

El otorgamiento de un instrumento que constate el acuerdo de voluntades puede tener

importancia desde el punto de vista de la prueba. La falta de un acto escrito, en caso de
discusión, dificultará ciertamente la prueba pero no obsta a que el contrato se encuentre
perfecto.
Para el perfeccionamiento del contrato es indiferente que se hayan puesto en ejecución
las obligaciones resultantes. Así, una compraventa será perfecta aunque el comprador no
haya pagado el precio o el vendedor entregado la cosa.

b) El contrato solemne requiere la observancia de ciertas formas; no basta el

consentimiento de las partes para que se repute perfecto. El consentimiento de los
contratantes debe manifestarse o exteriorizarse mediante la observancia de las formas
legales.

El cumplimiento de determinadas formas se justifica por diversos motivos. Pone a las partes
a cubierto de un malentendido, atrae su atención acerca de la gravedad del contrato que
concluyen y les suministran una prueba preconstituida en caso de controversia.

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Son contratos solemnes el matrimonio, la adopción la hipoteca, la compraventa de bienes

raíces.

c) En los contratos reales tampoco es suficiente el sólo consentimiento de las partes; es

menester, además, la tradición o entrega de la cosa que es objeto del contrato. (el art. 1443
declara que es necesaria la tradición de la cosa; así ocurre en el mutuo. Pero en otros
contratos reales, como la prenda y el comodato, la entrega de la cosa no tiene el significado
de una tradición).
La existencia de esta clase de contratos está subordinada al cumplimiento de una
prestación previa de parte del futuro acreedor, y puesto que consiste en la entrega de una
cosa se les denomina reales.
A esta categoría de contratos pertenecen el comodato, el depósito, el mutuo, la prenda
común.

Contratos nominados e innominados.- Los primeros son aquellos que tienen una
individualidad acusada y, por lo mismo, un nombre y una reglamentación legal.

Los contratos innominados, menos frecuentes en la práctica, carecen de una

denominación y, sobre todo, de una especial reglamentación. Son creaciones de las partes
que usan de su libertad de contratación.
Tales contratos son regidos por las estipulaciones de las partes, por los principios generales
que gobiernan los contratos y por las reglas legales dictadas para los contratos afines.

Contratos de libre discusión y de adhesión.- El primero supone que las partes concluyen
sus condiciones como resultado de una libre deliberación. El contrato verdaderamente
resume las voluntades convergentes.

Junto a este tipo, como decía Josserand “venerable de contrato”, ha adquirido creciente
auge el contrato denominado de adhesión. Una de las partes formula las condiciones del
contrato y la otra se limita a prestar su aprobación o adhesión a dichas condiciones en
block.
Esta forma revisten hoy el contrato de seguro, el de transporte, los de suministros de luz,
agua, teléfonos, etc.

Contratos individuales y colectivos.- El primero es aquel que requiere el consentimiento

unánime de las partes a quienes dejará vinculadas. El individual es el tipo normal de
contrato.

Ni el número de las partes, ni la naturaleza de los intereses en juego determina que el

contrato deba reputarse colectivo. Este se caracteriza porque afecta a una colectividad o
grupo de individuos, aunque no hayan concurrido a su celebración, por el hecho de
pertenecer a ese grupo o colectividad.

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El ejemplo más típico es el contrato colectivo de trabajo es el celebrado por uno o más
empleadores con una o más organizaciones sindicales o con trabajadores que se unan para
negociar colectivamente, o con unos y otros, con el objeto de establecer condiciones
comunes de trabajo y de remuneraciones por un tiempo determinado. (art. 6 inciso 3°, del
Código del Trabajo).

COSAS QUE SE DISTINGUEN EN LOS CONTRATOS.

Cosas de la esencia de los contratos, de su naturaleza y accidentales.- Nuestro Código,

siguiendo a Pothier, ha distinguido entre cosas que son de la esencia de los contratos, cosas
que son de su naturaleza y meramente accidentales.

El art. 1444 dispone: Se distinguen en cada contrato las cosas que son de su esencia, las que
son de su naturaleza y las puramente accidentales”.

a) Son de la esencia del contrato “aquellas cosas sin las cuales o no produce efecto alguno,
o degenera en otro contrato diferente”.
Las cosas de la esencia del contrato le dan su fisonomía propia y característica, le
individualizan y distinguen de los demás. La cosa y el precio son esenciales en la
compraventa. A falta de cosa y precio, no hay contrato; si el precio no consiste en dinero, el
contrato será de permuta.

b). Son cosas de la naturaleza del contrato “las que no siendo esenciales en él se
entienden pertenecerle, sin necesidad de una cláusula especial”.
Las cosas de la naturaleza del contrato pueden ser suprimidas o alteradas sin que pierda su
fisonomía característica; para ello hace falta una cláusula formal. A falta de una expresa
estipulación, tales cosas se subentienden y reputan incorporadas al contrato.
De esta clase de cosas es la obligación de garantía que pesa sobre el vendedor. Las partes
no necesitan estipular que el vendedor está obligado al saneamiento y pueden convenir que
no lo esté. Habrá siempre compraventa, pero una compraventa sin garantía.

c) En fin, son cosas accidentales del contrato “aquellas que ni esencial ni naturalmente le
pertenecen, y que se les agregan por medio de cláusulas especiales”.
Las cosas accidentales, por lo tanto, sólo pertenecen al contrato por acuerdo especial de las
partes contratantes. Por ejemplo, es cosa accidental del contrato la estipulación de un plazo
para efectuar el vendedor la entrega de la cosa vendida o facultad del comprador de pagar
el precio por cuota.

EFECTOS DE LOS CONTRATOS

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Distinción.- El contrato arranca su fuerza obligatoria de la voluntad de las partes. Es lógico,

por consiguiente, que sus efectos queden limitados o circunscritos a las personas que
consistieron.

El viejo adagio res inter alios acta, aliis nec nocere nec prodesse potest resume estas
ideas.

No ha establecido nuestro Código, como lo hace el Código Francés, una disposición expresa
que consagre el principio de que los contratos no aprovechan ni perjudican a terceros.

No es dudoso, sin embargo, que el Código admite el mismo principio; se encuentra

implícito en el art. 1545, que atribuye al contrato legalmente celebrado el carácter de ley,
pero sólo entre los contratantes.

En principio, el contrato no genera derechos ni impone obligaciones a terceros; nadie

puede resultar acreedor o deudor sin haber consentido.

Sin embargo junto a las partes se encuentran ciertas personas que aprovechan de los
efectos del acto o sufren sus consecuencias. Por esto es, menester enfocar los efectos del
contrato desde el punto de vista de las partes y de los terceros, esto es, de los que han sido
partes en el acto.

I. Efectos entre las Partes

Concepto de partes.- Son partes en un contrato las personas que intervinieron en su

celebración, cuyo consentimiento le dio vida.

Debe considerarse también como partes a aquellos que, sin intervenir personalmente en el
contrato, actuaron debidamente representados.
El mandante, por ejemplo, es parte en el contrato concluido por su mandatario, porque lo
que una persona ejecuta a nombre de otra, facultada por ella para representarla, produce
los mismos efectos que si hubiere contratado el representado en persona (art. 1448).

La Ley del contrato.- El art. 1545 precisa cual es la fuerza que el contrato tiene entre las
partes: “Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede
ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.”

Las expresiones del art. 1545, tomadas del Código francés, indican de manera
singularmente enérgica la fuerza obligatoria del contrato.

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Para los contratantes, el contrato constituye una verdadera ley particular, a la que deben
sujetarse en sus mutuas relaciones del mismo modo que a las leyes propiamente dichas.

Pero, al atribuir al contrato el carácter de una ley para los contratantes, el legislador no ha
querido sólo valerse de una fórmula vigorosamente expresiva de su fuerza.

Ha significado, además, que el legislador deja a las partes en libertad para señalar las
normas que han de regir sus relaciones y que tales normas tiene para ellas la fuerza de una
verdadera Ley.

Por lo mismo, las estipulaciones del contrato se imponen también a los jueces, quienes
deben respetarlo para que sea acatada la voluntad contractual
El Juez no puede, por tanto, alterar lo estipulado en el contrato celebrado legalmente,
eximiendo a las partes de las obligaciones que les impone, o atribuyéndole un diverso
significado del que los contratantes le atribuyeron.

Limitaciones al principio.- Tiene el carácter de ley para los contratantes el contrato

“legalmente celebrado”. Por lo tanto, el contrato debe ser válido para que tenga la fuerza
obligatoria de una ley particular entre los contratantes.

El contrato válido debe respetarse y cumplirse con dos únicas excepciones; a)que las partes
acuerden abolirlo; y
b) que la ley autorice expresamente dejarlo sin efecto por determinadas causas.

Infracción de la Ley del contrato.- Corresponde a los jueces interpretar el contrato, en caso
de controversia.
En uso de esta facultad, les incumbe determinar su sentido y señalar el alcance de sus
estipulaciones.

Pero la clasificación jurídica que corresponde atribuir al contrato, dados los hechos
acreditados en el juicio y cuya apreciación corresponde soberanamente a los jueces del
fondo, es problema de derecho.
Los jueces del fondo no pueden desconocer los efectos legales de una convención cuya
existencia han constatado; la calificación jurídica de un contrato y la determinación de sus
obligadas consecuencias caen dentro del control de la Corte Suprema.

Del mismo modo, no es lícito a los tribunales, con el pretexto de interpretarlo,

desnaturalizar las estipulaciones del contrato, desconocer lo pactado por los contratantes y
hacerle producir efectos no queridos por las partes o contrarios a los preceptos legales que
lo rigen

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Al proceder de esta manera, se viola la ley del contrato o, mejor dicho, se infringe el gran
principio que consagra el art. 1545 de que los contratos legalmente celebrados son una ley
para las partes contratante.

Ejecución de buena fe .- El art. 1546 establece otra regla fundamental relativa a los efectos
del contrato entre las partes contratantes: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y
por consiguiente obligan no solo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que
emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por la ley o la costumbre
pertenecen a ella”.
La ejecución de la buena fe del contrato significa que debe cumplirse conforme a la
intención de las partes y a las finalidades que se han propuesto al contratar.

La buena fe contractual tiene como natural corolario que el contrato no sólo obliga a
aquello que fue materia de una expresa estipulación.

Sin que sea necesario un expreso acuerdo de voluntades, se entienden incorporadas al

contrato las cosas que son de su naturaleza, aquellas que la ley indica supliendo el silencio
de los contratantes y las que la costumbre considera inherentes a la clase de contrato de
que se trata.

Se comprende que la conclusión de un contrato sería un problema extremadamente

complejo si las partes hubieran de prever todos sus efectos y todas las consecuencias de su
incumplimiento.

La regla del art. 1546 simplifica la tarea de las partes que contratan y hace posible que
concreten su atención a las estipulaciones fundamentales del contrato.

El art. 1546 establece, en suma, el gran principio de que las leyes relativas a los contratos
son supletorias de la voluntad de las partes.

Principio de la autonomía de la voluntad.- El Código consagra el principio de la autonomía

de la voluntad. Las partes son libres de señalar las proyecciones del contrato, su duración y,
en general, sus efectos. El legislador sanciona el acuerdo de voluntades, reputándolo una
ley para los contratantes.

La libertad de contratación no tiene más limitaciones, en general, que las que imponen las
leyes en defensa de las buenas costumbres y del orden público.

Esta tendencia, que atribuye a la libertad un vasto poder creador de relaciones jurídicas, se
refleja en múltiples aspectos.

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Por de pronto, los particulares pueden celebrar toda suerte de contratos, aunque no sean
aquellos que la ley ha dotado de una especial reglamentación, esto es, de contratos
innominados.

Los contratos son generalmente consensuales; el solo consentimiento es bastante para que
se perfeccionen, independiente de la observancia de formas externas.

Las partes pueden hacer solemnes aquellos contratos que son naturalmente consensuales y
revestirlos de las solemnidades que juzguen convenientes (arts. 1802 y 1921 del Código
Civil).

En la interpretación de los contratos debe atenderse en primer término, a la intención o

espíritu de los contratantes.

En suma, las disposiciones legales que rigen los contratos son regularmente supletorias de
la voluntad de las partes y pretenden interpretar esta voluntad que no ha llegado a
manifestarse. Del mismo modo, las reglas de la sucesión intestada constituyen el
testamento tácito del causante. La ley regla la sucesión cuando el testador no dispuso o,
por diversas causas, se frustra la manifestación de voluntad.

Limitaciones al principio de la autonomía de la voluntad.- Se percibe nítidamente una

tendencia creciente de la legislación a limitar el poder creador de la voluntad individual.

El principio de la autonomía de la voluntad descansa en la hipótesis optimista de la igualdad

de los contratantes; éstos, libremente, formularán las normas más adecuadas para
satisfacer sus necesidades.

Pero desde que se reconoce que el contrato no es el fruto de un acuerdo de voluntades en

que las partes actúan un pie de igualdad, el principio ha debido sufrir considerable
descrédito.

Una materia de tanta envergadura como el contrato de trabajo escapa a la libre discusión
de los contratantes.

La ley reglamenta una duración del trabajo, la remuneración y demás condiciones

generales en que debe realizarse. El Código del Trabajo proclama la irrenunciabilidad de los
derechos que confiere (art. 5º inciso 2, del Cº del Trabajo).

Múltiples leyes regulan el precio de venta y arrendamiento de ciertos bienes, reglamentan

las condiciones en que pueden introducirse al país determinadas mercaderías, etc.

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La estabilidad del contrato tiende a hacerse más precaria. El concepto de la lesión adquiere
un desarrollo creciente y de causal que justifica la invalidación de muy contados actos
jurídicos, tiende a convertirse en una causal capaz de invalidar toda relación jurídica que
ocasione a una de las partes un grave daño pecuniario.

La teoría de la imprevisión plantea la posibilidad de que los Tribunales puedan alterar o

modificar las condiciones de un contrato, cuando circunstancias posteriores a su
celebración, imprevistas e imprevisibles, hacen variar las circunstancias vigentes al tiempo
de su celebración y originan un grave desequilibrio en las prestaciones de las partes.

II. Efectos respecto de terceros.

Quiénes son terceros. El principio de que el contrato no afecta a terceros, tan simple en su
enunciación, plantea el problema de averiguar quiénes son terceros.

Entre los no contratantes hay personas cuya situación es radicalmente diversa. Preciso es
distinguir a.- Los herederos o sucesores a título universal; b.- Los sucesores a título singular;
c.- Los acreedores de las partes; y, d.- Los verdaderos terceros que la doctrina llama, parea
distinguirlos con nitidez, penitus extranei.

a.- Los herederos o sucesores a título universal. Los sucesores a título universal no
pueden considerarse extraños al contrato, pese a que no intervinieron en su celebración.

Los herederos representan a su causante, se identifican con él, le suceden en todos sus
derechos y obligaciones transmisibles artículo 1097 C.C.

Por lo tanto, los herederos se convertirán en acreedores o deudores, en los mismos

términos que lo era su causante, de cuya personalidad son la continuación y cuyo
patrimonio recogen.

Para expresar sintéticamente estas ideas se dice que quien contrata lo hace para si y para
sus herederos. Así lo establece expresamente el artículo 1112 del Código Civil Francés.

Los contratos, pues, aprovechan y perjudican a los herederos de modo que sus efectos
pueden invocarse por ellos y contra ellos. Pero esta regla tiene excepciones.
1.- Se exceptúan, desde luego, aquellos contratos que se celebran intuito personae, como el
mandato, la sociedad. La muerte del contratante pone fin a los efectos del contrato.
2.- Exceptúanse, asimismo los contratos de que derivan derechos personalísimos, como los
de habitación y uso.
El derecho de usufructo tampoco es transmisible a los herederos del titular.

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3.- Puesto que la ley no ha vedado una estipulación semejante, se exceptúan también los
contratos en que las partes han convenido expresamente que sus consecuencias no ligarán
a sus herederos.

b.- Sucesores a título singular.- Los sucesores a título singular adquieren de su causante
determinados bienes o derechos; no le suceden en el todo o en una cuota de su patrimonio.
Tales son el legatario, el cesionario, el comprador, el donatario.

El derecho del causahabiente a título singular se mide exactamente por el de su causante,

de acuerdo con la regla de que nadie puede transferir más derechos de los que posee, nemo
plus iuris in alienum transferre potest quam ipse habet.

En otros términos, el sucesor a título singular adquiere el bien tal como se encontraba en
virtud de los contratos que, respecto de dicho bien, había celebrado el causante.

Por consiguiente, y en palabras del tratadista francés Baudry-Lacantinerie, los contratos por
los que el autor había consolidado, transformado, aumentado o disminuido su derecho,
aprovecharán o perjudicarán al causahabiente a título singular.

El sucesor hace suyas las ventajas atribuidas por su causante al derecho que adquiere. Así,
el cesionario de un crédito se beneficia con la fianza, prenda o hipoteca que lo garantiza, y
aprovecha de los contratos celebrados por el cedente para obtener estas cauciones que
mejoran o robustecen su derecho.

Por la inversa, debe el sucesor soportar las consecuencias de las limitaciones impuestas por
el causante con anterioridad, como una hipoteca o una servidumbre. El comprador de un
inmueble, por ejemplo, quedará ligado por la transacción que antes de la venta celebró su
vendedor que limitó su dominio del predio.

Pero los contratos que no afectan al derecho mismo, ni para mejorarlo, disminuirlo,
consolidarlo o transformarlo, no pueden ser opuestos al causahabiente ni invocados por
éste. Supóngase que se vende y transfieren un predio arrendado. Ni el arrendatario podrá
prevalerse de los derechos derivados del contrato contra el adquirente, ni éste podrá
invocar el contrato contra el arrendatario.
Dos condiciones deben reunir los contratos que han de afectar a los sucesores a título
singular:
1) Deben ser anteriores a la adquisición, y
2) Deben referirse al bien mismo adquirido

c.- Acreedores de las partes. El deudor conserva la facultad de gestionar libremente su

patrimonio sobre que recae el derecho de prenda general de los acreedores.

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La prenda general se verá incrementada por las adquisiciones que haga el deudor y
experimentará una disminución con las nuevas obligaciones que contraiga.

En este sentido, los contratos celebrados por el deudor afectan a los acreedores y les son
oponibles; los acreedores, en suma, no son partes pero tampoco se les puede considerar
por completo terceros.

Estos principios sufren importantes excepciones.

1.- La confianza ilimitada que los acreedores han puesto en su deudor, supone que éste les
pague con la misma moneda. Deben sufrir los resultados de sus negocios desafortunados,
pero no las consecuencias de sus actos fraudulentos.
Los acreedores, reputados en tal caso terceros, pueden impugnar los actos ejecutados por
el deudor por medio de la acción pauliana o revocatoria.
2.- Asimismo, los acreedores pueden desconocer los actos simulados del deudor.
Considerados para estos efectos como terceros, pueden optar por atenerse a las
apariencias del contrato ostensible o impugnar, demostrando la simulación.

d.- Los terceros extraños.- Los verdaderos terceros penitus extranei, son aquellos a
quienes no liga, ni ligará en el futuro ninguna relación con los contratantes.
Para estos terceros rige plenamente el principio de la relatividad de los efectos del
contrato. El contrato no puede conferirles o quitarles un derecho, convertirles en
acreedores o deudores.
De acuerdo con el art. 1815, la venta de cosa ajena es válida, sin perjuicio de los
derechos del dueño. Para el propietario, tercero totalmente extraño al contrato, no
produce éste ningún efecto, no puede menoscabar su derecho. Por esto podrá accionar, con
completa prescindencia del contrato, en contra del comprador y adquirente.

Excepciones al principio de la relatividad de los efectos del contrato.- El principio de la

relatividad de los efectos del contrato tiene diversas excepciones.
Merece citarse, como ejemplo, el contrato colectivo de trabajo, constituye una
excepción típica, porque se celebra con el propósito deliberado de crear derechos y
obligaciones para terceros. El Código del Trabajo declara que las estipulaciones del contrato
colectivo se convertirán en parte integrante de los contratos individuales que se celebren
durante su vigencia.

Con todo, merecen un párrafo aparte la estipulación a favor de otro y la promesa por otro.

La estipulación a favor de otro

Precedentes históricos.- El derecho romano no admitió la estipulación a favor de otro,
atendiéndose rígidamente al principio de que los contratos no producen efectos sino entre
las partes. Nadie podía estipular por otro, alteri stipulari nemo potest.

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Sin embargo, la presión de las necesidades temperó el rigor de la regla; excepcionalmente

se admitió que la donación con gravamen otorgaba al beneficiario una acción para reclamar
la prestación impuesta por el donante al donatario.
La tendencia románica adversa a la estipulación y la tendencia favorable del derecho
germánico, culminan en una transacción que, a través de Pothier, adoptó el Código francés.
En efecto, el art. 1119 del Código francés establece que no se puede, en general, estipular a
nombre propio sino por sí mismo. Pero el art. 1121 añade que se puede estipular en
provecho de un tercero, cuando tal es la condición de una estipulación que se hace por sí
mismo o de una donación que se hace a otro.
La jurisprudencia ha interpretado estas disposiciones del modo más liberal, admitiendo la
estipulación en todos los casos en que se evidencia su utilidad práctica y dejado en el olvido
la regla caduca alteri stipulari nemo potest.
Asimismo, nuestro Código se apartó de su modelo y consagra ampliamente el derecho de
estipular a favor de otro.

Importancia de la estipulación a favor de otro.-

El interés de la estipulación a favor de otro deriva de que importantes contratos adoptan la
forma de tal estipulación.
a).Adopta esta forma el contrato de seguro de vida. Asegurador y asegurado convienen que
en caso de fallecimiento del segundo, el primero pague una indemnización que a tercero
que se designa.
El beneficiario del seguro es un extraño al contrato y, sin embargo, a favor suyo ceden sus
estipulaciones.
b).La forma de una estipulación a favor de otro toma, también, el contrato de transporte,
cada vez que el consignatario sea una persona jurídicamente extraña al consignante.
El contrato, celebrado entre el acarreador y el consignante, cede a favor de un tercero
como es el consignatario.
c). El mismo carácter reviste la estipulación que celebren el comprador y el vendedor de un
establecimiento de comercio por la que el segundo se obliga, por ejemplo, a conservar a su
servicio al actual personal.

Personas que intervienen la estipulación.-

Intervienen en la estipulación tres personas: estipulante, promitente y el tercero
beneficiario.
En el contrato de transporte, por ejemplo, el estipulante, el promitente y el tercero
beneficiario están representados, respectivamente, por el consignante, el acarreador y el
consignatario. En el seguro, el asegurado es el estipulante, el asegurador es el promitente y
el tercero beneficiario es la persona a quien debe pagarse la indemnización convenida.

Nuestra ley positiva.- El Código Civil, como se dijo, reconoce valor a la estipulación a favor
de otro, sin restricciones. El art. 1449 dispone: “Cualquiera puede estipular a favor de una
tercera persona, aunque no tenga derecho para representarla; pero sólo esta tercera

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persona podrá demandar lo estipulado; y mientras no intervenga su aceptación expresa o

tácita, es revocable el contrato por la sola voluntad de las partes que concurrieron a él”.
La disposición destaca con nitidez los caracteres de la estipulación, a saber:
a) Una de las partes – el estipulante- que no tiene la representación del tercero, conviene
que la otra – el promitente – realizará a favor de dicho tercero una determinada prestación.
b) El contratante no puede reclamar el cumplimiento de lo estipulado, derecho que sólo
compete al tercero en cuyo beneficio se ha celebrado la estipulación.
c) La voluntad del tercero no interviene para adquirir el derecho, sino para hacer
definitiva e irrevocable la estipulación que, mientras no es aceptada, puede revocarse por
las partes contratantes.

Es menester que el tercero sea extraño a la convención.- La estipulación a favor de otro

requiere que el tercero beneficiario sea realmente extraño a la convención de que arranca
su derecho.
Por esto resulta indispensable que el estipulante no tenga derecho para representar al
tercero. Si la persona que estipula a favor de otra es su mandatario o representante legal, el
beneficiario no es un extraño, sino que parte en el contrato. No intervendrían jurídicamente
sino dos personas.
Tampoco podrá considerarse al beneficiario como un extraño cuando invista la calidad de
heredero. Tal sería el caso del seguro en que el beneficiario fuera la sucesión del estipulante.
Los herederos deberán invocar su calidad de tales para reclamar los beneficios de la
estipulación y dicha calidad los identifica con el estipulante.

Es preciso que el estipulante obre a nombre propio.- Pero no basta que el estipulante no
tenga derecho para representar al tercero. Es preciso que obre a su propio nombre.
En caso de obrar sin poder, pero a nombre del tercero, el estipulante será un agente
oficioso. Jurídicamente no estipula para otro, sino a nombre de otro.
Se aplicarán entonces, las reglas de la agencia oficiosa.
Mientras el tercero no ratifique que se convertirá en acreedor; desde que ratifica, deja de
ser un tercero y el acto se reputa ejecutado por él, porque el estipulante se considerara
retroactivamente como su mandatario.

Solo el tercero puede demandar lo estipulado.-

El art. 1449 es terminante en el sentido de que únicamente el tercero “podrá demandar lo
estipulado”.
La particularidad de la estipulación a favor de otro consiste, justamente, en que crea para el
tercero un derecho exclusivo y directo.

Revocación de las partes.- De acuerdo con el art. 1449, mientras no intervenga la

aceptación del tercero, “es revocable el contrato por la sola voluntad de las partes que
concurrieron a él”.

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La disposición deja en claro que la revocación es el resultado de un acuerdo de voluntades y

no un acto unilateral del estipulante.
Los efectos de la revocación variarán según el acuerdo de las partes. Podrá dejar sin efecto
íntegramente el contrato o sólo alterarse sus términos, como si en el seguro se conviene
que sea otra persona el beneficiario.
La revocación puede ejercitarse libremente, aunque no siempre en forma impune para el
estipulante. Es evidente que éste será responsable ante el tercero si, obligado a entregar
ciertas mercaderías, revoca la estipulación celebrada con un acarreador por la que este se
obliga a entregar dichas mercaderías. Pero, en verdad, la responsabilidad no resulta
propiamente de la revocación, sino del incumplimiento de la obligación de entregar que
había contraído el estipulante.

Aceptación del tercero.- La facultad de las partes de revocar la estipulación dura hasta que
interviene la aceptación del tercero.
Esta aceptación puede ser expresa o tácita. El art. 1449 establece que “constituyen
aceptación tácita los actos que sólo hubieran podido ejecutarse en virtud del contrato”.
La aceptación puede prestarse en todo tiempo, mientras las partes no hayan revocado la
estipulación. Pero la aceptación no es una condición para la adquisición del derecho por el
tercero. El derecho nace directamente de la estipulación.
La aceptación, pues, no condiciona la incorporación del derecho al patrimonio del tercero,
sino que se hace irrevocable el contrato. Por la aceptación, el derecho revocable del tercero
se torna irrevocable.

Naturaleza jurídica de la estipulación.- La importancia creciente de la estipulación a favor

de otro ha movido a la doctrina a buscar una explicación de sus peculiares efectos, que
derogan el principio general de la relatividad de los contratos.
Tres explicaciones o doctrinas principales se han formulado:
a). la de la oferta;
b). La de la agencia oficiosa, y
c). la del derecho directo o creación directa de la acción.

A) Doctrina de la oferta.- La doctrina de la oferta supone que el estipulante ofrece al

tercero el derecho de que se trata y éste lo incorpora a su patrimonio por medio de la
aceptación. Por este motivo, aceptada la oferta, prometiente y estipulante no puede echar
marcha atrás.
El estipulante adquiere para sí el derecho y lo incorpora a su patrimonio; luego ofrece al
tercero transmitirle el derecho, traspasarle los beneficios de la estipulación, que le sustituya
cono acreedor del prometiente.
Aceptada la oferta, interviene un segundo acuerdo de voluntades para transferir el derecho
del estipulante al tercero.

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La teoría de la oferta ha sido abandonada por las graves consecuencias prácticas a que
conduce:
1.- Por de pronto, el derecho del tercero no nacería sino al intervenir su aceptación;
mientras tanto, habría una simple oferta sujeta a todas las contingencias de una
policitación.
La oferta está expuesta a caducar, entre otras causas, por la muerte del proponente,
circunstancia que sería fatal para el tercero. Piénsese en el seguro de vida. La aceptación se
presta ordinariamente después de la muerte del estipulante, esto es, cuando ya habría
caducado la oferta.
2.- Por otra parte, el tránsito del derecho por el patrimonio del estipulante puede ser
igualmente fatal para el beneficiario.
Los acreedores podrán hacer valer sus créditos en el derecho nacido para el estipulante de
la estipulación, por ejemplo, en la suma asegurada.
Los herederos del estipulante podrán considerar el derecho como parte del patrimonio
hereditario y reputándolo una liberalidad, exigir que se colacione o reduzca.
Los propósitos del estipulante obviamente se frustran; su intención, en el caso del seguro
de vida, fue que el tercero recibiera, en todo caso, el capital asegurado y he aquí que este
resultaría la presa de sus acreedores o sus herederos.

B) Doctrina de la agencia oficiosa.- La doctrina de la agencia oficiosa considera al

estipulante como un gestor de negocios y reputa interesado al tercero.
El estipulante gestiona intereses ajenos y no los suyos propios. La aceptación no es otra
cosa que la ratificación del interesado de una gestión que le resulta beneficiosa.
Los efectos de la ratificación se retrotraen al momento del contrato; la ratificación
convierte la gestión en un mandato y, en suma, se considera que el tercero ha tratado
directamente con el prometiente.
La doctrina de la agencia oficiosa posee, con relación a la anterior, una doble ventaja. En
primer lugar, la operación no tiene ya el carácter precario que resulta de la teoría de la
oferta; la gestión puede ser ratificada aun después de la muerte del gestor. En segundo
lugar, el derecho no permanece en el patrimonio del estipulante, antes de la
aceptación, expuesto a la acción de acreedores y herederos.
Pero la verdad es que median entre la estipulación a favor de otro y la agencia oficiosa,
diferencias profundas; la agencia oficiosa es excluyente de la estipulación.
Por de pronto, el estipulante actúa a nombre propio, mientras que el gestor es un mero
intermediario y obra a nombre del interesado. Como consecuencia, permanece dueño de la
situación, por lo menos mientras no intervenga la aceptación del tercero.
Por otra parte, no media entre el estipulante y el tercero ninguna relación; éste no podría
reclamar cuentas a aquél. Entre tanto la gestión de negocios crea entre el gerente y el
interesado un conjunto de relaciones jurídicas.

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C) Doctrina de la creación directa del derecho .- La doctrina de la creación directa del

derecho considera la estipulación a favor de otro, definitivamente, como una derogación
del principio general en cuya virtud los contratos no aprovechan a terceros.
Por excepción al principio, el contrato crea directamente un derecho para el tercero, como
los que genera para las partes.
La doctrina así enunciada, más bien constata que explica el resultado de la estipulación.
El crédito del tercero tiene su origen en una declaración unilateral de voluntad. Solamente
el prometiente ha consentido en obligarse. El derecho del tercero, antes que el futuro
acreedor manifieste su voluntad, se origina en una declaración unilateral de la voluntad del
estipulante.

Efectos de la estipulación.- Los efectos de la estipulación han quedado anteriormente

expresados. Para una mejor comprensión, convienen estudiarlos desde un triple punto
de vista:
a) entre el prometiente y el tercero;
b) entre el estipulante y el tercero, y
c) entre el estipulante y el prometiente.

a). Relaciones entre el tercero y el prometiente .- El tercero beneficiario, desde el

momento de la estipulación, queda convertido en acreedor del prometiente.
Como consecuencia, puede el tercero reclamar del prometiente el cumplimiento de la
prestación debida. Todavía más, el art. 1449 es concluyente en el sentido de que solamente
el tercero puede demandar lo estipulado.
Pero, aunque el investido del derecho de demandar el cumplimiento de la estipulación, el
tercero no es parte en el contrato. No podría demandar su resolución por incumplimiento
de las obligaciones del prometiente. Es éste un derecho que compete sólo a los
contratantes.

b) Relaciones del tercero con el estipulante.- El estipulante y el tercero permanecen

extraños; no media entre ellos ninguna relación jurídica derivada de la estipulación.
El derecho del tercero nace directamente de la estipulación, sin que primeramente se
radique en el patrimonio del estipulante.

c) Relaciones del estipulante con el prometiente.- Estipulante y prometiente son las

partes contratantes, y de ahí se derivan las siguientes consecuencias:
1.- La estipulación ofrece la peculiaridad de que el estipulante, pese a su condición de parte,
no puede demandar el cumplimiento de lo convenido. Este derecho corresponde sólo al
tercero beneficiario.
Sin embargo, por una vía indirecta, puede el estipulante compeler al prometiente al
cumplimiento de su promesa. En efecto, el art. 1536 dispone que es eficaz la cláusula penal
en que el prometiente “se sujeta a una pena para el caso de no cumplir lo prometido”.

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El estipulante que no está autorizado para reclamar el cumplimiento de lo estipulado

puede, en cambio, demandar el pago de la pena y compeler al prometiente a cumplir.
2.- Pero no es dudoso que el estipulante tiene derecho a pedir la resolución del contrato.
Las reglas generales no han sido derogadas a este respecto y, por lo mismo, conservan su
imperio.

La promesa por otro.

Concepto.- En la estipulación a favor de otro, un tercero adquiere un derecho en virtud de

un contrato a que permanece extraño, y el principio de la relatividad de los contratos sufre
una importante excepción.
En cambio, el principio no admite derogaciones cuando, en vez de la adquisición de un
derecho, se trata de la creación de una obligación.
En suma, se puede ser acreedor sin haber consentido; pero sin haber expresado el propósito
de obligarse no es posible convertirse en deudor.
El art. 1450 dispone: ”Siempre que uno de los contratantes se compromete a que por una
tercera persona, de quien no es legítimo representante, ha de darse, hacerse o no hacerse
alguna cosa, esta tercera persona no contraerá obligación alguna, sino en virtud de su
ratificación; y si ella no ratifica, el otro contratante tendrá acción de perjuicios contra el que
hizo la promesa”.
La promesa no es una excepción al principio de la relatividad de los contratos.- La promesa
por otro no constituye una derogación al principio de la relatividad de los efectos de los
contratos.
El tercero no contrae ninguna obligación sino en virtud de su ratificación, esto es, si no
acepta imponérsela. Si el tercero ratifica, quedará obligado a dar, hacer o no hacer aquello
que constituye el objeto de la promesa. Ala vez, el que prometió por otro habrá cumplido su
promesa de hacer que el tercero asuma la obligación. En caso contrario, si el tercero rehúsa
ratificar, no contrae ninguna obligación. Y el prometiente habrá violado su promesa de
obtener que el tercero se obligue e incurrirá en la responsabilidad consiguiente. Esta
infracción dará al otro contratante “acción de perjuicios contra el que hizo la promesa”.
(Art.1450).

Estipulación de una cláusula penal.- El art. 1536 establece que si se promete por otra
persona, imponiéndose una pena para el caso de no cumplirse lo prometido,”valdrá la pena,
aunque la obligación principal no tenga efecto por falta del consentimiento de dicha
persona”.
La disposición es defectuosa, porque sugiere que es eficaz la pena sin que haya una
obligación principal. La verdad es, entre tanto, que si bien la obligación del tercero no llega
a formarse, por falta de su consentimiento, la obligación del prometiente existe y, si no
obtiene que el tercero dé, haga o no haga lo prometido, infringirá su obligación y deberá

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indemnizar perjuicios. Estos perjuicios pueden ser avaluados por medio de una cláusula
penal.

Teoría de la inoponibilidad

Concepto.- La inoponibilidad puede definirse como “la ineficacia, respecto de terceros, de

un derecho nacido como consecuencia de la celebración o de la nulidad de un acto jurídico”.
Puesto que el contrato no liga sino a los contratantes, parece ocioso que el legislador se
preocupe de proteger a los terceros. Pero la gama de los terceros es variada y su respectiva
situación radicalmente diversa.
Los sucesores a título universal de las partes, sus herederos, no son propiamente terceros y,
salvo excepciones, les afectan activa y pasivamente las consecuencias del contrato
celebrado con el causante.
Igualmente clara es la situación de los terceros extraños, penitus extranei. El contrato no les
afecta y serían inoficiosas las medidas de protección que se adoptaran a su respecto.
Dichas medidas de protección se justifican respecto de los terceros que suelen ser
alcanzados por los efectos del acto jurídico; tales serían los sucesores a título singular de las
partes y sus acreedores.
Estas medidas de protección consisten en la observancia de ciertas reglas de forma y de
fondo para que el acto sea oponible a terceros. La inobservancia de estas reglas determina
que el acto no les sea oponible. Plenamente eficaz entre las partes, no empecerá a terceros,
como si no se hubiera celebrado.
Pero la inoponibilidad también protege a los terceros de las resultas de la declaración de
nulidad de un acto, cuya vigencia les interesa. La inoponibilidad, en tal caso, tempera el
rigor de la nulidad. El acto es nulo entre las partes, pero plenamente eficaz respecto de
terceros.

Clasificación de las causas de inoponibilidad.-

Las causas que determinan la inoponibilidad son numerosas y variadas y no resulta sencillo
reducirlas a un sistema general.
En líneas generales, la inoponibilidad puede perseguir dos finalidades:
a) la protección de los terceros de los efectos de un acto válido; y,
b) la protección de los terceros de los efectos de la declaración de nulidad de un acto.
La inoponibilidad que protege a los terceros de los efectos de un acto válido, proviene de
circunstancias formales o de fondo.
Entre las primeras, merecen mencionarse la inoponibilidad por falta de publicidad y por
falta de fecha cierta.
Entre las inoponibilidades de fondo, pueden señalarse la inoponibilidad por fraude, por
lesión de derechos adquiridos, por lesión de las asignaciones forzosas, por falta de
comparencia.

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Inoponibilidad por falta de publicidad.- Los requisitos de forma de que está revestido un
acto jurídico se exigen regularmente erga omnes y su omisión acarrea nulidad.
Pero la ley suele exigir la observancia de determinadas formas con el solo propósito de
proteger a terceros; tales formas tienden a dar publicidad al acto para hacerlo conocido de
éstos.
La omisión de estas formalidades o medidas de publicidad no anula el acto, solamente lo
hace inoponible a terceros.
a) El art. 1707 del Código Civil, establece que las escrituras privadas que hacen los
contratantes para alterar lo pactado en una escritura pública, “no producirán efecto contra
terceros”.
Y añade la disposición: “Tampoco lo producirán las contraescrituras públicas, cuando no se
ha tomado razón de su contenido al margen de la escritura matriz cuyas disposiciones se
alteran en la contraescritura , y del traslado en cuya virtud ha obrado el tercero”.
Las alteraciones a lo pactado tienen plena eficacia entre las partes, bien se hagan por
escritura pública o privada. Pero son inoponibles a terceros las alteraciones que constan de
escritura pública cuando no se han adoptado las medidas de publicidad previstas.
Para los terceros no existirán sino las estipulaciones de la primitiva escritura.
Supóngase que en la compraventa de un bien raíz que A hizo a B se estipuló que se quedaría
adeudando un saldo de precio de $ 120 y que por escritura posterior los contratantes
declaren que el precio se pagó de contado.
Omitidos los requisitos del art. 1707, para los terceros no existe sino el texto primitivo del
contrato y, por ejemplo, los acreedores de A podrán embargar el crédito contra B por $120.

b) La cesión de créditos nominativos se perfecciona entre el cedente y el cesionario por

la entrega del título; pero “no produce efecto contra el deudor ni contra terceros” sino
notificada al deudor o aceptada por éste (art. 1902 C. C).
La falta de notificación o aceptación hace la cesión inoponible a terceros y al propio deudor.
Como dice el art. 1905, “No interviniendo la notificación o aceptación sobredichas, podrá el
deudor pagar al cedente, o embargarse el crédito por acreedores del cedente; y en general,
se considerará existir el crédito en manos del cedente respecto del deudor y terceros.”

c) La disolución de la sociedad no podrá alegarse contra terceros, a menos que haya

expirado por la llegada del plazo para que tenga fin, sino cuando se ha dado noticia de la
disolución por medio de tres avisos publicados en un periódico del departamento o de la
capital de la provincia si en aquél no lo hubiere, o se probare que el tercero ha tenido
conocimiento de ella por cualquier medio (art. 2114).
La omisión de estos requisitos de publicidad o la falta de prueba, hará que los terceros
consideren la sociedad como vigente .

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d) Con arreglo a lo dispuesto en el art. 2513, la sentencia judicial que declara una
prescripción adquisitiva de bienes raíces o derechos reales constituidos en ellos “no valdrá
contra terceros sin la competente inscripción”.

Inoponibilidad por falta de fecha cierta.- La inoponibilidad puede producirse por falta de
fecha cierta. El art. 1703 establece que “la fecha de un instrumento privado no se cuenta
respecto de terceros”, sino desde que han ocurrido hechos tales como el fallecimiento de
algunas de las personas que los subscribieron, su presentación en juicio, etc.
El instrumento privado, reconocido o mandado tener por reconocido, hace fe de su fecha
respecto de los que aparecen o se reputan haberlo suscrito y de aquellos a quienes se han
transferido sus derechos y obligaciones.
Pero para que adquieran fecha cierta respecto de terceros, para que les sea oponible en este
aspecto, es menester que ocurra alguno de los hechos que señala el art. 1703.

Inoponibilidad por fraude.- El deudor conserva la libertad de gestionar su patrimonio; el

acreedor debe soportar las consecuencias de las alternativas que experimente el
patrimonio del deudor y, en consecuencia, en este sentido, sus actos le son oponibles.
Pero los acreedores no están obligados a soportar las consecuencias de los actos de fraude
de el deudor y pueden impugnarlos por medio de la acción pauliana o revocatoria.
En verdad, la acción pauliana o revocatoria es una acción de inoponibilidad. El acto no es
invalidado, sino respecto del acreedor que dedujo la acción y en la medida que lesiona sus
intereses.

Inoponibilidad por lesión de derechos adquiridos.- La inoponibilidad opera igualmente

como una medida de protección para impedir la lesión de derechos adquiridos e
incorporados en el patrimonio de una persona.
En este sentido, y a modo de ejemplo, podemos citar el art. 94 (Título III, Libro II C.C.), en
virtud del cual se establece que las personas en cuyo favor se rescinde del decreto de
posesión definitiva, “recobrarán los bienes en el estado en que se hallaren, subsistiendo las
enajenaciones, hipotecas y demás derechos reales constituidos legalmente en ellos”.
La rescisión no afecta a los derechos adquiridos por terceros.

Inoponibilidad por lesión de las asignaciones forzosas.- El testador debe respetar las
asignaciones forzosas esto es, aquellas que está obligado a hacer y que se suplen aun con
perjuicio de sus expresas disposiciones testamentarias.
Para obtener que se respeten las legítimas y la porción conyugal no resulten vulneradas.
En definitiva, el testamento no es oponible al cónyuge y a los legitimarios, en cuanto atenta
contra las asignaciones forzosas que le corresponden. La acción de reforma es, pues, una
acción de inoponibilidad.

Inoponibilidad por falta de concurrencia.- La inoponibilidad puede originarse en la falta de

concurrencia de una persona.

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a) El art. 1815 declara válida la venta de cosa ajena; pero se cuida de añadir que esto se
entiende “sin perjuicio de los derechos del dueños de la cosa venida, mientras no se
extingan por el lapso de tiempo”.
La venta es válida entre el comprador y el vendedor; el contrato es inoponible al dueño y ,
con prescindencia absoluta de la venta, puede reivindicar la cosa.
b) El mandante debe cumplir las obligaciones que el mandatario contraiga en su nombre,
dentro de los límites del mandato (art. 2160).
Pero, excediendo el mandatario la órbita de sus atribuciones, sus actos son inoponibles al
mandante; éste no puede considerarse presente en el acto.

Inoponibilidad de la nulidad de un acto.- La ley ha protegido igualmente a los terceros,

mediante a la inoponibilidad de las consecuencias de la nulidad de ciertos actos. El acto
será válido para los terceros, aunque entre las partes carezca de valor El art. 2058
establece que la nulidad de contrato de sociedad “no perjudica a las acciones que
corresponden a terceros de buena fe contra todos y cada uno de los asociados”, cuando la
sociedad existiere de hecho.
En otros términos, para terceros la sociedad es válida y la nulidad sólo puede ser invocada
por los socios entre sí.

Sujetos activos y pasivos de la inoponibilidad.- Importa señalar, en términos generales,

quienes pueden prevalerse de la inoponibilidad y contra quienes puede invocarse.
a) La inoponibilidad protege a una multitud de terceros: los sucesores a título singular,
los acreedores, el deudor cedido.
Podrán invocar la inoponibilidad sólo aquellos terceros a quienes la ley a intentado
proteger, esto es, aquellos a quienes perjudican los efectos del acto de la nulidad del
mismo.
b) La inoponibilidad puede esgrimirse contra toda persona que pretenda prevalerse del
acto o de la nulidad.
El beneficiario queda amparado contra toda tentativa de oponerle el acto o la nulidad de
éste, tanto por las partes como por otros terceros.
Esta regla tiene algunas excepciones. Así la inoponibilidad por fraude no alcanza a los
terceros adquirentes a título oneroso, que están de buena fe.
Del mismo modo, la inoponibilidad de la nulidad de la sociedad sólo puede alegarse a los
socios. Los terceros entre sí, pueden oponerse a la nulidad (art. 362 del C. de Comercio).

Forma de hacer valer la inoponibilidad.- Es de suma importancia establecer cómo el

tercero puede hacer valer la inoponibilidad que le ampara.
Desde luego, conviene dejar en claro que la inoponibilidad es un beneficio concedido a los
terceros que éstos pueden aprovechar o renunciar.
Por regla general, la inoponibilidad se hará valer como una excepción. Esta regla es
aplicable sin duda a las inoponibilidades de forma, por falta de publicidad o de fecha cierta.
El tercero contra quien se invoque el acto se defenderá de sus efectos con la inoponibilidad.

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Asimismo, la inoponibilidad se hará valer como acción cuando el tercero pretenda eludir las
consecuencias de la nulidad de un acto.
En cuanto a las inoponibilidades por fraude o por lesión de las asignaciones forzosas, es
igualmente obvio que deben hacerse valer como acción. El tercero deberá deducir la acción
pauliana o de la reforma de testamento, en su caso.
Por último, en las inoponibilidades por falta de concurrencia, no es posible formular una
regla. Queda de manifiesto que el mandante podrá invocarla como excepción; sin embargo
en la venta de cosa ajena la excepción no es suficiente, el propietario debe ejercer
directamente una acción, que no será otra que la reivindicatoria.

Efectos de inoponibilidad.- Los efectos de la inoponibilidad se traducen en que el acto no

puede perjudicar a terceros, pero sí aprovecharles.
La protección de terceros se logra privando al acto de los efectos que les sean perjudiciales,
pero sólo en esta medida.
No se concibe que el tercero pueda tener interés en perjudicarse de los efectos del acto o de
la nulidad. Pero nada obsta para que reporte el consiguiente beneficio y renuncie a la
inoponibilidad.

Extinción de la inoponibilidad.- La inoponibilidad se extingue por diversas causas.

La inoponibilidad de forma se extingue por cumplimiento de las formalidades omitidas.
Asimismo, se extingue la inoponibilidad por la renuncia del tercero, ya que mira a su
personal interés.
En fin, la inoponibilidad se extinguirá por prescripción en todos aquellos casos en que debe
hacerse valer como acción; las excepciones son generalmente imprescriptibles y, en
consecuencia, no se extinguirá por la prescripción la inoponibilidad que deba hacerse valer
de este modo.

Inoponibilidad y nulidad.- Difiere la inoponibilidad de la nulidad en que no ataca el acto

mismo sino sus efectos. El acto es válido, produce efectos entre las partes, pero tales
efectos no alcanzan a los terceros.
La nulidad destruye el acto erga omes; la inoponibilidad, entre tanto, deja subsistente el
acto en la medida en que no lesiona a terceros.

INTERPRETACIÓN DE LOS CONTRATOS.

Concepto.- Interpretar un contrato es determinar el sentido y el alcance de sus

estipulaciones.
La interpretación del contrato tiene lugar cuando los términos de que las partes se han
servido son oscuros o son ambiguos; cuando, a pesar de su claridad, son inconciliables con
la naturaleza del contrato o con la evidente intención de las partes; cuando, en fin, la
comparación de las diversas cláusulas, consideradas en conjunto, hace surgir dudas acerca
de su particular alcance .

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Corresponde al juez interpretar el contrato para asignar a la convención los efectos que las
partes han querido atribuirle.
El juez en esta tarea debe poner a contribución la lógica, el buen sentido, la experiencia; a la
vez es una tarea de conciencia y buena fe.

Carácter de las reglas legales de interpretación.- Para orientar la labor del juez, el
legislador ha formulado las reglas de interpretación de los contratos de los arts. 1560 a
1566.
La interpretación del contrato corresponde soberanamente a los jueces del fondo y escapa
al control de la Corte Suprema. Si el juez se equivoca al interpretar el contrato, más bien de
las normas de que se trata, infringiría el contrato mismo.

Misión de la Corte Suprema .- Los jueces del fondo son soberanos para interpretar la
voluntad de los contratantes, indagar cual ha sido su intención y el sentido que debe darse a
las cláusulas de la convención.
La Corte Suprema sólo interviene cuando hay violación de ley, que se cometería en las
siguientes hipótesis:
a) Los jueces del fondo establecen la existencia de un contrato determinado, pero le
atribuyen consecuencias o efectos diversos de los que prevé la ley.
De este modo, desconociendo las necesarias consecuencias del contrato, los jueces del
fondo infringen la ley que le atribuyen tales efectos.
b) Los jueces del fondo, a pretexto de interpretar el contrato, no pueden desnaturalizarlo
y rehacerlo. La Corte Suprema está autorizada para actuar y hacer respetar el principio de
que el contrato es ley para las partes contratantes.

Métodos de interpretación.- Dos métodos se conciben para interpretar los contratos: uno
subjetivo y otro objetivo.
El primero de estos métodos se preocupa de indagar cuál es la voluntad real de los
contratantes. Suelen las partes emplear en la manifestación de su voluntad términos
inadecuados; la forma de la declaración traiciona, a menudo, su pensamiento íntimo.
Trátase de establecer el verdadero pensamiento de los contratantes que debe prevalecer
sobre la voluntad declarada.
Tal es el sistema que adopta nuestro Código, tomado del Código Francés.
El segundo sistema adopta un criterio radicalmente diverso. La declaración de voluntad
tiene un valor en sí, independientemente de la intención de sus autores.
Para interpretar el contrato no debe indagarse, por lo tanto, cuál ha sido la intención de los
contratantes sino el alcance que corresponde atribuir a la declaración, según el uso
corriente, las costumbres, las prácticas admitidas en los negocios.
Tal es el sistema del Código alemán.

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La Intención de los contratantes.- Consecuente con su sistema el Código establece, como

regla fundamental de interpretación, que la voluntad real de los contratantes prevalece
sobre los términos en que se ha formulado dicha declaración.
El art. 1560, en efecto dispone: “Conocida claramente la intención de los contratantes, debe
estarse a ella más que a lo literal de las palabras”.
La disposición no significa que el intérprete debe desentenderse de los términos del
contrato. Debe admitirse que las palabras, por regla general, traducen con fidelidad el
pensamiento. Si los términos son claros, lo será igualmente la intención de las partes.
Sólo está autorizado el intérprete para apartarse del tenor literal del contrato, cuando
contraría la intensión de los contratantes “conocida claramente”.
Para conocer la intención de los que contratan, el código ha señalado diversas normas de
interpretación.

Alcance de los términos generales del contrato.- El acuerdo de voluntades no puede

referirse sino a la materia que es objeto del contrato. A esta materia debe restringirse el
alcance de las cláusulas contractuales, aunque estén concebidas en términos amplios o
generales.
El art. 1561 dispone: “Por generales que sean los términos de un contrato, sólo se aplicarán
a la materia sobre que se ha contratado”.
De este modo, si las partes transigen un juicio y expresan que finiquitan toda dificultad
entre ellas, actual o futura, la generalidad de los términos de la transacción no hace que se
entiendan transigidas sino las cuestiones planteadas en el juicio.

Interpretación del contrato en el sentido de que sus cláusulas produzcan efectos.- En

esta investigación del verdadero pensamiento de las partes, es razonable suponer que no
han querido insertar en el contrato cláusulas inútiles y carentes de sentido.
Por este motivo, el art. 1562 dispone: “El sentido en que una cláusula puede producir algún
efecto, deberá preferirse a aquel en que no sea capaz de producir efecto alguno”.

Interpretación conforme a la naturaleza del contrato.- Las cláusulas ambiguas de un

contrato deben entenderse del modo que esté más acorde con su naturaleza.
El art. 1563 establece: “En aquellos casos en que no apareciere voluntad contraria deberá
estarse a la interpretación que mejor cuadre con la naturaleza del contrato”.
Las cosas que son de la naturaleza de un contrato se entienden pertenecerle sin necesidad
de estipulación si las partes no han expresado lo contrario, se entiende que han querido
incluir todas aquellas cosas que naturalmente pertenecen al contrato.
El art. 1563, inc. 2°, previene: “Las cláusulas de uso común se presumen aunque no se
expresen”.
Es clásico el ejemplo de Pothier. Supóngase que se arrienda un predio rústico por cinco años
en $1.000; debe entenderse que el precio es de $1.000 anuales, por que es de la naturaleza
del arrendamiento que el precio se pague por años (art. 1944, inc 2°).

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Interpretación armónica de las cláusulas del contrato.- El contrato constituye un todo

indivisible. Sus cláusulas se encadenan unas a otras y es irracional considerarlas
aisladamente.
El art. 1564, inc. 1°, previene: “ Las cláusulas de un contrato se interpretarán unas por otras,
dándose a cada una el sentido que mejor convenga al contrato en su totalidad”.

Interpretación de un contrato por otro.- Las cláusulas de un contrato “podrán también

interpretarse por las del otro contrato entre las mismas partes y sobre la misma materia”
(art. 1564, inc, 2°).
Puede el juez, por lo tanto, buscar fuera del contrato mismo que se trata de interpretar
elementos para precisar su alcance. De otros contratos que anteriormente ligaron a las
partes fluir con claridad cuál ha sido su intención al vincularse por un nuevo contrato.
Concuerdan estas reglas con las que el código señala para la interpretación de la ley en su
artículo 22

Aplicación práctica del contrato.- La aplicación práctica que los contratantes han hecho de
las estipulaciones del contrato, antes de que surgieran discrepancias entre ellos, es decisiva
para precisar su genuino sentido y alcance.
El art. 1564 . inc. 3°, establece que las cláusulas contractuales podrán también interpretarse
“O por la aplicación práctica que hayan hecho de ellas ambas partes, o una de las partes con
aprobación de la otra”.
Tal es la interpretación denominada auténtica, cuya importancia real no destacan
suficientemente las disposiciones del Código.

Casos especiales previstos en el contrato.- Para explicar el alcance de las obligaciones de

las partes o para evitar dudas, suele el contrato prever determinados casos o situaciones.
Por este solo hecho, no se entiende que las partes han querido limitar los efectos del
contrato al caso o casos especialmente previstos. El art. 1565 dispone: “Cuando en un
contrato se ha expresado un caso para explicar la obligación, no se entenderá por sólo eso
haberse querido restringir la convención a ese caso, excluyendo los otros a que
naturalmente se entienda”.

Interpretación de las cláusulas ambiguas cuando son inaplicables otras reglas

interpretativas.- Prevé la ley, por último, que resulten inaplicables todas las demás reglas
de interpretación.
Las cláusulas ambiguas deben interpretarse en contra de aquel de los contratantes que las
dictó y a quién, en suma, pude imputarse esta ambigüedad.
El art. 1566, inc 2°, establece que “las cláusulas ambiguas que hayan sido extendidas o
dictadas por una de las partes, sea acreedora o deudora, se interpretarán contra ella,
siempre que la ambigüedad provenga de la falta de una explicación que haya debido darse
por ella.

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Pero si la ambigüedad no es imputable a ninguna de las partes, “se interpretarán las

cláusulas ambiguas a favor del deudor” (art. 1566 inc. 1°).

DISOLUCION DE LOS CONTRATOS

Causas de disolución de los contratos.- El artículo 1545 establece que “todo contrato
legalmente celebrado es una ley para los contratantes y no puede ser invalidado sino por
consentimiento mutuo o por causas legales” De este modo, el contrato puede tener fin por
un acuerdo de las voluntades que concurrieron a generarlo y por diversas causas que señala
la ley.

Consentimiento mutuo o resciliación .- Por regla general, todo contrato se disuelve por un
acuerdo de voluntad de las partes. Es natural que la misma voluntad que le dio origen
pueda ponerla fin.
Con todo, esta regla tiene excepciones en un doble sentido:
a.- A veces la voluntad de los contratantes es importante para disolver el contrato, como en
el caso del matrimonio.
b.- Otras veces, es suficiente para poner fin al contrato la declaración unilateral de voluntad
de los contratantes, como ocurre en el mandato(art. 2163, N° 3° y 4), en el arrendamiento
(art. 1951), en la sociedad (art. 2108).

Efectos de la resciliación.- Los efectos de la resciliación se extienden únicamente hacia el

futuro, ex nunc. Como consecuencia de que no opera retroactivamente, la resciliación no
afecta a terceros. Los derechos que éstos adquirieron, mientras el contrato se mantuvo
vigente, subsisten en su integridad.
De este modo, la circunstancia de sin efecto que se deje sin efecto un contrato de
compraventa, a que siguió la correspondiente tradición, no afectará a los terceros a quienes
el adquirente enajenó la cosa o a los terceros en cuyo favor constituyó una hipoteca u otro
derecho real.
Cuando el acuerdo de voluntades interviene antes que las estipulaciones de las partes se
hayan cumplido, las obligaciones que generan se extiende. Suprimida la fuente de que
emanan, las obligaciones no pueden subsistir. A este caso se refiere el art. 1567 que, entre
los modos de extinción, señala la convención en que las partes interesadas consienten en
darlas por nulas.
Pero si el contrato se ha cumplido, el mutuo disenso no produce el efecto de extinguir las
obligaciones que ya se habían extinguido mediante el pago. La ejecución del contrato libera
a las partes de sus obligaciones. En tal caso, la abolición del contrato hace surgir nuevas
obligaciones: las que sean menester para deshacer lo hecho.

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Resolución del contrato.- La resolución del contrato es el efecto de una condición

resolutoria cumplida, especialmente de la llamada condición resolutoria tácita.
La condición resolutoria opera retroactivamente; suprime los efectos del contrato para el
pasado y para el porvenir.
En los contratos de tracto sucesivo, la resolución recibe el nombre especial de terminación;
por la peculiar naturaleza de estos contratos, la terminación produce únicamente efectos
para el futuro.

Nulidad y rescisión.- La nulidad y la rescisión suponen que el contrato adolece de vicios

que lo hacen sucumbir.
La nulidad y rescisión suprimen los efectos del contrato en el pasado y en el porvenir.
Anulado o rescindido el contrato, deben volverse las cosas al estado anterior, como si no se
hubiera celebrado jamás.
Mientras la resolución afecta sólo, por regla general, a los terceros de mala fe, la nulidad y
rescisión afectan a los terceros sin consideración a esta circunstancia y sus efectos, por lo
mismo, son mucho más radicales.

Otras causas legales.- Merecen señalarse, todavía como causas de disolución de los
contratos, la muerte y el término extintivo:
a) la muerte de uno de los contratantes es un modo excepcional de disolución de los
contratos; en principio, quién contrata lo hace para sí y para sus herederos.
La muerte disuelve los contratos intuito personae, como el mandato (art. 2163, N°5°) y la
sociedad (art. 2103).

b)también el plazo extintivo es causal de disolución.

Así ocurre en la sociedad (art. 2098) y en el arrendamiento (art. 1950, N°2).

LOS CONTRATOS EN PARTICULAR

I. Contratos Consensuales y Solemnes.

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LA PROMESA

Concepto.- Es lógico comenzar el estudio de los contratos en particular con la promesa de

celebrar un contrato. La promesa de celebrar un contrato es, ella misma, un contrato: el
contrato de promesa.
Diversas circunstancias suelen hacer imposible o inconveniente a las partes celebrar, desde
luego, un contrato proyectado, de modo que sea necesario postergar su celebración para
un futuro próximo o lejano.

La necesidad de alzar un embargo que impide la enajenación, de proveerse de los fondos

necesarios para pagar un precio, de esperar el fallo de un juicio, de practicar un minucioso
examen preliminar de la cosa, son algunos de los múltiples obstáculos
que obstan a la celebración inmediata del contrato.
Si bien el contrato no pude celebrarse aún, interesa a menudo a las partes quedar desde ya
comprometidas a celebrarlo, cuando sean allanadas las dificultades presentes.
Tal es el objeto de la promesa y la razón de su considerable importancia práctica.
La promesa es un contrato en que una o ambas partes se obligan a celebrar en el futuro un
determinado contrato.

La promesa es un contrato.- La promesa de celebrar un contrato es un contrato que tiene

una fisonomía propia.
Difiere la promesa de la simple oferta, policitación o propuesta. Supone un acuerdo de
voluntades, aunque sólo una de las partes resulte obligada a celebrar el contrato
prometido.

Supóngase que A promete vender a B su casa, al cabo de tres meses, por el precio de
$800.000. Esta es una simple oferta o policitación, que el oferente puede retirar a voluntad.
Pero imagínese que B manifiesta su conformidad con la propuesta y declara que está
dispuesto a comprar, por el precio indicado, si al cabo del plazo decide que le resulta
conveniente el negocio. Hay concurso de voluntades y, por consiguiente, contrato. Pero el
contrato no es compraventa, porque A se obligó a vender, pero B no se obligó a comprar. El
contrato es una promesa unilateral de compraventa.
Supóngase, por último, que B acepta comprar en el precio fijado, al cabo del plazo que se
señaló. Esta vez ambas partes se han obligado recíprocamente, A a vender y B a comprar.
Pese a que las partes están acordes en la cosas y en el precio, no hay compraventa, porque
el contrato versa sobre bienes raíces y requiere por lo tanto, el otorgamiento de la escritura
pública. El contrato es una promesa bilateral de compraventa.

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Promesa y contrato prometido.- La promesa y el contrato prometido son dos actos

jurídicos diferentes, aunque medie entre ambos una íntima conexión.
La promesa tiene por objeto celebrar otro contrato y produce el efecto de obligar a una de
las partes o a ambas a celebrarlo. El contrato prometido puede tener los más variados
objetos y producir los más diversos efectos, según su naturaleza.
Ambos contratos se suceden; la celebración del contrato prometido importa el
cumplimiento de la promesa cuyos efectos, en consecuencia, se extinguen.
Sin embargo, ambos contratos suelen confundirse. Si el contrato prometido es consensual,
como una compraventa de los bienes muebles, la promesa puede equivaler al contrato
prometido.
A promete a B venderle su automóvil en $150.000 y B promete comprar en ese precio. Esta
promesa es equivalente a una compraventa.

Originalidad del Código Civil.- El Código Civil reglamenta la promesa, en general, sin
referirla a un determinado contrato.
En este punto el Código ha sido original. El Código francés, su habitual modelo, se ocupa
sólo de la promesa de compraventa.
Las reglas legales son aplicables, pues, cualquiera que sea el contrato que se prometa a
celebrar: compraventa, mutuo, sociedad.
Con todo, la regla del art. 1554 no puede referirse sino a la promesa de celebrar un contrato
real o solemne.
Así se explica que el N°4 establezca que debe especificarse cabalmente el contrato
prometido, de modo que sólo falte para que sea perfecto “la tradición de la cosa, o las
solemnidades que las leyes prescriban”.
Si el contrato no es real ni solemne, la cabal especificación del contrato prometido, el
completo acuerdo acerca de sus estipulaciones, trae como consecuencia que el contrato
quedará desde ya perfecto o, en otros términos, la promesa se identificará con el contrato
prometido.

Requisitos de la promesa.- El art. 1554 dispone “ la promesa de celebrar un contrato no

produce obligación alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1° Que la
promesa conste por escrito; 2° Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes
declaran ineficaces; 3° Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la
celebración del contrato; 4° Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido,
que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las
leyes prescriban”.
De la disposición transcrita resulta que la promesa requiere los siguientes requisitos:
a) que conste por escrito;
b) que el contrato prometido sea válido;
c) que se convenga un plazo o condición para fijar la época en que el contrato prometido
debe celebrarse, y

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d) que el contrato prometido se especifique de tal modo que para su perfeccionamiento

falte sólo la tradición de la cosa o las solemnidades legales.

La promesa debe contar por escrito.- Como la ley exige sólo la constancia escrita, bastará
el otorgamiento de una escritura privada.
Es suficiente una escritura privada aunque el contrato prometido requiera para su
perfeccionamiento que se otorgue escritura pública. La exigencia de una escritura pública, a
pretexto de que la requiere el contrato prometido, importaría crear una solemnidad no
exigida por la ley.
El N° 4° del art. 1554 es concluyente y pone de manifiesto que el legislador no ha intentado
someter a las mismas solemnidades la promesa y el contrato que se promete.
Por otra parte, cuando el legislador ha querido que la promesa conste por escritura pública,
lo ha dicho expresamente. Así, el art. 1787 dispone que las promesas que se hacen los
esposos, en consideración al matrimonio, “deberán constar por escritura pública”.

El contrato prometido debe ser válido.- La promesa requiere que el contrato prometido
no sea de aquellos que la ley declara ineficaces o, más exactamente, que sea válido, que no
adolezca de nulidad.
La ley se refiere ciertamente a la nulidad del contrato prometido por omisión de requisitos
intrínsecos o de fondo. Se comprende que los requisitos de forma deberán observarse
cuando llegue el momento de su celebración.
Por esto, es nula la promesa de compraventa entre cónyuges no divorciados
perpetuamente; la ley prohíbe la celebración de dicho contrato y éste adolece, por lo tanto,
de objeto ilícito.
Pero es válida la promesa de compraventa de bienes de incapaces, celebrada sin
autorización judicial. La autorización es un requisito de forma de la compraventa y deberá
cumplirse cuando este contrato se celebre.

Promesa de compraventa de bienes embargados.- El art. 1464, N°3, declara que hay
objeto ilícito en la enajenación de bienes embargados y el art. 1810 añade que no pueden
venderse las cosas cuya enajenación ésta prohibida por la ley.
¿Es válida la promesa de compraventa de bienes embargados?
La promesa es válida y debe entenderse celebrada bajó la condición de que los bienes
pueden ser enajenados en el momento de la celebración del contrato prometido.
La existencia de un embargo será un motivo frecuente, en la práctica, para que las partes no
puedan celebrar de inmediato la compraventa y se vean obligadas a recurrir a una promesa.

Estipulación de un plazo o condición.- La promesa supone que las partes no pueden o no

quieren celebrar de inmediato el contrato que proyectan y que postergan su realización
para un tiempo futuro. Las obligaciones de un contrato de promesa siempre quedarán
diferidas para después de su celebración.

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Es indispensable, por lo mismo, establecer cuándo deberán las partes cumplir las
obligaciones que la promesa les impone, en que momento debe celebrarse el contrato
prometido.
Este tiempo puede señalarse de dos maneras: mediante la fijación de un plazo o por medio
de la estipulación de una condición.
Pero no es preciso que el plazo o condición marque el instante preciso en que el contrato
deba celebrarse, basta que por medio de estas modalidades se señale la “época” de su
celebración

Estipulación de un plazo para fijar la época de celebración del contrato prometido.- La

fijación de un plazo es la forma más certera para determinar la época de la celebración del
contrato prometido El plazo es un hecho futuro y cierto y, por lo tanto, posterga la
celebración del contrato para un tiempo que necesariamente ha de llegar.
Se podrá estipular, por ejemplo, que el contrato se celebrará el día tal; al cabo de tantos
meses, etc.
El plazo posterga la exigibilidad de las obligaciones derivadas de la promesa, y es, por lo
tanto, un plazo suspensivo. El contrato prometido deberá verificarse una vez expirado el
plazo.
Vencido el plazo, por consiguiente, los contratantes podrán deducir las acciones
pertinentes para obtener que se celebre el contrato prometido.
La Corte Suprema se ha inclinado a considerar que el plazo es extintivo. Vencido el plazo, en
consecuencia, quedarían extinguidas las obligaciones y derechos derivados de la promesa y
el contrato prometido definitivamente frustrado.
Esta interpretación es inadmisible. Supóngase que se ha estipulado que el contrato
prometido se celebrará en el plazo de tres meses. Dentro del plazo, los contratantes podrán
aducir que disponen aún de un tiempo para cumplir y se verán impedidos para demandar el
cumplimiento; vencido el término, su derecho para reclamar que el contrato se cumpla se
habrá esfumado.
El plazo no es más extintivo que si se conviene que el precio de una compraventa se pagará
dentro de tres meses. Nadie ha pensado, hasta ahora, que transcurrido el plazo se extingue
el derecho del vendedor; al contrario, justamente porque ha vencido el plazo se hará
exigible.
Podrá ciertamente estipularse que el contrato deberá precisamente celebrarse dentro del
plazo y que, expirado éste, quedará sin efecto la promesa. Tal estipulación importa un pacto
comisorio.

Estipulación de una condición para fijar la época de la celebración del contrato

prometido.- Puede ocurrir que las partes no estén en situación de prever con certidumbre
cuando se encontrarán en situación de celebrar el contrato que proyectan; en tal caso,
pactarán una condición para fijar la época en que debe celebrarse.
Pero la condición debe ser tal que sirva efectivamente para señalar esa época. La Corte
Suprema ha resuelto, generalmente, que esa condición debe ser determinada, esto es, que

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deba realizarse dentro de cierto plazo. Ha negado valor a promesas en que se estipuló una
condición indeterminada.

Especificación del contrato prometido.- Por último, la promesa requiere que se

especifique de tal modo el contrato prometido que sólo falte para que sea perfecto la
tradición de la cosa y las solemnidades legales en su caso.
La especificación del contrato significa que éste se individualice de tal modo que se sepa de
qué contrato se trata y se precisen sus características para que no se confunda con otro.
Si se promete celebrar un contrato de sociedad, deberá individualizarse a las partes,
indicarse el objeto de la sociedad, el capital de la misma y cómo debe ser aportado, la
forma de la administración, etc.
La especificación del contrato que se promete se justifica sobradamente. La promesa, de
otro modo, sería prácticamente ineficaz; quedaría abierta la puerta para futuras discusiones
acerca del alcance de lo estipulado. La especificación del contrato garantiza el
cumplimiento de la obligación u obligaciones de las partes y hace posible, en su hora,
recabar su ejecución compulsiva.

Promesa Unilateral de celebrar un contrato bilateral.- La doctrina ha discutido

largamente sobre la validez de las promesas unilaterales de celebrar un contrato bilateral.
La jurisprudencia se ha inclinado resueltamente por la nulidad de tales promesas y parte de
la doctrina la acompaña. He aquí, someramente sus argumentos:
a.- La ley exige que se especifique el contrato prometido de modo que sólo falte para su
perfeccionamiento la tradición o las solemnidades legales, y esta especificación no sería la
cabal que la ley exige si no consta en la promesa el propósito recíproco de obligarse.
Prometida la celebración de un contrato de compraventa de un inmueble, la promesa debe
expresar que una parte se obliga a vender y la otra a comprar; si así no fuera, faltaría,
además de la solemnidad legal el consentimiento recíproco de las partes, el mutuo acuerdo
sobre la cosa y el precio, esencial en la compraventa.
b.- La promesa unilateral en que una de las partes no contrae ninguna obligación y tiene la
prerrogativa de aceptar o no la celebración del contrato prometido, sería nula conforme al
artículo 1478. Su obligación estaría sujeta a una condición potestativa dependiente de su
sola voluntad.

Con todo, la mayor parte de la doctrina es adversa a esta tesis, y sus argumentos son los
siguientes:
a.- La especificación del contrato prometido tiende a individualizarlo y hacerlo
inconfundible con otro. En una promesa unilateral de compraventa, individualizadas las
partes, señalada la cosa y fijado el precio, el contrato futuro queda especificado
suficientemente y no es posible dudar acerca de la clase de contrato de que se trata y del
alcance de sus estipulaciones.

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b.- La exigencia de que las partes contraigan en la promesa las obligaciones que son propias
del contrato prometido, importa asumir de antemano las obligaciones de un contrato aún
inexistente.
c.- Si el legislador hubiese entendido que era menester que ambas partes en la promesa
contrajeran obligaciones recíprocas, ciertamente lo habría expresado, como lo hizo el
artículo 98 que define los esponsales como la promesa de matrimonio “mutuamente
aceptada”.
d.- Es sabido que el proyecto de 1853 establecía que la promesa y el contrato prometido
consensual se identifican. Así ocurre, en efecto, pero a condición de que la promesa sea
bilateral. La promesa unilateral de compraventa de bienes muebles, no puede identificarse
con el contrato prometido, porque falta el acuerdo sobre la cosa y el precio.
La aseveración del Proyecto contenía, pues, una verdad sólo parcial. Su eliminación del
texto definitivo del código se ha debido probablemente a la comprobación de este aserto.
No se identifican el contrato prometido consensual y la promesa unilateral de celebrarlo.
Pero ¿para qué preocuparse de la promesa unilateral si, en concepto del legislador, no fue
valida?
e.- En fin, no se perciben razones morales o jurídicas para prohibir las promesas unilaterales
que responden a una sentida necesidad en la vida de los negocios.

Efectos de la promesa. El artículo 1554 concluye que, concurriendo los requisitos legales,
“habrá lugar a lo prevenido en el artículo precedente”.
Esta referencia al artículo 1553, pone de manifiesto que de la promesa nacen obligaciones
de hacer. Por lo tanto, podrá el acreedor instar por que se apremie al deudor para la
ejecución del hecho convenido o para que se le indemnicen los perjuicios derivados de la
infracción del contrato. (concordar con art. 532 C. P. C.)

LA COMPRAVENTA

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Concepto.- La compraventa encuentra su origen en el primitivo trueque o cambio directo

de una cosa por otra que, mientras no se conoció la moneda, fue el único medio de que los
hombres se sirvieron para suplir sus necesidades.
Introducida la moneda como medida de valores, el trueque primitivo es reemplazado por el
cambio de cosas por dinero que, facilitando las transacciones, ha permitido que el
intercambio adquiera las vastísimas proyecciones que exige el desenvolvimiento de la vida
contemporánea.
La compraventa es, en palabras de Baudry La Cantinerie, en la actualidad “el principal
motor del mundo económico”.
Define el art. 1793 el contrato de compraventa: “La compraventa es un contrato en que una
de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero”.
El contrato de compraventa es, en suma, el cambio de una cosa por dinero.

Caracteres del contrato de compraventa.- El contrato de compraventa es un contrato

bilateral, oneroso, regularmente conmutativo, principal y normalmente consensual.
a) Puesto que las partes contratantes se obligan recíprocamente, el contrato de
compraventa es bilateral (art. 1439).
Señala la definición legal las principales obligaciones que las partes contraen: dar el
vendedor la cosa vendida y pagar el comprador el precio.
Tales son las obligaciones fundamentales que el contrato genera para las partes; son de su
esencia y sin ellas el contrato no produce efectos civiles o degenera en otro contrato
diferente (art. 1444).
Si el vendedor se obliga a dar una cosa y el comprador no contrae la obligación recíproca de
pagarle un precio, o a la inversa, promete el comprador pagar un precio sin que se le ofrezca
una cosa en cambio, no hay compraventa. El contrato podría importar una donación de la
cosa o del precio.
b) Debido precisamente a las prestaciones mutuas que engendra, el contrato de
compraventa es un contrato oneroso (1440).
Cada parte reporta en el contrato utilidad de la obligación que para con ella se contrae y se
grava con la que toma a su cargo.
c) La compraventa reviste, por lo general, el carácter de un contrato conmutativo (1441).
Las prestaciones a que respectivamente se obligan comprador y vendedor se miran como
equivalentes. No obsta para que el contrato tenga este carácter la circunstancia de que las
prestaciones, en el hecho, no equivalgan. Importan solamente que las partes miren o
consideren sus mutuas prestaciones como equivalentes.
Por excepción, el contrato puede ser aleatorio; la conmutatividad, por tanto, no es de la
esencia de la compraventa. Es aleatoria la compraventa de cosas que no existen, pero se
espera que existan, a que se refiere el art. 1813.
d) La compraventa es un contrato principal porque subsiste por sí mismo, sin necesidad
de otra convención (art. 1442).
e) En fin, salvas las excepciones legales, el contrato de compraventa es consensual y se
perfecciona por el solo consentimiento de las partes (art. 1443 última parte).

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El art. 1801 inc. 1° expresa, en efecto, que la compraventa se reputa perfecta desde que las
partes han convenido en la cosa y en el precio.
Por excepción la compraventa es solemne; la solemnidad consiste, por lo común, en el
otorgamiento de escritura pública, como ocurre en los casos que prevé el inc. 2° del art.
antes citado. El solo consentimiento de las partes no es suficiente, en tales casos, para
perfeccionar el contrato.

La compraventa es un titulo traslaticio de dominio.- De acuerdo con lo provenido en los

arts. 675 y 703, la compraventa es un titulo traslaticio de dominio, esto es, por su naturaleza
sirve para transferirlo
La compraventa, pues, no transfiere el dominio; el comprador no se hace dueño de la cosa
de la cosa vendida y el vendedor del precio en virtud del contrato, sino de la tradición
subsiguiente. Mientras la tradición no se efectúe, comprador y vendedor son solamente
acreedores de la cosa y del precio.
La adquisición del dominio, por tanto, se verifica por medio de dos actos diferentes: el
contrato de compraventa que constituye el titulo de la adquisición y la transacción que es el
modo de adquirir.
Tal es el sistema, de filiación románica, adoptado por nuestro Código Civil y que el Mensaje
sintetiza: “un contrato puede ser perfecto, puede producir obligaciones y derechos entre las
partes, pero no transfiere el dominio, no transfiere ningún derecho real”. El contrato sólo
genera obligaciones.

Elementos del contrato de compraventa.- La compraventa consiste, esencialmente, en un

acuerdo de voluntades, sobre la cosa y el precio.
Hay en el contrato de compraventa, pues tres elementos esenciales: el consentimiento de
las partes, una cosa y un precio, consensus, res, pretium..
Las normas de carácter general que reglan la formación del consentimiento, los vicios de
que puede adolecer y sus consecuencias son aplicables al contrato de compraventa.
Sin embargo, será menester examinar sobre que debe recaer el consentimiento de las
partes y las formas que a veces debe revestir.
La cosa y el precio constituyen el objeto, respectivamente, de las obligaciones de vendedor
y comprador y les son aplicables, en general las normas, de los arts. 1460 y siguientes. Pero
será preciso estudiar las reglas particulares que el legislador ha dado para el contrato de
compraventa.
Las personas que celebren el contrato de compraventa deben ser legalmente capaces; son
incapaces para celebrarlo, por de pronto, los que carecen de capacidad para celebrara
cualquier contrato.
Pero como el legislador ha establecido, además, normas peculiares que regulan la
capacidad para comprar y vender, es indispensable detenerse, también, a considerar
la capacidad en relación con el contrato de compraventa.

Formas del contrato de compraventa.

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La regla general.- El contrato de compraventa es un contrato consensual, salvas las

excepciones legales, y se perfecciona, por tanto, por el solo consentimiento de las partes.
El art. 1801, inc. 1°, dispone: “La venta se reputa perfecta desde que las partes han
convenido en la cosa y en el precio; salvas las excepciones siguientes”.
El acuerdo de las voluntades debe existir, pues, relativamente a la cosa y al precio; debe
existir además, al decir de Pothier, relativamente a la venta, esto es, las partes han de estar
acordes en que el contrato que celebran es de compraventa.
a) El consentimiento debe recaer, en primer término, sobre la cosa que es objeto del
contrato. No existirá acuerdo sobre la cosa vendida cuando los contratantes padezcan de
error, bien sobre la identidad de la cosa específica de que se trata (art. 1453), o sobre la
sustancia o calidad esencial de la misma(art. 1454).
b) El acuerdo de voluntades, en seguida, debe versar acerca del precio y se operará
cuando el precio en que una parte entiende comprar sea el mismo en que la otra entiende
vender.
c) Finalmente, el consentimiento debe recaer sobre la venta misma, esto es, será preciso
que una de las partes quiera vender y la otra comprar.
Faltará el consentimiento al respecto cuando sean las partes víctimas de un error sobre la
especie de acto o contrato que se celebra, como si una de las partes entiende vender y la
otra que se le hace una donación (art. 1453).

Consentimiento en las ventas forzadas.- El consentimiento de las partes debe

manifestarse libre y espontáneamente; si es el resultado de la fuerza, el contrato adolece de
nulidad.
Sin embargo, suele ocurrir que el consentimiento en el contrato de compraventa no se
manifieste espontanea y libremente. Tal cosa ocurre en las ventas forzadas como cuando, a
instancias de un acreedor, se venden bienes del deudor para pagarse con el producto.
Verdad es que el ejecutado vende a su pesar, porque el Tribunal le obliga ello, a petición del
acreedor. Pero, por el hecho de obligarse, el deudor ha consentido de ante mano en las
consecuencias de la obligación, que otorga al acreedor un derecho de prenda general sobre
sus bienes, e implícitamente, ha autorizado al acreedor para hacerlos vender, si la deuda no
es pagada.
El ejecutado no consiente en la venta al tiempo que se realice; ha consentido antes, al
tiempo de constituirse en deudor.
La venta forzada, pues es una verdadera compraventa. Y al tenor de lo que dispone el art.
671 inc. 3°, “en las ventas forzadas que se hacen por decreto judicial a petición de un
acreedor, en pública subasta”, el Juez inviste la representación legal del deudor.

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Por excepción la compraventa es solemne.- El contrato de compraventa, de ordinario

consensual, suele ser solemne. El carácter excepcional de las solemnidades aparece
claramente de manifiesto en el art. 1801.
No será suficiente, entonces, que las partes convengan en la cosa y en el precio para que el
contrato se repute perfecto. Menester será, además, que se cumplan las solemnidades o
requisitos de forma que la ley prescribe.

Diversas clases de solemnidades.- Las solemnidades de que está revestida la compraventa

pueden ser establecidas por la ley o por las partes contratantes. En otros términos, pueden
ser legales o voluntarias.
Las solemnidades legales ordinarias son aquellas que por la ley está revestida la
compraventa de cierta clase de bienes, por ejemplo, los bienes raíces.
Las solemnidades legales especiales son aquellas que la ley exige para la compraventa en
atención a las circunstancias particulares en que se celebra o a las personas que intervienen.
Tales son las solemnidades que acompañan la venta de bienes pertenecientes a incapaces.
Las solemnidades voluntarias son las que establecen las partes, sea añadiéndolas a las que
establece la ley, sea para hacer solemne una compraventa que es naturalmente consensual.

Solemnidades Legales

I.- Solemnidades legales ordinarias.- Las solemnidades legales ordinarias consisten en el

otorgamiento de escritura pública.
La escritura pública es, a la vez requisito para el perfeccionamiento del contrato y el único
medio de probar su existencia. El art. 1701 previene que la falta de instrumento público no
puede suplirse por otra prueba “en los actos y contratos en que la ley la requiere esa
solemnidad” y su omisión hará que los actos se miren “como no ejecutados o celebrados”.

Casos en que la ley exige escritura pública para la validez de la venta.- El art. 1801, inc.
2°, previene; “La venta de los bienes raíces, servidumbres y censos, y la de una sucesión
hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura
pública”.
a.- Es solemne, pues, la compraventa de bienes raíces. La importancia de esta clase de
bienes justifica la exigencia de que la compraventa debe revestirse de formas que la
constaten fehacientemente. Por otra parte, la tradición de los inmuebles vendidos debe
verificarse por la inscripción en el Registro del Conservador de Bienes Raíces; tal inscripción
ha de hacerse mediante la exhibición de un titulo auténtico. (concordar con el art. 57 del
reglamento del Conservador de Bienes Raíces).
b.- Es también solemne la venta de los derechos de servidumbre y de censo. En verdad,
estos derechos recaen siempre sobre bienes raíces y son por lo tanto inmuebles (art. 580).
c.- En fin, es solemne de una sucesión hereditaria, esto es, del derecho para que una
persona reciba en una sucesión todos o una, cuota de los bienes que la forman.

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Compraventa por medio de mandatarios. ¿Deberá constar por escritura pública el

mandato para celebrar el contrato de compraventa de los bienes a que se refiere el art.
1801, inc. 2°? El examen de las normas legales pertinentes lleva a la conclusión de que no es
necesario que el mandato revista las mismas formas que el contrato encomendado al
mandatario.
El art. 2123, que gobierna la materia, destaca el carácter generalmente consensual del
mandato, y añade que no se admitirá para acreditarlo la escritura privada cuando las leyes
requieran un instrumento auténtico. El mandato debe constar de escritura pública cuando
la ley exige esta formalidad, como ocurre con el que se otorgue para contraer matrimonio o
para parecer en juicio.
De este modo, la pretensión de que conste por escritura pública el mandato para comprar o
vender los bienes que señala el art. 1801, inc. 2°, importa la exigencia de una solemnidad no
prescrita por la ley.
Sin embargo, la doctrina generalmente estima que es necesaria la forma pública y la
Jurisprudencia se ha pronunciado sistemáticamente en el mismo sentido.

La inscripción no es requisito de la compraventa de bienes raíces.- La inscripción del

contrato en el Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Raíces del departamento
no es solemnidad de la compraventa.
El contrato está perfecto desde que las partes, convenidas en la cosa y en el precio, otorgan
la correspondiente escritura pública.
La inscripción es la manera de efectuar la tradición de la cosa vendida, si ésta es un bien
inmueble; en otros términos, es la forma cómo el vendedor cumple con la principal
obligación que el contrato le impone.

Es solemne sólo la venta de inmuebles por su naturaleza.- Únicamente es solemne la

compraventa de bienes inmuebles por su naturaleza.
a) El art. 1801, inc. 3°, previene; “Los frutos y flores pendientes, los árboles cuya madera se
vende, los materiales de un edificio que va a derribarse, los materiales que naturalmente
adhieren al suelo, como piedras y sustancias minerales de toda clase, no están sujetos a
esta excepción”.
De este modo, es meramente consensual la compraventa de bienes muebles por
anticipación, bienes que se reputan tales, aun antes de su separación, para los efectos de
constituir un derecho a favor de otra persona que el dueño (art. 571).
b) Es también consensual la venta de los bienes inmuebles por destinación, esto es, los que
se encuentran permanentemente destinados al uso, cultivo y beneficio de un inmueble (art.
570).
Vendidos separadamente del inmueble y puesto que dejan de estar destinados al uso,
cultivo y beneficio del mismo, recobran su calidad natural de bienes muebles.
Por este motivo es consensual la compraventa de los animales o aperos la labranza de un
fundo.

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II.-. Solemnidades legales especiales.- La ley reviste de solemnidades especiales la

compraventa por las circunstancias en que se celebra el contrato o la calidad de las
personas que lo estipulan.
a.- Así, se a formalidades especiales las ventas forzadas ante la justicia. La venta se hace,
previa tasación del inmueble y la publicación de avisos, en pública subasta, ante el Juez
(arts. 485 y siguientes C. P. C.).
El art. 495 del C.P.C., dispone que del remate debe levantarse un acta en el registro especial
que, con tal objeto, debe llevar el secretario del Juzgado que no sea Notario.
El acta hace provisoriamente las veces de escritura pública para el perfeccionamiento del
contrato; pero la compraventa debe reducirse a escritura pública, en el plazo perentorio
indicado (dentro de 3° día).
La escritura deberá ser suscrita por el rematante y por el Juez, como representante legal del
vendedor. Para los efectos de la inscripción, no admitirá el Conservador, sino la escritura
definitiva de compraventa (art. 497 C.P.C.).
b.- En las ventas de bienes pertenecientes a personas incapaces, las solemnidades que
comúnmente acompañan la venta, son la autorización judicial y la subasta pública (arts.
255, 394, 484, 488, 489, 1754).
Las solemnidades referidas suelen ser aplicables, también, a los bienes muebles.

Solemnidades voluntarias
Solemnidades estipuladas por las partes.- Las partes pueden someter el contrato de
compraventa a las solemnidades que deseen. Prácticamente la solemnidad consistirá en el
otorgamiento de escritura pública o privada, cuando la compraventa es puramente
consensual.
Prevé el art. 1802 esta situación: “Si los contratantes estipularen que la venta de otras cosas
que las enumeradas en el inc. 2° del articulo precedente no se repute perfecta hasta el
otorgamiento de escritura pública o privada, podrá cualquiera de las partes retractarse
mientras no se otorgue la escritura o no haya principiado la entrega de la cosa vendida”.
Es menester que las partes estipulen expresamente que el contrato de compraventa,
cuando este es consensual, no se repute perfecto, sin embargo, si no se otorga escritura
pública o privada.
Mientras no se otorgue la escritura, el pacto verbal es un simple proyecto; la facultad de
retractarse de las partes, es una lógica consecuencia de que el contrato no se ha
perfeccionado.
La facultad de retractación se mantiene hasta que ocurra alguna de las dos circunstancias
siguientes:
a.- hasta que se otorgue la escritura pública o privada porque, perfecto el contrato, no es
lícito a las partes dejarlo unilateralmente sin efecto, o
b.- hasta que haya principiado la entrega, porque el cumplimiento del contrato, sin que se
haya otorgado la escritura prevista, importa una tácita derogación de la estipulación que lo
hizo solemne.

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Las Arras

Concepto de las arras y sus clases.- Consisten las arras en una cantidad de dinero u otras
cosas muebles que se dan en garantía de la celebración del contrato, o bien en parte del
precio o en señal de quedar convenidos.
Las arras, por lo tanto, pueden ser de dos clases y tener una doble finalidad:
a) sirven como garantía de la celebración o ejecución del contrato, y
b.- se dan como parte del precio o en señal de quedar las partes convenidas.

Las arras como garantía.- Las arras, dadas en garantía de la celebración o ejecución del
contrato, significan que las partes no han entendido ligarse definitivamente, sino que
mutuamente se reservan la facultad de desdecirse perdiendo su valor.
En efecto, el art. 1803 dispone: “Si se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de
la celebración o ejecución del contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podrá
retractarse; el que ha dado las arras, perdiéndolas; y el que las ha recibido, restituyéndolas
dobladas”.
Las arras de esta clase ponen de manifiesto la fragilidad del contrato, puesto que no son
sino un medio de poner a las partes en situación de desistir de él. El contrato se celebra bajo
una condición negativa y suspensiva, que consiste en que las partes no hagan uso de la
facultad de retractación.

Tiempo en que las partes pueden retractarse.- La facultad de retractarse no dura

indefinidamente. El art. 1804 señala el plazo y demás condiciones que limitan esta facultad:
“Si los contratantes no hubieren fijado plazo dentro del cual puedan retractarse, perdiendo
la arras, no habrá lugar a la retractación después de los dos meses subsiguientes a la
convención, ni después de otorgada escritura pública de la venta o de principiada la
entrega”.
a.- La facultad de retractarse, por lo tanto, tiene un límite en el tiempo. Sólo puede
ejercitarse en el plazo fijado por las partes y, a falta de estipulación, en el plazo de dos
meses contados desde la convención.
b.- Pero la facultad de retractarse puede extinguirse antes de los plazos indicados, cuando
el contrato se reduce a escritura pública o ha comenzado a efectuarse la entrega.

Las arras en señal de quedar convenidos o como parte del precio.- Esta clase de arras
constituyen un testimonio de la celebración definitiva del contrato; en otras palabras,
constituyen un medio de prueba de su celebración.
Las partes carecen de la facultad de retractarse, porque el contrato de compraventa ha
quedado perfecto, a menos que requiera el otorgamiento de escritura pública.
El art. 1805 inc. 1° previene: “Si expresamente se dieren arras como parte del precio, o
como señal de quedar convenidos los contratantes, quedará perfecta la venta; sin perjuicio
de lo prevenido en el art. 1801, inc. 2° ”.

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Para que las arras se entiendan dadas en señal de quedar convenidos o como parte del
precio, es menester la concurrencia copulativa de estas dos circunstancias;
a.- que las partes lo convengan expresamente, y
b.- que este convenio conste por escrito.
Si así no fuere, se entiende las arras dadas en garantía y facultadas las partes para
retractarse. El art. 1805, inc. 2° establece “No constando alguna de estas expresiones por
escrito, se presumirá de derecho que los contratantes se reservan la facultad de retractares
según los dos arts, precedentes”.
Las arras en garantía, pues, constituyen la regla general; para que pueda atribuírseles otro
carácter, es preciso un pacto expreso y escrito.

Gastos del contrato de compraventa.

Los gastos son de cargo del vendedor.- Supone el legislador que los gastos que demande
el contrato de compraventa han sido tomados en cuenta en el precio y establece que son de
cargo del vendedor, salvo estipulación contraria.
El art. 1806 dispone: “Los impuestos fiscales o municipales, las costas de la escritura y de
cualesquiera otras solemnidades de la venta, serán de cargo del vendedor, a menos de
pactarse otra cosa”. Los impuestos a que la disposición se refiere son obviamente, los que
graven la compraventa.

La Cosa Vendida

La cosa vendida, requisito esencial de la compraventa.- No se concibe el contrato

compraventa sin que haya una cosa que se vende. La compraventa consiste esencialmente
en el cambio de una cosa por dinero.
Si falta la cosa vendida, la obligación del vendedor carecería de objeto; tal obligación no
podría existir y, por lo mismo, carecería de causa la obligación del comprador.

Requisitos de la cosa vendida.- La cosa vendida debe reunir los requisitos propios del
objeto de toda declaración de voluntad: ser lícito, determinado y existir o esperarse que
exista.
La cosa vendida debe reunir estos caracteres y, además, los que son peculiares para el
contrato de compraventa. Tales requisitos son cuatro:
a.- debe ser comerciable;
b.- debe ser singular y determinada;
c.- debe existir o esperarse que exista, y
d.- no debe pertenecer al comprador.

a.- La cosa vendida debe ser comerciable

Cosas que no pueden venderse.- Pueden ser objeto del contrato de compraventa, en
general, todas las cosas, tanto corporales como incorporales, con tal que la ley no prohiba

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su enajenación. El art. 1810 dispone, en efecto: “Pueden venderse todas las cosas
corporales o incorporales, cuya enajenación no este prohibida por la ley”.
La compraventa no es propiamente un acto de enajenación puesto que no transfiere el
dominio; la cosa se hace ajena por la tradición subsiguiente.
Si no mediara el texto legal citado, podría razonablemente entenderse que la venta de
bienes cuya enajenación la ley prohíbe sería valida, y nula solamente la tradición.
La compraventa de cosas cuya enajenación está prohibida es nula, de la nulidad absoluta,
porque adolece de ilicitud en el objeto.
De esta manera, no pueden venderse las cosas embargadas, a menos que el juez lo autorice
o el acreedor consienta en ello; las especies cuya propiedad se litiga, sin permiso del juez
que conoce el litigio; los derechos los derechos y privilegios que no pueden transferirse a
otra persona (art. 1464), etc.

b.- La cosa vendida debe ser determinada y singular.

1.- Determinación de la cosa vendida. De acuerdo con los principios generales, la cosa
debe ser determinada; la determinación puede verificarse específica o genéricamente. El
art. 1461, inc. 1° dispone que las cosas son objeto de una declaración de voluntad es
menester “ que estén determinadas, a lo menos en cuanto a su género”.

2.- La cantidad de la cosa vendida puede ser determinable.- Cuando la cosa vendida se
determina genéricamente, debe igualmente determinarse la cantidad.
Pero la cantidad puede ser inicialmente incierta, esto es no ser determinada sino solamente
determinable. La determinación posterior, sin embargo, no podrá quedar entregada a un
nuevo acuerdo de las partes, sino que deberá verificarse de acuerdo con las normas
señaladas en el contrato mismo.
El art. 1461, inc. 2°, dispone que la “cantidad puede ser incierta con tal que el acto o
contrato fije reglas o contenga datos que sirvan para determinarla”.
De esta manera es viable la venta de la cantidad de carbón o petróleo que requiera una
industria que puede determinarse por la naturaleza o capacidad de sus máquinas

3.- La cosa vendida debe ser singular.- No es válida la venta de una universalidad jurídica.
No es posible que una persona venda su patrimonio, reputado un atributo inherente de la
personalidad.
El art. 1811 dispone sobre el particular: “Es nula la venta de todos los bienes presentes o
futuros o de unos y otros, ya se venda el total o una cuota”.

4.- Es válida la venta de todos los bienes de una persona, especificándolos.- Pero los
bienes todos de una persona pueden venderse, con tal que se individualicen o inventaríen
en escritura pública.
El art. 1811 añade: “pero será válida la venta de todas las especies, géneros y cantidades
que se designen por escritura pública, aunque se extienda a cuanto el vendedor posea o
espere adquirir, con tal que no comprenda objetos ilícitos”.

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Por tanto, la eficacia de la venta, está condicionada a los siguientes requisitos:

a) que se especifiquen los bienes vendidos;
b)que esta especificación se haga en escritura pública, y
c) que no se comprendan en la venta objetos ilícitos.
Se entienden únicamente vendidos, no obstante cualquiera estipulación en contrario, los
bienes inventariados. El art. 1811, inc. 2° concluye: “Las cosas no comprendidas en esta
designación se entenderán que no lo son en la venta: toda estipulación contraria es nula”.

c.- La cosa vendida ha de existir o esperarse que exista

1.- La Necesidad de la existencia actual o futura de la cosa vendida.- Conforme al
precepto general del art. 1461, “no sólo las cosas que existen pueden ser objeto de una
declaración de voluntad, sino las que se espera que existan”.
Pueden venderse pues, las cosas presentes y futuras, esto es, las que existen al tiempo de
celebrarse el contrato y aquellas cuya existencia se espera en el porvenir.

2.- Venta de la cosa que dejó de existir al tiempo del contrato.- La inexistencia de la cosa
al tiempo del contrato sin que se espere que llegue a existir produce consecuencias
diversas, según que falte total o parcialmente.
a) Si la cosa no existe en absoluto, no hay ni puede haber compraventa. El art. 1814
previene: “La venta de una cosa que al tiempo de perfeccionarse el contrato se supone
existente y no existe, no produce efecto alguno”.
Es indiferente que comprador y vendedor supieran o ignorarán que la cosa no existe; la falta
total del objeto hace imposible que el contrato se perfeccione.

b) Si la cosa existe sólo parcialmente, el contrato es viable. Pero como no existe

íntegramente la cosa vendida y el comprador no podrá obtener probablemente una
satisfacción total, el inc. 2° del art. 1814 le otorga un derecho opcional:” Si faltaba una parte
considerable de ella al tiempo de perfeccionarse el contrato, podrá el comprador a su
arbitrio desistir del contrato, o darlo por subsistente, abonando el precio a justa tasación”.
Existe jurídicamente el contrato; pero toca al comprador decidir si desiste o persevera en él,
y en este último caso, le asiste el derecho de que se reajuste debidamente el precio.
Estos derechos competen sólo al comprador si la cosa faltaba “en una parte considerable” o
sea, en parte importante o digna de consideración.

3.- Consecuencias de la mala fe del vendedor.- La buena o mala fe del comprador y

vendedor, entendiendo por tal su conocimiento o ignorancia de la inexistencia de la cosa,
no influye en la validez del contrato. Pero tiene considerable importancia para otros
efectos. Si el vendedor supo que la cosa no existía en todo o parte debe reparar los
perjuicios al comprador que lo ignoraba. El art. 1814, inc. 3°, prescribe: “El que vendió a
sabiendas lo que en el todo o una parte considerable no existía, resarcirá los perjuicios al
comprador de buena.

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4.- Venta de cosa futura o que se espera que exista.- Cosa futura es aquélla que no existe
al tiempo del contrato, pero se supone que existirá a posteriori.
La compraventa, en tal caso, se entiende verificada bajo la condición suspensiva de que la
cosa llegue a existir; fallida la condición, o sea, si la cosa no llega a existir, la compraventa
no se habrá perfeccionado.
El art. 1813 se refiere a la compraventa de cosa futura y dispone que “la venta de cosas que
no existen, pero que se espera que existan, se entenderá hecha bajo la condición de existir”.
Esta especie de compraventa es muy común en la vida de los negocios. A compra a B 1.000
quintales de trigo de la próxima cosecha de su fundo; la compraventa existirá a condición
de que se coseche trigo y no habrá venta si el fundo nada produce.

5.- Venta de la suerte.- La compraventa de cosa futura es, es como ha dicho, condicional.
Suele, sin embargo adoptar un carácter diverso.
El art. 1813 dispone que no se reputará condicional el contrato, subordinado a la condición
de que la cosa llegue a existir, cuando se estipule lo contrario o “por la naturaleza del
contrato aparezca que se compró la suerte”.
Lo vendido en tal caso, no es la cosa que se espera que exista, sino la suerte o esperanza.
No obsta para que venta sea perfecta, por lo tanto, que la cosa no llegue a existir y que se
frustren las previsiones de las partes.
La no existencia de la cosa no influye en la validez del contrato, sino en el provecho que las
partes reportarán de él, de modo de que sino llega a existir, el comprador experimentará
sencillamente una pérdida.
Es clásico el ejemplo de Pothier de esta especie de compraventa. Si un pescador vende por
determinado precio los peces que saque en su red, el comprador debe pagar el precio
convenido, aunque no saque ninguno; lo vendido no fueron los peces mismos, sino el azar
de la pesca.
La venta de la suerte, pues, no es condicional, sino que pura y simple. El contrato en esta
hipótesis, es eminente mente aleatorio.
d.- La cosa no debe pertenecer al comprador
1.- La compra de cosa propia no vale.- La cosa propia puede pertenecer al vendedor o a un
tercero, pero nunca al comprador.
El art. 1816 dispone: “La compra de cosa propia no vale: el comprador tendrá derecho a que
se restituya lo que hubiere dado por ella”.
Carece de interés el comprador para intentar la adquisición de una cosa que le pertenece.
Pero será menester que el comprador tenga sobre la cosa la propiedad plena o absoluta.
Por esto el propietario fiduciario,(PROPIEDAD FIDUCIARIA: es la típica excepción a la
propiedad plena, P.F. es de tipo convencional, está sujeta a perderse, si no se cumple la
condición, aquí aparecen 3 personas; generalmente estas son operaciones que se llevan
a cabo vía sucesión por causa de muerte, entonces el heredero otorga la propiedad a
una persona y que es el propietario fiduciario y en el evento en QUE SE CUMPLA LA
CONDICION, cede a favor del propietario fiduciario que es el que se a favorecer con la
misma, Te doy mi casa pero si Pedro llegara a recibirse de abogado, o si Pedro vuelve a

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Chile, tú se la entregas a él, tiene todas las garantías de un propietario, salvo que se
quiera imponer otra cosa, pero que puede ocurrir: en el evento de cumplirse la
condición, esta tiene carácter extintivo para el P.F., se cumple la condición, se extingue
su derecho y la cosa objeto de la propiedad pasa a 3ros. Es una propiedad ciertamente
condicionada, ahora para que esa propiedad produzca todos los efectos que hemos
especificado, particularmente lo que dice relación con derecho de terceros hay que
tener a la vista lo que encabeza el art. 1491, obligaciones condicionales, operan con
efecto retroactivo, habría que empezar a ponderar que tipo de condiciones había tenido
el deudor condicional de la cosa, buena o mala fe, para que sea oponible) podrá comprar
la cosa al fideicomisario y la compraventa, válida en tal caso, persigue una finalidad útil
evidente: evitarse el fiduciario tener que restituir la cosa al tiempo de cumplirse la
condición.

2.- Venta de cosa ajena.- Mientras la compraventa de cosa propia adolece de nulidad, es
válida la compraventa de cosa ajena.
El art. 1815 establece en forma perentoria: “La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los
derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo”.
La disposición es la obligada consecuencia de ser la compraventa, en nuestro derecho,
como lo era en el derecho romano, simplemente productiva de obligaciones.
Si, en virtud del contrato de compraventa, mediante cierto precio, el vendedor se obliga a
entregar la cosa, a procurar al comprador la posesión tranquila o, aún, a hacerle propietario
de la cosa, nada obsta para que la convención sea válida.
Puede el vendedor contraer la obligación de hacer al comprador propietario de una cosa
que no le pertenece; la ejecución de la obligación será posible en virtud de un arreglo entre
vendedor y el dueño de la cosa.

Efectos de la venta de cosa ajena.- Los efectos de la compraventa de cosa ajena deben
considerarse desde el punto de vista del verdadero propietario y desde el punto de vista de
las relaciones entre el vendedor y el comprador.
Efectos con relación al dueño de la cosa.- El dueño de la cosa es totalmente extraño al
contrato y a su respecto no produce efecto alguno, el contrato es para él res inter alios acta.
No contrae el dueño ninguna obligación y conserva incólume su derecho de propiedad,
mientras el comprador no haya llegado a adquirirlo por prescripción. El art. 1815 se cuida de
advertir que la validez de la venta de cosa ajena se entiende “ sin perjuicio de los derechos
del dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo”.
El derecho del dueño consistirá en reivindicar la cosa contra el comprador, que será
regularmente quien la posea.

Efectos entre las partes.- Los efectos de la compraventa de cosa ajena entre los contratantes
se resumen como sigue:
a.- La compraventa, seguida de la correspondiente tradición, no dará al comprador el
dominio de que el vendedor carecía. Únicamente le transferirá los derechos transferibles

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del vendedor sobre la cosa (art. 682). Pero el comprador adquirirá la posesión de la cosa y
podrá ganarla consecuencialmente por prescripción (art. 683). Esta prescripción será
ordinaria o extraordinaria según que el comprador haya estado de buena o mala fe.
b.- Como consecuencia de ser ajena la cosa podrá verse el vendedor en la imposibilidad de
entregarla, por ejemplo, por no poder conseguirla del dueño. El comprador en tal caso,
tiene derecho a demandar el cumplimiento del contrato o su resolución, con indemnización
de perjuicios.
c.- Si entregada la cosa al comprador, el dueño de ella la reivindica, el vendedor está
obligado a sanear la evicción, esto es, a defenderle en el juicio y a indemnizarle en caso de
producirse una privación total o parcial de la cosa vendida.
No tiene el comprador este derecho, si compró a sabiendas “de ser ajena la cosa”. (1852,
inc. 3°).

3.- Venta de cosa ajena ratificada por el dueño.- El vendedor no puede transferir un
dominio de que carece. Pero si el dueño de la cosa vendida ratifica el contrato, adquirirá el
comprador el dominio retroactivamente.
El artículo 1818 dispone: “la venta de cosa ajena, ratificada después por el dueño, confiere al
comprador los derechos de tal desde la fecha de la venta”.
La disposición es desafortunada en su redacción y, entendida literalmente, absurda y
contraria al sistema del Código.
Nótese que la ratificación no valida el contrato; el comprador adquiere los derechos de tal
desde el momento en que el contrato se celebra, puesto que la venta de cosa ajena es
válida, con prescindencia de la ratificación.
Solamente la ratificación hace posible que se transfiera el dominio y, obviamente, éste se
entiende transferido desde el momento de la tradición y no de la venta.

4.- Adquisición ulterior del dominio por el vendedor.- Iguales efectos produce la
adquisición por el vendedor del dominio de la cosa vendida, después de celebrado el
contrato.
El art. 1819, inc. 1° expresa: “Vendida y entregada a otro una cosa ajena, si el vendedor
adquiere después el dominio de ella, se mirar al comprador como verdadero dueño desde la
fecha de la tradición”.
La disposición concuerda con el art. 682; si el tradente después adquiere el dominio, se
entenderá éste transferido desde el momento de tradición.
El inc. 2° del art. 1819 señala una consecuencia lógica: “Por consiguiente, si el vendedor la
vendiere a otra persona después de adquirido el dominio, subsistirá “el dominio de ella en el
primer comprador”.
La nueva venta que el vendedor hiciere sería de cosa ajena; la cosa ya no le pertenece y es
de propiedad del comprador desde que le fue entregada.

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El Precio

El precio es esencial en la compraventa.- Tampoco se concibe el contrato de compraventa

sin un precio que, según previene el art. 1793, “es el dinero que el comprador da por la cosa
vendida”.
Si falta el precio, carece de objeto la obligación del comprador; no puede existir su
obligación y, como consecuencia, carecía de causa la obligación del vendedor.

Requisitos del precio.- El precio debe reunir los requisitos o cualidades que siguen:
a.- debe consistir en dinero;
b.- debe ser real y serio, y
c.- debe ser determinado.
El Código señala el primero y el último de los requisitos enunciados; el segundo resulta de la
naturaleza misma del precio y de la aplicación de los principios generales.

a.- El precio debe consistir en dinero.

1.- El precio debe ser en dinero.- El art. 1793 establece reiteradamente que el precio debe
consistir en dinero.
Si el precio no se estipula en dinero no hay compraventa sino otro contrato diverso; el
precio en dinero, pues, es de la esencia del contrato.
No obsta para que exista compraventa la circunstancia de que el precio se pacte en dinero,
pero se pague con otra cosa.

2.- Cuando hay compraventa y cuándo permuta.- Si el precio no consiste en dinero, el

contrato será de permuta. Pero para que haya compraventa no es menester que el precio
consista íntegramente en dinero.
Cuando el precio se estipula parte en dinero y parte en otras cosas, el contrato será de
compraventa o permuta, según la relación que exista entre sus respectivos valores.
El art. 1794 previene: “cuando el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, se
entenderá permuta si la cosa vale más que el dinero; y la venta en el caso contrario”.
Si la cosa vale más que el dinero, hay permuta; si la cosa vale tanto o menos que el dinero,
compraventa.

b.- El precio debe ser real

1.- Realidad y seriedad del precio.- Que el precio sea real o serio significa, que exista
efectivamente una suma de dinero que se pague a cambio de la cosa.
No es real el precio simulado o fingido; no es serio el precio cuando es irrisorio.

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La realidad o seriedad del precio debe existir tanto en relación a la voluntad de las partes,
como en relación con la cosa que se reputa equivalente.
En relación con la voluntad de las partes, el precio real y serio significa que se tenga
efectivamente la intención de pagarse por el comprador y de exigirse por el vendedor.
Con relación a la cosa vendida, el precio no será real o serio, cuando exista entre ambos tal
desproporción que resulte puramente ilusorio.

2.- Precio justo y precio vil.- Pero si el precio debe ser real y serio, no es menester que sea
justo.
Precio justo es el que equivale al valor de la cosa, en oposición a precio vil, que no refleja tal
equivalencia.
El precio vil o insuficiente no importa o significa que la compraventa carezca de precio; la
vileza del precio no excluye la existencia del contrato.
El precio vil es un precio serio. El vendedor ha contratado para recibir efectivamente ese
precio.
Por excepción, la desproporción de valores entre la cosa y el precio, que ocasiona una lesión
patrimonial al vendedor, cuando es enorme, influye en la suerte del contrato.

c.- El precio debe ser determinado

1.- Determinación del precio.- La determinación del precio es el señalamiento de la precisa

cantidad que el comprador debe pagar por la cosa comprada.
Esta exigencia es el resultado de la aplicación de las reglas generales que requieren la
determinación del objeto de todo acto o declaración de voluntad (art. 1461).

Tres reglas fundamentales rigen en la materia:

a. La determinación del precio puede hacerse por acuerdo de las partes;
b. el precio puede también ser determinado por un tercero, y,
c. la determinación del precio no puede dejarse al arbitrio de una de las partes.

2.- Determinación del precio por las partes.- La forma normal de determinar el precio es el
acuerdo de las partes. El art. 1808, inc. 1°, establece: “El precio de la venta debe ser
determinado por los contratantes”.
Esta determinación se hará regularmente en el contrato; pero no hay inconveniente para
hacer la determinación a posteriori, sobre las bases señaladas en el contrato. Gozan las
partes de amplia libertad para determinar la manera cómo ha de fijarse el precio. El artículo
citado en su inciso 2° añade que “podrá hacerse esta determinación por cualesquiera
medios o indicaciones que lo fijen”.
Como una aplicación de esta regla el inciso 3° del artículo 1808 agrega, todavía: “si se trata
de cosas fungibles y se vende al corriente de plaza, se entenderá el del día de la entrega, a
menos de expresarse otra cosa”.

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En este caso, el precio no se ha determinado en el contrato, pero se ha fijado una base para
su determinación. Para que se aplique la determinación es menester:
a.- que se trate de cosas fungibles, y
b.- que expresamente se vendan al precio de plaza.
Con todo, el artículo 139 del Código de Comercio establece una importante excepción. Si
bien, en principio, no hay compraventa cuando las partes no están acordes en la cosa y en el
precio, verificada la entrega “se presumirá que las partes han aceptado el precio corriente
que tenga en el día y lugar en que se hubiere celebrado el contrato” y si hubiere diversidad
de precios en el mismo día y lugar, “el comprador deberá pagar el precio medio”.
De esta manera, hay compraventa, a pesar de no haberse convenido el precio, siempre que
se entregue la cosa vendida.

Determinación del precio por un tercero. La fijación del precio puede hacerla un tercero;
puesto que su mandato arranca de la voluntad de las partes, se considera como si ellas
mismas hubieran hecho la determinación.
El artículo 1809 dispone: “Podrá asimismo dejarse el precio al arbitrio de un tercero; y si el
tercero no lo determinare, podrá hacerlo por él cualquiera otra persona en que se
convinieren los contratantes; en caso de no convenirse, no habrá venta”
El contrato, en tal caso, es condicional, sujeto a la condición de que el tercero efectúe la
determinación del precio.

Capacidad para celebrar el contrato de compraventa.

Reglas generales. El art. 1445 establece que para que una persona se obligue a otra por un
acto o declaración de voluntad es menester “que sea legalmente capaz” y el art. 1446 añade
que “toda persona es legalmente capaz, excepto aquellas que la..”
Para la compraventa, como para todo contrato, la capacidad es la regla general y la
incapacidad constituye la excepción. Dispone el art. 1795, en efecto: “son hábiles para el
contrato de venta todas las personas que la ley no declara inhábiles para celebrarlo o para
celebrar todo contrato”.

En este sentido,
a.- Son incapaces para celebrar el contrato de compraventa, en primer término, las
personas afectas a una incapacidad general para contratar.
Tales son los dementes, los pródigos interdictos, los menores de edad.
b.- Son incapaces, además, aquellas personas afectas a ciertas incapacidades particulares
del contrato de compraventa.

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El art. 1447, inc. 4°, establece que existen incapacidades particulares “que consisten en la
prohibición que la ley ha impuesto a ciertas personas para ejecutar ciertos actos”.
En esta ocasión interesan solamente estas incapacidades particulares o prohibiciones.

Clasificación de las incapacidades. Las incapacidades especiales del contrato de

compraventa pueden ser dobles o simples.
A ciertas personas les está vedado, en absoluto, celebrar el contrato de compraventa: se les
prohibe comprar y vender. A otras personas les está solamente prohibido compra o vender.
Las incapacidades, pues, pueden ser de comprar, de vender y de comprar y vender.

Incapacidades de comprar y vender.

1.- Compraventa entre cónyuges. El art. 1796 proclama enfáticamente que “es nulo el
contrato de compraventa entre cónyuges no divorciados perpetuamente”.
La nulidad afecta, por tanto, al contrato de compraventa que celebran los cónyuges
casados en el régimen normal de matrimonio o bajo el régimen de separación de bienes,
aunque fuere total, así como tampoco bajo ningún otro. Afecta incluso el contrato entre
cónyuges divorciados temporalmente.
Solamente es lícito celebrar entre sí el contrato de compraventa a los cónyuges
perpetuamente divorciados.
Los motivos de esta prohibición pueden resumirse de este modo:
a.- La ley prohibe las donaciones irrevocables entre cónyuges y por medio de un contrato
de compraventa simulado o hecho a vil precio, se burlaría fácilmente la prohibición.
b.- Los cónyuges podrían, mediante una venta simulada, sustraer sus bienes de la
persecución de los acreedores.

2.- Compraventa entre el padre y el hijo familiar. El art. 1796 declara igualmente nulo el
contrato de compraventa “entre el padre o madre y el hipo de familia”.
La disposición tiene por objeto proteger al hijo, regularmente falto de experiencia, y evitar
al padre o madre el conflicto entre el deber de cautelar los intereses del hijo y su propio
interés.
La prohibición rige para el contrato de compraventa entre el “hijo familiar” y su padre o
madre. De este modo, en otros términos, se prohíbe el contrato de compraventa entre el
hijo o el padre o madre a cuya patria potestad se encuentra sometido.
Sin embargo, es válido entre el hijo familiar y el padre o madre el contrato de compraventa,
cuando verse sobre bienes que forman parte del peculio profesional o industrial del
primero.
El art. 251 previene que “el hijo se mirará como mayor de edad para la administración y
goce de su peculio profesional o industrial, sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 254”.
En conclusión, respecto de los bienes que forman este peculio, el hijo no está sometido a la
patria potestad; pero la venta de estos bienes, si se trata de inmuebles, debe ser autorizada
por el Juez, con conocimiento de causa.

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Incapacidades para vender.

Prohibición a los administradores de establecimientos públicos. El art. 1797 dice “Se
prohíbe a los administradores de establecimientos públicos vender parte alguna de los
bienes que administran, y cuya enajenación no está comprendida en sus facultades
administrativas ordinarias; salvo el caso de expresa autorización de la autoridad
competente”.
La disposición, que se relaciona con las atribuciones de los funcionarios públicos, es
impropia del Código Civil. El funcionario debe obrar dentro de la órbita de sus atribuciones y
no puede ejecutar sino los actos para que está expresamente facultado.
Este comportamiento queda refrendado, de manera expresa, de acuerdo a lo que disponen
los arts. 6 y 7 de la Constitución Política de la República.

Incapacidades para comprar.

1.- Prohibición a los empleados públicos. Prescribe el art. 1798 que “Al empleado público
se prohíbe comprar los bienes públicos o particulares que se vendan por su ministerio”.
Para que obre la prohibición es menester:
a) que quien venda sea funcionario público, y
b) que la venta se efectúe por su ministerio, esto es, en el ejercicio de sus funciones.
Rige la prohibición “aunque la venta se haga en pública subasta”.

2.- Prohibición a los Jueces y funcionarios del orden judicial. El mismo artículo 1798
prohíbe comprar “a los jueces, abogados, procuradores o escribanos los bienes en cuyo
litigio han intervenido, y que se vendan a consecuencia del litigio”. La prohibición rige
aunque la venta se verifique en pública subasta.
La Ley exige, pues, para que se aplique la prohibición:
a) que el comprador sea alguna de las personas señaladas;
b) que las cosas se vendan a consecuencia de un litigio, y
c) que las personas referidas hayan intervenido en el litigio.

Con todo, el Código Orgánico de Tribunales ha ampliado considerablemente el campo de la

prohibición: En efecto, el artículo 321 del citado Código dispone “se prohíbe a todo juez
comprar o adquirir a cualquier título para sí, para su cónyuge o para sus hijos las cosas o
derechos que se litiguen en los juicios que de él conozca.
Se extiende esta prohibición a las cosas o derechos que han dejado de ser litigiosos,
mientras no hayan transcurrido cinco años desde el día en que dejaron de serlo; pero no
comprende las adquisiciones hechas a título de sucesión por causa de muerte, si el
adquirente tuviere respecto del difunto la calidad de heredero ab intestato”.
La prohibición apuntada se aplica, al tenor del artículo 481 del COT a los fiscales,
defensores, relatores, secretarios y receptores.

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3.- Incapacidad de tutores y curadores. El artículo 1799 dispone: “No es lícito a los tutores
y curadores comprar parte alguna de los bienes de sus pupilos, sino con arreglo a lo
prevenido en el título De la administración de los tutores y curadores”.
Se ocupa de esta materia el artículo 412, haciendo la disposición, una marcada diferencia
entre bienes muebles e inmuebles del pupilo. En efecto, a este respecto podemos
distinguir:
a) El guardador no puede comprar los bienes muebles del pupilo “sino con la autorización
de los otros tutores o curadores generales, que no estén implicados de la misma manera, o
por el juez en subsidio”.
b) En cambio, la compra de bienes raíces del pupilo está radicalmente vedada a los
guardadores. El art. 412, en su inc. 2° dispone que “ni aún de éste modo –con autorización
de los guardadores o del juez- podrá el tutor o curador comprar bienes raíces del pupilo”.
La prohibición se hace extensiva al cónyuge del tutor o curador, a sus descendientes,
ascendientes, etc.

4.- Incapacidad de los mandatarios, síndicos y albaceas. Finalmente, el art. 1800

prescribe “Los mandatarios, los síndicos de los concursos, y los albaceas, están sujetos en
cuanto a la compra o venta de las cosas que hayan de pasar por sus manos en virtud de
estos encargos, a los dispuesto en el art. 2144”.
Sin embargo, conviene examinar separadamente la situación del mandatario, síndicos y
albaceas.
a).- El art. 2144 dispone: “No podrá el mandatario por sí ni por interpuesta persona,
comprar las cosas que el mandante le ha ordenado vender, ni vender de lo suyo al
mandante lo que éste le ha ordenado comprar, si no fuere con aprobación expresa del
mandante”.
La disposición abarca dos situaciones diversas: * No puede al mandatario comprar bienes
de propiedad del mandante, cuya venta se le ha encomendado.
Por lo tanto, nada obsta para que el mandatario compre bienes del mandante, diversos de
aquellos que se le confió vender.
 Tampoco puede el mandatario vender bienes suyos al mandante que le ha encargado
comprar.
El objeto de la disposición no es otro que precaver los abusos que pudiera cometer el
mandatario; este peligro desaparece si el mandante consiente, de modo expreso.
Las prohibiciones impuestas al mandatario no son, pues, absolutas o irremediables; le está
permitido comprar para sí lo que se le ha ordenado vender o vender de lo suyo cuando se le
ha ordenado comprar, “con la aprobación expresa del mandante”.

b).- La disposición es aplicable a los síndicos, en cuanto no pueden comprar para sí los
bienes que, en su carácter de tales, deben vender para hacer pago a los acreedores. (Ley de
Quiebras, art. 38).

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c).- En cuanto a los albaceas, si bien el art. 1800 se remite a las reglas antes indicadas del
mandato, el art. 1294 establece que “Lo dispuesto en los arts. 394 y 412 se extiende a los
albaceas”, esto es, hace aplicable las normas de las guardas.
Frente a esta contradicción, debe prevalecer la regla del art. 1294 y, en consecuencia, no
podrá el albacea, ni las personas ligadas a él, comprar bienes muebles de la sucesión, sino
con anuencia de los otros albaceas no inhabilitados o del juez en subsidio, y los bienes
inmuebles en ningún caso.
La regla del mandato no es prácticamente aplicable al albaceazgo, porque nunca podrá el
albacea obtener la expresa aprobación del causante.

Modalidades del contrato de compraventa.

Generalidades. El contrato de compraventa es susceptible de modalidades y rigen, al

respecto, las reglas generales. El contrato, por tanto, puede ser condicional, a plazo, modal,
etc.
El art. 1807 dice: “La venta puede ser pura y simple, o bajo condición suspensiva o
resolutoria. Puede hacerse a plazo para la entrega de la cosa o del precio. Puede tener por
objeto dos o más cosas alternativas. Bajo todos estos respectos se rige por las reglas
generales de los contratos, en lo que no fueren modificadas por las de este título”.
Pero existen, además ciertas modalidades especiales de la compraventa que es menester
estudiar y que, como es natural, imprimen al contrato una particular manera de ser.

Venta al peso cuenta o medida.- La venta de las cosas que se aprecian según su cantidad
puede hacerse en bloque o al peso, cuenta o medida.
La venta es hecha en bloque cuando no es necesario pesar, contar o medir para llegar a
determinar, sea la cosa vendida, sea el precio de la venta. La venta será a peso cuenta o
medida cada vez que sea menester pesar, contar o medir para determinar la cosa o el
precio.
Pero los efectos de la venta son diversos según que la operación de pesar, contar o medir
vaya encaminada a determinar el precio total o la cosa que se vende.
Baudry-Lacantinerie, sostiene que para algunos autores, la venta es a peso, cuenta o
medida solamente cuando es menester pesar, contar o medir para determinar la cosa
vendida, pero no el precio.
En relación a lo anterior, podemos establecer:
a).- Imagínese que se venden ciertas cosas determinadas, pero que para establecer su
precio total sea menester pesarlas, contarlas o medirlas.
A vende a B el trigo que tiene en su bodega, a razón de $50.000 el quintal. La venta se
encuentra perfecta; las partes han convenido en la cosa y en la manera de fijar el precio que
consistirá en pesar, contar o medir las cosas vendidas.
El art. 1821, inc. 1°, dispone: “Si se vende una cosa de las que suelen venderse a peso,
cuenta o medida, pero señala de modo que no pueda confundirse con otra porción de la

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misma cosa, como todo el trigo contenido en cierto granero, la pérdida, deterioro o mejora
pertenecerá al comprador, aunque dicha cosa no se haya pesado, contado o medido; con tal
que se haya ajustado el precio”.

b).- Supóngase, ahora, que se vende una cosa que es preciso contar, pesar o medir para
determinarla. A vende a B 100 de las 500 toneladas de trigo que tiene en bodega, al precio
de $100.000 la tonelada.
Se conoce el precio que es de $10.000.000; la operación de pesaje va encaminada a
determinar a cosa vendida. Puesto que la venta no recae sobre todo el trigo en bodega,
dicha operación es indispensable para saber qué parte del trigo es la vendida.
La venta se encuentra igualmente perfecta; pero los riesgos serán de cargo del comprador
desde que las cosas hayan sido pesada, contadas o medidas.
El art. 1821, inc. 2°, expresa: “Si de las cosas que suelen venderse a peso, cuenta o a
medida, solo se vende una parte indeterminada, como diez fanegas de trigo de las
contenidas en cierto granero, la pérdida, deterioro o mejora no pertenecerá al comprador,
sino después de haberse ajustado el precio y haberse pesado, contado o medido dicha
parte”.

c).- La operación de peso, cuenta o medida determina solamente de cargo de quién son los
riesgos; pero el contrato se encuentra perfecto.
Esta conclusión es indudable en mérito de lo que dispone el art. 1822: “ Si avenidos
vendedor y comprador en el precio, señalaren día para el peso, cuenta o medida, y el uno o
el otro no comparecieren en él, será éste obligado a resarcir al otro los perjuicios que de su
negligencia resultaren; y el vendedor o comprador que no faltó a o la cita podrá, si le
conviniere, desistir del contrato”.
Las partes disponen de estas acciones porque el contrato tiene existencia jurídica. Tales
acciones, en suma, se reducen a pedir el cumplimiento del contrato o su resolución, con
indemnización de perjuicios.

Venta a prueba o al gusto.- La compraventa, en general, se perfecciona desde que las

partes están acordes en la cosa y en el precio. La venta a prueba o al gusto constituye una
excepción.
El art. 1823 dispone: “Si se estipula que se vende a prueba, se entiende no haber contrato
mientras el comprador no declara que le agrada la cosa de que se trata, y la pérdida
deterioro o mejora pertenecen entretanto al vendedor. Sin necesidad de estipulación
expresa se entiende hacerse a prueba la venta de todas las cosas que se acostumbra vender
de ese modo.”
El contrato no se perfecciona sino cuando el comprador encuentra la cosa de su personal
agrado, con lógica consecuencia de que, entre tanto, la pérdida deterioro o mejora
pertenecen al vendedor.
La venta es a prueba o al gusto cuando:
a) expresamente lo convienen las partes, y

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b) cuando las cosas vendidas son de aquellas que se acostumbra vender de este modo,
aunque no medie una expresa estipulación.
El comprador puede renunciar a la facultad de gustar las cosas. Habrá renuncia, por
ejemplo, cuando aparece claramente que el comprador ha querido, simplemente, comprar
cosas de buena calidad o cuando se compran mercaderías de un tipo fijo y conocido, como
vino embotellado de una determinada marca.

Otras modalidades del contrato de compraventa. El Código Civil no reglamenta otras

modalidades del contrato de compraventa. Sin embargo, estas existen y podemos señalar
las siguientes:
a) La venta puede ser al ensayo, entendiéndose por tal aquella en que el comprador se
reserva expresamente la facultad de probar la cosa o ensayarla para verificar si reúne las
condiciones requeridas.
b) La venta puede ser hecha sobre muestras, cuando la cosa comprada se determina con
arreglo a una muestra o modelo que el comprador suministra al vendedor, a fin de que
aquello reúna las cualidades de dicha muestra o modelo.

Efectos del contrato de compraventa.

Generalidades. Los efectos del contrato de compraventa son los derechos y obligaciones
que genera para las partes contratantes. Como el contrato es bilateral ambas partes
contraen obligaciones recíprocas.
Enuncia la definición del artículo 1793 cuales son las obligaciones fundamentales de las
partes: dar el vendedor la cosa y pagar el comprador el precio.
Tales son las obligaciones de la esencia del contrato; sin ellas no hay contrato o existe uno
diverso.
Sin necesidad de una estipulación expresa, las partes contraen otras obligaciones; por
ejemplo el vendedor está obligado al saneamiento de la evicción y de los vicios
redhibitorios. Dichas obligaciones son de la naturaleza del contrato; pueden los
contratantes abolirlas, sin que pierda su peculiar fisonomía, pero para ello será menester
una cláusula especial.
Finalmente, por medio de un convenio expreso, las partes pueden imponerse toda suerte
de obligaciones accidentales; así, el comprador podrá obligarse a levantar en el predio que
compra determinadas construcciones.

Obligaciones del vendedor.

Enunciación. El artículo 1824 previene “las obligaciones del vendedor se reducen en
general a dos: la entrega o tradición, y el saneamiento de la cosa vendida”.

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La obligación de saneamiento comprende dos aspectos: el saneamiento de la evicción y de

los vicios redhibitorios.
La expresión “en general” indica tales son las obligaciones que normalmente contrae el
vendedor.

A) Obligación de entregar la cosa vendida.

Alcance de las obligaciones del vendedor. Importa precisar el alcance de las obligaciones
del vendedor y decidir a que concretamente se obliga. ¿Se obliga el vendedor a hacer al
comprador dueño de la cosa?. ¿Se obliga solamente a procurarle una posesión pacífica y
útil?.
Se percibe fácilmente cuáles son las consecuencias del criterio que se adopte. Si el
vendedor se obliga a hacer dueño al comprador, violará su obligación cada vez que la
compraventa, seguida de la correspondiente tradición, no convierta al comprador en
propietario. Si, por la inversa, su obligación se reduce a procurar la posesión pacífica y útil
cumplirán el vendedor su obligación mientras el comprador goce de la cosa tranquila y
útilmente, aunque no se haga dueño de ella.
Ahora bien, para que el comprador devenga propietario es indispensable que el vendedor lo
sea; de otro modo, la compraventa seguida de la tradición no hará dueño al comprador; le
conferirá sólo los derechos transferibles del vendedor y tradente (artículo 682) y le dará la
posesión de la cosa (artículo 683).
De acuerdo a lo precedentemente reseñado, podemos concluir:

a) el artículo 1815 proclama la validez de venta de cosa ajena; vendida la cosa ajena, el
vendedor cumplirá su obligación entregándola, poniéndola a disposición del comprador
para que la goce útil y pacíficamente. El comprador no adquirirá el dominio por la muy
sencilla razón de que el vendedor no era dueño.
Cierto es que la venta de cosa ajena deja naturalmente a salvo los derechos del propietario.
Pero mientras este no reclame y haga valer sus derechos de dueño, ningún cargo puede
formular el comprador al vendedor puesto que el derecho del dueño no le turba en el goce
de la cosa comprada.

b) Por consiguiente, carece el comprador del derecho para pedir la resolución del contrato,
pretextando que el vendedor no le ha hecho dueño de la cosa. Así se ha fallado.
En este sentido, Pothier agrega: “Por esto es que si alguno me ha vendido de buena fe una
heredad que no le pertenecía, pero que me ha puesto en posesión de la misma, aunque yo
descubra después que no sea su dueño, no tengo ninguna acción en su contra, en tanto no
sea turbado por otra persona”.
Por otra parte, la acción resolutoria carece, en este caso, de un objetivo práctico; por su
intermedio el comprador perseguiría la abolición del contrato y la restitución de lo que
hubiere pagado. Este resultado se obtiene por la acción de saneamiento de la evicción.
Privado el comprador de todo o parte de la cosa comprada por sentencia judicial, el

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contrato quedará abolido en el hecho, y el comprador tiene derecho a que se le indemnice,

indemnización que comprende, en primer término, la restitución del precio.

c) En nuestro derecho, siguiendo la tradición romana, el vendedor se obliga, pues, a

proporcionar al comprador la posesión legal y material de la cosa.
La transferencia del dominio se opera como consecuencia de que el vendedor debe dar al
comprador la posesión, haciéndole la tradición de la cosa vendida. La adquisición del
dominio se producirá consecuencialmente, a condición de que el vendedor sea dueño.

Forma de la entrega. La entrega de la cosa vendida se efectúa de acuerdo con las

disposiciones que rigen la tradición.
El art. 1824, inc. 2°, dispone: “La tradición se sujeta a las reglas dadas en el Título VI del
Libro II”. Será menester distinguir, por lo tanto, si se trata de bienes muebles o inmuebles.
En este sentido:

a) La tradición de los bienes muebles se verifica significando una de las partes a la otra que
le transfiere el dominio y figurando la transferencia de alguna de las maneras que señala el
art. 684.
La tradición de los bienes muebles por anticipación, como las maderas y los frutos de los
árboles, se verifica al momento de la separación del inmueble.

b) La tradición de los bienes raíces, en general, se efectúa por la inscripción del contrato de
compraventa en el registro de Propiedades del Conservador de Bienes Raíces.
Con todo, esta regla tiene excepciones: * La tradición del derecho de servidumbre, se
verifica por escritura pública en que el tradente exprese constituirlo y el adquirente
aceptarlo (art. 698). Sin embargo, la servidumbre de alcantarillado en predios urbanos debe
inscribirse (Ley N°6.977).
* La tradición de las minas debe hacerse por la inscripción en el registro de Propiedades del
Conservador de Minas (Art. 101 N°1).

Obligación de entregar materialmente la cosa. La cosa vendida debe ser puesta

materialmente a disposición del comprador; no se entiende cumplida la obligación del
vendedor por el hecho de inscribirse el título del inmueble en el Registro del Conservador,
aunque mediante la inscripción adquiera legalmente el comprador la posesión de la cosa.
La posesión legal de la cosa, si no va aparejada de su tenencia material, no brinda al
comprador las ventajas que persigue del contrato.
La falta de entrega real o material autoriza al comprador para reclamarla o para pedir la
resolución del contrato de compraventa.

Época en que debe efectuarse la entrega.- La entrega de la cosa vendida debe efectuarse
en la época estipulada; a falta de estipulación, la entrega es exigible inmediatamente de
celebrado el contrato.

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El art. 1826, inc. 1°, establece “El vendedor es obligado a entregar la cosa vendida
inmediatamente después del contrato, o a la época prefijada en él”.
La época de la entrega, que no es el resultado de una expresa estipulación, puede resultar
de las circunstancias del contrato. Así, en la venta de un producto agrícola en verde, la
entrega no podrá verificarse antes de la cosecha. El plazo para la entrega, en este caso, es
tácito.

Derecho de retención del vendedor.- Sin embargo, el vendedor tiene derecho a retener la
cosa vendida en ciertas circunstancias; no ésta obligado, entonces, a entregar la cosa y
carece el comprador del derecho de reclamarla:

a) En primer término, no esta obligado el vendedor a entregar la cosa cuando el

comprador no ha pagado o no esta dispuesto a pagar el precio.
El art. 1826, inc. 3°, en efecto dispone: “Todo lo cual se entiende si el comprador ha pagado
o esta pronto a pagar el precio íntegro o ha estipulado pagar a plazo”.
Para que el vendedor goce de este derecho legal de retención es menester:
1.- Que la cosa no haya sido entregada. Para que sea posible al vendedor retener la cosa, es
obviamente indispensable que la tenga aún en su poder.
2.- que el comprador no haya pagado el precio. Como el derecho de retención es una garantía
para el vendedor, encaminada a asegurar el pago del precio, no se justifica que el vendedor
resista, la entrega si este ha sido cancelado.
Sin embargo, aunque el comprador no haya pagado el precio, no puede el vendedor retener
la cosa vendida si aquél está “pronto” a pagarlo.
El pago que el comprador ha hecho o está pronto a verificar debe ser íntegro para que
pueda reclamar la entrega de la cosa. Si no ha pagado o no está llano a pagar el precio en su
totalidad, podrá el vendedor retener la cosa vendida.
3.- que no se haya fijado plazo para el pago. Si se convino un plazo para el pago del precio,
las partes han postergado voluntariamente el cumplimiento de la obligación del
comprador; la falta de pago no autoriza al vendedor para retener la cosa.

b) Pero aunque se haya convenido un plazo para el pago del precio, puede el vendedor
retener la cosa, cuando se vea en peligro de perderlo como consecuencia de una
disminución considerable de la fortuna del comprador.
El art. 1826, inc. 4° expresa: “pero si después del contrato hubiere menguado
considerablemente la fortuna del comprador, de modo que el vendedor se halle en peligro
inminente de perder el precio, no se podrá exigir la entrega aunque se haya estipulado
plazo para el pago del precio, sino pagando, o asegurando el pago”.
Como la facultad de retener la cosa tiende a asegurar el pago, cesa esta facultad del
vendedor cuando el comprador lo cauciona de alguna manera eficaz.

Lugar de la entrega.- A falta de disposiciones especiales, rigen para determinar el lugar de

la entrega las reglas generales de los arts. 1587,1588 y1589.

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La entrega, pues, en primer término, debe hacerse en el lugar convenido. En defecto de

estipulación y si la cosa vendida es una especie o cuerpo cierto, la entrega se hará en lugar
en que se encontraba al tiempo del contrato, si trata de cosas genéricas, deben entregarse
en el domicilio del deudor al tiempo de la venta, salvo que las partes dispongan, de común
acuerdo, otra cosa.

Gastos de la entrega.- Los gastos del pago sonde cargo del deudor (art. 1571); por lo tanto,
serán de cargo del vendedor los que demande la entrega en el lugar debido. En cambio,
incumbirán al comprador los gastos que sea menester incurrir para transportar la cosa ya
entregada.
El art. 1825 prescribe: “Al vendedor tocan naturalmente los costos que se hicieren para
poner la cosa en disposición de entregarla, y al comprador los que se hicieren para
transportarla después de entregada”.

Que comprende la entrega .- El pago debe hacerse bajo todos los respectos al tenor de la
obligación y el acreedor no está obligado a recibir cosa diversa de la que se le debe, ni aun a
pretexto de ser de igual o mayor valor la ofrecida (art. 1569).
Para la compraventa rige esta regla fundamental que reproduce el art. 1828: “El vendedor
es obligado a entregar lo que reza el contrato”.
La cosa vendida debe ser entregada con sus accesorios y frutos.

Frutos de la cosa vendida .- La cosa vendida debe ser entregada al comprador con aquellos
frutos que según la ley le pertenecen.
Decide el art. 1816, inc. 2° cuáles son los frutos que pertenecen a uno u otro contratante:
“Los frutos naturales, pendientes al tiempo de la venta, y todos los frutos, tanto naturales
como civiles que después produzca la cosa, pertenecerán al comprador, a menos que se
haya estipulado entregar cosa al cabo de cierto tiempo o en el evento cierta condición; pues
en estos casos no pertenecerán los frutos al comprador, sino vencido el plazo, o cumplida la
condición.
Todo lo dicho en este art. puede ser modificado por estipulaciones expresas de los
contratantes”.
Por lo tanto:
a) Pertenecen al comprador, pues, los frutos naturales pendientes al tiempo del contrato,
esto es, los que se encontraren aún adheridos a la cosa fructuaria (art. 645).
No debe el comprador ninguna indemnización al vendedor por los por los gastos hechos
para producirlos: tales gastos se han tenido ciertamente en cuenta para la fijación del
precio.
Concordante con esta regla y para evitar posibles dificultades, el art. 1829 expresa: “La
venta de una vaca, yegua u otra hembra comprende naturalmente la del hijo que lleva en el
vientre o que amamanta; pero no la del que puede pacer y alimentarse por sí solo”.

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b)Igualmente pertenecen al comprador los frutos, tanto naturales como civiles, que la cosa
vendida produzca después de celebrado el contrato.
El art. 1816 modifica, en verdad, las reglas de los arts. 646 y 648, que disponen que los
frutos naturales y civiles de una cosa pertenecen a su dueño. El comprador no hace suyos
los frutos desde que, en virtud de la tradición, se convierte en propietario, sino desde la
celebración del contrato.

Con todo, la regla del art. 1816 tiene tres excepciones; a saber:
1.- Cuando las partes han señalado un plazo para la entrega porque los frutos pertenecen al
vendedor, en tal caso, hasta el vencimiento del plazo.
2.- Cuando la cosa debe entregarse cumplida una condición, porque los frutos pertenecerán
igualmente al vendedor hasta que la condición prevista se cumpla. y
3.-Cuando las partes han estipulado cláusulas especiales, en cuyo caso los frutos
pertenecerán al comprador o vendedor, según las normas contractuales.

Accesorios de la cosa vendida.- No establece el Código una disposición de carácter general

que disponga que la cosa vendida debe entregarse con sus accesorios, a diferencia de lo que
hace su similar francés.
Solamente el art. 1830 dispone: “En la venta de una finca se comprenden naturalmente
todos los accesorios, que según los arts. 570 y siguientes se reputan inmuebles”.
Pero la regla es igualmente aplicable a la venta de cosas muebles. Así, la venta de una nave
comprende, además del casco y quilla, los aparejos tales como anclas, botes, cables, jarcias,
etc. (arts. 827 y 828 del C. de Comercio).

Riesgos de la cosa vendida.- De acuerdo con la regla general del art. 1550, el riesgo de la
especie o cuerpo cierto cuya entrega se debe es de cargo del acreedor. El art. 1820 aplica
esta norma al contrato de compraventa y pone los riesgos a cargo del comprador.
Establece la disposición legal “ la pérdida, deterioro o mejora de la especie o cuerpo cierto
que se vende, pertenece al comprador, desde el momento de perfeccionarse el contrato,
aunque no se haya entregado la cosa”
Por consiguiente, la pérdida de la cosa vendida proveniente de un caso fortuito, extingue la
obligación del vendedor de entregarla; pero el comprador, en cambio, deberá pagar el
precio.
Si la cosa se ha deteriorado o perecido parcialmente, debe el comprador soportar
igualmente el deterioro, porque habrá de recibirla en el estado en que se encuentre.
Como justa compensación, pertenecen al comprador, sin costo alguno, las mejoras de la
cosa y, como se dijo, sus frutos.
La regla es aplicable a la venta de cosas genéricas que se hace en bloque o que deben ser
pesadas, contadas o medidas para determinar el precio total.
De cualquier manera, esta norma tiene excepciones:
a) en la venta condicional, sujeta a una condición suspensiva;

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b) en la venta a peso, cuenta o medida en que debe procederse a pesa, contar o medir para
determinar la cosa vendida, y
c) en la venta al gusto.

a) En la compraventa subordinada a una condición suspensiva la pérdida fortuita de la

cosa debe soportarla el vendedor, cuando ésta sobreviene pendiente la condición.
Junto con extinguirse la obligación del vendedor de entregar la cosa, se extingue la del
comprador de pagar el precio. Soporta el vendedor el riesgo porque sufre la pérdida de la
cosa, sin recibir ninguna compensación.
La pérdida fortuita parcial o deterioro pertenece al comprador porque debe recibir la cosa
en el estado de deterioro en que se encuentre, sin derecho a que se le rebaje el precio.
La disposición advierte que es menester que la condición se cumpla. Si falla la condición, no
hay ni ha habido contrato y la pérdida o deterioro pertenecerán al dueño de la cosa, el
frustrado vendedor.

b) En la venta a peso, cuenta o medida en que las operaciones de pesar, contar o medir
tienen por objeto determinar la cosa vendida, la pérdida, deterioro o mejora pertenecen al
comprador sólo desde que tales operaciones se verifiquen.

c) El compraventa al gusto, los riesgos son del comprador desde que he expresado que la
cosa le agrada y, mientras tanto, corresponden al vendedor.

La entrega en la venta de predios rústicos.- “Un predio rústico – dice el art. 1831- puede
venderse con relación a su cabida o como una especie o cuerpo cierto” Esto significa que la
venta puede verificarse tomando en consideración la cabida del predio o desentendiéndose
de ella.
Se comprende que si se vende un predio con relación a su cabida o superficie, pueden surgir
dificultades con motivo de que la cabida real sea mayor o menor que la expresada en el
contrato y que tales dificultades no pueden plantearse si la venta se hace sin tomar en
cuenta la superficie o cabida del predio.
Importa precisar, por lo tanto, cuándo se entiende vendido un predio con relación a la
cabida y cuando como especie o cuerpo cierto.
El art. 1831, inc. 2°, expresa que “se vende con relación a la cabida, siempre que ésta se
exprese de cualquier modo en el contrato” y el inciso final añade que “en todos los demás
casos se entenderá venderse el predio o predios como un cuerpo cierto”.
Pero no es exacto que la venta sea hecha en relación a la cabida cada vez que se exprese en
el contrato; si la cabida se indica como un dato meramente ilustrativo, la cosa debe
entenderse vendida como cuerpo cierto.
En líneas generales, la venta se entiende efectuada con relación a la cabida siempre que:
a) la cabida se exprese en el contrato;
b) el precio se fije con relación a ella, y

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c) las partes no renuncien a las acciones resultantes de que la cabida real sea diversa de la
que reza el contrato.
El art. 1831, inc. 3°, expresa: “Es indiferente que se fije directamente un precio total, o que
éste se deduzca de la cabida o número de medidas que se expresa, y del precio de cada
medida”.
Y en el inc. 4° añade: “ Es asimismo indiferente que se exprese una cabida total o las
cabidas de las varias porciones de diferentes calidades y precios que contenga el predio,
con tal que de estos datos resulte el precio total y la cabida total”.

En cambio, un predio se entiende vendido como cuerpo cierto cada vez que:
a) la cabida no se exprese en el contrato, y
b) las partes mencionen la cabida, pero expresa o tácitamente declaren que es un dato
puramente ilustrativo y que no hacen cuestión por los defectos de ella.
Comúnmente se expresa en el contrato que la venta se hace ad corpus.

Efectos de la venta con relación a la cabida.- En la venta hecha con relación a la cabida
podrá plantearse una de estas dos cuestiones: que la cabida real del predio sea mayor o
menor que la cabida declarada en el contrato.

a).- Si la cabida real, esto es, la superficie que realmente mide el predio, es mayor que la
expresada en el contrato, podrá ser poco o mucho mayor, Naturalmente las consecuencias
son diferentes.
Pero el legislador ha debido señalar una pauta exacta. Considera que la cabida real es
mucho mayor cuando el precio del sobrante excede de la décima parte del precio de la
verdadera cabida.
Por ejemplo, se venden 1.000 metros cuadrados en $1.000.000 a razón de $1.000 el metro
cuadrado; la cabida real del predio resulta ser de 1.050 metros cuadrados. El precio del
exceso es de $50.000 y el precio de la cabida real es de $1.050.000, el sobrante no alcanza a
la décima parte.
En este caso, el vendedor tendrá derecho a que se le aumente proporcionalmente el precio.
El art. 1832, inc. 1°, establece: “Si se vende el predio con relación a su cabida, y la cabida
real fuere mayor que la cabida declarada, deberá el comprador aumentar
proporcionalmente el precio”.
En el mismo ejemplo propuesto, supóngase que la cabida real es de 1.200 metros
cuadrados; el precio del exceso sería de $ 200.000 y el precio de la cabida real de
$1.200.000. El exceso es superior a la décima parte.
En esta hipótesis, queda al arbitrio del comprador desistir del contrato o aumentar el precio
proporcionalmente. El art. 1832 previene que la regla de su primera parte no rige en el caso
de que “el precio de la cabida que sobre, alcance a más de una décima parte del precio de la
cabida real; pues en este caso podrá el comprador, a su arbitrio, o aumentar
proporcionalmente el precio o desistir del contrato; y si desiste, se le resarcirán los
perjuicios según las reglas generales”.

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b).- Si la cabida real es menor que la declara en el contrato, del mismo modo, podrá ser poco
o mucho menor.
Considera el legislador que la cabida real es mucho menor cuando el precio de la cabida que
falta, excede de la décima parte del precio de cabida declarada.
Por ejemplo, se venden 1.000 metros cuadrados en $1.000.000, esto es a razón de $1.000 el
metro cuadrado; el predio tiene, en verdad, una superficie de 950 metros cuadrados. El
precio de la cabida que falta es de $50.000 inferior a la décima parte del valor de la cabida
declarada.
En tal caso, con arreglo al inc. 2° del art. 1832, “si la cabida real es menor que la declarada,
deberá el vendedor completarla; y si esto no fuere posible, o no se le exigiere, deberá sufrir
una disminución proporcional del precio”.
Supóngase, en el ejemplo propuesto, que la cabida real es de 800 metros cuadrados; el
precio de la cabida que falta es de $200.000 superior a la décima parte del precio de la
cabida declarada que es de $1.000.000.
Entonces, conforme a la misma disposición legal, “si el precio de la cabida que falte alcanza
a más de una décima parte del precio de la cabida completa, podrá el comprador, a su
arbitrio, o aceptar la disminución del precio o desistir del contrato en los términos del
precedente inciso”.

Efectos de la venta de un predio como cuerpo cierto.- La compraventa de un predio

rústico como cuerpo cierto no plantea ningún problema de cabida; justamente para zanjar
toda dificultad al respecto los contratantes realizan la venta ad corpus.
El art. 1833, inc. 1°, establece esta consecuencia, o sea que ‘’no habrá derecho por parte del
comprador ni del vendedor para pedir rebaja o aumento del precio sea cual fuere la cabida
del predio”.
Pero aunque no pueda suscitarse cuestión por la superficie del predio, el vendedor debe
entregar todo lo que se comprenda en sus deslindes. El inc. 2° del art. 1833 establece que “si
se vende con señalamiento de linderos, estará obligado el vendedor a entregar todo lo
comprendido en ellos; y si no pudiere o no se le exigiere, se observará lo prevenido en el inc.
2° del artículo precedente”.
Por lo tanto, será menester averiguar si la parte que falta dentro de los linderos excede o no
la décima parte de lo que en ellos se comprende. Si no excede, el comprador podrá
reclamarla o pedir una rebaja del precio; si excediere, podrá pedir la rebaja proporcional del
precio o desistir del contrato con indemnización de perjuicios.

Aplicación de los arts. 1832 y 1833 a cualquier conjunto de mercaderías.- El art. 1835
dispone que las reglas de los arts. 1832 y 1833 “se aplican a cualquier todo o conjunto de
efectos o mercaderías”.
Así, por ejemplo, si se vende un rebaño de 100 animales, a razón de $20.000 cada uno faltan
algunos, el comprador podrá pedir que se le entreguen los que faltan, que se les baje el
precio o desistir del contrato, según los varios casos.

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Prescripción.- Las acciones que otorgan los arts. 1832 y 1833 prescriben en corto tiempo. El
art. 1834 dispone: “Las acciones dadas en los dos artículos precedentes expiran al cabo de
un año, contado desde la entrega”.
Por lo tanto, las acciones de que se trata son:
a) la acción del vendedor para exigir un aumento del precio cuando la cabida real es mayor
que la declarada;
b) la acción del comprador para pedir la rebaja del precio cuando la cabida declarada es
menor que la real;
c) la acción del comprador para exigir la entrega de la cabida que falta en el mismo caso;
d) la acción del comprador para desistir del contrato.

Acción rescisoria por lesión enorme.- Las acciones especiales otorgadas a comprador y
vendedor no les privan de la acción rescisoria por lesión enorme, cuando las diferencias de
la cabida sean de tal importancia que constituyan una lesión de esta índole.
El art. 1836 dice: “ Además de las acciones dadas en dichos artículos compete a los
contratantes la de lesión enorme en su caso”.

Consecuencias de la falta de entrega de la cosa vendida.- El incumplimiento de la

obligación del vendedor de entregar la cosa produce las consecuencias que prevé la regla
general del art. 1489: el derecho alternativo para el comprador de pedir el cumplimiento o
la resolución del contrato, con indemnización de perjuicios.
El art. 1826, inc. 2°, reproduce esta regla general: “Si el vendedor por hecho o culpa suya ha
retardado la entrega, podrá el comprador a su arbitrio perseverar en el contrato o desistir
de él, y en ambos casos con derecho para ser indemnizado de los perjuicios según las reglas
generales”.
Señala la disposición, las condiciones en que el comprador puede optar por el ejercicio de
estos derechos, a saber:
a.- Es preciso que el vendedor retarde la entrega por su hecho o culpa o, más exactamente,
que se encuentre en mora de cumplir.
b.- Es menester, además, que el comprador haya pagado o éste pronto a pagar el precio o
haya estipulado pagarlo a plazo.

B) Obligación de saneamiento.
Ideas generales.- El art. 1824 señala como una segunda obligación del vendedor “el
saneamiento de la cosa vendida”.
No vasta que el vendedor entregue la cosa vendida; es preciso que la entregue en
condiciones tales que el comprador pueda gozar de ella tranquila y útilmente.
No logrará el comprador una posesión tranquila o pacífica de la cosa vendida cuando se vea
turbado en dicha posesión a consecuencia de los derechos que terceros hagan valer con
relación a ella.

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No obtendrá una posesión útil si la cosa adolece de defectos que la hacen inadecuada para
el objeto que tuvo en vista al comprarla.
En uno y otro caso el comprador quedaría defraudado en sus justas expectativas si no
dispusiera de recursos para exigir del vendedor que le ampare en la posesión y subsane los
vicios o defectos de la cosa. Este recurso es la acción de saneamiento.
En virtud del contrato de compraventa, en efecto, el vendedor se obliga a garantizar al
comprador la posesión tranquila y útil de la cosa que vende. Se obliga, en otros términos, al
saneamiento.
El art. 1837 señala este doble objetivo de la obligación de saneamiento: “La obligación de
saneamiento comprende dos objetos: amparar al comprador en el dominio y posesión
pacífica de la cosa vendida, y responder de los defectos ocultos de ésta, llamados vicios
redhibitorios”.

Caracteres de la obligación de saneamiento .- La obligación de saneamiento presenta dos

caracteres fundamentales:
a) La obligación de saneamiento es de la naturaleza del contrato de compraventa: le
pertenece sin necesidad de estipulación, pero puede ser modificada, y aun abolida, sin que
por ello el contrato deje de existir o degenere en otro diverso.
La obligación de entregar la cosa vendida, en cambio, es de la esencia del contrato de
compraventa.
b) La obligación de saneamiento tiene un carácter eventual. Se hace exigible a condición
de que ocurran ciertos hechos que pueden suceder o no.
Mientras tanto, la obligación permanece en un estado latente; se concreta y torna exigible
si el comprador es turbado en la posesión de la cosa (saneamiento de la evicción) o si el
comprador no logra un adecuado provecho de la cosa por los defectos de que adolece
(saneamiento de los vicios redhibitorios).

a) Saneamiento de la evicción.
Objeto de la obligación de saneamiento de la evicción .- La obligación de sanear la
evicción tiene por objeto, como expresa el art. 1837, “amparar al comprador en el dominio y
posesión pacífica de la cosa vendida”.
Este amparo del comprador, se traduce en su defensa cada ves que sea víctima de la
agresión de terceros que pretendan derechos sobre la cosa, que embaracen su goce y
turben su posesión. Si fracasa en su empresa y sobreviene la evicción, o sea, es privado el
comprador de todo o parte de la cosa comprada, está obligado el vendedor a indemnizarle.
Por tanto, la obligación de saneamiento de la evicción persigue dos fines o se desarrolla en
dos etapas:
a.- defender al comprador contra los terceros que reclaman derechos sobre la cosa; y,
b.- indemnizar al comprador si la evicción, no obstante, se produce.

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Naturaleza de la obligación de saneamiento.- La obligación de saneamiento de la

evicción, en cuanto se traduce en defender al comprador, es un obligación de hacer. El
hecho debido consiste en asumir la defensa del comprador.
En cuanto la obligación de saneamiento se convierte en la indemnizar al comprador evicto,
es una obligación de dar.
El art. 1840 señala las consecuencias de estas características; en suma, consisten en que la
obligación, en su primer aspecto, es indivisible y divisible en el segundo.
Dice el art. 1840: “La acción de saneamiento es indivisible. Puede por consiguiente
intentarse in solidum contra cualquiera de los herederos del vendedor”. Pero desde que a la
obligación de amparar al comprador en la posesión, sucede la de indemnizarle en dinero, se
divide la acción; y cada heredero es responsable solamente a prorrata de su cuota
hereditaria. La misma regla se aplica a los vendedores que por un solo acto de venta hayan
enajenado la cosa”.
Si son varios los deudores de la obligación de saneamiento – pluralidad que puede ser
originaria o derivativa – la acción del comprador para exigir que se le ampare es indivisible.
No se concibe que los deudores defiendan al comprador por partes; el objeto de la
obligación no es susceptible de ejecución parcial.
Fracasada la defensa y producida la evicción, la obligación de indemnizar al comprador es
divisible; su objeto es pagar una suma de dinero. Se divide entre los vendedores por partes
iguales y, entre sus herederos, a prorrata de sus cuotas.

Requisitos para que sea exigible la obligación de saneamiento. Para que se haga exigible
la obligación del vendedor de amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la
cosa vendida, es menester que sea turbado en dicho dominio y posesión. En otros términos,
es preciso que el comprador se vea expuesto a sufrir evicción de la cosa.
No basta, sin embargo, que el comprador sea turbado en el dominio y posesión de la cosa;
es necesario que el comprador haga saber al vendedor la turbación de que es víctima para
que acuda en su defensa. En otras palabras, es menester que el vendedor sea citado de
evicción.
Por lo tanto, para que el vendedor esté obligado al saneamiento, se requiere:
a) que el comprador se vea expuesto a sufrir evicción de la cosa comprada, y b) que el
vendedor sea citado de evicción.

Concepto de la evicción. La evicción es el resultado de una derrota judicial sufrida por el

comprador.
En efecto, el artículo 1838 dispone “Hay evicción de la cosa comprada, cuando el comprador
es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial”.
Pero el concepto que resulta de esta disposición es incompleto. La privación que sufre el
comprador debe provenir de una causa anterior a la celebración del contrato de
compraventa.
El artículo 1839, agrega “El vendedor es obligado a sanear al comprador todas las evicciones
que tengan una causa anterior a la venta, salvo en cuanto se haya estipulado lo contrario”.

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De este modo, la evicción es la privación que experimenta el comprador de todo o parte de

la cosa comprada, en virtud de una sentencia judicial por causa anterior a la venta.

Elementos de la evicción: enunciación. De lo anteriormente dicho se desprende los

elementos de la evicción:
a) que el comprador sea privado de todo o parte de la cosa vendida;
b) que esta privación tenga lugar por un sentencia judicial, y
c) que la privación provenga de una causa anterior a la compraventa.

a) Privación total o parcial.- Lo que constituye esencialmente la evicción es la privación

que experimenta el comprador de todo o parte de la cosa.
La evicción puede ser, por lo tanto, total o parcial.
Cualquiera que sea la magnitud de la turbación que sufra el comprador, tiene derecho al
saneamiento.
Sufrirá el comprador una evicción total, por ejemplo, cuando siendo ajena la cosa vendida,
el dueño la reivindica; y parcial, si un tercero reclama sobre ella un derecho de usufructo o
servidumbre.

b) Necesidad de una sentencia judicial.- Puesto que la evicción es una derrota judicial del
comprador, supone un proceso y una sentencia que le desposea total o parcialmente de la
cosa.
Se siguen de lo dicho diversas consecuencias que importan destacar:

1.- Los reclamos extrajudiciales que terceros formulen al comprador, pretendiendo

derechos sobre la cosa, no hacen exigible la obligación de saneamiento.
Dichos reclamos podrán inspirar al comprador un justo temor de verse privado del todo o
parte de la cosa; pero este temor sólo autoriza para suspender el pago del precio, en los
términos que señala el inc. 2° del art. 1872.

2.- El abandono voluntario que haga el comprador al tercero, de todo o parte de la cosa, no
obliga al vendedor al saneamiento.
Sin embargo, puede darse el caso que se produzca la evicción sin una sentencia judicial,
como claramente resulta de lo dispuesto en el art. 1856: La citada disposición establece que
el plazo de prescripción de la acción de saneamiento se contará desde la fecha de la
sentencia o, “si ésta no hubiere llegado a pronunciarse”, desde que se restituye la cosa.
Pero el caso previsto, es aquel en que el vendedor, citado al juicio, acepta de la demanda y
se allana a la evicción y el comprador, reconociendo igualmente la justicia de las
pretensiones del tercero, restituye la cosa.
El vendedor, en suma, acepta dar por evicto al comprador, sin necesidad de fallo judicial.

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3.- Solamente está obligado el vendedor al saneamiento de las turbaciones de derecho de

que el comprador sea víctima, esto es, aquellas que provengan de derechos que terceros
pretendan tener sobre la cosa.
Las turbaciones de derecho se traducen en el ejercicio de una acción en contra del
comprador.
No debe el vendedor ninguna garantía en razón de las turbaciones de hecho que sufra el
comprador, aunque importen un despojo; no está obligado a defenderle y menos a
indemnizarle, porque tales turbaciones no provienen de una insuficiencia del derecho del
vendedor sobre la cosa vendida.
El comprador, por lo tanto, debe repeler por sí solo las agresiones que consistan en vías de
hecho.
El artículo 1930 distingue expresamente entre turbaciones de hecho y de derecho.

c) La evicción debe tener una causa anterior a la venta.- El art. 1839 exige,
perentoriamente, que la causa de la evicción sea anterior a la celebración del contrato de
compraventa: “ El vendedor es obligado a sanear al comprador todas las evicciones que
tengan en una causa anterior a la venta, salvo en cuanto se haya estipulado lo contrario”.
El art. 1843 insiste en que el comprador debe citar de evicción al vendedor, cuando se le
demanda la cosa “por causa anterior a la venta”.
Las evicciones motivadas por causas posteriores a la venta, las soporta exclusivamente el
comprador. El vendedor es por completo extraño a la evicción.
Las partes, sin embargo, pueden convenir otra cosa.

Citación de evicción.- Para que el vendedor acuda en defensa del comprador y quede
obligado a indemnizarle, es menester que tenga noticia del juicio que amenaza con privarle
total o parcialmente de la cosa.
Por este motivo, el art. 1843 dispone: “ el comprador a quien se demanda la cosa vendida,
por causa anterior a la venta, deberá citar al vendedor para que comparezca a defenderla”.
La falta de citación exonera totalmente de responsabilidad al vendedor. “Si el comprador
omitiere citarle, y fuere evicta la cosa, el vendedor no será obligado al saneamiento” ( art.
1843, inc. 3°).

Forma y oportunidad de la citación. El art. 1843, inc. 2°, prescribe que la citación de
evicción “se hará en el término señalado en el código de enjuiciamiento”. El Código de
Procedimiento Civil, en efecto, reglamenta la citación de evicción en el Título V del Libro III.

a) La citación debe solicitarse por el comprador y para el que juez la ordene “deberán
acompañarse antecedentes que hagan aceptable la solicitud” (art. 584, inc 2° C.P.C.)
b) La citación debe hacerse “antes de la contestación de la demanda. (art. 584, inc. 1°
C.P.C.).
c) Decretada la citación, el juicio se paraliza por el plazo de diez días, si el citado reside
en el territorio jurisdiccional en que se sigue el juicio; si reside en otro territorio

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jurisdiccional o fuera del territorio nacional, el plazo de diez días se aumenta como el
emplazamiento para contestar demandas (art. 585 C.P.C.).
d) Vencidos estos plazos sin que el demandado haya hecho practicar la citación, podrá
pedir el demandante que se declare caducado el derecho de aquél para exigirla, o que se le
autorice para llevarla a efecto, a costa del demandado (art. 585, inc. 2° C.P.C.).
e) Practicada la citación, las personas citadas de evicción dispondrán del término de
emplazamiento que corresponda para comparecer al juicio, suspendiéndose, entre tanto, el
procedimiento (art. 486 C.P.C.).

La citación de evicción procede en toda clase de juicios. La citación de evicción tiene

cabida en todo juicio, y no solamente en el juicio ordinario.
La ubicación en el C. P. C. del Título “De la citación de evicción” así lo demuestra; la historia
de la ley corrobora este acerto.

A quién puede citarse de evicción. Es obvio que el demandado puede citar de evicción a su
vendedor. Pero también, puede citar a los antecesores del vendedor.
El art. 1841 dispone: “Aquel a quien se demanda una cosa comprada podrá intentar contra
el tercero de quien su vendedor la hubiere adquirido, la acción de saneamiento que contra
dicho tercero competería al vendedor, si éste hubiera permanecido en posesión de la cosa”.
El comprador adquiere sobre la cosa, todos los derechos de sus antecesores y, entre ellos, la
acción de saneamiento de cada comprador contra su vendedor. El último comprador reúne
en sus manos todas estas acciones.
De este modo se evita, la innecesaria pérdida de tiempo en que se incurriría si el comprador
tuviera que citar a su vendedor, éste al suyo y así sucesivamente hasta llegar al responsable
de que la cosa sea evicta.

Desarrollo de la obligación de saneamiento del vendedor citado de evicción. El vendedor

citado de evicción debe defender al comprador y apersonarse al juicio con tal objeto;
violará su obligación si no comparece.
Una vez citado el vendedor, puede presentarse una de las siguientes dos situaciones:
1.- El vendedor no comparece, y
2.- el vendedor se apersona en el juicio. Menester es examinar lo que sucede en una y otra
hipótesis:

1.- Si el vendedor no comparece, vencido el término de emplazamiento de que dispone para

comparecer, “continuará sin más trámite el procedimiento” (art. 587 C.P.C.).
Su falta de comparecencia acarreará, como lógica sanción, la responsabilidad del vendedor
por la evicción que se produzca. El art. 1843, inc. 3°, segunda parte prescribe que “si el
vendedor citado no compareciere a defender la cosa vendida, será responsable de la
evicción”.
Pero esta regla general tiene una justa excepción. El comprador debe hacer lo que esté de
su parte pera impedir la evicción; si deja de oponer alguna de aquellas excepciones que sólo

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a él competían, y se produce, como consecuencia, la evicción, no será responsable el

vendedor, pese a que fue citado y no compareció al juicio.
Según el art. 1843, inc. 3°, parte final, el vendedor no que da obligado al saneamiento
cuando “el comprador haya dejado de oponer alguna defensa o excepción suya, y por ello
fuere evicta la cosa”.
Así ocurrirá por ej., si el comprador omitió deducir una excepción de prescripción
adquisitiva que, agregando a la suya la posesión de sus antecesores, habría podido invocar.
Tocará al vendedor, para eximirse de responsabilidad, acreditar que el comprador disponía
de una excepción suya que no opuso y que, por esta omisión, la evicción se produjo.
2.- Si el vendedor comparece, se sigue el juicio con él. La defensa del comprador, en otros
términos, se traduce en que el vendedor asume, en lo sucesivo, el papel de demandado en
el litigio.
El art. 1844 previene que “Si el vendedor comparece, se seguiría contra él solo la demanda”.
El comprador, sin embargo, podrá seguir actuando en el pleito como parte coadyuvante. El
mismo art. 1844 le concede la facultad: “Podrá siempre intervenir en el juicio para la
conservación de sus derechos”.
Aún más, el comprador deberá intervenir en el pleito si dispone de excepciones que no
puede oponer el vendedor, so pena de no quedar éste responsable si, a causa de la omisión
del comprador, la cosa fuere evicta.

Actitudes que puede adoptar el vendedor que comparece al juicio.- El vendedor que
comparece al juicio puede percatarse de la justicia de la demanda, de la esterilidad de sus
esfuerzos y allanarse a la evicción.
En tal caso, el comprador puede seguir por su cuenta el juicio. Si sobrevienen la evicción, el
vendedor deberá indemnizarle; pero no se comprenden en la indemnización las costas del
pleito, ni los frutos percibidos durante la secuela del litigio, pagados al demandante.
El art. 1845 dispone: “Si el vendedor no opone medio alguno de defensa, y se allana al
saneamiento, podrá con todo el comprador sostener por sí mismo la defensa, y si es
vencido, no tendrá derecho para exigir del vendedor el reembolso de las costas en que
hubiere incurrido defendiéndose, ni el de los frutos percibidos durante dicha defensa y
satisfechos al dueño”.
Las costas se han causado y los frutos han debido reembolsarse debido a la obstinación del
comprador; el resultado del juicio mostró que era injustificada.
El vendedor, asimismo, podrá considerar injusta la agresión de que se ha hecho víctima al
comprador y asumir su defensa en el litigio.

La obligación de indemnizar al comprador evicto.- El fallo que se dicte en el juicio

instaurado por el tercero puede serle adverso o favorable:
1.- Si la sentencia es adversa para el tercero y favorable al comprador, la defensa del
vendedor habrá sido exitosa y la evicción no habrá llegado a producirse
El vendedor habrá cumplido fielmente con su obligación de amparar al comprador; el
tercero no tenía los derechos que hizo valer en el juicio, su demanda fue injusta.

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El vendedor queda aun eximido de indemnizar los daños que la demanda hubiere
ocasionado al comprador.
El art. 1855 dispone: “Si la sentencia negare la evicción, el vendedor no será obligado a la
indemnización de los perjuicios que la demanda hubiere causado al comprador, sino en
cuanto la demanda fuere imputable a hecho o culpa del vendedor”.
2.- Si, por el contrario, la sentencia es adversa para el comprador y favorable al tercero, se
producirá la evicción. El vendedor no habrá cumplido su obligación de amparar al
comprador; a la obligación de defenderle sucede la de indemnizarle de la evicción (art.
1840).
Las indemnizaciones que debe el vendedor al comprador son diversas según que la evicción
sea total o parcial.

Indemnizaciones en caso de evicción total.- El art. 1847 señala cuales son las
indemnizaciones que debe pagar el vendedor en caso de evicción total, esto es, cuando el
comprador es privado íntegramente de la cosa. La indemnización comprende:
a) la restitución del precio;
b) el pago de las costas del contrato;
c) el pago de frutos;
d) el pago de las costas del juicio, y
e) el pago del aumento de valor de la cosa.

a) Restitución del precio.- La más importante, sin duda, de las prestaciones a que está
obligado el vendedor es la restitución del precio que recibió del comprador.
Debe el vendedor restituir el precio aunque la cosa haya disminuido de valor, o como dice el
art. 1847, N°1°, “aunque la cosa al tiempo de la evicción valga menos”.
La regla anterior tiene una justificada excepción; si el menor valor de la cosa proviene de
deterioros de que el comprador se ha aprovechado, debe hacerse la correspondiente rebaja
del precio.
Dispone el art. 1848: “Si el menor valor de la cosa proviene de deterioros de que el
comprador ha sacado provecho, se hará el debido descuento en la restitución del precio”.

b) Pago de las costas del contrato.- La indemnización comprende, asimismo, “las costas
legales del contrato de venta que hubieren sido satisfechas por el comprador” (art. 1847,
N°2°).
Conviene recalcar que la prestación se refiere sólo a las costas “legales” del contrato y en
cuanto el comprador las hubiere pagado.

c) Pago de Frutos.- Debe el vendedor indemnizar al comprador “del valor de los frutos, que
el comprador hubiere sido obligado a restituir al dueño; sin perjuicio de lo dispuesto en el
art. 1845” (art. 1847, N° 3°).
El pago de los frutos debe hacerse por el vendedor en la medida en que el comprador deba
restituirlos al dueño de la cosa. La obligación del comprador de restituir los frutos depende

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de su buena o mala fe y se regula por las reglas de las prestaciones mutuas de título De la
reivindicación.
No debe el vendedor los frutos posteriores a la fecha en que el vendedor se allanó a la
evicción y percibidos durante la secuela del juicio que el comprador se empeño en seguir
adelante. Tal es el alcance de la referencia al art. 1845.

d) Pago de las costas del juicio.- La indemnización comprende, también, “las costas que el
comprador hubiere sufrido a consecuencia y por efecto de la demanda” (art. 1847, N°4°).
No se incluyen las costas en que el comprador haya incurrido defendiéndose, después que
el vendedor se allanó al saneamiento.

e) Pago del aumento de valor de la cosa.- Comprende la indemnización, por último, “el
aumento de valor que la cosa evicta haya tomado en poder el comprador, aun por causas
naturales o por el mero transcurso del tiempo” (art. 1847, N°5°).
El aumento de valor de las cosas puede provenir:
1.- de causas naturales o del simple transcurso del tiempo, y
2.- de mejoras introducidas por el comprador.

1.- Para determinar en qué términos debe pagar el vendedor los aumentos de valor de la
cosa que provienen de causas naturales o del transcurso del tiempo, es preciso distinguir si
ha tenido buena o mala fe. Si el vendedor ésta de buena fe, “el aumento de valor debido a
causas naturales o al tiempo, no se abonará en lo que excediere a la cuarta parte del precio
de la venta”(art. 1850). Suponiendo que el precio de la venta haya sido de $1.000 el
vendedor sólo estará obligado a pagar el aumento de valor hasta $250.
Si el vendedor está de mala fe, debe abandonar el total del aumento de valor de la cosa.
El art. 1850 dispone que la antedicha limitación no tiene lugar en caso “de probarse en el
vendedor de mala fe, en cuyo caso será obligado a pagar todo el aumento de valor, de
cualesquiera causas que provenga”.
2.- En cuanto los aumentos de valor que provengan de mejoras, el art. 1849 dispone: “El
vendedor será obligado a reembolsar al comprador el aumento de valor, que provenga de
las mejoras necesarias o útiles, hechas por comprador, salvo en cuanto el que obtuvo la
evicción haya sido condenado a abandonarlas. El vendedor de mala fe será obligado aun al
reembolso de lo que importen las mejoras voluptarias”.
De este modo, es preciso distinguir nuevamente si el vendedor está de buena o mala fe. El
vendedor de buena fe debe abonar el aumento de valor resultante de las mejoras necesarias
y útiles que hizo el comprador y que no hayan sido abandonadas por el que obtuvo la
evicción.
El comprador de mala fe debe reembolsar aun las mejoras voluptarias.

Evicción parcial.- La evicción parcial es aquella en que se priva al comprador solamente de

parte de la cosa vendida. Sus consecuencias son diversas según la magnitud de la evicción.
Distingue la ley dos situaciones:

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a) la parte evicta es tal, que sea de presumir que sin ella no se habría comprado la cosa, y
b) la parte evicta no es de tanta importancia, o el comprador no hace uso del derecho que le
acuerda el art. 1852, inciso final.

a)Para el caso de que la evicción sea de considerable magnitud, el art. 1852 inc., 4° dispone: “
Si la evicción no recae sobre toda la cosa vendida, y la parte evicta es tal, que sea de
presumir que no se habría comprado la cosa sin ella, habrá derecho a pedir la rescisión de la
venta”.
Tiene el comprador el derecho opcional de pedir la rescisión de la venta o el saneamiento
de la evicción.
Regula el art. 1853 las relaciones entre el comprador y el vendedor, en caso de que el
primero opte por pedir la rescisión del contrato: “En virtud de esta rescisión, el comprador
será obligado a restituir al vendedor la parte no evicta, y para esta restitución será
considerado como poseedor de buena fe, a menos de prueba contraria; y el vendedor,
además de restituir el precio, abonará el valor de los frutos que el comprador hubiere sido
obligado a restituir con la parte evicta, y todo otro perjuicio que de la evicción resultare al
comprador”.

b) Para el caso de que la evicción parcial no sea de tanta magnitud o el comprador no

quisiere pedir la rescisión del contrato, el art. 1854 dispone:” En caso de no ser de tanta
importancia la parte evicta, o en el de no pedirse la rescisión de la venta, el comprador
tendrá derecho para exigir el saneamiento de la evicción parcial con arreglo a los arts. 1847
y siguientes”.
Esta vez el comprador no puede optar entre el saneamiento y la rescisión de la venta: sólo
tiene derecho para pedir el saneamiento de la evicción parcial.

Extinción de la acción de saneamiento.- La obligación de saneamiento puede extinguirse

total o parcialmente. Si la extinción es total, el vendedor queda por completo liberado; si es
parcial, su responsabilidad se limita a ciertas prestaciones únicamente.
La acción de saneamiento por evicción se extingue por la renuncia, por la prescripción y en
casos especiales previstos por la ley.

Renuncia de la acción de saneamiento.- La obligación de saneamiento es de la naturaleza

del contrato de compraventa. Las partes pueden, por lo tanto, modificarla y hasta abolirla.
Por de pronto, el art. 1839 declara que el vendedor es obligado a sanear las evicciones con
causa anterior a la venta, salvo en cuanto se estipule lo contrario.
Y el art. 1842 expresa: “Es nulo todo pacto en que se exima al vendedor del saneamiento de
evicción, siempre que en ese pacto haya habido mala fe de parte suya”.
Hay mala fe cuando el vendedor conocía la causa de la evicción y, sin darla a conocer al
comprador, estipuló su irresponsabilidad. La Ley sanciona este fraude con la nulidad de la
estipulación.

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A contrario sensu, es valido el pacto y la consiguiente renuncia, si el vendedor estaba de

buena fe.
Pero la renuncia no produce sino limitados efectos, puesto que no exonera por completo al
vendedor de la obligación de saneamiento; la extinción solo es sólo parcial porque el
vendedor debe siempre restituir el precio recibido.
El art. 1852, inc. 1°, prescribe: “La estipulación que exime al vendedor de la obligación de
sanear la evicción, no le exime de la obligación de restituir el precio recibido”.
El inc. 2° añade: “Y estará obligado a restituir el precio íntegro, aunque se haya deteriorado
la cosa o disminuido de cualquier modo su valor, aun por hecho o negligencia del
comprador, salvo en cuanto éste haya sacado provecho del deterioro”.

Solamente en dos casos la renuncia extingue por completo la obligación del vendedor:
a) “si el que compró lo hizo a sabiendas de ser ajena la cosa”, y
b) “si expresamente tomó sobre sí el peligro de la evicción, especificándolo”. (art. 1852, inc.
3°)

Prescripción de la acción de saneamiento.- La obligación de saneamiento, en cuanto se

traduce en defender al comprador, es imprescriptible. En cualquier tiempo en que el
comprador sea demandado por terceros que aleguen derechos sobre la cosa vendida,
puede citar de evicción al vendedor para que le defienda. La obligación sólo se hace exigible
cuando el comprador es demandado.
En cambio, es prescriptible la obligación de saneamiento en cuanto se convierte en la de
indemnizar al comprador, una vez producida la evicción o para emplear los términos del art.
1840, inc. 2° “desde que a la obligación de amparar al comprador en la posesión, sucede la
de indemnizarle en dinero”.
El art. 1856, inc. 1° establece: “La acción de saneamiento por evicción prescribe en cuatro
años; más por lo tocante a la sola restitución del precio, prescribe según las reglas
generales”.
En consecuencia, prescriben en cinco años la acción para reclamar la restitución del precio y
en cuatro años las acciones encaminadas a reclamar todas las restantes indemnizaciones.
El art. 1856 concluye que “se contará el tiempo desde la fecha de la sentencia de evicción; o
si está no hubiere llegado a pronunciarse, desde la restitución de la cosa”

Casos en que se extingue, por disposición de la ley, la obligación de saneamiento de la

evicción.- En determinadas circunstancias la ley declara al vendedor parcial o totalmente
liberado de la obligación de saneamiento de la evicción.

Se extingue la obligación parcialmente en los siguientes casos:

a) En las ventas forzadas la indemnización se limita a la devolución del precio.
El art. 1851 dispone: “En las ventas forzadas hechas por autoridad de la justicia, el vendedor
no es obligado, por causa de la evicción que sufriere la cosa vendida, sino a restituir el
precio que haya producido la venta”.

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b)En caso de que el vendedor se allane al saneamiento y el comprador prosiga por sí solo el
juicio, la indemnización no comprende las costas del pleito en que hubiere incurrido
defendiéndose, ni los frutos percibidos durante dicha defensa y satisfechos al dueño (art.
1845).

La obligación de saneamiento se extingue por completo:

a) En caso de que citado de evicción el vendedor no comparece, pero el comprador no
opone en el juicio alguna excepción suya “y por ello fuere evicta la cosa” (art. 1843, inc. 3°,
parte final).
b)“Si el comprador y el que demanda la cosa como suya se someten al juicio de árbitros, sin
consentimiento del vendedor, y los árbitros fallaren contra el comprador” (art. 1846 N°1).
c)“Si el comprador perdió la posesión por culpa, y de ello se siguió la evicción” (art. 1846
N°2).

Saneamiento de los vicios redhibitorios.

Objeto de la obligación de saneamiento de los vicios redhibitorios. La obligación del
saneamiento pone al vendedor en la necesidad de amparar al comprador en el dominio y
posesión de la cosa y de “responder de los defectos ocultos de ésta, llamados vicios
redhibitorios” (art. 1837).
Debe el vendedor procurar al comprador la posesión útil de la cosa vendida y entregarla,
por lo tanto, en estado de servir para los fines que determinaron su adquisición.
Si la cosa adolece de vicios o defectos que la hacen inútil o aminoran su utilidad, habrá
violado el vendedor su obligación. El comprador podrá representarle este incumplimiento,
en términos que dependen de la magnitud de los vicios de la cosa y de la medida en que la
hagan inapta para proporcionar las ventajas que perseguía el comprador.
Dispone el comprador de la acción redhibitoria , cuya finalidad señala el art. 1857: “se llama
acción redhibitoria la que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje
proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida, raíz o mueble,
llamados redhibitorios”.

Concepto de los vicios redhibitorios. No ha definido el código lo que se entiende por vicios
redhibitorios; pero el art. 1858 ha señalado sus características.
De la enumeración que hace la disposición legal resulta que, en términos generales, para
merecer el calificativo de vicios redhibitorios, los defectos de la cosa deben ser:
a) contemporáneos de la venta;
b) graves, y
c) ocultos.
No obstante, las partes pueden atribuir el carácter de redhibitorios a vicios que no reúnan
estos requisitos. “Las partes pueden por el contrato hacer redhibitorios los vicios que
naturalmente no lo son”, dice el art. 1863.

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a) El vicio debe ser contemporáneo de la venta.- El primer requisito que debe reunir el
vicio para el para ser redhibitorio es “ haber existido al tiempo de la venta” (art. 1858, N°1°).
Se comprende que la responsabilidad del vendedor se limite a los vicios existentes al
tiempo del contrato y que no le quepa responsabilidad por los que sobrevengan después. El
vendedor cumplió lealmente su obligación de entregar una cosa apta para su natural
destino.
Bastará que el vicio exista en germen al momento de la venta, aunque posteriormente se
manifieste en toda su gravedad.

b) El vicio debe ser grave. El vicio debe ser grave porque no es posible que cualquier
defecto de la cosa atente contra la estabilidad del contrato.
Ha cuidado el legislador de concretar cuándo debe entenderse que los vicios invisten
carácter de gravedad para ser considerados redhibitorios. Deben “ser tales, que por ellos la
cosa vendida no sirva para su uso natural, o sólo sirva imperfectamente, de manera que sea
de presumir que conociéndolos el comprador no la hubiera o la hubiera comprado a mucho
menos precio” (art. 1858, N°2°).
La gravedad del vicio puede resultar de estas tres circunstancias:
1.- que la cosa no sirva para su uso natural;
2.- que sirva para este uso, pero imperfectamente, y
3.- que conocidos estos hechos por el comprador, sea presumible que no hubiera
comprado o hubiera pagado un precio mucho menor.

c) El vicio debe ser oculto.- El requisito más característico de los vicios redhibitorios es que
sean ocultos, esto es ignorados por el comprador.
Si el comprador conoció la existencia de los vicios, se presume que no les atribuyó
importancia, ajustó el precio teniéndolos en cuenta e, implícitamente, renuncio a la
garantía.
Para que los vicios se consideren redhibitorios es menester “no haberlos manifestado el
vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su
parte, o tales que el comprador no haya podido fácilmente conocerlos en razón de su
profesión u oficio” (art. 1858, N°3°).
El comprador ignorará los vicios cuando el vendedor no se los haya dado a conocer. Sin
embargo, el comprador no habrá de atenerse a lo que el vendedor le exprese. Deberá
examinar la cosa vendida y si omite este examen incurrirá en grave negligencia.
Pero es preciso tener en cuenta las circunstancias personales del comprador. El mismo vicio
puede ser oculto para un lego, pero es inaceptable que lo sea para un entendido.

En resumen, el vicio no es oculto:

1.- cuando el vendedor lo dio a conocer al comprador;
2.- cuando el comprador lego lo ha ignorado por grave negligencia suya, y,
3.- cuando el comprador experto, en razón de su profesión u oficio, pudo fácilmente
conocerlo.

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Efectos de los vicios redhibitorios.- Los vicios redhibitorios autorizan al comprador para
ejercitar la acción redhibitoria “para que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente
el precio” (art. 1857).
En verdad se trata de dos acciones diversas:
a) la acción propiamente redhibitoria, que no es sino una acción resolutoria del contrato de
compraventa, y
b) la acción, que los romanos denominan aestimatoria o quanti minoris, para pedir la
restitución de una parte del precio, proporcional a la disminución de valor resultante del
vicio de la cosa.
El art. 1860 reitera que el comprador dispone de ambas acciones y previene que puede
elegir una u otra, a su arbitrio: “Los vicios redhibitorios dan derecho al comprador para
exigir o la rescisión de la venta o la rebaja del precio, según mejor le pareciere”.

Casos de excepción.- El art. 1860 señala la regla general. Pero, en casos excepcionales, el
comprador puede ejercer solamente la acción de rebaja del precio o pedir, además, que se
le paguen los perjuicios sufridos.
a) En efecto, si los vicios no revisten los caracteres de gravedad que señala la ley, solamente
tiene el comprador derecho para pedir una rebaja del precio.
b) Si el vendedor conoció los vicios o debió conocerlos en razón de su profesión u oficio,
“será obligado no sólo a su restitución o la rebaja del precio, sino a la indemnización de
perjuicios” (art. 1861).
Pero si los ignoró y no eran tales que por su profesión u oficio debiera conocerlos, “será
obligado a la restitución o la rebaja del precio”(art. 1861).
En otras palabras, en contra del vendedor de mala fe tiene el comprador, además, la acción
de perjuicios.
c) Si la cosa viciosa perece después de perfeccionado el contrato, aunque haya parecido en
poder del comprador y por su culpa, “no por eso perderá el comprador el derecho que
hubiere tenido ala rebaja del precio” (art. 1862, inc. 1°).
Nótese que el comprador, en este caso, no dispone de la acción redhibitoria.
Pero si la cosa pereció “por un efecto del vicio inherente a ella”, podrá el comprador pedir
resolución del contrato o la rebaja del precio, con indemnización de perjuicios en contra del
vendedor de mala fe (art. 1862, inc. 2°)

Caso en que el objeto vendido se compone de varias cosas.- El art. 1864 regla el caso de
que sean varias las cosas vendidas conjuntamente y algunas de entre ellas adolezcan de
vicios. En tal caso, “ sólo habrá lugar a la acción redhibitoria por la cosa viciosa y no por el
conjunto”.
Pero la regla no es aplicable si aparece “que no se habría comprado el conjunto sin esa cosa;
como cuando se compra un tiro, yunta o pareja de animales, o un juego de muebles”,
termina el mismo artículo.

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Extinción de la obligación de saneamiento por vicios redhibitorios.- La obligación de

saneamiento de los vicios redhibitorios se extingue por la renuncia y por la prescripción.
También cesa esta obligación en las ventas forzadas.

Renuncia del saneamiento de los vicios redhibitorios.- Como la obligación de

saneamiento de la evicción, la de saneamiento de los vicios redhibitorios es la de naturaleza
del contrato de compraventa. Puede suprimirse o renunciarse, sin que por ello el contrato
deje de existir o degenere en otro diverso.
La renuncia solo produce efectos si el vendedor esta de buena fe. Se entiende que está de
mala fe cuando conocía la existencia de los vicios y no los dio a conocer al comprador.
El art. 1859 dispone: “ Si se ha estipulado que el vendedor no estuviese obligado al
saneamiento por los vicios ocultos de la cosa, estará sin embargo obligado a sanear
aquellos de que tuvo conocimiento y de que no dio noticia al comprador”.

Ventas Forzadas.- En principio, el vendedor no está obligado al saneamiento de los vicios

redhibitorios en las ventas forzadas: “La acción redhibitoria no tiene lugar en las ventas
forzadas hechas por autoridad de la justicia” ( art. 1865).
Pero la circunstancia de tratarse de una venta forzada no exonera al vendedor de la
obligación de dar a conocer al comprador la existencia de los vicios si, por su parte, no los
ignoraba.
El art. 1865 concluye:” Pero si el vendedor, no pudiendo o no debiendo ignorar los vicios de
la coas vendida, no los hubiere declarado a petición del comprador, habrá lugar a la acción
redhibitoria y a la indemnización de perjuicios”.

Prescripción de las acciones que originan los vicios redhibitorios.- La ley ha señalado
plazos de prescripción diversos para la acción redhibitoria propiamente tal y para la acción
encaminada a pedir la rebaja del precio o quanti minoris, y estos plazos varían según sea raíz
o mueble la cosa vendida.
El art. 1866 dispone: “La acción redhibitoria durará seis meses respectos de las cosas
muebles y un año respecto de los bienes raíces, en todos los casos en que las leyes
especiales o las estipulaciones de los contratantes no hubieren ampliado o restringido este
plazo. El tiempo se contará desde la entrega real”.
Y el art. 1869 agrega: “La acción para pedir rebaja del precio, sea en caso del art. 1858, o en
el del art. 1868, prescribe en un año para los bienes muebles y en dieciocho meses para los
bienes raíces”.
La acción redhibitoria, pues, prescribe en seis meses y un año; la acción quanti minoris, en
un año y dieciocho meses.
Como es mayor el plazo de prescripción de la acción quanti minoris, subsiste esta acción
después de prescrita la acción redhibitoria. Así lo dice, innecesariamente, el art. 1867.

Es menester tener presente:

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a) que el plazo de la prescripción se cuenta desde la entrega real de la cosa; sólo entonces el
comprador podrá percatarse de la existencia de los vicios;
b)que las partes pueden restringir y aún ampliar el plazo de prescripción de la acción
redhibitoria;
c)que la acción de indemnización de perjuicios prescribe según las reglas generales.
La regla que fija en un año el plazo de prescripción de la acción para la rebaja del precio,
tratándose de bienes muebles tiene la excepción del art. 1870 “si la compra se ha hecho
para remitir la cosa a lugar distante, la acción de rebaja del precio prescribirá en un año
contado desde la entrega al consignatario, con más el término de emplazamiento, que
corresponda a la distancia”.
La disposición justificada por las dificultades y lentitud de las comunicaciones al tiempo de
entrar en vigencia el Código, no se justifica hoy.
Pero la regla rige a condición de que “ el comprador en el tiempo intermedio entre la venta
y la remesa haya podido ignorar el vicio de la cosa, sin negligencia de su parte”. (art. 1870,
inc. 2°).

Obligaciones del comprador

Enunciación.- La compraventa, como contrato bilateral que es, genera también
obligaciones para con el comprador.
La obligación fundamental del comprador es pagar el precio. Pero, como lógica
contrapartida de la obligación del vendedor de entregar la cosa, tiene igualmente el
comprador la obligación de recibirla.

A) Obligación de Recibir la cosa comprada.

En que consiste esta obligación.- La obligación del comprador de recibir la cosa comprada
consiste en hacerse cargo de la misma, tomando posesión de ella.
La manera de cumplirse prácticamente esta obligación variará según la naturaleza de la
cosa. La recepción de la cosa puede ser simbólica del mismo modo que puede serlo la
entrega.

Mora recibir la cosa comprada.- A la obligación de recibir la cosa dedica el Código

solamente la disposición del art. 1827 que aborda las consecuencias de la mora del
comprador.
Dispone el art. 1827: “Si el comprador se constituye en mora de recibir, abonará al vendedor
el alquiler de los almacenes, graneros o vasijas en que se contenga lo vendido, y el vendedor
quedara descargado del cuidado ordinario de conservar la cosa, y sólo será ya responsable
del dolo o de la culpa grave”.

Dos efectos produce, pues, la mora del comprador en recibir la cosa:

a) debe abonar al vendedor los perjuicios que sean consecuencia de la mora.
La enumeración del art. 1827 no es taxativa; se comprenderá además de los gastos de
alquiler de almacenes, graneros o vasijas, los de cuidadores o guardianes, etc.

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No excluye este art. los derechos del vendedor para pedir el cumplimiento o la resolución
del contrato, con indemnización de perjuicios. Tales derechos resultan, en todo caso, de la
aplicación del art. 1489.
El art. 153, inc. 1° del Código de Comercio consagra expresamente estos derechos del
vendedor.
b)..El vendedor queda descargado del cuidado ordinario de la cosa y sólo responde de los
estragos que sufra por su culpa lata o dolo.

B) Obligación de pagar el precio.

Pagar el precio, obligación fundamental del comprador. El art. 1871 dispone “la principal
obligación del comprador es la de pagar el precio convenido”.
La obligación de pagar el precio, como la de entregar la cosa vendida, es de la esencia del
contrato de compraventa.
Sobre esta obligación del comprador el Código consigna unas pocas disposiciones. Para
determinar quien debe pagar el precio, cómo y a quién debe pagarse, etc., rigen las reglas
generales.

Lugar y época del pago del precio.- Con arreglo a las normas generales, el pago debe
hacerse en lugar señalado por la convención y, a falta de estipulación, cuando la obligación
es de género, en el domicilio del deudor (arts. 1587 y 1588). Por otra parte, las obligaciones
deben cumplirse de inmediato, si las partes no han postergado expresamente su
cumplimiento.
El art. 1872 deroga ligeramente estas normas por lo que toca al lugar y época en que se
debe pagar el precio: “El precio deberá pagarse en el lugar y el tiempo estipulados, o en el
lugar y el tiempo de la entrega, no habiendo estipulación en contrario”.
a) Si las partes han expresado su voluntad, es obvio que el pago debe hacerse en la época
y lugar convenidos: rigen, en consecuencia, las reglas generales.
b) Pero si las partes han guardado silencio, tales reglas generales sufren una derogación;
el pago no deberá hacerse de inmediato y en el domicilio del deudor, sino en el momento y
en el lugar de la entrega.
Como consecuencia, fijado un plazo para la entrega, el mismo plazo rige, sin necesidad de
estipulación, para el pago del precio. Convenido el lugar de la entrega, este convenio se
hace extensivo a la obligación de pagar el precio, que ha de verificarse en el mismo lugar.

Derecho del comprador para suspender el pago del precio.- Puede el comprador, sin
embargo, excusarse de pagar el precio en la época convenida o fijada por la ley; en suma;
cuando se ve expuesto a perder la cosa.
El comprador evicto tiene derecho a que le vendedor le restituya el precio; es lógico que si
le amenaza una evicción y no ha pagado el precio, pueda suspender el pago para evitar una
inútil repetición de lo pagado y el riesgo consiguiente.
El art. 1872, inc. 2°, acuerda al comprador este derecho: “Con todo, si el comprador fuere
turbado en la posesión de la cosa o probare que existe contra ella una acción real de que el

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vendedor no le haya dado noticia antes de perfeccionarse el contrato, podrá depositar el

precio con autoridad de la justicia, y durará el deposito hasta que el vendedor haga cesar la
turbación o afiance las resultas del juicio”.
Dos son las causas que justifican la suspensión por el comprador del pago del precio:
a) que sea turbado en la posesión de la cosa;
b) que pruebe que existe contra la cosa una acción real de que el vendedor no le dio noticia
antes de celebrarse el contrato.
Pero el comprador no queda facultado, por estas circunstancias, para retener el precio en su
poder. Debe ser depositado, en virtud de una autorización judicial; puede el juez autorizar al
comprador para conservarlo él mismo, en calidad de depositario.
El propósito termina:
a) por la cesación de la turbación, y
b) por el otorgamiento de una caución que asegure las resultas del litigio.

Consecuencias de la falta de pago del precio. El incumplimiento de la obligación de pagar

el precio, conforme al precepto general del art. 1489, autoriza al vendedor para pedir la
resolución del contrato o su cumplimiento, con indemnización de perjuicios.
El art. 1873 repite esta norma general: “si el comprador estuviere constituido en mora de
pagar el precio en el lugar y tiempo dichos , el vendedor tendrá derecho para exigir el precio
o la resolución de la venta, con resarcimiento de perjuicios”.
La falta de pago del precio ha de ser imputable al comprador o, en otros términos, es
preciso que éste se encuentre en mora.
No estará en mora el comprador cuando el vendedor no ha entregado o estado llano a
entregar la cosa.

Efectos de la resolución del contrato por falta de pago del precio. La ley ha
reglamentado los efectos entre las partes y respecto de terceros, de la resolución del
contrato de compraventa por incumplimiento de la obligación del comprador de pagar el
precio.
Estos efectos, en gran parte, son la aplicación de los principios generales que regulan los
efectos de la condición resolutoria cumplida, con algunas importantes modificaciones.

Efectos entre las partes. Resuelto el contrato, las partes tienen derecho a que se las
restituya al estado anterior a su celebración. Con tal objeto, el comprador debe al vendedor
determinadas prestaciones; a saber:

a) Tiene derecho el vendedor, en primer término, a que se le restituya la cosa.

El art. 1487 previene que cumplida la condición resolutoria deberá restituirse lo que se
hubiere recibido bajo tal condición.
b)..El vendedor tiene igualmente derecho, a que se le restituyan los frutos que el
comprador hubiere percibido mientras tuvo la cosa en su poder. Los frutos deben restituirse

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íntegramente si el comprador no pagó ninguna parte del precio o en proporción a la parte

insoluta del mismo.
El art. 1875 establece que el vendedor tiene derecho “para que se le restituyan los frutos, ya
en su totalidad si ninguna parte del precio se le hubiere pagado, ya en la proporción que
corresponda a la parte del precio que no hubiere sido pagada”.
Por regla general, cumplida la condición, no se deben los frutos percibidos en el tiempo
intermedio, salvo que la ley, el testador, el donante o los contratantes, según los varios
casos, hayan dispuesto lo contrario (art. 1488).
Cuando la resolución tiene lugar por falta de pago del precio, la regla general se altera y el
comprador debe restituir los frutos en la forma indicada.
c)..En caso de haberse dado arras, el vendedor tiene derecho “para retener las arras, o
exigirlas dobladas” (art. 1875, inc. 1°).
d)..Tiene el vendedor derecho para que el comprador le indemnice los deterioros que haya
experimentado la cosa.
Para estos efectos, se considerará al comprador como poseedor de mala fe, “a menos que
pruebe haber sufrido en su fortuna, y sin culpa de su parte, menoscabos tan grandes que le
hayan hecho imposible cumplir lo pactado”. (art. 1875, inc. 3°).
e)..En fin, le asiste al vendedor el derecho de demandar la indemnización de los perjuicios
que el incumplimiento del contrato le haya ocasionado (art. 1873).

Por su parte, el vendedor debe realizar ciertas prestaciones a favor del comprador; a saber:
a) El comprador tiene derecho “para que se le restituya la parte que hubiere pagado del
precio” (art. 1875, inc. 2°).
b) Tiene igualmente derecho para que se le abonen las mejoras, reputándosele, para estos
efectos, como poseedor de mala fe.
Debe el vendedor, por lo tanto, abonarle las mejoras necesarias; no tiene derecho ni a las
mejoras útiles, ni voluptuarias, y podrá llevarse sólo los materiales de dichas mejoras,
siempre que pueda separarlos sin detrimento y que el vendedor rehuse pagarle el precio
que tendrían una vez separados (arts. 909, 910 y 912)
Sin embargo, el comprador será reputado de buena fe si probare que su fortuna, sin culpa
suya, ha sufrido menoscabos tan considerables que le hicieron imposible cumplir el
contrato (art. 1875, inc. 3°).

Efectos respecto de terceros.- La resolución del contrato no afecta a terceros de buena fe.
El art. 1876 aplica al contrato de compraventa los principios generales de los arts. 1490 y
1491: “La resolución por no haberse pagado el precio no da derecho al vendedor contra
terceros poseedores, sino en conformidad a los artículos 1490 y 1491”.
En consecuencia, si la cosa vendida es mueble, los terceros deben estar de mala fe, o sea,
conocer el hecho de que el comprador adeudaba parte del precio. Si la cosa es inmueble,
será menester que en el título respectivo, inscrito u otorgado por escritura pública, conste
la existencia de dicho saldo de precio.

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Declaración en la escritura de venta de haberse pagado el precio.- La declaración que las

partes hagan en la escritura de compraventa de haberse pagado el precio, tiene
considerable importancia, en relación con el ejercicio de la acción resolutoria por falta de
pago del mismo.
El art. 1876, inc. 2°, establece: “Si en la escritura de venta se expresa haberse pagado el
precio, no se admitirá prueba alguna en contrario sino la de nulidad o falsificación de la
escritura, y sólo en virtud de esta prueba habrá acción contra terceros poseedores”.
La disposición es un corolario del primer inciso, que, refiriéndose a las consecuencias de la
resolución para los terceros, establece que les afectará en las condiciones previstas en los
arts. 1490 y 1491.
Cuando en la escritura se declara íntegramente pagado el precio, la buena fe de los terceros
es indudable. El legislador no admite que se ponga en duda esta buena fe y, por lo tanto,
aunque comprador y vendedor convengan que el precio no fue realmente pagado, no podrá
accionar este último contra los terceros.
Para que sea posible al vendedor accionar contra los terceros, no puede impugnar la
veracidad de la declaración de haberse pagado el precio; deberá atacar la escritura misma
en que se contiene la declaración, tachándola de nula o falsificada.
En suma, la ley veda a las partes la prueba directa de que es inexacta la aseveración de
haberse pagado el precio para fundar en esta circunstancia una acción resolutoria y las
consiguientes acciones reales contra terceros.
¿Rige la disposición para accionar el vendedor contra el comprador que conserva la cosa en
su poder? Nos pronunciamos abiertamente por la negativa.
a) Del contexto de los arts. 1875 y 1876 aparece indudable que se refieren,
respectivamente, a los efectos de la resolución del contrato entre las partes y respecto de
terceros.
b) El art. 1876 señala las condiciones generales en que la resolución del contrato afecta a
terceros y prevé, en seguida, la situación de lo mismos terceros frente a la declaración de
haberse pagado el precio.
c) La disposición no se justifica sino como una medida de protección a los terceros, ante
una eventual colusión de las partes.
d) En fin, la interpretación contraria conduce al absurdo. No sería siquiera admisible,
como prueba para desvirtuar la aseveración de la escritura, la confesión del comprador de
no haber pagado el precio.
Si el comprador confiesa que no ha pagado el precio, sería insensato negar al vendedor
acción para pedir que se le pague o que se le resuelva el contrato a pretexto de que no es
admisible otra prueba que la nulidad o falsificación de la escritura.

Cláusula de no transferirse del dominio sino por el pago del precio.- Siguiendo los
precedentes romanos, los Proyectos del Código establecían que la tradición de la cosa
vendida no transfería el dominio mientras no se pagara el precio o se asegurara a
satisfacción del vendedor, a menos de estipularse un plazo para el pago.

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El sistema fue abandonado y el art. 680, inc. 2° dispuso que “verificada la entrega por el
vendedor, se transfiere el dominio de la cosa vendida, aunque no se haya pagado el precio,
a menos que el vendedor se haya reservado el dominio hasta el pago”.
La condición implícita de no transferirse el dominio a pesar de la entrega, por no estar
pagado el precio, quedó abolida. Con arreglo al art. 680, inc 2°, sería menester una expresa
reserva.
Pero, en clara contradicción con el texto legal citado, el art. 1874 atribuye a la cláusula de no
transferirse el dominio sino por el pago del precio un alcance diferente. El dominio, pese a
la estipulación, se transfiere al comprador; la falta de pago del precio no impide que se haga
dueño, sino que otorga al vendedor el derecho de pedir el cumplimiento del contrato o su
resolución, con indemnización de perjuicios.
El art. 1874, en efecto dispone: “ La cláusula de no transferirse el dominio sino en virtud de
la paga del precio, no producirá otro efecto que el de la demanda alternativa enunciada en
el artículo precedente”.
De este modo, mientras el art. 680 establece que si el vendedor se reserva expresamente el
dominio hasta que el precio se pague, la tradición no hará dueño al comprador, el art. 1874
declara, enfáticamente, que tal reserva no obsta para la adquisición de la propiedad por el
adquirente.
El comprador adquiere el dominio expuesto a resolverse si, constituido en mora de pagar el
precio, el vendedor opta por pedir la resolución del contrato.
Reforzando la idea anterior, el art. 1874, parte final, concluye que, “pagando el comprador
el precio, subsistirán en todo caso las enajenaciones que hubiere hecho de la cosa o los
derechos que hubiere constituido sobre ella en el tiempo intermedio”.

Pactos Accesorios del Contrato de Compraventa.

Generalidades.- Pueden agregarse al contrato de compraventa diversos pactos accesorios.
El Código reglamenta tres de estos pactos:
a) el pacto comisorio;
b) el pacto de retroventa, y
c) el pacto de retracto.
Pero el art. 1887 dispone que “pueden agregarse al contrato de venta cualesquiera otros
pactos accesorios lícitos; y se regirán por las reglas generales de los contratos”.

a) Pacto Comisorio. Con respecto a este pacto, nos remitimos a lo visto.

SIMPLE Y CALIFICADO, a propósito de la condición resolutoria, establecía a propósito del
contrato de compraventa en el evento de no cumplirse por parte del sujeto comprador el
pago del precio. Ahora, ese era el origen, pero en definitiva concluímos que pacto comisorio
iba a ser en definitiva, toda aquella condición resolutoria tácita, expresamente estipulada
por las partes.

b) El pacto de retroventa.

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Concepto. Dispone el art. 1881: “Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la

facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada
que se estipulare, o en defecto de esta estipulación lo que le haya costado la compra”.
A modo de ejemplo, Pedro vende a Juan un predio en 500 millones de pesos y se reserva el
derecho de recuperarlo, reembolsando dicha suma, en el plazo de dos años. Tal estipulación
es un pacto de retroventa.
El pacto de retroventa importa una condición resolutoria del contrato de compraventa. El
contrato está expuesto a desaparecer por el hecho futuro e incierto consistente en que el
vendedor haga valer su opción de recobrar la cosa vendida.
Trátase de una condición pura o meramente potestativa, porque depende de la sola
voluntad del vendedor.

Ventajas e inconvenientes del pacto de retroventa. El pacto de retroventa es un eficaz

medio de procurarse dinero el propietario de una cosa, de la que no desea desprenderse
definitivamente.
El dueño de la cosa la vende y obtiene dinero; puede luego recobrarla pagando la suma
convenida, o, en su defecto, lo que recibió por ella. Este pago es, en el fondo, la restitución
de la suma prestada.
Presenta para el vendedor una ventaja sobre otras garantías, como la hipoteca; ya que,
puede procurarse una mayor suma de dinero, puesto que el acreedor que presta con
garantía hipotecaria, tiene lógicamente en cuenta los gastos del cobro de su crédito y no
presta, sino lo que pueda valer la finca, con deducción de tales gastos. El vendedor confía
en que, dentro del plazo fijado, podrá procurarse los fondos para reembolsar el precio y
recobrar la cosa.
Para el comprador las ventajas son enormes; podrá hacer suya la cosa por el sólo hecho de
que el vendedor deje pasar el plazo sin efectuar el reembolso; la venta se hará, entonces,
irrevocable.
Sus inconvenientes derivan de que, a menudo, sirve para encubrir un pacto comisorio que la
ley terminantemente prohíbe. En el hecho, la estipulación puede tener simplemente por
objeto permitir al prestamista hacerse pago de su crédito con la cosa dada en garantía.
Un examen superficial podría llevar a confundir la venta con pacto de retroventa con un
préstamo con garantía prendaria. El vendedor parece ser un mutuario que da una cosa en
prenda y el comprador un prestamista que la recibe. Entre ambas operaciones media, sin
embargo, una considerable diferencia.
El mutuario debe restituir la suma prestada y el mutuante puede perseguirle en todos sus
bienes para obtener el reembolso. En cambio, el que se procura dinero por medio del pacto
de retroventa, no debe ninguna suma de dinero y no puede ser forzado a reembolsar lo que
recibió; el reembolso para él es facultativo.
Además, en el préstamo con prenda, el mutuario conserva el dominio de la cosa; los riesgos
serán de su cargo. En la venta con pacto de retroventa, seguida de la tradición, el
comprador se hace dueño; para él serán los riesgos de la cosa si perece antes de que el
vendedor ejercite su derecho de recobrarla.

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Requisitos del pacto de retroventa. Para que el pacto de retroventa produzca sus efectos,
es menester que concurran los siguientes requisitos:
a) facultad concedida al vendedor de recobrar la cosa;
b) obligación del vendedor de reembolsar al comprador, y
c) un plazo concedido al vendedor para ejercitar su derecho.

a) Es esencial, como se comprende, que el vendedor se reserve la facultad de reembolsar

la cosa vendida.
La estipulación de la reserva debe hacerse en el mismo contrato de compraventa; no puede
útilmente pactarse después de su celebración. La estipulación a posteriori importaría una
promesa de compraventa.
b) El art. 1881 previene que el vendedor debe reembolsar al comprador el precio que se
estipulare y, a falta de estipulación, el mismo precio de la venta.
c) Es indispensable un plazo para que el vendedor ejercite su derecho. El art. 1885
dispone: “El tiempo en que se podrá intentar la acción de retroventa no podrá pasar de
cuatro años, contados desde la fecha del contrato”.
Las partes pueden, pues, señalar un plazo que no exceda de cuatro años.

Condiciones para ejercitar el derecho que emana del pacto de retroventa.- Para el
ejercicio de los derechos que el pacto de retroventa genera para el vendedor y para que
opere la resolución del contrato de compraventa, es preciso que concurran las siguientes
condiciones:
a) que el vendedor haga valer judicialmente su derecho;
b) que en el acto de ejercerlo ponga el precio a disposición del comprador;
c) que el derecho se haga valer en tiempo oportuno, y
d) que se dé el correspondiente aviso al comprador.

a) Si las partes se avienen a ejecutar la retroventa, el vendedor reembolsa el precio y el

comprador restituye la cosa, no pueden suscitarse dificultades. Pero si el comprador se
resiste, es indispensable que el vendedor ejercite su derecho, acudiendo a la justicia.
El art. 1885 emplea la expresión “intentar la acción” que indica la necesidad de que el
derecho del vendedor se ejercite judicialmente.
No es suficiente, por lo tanto, una manifestación extrajudicial de la voluntad del vendedor
de ejercitar su derecho.
b) En el acto de hacer valer su derecho, el vendedor debe pagar el precio. El término
“reembolsando”, que emplea el art. 1881, indica claramente la idea de simultaneidad entre
el ejercicio del derecho y el pago.
c) El vendedor deberá invocar el pacto de retroventa en tiempo oportuno, esto es,
dentro del plazo convenido, que no será superior a cuatro años. Expirado este plazo, el
derecho del vendedor se extingue.

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d) En fin, para ejercitar su derecho, el vendedor debe avisar al comprador con la debida
anticipación. El comprador goza de la cosa y es lógico que anticipadamente se le avise que
debe restituirla.
El art. 1885, inc. 2°, dispone: que “en todo caso tendrá derecho el comprador a que se le dé
noticia anticipada, que no bajará de seis meses para los bienes raíces ni de quince días para
las cosas muebles”.
Esta regla no tiene lugar cuando la cosa produce frutos, de tiempo en tiempo, mediante
trabajos e inversiones preliminares; justo es que la restitución no pueda reclamarse del
comprador, sino después de obtenidos los frutos de su esfuerzo. Por este motivo la
disposición citada concluye que “si la cosa fuere fructífera, y no diere frutos sino de tiempo
en tiempo y a consecuencia de trabajos e inversiones preparatorias, no podrá exigirse la
restitución demandada sino después de la próxima percepción de frutos”.

Efectos del pacto de retroventa.- Los efectos del pacto de retroventa serán diversos,
según que el vendedor haya o no ejercitado oportunamente su derecho.
1.- Si el vendedor no ejercitó su derecho en el plazo convenido o legal, fallará la condición
resolutoria del contrato de venta. Caducarán los derechos del vendedor y los del comprador
se consolidarán definitivamente.
2.- Por la inversa, si el vendedor ejercita su acción en la oportunidad debida, se habrá
cumplido la condición resolutoria, se resolverá el contrato de venta y las cosas volverán al
mismo estado en que se encontrarían si no se hubiera contratado.
Como en el caso de toda condición resolutoria cumplida, será menester examinar los
efectos entre las partes y con relación a los terceros.

Efectos entre las partes.- Comprador y vendedor se deben mutuas prestaciones. a). El
comprador está obligado, desde luego, a restituir la cosa, con sus accesorios. El art. 1883,
inc. 1° previene: “El vendedor tendrá derecho a que el comprador le restituya la cosa
vendida con sus acciones naturales”.
b)..El comprador debe indemnizar al vendedor por los deterioros de la cosa. El vendedor
“tendrá asimismo derecho a ser indemnizado de los deterioros imputables a hecho o culpa
del comprador” (art. 1883, inc. 2°).
c)..Por su parte, el vendedor debe pagar al comprador las mejoras introducidas en la cosa.
“Será obligado al pago de las expensas necesarias, pero no de las invertidas en mejoras
útiles o voluptuarias que se hayan hecho sin su consentimiento” (art. 1883, inc. 3°).

Efectos contra terceros.- Respectos de los terceros se siguen las reglas generales. La
resolución del contrato de compraventa les afectará a condición de que estén de mala fe.
El art. 1882 dispone: “El pacto de retroventa en sus efectos contra terceros se sujeta a lo
dispuesto en los arts. 1490 y 1491”.

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El derecho que nace del pacto de retroventa es intransferible.- El derecho que nace para
el vendedor del pacto de retroventa es intransferible. El art. 1884 prohíbe la cesión: “El
derecho que nace del pacto de retroventa no puede cederse”.
Con todo, el derecho del vendedor podría, sin embargo, transmitirse por causa de muerte.

c) Pacto de Retracto.
Se llama Pacto de Retracto o adictio in diem aquel en que las partes convienen que se
resolverá la venta si, en un plazo determinado, se presenta un nuevo comprador que
ofrezca al vendedor condiciones más ventajosas que el comprador primitivo.
El art. 1886 dispone: “si se pacta que presentándose dentro de cierto tiempo (que no podrá
pasar de un año), persona que mejore la compra se resuelva el contrato, se cumplirá lo
pactado; a menos que el comprador o la persona a quien éste hubiere enajenado la cosa, se
allane a mejorar en los mismos términos la compra”.

La disposición merece las dos observaciones que siguen:

a) El plazo para mejorar la compra no puede exceder de un año; y,
b) Para evitar la resolución, el comprador o la persona que hubiere adquirido de él la cosa,
puede mejorar la compra, en los mismos términos que el nuevo comprador. En otras
palabras, en igualdad de condiciones , el contrato no se resuelve y la ley hace prevalecer el
interés del comprador.
Entre las partes y respecto de terceros, el pacto de retracto produce los mismos efectos que
el pacto de retroventa. (art. 1886, incs. 2° y 3°).

De la rescisión de la venta por lesión enorme.

Concepto y fundamento de la lesión enorme. La lesión es el perjuicio pecuniario que las
partes sufren como consecuencia de la falta de equivalencia de las prestaciones recíprocas
de un contrato conmutativo.
No ha podido el legislador desconocer que la compraventa es, en buena medida, un acto de
especulación y que es legítimo que cada contratante trate de obtener un provecho. Pero,
por otra parte, no ha debido ignorar que un grave desequilibrio de las prestaciones no ha
podido ser consentido sino bajo el imperio de la presión a la que el contratante no ha sido
capaz de resistir.
Una imperiosa necesidad de dinero ha forzado, seguramente al vendedor, a vender a
cualquier precio; su consentimiento se encuentra profundamente viciado y la ley acude en
su ayuda autorizándole para pedir aun la rescisión del contrato.
Pero la estabilidad del contrato requiere que el desequilibrio de las prestaciones sea de gran
entidad para que se justifique la rescisión. La lesión, en otros términos, debe ser enorme.

Requisitos de la rescisión por lesión enorme. Tiene lugar la rescisión de la venta por causa
de lesión, siempre que concurran los siguientes requisitos:
a) que la venta sea susceptible de rescindirse por causa de lesión;
b)..Que la lesión sea enorme, en los términos que señala la ley;

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c)Que la cosa no haya perecido en poder del comprador;

d)Que el comprador no haya enajenado la cosa; y,
e)Que la acción correspondiente se entable en tiempo oportuno.

Ventas rescindibles por causa de lesión. La rescisión por causa de lesión tiene cabida sólo
en los actos que la ley expresamente señala. Por este motivo, el legislador creyó oportuno
consignar, en el art. 1888, que “El contrato de compraventa podrá rescindirse por lesión
enorme”.
No tiene cabida la rescisión por lesión enorme en todo contrato de compraventa. En
términos generales, sólo tiene cabida en la compraventa de bienes raíces. En efecto:
a) No procede la acción rescisoria por lesión enorme “en las ventas de bienes muebles” (art.
1891).
Como consecuencia, no tiene cabida en las ventas comerciales, (art. 126 Código de
comercio, concordado con el art. 3°, n°1 del mismo cuerpo legal).
b) No habrá tampoco lugar a la acción rescisoria en las ventas “que se hubieren hecho por el
ministerio de la justicia” (art. 1891, segunda parte).
Las ventas judiciales, forzadas o voluntarias, no son rescindibles por causa de lesión. La
venta se hace en pública subasta, cumpliéndose diversos requisitos de publicidad, y el
precio, si no guarda relación con el verdadero valor de la cosa, es el único en que ha podido
venderse.
c) No cabe la rescisión por lesión enorme, aunque se trate de inmuebles, en la venta de
minas.

Cuándo la lesión es enorme. La desproporción entre las prestaciones de comprador y

vendedor debe ser monstruosa; la ley reputa legítima una diferencia moderada.
Pueden sufrir lesión enorme el vendedor y el comprador. El art. 1889 precisa cuando hay
lesión de esta índole para uno y otro.
Sufre lesión enorme el vendedor cuando, recibe un precio inferior a la mitad del precio justo
de la cosa. El art. 1889 expresa: “El vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que
recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende”.
Por ejemplo, si el justo precio de la cosa es de $100.000.000 sufrirá el vendedor lesión
enorme si recibe $45.000.000.
Por su parte, el comprador sufrirá lesión enorme, cuando paga un precio superior al doble
del justo precio de la cosa. El art. 1889 añade que “el comprador a su vez sufre lesión
enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que
paga por ella”.
Por ejemplo, sufrirá lesión enorme el comprador si paga $200.100.000 por la cosa cuyo justo
precio es de $100.000.000. El justo precio $100.000.000 es inferior a la mitad del precio
pagado por él ($100.050.000).
Para determinar el justo precio debe atenderse al tiempo de la celebración de la venta: “El
justo precio se refiere al tiempo del contrato” (art. 1889, inc. 2°).

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La prueba de la lesión incumbe a aquel de los contratantes que deduce la acción

correspondiente.

Pérdida de la cosa por el comprador.- Para que proceda la rescisión por lesión enorme, es
preciso que la cosa no haya parecido en poder del comprador.
En efecto, el art. 1893 previene: “Perdida la cosa en poder del comprador no habrá derecho
por una ni por otra parte para la rescisión del contrato”.
La disposición se explica, porque rescindido el contrato deberá restituirse la cosa. Esta
restitución se torna imposible cuando la cosa ha perecido.

Enajenación de la cosa por el comprador.- Ninguno de los contratantes podrá pedir la

rescisión de la venta “si el comprador hubiere enajenado la cosa” (art. 1893, inc. 2°).
La rescisión de la venta por causa de lesión difiere sustancialmente, pues, de la rescisión del
mismo contrato por otras causas; por regla general, la nulidad judicialmente declarada da
acción contra terceros (art. 1689).
Sin embargo, en caso de que el comprador haya enajenado la cosa “por más de lo que había
pagado por ella”, “podrá el primer vendedor reclamar este exceso, pero sólo hasta
concurrencia del justo valor de la cosa, con deducción de una décima parte” (art. 1893, inc.
2°).

Prescripción de la acción rescisoria por lesión enorme.- Por último, para que proceda la
rescisión por lesión enorme, es preciso que se deduzca la acción correspondiente en tiempo
oportuno.
El art. 1896 dispone: “La acción rescisoria por lesión enorme expira en cuatro años contados
desde la fecha del contrato”.
Como prescripción del corto tiempo, con arreglo al art. 2524, la prescripción de la acción
rescisoria corre contra toda clase de personas.

Irrenunciabilidad de la acción rescisoria.- La ley proclama que la acción rescisoria es

irrenunciable. Autorizar la renuncia importaría abolir la acción: “La ley no habría prestado
sino un socorro inútil e ilusorio al desgraciado y al oprimido”.
El art. 1892 previene: “Si se estipulare que no podrá intentarse la acción rescisoria por lesión
enorme, no valdrá la estipulación; y si por parte del vendedor se expresare la intención de
donar el exceso, se tendrá esta cláusula por no escrita”.

Efectos de la rescisión por lesión enorme.- El objeto de la acción rescisoria es invalidar la

compraventa. Sus efectos son los propios de la nulidad; en suma, el vendedor recobrará la
cosa y el comprador el precio pagado por ella.
Pero la rescisión por lesión enorme tiene una interesante modalidad. La rescisión se funda
en la inicua desproporción entre las prestaciones de comprador y vendedor. El
restablecimiento del equilibrio de tales prestaciones desagravia a las partes, y de este
modo, desaparecen sus motivos de queja.

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Si la víctima de la lesión ha sido el vendedor, podrá el comprador hacer subsistir el contrato

aumentando el precio. Si al contrario, la víctima ha sido el comprador puede hacer lo mismo
el vendedor restituyendo parte del precio excesivo.
Los efectos de la rescisión serán diversos, pues, según que el demandado opte por evitar
que el contrato se rescinda o por aceptar la rescisión.

Efectos si el demandado opta por evitar la rescisión.- El comprador y el vendedor,

víctimas de lesión enorme, tienen derecho para pedir la rescisión del contrato.
Pronunciada la rescisión, nace para los contratantes el derecho de enervar el fallo,
aumentado el precio el comprador o restituyendo parte del mismo el vendedor.
El art. 1890 establece: “El comprador contra quién se pronuncia la rescisión, podrá a su
arbitrio consentir en ella o completar el justo precio con deducción de una décima parte; y
el vendedor, en el mismo caso, podrá a su arbitrio consentir en la rescisión o restituir el
exceso del precio recibido sobre el justo precio aumentado en una décima parte”.

Del análisis de esta disposición puede observase:

1.- en primer término, que la facultad del comprador o vendedor demandados de aceptar o
evitar la rescisión pueden ejercerla “a su arbitrio”.
El demandante no puede pedir sino la rescisión del contrato.
2.- La opción del demandado nace una vez fallado el pleito y declarada la nulidad. La
facultad de optar compete al comprador o al vendedor “contra quién se renuncia la
rescisión”.
3.- Fija la ley la cantidad que debe pagar el demandado para evitar la rescisión.
No están obligados el comprador y el vendedor a completar el primero el justo precio, ni a
restituir el segundo el exceso sobre el precio justo. El comprador debe pagar y el vendedor
restituir una décima parte menos.
De este modo, si el justo precio es $1.000.000 y el vendedor ha recibido $400.000, el
comprador debe completar $900.000 que es el justo precio menos una décima parte.
Y si el justo precio es $1.000.000 y el comprador ha pagado $2.500.000, no debe el
vendedor restituir $1.500.000; como el justo precio debe aumentarse una décima parte y así
aumentado asciende a $1.100.000, debe restituir como exceso sólo $1.400.000.
En uno y otro caso, comprador y vendedor obtienen una ventaja del 10% sobre el justo
precio, que la ley reputa legítima. En el primer caso, el comprador habrá pagado $900.000
por lo que vale $1.000.000; en el segundo, por lo que vale $1.000.000 habrá pagado, a la
postre, $1.100.000.

Frutos y expensas.- El comprador o el vendedor deben abonar frutos e intereses, pero sólo
desde la fecha de la demanda. “No se deberán intereses o frutos sino desde la fecha de la
demanda”, expresa al inc. 2° del art. 1890, esto es, por el tiempo comprendido entre el
contrato y la iniciación del juicio.
La disposición añade que no podrá “pedirse cosa alguna en razón de las expensas que haya
ocasionado el contrato”.

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Efectos si el demandado consiente la rescisión del contrato.- La rescisión de la venta, en

principio, da derecho a las partes a ser restituidas al mismo estado en que se hallarían si no
se hubiera celebrado el contrato nulo, con algunas importantes limitaciones:
1.- El vendedor debe restituir la cosa y el comprador el precio, con intereses y frutos pero
sólo desde la demanda.
2.- Las partes no están obligadas a pagar las expensas del contrato.
3.- El art. 1894 expresa: “El vendedor no podrá pedir cosa alguna en razón de los deterioros
que haya sufrido la cosa; excepto en cuanto el comprador se hubiere aprovechado de ellos”.
En esta materia, se aplican al comprador vencido la regla del art. 906, dictada para el
poseedor vencido de buena fe.
4.- La rescisión de la venta por lesión enorme no afecta a los terceros adquirentes. Si la cosa
se ha enajenado por el comprador, no hay derecho para pedir la rescisión del contrato.
5.- La rescisión no afecta tampoco a los terceros en cuyo favor hubiere constituido el
comprador algún derecho real.
El art. 1895 dispone:” El comprador que se halle en el caso de restituir la cosa, deberá
previamente purificarla de las hipotecas u otros derechos reales que haya constituido en
ella”.
La disposición deja en claro que las hipotecas y demás derechos reales no se extinguen de
pleno derecho por la rescisión del contrato.

LA PERMUTA

Definición. Define el art. 1897 el contrato de permuta como “La permutación o cambio es
un contrato en que las partes se obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por
otro”.

La permuta se rige por las reglas de la compraventa. Se aplican al contrato de permuta las
reglas que rigen la compraventa; a saber:
1.- Por regla general, el contrato de permuta es consensual. De acuerdo al art. 1898, “el
cambio se reputa perfecto por el mero consentimiento”.
2.- Por excepción, la permuta es solemne cuando “una de las cosas que se cambia o ambas
sean raíces o derechos de sucesión hereditaria”. En tal caso, “para la perfección del contrato
ante la ley, será necesaria escritura pública” (art. 1898)
3.- Las cosas que no pueden venderse, tampoco pueden permutarse (art. 1899, inc. 1°).
4.- No son hábiles para celebrar el contrato de permuta “las personas que no son hábiles
para el contrato de venta”. (art. 1899, inc. 2°).

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El art. 1900 concluye: “Las disposiciones relativas a la compraventa se aplicarán a la

permutación en todo lo que no se oponga a la naturaleza de este contrato; cada
permutante será considerado como vendedor de la cosa que da, y el justo precio de ella a la
fecha del contrato se mirará como el precio que paga por lo que recibe en cambio”.

LA CESIÓN DE DERECHOS

División de la Materia.- La cesión de derechos lato sensu es el traspaso de un derecho por

acto entre vivos.
Trata el título XXV del Libro IV, en sucesivos párrafos, de tres materias diferentes:
1.- de la cesión de créditos personales;
2.- de la cesión del derecho de herencia , y
3) de la cesión de derechos litigiosos.
De este modo, la denominación del título no es exacta; sugiere que se tratará, de un modo
general, de la cesión de toda clase de derechos.
En verdad, se ocupa de la cesión de ciertos créditos o derechos personales; no trata de la
cesión de los derechos reales, sino sólo de la herencia, y la de cesión de derechos litigiosos
que, naturalmente, pueden ser reales o personales.

CESIÓN DE CRÉDITOS PERSONALES.

Conceptos de créditos personales.- La expresión “créditos personales” es redundante. Los
créditos son necesariamente personales en el sentido de que solo pueden reclamarse de
quienes por un hecho suyo o por disposición de la ley han contraído la obligación correlativa
(art. 578).
Ha querido significar el legislador, con la expresión “créditos personales”, cierto tipo de
créditos en que se encuentra precisamente determinado el acreedor, denominados, por el
mismo, “nominativos”.

Créditos nominativos a la orden y al portador.- En principio, todos los créditos son

transferibles, excepto aquellos que tienen un carácter personalísimo.
Pero la manera de efectuar la cesión varía según la forma del título de que consta el crédito.
Desde este punto de vista los créditos pueden ser nominativos, a la orden o al portador.
Créditos nominativos son aquellos, en que se indica con toda precisión la persona del
acreedor y que no son pagaderos sino precisamente a la persona designada.
Tal es, por ejemplo, el crédito del vendedor contra el comprador por el precio de la
compraventa.

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Créditos a la orden son aquellos, en que al nombre de la persona del titular se antepone la
expresión “a la orden” u otra equivalente.
Tales créditos son pagaderos a la persona designada o a quién ésta ordene o designe. Las
letras de cambio, los pagarés y cheques adoptan generalmente esta forma.
Por último, créditos al portador son aquellos, en que no se designa la persona del acreedor o
llevan la expresión “al portador”.
De esta clase de créditos son los billetes de banco, los bonos hipotecarios, los cheques en
que no se han borrado las palabras “al portador”.

El Código Civil rige sólo la cesión de créditos nominativos.- El Código ha reglamentado

únicamente la cesión de créditos nominativos.
El art. 1908 prescribe: “Las disposiciones de este título no se aplicarán a las letras de
cambio, pagarés a la orden, acciones al portador y otras especies de transmisión que se
rigen por el Código de Comercio o por leyes especiales”.
La cesión de los créditos a la orden se verifica mediante endoso (art. 164 del C. del
Comercio) que es un escrito puesto al dorso de la letra de cambio y demás documentos a la
orden por el cual se transfiere el dominio del documento o, más bien dicho, del crédito de
que da constancia (art. 655 del C. del Comercio).
Los documentos al portador se ceden “por la mera tradición manual” (art. 164 del C.
Comercio).

Naturaleza jurídica de la cesión.- La ubicación en el libro IV, entre la permuta y el

arrendamiento, sugiere que la cesión de derechos es un contrato.
Pero un atento examen conduce a un conclusión diversa. En suma, la cesión es la tradición
de los derechos personales o créditos.
a) Por de pronto el art. 1901 establece la forma como se perfecciona la cesión entre cedente
y cesionario, “a cualquier titulo que se haga”.
La disposición deja en claro, que la cesión requiere un título y que éste puede adoptar
diversas formas. Un crédito puede cederse, en efecto, a título de compraventa, de permuta,
de donación, de aporte en sociedad.
b) El art. 1907, por su parte, reglamenta la responsabilidad que contrae el cedente en la
cesión “a título oneroso”. Con ello queda en evidencia, una vez más, que es menester un
título, que también puede ser gratuito, caso en que el cedente no contrae las
responsabilidades que señala la disposición citada.
c).En fin, el art. 1901 reproduce casi literalmente la regla del art. 699: “La tradición de los
derechos personales que un individuo cede a otro verifica por la entrega del título hecha por
el cedente al cesionario”.

Formalidades de la cesión.- Las formas requeridas para la eficacia de la cesión deben ser
enfocadas desde un doble ángulo: entre las partes y respecto de terceros.
Perfecta la cesión entre las partes, aún puede no estarlo respecto del deudor cedido y de
terceros.

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Perfeccionamiento de la cesión entre las partes.- El solo acuerdo de voluntades o, lo que es

igual, el solo contrato, no es suficiente para que se perfeccione la cesión.
Como no se concibe la entrega del crédito, cosa incorporal, el legislador la reemplazado por
la entrega del título.
Por este motivo, el art. 1901 dispone: “La cesión de un crédito personal, a cualquier título
que se haga, no tendrá efecto entre el cedente y el cesionario sino en virtud de la entrega
de título”.
En virtud de esta entrega del título, el cesionario se convierte, frente al cedente, en titular
del crédito.
Al efectuarse la entrega deberá anotarse en el documento mismo el traspaso del derecho,
con designación del nombre del cesionario y bajo la firma del cedente (art. 1903).

Cesión de créditos que constan por escrito.- La entrega del título supone que el crédito cedido
conste por escrito. ¿La imposibilidad de efectuar la entrega importa que no pueden cederse
los créditos que no constan por escrito?
Una respuesta afirmativa dejaría sustraídos del comercio una apreciable cantidad de
derechos personales, contrariado el espíritu general de la legislación.
En tal caso, la escritura de cesión en que se especifique el crédito, servirá de título que
habrá de entregarse al cesionario.

Perfeccionamiento de la cesión respecto del deudor y terceros .- La entrega del título deja
perfecta la cesión entre las partes, esto es, entre el cedente y el cesionario.
Para que la cesión se perfeccione respecto del deudor cedido y de terceros, es menester
que se notifique al deudor o éste acepte la cesión.
Mientras no intervenga la notificación o aceptación, para el deudor y terceros el titular del
crédito continúa siendo cedente.
El art. 1905 establece que “ en general, se considerará existir el crédito en manos del
cedente respecto del deudor y terceros”.
La misma disposición prevé dos consecuencias particulares de este principio general:
a).- El deudor podrá pagar válidamente al cedente;
b).- Los acreedores del cedente podrán embargar el crédito que se reputa pertenecerle.
En suma, mientras no medien la notificación o aceptación, la cesión es inoponible al deudor
y a terceros.

Formas de perfeccionarse la cesión respecto del deudor cedido y de terceros.- El art. 1902
dispone: “La cesión no produce efecto contra el deudor ni contra terceros, mientras no ha
sido notificada por el cesionario al deudor o aceptada por éste”.
Importa destacar que los requisitos que señala el art. 1902 no son copulativos. Basta la
notificación del deudor o la aceptación del mismo.

Notificación del deudor.- La cesión se perfecciona respecto de terceros y del propio deudor,
en primer término, por la notificación de éste:

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a) La notificación del deudor ha de ser judicial. Debe efectuarse personalmente, previa

resolución judicial. El art. 47 del Código de Procedimiento Civil previene que esta forma de
notificación se empleará “siempre que la ley disponga que se notifique a alguna persona
para la validez de ciertos actos”.
b) La iniciativa de la notificación del deudor corresponde al cesionario. El cesionario está
primordialmente interesado en que la notificación se practique y, además, tienen el título
del crédito que le ha sido entregado por el cedente.
No hay inconveniente para que se cometa este encargo al cedente que, en tal caso, se
reputará como un representante del cesionario.
c).La notificación debe practicarse cumpliendo con los requisitos generales de toda
notificación personal; además, deberá cumplir con lo dispuesto en el art. 1903: “La
notificación debe hacerse con exhibición del título, que llevará anotado el traspaso del
derecho con la designación del cesionario y bajo la firma del cedente”.

Aceptación del deudor .- La cesión se perfecciona igualmente, respecto del deudor y

terceros, por la aceptación del primero.
La aceptación del deudor puede ser expresa o tácita.
La primera consistirá en una explícita declaración del deudor de que aprueba la cesión; la
segunda consiste “en un hecho que la suponga, como la litis contestatio con el cesionario,
un principio de pago al cesionario, etc.”(art. 1904).
La notificación del deudor, hecha por un ministro de fe, previa orden judicial, marca con
toda exactitud el momento en que se ha perfeccionado la cesión respecto del deudor y
terceros.
El código no ha rodeado la aceptación de ningún requisito de forma.
Prestada la prestación verbalmente, surgirá el problema de probarla. Para este efecto
regirán las limitaciones de la prueba testimonial de los arts. 1708 y 1709. (cuantía de la
cesión)
Si la aceptación consta de instrumento privado, quedará plenamente probada respecto el
deudor, cuando el documento sea reconocido o mandado tener por reconocido.
Respecto de terceros, el documento no adquirirá fecha cierta, sino desde que ocurra alguno
de los hechos previstos en el art. 1703; la aceptación no puede hacerse valer contra terceros,
sino desde que el mismo instrumento adquiera fecha cierta a su respecto.
De este modo, puede ocurrir que el deudor deba considerar como su acreedor al cesionario,
mientras los terceros pueden continuar reputando tal al cedente .
Nuestro código se ha apartado, sin provecho, de su modelo habitual. El Código francés
exige que la aceptación del deudor conste de un acto auténtico.

Efectos de la cesión.- Los efectos de la cesión deben considerarse en dos aspectos.

En primer lugar será menester examinar el alcance o extensión de la cesión. En seguida, será
preciso considerar la responsabilidad que con motivo de la cesión contrae el cedente.

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Extensión de la cesión.- El art. 1906 establece: “La cesión de un crédito comprende sus
finanzas, privilegios e hipotecas; pero no traspasa las excepciones personales del cedente”.
En suma, el cesionario gozará del crédito en los mismos términos que el cedente.
Sin embargo, la cesión no transfiere las excepciones personales del cedente. Se exceptúa la
nulidad relativa que, de acuerdo con el art. 1684, pueden invocar las personas en cuyo favor
la establece la ley y sus cesionarios.

La excepción de compensación.- De ordinario es indiferente que la cesión se perfeccione

por la notificación o por la aceptación del deudor.
La distinción sólo ofrece interés, para decidir si puede el deudor cedido oponer al cesionario
una compensación que habría podido oponer al cedente.
El art. 1659, inc. 1°, dispone: “El deudor que acepta sin reserva alguna la cesión que el
acreedor haya hecho de sus derechos a un tercero, no podrá oponer en compensación al
cesionario los créditos que antes de la aceptación hubiere podido oponer al cedente”.
Es lógico que el deudor no pueda oponer en compensación al cesionario, los créditos
adquiridos contra el cedente posteriores ala aceptación. El cedente ha dejado de ser
acreedor y, en suma, ya no median entre ambos obligaciones recíprocas.
Pero tampoco puede compensar el deudor los créditos que adquirió antes de la aceptación
y que hubiera podido oponer al cedente. La aceptación sin reservas importa una renuncia
de la compensación.
Cuando la cesión se perfecciona por la notificación del deudor, la situación es totalmente
distinta. El deudor podrá oponer al cesionario “todos los créditos que antes de notificársele
la cesión haya adquirido contra el cedente, aun cuando no hubieren llegado a ser exigibles
sino después de la notificación” (art. 1659, inc. 2°).

Responsabilidad del cedente. La responsabilidad que contrae el cedente con motivo de la

cesión depende de si el título es gratuito u oneroso.
El art. 1907 se ocupa de la responsabilidad del cedente cuando la cesión es a título oneroso.
Cedido un crédito a título gratuito, no cabe ninguna responsabilidad al cedente.
Dispone el art. 1907 que el cesionario de un crédito, a título oneroso, “se hace responsable
de su existencia al tiempo de la cesión, esto es, de que verdaderamente le pertenecía en ese
tiempo; pero no se hace responsable de la solvencia del deudor, si no se compromete
expresamente a ello; ni en tal caso se entenderá que se hace responsable de la solvencia
futura, sino sólo de la presente, salvo que se comprenda expresamente la primera”.
De este modo, por el sólo hecho de la cesión onerosa y sin necesidad de especial
estipulación, el cedente responde de que era efectivamente acreedor al tiempo de
efectuarse.
Se requiere un pacto especial para que el cedente sea responsable de la solvencia del
deudor. A falta de esta estipulación expresa, el cesionario debe soportar los riesgos de la
insolvencia del deudor cedido.

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La estipulación que hace responsable al cedente de la insolvencia del deudor comprende,

naturalmente sólo, su insolvencia al tiempo de la cesión; el riesgo de la insolvencia futura
debe asumirlo el cedente de una manera expresa.
Precisa el art. 1907 en que consiste la responsabilidad del cedente: debe reembolsar al
cesionario “del precio o emolumentos que hubiere reportado de la cesión”.
Por acuerdo de las parte, el cedente puede asumir otras responsabilidades como, por
ejemplo, la obligación de indemnizar perjuicios al cesionario.

Cesión del derecho de herencia.

Presupuestos necesarios de la cesión. La cesión de un derecho de herencia o legado,
presupone necesariamente, que se haya abierto la sucesión.
El derecho de suceder por causa de muerte a una persona viva no puede ser objeto de un
contrato, aunque intervenga el consentimiento de la misma persona (art. 1463). Los pactos
sobre sucesión futura adolecen de objeto ilícito y, por lo mismo, de nulidad absoluta.

Maneras de efectuar la cesión. La cesión puede hacerse de dos maneras:

a).- especificando los bienes comprendidos en la cesión, y
b).- sin especificar los bienes de que se compone la herencia o legado.
Las reglas del párrafo 2° del Título “De la cesión de derechos” son aplicables sólo cuando
falte la especificación de los efectos que integran la herencia o legado.
No se hace cuestión de los bienes que forma la herencia o legado; se transfiere el derecho
de suceder a título de heredero o legatario.

Efectos de la cesión. Por efectos de la cesión, el cesionario adquiere todos los derechos y
contrae todas las responsabilidades del cedente.
El Código prevé algunas de las consecuencias que derivan de la calidad de heredero o
legatario de que el cesionario queda investido, desde el momento de la apertura de la
sucesión; a saber:
1.- El cedente debe al cesionario todos los elementos activos de la sucesión; debe hacerle
entrega de los bienes comprendidos en la herencia o legado, deber tan obvio que el
legislador no juzgó necesario señalarlo;
2.- Debe el cedente al cesionario, igualmente, los frutos que haya percibido, los créditos
que haya cobrado, los precios recibidos por la enajenación de bienes sucesorios, etc. Así lo
dispone el art. 1910: “Si el heredero se hubiere aprovechado de los frutos o percibidos
créditos o vendidos efectos hereditarios, será obligado a reembolsar su valor al cesionario”.
3.- Por su parte, el cesionario deberá reembolsar al cedente, al tenor de lo que dispone el
art. 1910, inc. 2° “los costos necesarios o prudenciales que haya hecho el cedente en razón
de la herencia”.
4.- El cesionario se beneficia con el derecho de acrecer. El Art. 1910, inc. 3°, establece:
“Cediéndose una cuota hereditaria se entenderá cederse al mismo tiempo las cuotas

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hereditarias que por el derecho de acrecer sobrevengan a ella, salvo que se haya estipulado
otra cosa”.
Las mismas reglas se aplican al legatario.

Responsabilidad del cedente.- La responsabilidad del cedente depende de que la cesión se

verifique a título gratuito u oneroso.
El cedente a título gratuito no contrae ninguna responsabilidad o, en otros términos, no
debe ninguna garantía al cesionario.
En cuanto a la cesión onerosa, el art. 1909 dispone: “El que ceda a titulo oneroso un derecho
de herencia o legado sin especificar los efectos de que se compone, no se hace responsable
sino de su calidad de heredero o de legatario”.
No es responsable el cedente de la existencia de tales o cuales bienes, ni de que formen
parte de la herencia o legado, a menos que así se haya estipulado; sólo garantiza o asegura
al cesionario que se encuentra realmente investido del derecho a la herencia o legado.

Responsabilidad del cesionario ante terceros.- El cesionario se hace responsable del

pasivo de la herencia o legado, respecto del cedente.
Pero, ante terceros, el cedente continúa siendo responsable. Los acreedores pueden
siempre dirigirse contra el cedente y hacer abstracción de la cesión.
El cedente queda siempre directamente obligado; pero tendrá derecho a que el cesionario
le reembolse lo pagado.
Por cierto que los acreedores podrán igualmente accionar contra el cesionario. Al perseguir
al cesionario, los acreedores le aceptarían ciertamente como deudor y se estaría en
presencia de una delegación perfecta o novatoria.

Como se efectúa la tradición del derecho de herencia.- La cuestión se ha debatido

latamente en su aspecto particular del problema: ¿la tradición del derecho de herencia,
cuando la integran bienes inmuebles, requiere de la inscripción en el Registro en el
Conservador de Bienes Raíces?. Nos remitimos a lo visto.

Cesión de Derechos Litigiosos.

Concepto de derecho litigioso.- Se llaman derechos litigiosos, aquellos que son objeto de
una controversia judicial, cuya existencia es discutida en juicio.
El Código se ha cuidado de precisar, con toda exactitud, cuándo un derecho tiene el carácter
de litigioso, a saber: “Se entiende litigioso un derecho para los efectos de los siguientes
artículos, desde que se notifica judicialmente la demanda”. (Art. 1911, inc. 2°).
De este modo el derecho litigioso supone dos condiciones: En primer lugar, es preciso que
se deduzca una demanda sobre el derecho de que se trata.
No es bastante, como pensaba Pothier, que el derecho pueda ser materia de discusión, sea
que el proceso haya comenzado o esté por intentarse.

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En segundo lugar, es menester que se haya, judicialmente, notificado la demanda.

La notificación de la demanda marca el momento en que el derecho comienza a ser
litigioso. Se comprende que este carácter subsistirá mientras no se pronuncia una decisión
judicial, pasada en autoridad de cosa juzgada.

Cuando hay cesión de derechos litigiosos.- La cesión de derechos litigiosos supone que el
derecho sea objeto de una contienda judicial Pero no importa cesión de derechos litigiosos
la transferencia del derecho que se discute en juicio.
La cesión de un derecho litigioso no tiene por objeto el derecho mismo, sino la pretensión,
bien o mal fundada, de obtener una determinada ventaja, que el cedente cree conseguir en
un litigio.
En otros términos, la cesión de derechos litigiosos versa sobre la expectativa del cedente de
ganar o perder el pleito.
El art. 1911, inc. 1°, no deja dudas al respecto: “Se cede un derecho litigioso cuando el
objeto directo de la cesión es el evento incierto de la litis, del que no se hace responsable el
cedente”.
Esta cesión, por lo tanto, tiene un carácter eminentemente aleatorio, puesto que el
equivalente de la prestación que suministre el cesionario, envuelve una contingencia de
ganancia o pérdida.
Los derechos sobre los cuales se litiga pueden ser reales o personales. La ley no establece
ninguna distinción.

Quién puede ceder el derecho litigioso.- Sólo el demandante en el juicio puede efectuar la
cesión de derechos litigiosos. Diversas circunstancias lo demuestran; como por ej. lo que
dispone el art. 1912, al declarar que es indiferente que sea el cedente o el cesionario el que
persiga el derecho. Pero, en todo caso, ha de ser el demandante en el juicio. Y el art. 1913
concede el derecho de rescate al deudor, esto es, el demandado. Fluye de aquí, que el
demandante es el cedente de los derechos litigiosos

Forma de la cesión.- No ha establecido el Código la forma de efectuar la cesión de

derechos litigiosos.
No es aplicable el art. 1901 que requiere la entrega del título. El derecho del cedente, el
evento incierto de la litis, no consta de ningún título.
Prácticamente se entiende hecha la cesión por el hecho de apersonarse el cesionario al
juicio, acompañando al título de la cesión.
Para que la cesión produzca efecto respecto del deudor, es menester que éste sea
notificado. El derecho de retracto supone que el demandado esté enterado de la cesión, y el
art. 1913 se refiere a esta notificación.

Título de la cesión.- La cesión de derechos litigiosos puede hacerse a diversos títulos.

El art. 1912 establece que “es indiferente que la cesión haya sido a título de venta o de
permutación”.

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La cesión puede igualmente efectuarse a título gratuito. El art. 1913 prevé que, en tal caso,
el cesionario carece del derecho de rescate.

Efectos de la cesión.- Los efectos de la cesión de derechos litigiosos deben enfocarse

desde un doble punto de vista:
a) entre cedente y cesionario, y
b) respecto del deudor y el demandado.
Efectos de la cesión entre cedente y cesionario.- Los efectos de la cesión entre el cedente y el
cesionario pueden asumirse como sigue:
1.- El cedente se desprende de los derechos que le correspondían como demandante en el
juicio y el cesionario adquiere tales derechos.
No obstante el art. 1912 expresa que es indiferente “que sea el cedente o el cesionario el
que persiga el derecho”. De esta manera, una vez efectuada la cesión, el juicio puede
proseguirlo el cedente o el cesionario.
2.- No debe el cedente al cesionario ninguna garantía por la suerte del juicio, así lo dispone
expresamente el art. 1911. El cesionario ha adquirido un derecho dudoso y aceptado las
contingencias del litigio.

Efectos de la cesión respecto del demandado. Derecho de rescate o retracto litigioso.- El

más importante efecto de la cesión, respecto del demandado, es el derecho de rescate o
retracto litigioso.
El derecho de rescate se puede definirse como la facultad del demandado de liberarse de la
prestación a que ha sido condenado en el juicio, reembolsando al cesionario lo que éste
hubiere pagado al cedente como precio de la cesión.
La facultad de rescate persigue la doble finalidad de, impedir la especulación de los
adquirentes de litigios y de disminuir el número de pleitos.
Requisitos para que proceda el derecho de retracto litigioso.- Dos requisitos son necesarios
para que el demandado pueda ejercitar el derecho de rescate.
a) Es indispensable, desde luego, que la cesión se haya efectuado a título oneroso.
El demandado debe pagar al cesionario “el valor de lo que éste haya dado por el derecho
cedido” ( art. 1913, inc. 1°). Por lo tanto, la cesión debe efectuarse a un título que importe un
sacrificio para el cesionario.
Hecha la cesión a título de venta, el deudor abonará el precio pagado al cedente; verificada
a título de permuta, deberá el valor de la cosa que el cedente recibió a cambio de los
derechos litigiosos.
El demandado deberá pagar, además, “los intereses desde la fecha en que se haya
notificado la cesión al deudor” (art. 1913, inc. 1°).
b) El derecho de rescate debe invocarlo el deudor en el plazo perentorio que señala el art.
1914.
No puede el deudor oponer el beneficio de rescate, “después de transcurridos nueve días
desde la notificación del decreto en que se manda ejecutar la sentencia”.

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Casos en que no procede el beneficio de retracto.- Las circunstancias que justifican el

retracto litigioso no se dan en ciertos casos en que, por lo mismo, la ley lo declara
improcedente:
1.- No tiene lugar en las cesiones “enteramente gratuitas”. No cabría el reembolso del valor
suministrado por el cesionario; por otra parte, la cesión gratuita no puede constituir un acto
de especulación.
2.- Tampoco tiene cabida en las cesiones “que se hagan por el Ministerio de Justicia”. (art.
1813, inc. 2°)
En tal caso, al decir Pothier, el cesionario no procede como un especulador de litigios
porque, en cierto modo, la justicia le ha invitado a adquirir el derecho.
3.- Es también improcedente en las cesiones “que se van comprendidas en la enajenación
de una cosa de que el derecho litigioso forma una parte o accesión”. (art. 1813, inc. 2°).
Tal sería el caso de una enajenación de un fundo, en que se comprenden los derechos de
agua actualmente en litigio. El adquirente no persigue un fin especulativo; adquiere el
derecho litigioso porque las aguas son un accesorio indispensable del fundo.
4.- No cabe el derecho de retracto en la cesión que se hace “a un coheredero o
copropietario por un coheredero o copropietario, de un derecho que es común a los dos”
(art. 1813 N°1).
La cesión en este caso tiende a poner fin a un estado de indivisión, finalidad que el
legislador estima plausible.
5.- No tiene lugar tampoco cuando la cesión se hace “a un acreedor en pago de lo que le
debe el cedente”. (art. 1813 N°2).
El cesionario obtiene en pago de su crédito el derecho litigioso, probablemente porque el
deudor carece de otros bienes.
6.- Por fin, no tiene lugar el derecho de rescate cuando la cesión se hace “al que goza de un
inmueble como poseedor de buena fe, usufructuario o arrendatario, cuando el derecho
cedido es necesario para el goce tranquilo y seguro del inmueble” (art. 1813 N°3).
El cesionario, de este modo, logra poner fin a un juicio que amenaza su posesión o impide
su goce seguro y tranquilo.

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EL ARRENDAMIENTO

Definición.- El art. 1915 define el arrendamiento: “El arrendamiento es un contrato que las
dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar
una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio
determinado”.
De la definición resulta que el arrendamiento puede tener un triple objeto:
a) la concesión del goce de una cosa;
b) la ejecución de una obra, y
c) la prestación de un servicio.
Trata el Código, en sucesivos párrafos, del arrendamiento de cosas y de sus modalidades,
de los contratos para la confección de una obra material, del arrendamiento de servicios
inmateriales y del arrendamiento de transporte.

Importancia del arrendamiento.- El contrato de arrendamiento, en sus diversas formas,

tiene una importancia apenas menor que la compraventa.
Satisface la necesidad cotidiana de procurarse el goce de cosas que no es posible adquirir,
de preocuparse servicios indispensables, etc. Se explica, de este modo, que el código
reglamente in extenso.
Algunas formas del contrato, por su excepcional importancia, han adquirido una
personalidad propia, como sucede con el contrato de trabajo; otras formas, como el
contrato de transporte, se encuentran principalmente reglamentadas por el Código de
Comercio.

Caracteres generales del contrato.- Difícil resulta enunciar preceptos generales por las
hondas diferencias que existen entre un arrendamiento y otro:

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a) el arrendamiento, en sus diversas formas, es un contrato consensual. Se perfecciona por

el solo consentimiento de las partes, acordes en el precio y en la cosa, obra o servicio.
b) El arrendamiento es, asimismo, un contrato bilateral, oneroso, conmutativo.
Ambos contratantes contraen mutuas obligaciones, se gravan en beneficio recíproco y sus
prestaciones se miran como equivalentes.

Arrendamiento de Cosas.
Ideas Generales
Concepto.- El arrendamiento de cosas es el contrato en que una de las partes se obliga a
conceder el goce de una cosa y la otra a pagar por este goce un determinado precio .
La parte que confiere el goce de la cosa se denomina arrendador y la que debe pagar el
precio, arrendatario (art. 1919).
El arrendatario de predios urbanos recibe la denominación particular de inquilino (art.
1970), y el arrendatario de predios rústicos, la particular denominación de colono (art.
1979).
Diferencias entre el arrendamiento de cosas y la compraventa.- Ofrece el arrendamiento de
cosas notable semejanza con la compraventa.
Ambos contratos son consensuales, bilaterales, onerosos y conmutativos; requieren ambos
como elementos esenciales, cosa, precio consentimiento de las partes contratantes; en fin,
en ambos contratos una parte se obliga a entregar una cosa y a procurar a la otra un goce
tranquilo y útil, respondiendo del saneamiento de la evicción y de los vicios redhibitorios.
Median entre ambos contratos, sin embargo, fundamentales diferencias:
a) La compraventa es un título translaticio de dominio, porque naturalmente sirve para
transferirlo; seguida la tradición conduce al comprador a la adquisición del dominio, a
condición de que el vendedor y tradente sea propietario. En todo caso, el comprador
adquirirá la posesión de la cosa.
El arrendamiento, en cambio es un título de mera tenencia. El arrendatario no adquiere el
dominio, ni si quiera la posesión de la cosa arrendada, puesto que no la tiene como señor o
dueño, sino que reconociendo un dominio ajeno.
b) El goce de la cosa que el vendedor se obliga a procurar al comprador, es un goce
definitivo y perpetuo.
Entre tanto, el goce que el arrendador debe conceder al arrendatario es necesariamente
temporal y, al cabo de terminado el goce, la cosa debe ser restituida.

El arrendamiento de cosas y el derecho de usufructo.- Tanto en el arrendamiento de

cosas como en el derecho de usufructo, se concede a una persona la facultad de gozar de
una cosa ajena, pero la capital diferencia entre ambos derechos es consecuencia de que el
usufructo es un derecho real, mientras que el derecho resultante para el arrendatario, es un
derecho personal.
Tiene el usufructuario un derecho real de goce que no impone al nudo propietario ninguna
obligación correlativa, como no sea la de dejar gozar al usufructuario, esto es, no turbarle
en el ejercicio de su derecho. El arrendatario, en cambio, tiene un crédito contra el

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arrendador para que le proporcione el goce de la cosa; su rol es activo: hacer gozar a su
acreedor, el arrendatario.

Elementos del contrato

Enunciación.- El arrendamiento requiere, como elementos esenciales, un acuerdo de
voluntades sobre la cosa y el precio: consensus, res, pretium.

A.- El Consentimiento
El arrendamiento de cosas es consensual.- El arrendamiento de cosas es consensual y se
perfecciona por el solo consentimiento de las partes acerca de la cosa y del precio.

No es menester un acto escrito para que el contrato se repute perfecto. Pero el

otorgamiento del contrato por escrito reviste una gran importancia práctica; a saber:
a).- Un acto escrito, por de pronto, facilita la prueba del contrato. Con arreglo a las normas
generales no podrá probarse por testigos si el precio excede de dos unidades tributarias.
b).- Es de gran conveniencia práctica que el contrato se otorgue por escritura pública y, aún,
que se inscriba en el Registro Conservatorio de Bienes Raíces. El art. 53 del reglamento del
C.B.R. señala el arrendamiento entre los títulos que pueden inscribirse.
De esta manera, las partes pueden disponer de un título ejecutivo para reclamar
compasivamente el cumplimiento de sus mutuas obligaciones. Además, en caso de
enajenarse la cosa, los adquirentes quedarán obligados a respetar el arriendo; deben
respetarlo aun los acreedores hipotecarios, cuando el arrendamiento se encuentra inscrito
con anterioridad a la inscripción de la hipoteca.

Solemnidades especiales del contrato.- Suele el arrendamiento estar revestido de

solemnidades legales. Cabe advertir, sin embargo, que tales solemnidades no son exigidas
por la ley en consideración al contrato en sí mismo, sino en atención a la calidad de las
personas que lo celebran.
Así, para dar en arrendamiento los bienes raíces de la mujer, por más de cinco años si son
predios son urbanos y por mas de ocho si se trata de predios rústicos, el marido necesita el
consentimiento de la mujer (art. 1756). Análoga regla rige para arrendar la mujer
administradora de la sociedad conyugal de los bienes del marido (art. 1761).

Solemnidades voluntarias.- Pueden las partes estipular las solemnidades que juzguen
convenientes y dar al contrato, en consecuencia, un carácter solemne.
Consagra el art. 1921 una regla similar a la señalada para la compraventa: “Si se pactare que
el arrendamiento no se repute perfecto mientras no se firme escritura, podrá cualquiera de
las partes arrepentirse hasta que así se haga, o hasta que se haya procedido a la entrega de
la cosa arrendada”.
Como lógica consecuencia de que el contrato no se encuentra perfecto, las partes tienen el
derecho de retractarse. Puede hacerse uso de esta facultad hasta que se otorgue la

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escritura prevista o hasta que, a pesar de no haberse otorgado la escritura, se haya

verificado la entrega de la cosa.
Si en el arrendamiento se otorgan arras se observarán las mismas reglas que en la
compraventa.

B.- La cosa arrendada.

Requisitos de la cosa arrendada.- La cosa debe reunir los requisitos generales del objeto
de toda declaración de la voluntad: ser lícito, determinado y existir o esperarse que exista.
Dada la naturaleza especial del contrato de arrendamiento, la cosa arrendada no debe ser
consumible.
El art. 1916 establece una regla general: “Son susceptibles de arrendamiento todas las
cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la
ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y
uso”.
De este modo, pueden arrendarse los bienes raíces y muebles, las cosas corporales e
incorporales. Por ejemplo, puede arrendarse un derecho de usufructo (art. 793); el derecho
derivado del contrato de arrendamiento es también susceptible de arrendarse mediante un
subarriendo (art. 1946).
Solamente no son susceptibles de arrendamiento:
a) las cosas cuyo arriendo la ley prohíbe;
b) Los derechos personalísimos, y
c) las cosas consumibles de las que no puede hacerse un uso acorde con su naturaleza sin
que destruyan, puesto que es esencial que la cosa debe ser restituida al término del
contrato.
El art. 1916, inc. 2° concluye que puede arrendarse la cosa ajena. El arrendatario de buena
fe, esto es el que ignoraba la circunstancia de ser ajena la cosa, “tendrá acción de
saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción”.
El arrendamiento, por cierto, no empece al dueño de la cosa, le es inoponible.

C.- El precio
Caracteres del precio.- Como en la compraventa, el precio debe ser real o serio y
determinado.
El precio, por tanto, no habrá de ser fingido o simulado, ni irrisorio. El arrendamiento
degeneraría en un contrato gratuito.
La determinación del precio es una exigencia que fluye de los principios generales. La
cantidad a que asciende el precio puede ser incierta con tal que en el contrato se fijen
normas o se contengan datos que sirvan para determinarlo.
Pero mientras en la compraventa el precio debe consistir en dinero, en el arrendamiento
“puede consistir ya en dinero, ya en frutos naturales de la cosa arrendada” (art. 1917).
En caso de pagarse el precio con frutos de la cosa, puede fijarse una cantidad determinada
o una cuota o parte alícuota de los de cada cosecha. Esta última forma de pago del precio es

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frecuente en el arrendamiento de predios rústicos y recibe la denominación de aparcería,

vulgarmente llamada mediería.
El precio puede fijarse en una cantidad alzada o en una cantidad periódica. “Llámese renta
cuando se paga periódicamente” (art. 1917, inc 2°).

Forma de determinar el precio.- El art. 1918 dispone que el precio puede fijarse “de los
mismos modos que en el contrato de venta”.
En consecuencia, el precio puede fijarse por las partes o por un tercero; no puede dejarse al
arbitrio de una de las partes.
La determinación del precio puede hacerse “por cualesquiera medios o indicaciones que lo
fijen” (art. 1808, inc. 2°).

Obligaciones del arrendador.

Enunciación.- El arrendador se obliga, como expresa la definición del art. 1915, a conceder
al arrendatario el goce de la cosa arrendada.
Tal es, en verdad, la única obligación que el arrendador contrae. Pero esta obligación de
hacer gozar al arrendatario, por el término del contrato, es compleja y se descompone en
varias obligaciones que señala el art. 1924.
Con arreglo a la citada disposición legal, el arrendador es obligado:
a).- A entregar al arrendatario la cosa arrendada;
b).- A mantenerla en el estado de servir para el fin del arrendamiento;
c).- A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa.

1.- Obligación de entregar la cosa. La obligación de entregar es de la esencia del contrato.

Sólo mediante la entrega puede el arrendatario lograr el goce que persigue.
Las demás obligaciones son de la naturaleza del contrato y susceptibles de ser alteradas
convencionalmente. Así, podrá estipularse que incumbirá al arrendatario hacer las
reparaciones de toda índole, necesarias para mantener la cosa en estado de servir o que el
arrendador no está obligado a librar al arrendatario de turbaciones o embarazos en el goce.

Forma de la entrega. El art. 1920 previene que la entrega de la cosa arrendada “podrá
hacerse bajo cualquiera de las formas de tradición reconocidas por la ley”.
La disposición no es exacta. La entrega de la cosa corporal mueble arrendada, podrá
hacerse por cualquiera de los medios de efectuar la tradición que señala el art. 684. Si se da
en arrendamiento un crédito, habrá de entregarse el título.
Pero cuando la cosa arrendada es un inmueble, la entrega obviamente, no podrá verificarse
por medio de la inscripción del título en el Registro del Conservador. La entrega a que se
obliga el arrendador, es la entrega material de la cosa que permite al arrendatario gozarla.
La inscripción, por medio de la cual se hace la tradición de los inmuebles, supone un título
traslaticio de dominio y el arrendamiento es un título de mera tenencia.
La entrega del inmueble se verifica poniéndolo materialmente a disposición del
arrendatario o, simbólicamente, entregándole, por ej. las llaves.

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Tiempo y lugar de la entrega. En este punto, deben observarse las reglas generales en la
materia; a saber:
a).- La entrega deberá verificarse en la época señalada por las partes y, a falta de
estipulación, inmediatamente después de celebrado el contrato.
b).- La entrega se hará, en primer término, en el lugar convenido,; en el silencio de las
partes, la entrega se verificará en el lugar en que se encontraba la cosa al tiempo del
contrato o en el domicilio del arrendador, según se trate de cosas especificas o genéricas
(art. 1587, 1588 y 1599).

Estado en que debe entregarse la cosa..- La cosa debe entregarse en estado de servir para
el fin para que fue arrendada. De otro modo el arrendatario no podrá obtener el adecuado
goce de la cosa que se propuso al contratar.
Por consiguiente, son de cargo del arrendador las reparaciones de todo género que sea
menester efectuar antes de que el arrendatario entre a gozar de la cosa.
El arrendatario debe efectuar ciertas reparaciones cuya necesidad se hace presente durante
el arrendamiento; probablemente se han hecho necesarias por su culpa o de las personas
por quienes responde. Pero ninguna responsabilidad lógicamente le cabe para tomar a su
cargo las reparaciones que se hacen necesarias por causas anteriores al goce, ya que su
necesidad no puede serle imputable por ningún motivo.

Garantía por los vicios de la cosa.- La obligación de entregar la cosa se habrá cumplido
imperfectamente si adolece de vicios o defectos que no permitan obtener de ella el
provecho a que está naturalmente destinada.
La existencia de estos vicios hace responsable el arrendador, en términos de que dependen
de su magnitud o importancia y de su consentimiento por las partes:
a).- Si el mal estado o calidad de la cosa impide hacer de ella el uso para que ha sido
arrendada”, tiene derecho el arrendatario para pedir la terminación del contrato de
arrendamiento.
Puede ejercitar este derecho sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad
de la cosa al tiempo de contratar, y aun en el caso de haber empezado a existir el vicio
después del contrato, pero sin culpa del arrendatario (art. 1932).
b).- En cambio, cuando el mal estado o calidad de la cosa impide parcialmente el goce o la
cosa se destruye en parte “ el juez decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la
terminación del arrendamiento, o concederse una rebaja o renta” (art. 1932, inc 2°)
c).- Además del derecho de pedir la terminación del arrendamiento, o concederse una
rebaja del precio en su caso, suele el arrendatario tener derecho a que se le indemnicen los
perjuicios, cuando el vicio de la cosa ha tenido una causa anterior al contrato.
La indemnización comprende sólo el daño emergente; pero si el vicio era conocido del
arrendador al tiempo del contrato o tal que debió preverlo o por su profesión conocerlo, “ se
incluirá en la indemnización el lucro cesante” (art. 1933, inc. 2°).
d).- No tiene el arrendatario derecho a indemnización de perjuicios:

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1) si contrató a sabiendas del vicio y no se obligó el arrendador a sanearlo;

2)si el vicio era tal que no pudo ignorarlo sin grave negligencia de su parte; y 3) si renunció a
la acción de saneamiento por el vicio, designándolo (art. 1934).

Arrendamiento de una cosa a varias personas.- Prevé la ley el caso de que el arrendador
haya arrendado la cosa a diversas personas y adopta análogo criterio que en la
compraventa: “Si se ha arrendado separadamente una misma cosa a dos personas, el
arrendatario a quién se haya entregado la cosa será preferido; si se ha entregado a los dos,
la entrega posterior no valdrá; si a ninguno, el título anterior prevalecerá”. (art. 1922).

Incumplimiento de la obligación de entregar. El incumplimiento de la obligación del

arrendador acarrea las consecuencias que son comunes a todo incumplimiento.
Es indispensable averiguar la causa determinante del incumplimiento, esto es, si se debe al
hecho o culpa del arrendador o a un caso fortuito.
En efecto, el art. 1925 previene que si el arrendador se pone en la imposibilidad de entregar
la cosa, por el hecho o culpa suya, o de sus agentes o dependientes, “el arrendatario tendrá
derecho para desistir del contrato, con indemnización de perjuicios”.
Tiene el arrendatario los derechos indicados, aunque el arrendador haya creído,
equivocadamente y de buena fe, que podía arrendar la cosa.
Pero carece el arrendatario del derecho de demandar indemnización de perjuicios y sólo
puede demandar la terminación del contrato, cuando tuvo conocimiento de la
imposibilidad del arrendador de entregar la cosa o ella proviene de fuerza mayor o caso
fortuito (art. 1925, inc. 2°).

Mora en el cumplimiento de la obligación de entregar. Prevé el art. 1926 las

consecuencias de la mora del arrendador en el cumplimiento de la obligación de entregar la
cosa arrendada.
La mora del arrendador, debida al hecho o culpa suyos o de sus agentes o dependientes, da
derecho al arrendatario a demandar indemnización de perjuicios.
Pero si a consecuencia de la mora se disminuye considerablemente para el arrendatario la
utilidad del contrato, sea por haberse deteriorado la cosa o por haberse cesado las
circunstancias que lo motivaron, podrá el arrendatario demandar la terminación del
contrato con derecho para que, además, se le resarzan los perjuicios sufridos. (art. 1926,
inc. 2°).

2.- Obligación de mantener la cosa en estado de servir para el fin del arrendamiento.
Contenido de esta obligación. Debe el arrendador entregar la cosa en estado de servir.
Pero no basta con que la cosa sea inicialmente apta; la obligación del arrendador de
procurar al arrendatario el goce de la cosa se prolonga por el tiempo de duración del
arrendamiento. En suma, debe entregarla en estado de servir y mantenerla y conservarla en
este estado.

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El art. 1927 previene: “la obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste
en hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas,
las cuales corresponden generalmente al arrendatario”.
Con todo, el arrendador deberá efectuar aun las reparaciones locativas, si los deterioros que
las han hecho necesarias provienen de caso fortuito o mala calidad de la cosa arrendada
(art. 1927, inc. 2°).
Las estipulaciones de las partes pueden alterar estas reglas (art. 1927, inc. 3°).

Reparaciones necesarias.- Son reparaciones necesarias, las indispensables para mantener

la cosa en estado de servir para el objeto para que se le arrendó.
Toca al arrendador efectuarlas; pero puede, en determinadas circunstancias, efectuarlas el
arrendatario por cuenta del arrendador.
El art. 1935 prescribe: “El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de
las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa
arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que
haya dado noticia el arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la
noticia no pudo darse en el tiempo, o si el arrendador no trató de hacer oportunamente las
reparaciones, se abonará al arrendatario su costo razonable, probada la necesidad”.
Por consiguiente, el derecho del arrendatario para que se reembolse el costo de las
reparaciones necesarias requiere:
a).- Que el arrendatario no las haya hecho indispensables por su culpa;
b).- Que haya dado pronta noticia al arrendador para que las efectúe, a menos que la
noticia no hubiere podido darse tiempo;
c).- Que el arrendador no haya tratado de hacerlas oportunamente, y
d).- Que el arrendatario pruebe la necesidad de las reparaciones de que se trata.

Mejoras útiles.- Prevé la ley la suerte de las mejoras útiles introducidas por el arrendatario,
entendiendo por tales las que aumentan de valor venal de la cosa (art. 909, inc. 2°).
El arrendador es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles, siempre que haya
consentido en que se efectúen “con la expresa condición de abonarlas”. ( art. 1936).
De este modo, parar que el arrendatario tenga derecho a reclamar el pago de las mejoras
útiles es preciso:
a) que el arrendador le haya autorizado para efectuarlas; y
b) que se haya comprometido expresamente a pagarlas.
En caso de que las mejoras no se hubieren efectuado en las condiciones apuntadas, “el
arrendatario podrá separar y llevarse los materiales, sin detrimento de la cosa arrendada; a
menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales
considerándolos separados” (art. 1936).
El derecho del arrendatario de separar y llevarse los materiales se encuentra limitado, pues,
por el derecho que se otorga al arrendador de pagar su valor y hacerlo suyos. En otros
términos, el arrendatario goza del derecho de separar y de llevarse los materiales a
condición de que el arrendador no esté dispuesto a pagar su valor.

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3.- Obligación de librar al arrendatario de toda turbación en el goce.

Contenido de la obligación. No sólo debe el arrendador procurar al arrendatario el goce de
la cosa, sino que este goce ha de ser tranquilo o pacífico.
Por este motivo, tiene el arrendador la obligación de garantizar al arrendatario de las
turbaciones de que éste sea víctima de parte de terceros y con muchísimo mayor razón
debe abstenerse de turbarle él mismo.
De esta manera, la obligación de librar al arrendatario de toda turbación en el goce de la
cosa arrendada se descompone en dos obligaciones:
a).- obligación del arrendador de no turbar al arrendatario, y
b).- obligación del arrendador de garantizar al arrendatario de turbaciones de terceros.

a).- Obligación de no turbar el arrendador al arrendatario. Debe abstenerse el arrendador de

turbar al arrendatario en el goce de la cosa. Cualquiera turbación que se a obra del
arrendador o de personas a quienes éste pueda vedarla, da derecho al arrendatario a
reclamar indemnización de perjuicios (artículo 1929).
Pero el legislador se ha ocupado, en especial, de las turbaciones que provengan de
mutaciones en la forma de la cosa o de la ejecución de trabajos en ella.
En efecto, el artículo 1928, inciso 1º, dispone: “El arrendador en virtud de la obligación de
librar al arrendatario de toda turbación o embarazo, no podrá, sin el consentimiento del
arrendatario, mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer en ella obras o trabajos algunos
que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella”
Pero podrá suceder que la cosa necesite de urgentes reparaciones. Las consecuencias son
diversas según la magnitud de tales reparaciones y la medida en que embaracen o turben el
goce.
Si tales reparaciones causan una turbación de poca importancia, debe soportarlas el
arrendatario, pero le asiste el derecho de pedir una rebaja del precio o renta. El artículo
1928, inciso 2º, previene: “Con todo, si se trata de reparaciones que no puedan sin grave
inconveniente diferirse, será el arrendatario obligado a sufrirlas, aún cuando le priven del
goce de una parte de la cosa arrendada; pero tendrá derecho a que se le rebaje entre tanto
el precio o renta, a proporción de la parte que fuere”.
En el caso de que las reparaciones sean de tal entidad que la turbación resulte considerable,
podrá el arrendatario demandar la terminación del contrato. En efecto, añade la disposición
citada: “Y si estas reparaciones recaen sobre tan gran parte de la cosa, que el resto no
aparezca suficiente para el objeto con que se tomó el arriendo, podrá el arrendatario dar
por terminado el arrendamiento”. (artículo 1928, inciso 3º)
A las acciones señaladas, encaminadas a pedir una rebaja del precio o la terminación del
arriendo, puede sumarse la de indemnización de perjuicios.
Tendrá el arrendatario derecho a que se le indemnicen perjuicios cuando:
1.- Si las reparaciones provienen de causa que ya existía al tiempo del contrato,
desconocida del arrendatario, pero que el arrendador conoció o era tal que tuviese
antecedentes para temerla o por su profesión conocerla. (artículo 1928, inciso 4º), y

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2.- Si las reparaciones han de dificultar el goce por mucho tiempo, de manera que no pueda
subsistir el contrato de arrendamiento sin grave molestia o perjuicio para el arrendatario.
(artículo 1928, inciso 5º).

b).- Obligación de sanear las turbaciones que sean obra de terceros. Las turbaciones de que el
arrendatario pueda ser víctima de parte de terceros son de hecho y de derecho.
Turbaciones de hecho es la que proviene de vías de hecho de terceros que no pretenden
derechos sobre la cosa arrendada. Turbación de derecho es aquella que se produce por vías
de derecho, esto es, por las acciones que terceros entablen alegando derechos sobre la cosa
arrendada.
Turbaciones de hecho. Las turbaciones de hecho, resultantes de la ejecución de actos
materiales que no importan pretensión de ningún derecho, no imponen al arrendador
responsabilidad alguna.
El arrendatario, por los medios de que disponga, debe repeler esta clase agresiones que le
turben el goce.
El art. 1930, inc. 1°, es concluyente: “Si el arrendatario es turbado en su goce por vías de
hecho de terceros, que no pretenden derecho a la cosa arrendada, el arrendatario a su
propio nombre perseguirá la reparación del daño”.

Turbaciones de derecho. Muy diverso es el caso en que el arrendatario es turbado por vías de
derecho, por ej. porque un tercero pretende ejercer en la cosa un derecho de usufructo o
servidumbre, o deduce una acción judicial para reclamar todo o parte de ella.
De tales turbaciones es responsable el arrendador porque, en verdad, provienen de una
mala calidad de su derecho. Como el derecho del arrendador queda en tela de juicio, él
debe intervenir; el arrendatario no tiene calidad para representarle en el debate en que se
discuta el derecho del arrendador.
Por este motivo, el art. 1931 previene: “La acción de terceros que pretendan derecho a la
cosa arrendada, se dirigirá contra el arrendador”.
Pero el arrendatario por su parte tiene la obligación de dar noticia al arrendador de las
turbaciones o molestias que reciba de los terceros. La omisión o tardanza en que incurra le
hará responsable de los perjuicios “que de ello se sigan al arrendador” (art. 1931, inc. 2°).
Para determinar los derechos que competen al arrendatario turbado en el goce, es
menester indagar la importancia de la turbación, esto es, si las vías de derecho de terceros
atentan en forma grave o leve contra dicho goce:
a).- Cuando la turbación es de escasa importancia, el arrendatario tiene derecho a una
rebaja del precio. En efecto, el art. 1930, inc. 2°, prescribe: “Y si es turbado o molestado en
su goce por terceros que justifiquen algún derecho sobre la cosa arrendada, y la causa de
este derecho hubiere sido anterior al contrato, podrá el arrendatario exigir una disminución
proporcionada en el precio o renta del arriendo, para el tiempo restante”.
b).- Si la turbación o embarazo fueren considerables, el arrendatario puede pedir la
terminación del contrato.

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El art. 1930 en su inc. 3° añade: “Y si el arrendatario, por consecuencia de los derechos que
ha justificado un tercero, se hallare privado de tanta parte de la cosa arrendada, que sea de
presumir que sin esa parte no habría contratado, podrá exigir que cese el arrendamiento”.
Por regla general, todo incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato,
cualquiera que sea su importancia, autoriza para pedir su resolución. En este caso, como en
diversos otros en el arrendamiento, la facultad de pedir la terminación del contrato se
otorga sólo en casos de grave infracción de las obligaciones de las partes.

Las acciones referidas pueden sumarse a la de indemnización de perjuicios en las

circunstancias siguientes:
a).- Tiene el arrendatario derecho a que se le indemnicen todos los perjuicios sufridos, “si la
causa del derecho justificado por el tercero fue o debió ser conocida del arrendador al
tiempo del contrato, pero no lo fue del arrendatario, o siendo conocida de éste, intervino
estipulación especial de su saneamiento con respecto a ella”. (art. 1930, inc. 4°).
b).- En cambio, si la causa del derecho del tercero no era, ni debía ser conocida del
arrendador al tiempo del contrato, “no será obligado el arrendador a abonar el lucro
cesante”. (art. 1930, inc. 5°).

Derecho de retención del arrendatario. Para seguridad de las indemnizaciones que se le

adeuden, goza el arrendatario del derecho legal de retención.
Este derecho se traduce, en que no puede el arrendatario ser privado de la cosa arrendada,
mientras tales indemnizaciones no se le paguen por el arrendador o se le asegure
debidamente el pago.
Sobre el particular, el art. 1937 dispone: “En todos los casos en que no se debe
indemnización al arrendatario, no podrá éste ser expelido o privado de la cosa arrendada,
sin que previamente se le pague o se le asegure el importe por el arrendador.
De lo anteriormente expresado resulta que el arrendatario podrá retener la cosa cuando se
le deban indemnizaciones en razón:
a).- de la mutación de forma de la cosa arrendada o de los trabajos o reparaciones que
emprenda el arrendador que le turben o embaracen el goce;
b).- de las turbaciones de que sea víctima a consecuencia de los derechos que terceros
justifiquen sobre la cosa arrendada;
c).- del mal estado de la cosa arrendada;
d).- de las mejoras útiles introducidas en la cosa, con el consentimiento del arrendador, con
la expresa condición de abonarlas.
Carece el arrendatario del derecho de retención en el caso “de extinción involuntaria del
derecho del arrendador sobre la cosa arrendada”. (art. 1937, inc. 2°).

Obligaciones del arrendatario.

Enunciación. Como contrato bilateral que es, el arrendamiento impone igualmente
obligaciones al arrendatario.

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El arrendatario está obligado:

1.- A pagar el precio o renta;
2.- a usar de la cosa según los términos o el espíritu del contrato;
3.- A cuidar de la cosa como un buen padre de familia;
4.- A efectuar las reparaciones locativas, y
5.- A restituir la cosa al término del arrendamiento.
La primera y la última de tales obligaciones son de la esencia del contrato. El goce del
arrendatario es necesariamente oneroso y temporal.

1.- Obligación de pagar el precio.

Pago del precio. Consagra el art. 1942 esta fundamental obligación del arrendatario: “El
arrendatario es obligado al pago del precio o renta”.
La determinación del precio, como se dijo, se sujeta a las mismas reglas que en el contrato
de compraventa.

Fijación del precio en caso de discordia de las partes. La falta de acuerdo de las partes
acerca del precio o renta, impide que el contrato de arrendamiento llegue a generarse.
Pero el legislador desecha esta lógica conclusión cuando las partes discuerdan acerca del
precio, pero se han efectuado la entrega de la cosa arrendada.
El art. 1943 previene: “Si entrega la cosa al arrendatario hubiere disputa acerca del precio o
renta, y por una o por otra parte no se produjere prueba legal de lo estipulado a este
respecto, se estará al justiprecio de peritos, y los costos de esta operación se derivan entre
el arrendador y el arrendatario por partes iguales”.

Época del pago del precio.- El precio o renta debe pagarse en la época convenida; a falta
de estipulación, conforme a la costumbre del país; en defecto de normas consuetudinarias,
con arreglo a las supletorias que establece el art. 1944.
A falta de estipulación de las partes o de costumbre, se observarán las reglas siguientes:
a) La renta del arrendamiento de predios urbanos se pagará por meses y la de predios
rústicos por años.
b) Si se arrienda una cosa mueble por cierto número de años, meses o días, la renta se
deberá inmediatamente después de expirado el respectivo año, mes o día.
c) Si se arrienda por una suma alzada, “se deberá ésta luego que termine el
arrendamiento”.
De este modo, el precio es pagadero al término del contrato o de cada uno de los períodos
de pago.

Falta de pago del precio o renta.- La falta de pago del precio o renta confiere al arrendador
el derecho alternativo de pedir el cumplimiento del contrato o su terminación.
Las reglas generales tienen, en tal caso, pleno vigor.
Cada vez que se pone término al arrendamiento por culpa del arrendatario, debe éste pagar
los perjuicios que resulten para el arrendador.

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 120

Esta indemnización comprende, especialmente, el pago de la renta por el tiempo que falte
hasta que el día en que desahuciando hubiere podido hacer cesar el arriendo, o en que el
arriendo hubiere terminado sin desahucio.
Para liberarse de este pago el arrendatario podrá proponer, bajo su responsabilidad, otra
persona idónea que le sustituya por el tiempo que falte, prestando fianza u otra seguridad
competente (art. 1945).

2.- Obligación de usar de la cosa según los términos o el espíritu del contrato.

Forma de usar la cosa.- El derecho de gozar de la cosa no es limitado para el arrendatario.

Por la inversa, debe encuadrarse dentro de ciertos límites.
La forma del goce, será en primer término, la que las partes convengan expresamente. A
falta de estipulación, el goce del arrendatario deberá ajustarse a la presunta intención de
los contratantes y al natural destino de la cosa.
El art. 1938 previene sobre el particular: “El arrendatario es obligado a usar de la cosa según
los términos o espíritu del contrato; y no podrá en consecuencia hacerla servir a otros
objetos que los convenidos, o, a falta de convención expresa, aquellos a que la cosa es
naturalmente destinada, o que deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la
costumbre del país”.
De esta manera, por ejemplo, el arrendatario de una casa habitación no puede instalar en
ella un comercio o el arrendatario de un caballo de silla, destinarlo a arrastrar un vehículo.
El uso que el arrendatario debe dar a la cosa resulta, a menudo, del espíritu del contrato, de
la presunta intención de las partes. El arrendamiento a un fabricante de un local destinado
anteriormente a un almacén, supone un tácito acuerdo para variar su uso: la actividad a que
el arrendatario se dedica, indica claramente que su intención no podía ser otra que instalar
su fabrica que en el local arrendado.
En caso de controversia, toca al juez decidir cuál es el destino que debe dar el arrendatario a
la cosa, tomando en cuenta las variadas circunstancias del caso.
La infracción de esta obligación del arrendatario da derecho al arrendador a pedir
terminación del arrendamiento, con indemnización de perjuicios. El art. 1938, inc. 2°
dispone: “Si el arrendatario contraviene a esta regla, podrá el arrendador reclamar la
terminación del arriendo con indemnización de perjuicios, o limitarse a esta indemnización,
dejando subsistir el arriendo”.

3.- Obligación de cuidar de la cosa como un buen padre de familia.

Grado de cuidado que debe emplear el arrendatario.- Puesto que el arrendamiento es un

contrato que beneficia a las partes recíprocamente, el arrendatario, con arreglo a los
principios generales, es responsable de la culpa leve.
El art. 1939 ratifica esta conclusión: “El arrendatario empleará en la conservación de la cosa
el cuidado de un buen padre de familia”. Por ejemplo, expresa Pothier, el arrendatario de

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 121

una viña deberá cultivarla, abonarla, fumigarla y actuar, en suma, como un cuidadoso
viñatero cultivaría su propia viña.

Sanción del incumplimiento de está obligación.- El incumplimiento de la obligación del

arrendatario de cuidar de la cosa como un buen padre de familia, le hace responsable de los
perjuicios que su conducta ocasione: “y aún tendrá derecho el arrendador para poner fin al
arrendamiento, en el caso de un grave y culpable deterioro”(art. 1939, inc. 2°).
Por lo tanto, la sanción que el incumplimiento trae consigo depende de la magnitud de la
infracción. Solamente la infracción grave autoriza al arrendador para pedir la terminación
del arriendo, entendiéndose por tal, aquella que ocasiona en la cosa un serio deterioro. La
infracción leve sólo puede ser fundamento para una demanda de perjuicios.
El arrendatario es responsable no sólo de su propio hecho o culpa, “ sino la de su familia,
huéspedes y dependientes”(art. 1941).

Cesión y subarriendo.- Consecuencia de la obligación de cuidar de la cosa, es la prohibición

que la ley impone al arrendatario de subarrendar o ceder el arriendo, a menos que se le
autorice expresamente para ello.
El art. 1946 dispone: “ El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de
subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido; pero en este caso no podrá
el cesionario o subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros términos que los
estipulados con el arrendatario directo”.
Subarrendar es dar en arrendamiento la cosa que se tiene a título de arrendatario.
En el subarriendo hay dos arrendamientos super puestos; el sub arrendador se encuentra
doblemente obligado y asume una doble calidad: de arrendatario en el primer contrato y de
arrendador en el segundo, respecto del subarrendatario.
Ceder el arriendo, en cambio, es transferir a un tercero el derecho de goce que del contrato
de arrendamiento deriva para el arrendatario.
El cesionario ocupa el lugar del cedente y se crea una relación directa entre el cesionario y el
arrendador. Por consiguiente, la cesión es una operación de efectos más radicales que el
sub arrendamiento.

4.- Obligación de efectuar las reparaciones locativas.

Concepto y alcance de esta obligación.- El art. 1927 previene que el arrendador debe
efectuar las reparaciones necesarias no locativas y aún estas, si los deterioros que las han
hecho indispensables provienen de fuerza mayor o caso fortuito, o de mala calidad de la
cosa.
Pero, aparte de estos casos de excepción, toca el arrendatario efectuar las reparaciones de
esta índole. “El arrendatario es obligado a las reparaciones locativas”, dispone el inc. 1° del
art. 1940.
Son reparaciones locativas las que tienen por objeto subsanar aquellos deterioros que son
una consecuencia normal del goce que el arrendatario tiene de la cosa.

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 122

El art. 1940, inc. 2° precisa el concepto: “Se entienden por reparaciones locativas las que,
según la costumbre del país, son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas
especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus
dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de
cristales, etc.”.

5.- Obligación de restituir la cosa arrendada

Carácter temporal del goce del arrendamiento.- El goce del arrendatario es

necesariamente temporal; por consiguiente, debe restituir la cosa al arrendador al término
del contrato.
Consagra el art. 1947 esta obligación del arrendatario, esencial en el contrato: “El
arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento”.

Estado en que debe restituirse la cosa.- El arrendatario debe restituir la cosa “en el estado
en que le fue entregada”( art. 1947, inc. 2°).
Pero, como se comprende, el goce de la cosa suele causar un natural desgaste o
menoscabo. Por este motivo, la disposición añade que en la restitución debe tomarse en
cuenta “el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimos”.
Es probable que las partes hayan dejado constancia del estado en que se encontraba la
cosa; en tal caso, no surgirán dificultades acerca de cómo debe efectuarse la restitución.
Si las partes no han expresado el estado en que se entregó la cosa, la ley establece una
presunción de que ese estado fue satisfactorio; la presunción es simplemente legal y cede
ante la prueba contraria que el arrendatario rinda.
En efecto, el art. 1947, inc. 3° expresa: “Si no constare el estado en que le fue entregada, se
entenderá haberla recibido en regular estado de servicio, a menos que pruebe lo contrario”.
Los daños y perdidas sobrevinientes durante el goce de la cosa, se presumen culpables.
Toca al arrendatario acreditar que no han sobrevenido por su culpa o de sus huéspedes,
dependientes o subarrendatarios (art. 1947, inc. 4°).

Forma de la restitución.- La entrega debe efectuarse poniendo la cosa materialmente a

disposición del arrendador.
El art. 1948 ha reglamentado la forma como debe efectuarse la restitución de los
inmuebles: “La restitución de la cosa raíz se verificará desocupándola enteramente,
poniéndola a disposición del arrendador y entregándole las laves”.

Incumplimiento de la obligación de restituir.- Terminado el arriendo, el arrendatario debe

restituir la cosa; se hace exigible su obligación.
Pero para que el arrendatario quede constituido en mora de restituir, es menester que sea
requerido o reconvenido por el arrendador.
La expiración del plazo estipulado no es bastante; trátase de un caso de excepción en que la
ley exige que se requiera al deudor para constituirle en mora.

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El art. 1949 dispone: “Para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa
arrendada, será necesario requerimiento del arrendador, aun cuando haya precedido
desahucio”.
Constituido en mora el arrendatario, “ será condenado al pleno resarcimiento de todos los
perjuicios de la mora, y a lo demás que contra él competa como injusto detentador”( art.
1949).

Derecho legal de retención del arrendador.- Al igual que el arrendatario, goza el

arrendador del derecho legal de retención. Se le concede este derecho para seguridad del
pago del precio o renta y de las indemnizaciones que, por diversos conceptos, el
arrendatario le adeude.
El arrendador, pues, puede hacer valer este derecho para la garantía de lo que se le deba,
como consecuencia:
a) de usar el arrendatario de la cosa contrariamente a los términos o al espíritu del
contrato;
b) de los deterioros que cause por no cuidar la cosa como un buen padre de familia;
c) del hecho de incurrir el arrendatario en mora en la restitución de la cosa;
d) de la terminación del contrato por culpa del arrendatario;
e) por concepto de precio o renta.
Con arreglo a lo dispuesto en el inc. 2° del art. 1942, el derecho legal de retención recae
sobre “todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el
arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto”.
Naturalmente que la retención se le hace efectiva sobre los bienes indicados, a condición de
que pertenezcan al arrendatario; se presumirá que le pertenecen, salvo prueba en
contrario.

Expiración del contrato de arrendamiento.

Causales de extinción del arriendo.- El contrato de arrendamiento de cosas termina del

mismo modo que los otros contratos.
Pero el art. 1950 señala diversas causales de extinción propias y peculiares de este contrato:
1° Por la destrucción total de la cosa arrendada;
2° Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo;
3° Por la extinción del derecho del arrendador; y
4° Por sentencia judicial, en los casos que la ley ha previsto.
A cuales apuntadas es menester añadir otras, como el desahucio, la circunstancia de
necesitar el arrendador de la cosa para efectuar reparaciones en ella, etc.

1.- Destrucción de la cosa.

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Pérdida total de la cosa arrendada.- La pérdida o destrucción de la cosa debe ser total.
Destruida íntegramente la cosa, no podrá en lo sucesivo, el arrendador, procurar al
arrendatario el goce de la misma; el arrendatario, a su vez , quedará liberado de la
obligación de pagar el precio; su obligación carece de causa.
Tanto da que la pérdida sea fortuita o culpable, solamente que la destrucción total y
culpable de la cosa hará responsable al arrendatario de los consiguientes perjuicios.
El art. 1945 establece que la terminación del arrendamiento por culpa del arrendatario le
obliga a esta indemnización y, especialmente, al pago de la renta por el tiempo que falte
hasta la expiración del plazo estipulado o hasta que, mediante el desahucio, hubiera podido
cesar el contrato.
Si la destrucción es solamente parcial, el juez debe decidir si tendrá lugar la terminación del
arriendo o se concede al arrendatario una rebaja del precio o renta ( art. 1932, inc. 2°).

2.- Expiración del tiempo estipulado.

Contrato por tiempo determinado.- El contrato de arrendamiento, como reiteradamente

se ha dicho, es por su esencia temporal; pero su duración puede ser determinada o
indeterminada.
Se entiende que es determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento:
a) si las partes han convenido expresamente un término;
b) cuando el tiempo es determinado por la naturaleza del servicio a que la cosa se destina, y
c) cuando el tiempo es determinado por la costumbre del país.
En tales casos, la expiración del termino pone fin automáticamente o ipso jure al contrato,
sin que sea menester un aviso previo o una expresa declaración de voluntad de las partes.
El art. 1954 previene: “Si en el contrato se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o
si la duración es determinada por el servicio especial a que se destinó la cosa arrendada, o
por la costumbre, no será necesario el desahucio”.

Contrato por tiempo indeterminado.- Si no se ha fijado un tiempo para la duración del

arriendo, o éste no resulta de la naturaleza del servicio o de la costumbre, el contrato durará
indefinidamente mientras las partes no expresen su voluntad de ponerle fin.
Arrendador y arrendatario deben darse mutuo aviso de su intención de no perseverar en el
contrato. Este aviso previo se denomina desahucio.
El art. 1951 dispone sobre el particular: “ Si no se ha fijado tiempo para la duración del
arriendo, o si el tiempo no es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa
arrendada o por la costumbre, ninguna de las dos partes podrá hacerlo cesar sino
desahuciando a la otra, esto es, noticiándoselo anticipadamente”.
Cuando se haya fijado plazo obligatorio sólo para una de las partes, aquella a que el plazo
no obliga deberá hacer desahuciar a la otra para hacer cesar al arriendo.
Tal es la regla del art. 1953: “Si se ha fijado tiempo forzoso para una de las partes y
voluntario para la otra, se observará lo estipulado, y la parte que puede hacer cesar el

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arriendo a su voluntad, estará sin embargo sujeta a dar la noticia anticipada que se ha
dicho”.

El desahucio. Sus formas.- El desahucio es el aviso anticipado que una de las partes da a la
otra de su voluntad de poner fin al contrato.
Este aviso, que debe darse con cierta anticipación, tiende a precaver los perjuicios que a las
partes ocasionaría el término inopinado del arrendamiento.
Es el desahucio un acto unilateral; la aceptación de la parte a quien se dirige carece de
importancia.
De acuerdo al art. 588 del C.P.C., el desahucio puede ser judicial o extrajudicial. Y este
último podrá ser, verbal o escrito. Con todo, el desahucio extrajudicial tiene serios
inconvenientes probatorios.
El desahucio judicial, como su nombre lo indica, es el que se da por medio de una
notificación judicial. El mismo art. 588 del C.P.C. se encarga de regular esta situación.

Irrevocabilidad del desahucio.- El desahucio es irrevocable; no obstante que se trata de un

acto unilateral de voluntad del arrendador o del arrendatario, no es posible que uno u otro
se retracten unilateralmente.
El art. 1952 previene: “el que ha dado noticia para la cesación del arriendo, no podrá
después revocarla, sin el consentimiento de la otra parte”.
La regla se encuentra sobradamente justificada. Se supone, con fundamento, que el
desahuciado ha debido adoptar medidas en previsión de la terminación del arrendamiento,
tales como buscar otro arrendatario, el arrendador; u otra cosa susceptible de ser
arrendada, el arrendatario.

Anticipación con que debe darse el desahucio. Ha cuidado el legislador de reglamentar

minuciosamente la anticipación con que debe darse el desahucio.
El art. 1951, inc. 2°, establece esta regla fundamental: “la anticipación se ajustará al período
o medida de tiempo que regula los pagos”.
De este modo, si el arriendo es a tanto por mes o año, el desahucio debe darse con un mes
o un año de anticipación.
Para precisar con exactitud cuándo debe entenderse terminado el contrato, el art. 1951, inc
3°, dispone : “el desahucio empezará a correr al mismo tiempo que el próximo período”.
Por ej. si el arriendo es por un mes, la renta pagadera el 1° de cada mes y el arrendador o el
arrendatario se proponen ponerle fin el 1° de Agosto, el aviso deberá darse antes del 1° de
Julio; dado el 20 de Junio, correrá desde el 1° de Julio.

Momento en que se extingue el contrato.- Cuando el contrato se ha celebrado por un

tiempo determinado, obviamente se extingue cuando expira dicho término. Si es
procedente el desahucio, el contrato termina en el momento en que expira el plazo del
mismo.

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Como lógica consecuencia, hasta esa época, subsiste el derecho del arrendador de percibir
el precio o renta.
Si el arrendatario restituye anticipadamente la cosa deberá, no obstante, pagar la renta
hasta el fin del contrato.
Tal es la norma del art. 1955: “cuando el arrendamiento debe cesar en virtud del desahucio
de cualquiera de las partes, o por haberse fijado su duración en el contrato, el arrendatario
será obligado a pagar la renta de todos los días que falten para que cese, aunque
voluntariamente restituya la cosa antes del último día”.

Tácita reconducción. Supóngase que terminado el contrato de arrendamiento, el

arrendatario continúa detentando la cosa, sin protesta del arrendador. De esta situación de
hecho no se sigue como consecuencia que las partes hayan entendido prorroga del
contrato.
El C.C. no admite, sino en términos muy restringidos, la tácita reconducción, esto es, la
renovación del contrato por el hecho de que el arrendatario retenga la cosa con la aparente
anuencia del arrendador.
El art. 1956, inc. 1°, establece el principio general: “terminado el arrendamiento por
desahucio, o de cualquier otro modo, no se entenderá en caso alguno que la aparente
aquiescencia del arrendador a la retención de la cosa por el arrendatario, es una renovación
del contrato”.
Para que se entienda renovado el arriendo es preciso que las partes así lo convengan
expresamente. Y, como una lógica consecuencia de que el contrato no se entiende
renovado, el arrendador puede reclamar en cualquier tiempo la restitución de la cosa.
El art. 1956, inc. 2° añade: “si llegado el día de la restitución no se renueva expresamente el
contrato, tendrá derecho el arrendador para exigirla cuando quiera”.

Casos en que tiene lugar la tácita reconducción. Por excepción, acepta el Código la
reconducción tácita. El mismo art. 1956, inc. 3° así lo dispone: “Con todo, si la cosa fuere
raíz y el arrendatario con el beneplácito del arrendador hubiere pagado la renta de
cualquier espacio de tiempo.....”.
Para que tenga lugar la excepción prevista en la disposición indicada es preciso, por lo
tanto:
a).- que la cosa arrendada sea inmueble;
b).- Que el arrendatario conserve la tenencia de la cosa, y
c).- Que el arrendatario haya pagado, con el beneplácito del arrendador, la renta
correspondiente a un período posterior a la extinción del contrato, o las partes hayan
ejecutado otros hechos demostrativos de su inequívoca intención de perseverar en el
arriendo.
La reconducción importa la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, en las
mismas condiciones que el anterior; se mantendrá idéntico el precio y las demás
modalidades del contrato, pero variará su duración.

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Cualquiera que haya sido la duración del arriendo que terminó, el nuevo arrendamiento
durará hasta tres meses si el bien arrendado es urbano, y hasta que puedan recogerse los
frutos pendientes y aprovecharse las labores realizadas, si se trata de un predio rústico.

Suerte de las cauciones en caso de tácita reconducción. Puesto que el contrato que liga
en lo sucesivo a las partes es un nuevo contrato, se extinguen las cauciones constituidas por
terceros para la seguridad de las obligaciones derivadas del primero.
La renovación, en otros términos, no afecta a los terceros; éstos no quedarán obligados
sino a condición de que accedan al nuevo contrato.
El art. 1957 dispone, en efecto: “Renovado el arriendo, las fianzas como...”.

3.- Extinción del derecho del arrendador.

Principio general y causas de extinción del derecho del arrendador. La extinción del
derecho del arrendador pone fin al contrato por aplicación del principio fundamental que
enuncia el aforismo Resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis.
Se obliga al arrendador a procurar al arrendatario el goce de la cosa; y esta obligación, de
carácter sucesivo, se prolonga durante la vigencia del contrato. La pérdida de los derechos
que el arrendador tenía en la cosa le coloca en la imposibilidad de satisfacer sus
obligaciones y, por ende, determina la extinción del contrato.
Diversas son las causas que extinguen el derecho del arrendador. La extinción puede
producirse, en síntesis, por hecho o culpa del arrendador o por causas independientes de su
voluntad.
El contrato de arrendamiento expirará en todo caso y la distinción tiene importancia
solamente en relación con las indemnizaciones a que puede estar obligado el arrendador.
Para estos efectos tiene considerable interés discriminar si la extinción de su derecho le es o
no imputable.

a).- Efectos de la extinción involuntaria.- El art. 1958, inc. 1°, dispone: “Extinguiéndose el
derecho del arrendador sobre la cosa arrendada, por una causa independiente de su
voluntad, expirará el arrendamiento aun antes de cumplirse el tiempo que para su duración
se hubiere estipulado”.
La extinción del derecho del arrendador supone que otra persona adquiere este derecho; la
expiración del contrato significa, en otros términos, que los terceros que adquieren los
derechos que el arrendador perdió no están obligados a respetar el arrendamiento. Para
ellos el contrato es res inter alios.
Se justifica plenamente, de esta manera, que el contrato expire, aunque exista un plazo
señalado para su duración.
La disposición citada propone dos ejemplos. Si el arrendador era usufructuario o propietario
fiduciario de la cosa, “expira el arrendamiento por la llegada del día en que debe cesar el
usufructo o pasar la propiedad al fideicomisario”, pese a las estipulaciones que medien
entre arrendador y arrendatario sobre la duración del arriendo (art. 1958, inc. 2°).

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El art. 1958, advierte en su parte final, que la regla rige “sin perjuicio de lo dispuesto en el
art. 794, inc. 2°”.
Esta última disposición prescribe solamente que el nudo propietario deberá conceder al
arrendatario el tiempo que necesite para efectuar la próxima percepción de frutos y que,
por este tiempo, quedará sustituido al usufructuario en el contrato.

Responsabilidad del arrendador.- Para precisar la responsabilidad del arrendador en caso

de expirar el contrato por causas ajenas a su voluntad, responsabilidad que se traduce en el
pago de perjuicios, es menester distinguir si estaba de buena o mala fe.
La mala fe del arrendador consiste, en este caso, en haber contratado a sabiendas del
carácter incierto de su derecho y atribuyéndose la calidad de dueño absoluto.
a) El art. 1959 prescribe, que si el arrendador a contratado “en una calidad particular que
hace incierta la duración de su derecho, como la de usufructuario, o la de propietario
fiduciario, y en todos los casos en que su derecho esté sujeto a una condición resolutoria, no
habrá lugar a indemnización de perjuicios por la cesación del arriendo en virtud de la
resolución del derecho”.
b) Pero si el arrendador tiene un derecho de incierta duración y contrató atribuyéndose el
carácter de dueño absoluto, “será obligado a indemnizar al arrendatario”, a menos que éste
haya contratado a sabiendas de que el arrendador no era absoluto dueño.

Extinción por causa de expropiación.- La expropiación por causa de utilidad pública es, en
verdad, una causa de extinción del arriendo ajena a la voluntad del arrendador.
Prevé el art. 1960 las reglas que deben observarse en este caso:
1) Deberá otorgarse al arrendatario el tiempo necesario para utilizar las labores
principiadas y coger los frutos pendientes (art. 1960, N°1°).
2) Si fuere tan urgente la causa de la expropiación que no diere lugar a utilizar las labores
y percibir los frutos, o el arriendo fuere a un plazo que se encuentra pendiente, y así
constare por escritura pública, “se deberá al arrendatario indemnización de perjuicios por el
Estado o la corporación expropiadora” ( art. 1960, N°2°).
3) Si la expropiación abarca sólo una parte de la cosa arrendada, tendrá lugar la regla del
art. 1930, inc. 3°, esto es, tendrá derecho el arrendatario a pedir terminación del contrato,
cuando la parte de que ha sido privado sea tanta “que sea de presumir que sin esa parte no
habría contratado”.
Por consiguiente, la expropiación que pone fin al contrato debe ser total; la expropiación
parcial autoriza solamente al arrendatario para pedir la terminación del contrato, cuando
reúne los caracteres anotados.

b).- Extinción del derecho del arrendador por causa que le es imputable.- La extinción del
derecho del arrendador puede operarse por su hecho culpa.
Así ocurre cuando el arrendador enajena la cosa arrendada o por el hecho de no pagar el
precio se declara resuelto el contrato de compraventa que le sirvió de titulo para su
adquisición, etc.

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Pero las consecuencias de la extinción del derecho difieren según las circunstancias y una
distinción se hace necesaria; es preciso distinguir si el sucesor en los derechos del
arrendador debe o no respetar el arriendo.

Consecuencias si el sucesor no está obligado a respetar el arriendo.- Cada vez que se

extinga el derecho del arrendador y su causahabiente no esté obligado a respetar el
arriendo, deberán indemnizarse al arrendatario los perjuicios que la extinción del contrato
le ocasione.
Tal es la regla del art. 1961: “ Extinguiéndose el derecho del arrendador por hecho o culpa
suyos, como cuando vende la cosa arrendada de que es dueño, o siendo usufructuario de
ella hace cesión del usufructo al propietario, o pierde la propiedad por no haber pagado el
precio de venta, será obligado a indemnizar al arrendatario en todos los casos en que la
persona que le sucede en el derecho no esté obligada a respetar el arriendo”.
Supóngase que el arriendo se estipuló a un largo plazo; si el causahabiente del arrendador
no está obligado a respetar el contrato, el arrendatario se verá privado de la cosa con cuyo
goce contaba por largo tiempo y se le seguirá ciertamente un daño que el arrendador debe
repararle.

Indemnizaciones que debe pagar el arrendador.- El arrendador debe indemnizar al

arrendatario los perjuicios que sufra con motivo de la extinción del contrato.
Debe el arrendador, además, indemnizar los perjuicios “que el subarrendatario sufriere por
su parte” (art. 1963, inc. 1°) Parece obvio que estos perjuicios serán indemnizables cuando
el arrendador haya autorizado el subarriendo.
Para cobrar los perjuicios sufridos por el subarrendatario, puede el arrendatario obrar a su
propio nombre. Como no le liga ningún vínculo con el arrendador, no puede el
subarrendatario cobrar directamente dichos perjuicios y es menester que el arrendatario le
ceda su acción (art. 1963, inc. 2°).
Por su parte, el arrendatario deberá reembolsar al subarrendatario las rentas que le haya
anticipado ( art. 1963, inc. 3°).

Obligación del causahabiente del arrendador e respetar el arriendo.- Si el sucesor del

arrendador debe respetar el arriendo, subsiste el contrato; obviamente el arrendatario no
tiene derecho a reclamar perjuicios.
En principio, el sucesor no está obligado a respetar el arrendamiento; en otros términos,
por regla general, la extinción del derecho del arrendador pone fin al arriendo.
Piénsese que el sucesor es un extraño al contrato de arrendamiento, a quien, por lo tanto,
no afectan sus estipulaciones. Por otra parte, el derecho del arrendatario para gozar de la
cosa es de carácter personal y sólo puede ejercitarse contra quien contrajo la obligación
correlativa de procurárselo, esto es, el arrendador.
Todavía más, el adquirente de los derechos del arrendador, cuando le sucede a título
singular, no queda ligado por los actos de su causante que no se refieran al derecho mismo.

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 130

De tales consideraciones resulta evidente el derecho del adquirente para expeler al

arrendatario. Pero poderosísimas razones de orden económico han inducido al legislador a
temperar el rigor de los principios.
En efecto, en determinados casos el sucesor del arrendador debe respetar el arriendo. El
arrendamiento es oponible al adquirente, del mismo modo que una servidumbre, usufructo
o hipoteca constituidos por causante.
Queda el arrendatario a cubierto de que se le expulse por extinguirse el derecho del
arrendador, y seguro en el goce de la cosa por el tiempo convenido para la duración del
arrendamiento.
Para evitar un fraude fácil de cometer, la ley permite sólo en los casos calificados oponer el
arriendo a los adquirentes. Tales son los casos que señala el art. 1962.

Casos en que el sucesor debe respetar el arriendo.- De acuerdo con la citada norma del
art. 1962, están obligados a respetar el arriendo:
a) Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a título gratuito;
b) Todo aquel a quien se transfiere a título oneroso el derecho del arrendador, si el
arrendamiento ha sido celebrado por escritura pública, exceptuados los acreedores
hipotecarios;
c) Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento se otorgado por escritura pública,
inscrita con anterioridad a la inscripción hipotecaria.

Sucesores a título gratuito.- Deben respetar el arriendo los sucesores a titulo gratuito,
esto es, los herederos, legatarios y donatarios del arrendador (art. 1962, N°1°).
Los herederos deben respetar el contrato porque representan a su causante y le suceden en
todos sus derechos y obligaciones transmisibles (art. 1097).
En cuanto a lo legatarios y donatarios deben respetar el arriendo porque de otro modo se
crearía para su causante una embarazosa situación, como consecuencia de la
indemnización de perjuicios que debería pagar al arrendatario; no es justo que se imponga
esta responsabilidad al autor de la liberalidad y la única manera de ponerle a cubierto de
ella es obligar a los sucesores a respetar el arriendo.

Sucesores a título oneroso.- Los causahabientes a título oneroso deben respetar el

arriendo siempre que conste de escritura pública (art. 1962, N°2°).
Constituido por escritura pública, consta el contrato de un modo fehaciente y tiene una
fecha cierta. Los adquirentes quedan en situación de conocerlo y de efectuar la adquisición
de la cosa arrendada a sabiendas de la existencia del contrato.
Por este motivo, pese a que el arrendamiento es un contrato consensual, tiene considerable
importancia que se le revista de la solemnidad de la escritura pública.
La regla no rige para los acreedores hipotecarios.

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 131

Caso de los acreedores hipotecarios.- Una regla especial rige para los acreedores
hipotecarios. Deben respetar el arriendo siempre que conste de escritura pública, “inscrita
en el Registro del Conservador antes a la inscripción hipotecaria” (art. 1962, inc. 3°).
El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí sólo la inscripción de la escritura de
arrendamiento.
Por consiguiente, para que los acreedores hipotecarios deban respetar el arriendo es
menester:
a) que conste por escritura pública;
b) que se encuentre inscrito en el Registro del Conservador,
c) que la inscripción del arriendo sea anterior a la inscripción de la hipoteca.
Inscrito el arriendo con anterioridad a la hipoteca, los acreedores hipotecarios han podido
tener cabal conocimiento de su existencia y calcular la influencia del contrato en la eficacia
de la garantía. Un arriendo que debe respetarse, a largo plazo y por una renta módica,
influye decisivamente en el valor comercial del inmueble, desvalorizándolo.
La regla del N°3 del art. 1962 se refiere a los acreedores hipotecarios que se adjudiquen la
finca hipotecada para hacerse pago de sus créditos.
Si la finca es subastada a instancias de un acreedor hipotecario, y la adquiere un tercero,
deberá este respetar el arriendo que conste de escritura pública aunque no se encuentre
inscrito con anterioridad a la hipoteca. El tercero subastador es un adquirente a título
oneroso y para él rige la regla del N° 2° del art. 1962.

Cláusula de no enajenar la cosa arrendada.- Reglamentada el art. 1964 los efectos del
pacto que celebren el arrendador y el arrendatario de no enajenar el primero la cosa
arrendada.
Por de pronto, la estipulación no impide al arrendador enajenar y, en verdad, poco importa
al arrendatario que la cosa enajene, con tal que el adquirente deba respetar el arriendo.
Por este motivo, el art. 1964 dispone: “El pacto de no enajenar la cosa arrendada, aunque
tenga la cláusula de nulidad de la enajenación, no dará derecho al arrendatario sino para
permanecer en el arriendo, hasta su terminación natural”.

Embargo de la cosa arrendada.- El embargo trabado por el acreedor o acreedores del

arrendador sobre la cosa arrendada no pone fin al arriendo.
El art. 1965, inc. 2°, prescribe que “si se adjudicare la cosa al acreedor o acreedores, tendrá
lugar a lo dispuesto en el art. 1962”.
De este modo, si la cosa embargada lo ha sido a instancias de un acreedor hipotecario que
se le adjudica, debe respetar el arriendo inscrito con anterioridad a la hipoteca; si el
subastador es otro acreedor que no goce del derecho de hipoteca habrá de respetar el
arriendo que conste por escritura pública, aunque no se haya inscrito o su inscripción sea
posterior a la hipotecaria.
Mientras se realiza la subasta, el contrato subsiste “y se sustituirán el acreedor o acreedores
en los derechos y obligaciones del arrendador” (art. 1965, inc. 1°).

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d) Otras causas de extinción del arrendamiento.

Sentencia judicial de terminación del arriendo.- Expira el contrato “por sentencia del juez
en los casos que la ley ha previsto” (art. 1950, N°4°).
Así ocurre cuando por infracción de las diversas obligaciones que para las partes derivan del
arrendamiento, se pronuncia por el juez la terminación de contrato.
Del mismo modo, terminará por sentencia de juez cuando se declara judicialmente nulo o
rescindido el contrato.

Insolvencia del arrendatario.- La insolvencia del arrendatario suele poner fin al arriendo.
Tiene derecho el arrendador para “dar por concluido el arrendamiento” y para que el
arrendatario le indemnice los perjuicios, según las reglas generales ( art. 1968).
Pero los acreedores del arrendatario, interesados en la subsistencia del contrato, podrán
sustituirse al arrendatario, rindiendo caución a satisfacción del arrendador.
Por este motivo el art. 1968, inc. 1°, expresa que “la insolvencia declarada del arrendatario
no pone necesariamente fin al arriendo”.

Caso en que deben hacerse reparaciones en la cosa arrendada.- Expira el arrendamiento

cuando la cosa arrendada necesita de reparaciones que impidan total o parcialmente el
goce del arrendatario.
El art. 1966 dispone: “Podrá el arrendador hacer cesar el arrendamiento en todo o parte
cuando la cosa arrendada necesita de reparaciones que en todo o parte cuando la cosa
arrendada necesita de reparaciones que en todo o parte impidan su goce, y el arrendatario
tendrá entonces los derechos que le conceden las reglas dadas en el art. 1928”.
En otras palabras, el arrendador puede poner fin al contrato; pero el arrendatario, a su vez
tiene derecho a que se le rebaje proporcionalmente el precio o renta y, eventualmente, a
que se le indemnicen los perjuicios sufridos.
En cambio, esta vedado al arrendador poner término al contrato a pretexto de que necesita
para sí la cosa.
El art. 1967 dice al respecto: “ El arrendador no podrá en caso alguno, a menos de
estipulación contraria, hacer cesar el arrendamiento a pretexto de necesitar la cosa
arrendada para sí”.

Arrendamiento de bienes de sus representados hecho por el padre, marido o

guardador.- El padre, madre, marido y guardador no pueden arrendar los bienes de sus
hijos, mujer, o pupilos sino por un cierto tiempo.
El art. 1969 establece: “Los arrendamiento hechos por tutores o curadores, por el padre o
madre como administradores de los bienes del hijo, o por el marido o la mujer como
administradores de los bienes sociales y del otro cónyuge, se sujetarán (relativamente a su
duración después de terminada la tutela o curaduría, o la administración paterna o
materna, o la administración de la sociedad conyugal), a los artículos 407, inciso 1°, 1749,
inciso 4°, 1756, inciso 1°, y 1761, inciso 1°.

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Contratos para la confección de una obra material.

Concepto. Con arreglo a la definición del art. 1915, el arrendamiento puede tener por
objeto “ejecutar una obra”.
El contrato puede definirse, como aquel en que las partes se obligan mutuamente, la una a
ejecutar una obra material y la otra a pagar por ella un precio determinado.
La persona que toma a su cargo la ejecución de la obra se denomina, artífice.

El contrato importa compraventa o arrendamiento, según las circunstancias. El contrato

para la confección de una obra material puede importar legalmente una compraventa o un
arrendamiento:
a).- Si el artífice suministra la materia parta la confección de la obra, “el contrato es de
venta” (art. 1996, inc. 1°).
Se dice que el contrato se celebra “obra vendida” para significar que el artífice suministrará
los materiales.
b).- Por el contrario, “si la materia es suministrada por la persona que encargó la obra, el
contrato es de arrendamiento” (art. 1996, inc. 3°).
c).- En fin, si ambas partes suministran la materia, el contrato será de compraventa o
arrendamiento, según cual de ellas suministre la parte principal. “Si la materia principal es
suministrada por el que ha ordenado la obra, poniendo al artífice lo demás, el contrato es
de arrendamiento; en el caso contrario de venta” (art. 1996, inc. 4°).

Confección de obra material y compraventa.- Suministrada la materia íntegramente o en

su parte principal por el artífice, el contrato es de compraventa.
El contrato es indudablemente de venta de cosa futura y, por lo tanto, condicional.
Se entiende hacha la venta bajo la condición de que la obra será bien confeccionada,
condición que se entenderá cumplida cuando el que encargó la obra la ha recibido y
aprobado.
Por este motivo, el contrato de compraventa no se reputa perfecto “sino por la aprobación
del que ordenó la obra” (art. 1996, inc. 1°).
La consecuencia más importante que se sigue de reputarse el contrato como de venta, dice
relación con los riesgos de la cosa. El art. 1996, inc. 2° dispone: “Por consiguiente, el peligro
de la cosa no pertenece al que ordenó la obra sino desde su aprobación, salvo que se haya
constituido en mora de declarar si la aprueba o no”.
De este modo, si la cosa perece, el artífice pierde no solamente la materia, sino que el
precio de su trabajo.
Los riesgos se invierten, si el que encargó la obra se constituye en mora de expresar si la
acepta o rechaza. Es está una aplicación de la regla del art. 1481, inc. 2°, que reputa
cumplida la condición si deja de cumplirse por hecho del deudor.

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La confección de obra material y el arrendamiento.- Si el que encarga la obra proporciona

la totalidad o la parte principal de la materia, el contrato es de arrendamiento.
El arrendamiento de obra se sujeta a las reglas generales del arrendamiento, salvas algunas
normas especiales (art. 1996, inc. 5°).
De partida, el problema de los riesgos se plantea de diversa manera. La pérdida de la
materia recae sobre el dueño, esto es, la persona que ordenó la obra (art. 2000, incs. 1° y
2°). Con todo, podemos concluir que:
a) El artífice será responsable “cuando la materia perece por su culpa o por culpa de las
personas que le sirven”(art. 2000, incs. 1° y 2°).
b) Pero el artífice, aunque la cosa perezca sin culpa suya o de sus dependientes, pierde su
trabajo, “no podrá el artífice reclamar el precio o salario”, salvo las excepciones legales (art.
2000, inc. 3°). En que sentido, el artífice comparte los riesgos con el que encargó la obra.
c) El riesgo es íntegramente de cargo del que ordenó la obra, esto es, pierde la materia y
debe pagar el precio, en los casos siguientes:

1.- Si la obra ha sido reconocida y aprobada (art. 2000, N°1°).

2.- Si la cosa no ha sido reconocida y aprobada por mora del que encargó la obra (art. 2000,
N°2°), y
3.- Si la cosa perece por un vicio de la materia suministrada por el que encargó la obra, salvo
que el vicio sea de aquellos que el artífice por su oficio ha debido conocer, o conociéndolo
no haya dado aviso oportuno (art. 2000, N°3°).

Fijación del precio.- Conforme a las reglas generales, no hay compraventa ni

arrendamiento si las partes no han convenido en el precio o, a lo menos, señalado las
normas para determinarlo. Uno y otro contrato sólo se perfeccionan cuando las partes
están acordes en la cosa y el precio.
En los contratos de confección de obra material, la ley se aparta de estos principios. El art.
1997 dispone: “Si no se ha fijado precio, se presumirá que las partes han convenido en el
que ordinariamente se paga por la misma especie de obra, y a falta de éste por el que se
estimare equitativo a juicio de peritos”.
La fijación parcial del precio requiere que las partes no lo hayan convenido y no sea posible
recurrir a normas consuetudinarias que sirvan para determinarlo.

Fijación del precio por un tercero.- Las partes pueden confiar a un tercero la fijación del
precio. Prevé la ley que el tercero fallezca antes o después de ejecutada la obra:
a) Cuando el tercero fallezca antes de la ejecución de la obra, “será nulo el contrato”.
b) Si el fallecimiento sobreviene después de haberse procedido a la ejecución de la obra,
“se fijará el precio por peritos”(art. 1998).

Obligaciones de las partes .- El contrato es bilateral y engendra, por consiguiente,

obligaciones recíprocas.
El que encarga la obra contrae sustancialmente dos obligaciones:

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1. pagar el precio, y
2. Declarar si aprueba o rechaza la obra.
El artífice contrae la obligación de ejecutar la obra fiel y oportunamente.

Obligación de pagar el precio.- El precio debe pagarse en la forma convenida. A falta de

estipulación, será exigible una vez concluida, reconocida y aprobada la obra.
El reconocimiento puede hacerse parcialmente, cuando se ha convenido que la obra se
apruebe por partes (art. 2001).

Obligación de declarar la aprobación o rechazo de la obra.- La persona que encargó la

obra, una vez ejecutada, debe declarar si la aprueba o la rechaza.
El incumplimiento de esta obligación o, más exactamente, la mora del que encargó la obra,
trae como consecuencia que sean de su cargo los riesgos y que deba pagar el precio,
aunque la cosa haya perecido.

Obligación de ejecutar fiel y oportunamente la obra.- Tiene obviamente el artífice la

obligación de ejecutar la obra oportunamente, en la forma convenida.
En caso de pretender el que encargó la obra que no se ha ejecutado debidamente, el art.
2002, inc. 1°, dispone que: “se nombrarán por las dos partes peritos que decidan”.

Incumplimiento de las obligaciones de las partes.- Con arreglo al art. 1999, “habrá lugar a
la reclamación de perjuicios, según las reglas generales de los contratos, siempre que por
una o por otra parte no se haya ejecutado lo convenido, o se haya retardado su ejecución”.
La regla es manifiestamente innecesaria.
Pero el art. 2002 se refiere especialmente al incumplimiento de la obligación del artífice. Si
es fundada la alegación de no haberse ejecutado debidamente la obra, “el artífice podrá ser
obligado, a elección del que encargó la obra, a hacerla de nuevo o a la indemnización de
perjuicios”(art. 2002, inc. 2°).
Es evidente, que si el que encargó la obra suministró los materiales se le deben reembolsar.
Pero esta restitución de los materiales podrá hacerse “con otros de igual calidad o en
dinero” (art. 2002, inc. 3°).

Extinción del contrato. Dos causales típicas de extinción se presentan en el contrato de

confección de obra material; a saber:
a).- La manifestación unilateral de voluntad del que encargó la obra, y
b).- La muerte del artífice.

a).- Extinción por voluntad del que encargó la obra. El contrato puede tener fin por
voluntad del que encargó la obra. El art. 1999, inc. 2°, establece que “aun en el caso de
haberse estipulado un precio único y total por ella, podrá hacerla cesar, reembolsando al
artífice todos los costos, y dándole lo que valga el trabajo hecho y lo que hubiere podido
ganar en la obra”.

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La obra está destinada a satisfacer una necesidad del que la encargó, que un cambio de las
circunstancias ha podido hacer cesar. Su desistimiento no lesiona al artífice, porque debe
indemnizarle cumplidamente.

b).- Extinción por muerte del artífice. La consideración de la persona del artífice es de
suma importancia y, por lo mismo, su fallecimiento pone fin al contrato.
En cambio, no influye en la suerte del contrato la muerte del que encargó la obra, así se
desprende de lo que señala el art. 2005, inc. 2°.
Ha debido prever el legislador la suerte de los trabajos realizados con anterioridad al
fallecimiento.
El que encargó la obra debe pagar el valor de los materiales preparados, “que pueden ser
útiles para la obra de que se trata” (art. 2005, inc. 1°). Y deberá igualmente pagar el valor de
los trabajos realizados, que se calculará proporcionalmente, “tomando en consideración el
precio estipulado para toda la obra”.

EL MANDATO

Definición. Define el Mandato el art. 2116: “El Mandato es un contrato en que una parte
confía la gestión de uno o más negocios a otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y
riesgo de la primera”.
“La persona que confiere el encargo se llama comitente o mandante, y la que lo acepta
apoderado, procurador, y en general mandatario”.

Caracteres del contrato. El mandato es un contrato generalmente consensual, por su

naturaleza onerosa bilateral.
Rasgo característico del mandato es que el mandatario actúe por cuenta y riesgo del
mandante.

a).- El mandato es generalmente consensual. El mandato es un contrato comúnmente

consensual. Se perfecciona, pues, por el sólo consentimiento de mandante y mandatario.
La voluntad del mandante de confiar la gestión de un negocio al mandatario y la voluntad
de éste de aceptar el encargo, puede manifestarse tácitamente. En efecto, el art. 2123
dispone que “el encargo que es objeto del mandato...”

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Cuando un contrato se otorga por escrito, regularmente el instrumento deja constancia del
consentimiento de ambas partes. En el mandato, el documento deja constancia, por lo
general, sólo de la voluntad del mandante que propone el mandatario la realización de un
encargo, que éste puede aceptar o rechazar. El consentimiento del mandatario, aceptando
el encargo, interviene a posteriori.
Por otro lado, el encargo debe ser aceptado por el mandatario. El art. 2124 previene que “el
contrato de mandato se reputa perfecto por la aceptación del mandatario”.
La aceptación del mandatario puede ser expresa o tácita. Cuando el mandato se otorga por
escrito y posteriormente sobreviniente la aceptación del mandatario, generalmente la
aceptación será tácita.
Importa aceptación tácita “todo acto en ejecución del mandato” (art. 2124, inc. 2°). Es
menester, por tanto, que el mandatario ejecute actos positivos de gestión del mandato; su
silencio no constituye aceptación.
Sin embargo, por excepción, el silencio del mandatario suele importar que acepta el
encargo. En efecto, el art. 2125 dispone: “Las personas que por su profesión...”
La persona ausente que hace el encargo confía en que será aceptado por quien hace su
profesión de la gestión de negocios ajenos y que éste adoptará las medidas encaminadas al
resguardo de sus intereses.
Pero aunque rechacen el encargo, las personas que se encargan habitualmente de negocios
ajenos, “deberán tomar las providencias conservativas urgentes que requiera el negocio
que se les encomienda” (art. 2125, inc. 2°).
Finalmente, aunque perfecto el mandato por la aceptación del mandatario, puede este
retractarse.
No impone la retractación responsabilidad al mandatario si se verifica “mientras el
mandante se halle todavía en aptitud de ejecutar el negocio por sí mismo, o de cometerlo
diversa persona” (art. 2124, inc. 3°). En caso contrario, es responsable de los perjuicios que
ocasione al mandante su retractación.
Se explica que el mandatario pueda unilateralmente poner fin al mandato porque, debido a
su peculiar naturaleza, el contrato termina por la renuncia del mandatario(art. 2163, N°4°).

El mandato solemne .- Generalmente consensual, por excepción, el mandato suele ser

solemne.
El art. 2123 establece que no se admitirá la escritura privada para acreditarlo “cuando las
leyes requieran un instrumento auténtico” La norma concuerda con el art. 1701, en cuya
virtud, la falta de instrumento público no puede suplirse por ninguna otra prueba en los
actos o contratos en que la ley exige esa solemnidad. En este sentido:
a).- Es solemne el mandato judicial. Las solemnidades pueden consistir en una escritura
pública, un acta extendida ante un juez de letras o un juez árbitro y suscrita por todos los
otorgantes o por declaración escrita del mandante y autorizada por el secretario del
tribunal que está conociendo de la causa (art. 6° del C. de P. Civil).
b).- También es solemne el mandato para contraer matrimonio, que debe constar por
escritura pública ( art. 15 de la Ley N°4.808).

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c).- Debe constar por escritura pública, asimismo, el mandato que confiera la mujer casada,
para expresar su conocimiento para la enajenación de bienes raíces sociales (art. 1749, inc.
7°) o inmuebles suyos, que el marido éste o pueda estar obligado a restituirle en especie
(art. 1754, inc. 2°).

Mandato para ejecutar actos solemnes.- La generalidad de la doctrina y de la

jurisprudencia estima que el mandato para la ejecución de un acto solemne debe estar
revestido de las mismas solemnidades que éste. Así, el mandato para comprar o vender un
bien raíz debe otorgarse por escritura pública.

Dos razones se invocan en apoyo de esta doctrina:

1.- El consentimiento del mandante, generador del contrato, debe constar de escritura
pública, porque la venta de bienes raíces la requiere y la absorbencia de la formalidad
prescrita por la ley, es la manera como se expresa dicho consentimiento.
2.- Por otra parte, si bien el mandato es regularmente consensual, de acuerdo con lo
dispuesto en el art. 2123, la misma norma establece que se exceptúa el caso en que debe
constar de instrumento auténtico, y no vale, en tal evento, la escritura privada.
3.- El art. 2123 establece que el mandato es regularmente consensual. Ello no obstante,
dispone que no se admitirá en juicio la prueba testimonial, sino conforme a las reglas
generales, aludiendo a las limitaciones de los arts. 1708, 1709 y 1710, y tampoco la escritura
privada, cuando las leyes exigen instrumento auténtico, haciendo alusión, esta vez, a la
norma del artículo 1701, que previene que la falta de instrumento público no puede suplirse
por otra prueba, en los actos o contratos en que la Ley requiere esa solemnidad.
La disposición establece, que es de rigor la forma pública cuando la ley exige que el
mandato conste de esa manera. Hace falta un texto legal expreso que disponga que el
mandato se constituya por escritura pública. Se altera el sentido de la norma cuando se le
hace decir que se requiere la forma pública cuando la Ley no la precisa para el mandato,
sino para el acto encomendado.

b).- El mandato es oneroso por su naturaleza. De acuerdo con los términos del artículo
2117, “el mandato puede ser gratuito o remunerado”, esto es, oneroso.
En efecto, el mandato es generalmente oneroso; el mandante debe pagar una
remuneración al mandatario, aunque no medie una expresa estipulación.
Tal conclusión resulta claramente de lo que señala el artículo 2158, Nº 3 al sostener como
una de las obligaciones del mandante la de pagar al mandatario la remuneración estipulada
o usual.
Por otro lado, la remuneración del mandatario, denominada honorario, se determina, en
primer termino por acuerdo de las partes, anterior o posterior al contrato. Puede
determinarse, asimismo, “por la ley, la costumbre o el juez” (artículo 2117, inciso 2º).
Finalmente, la circunstancia de ser el mandato remunerado, influye en la responsabilidad
del mandatario. En efecto, este se hace responsable de la culpa leve, como sostiene el
artículo 2129 en su inciso 2º.

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c).- El mandato es un contrato bilateral. El mandato remunerado es, obviamente, un

contrato bilateral.
Pero también es bilateral el mandato gratuito. Se obliga el mandatario a cumplir el encargo
y a rendir cuentas de su gestión y el mandante, a su vez, contrae la obligación de proveerle
de los medios necesarios para el desempeño de su cometido.
El mandante, además, puede resultar obligado por circunstancias posteriores, con motivo
de la ejecución del contrato, por ejemplo, a reembolsar al mandatario los anticipos que
haya hecho y los perjuicios que haya sufrido, sin culpa, por causa del mandante.

d).- El mandatario obra por cuenta y riesgo del mandante. El rasgo característico y
esencial del mandato es que el mandatario obre “por cuenta y riesgo del mandante”.
El mandatario gestiona el negocio encomendado como algo ajeno, de manera que serán
para el mandante los beneficios que la gestión reporte y soportará las pérdidas, como si tal
gestión la realizara personalmente.
Esto es evidente cuando el mandatario representa al mandante. El acto ejecutado por el
mandatario compromete sólo el patrimonio del mandante. La gestión del mandatario
convierte al mandante en acreedor o deudor; personalmente aquél no se obliga para con
los terceros, ni los obliga para con él.

Mandato y representación. La representación, en cambio, no es de la esencia del

mandato. En el desempeño de su cometido, el mandatario puede obrar a su propio nombre
y, en tal evento, no representa al mandante; para ello es indispensable que lo haga en
nombre del mandante con arreglo a lo que establece el artículo 1448; y el artículo 2151
agrega que obrando nomine proprio no le obliga respecto de terceros.
El mandato confiere al mandatario la facultad de representar al mandante; se le entiende
facultado para obligarle directamente, y como dicha facultad no requiere de una especial
mención, ha de concluirse que la representación es de la naturaleza del mandato.
Si el mandatario obra a su propio nombre. Se obliga él y no obliga al mandante. Pero como
pese a las apariencias el mandatario actúa por cuenta ajena sus relaciones con el mandante
se rigen por las reglas del mandato. Para los terceros, el mandatario es el titular de los
derechos emergentes del acto realizado; frente al mandante, continúa siendo mandatario.
La doctrina francesa denomina a este mandatario que es tal pero no aparenta serlo prëte
nom.

Requisitos del mandato.

Objeto del mandato. El encargo que constituye el objeto del mandato debe consistir en la
ejecución de actos jurídicos.
Se comprueba este aserto si se examinan las facultades que el mandato confiere
naturalmente al mandatario:
Pagar las deudas y pagar los créditos del mandante, intentar acciones posesoria,
interrumpir las prescripciones, contratar las reparaciones de las cosas que administra,

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comprar los materiales necesarios para el cultivo o beneficio de tierras, minas o fabricas que
se le hayan confiado.
El encargo que consiste en la ejecución de un hecho material, como construir un camino,
levantar un muro, no constituye un mandato sino un contrato de arrendamiento de
servicios o de confección de obra material.

Servicios profesionales.- El art. 2118 establece que “ los servicios de las profesiones y
carreras que suponen largos estudios....”
No ha calificado la ley la naturaleza de estos servicios: han dispuesto únicamente que se
“sujetan alas reglas del mandato”.
A tales servicios serán igualmente aplicables, en su caso, las normas del arrendamiento de
servicios o del contrato de trabajo.

Actos jurídicos a que es aplicable el mandato.-

En principio todos los actos jurídicos pueden ser ejecutados por medio de mandatarios.
La regla tiene muy contadas excepciones. La más calificada de estas excepciones la
constituye el testamento; el art. 1004 establece perentoriamente que “La facultad de testar
es indelegable”.

El negocio no debe interesar sólo al mandatario.- El mandato se celebra comúnmente en

interés exclusivo del mandante.
Si el negocio es de mutuo interés para el mandante y el mandatario, del mandante y de un
tercero, o de un caso de que el mandante obre sin autorización del tercero, o de un tercero
exclusivamente, “habrá verdadero mandato”. En caso de que el mandante obre sin
autorización del tercero mediará entre ambos un cuasi contrato de agencia oficiosa (art.
2120).
Pero no existe mandato si el negocio interesa solamente al mandatario; semejante
mandato “es un mero consejo, que no produce obligación alguna” (art. 2119, inc. 1°). Dado
maliciosamente, obliga a la indemnización de perjuicios (art. 2119, inc. 2°).

Capacidad de las partes.- El mandante y el mandatario desempeñan un rol totalmente

diverso en el contrato de mandato.
Por ese motivo, la capacidad del mandante. La aplicación de los principios generales, sin
embargo, es suficiente para llenar este vacío.
Basta considerar, en efecto, que es jurídicamente el mandante quien celebra el acto y que el
mandatario es sólo un instrumento suyo, su representante. Por tanto, el mandante debe
tener la capacidad necesaria para ejecutar el acto a que el mandato se refiere.

Capacidad del mandatario.- Entre tanto, puede desempeñar las funciones de mandatario
una persona incapaz. El art. 2128 dispone : “ Si se constituye mandatario a un menor adulto
a una mujer...”

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