Está en la página 1de 21

Actos y derechos inscribibles PRINCIPIOS REGISTRALES

Normas de gran relevancia que establecen


Artículo 2019º.- Son inscribibles en el registro
fundamentos para la interpretación y
del departamento o provincia donde esté
aplicación del derecho registral, que
ubicado cada inmueble:
resuelven conflictos entre derechos, sobre la
1.- Los actos y contratos que constituyen,
base de la publicidad.
declaren, trasmitan, extingan, modifique no
limiten los derechos reales sobre inmuebles.
PRINCIPIOS REGISTRALES
2.- Los contratos de opción.
INSCRIPCIÓN DECLARATIVA (ART. 1135
3.- Los pactos de reserva de propiedad y de
CÓDIGO CIVIL)
retroventa.
Se prefiere al sujeto adquiriente que inscribe
4.- El cumplimiento total o parcial de las
frente al que no inscribió (doble
condiciones de las cuales dependan los efectos
venta).
de los actos o contratos registrados.
5.- Las restricciones en las facultades del titular
FE PÚBLICA REGISTRAL (ART. 2014 CÓDIGO
del derecho inscrito.
CIVIL)
6.- Los contratos de arrendamiento.
Se prefiere al tercero de buena fe que
7.- Los embargos y demandas verosímilmente
inscribe su título adquisitivo oneroso,
acreditados.
aunque se anule, rescinda o resuelva el título
8.- Las sentencias u otras resoluciones que a
previo al suyo.
criterio del juez se refieran a actos o contratos
inscribibles.
PRIORIDAD (ART. 2016 DEL CÓDIGO CIVIL)
9.- Las autorizaciones judiciales que permitan
Dirime derechos incompatibles por la
practicar actos inscribibles sobre inmuebles.
inscripción más antigua, reconociendo un
mejor rango en orden al cobro y ejecución.
REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE
Art. 2018.- Para la primera inscripción de
dominio, se debe exhibir títulos por un período PUBLICIDAD FORMAL
ininterrumpido de cinco años o, en su defecto,
El Registro es público. La publicidad registral
títulos supletorios.
formal garantiza que toda persona acceda al
conocimiento efectivo del contenido de las
Art. 2020.- El reglamento indica los casos en
partidas registrales y, en general, obtenga
que los actos o contratos a que refiere el
información del archivo Registral. El personal
artículo 2019 son materia de anotación
responsable del Registro no podrá mantener en
preventiva.
reserva la información contenida en el archivo
registral salvo las prohibiciones expresas
Art. 2021.- Los actos o títulos referentes a la
establecidas en los Reglamentos del Registro.
sola posesión, que aún no han cumplido con el
plazo de prescripción adquisitiva, no son PRINCIPIO DE ROGACIÓN Y DE TITULACIÓN
inscribibles. AUTÉNTICA: Los asientos registrales se
extienden a instancia de los otorgantes del acto
Art. 2022.- Para oponer derechos reales sobre o derecho, o de tercero interesado, en virtud de
inmuebles a quienes también tienen derechos título que conste en instrumento público, salvo
reales sobre los mismos, es preciso que el disposición en contrario. La rogatoria alcanza a
derecho que se opone esté inscrito con todos los actos inscribibles contenidos en el
anterioridad al de aquel a quien se opone. título, salvo reserva expresa. Se presume que el
Si se trata de derechos de diferente naturaleza presentante del título actúa en representación
se aplican las disposiciones del derecho común. del adquirente del derecho o del directamente
beneficiado con la inscripción que se solicita,
Art. 2023.- La inscripción de los contratos de salvo que aquél haya indicado en la solicitud de
opción otorga durante su vigencia derecho inscripción que actúa en interés de persona
preferente sobre todo derecho real o personal distinta. Para todos los efectos del
que se inscriba con posterioridad. procedimiento, podrán actuar indistintamente
cualquiera de ellos, entendiéndose que cada vez este Reglamento o se declare judicialmente su
que en este Reglamento se mencione al invalidez.
presentante, podrá también actuar la persona a
PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL La
quien éste representa, salvo lo dispuesto en el
inexactitud de los asientos registrales por
segundo párrafo del artículo 13, o cuando
nulidad, anulación, resolución o rescisión del
expresamente se disponga algo distinto. En caso
acto que los origina, no perjudicará al tercero
de contradicción o conflicto entre el
registral que a título oneroso y de buena fe
presentante y el representado, prevalece la
hubiere contratado sobre la base de aquéllos,
solicitud de éste.
siempre que las causas de dicha inexactitud no
PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD consten en los asientos registrales.

Por cada bien o persona jurídica se abrirá una PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE Los
partida registral independiente, en donde se efectos de los asientos registrales, así como la
extenderá la primera inscripción de aquéllas así preferencia de los derechos que de estos
como los actos o derechos posteriores relativos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del
a cada uno. En el caso del Registro de Personas respectivo asiento de presentación, salvo
Naturales, en cada Registro que lo integra, se disposición en contrario.
abrirá una sola partida por cada persona natural
PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE No
en la cual se extenderán los diversos actos
puede inscribirse un título incompatible con
inscribibles. Excepcionalmente, podrán
otro ya inscrito o pendiente de inscripción,
establecerse otros elementos que determinen la
aunque sea de igualo anterior fecha.
apertura de una partida registral
NATURALEZA DEL PROCEDIMIENTO El
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
procedimiento registral es especial, de
Los registradores califican la legalidad del título naturaleza no contenciosa y tiene por finalidad
en cuya virtud se solicita la inscripción. La la inscripción de un título. No cabe admitir
calificación comprende la verificación del apersonamiento de terceros al procedimiento
cumplimiento de las formalidades propias del ya iniciado, ni oposición a la inscripción. Las
título y la capacidad de los otorgantes, así como solicitudes presentadas con tal objeto no
la validez del acto que, contenido en aquél, formarán parte del procedimiento registral y el
constituye la causa directa e inmediata de la Registrador las rechazará de plano, en decisión
inscripción. La calificación comprende también, irrecurrible.
la verificación de los obstáculos que pudieran
CONCLUSIÓN DEL PROCEDIMIENTO El
emanar de las partidas registrales y la condición
procedimiento registral termina con: a) la
de inscribible del acto o derecho. Se realiza
inscripción; b) La tacha por caducidad del plazo
sobre la base del título presentado, de la partida
de vigencia del asiento de presentación; c) La
o partidas vinculadas directamente a aquél y,
aceptación del desistimiento total de la
complementariamente, de los antecedentes
rogatoria.
que obran en el Registro.
INSTANCIAS Son instancias del procedimiento
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
Registral: a) El Registrador; b) El Tribunal
Ninguna inscripción, salvo la primera se extiende Registral.
sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de
Contra lo resuelto por el Tribunal Registral sólo
donde emana o el acto previo necesario o
se podrá interponer demanda contenciosa
adecuado para su extensión, salvo disposición
administrativa ante el Poder Judicial.
en contrario
Cómputo de plazos los plazos aplicables al
PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN Los asientos
procedimiento registral se cuentan por días
registra les se presumen exactos y válidos.
hábiles, salvo disposición en contrario. Se
Producen todos sus efectos y legitiman al titular
consideran días hábiles aquéllos en los cuales el
Registral para actuar conforme a ellos, mientras
Díario de la Oficina respectiva hubiese
no se rectifiquen en los términos establecidos en
funcionado. En el cómputo se excluye el día artículo 2019 del Código Civil, normas
inicial y se incluye el día del vencimiento. administrativas y demás normas especiales.

TÍTULOS CONEXOS Se entiende por títulos Artículo 3.- De los principios registrales
conexos aquéllos presentados al Registro, sea
Son aplicables al Registro de Predios los
con uno o más asientos de presentación,
principios registrales contenidos en el Código
siempre que estén referidos a la misma partida
Civil y en el Reglamento General de los Registros
o asunto y sean compatibles.
Públicos.
PARTIDA REGISTRAL La partida registral es la
Artículo 4.- Folio real
unidad de registro, conformada por los asientos
de inscripción organizados sobre la base de la El Registro de Predios se encuentra integrado
determinación del bien o de la persona por las partidas registrales provenientes de los
susceptible de inscripción; y, excepcionalmente, registros que le dan origen así como por los
en función de otro elemento previsto en asientos que en él se extiendan, organizados
disposiciones especiales. mediante un sistema automático de
procesamiento de datos. Por cada predio se
TÍTULO: Se entiende por título para efectos de la
abrirá una partida registral en la cual se
inscripción, el documento o documentos en que
extenderán todas las inscripciones que a éste
se fundamenta inmediata y directamente el
correspondan ordenadas por rubros. Por cada
derecho o acto inscribible y que, por si solos,
acto o derecho se extenderá un asiento registral
acrediten fehaciente e indubitablemente su
independiente. Los asientos registrales se
existencia. También formarán parte del título los
extenderán unos a continuación de otros,
documentos que no fundamentan de manera
consignando el rubro y la numeración
inmediata y directa la inscripción pero que de
correlativa correspondiente precedida de la
manera complementaria coadyuvan a que ésta
letra que identifica al rubro, de acuerdo a la
se realice.
prioridad en el ingreso al Registro, salvo que se
REQUISITOS DE LA INSCRIPCIÓN las trate de títulos compatibles. No procede la
inscripciones se efectuarán sobre la base de los apertura de una partida registral para la
documentos señalados en cada reglamento anotación preventiva de un acto o derecho que
específico y, en su defecto, por las disposiciones no puede inscribirse por adolecer de defecto
que regulen la inscripción del acto o derecho subsanable, salvo disposición expresa.
respectivo.
Artículo 5.- Organización interna de la partida
REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL registral
REGISTRO DE PREDIOS SECCIÓN I
La partida registral tendrá seis rubros
DISPOSICIONES GENERALES
identificados conforme a las letras y contenidos
Artículo 1.- Contenido del Reglamento siguientes:

El presente Reglamento regula los requisitos A) Antecedente dominial, en el que se indicará


para la inscripción de los diferentes actos o el número de la partida de la cual proviene o la
derechos en el Registro de Predios, las circunstancia de constituir la primera
formalidades de los documentos que dan mérito inscripción;
a las inscripciones, el contenido de los asientos
B) Descripción del predio, en el que se
registrales y los procedimientos previstos en
extenderán los asientos correspondientes a su
otras normas de carácter registral.
ubicación geográfica, área, linderos y demás
Artículo 2.- Del Registro de Predios datos físico materiales del predio, sus
modificaciones, así como otras circunstancias
El Registro de Predios es el registro jurídico
conforme a la normativa vigente;
integrante del Registro de Propiedad Inmueble
en el que se inscriben los actos o derechos que C) Títulos de dominio, en el que se extenderán
recaen sobre predios a los que se refiere el los asientos correspondientes a traslaciones del
derecho de propiedad y demás actos que
constituyan, modifiquen o extingan la pertinentes, acompañados del correspondiente
titularidad dominial; oficio cursado por el Juez competente. Las
inscripciones dispuestas por mandato judicial
D) Cargas y gravámenes, en el que se
sólo se efectuarán si la resolución que contiene
registrarán, según los casos, los bloqueos, las
el acto o derecho inscribible ha adquirido la
hipotecas, medidas cautelares y demás cargas y
autoridad de cosa juzgada, salvo que se trate de
gravámenes; así como los otros actos que por
resoluciones inmediatamente ejecutables. Si el
disposición expresa deban inscribirse en este
mandato judicial declara derechos inscribibles a
rubro;
favor de una persona casada, deberá señalarse
E) Cancelaciones, en el que se extenderán los en el título la calidad de bien propio o bien
asientos que contengan las extinciones de las conyugal. Tratándose de bienes conyugales, se
inscripciones a que se refiere el rubro indicará el nombre de ambos cónyuges.

F) Otros, en el que se extenderán los asientos Artículo 9.- Inscripción en mérito a laudos
relativos a los actos inscribibles en el Registro de arbitrales
Predios, que por su naturaleza no corresponda
En el arbitraje institucional o ad hoc, deberá
extenderse en los demás rubros.
presentarse copia certificada de la resolución
Las anotaciones preventivas se extienden en el arbitral con la constancia de la notificación a que
rubro de cargas y gravámenes, salvo aquellas a se refiere el artículo 59 del Decreto Legislativo
que se refieren los literales c) y d) del artículo 65 Nº 1071, norma que regula el Arbitraje.
del Reglamento General de los Registros Adicionalmente, deberá presentarse copia
Públicos, las que se extenderán en el rubro que certificada notarialmente del convenio arbitral
corresponde a la inscripción definitiva. Cuando para efectos de verificar el sometimiento de las
por error se hubiese extendido un asiento en un partes a la vía arbitral. Para tales efectos, y de
rubro distinto de aquél en el que debió conformidad con la Segunda Disposición
practicarse, prevalecerá la naturaleza del acto, Complementaria del Decreto Legislativo N°
sin perjuicio de proceder a su rectificación de 1071, los Jefes Zonales podrán celebrar
conformidad con lo dispuesto en el Reglamento convenios de colaboración con las instituciones
General de los Registros Públicos. arbitrales. A falta de convenio de colaboración o
en el caso de árbitros ad hoc se acompañará
Artículo 6.- Inscripción en mérito a escritura copia certificada notarial del documento de
pública identidad de quienes suscriben el laudo y de
quien certifica el mismo, de ser el caso. El
Cuando las inscripciones se efectúen en mérito
Registrador no podrá evaluar la competencia del
a escritura pública, se presentará el parte
Tribunal Arbitral o Árbitro Único para laudar, el
expedido por el Notario o Cónsul, o el traslado
contenido del laudo, ni la capacidad de los
respectivo extendido por el funcionario que
árbitros para ejecutarlo. Tampoco podrá
conserva en su poder la matriz.
calificar la validez del acuerdo arbitral ni su
Artículo 7.- Inscripción en mérito a formulario correspondencia con el contenido del laudo.
registral
Artículo 10.- Inscripción en mérito a acto
Cuando las inscripciones se realicen en mérito al administrativo
formulario registral a que se refiere el artículo 7
En los casos de inscripciones que se efectúen en
de la Ley Nº 27755, la legalización notarial se
mérito a un acto administrativo, salvo
efectuará de conformidad con lo dispuesto en el
disposición en contrario, se presentará copia
Decreto Supremo Nº 023-2003-JUS.
autenticada de la resolución administrativa
Artículo 8.- Inscripción en mérito a mandato expedida por funcionario autorizado de la
judicial institución que conserva en su poder la matriz.
Se exceptúan los supuestos en los que tales
Cuando las inscripciones se efectúen en mérito actos administrativos, conforme a la Ley del
a mandato judicial se presentará copia Procedimiento Administrativo General, no
certificada de la resolución que declara o tengan carácter ejecutorio inmediato. Si la
constituye el derecho y de los demás actuados
resolución administrativa declara derechos artículo 16, cuando las ofi cinas registrales
inscribibles a favor de una persona casada, involucradas pertenezcan a más de una Zona
deberá señalarse en el título la calidad de bien Registral, actualizada la base de datos de la Zona
propio o bien conyugal. Tratándose de bienes Registral en la que se inmatriculó el predio, el
conyugales, se indicará el nombre de ambos jefe del área de catastro remitirá la información
cónyuges. Tratándose de acto modificatorio de gráfica del predio inmatriculado al jefe del área
titularidad dominial, en caso de no acreditarse de catastro de la otra Zona Registral.
que la resolución ha quedado firme, se
Artículo 13.- Contenido del asiento de
extenderá además una anotación, en el rubro de
inscripción
cargas y gravámenes, en la que se dejará
constancia de dicha circunstancia. La anotación El asiento de inscripción, sin perjuicio de los
a que se refiere el párrafo anterior sólo podrá requisitos especiales que para cada clase
cancelarse en mérito a la constancia expedida determina este Reglamento, contendrá:
por la autoridad administrativa correspondiente
o la copia certificada de la resolución emitida en a) La naturaleza y la extensión o alcances del
última instancia administrativa. acto o derecho que se inscribe;

Artículo 11.- Informes de las áreas de Catastro b) La existencia de condición, plazo, limitación,
de la SUNARP cláusula resolutoria expresa, así como los demás
datos relevantes para el conocimiento de
Los títulos en virtud de los cuales se solicita la terceros, cuando consten en el título y siempre
inscripción de un acto o derecho que importe la que por sí mismos no den lugar a asientos
incorporación de un predio al Registro o su independientes;
modificación física, se inscribirán previo informe
técnico del área de Catastro. La SUNARP podrá c) El precio o la valorización, cuando
determinar los casos de modificación física que corresponda;
no requieran dicho informe, en atención a la
d) La designación de la persona a cuyo favor se
capacidad operativa de las áreas de Catastro. El
extiende la inscripción y la de aquélla de quien
área de Catastro verificará los datos técnicos del
procede el bien o derecho, cuando corresponda.
plano presentado, de conformidad con la
En los casos en los que se transfiera cuotas
normativa vigente sobre la materia, emitiendo
ideales deberá precisarse dicha circunstancia,
un informe referido a aspectos estrictamente
así como hacerse mención expresa del
técnicos donde se determine la existencia o no
transferente. Cuando se trate de persona
de superposición de partidas, así como otros
natural se indicará los nombres y apellidos,
aspectos relevantes, si los hubiere. Dicho
nacionalidad en caso de no ser peruana, el
informe se realizará sobre la base de la
estado civil y el número de documento de
información gráfica con la que cuente el área de
identidad o la circunstancia de ser menor de
catastro, actualizada a la fecha de emisión del
edad. Si el adquirente es casado, la indicación de
informe técnico, bajo responsabilidad. El
haber adquirido el predio en calidad de propio,
informe del área de Catastro es vinculante para
de ser el caso. En los casos en que la adquirente
el Registrador. En su caso, en la esquela de
es la sociedad conyugal se indicará dicha
observación o tacha se consignará únicamente
circunstancia así como los datos de cada
los defectos u obstáculos técnicos advertidos
cónyuge conforme al párrafo anterior.
por el área de catastro. No obstante, el
Tratándose de personas jurídicas, se indicará su
Registrador no tomará en cuenta aspectos
denominación o razón social y la partida
contenidos en el informe de Catastro que no se
registral del registro de personas jurídicas donde
ciñan a lo establecido en el párrafo anterior.
corre inscrita, de ser el caso
Inscritos los actos a que se refiere el primer
párrafo, haya o no mediado informe técnico, se e) La indicación precisa del documento en el que
comunicará al área de Catastro a fi n de que ésta consta el acto o derecho materia de inscripción;
actualice su base de datos. f) El nombre del juez, funcionario público o
notario que autorice el título en mérito del cual
Artículo 12.- Remisión de información catastral
se efectúa la inscripción y, cuando corresponda,
En el supuesto regulado en el cuarto párrafo del
el del verificador. En los asientos de inscripción ellas a solicitud del interesado, salvo que se trate
relativos a predios ya registrados se omitirán las del territorio de Comunidades Campesinas o
circunstancias que ya consten en la partida. La Nativas, en cuyo caso la inmatriculación se
SUNARP podrá establecer formatos realizará en la Oficina Registral del domicilio de
predeterminados que permitan ingresar los la comunidad. En este supuesto, el Registrador
datos relevantes del asiento de inscripción en el requerirá informe técnico a las áreas de catastro
sistema automático de procesamiento de datos. de las oficinas registrales involucradas.

Artículo 14.- Intervención conjunta de los Artículo 17.- Reglas para la inmatriculación en
cónyuges mérito a títulos con antigüedad de cinco años
Para la inmatriculación en mérito a títulos con
Para la inscripción de los actos o contratos de
antigüedad de cinco años se aplican las
adquisición, disposición o gravamen de un bien
siguientes reglas:
social deberá constar en el título la intervención
de ambos cónyuges por sí o mediante a) No se requiere pluralidad de títulos para la
representación. inmatriculación cuando el título tiene por sí solo
la antigüedad requerida. Tratándose de
Artículo 15.- Rectificación de la calidad del bien
sucesión testamentaria sólo da mérito a
Cuando uno de los cónyuges, manifestando un
inmatricular el título en el que se ha
estado civil distinto al que le corresponde
individualizado el predio transferido;
hubiere inscrito a su favor un predio al que la Ley
le atribuye la calidad de bien social, la b) El cómputo del plazo de antigüedad se
rectificación de la calidad del bien se realizará en efectuará a partir de la fecha cierta del título en
mérito a la presentación de título otorgado por el que conste la adquisición. Tratándose del
el cónyuge que no intervino o sus sucesores, testamento al que se refiere el literal a), el plazo
insertando o adjuntando la copia certificada de se cuenta a partir de la fecha del fallecimiento
la respectiva partida de matrimonio expedida del testador.
con posterioridad al documento de fecha cierta
Artículo 18.- Inmatriculación en mérito a títulos
en el que consta la adquisición. Para la
que no requieren de una antigüedad de cinco
rectificación del estado civil es de aplicación lo
años
dispuesto en el artículo 85 del Reglamento
General de los Registros Públicos. No se requieren títulos con antigüedad de cinco
años cuando se trate de:
Inmatriculación Artículo 16.- Definición
a) Sentencia o, en el caso de la Ley Nº 27157 y
La inmatriculación es el acto por el cual se
Ley Nº 27333, escritura pública o formulario
incorpora un predio al Registro. Se realiza con la
registral de formación de títulos supletorios;
primera inscripción de dominio, salvo
disposición distinta. Para la inmatriculación de b) Sentencia o, en el caso de la Ley Nº 27157 y
un predio se requerirá el informe técnico del Ley Nº 27333, escritura pública o formulario
área de Catastro a que se refiere el artículo 11, registral de declaración de prescripción
donde se determine si el predio a inmatricular se adquisitiva de dominio;
superpone o no a otro ya inscrito, de acuerdo a
la base gráfica con la que cuenta el área de c) Resolución que disponga la primera
Catastro. No impide la inmatriculación el inscripción de bienes de dominio público o
informe técnico que señale la imposibilidad de dominio privado del Estado o, la incorporación o
determinar si el predio se encuentra inscrito o reversión de un predio al dominio del Estado de
no. Tampoco impide la inmatriculación el acuerdo a disposiciones especiales;
informe que determina que el predio ya se
d) Actas de colindancia, en el caso de
encuentra inscrito, siempre que el título
inmatriculación del territorio de Comunidades
presentado tenga mérito suficiente para
Campesinas;
cancelar la partida anterior. En los casos en los
que el predio esté ubicado en el ámbito e) Resolución judicial de adjudicación del predio
territorial de más de una Oficina Registral, la por remate o por partición; f) Otros que la ley
inmatriculación se realizará en cualquiera de determine.
Artículo 19.- Contenido del asiento de documentos previos no impide la inscripción de
Inmatriculación la habilitación urbana

El asiento de inmatriculación contendrá, además Artículo 33.- Contenido del asiento de


de los requisitos señalados en el artículo 13, los anotación preventiva
siguientes:
En el asiento de anotación preventiva del
a) La naturaleza del predio, indicándose si es Certificado de Zonificación y Vías se precisarán
urbano o rústico, en este último caso si es rural los datos a que se refiere el numeral 1 del
o eriazo; artículo 14 de la Ley Nº 29090 y el plazo de
vigencia del certificado. El asiento de anotación
b) El departamento, provincia y distrito donde se
preventiva caducará de pleno derecho al
encuentra. En el caso que el predio a
vencimiento del plazo de vigencia del
inmatricular esté ubicado en más de un distrito
certificado. En el asiento de anotación
debe indicarse los nombres de los distritos
preventiva de los certificados de factibilidad de
correspondientes;
servicios se indicará si el predio cuenta con
c) Para el caso de predios urbanos: el área, factibilidad de servicios o, en caso de que el
linderos, medidas perimétricas y colindancias acceso al servicio sea posterior, los datos a que
(por el frente, por la derecha entrando, por la se refieren los literales b), c) y d) del numeral 3
izquierda entrando y por el fondo); su ubicación del artículo 14 de la Ley Nº 29090.
georeferenciada a la Red Geodésica Nacional
Artículo 34.- Inscripción de la habilitación
referida al datum y proyección en coordenadas
urbana
oficiales, siempre que se cuente con dicho dato;
calle y numeración o lote, manzana, etapa, De conformidad con el artículo 10 de la Ley Nº
urbanización, sector, zona o grupo; así como 29090, sólo es inscribible la recepción de obras
cualquier otra circunstancia que sirva para de la habilitación urbana, salvo los supuestos de
distinguirlo de otro. El área y las medidas aprobación de habilitaciones urbanas nuevas
perimétricas deberán estar expresadas con autorizaciones de construcción simultánea
conforme al Sistema Métrico Decimal; y/o venta garantizada de lotes, cualquiera sea la
modalidad de la aprobación de la misma, en
d) Para el caso de predios rurales se indicará: el
cuyo caso podrá anotarse preventivamente el
código de referencia catastral, área expresada
proyecto de habilitación urbana. En los casos de
en hectáreas (hás.) y con 04 decimales,
habilitaciones urbanas aprobadas que no
perímetro expresado en metros (m); centroide y
cuenten con las autorizaciones previstas en el
ubicación georeferenciada a la Red Goedésica
párrafo anterior podrá anotarse
Nacional referida al datum y proyección en
preventivamente el proyecto de habilitación
coordenadas oficiales, en caso de contarse con
urbana a solicitud y bajo responsabilidad del
este último dato. Asimismo se consignará el
promotor, supuesto en el cual en ningún caso se
nombre del predio, sector, valle de ser el caso,
preindependizarán los lotes conformantes de la
linderos y medidas perimétricas en el supuesto
habilitación urbana.
del tercer párrafo del artículo.
Artículo 35.- Anotación preventiva del proyecto
Habilitaciones Urbanas Subcapítulo I
de habilitación urbana
Documentos previos
La anotación preventiva del proyecto de
Artículo 32.- Anotación preventiva de
habilitación urbana se realizará en mérito a los
documentos previos El Certificado de
siguientes documentos: a) Cargo del Formulario
Zonificación y Vías y los Certificados de
Único de Habilitación Urbana - FUHU
Factibilidad de Servicios se anotarán
presentado ante la municipalidad distrital o
preventivamente a solicitud del propietario, en
provincial en el caso del Cercado, con el sello de
el rubro B) de la partida registral del predio, en
su recepción y el número de expediente
forma previa a la inscripción de la habilitación
asignado. Se requerirá la presentación de
urbana y siempre que se encuentren vigentes.
documentos complementarios si dicho
La falta de anotación preventiva de los
Formulario no contuviera toda la información
prevista en el artículo 37; b) Planos de ubicación los documentos señalados en los literales b) y c)
y localización del terreno, y de trazado y del artículo 35. No se realizará
lotización presentados ante la Municipalidad preindependización alguna, cuando se trate de
respectiva; c) Memoria Descriptiva. En caso de proyectos de habilitación urbana de lote único.
discrepancia entre los datos consignados en la Cuando la memoria descriptiva no contenga la
memoria descriptiva y el respectivo plano, descripción literal del área, linderos, medidas
prevalecerán los que aparecen en este último. A perimétricas y colindancias (por el frente, por la
fi n de agilizar la inscripción, se presentará derecha entrando, por la izquierda entrando y
adicionalmente los documentos previstos en los por el fondo) de los lotes, se presentará por el
literales b) y c) en soporte digital. .Los Jefes de propietario el documento que contenga dicha
las Zonas Registrales, de manera progresiva, descripción, sin necesidad de certificación de
establecerán el cumplimiento de lo dispuesto en firma.
el presente párrafo.
Artículo 39.- Anotación preventiva de la
Artículo 36.- Anotación preventiva del proyecto compraventa garantizada
de habilitación urbana aprobado por silencio
La compraventa garantizada, y en su caso la
administrativo positivo
cesión de posición contractual, se anotarán
La anotación preventiva del proyecto de preventivamente en la partida individual del
habilitación urbana aprobado por silencio respectivo predio. La inscripción definitiva de
administrativo positivo, bajo la Modalidad C con dichos actos se efectuará simultáneamente con
evaluación de Comisión Técnica o la Modalidad la inscripción de la recepción de obras.
D, se realizará en mérito a los siguientes
Artículo 40.- Inscripción de la recepción de
documentos:
obras La inscripción de la recepción de obras se
a) Cargo del Formulario Único de Habilitación hará en mérito a los siguientes documentos: a)
Urbana - FUHU presentado ante la Formulario Único de Habilitación Urbana -
municipalidad distrital o provincial en el caso del FUHU, correspondiente a la recepción de obras;
Cercado, con el sello de su recepción y el b) Resolución de recepción de obras de la
número de expediente asignado. Se requerirá la habilitación urbana; c) Plano de replanteo de
presentación de documentos complementarios trazado y lotización y memoria descriptiva, salvo
si dicho Formulario no contuviera toda la que el proyecto aprobado no hubiera sufrido
información prevista en el artículo 37; modificaciones y no se hubiera anotado
preventivamente el proyecto de habilitación
b) Los documentos técnicos a que se refieren los
urbana, en cuyo caso se presentarán el plano de
literales b) y c) del artículo 35;
trazado y lotización y la memoria descriptiva
c) Cargo de recepción de la declaración jurada presentados para la obtención de la licencia de
del propietario en el sentido que ha operado el habilitación urbana; d) Plano de ubicación y
silencio administrativo positivo, presentada localización presentado para la obtención de la
ante la municipalidad correspondiente. licencia de habilitación urbana, salvo que el
proyecto de habilitación urbana se hubiera
En caso de discrepancia entre los datos anotado preventivamente; e) documento
consignados en la memoria descriptiva y el privado suscrito por el profesional responsable
respectivo plano, prevalecerán los que aparecen con certificación de firmas que contenga la
en este último. A fi n de agilizar la inscripción, se valorización de las obras de habilitación urbana,
presentará adicionalmente los documentos salvo que dicha valorización se encuentre
previstos en el literal b) en soporte digital. Los contenida en la memoria descriptiva. Estos
Jefes de las Zonas Registrales, de manera documentos deberán estar debidamente
progresiva, establecerán el cumplimiento de lo sellados por la municipalidad respectiva.
dispuesto en el presente párrafo.
Artículo 50.- Inscripción de plano perimétrico
Artículo 38.- Preindependización Para la inscripción del plano perimétrico de una
posesión informal o sus modificaciones debe
La preindependización de los lotes que integran
presentarse: a) Resolución administrativa que
la habilitación urbana se efectuará en mérito a
aprueba el plano perimétrico, expedida por el independización rogada, siempre que el título
organismo competente; b) Plano perimétrico y contenga los requisitos señalados en el primer
de ubicación, aprobado por el organismo párrafo que antecede. En este caso, el
competente, georeferenciado a la Red Registrador independizará el área solicitada de
Geodésica Nacional referida al datum y la partida matriz, sin necesidad de requerir
proyección en coordenadas oficiales. plano del área remanente, siempre que la
independización efectuada no exceda el área de
Independización Artículo 58.- Definición
la partida matriz de la cual se independiza.
Es el acto que consiste en abrir una partida
Acumulación Artículo 66.- Inscripción de
registral para cada unidad inmobiliaria
acumulación
resultante de una desmembración de terreno,
con edificación o sin ella; o, como consecuencia La acumulación es el acto registral que tiene por
de la inscripción de una edificación sujeta al objeto constituir una nueva unidad inmobiliaria
régimen de unidades inmobiliarias de propiedad y se efectúa comprendiendo en una sola, dos o
exclusiva y de propiedad común o régimen de más partidas independientes relativas a otros
independización y copropiedad. tantos predios. Se realiza abriendo una nueva
partida registral y cerrando las partidas de los
La independización se rige por las disposiciones
predios acumulados, mediante anotación que
contenidas en el presente capítulo o, en su caso,
consigne la partida en la cual quedan
por las disposiciones especiales establecidas
acumulados. Son requisitos para su
para la inscripción de los actos que dan lugar a la
procedencia, que:
misma. El Registrador, al independizar, señalará
que el terreno independizado formó parte de a) Los inmuebles que se pretende acumular
otro inscrito anteriormente. Asimismo, dejará constituyan un todo sin solución de continuidad,
constancia en la partida matriz de la salvo los casos de las secciones de dominio
independización realizada. exclusivo en un régimen de propiedad exclusiva
y propiedad común, cuando constituyan una
Artículo 59.- Requisitos de la Independización
unidad funcional y la falta de continuidad de
Todo título que da mérito a la independización
tales secciones esté determinada por la
debe contener el área de cada uno de los
existencia de dicho régimen;
predios que se desmembra y, en su caso, el área
remanente, con precisión de sus linderos y b) Pertenezcan al mismo propietario;
medidas perimétricas, acompañando los
c) Sea solicitada por el propietario de los predios
documentos exigidos para cada tipo de predio.
en mérito a documento privado con firma
Cuando como consecuencia de la certificada notarialmente que contendrá el área,
independización solicitada se genere un área linderos y medidas perimétricas de cada uno de
remanente en la que existan porciones que no los predios, con indicación de la partida registral
guarden continuidad, se entenderá que la donde corren inscritos y el área, linderos y
rogación comprende también la medidas perimétricas del predio resultante,
independización de cada una de dichas indicándose su nueva denominación, de ser el
porciones, siempre que el dominio de las áreas caso;
remanentes correspondan al mismo propietario
d) Se presente plano de acumulación autorizado
y no existan restricciones para su
por el profesional competente, salvo que los
independización. Cuando el Área de Catastro,
predios materia de acumulación hayan
debido a la ausencia de datos técnicos
constituido una sola unidad inmobiliaria y ésta
suficientes en los antecedentes registrales,
retome su descripción primigenia. Si la fábrica
señale que se encuentre imposibilitada de
inscrita en alguna de las partidas cuya
determinar, en forma indubitable, si el área cuya
acumulación se solicita no contase con
independización se solicita se encuentra
información gráfica en el Registro, debe grafi
comprendida dentro de alguna de las
carse en el plano el área o áreas ocupadas por la
independizaciones anteriormente efectuadas o
fábrica;
si aún se encuentra dentro de la partida matriz,
ello no impedirá la inscripción de la
e) Se presente el plano y código de referencia emitir pronunciamiento sustantivo, el
catastral del predio resultante o la constancia mismo no puede ser objeto de calificación
negativa de catastro a que se refiere el Decreto por parte del Registrador, siendo en estos
Supremo 002-89-JUS, según sea el caso, salvo se casos, responsabilidad del magistrado el
trate de acumulación de unidades inmobiliarias
acceso al Registro del título que contiene el
sujetas a los regímenes regulados en la Ley No.
mandato judicial, de lo que deberá dejarse
27157. Tratándose de bienes del Estado o de
entidades con facultad de saneamiento, el constancia en el asiento registral”.
documento a que se refiere el literal c) será ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA O DE
otorgado por el funcionario autorizado, el que SOLICITUD DE PROCEDIMIENTO NO
no requerirá certificación notarial. En el caso de CONTENCIOSO
solicitudes formuladas por entidades con
facultades de saneamiento, la acumulación se “La anotación preventiva de la solicitud de inicio
realizará en mérito a los documentos que de proceso no contencioso no constituye acto
establezcan las normas especiales pertinentes. previo para la inscripción de la declaración
definitiva”
PRECEDENTE DE OBSERVANCIA
INMATRICULACIÓN EN MÉRITO A SENTENCIA
OBLIGATORIO
DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
CALIFICACIÓN DE ACTOS
“La sentencia que declara la prescripción
ADMINISTRATIVOS “En la calificación de adquisitiva de dominio de un predio es título
actos administrativos, el Registrador suficiente para la inscripción de primera de
verificará la competencia del funcionario, la dominio en el Registro, no siendo aplicable el
formalidad de la decisión administrativa, el requisito de antigüedad previsto en el artículo
carácter inscribible del acto o derecho y la 2018° del Código Civil”.
adecuación del título con los antecedentes
TÍTULOS SUPLETORIOS – TRÁMITE NOTARIAL
registrales. No podrá evaluar los “De conformidad con las Leyes Nº 27157 y Nº
fundamentos de hecho o de derecho que ha 27333, el trámite notarial de títulos supletorios
tenido la Administración para emitir el acto solo procede respecto de predios no inscritos”.
administrativo y la regularidad interna del
ANOTACIÓN PREVENTIVA DE RESOLUCIONES
procedimiento administrativo en el cual se
JUDICIALES
ha dictado”.
“El supuesto de anotación preventiva de
CALIFICACIÓN DE RESOLUCIONES resoluciones judiciales que no den mérito a una
JUDICIALES inscripción definitiva, previsto en el artículo 65
del Reglamento General de los Registros
“El Registrador no debe calificar el
Públicos, está referido a aquellas resoluciones
fundamento o adecuación a la ley del
no consentidas, por ende no comprende a las
contenido de la resolución judicial. sentencias consentidas o ejecutoriadas”
Conforme a lo dispuesto en el segundo
párrafo del artículo 2011 del Código Civil, el RESÚMENES DE GRUPOS
Registrador está autorizado para solicitar Registro de propiedad INMUEBLE, registro de
aclaración o información adicional al Juez, predios: inmatriculación
cuando advierte el carácter no inscribible
del acto que se solicita inscribir o la REGISTRÓ DE PROPIEDAD INMUEBLE
inadecuación o incompatibilidad del título Antecedentes Históricos
con el antecedente registral. Si en respuesta
Edad Antigua
a ello el Juez reitera el mandato de
anotación o inscripción mediante una los griegos, para simbolizar y publicitar la
resolución, incorpora al fondo del proceso hipoteca, colocaban sobre la finca gravada una
dicha circunstancia, y en consecuencia, al
piedra o pedestral en el que se leía las cargas de Catastro
aquella heredad.
En el Perú, en el ámbito rural existe el catastro,
Roma, seguidora de la cultura griega, según el cual es llevado actualmente por una
algunos historiadores, utilizo al comienzo el institución pública llamada Proyecto Especial de
mismo sistema Titulación de Tierras y Catastro Rural, PETT.

Edad Media En el ámbito urbano, únicamente el Registro


Predial Urbano cuenta con una base catastral
los Libros de los Señorios significaban ya un
informatizada, proporcionada también por la
sistema registral que, a pesar su finalidad
Comisión de Formalización de la Propiedad
netamente administrativa, se les reconocía
Informal, COFOPRI
inconscientemente el significado y valor de la
inscripción como medio de publicidad La existencia del catastro, permite tener una
inmobiliaria y forma ineludible de constitución mayor coherencia entre la realidad registral y la
del derecho del propietario. realidad extra registral.

Edad Moderna y Contemporánea La existencia del Tribunal Registral

Todos los estados civilizados, se han preocupado Abona en la unificación de los criterios
por la seguridad del tráfico jurídico para registrales y en el establecimiento de
garantizar la paz social y fomentar el desarrollo precedentes registrales, los cuales sirven para
económico, estableciendo el respaldo y hacer predecibles los pronunciamientos de los
protección del crédito mediante la garantía registradores.
hipotecaria.
Necesidades del Registro de Propiedad
El Sistema De Registro de Propiedad Inmueble Inmueble del Perú y sus posibles soluciones

Inmueble resuelve efectivamente los problemas Existen todavía factores que no están
de las transacciones inmobiliarias, otorgando permitiendo que el registro tenga el prestigio
una mayor seguridad jurídica que merece y que cuente con los mecanismos
jurídicos de garantía efectiva de adquisición de
Ley N° 26366
la propiedad y los demás derechos inmobiliarios.
que permitió vincular en lo jurídico registral a los
El catastro
Registros de todos los sectores públicos.
Permite concordar la realidad física del
Importancia del Registro de Propiedad
inmueble con la realidad registral del mismo, de
Inmueble
tal manera que incluso sirva para establecer un
Su eficacia es mayor en tanto otorga seguridad sistema de adquisición de la propiedad y de los
jurídica al intercambio de bienes, al tráfico demás derechos inmobiliarios sobre la
inmobiliario, mercantil y al universo de actos información exacta que ofrece el catastro.
jurídicos susceptibles de inscripción.
La prescripción adquisitiva de dominio
Registro de naturaleza jurídica
“El efecto final es que el registro puede
es un registro fuerte, principalmente porque es oponerse a todos menos al poseedor actual que
un registro de naturaleza jurídica, no ha sumado diez años de posesión" y se agrega
meramente administrativa que quien adquiere por prescripción tiene
siempre un mejor derecho que quien adquirió
La técnica de inscripción por registro.
La fortaleza del sistema registral peruano radica La transmisión del derecho de propiedad en el
también en que la información registral se Perú
organiza sobre la base del sistema de folio real
para el caso de los bienes En el Perú, el solo consenso transfiere el derecho
de propiedad de los bienes inmuebles. Al
respecto, se ha dicho que es una norma
completamente incoherente con la función que En nuestro país existe una gran cantidad de
la propiedad debe cumplir, porque el contrato inmuebles que se encuentran fuera del mercado
carece de la cualidad de ser un signo de porque sus titularidades no están inscritas por
cognoscibilidad y, por tanto, de alcanzar problemas de tracto sucesivo.
información a los terceros sobre quien goza de
CAPITULO II
la titularidad para poder excluirlos de la relación.
REGISTRO DE PREDIOS
El principio de oponibilidad
¿Cómo está estructurado el Registro de
Para oponer derechos reales sobre inmuebles a
Propiedad Inmueble?
quienes también tienen derechos reales sobre
los mismos, es preciso que el derecho que se Registro de Propiedad Inmueble unifica a el
opone esté inscrito con anterioridad al de aquél Registro de Predios; el Registro de buques; el
a quien se opone. Registro de Embarcaciones Pesqueras; el
Registro de Aeronaves; el Registro de Naves, el
El problema del título archivado
Registro de Derechos Mineros, y el Registro de
En el Perú la calificación registral se torna difícil concesiones para la Explotación de los servicios
y complicada por la existencia del título Públicos.
archivado. Si bien los registradores hacen una
¿Qué actos y contratos se inscriben o anotan en
extracción en el asiento del acto inscribible
el Registro de Propiedad Inmueble?
contenido en el título, contenido que finalmente
es el que tiene efectos frente a terceros,  Los actos y contratos que constituyen,
constantemente recurren al título archivado y declaren, transmitan, extingan,
califican el título presentado confrontándolo no modifiquen o limiten los derechos
únicamente con los asientos, sino con el reales sobre inmuebles.
contenido de los títulos archivados.
 Los contratos de opción.
La existencia de dos registros de propiedad
predial  Los pactos de reserva de propiedad y
de retroventa, etc.
Es más que evidente que este sistema que se
presenta en el Perú debilita el sistema registral. ¿Qué principios son aplicables en el registro de
La debilidad del sistema radica en que los predios?
usuarios del registro tienen que consultar en dos
son aplicables los principios registrales
registros para obtener información registral, sus
contenidos en el código civil y en el Reglamento
procedimientos son distintos
General de los Registro Públicos.
La función del notario. Organización del
¿Qué en el Registro de Predios?
registro en el Perú
es el Registro jurídico integrante del registro de
Por las características que presenta el notariado
propiedad inmueble en el que se inscriben los
en nuestro país se ha dicho que su actividad es
actos o derechos que recaen sobre predios a los
limitada y disminuida. Esta concepción del
que se refiere el artículo 2019 del código civil,
notariado en nuestro país debe cambiar; hay
normas administrativas y demás normas
más que suficientes razones para ello.
especiales.
La indemnización por los errores regístrales
¿Cuáles son los requisitos del asiento de
En el Perú, el Estado debe responder por los inscripción?
errores en que incurre el registrador porque es
a) La naturaleza y la extensión o alcances
un funcionario del Estado, sin perjuicio de la
del acto o derecho que se inscribe;
responsabilidad personal que le corresponde al
registrador. b) La existencia de condición, plazo,
limitación, así como los demás datos
El saneamiento de inscripciones inmobiliarias
relevantes para el conocimiento de
terceros, cuando consten en el título y ¿En qué casos procede la inmatriculación en
siempre que por sí mismos no den lugar merito a títulos que no requieran de una
a asientos independientes; antigüedad de cinco años?

c) El precio o la valorización, cuando a) Sentencia o, en el caso de la Ley N°27157 y Ley


corresponda; N°2733, escritura pública o formulario registral
de formación de títulos supletorios.
d) La designación de la persona a cuyo
favor se extiende la inscripción y la de b) Sentencia o, en el caso de la Ley N° 27157 y
aquella de quien procede el bien o Ley N° 27333, escritura pública o formulario
derecho, cuando corresponda. En los registral de declaración de prescripción
casos en los que se transfiera cuotas adquisitiva de dominio.
ideales deberá precisarse dicha
c) Resolución que disponga la primera
circunstancia, así como hacerse
inscripción de bienes de dominio público o
mención expresa del transferente.
dominio privado del Estado o, la incorporación o
e) La indicación precisa del documento en reversión de un predio al dominio del Estado de
el que consta el acto o derecho materia acuerdo a disposiciones especiales.
de inscripción;
d) Actas de colindancia, en el caso de
f) El nombre del juez, funcionario público inmatriculación del territorio de comunidades
o notario que autorice el título en campesinas.
mérito del cual se efectúe la inscripción
e) Resolución judicial de adjudicación del predio
y, cuando corresponda, el del
por remate.
verificador.
f) Otros que la ley determine.
CAPÍTULO III
¿Cuáles son los efectos de la inmatriculación de
DESCRIPCION DEL INMUEBLE
un bien?
¿A que se denomina inmatriculación?
En todos aquellos casos en los que el predio se
La inmatriculación es la primera de dominio de halla inmatriculado, la inscripción posterior se
un inmueble, es decir el ingreso de inmueble por extenderá con el consentimiento del titular
primera vez al registro público, en virtud de la registral.
titularidad con antigüedad por un periodo
¿Procede la inmatriculación en mérito al
ininterrumpido de 5 años.
acuerdo de consejo municipal de adjudicación
¿En qué casos se requerirá el informe técnico de un predio?
de catastro?
El acuerdo de concejo municipal de adjudicación
Los títulos en virtud de los cuales se solicita la de predio a favor de particular no constituye
inscripción de un acto de derecho que importe título inmatriculante, por cuanto su finalidad es
la incorporación de un predio al registro o su enajenar un bien del dominio municipal, y no
modificación física, se inscribirá previo informe sanear este.
técnico del área de catastro.
Si por una prescripción administrativa se
Si el predio a inmatricular está ubicado en el inmatriculó parte de un predio registrado ¿la
ámbito territorial de más de una oficina rectificación se hace mediante un
registral ¿en cuál se realizará la inscripción? procedimiento de cierre de partidas?

la inmatriculación se realizará en cualquiera de Si un predio ya inscrito se inmatricula


ellas a solicitud del interesado, salvo que se trate nuevamente a favor de distinto propietario en
del territorio de comunidades campesinas o mérito al procedimiento de prescripción
nativas, en cuyo caso la inmatriculación se adquisitiva
realizará en la oficia registral del domicilio de la
comunidad.
1. DEFINICION DE HABILITACIONES URBANAS 2. Comerciales: conforme al artículo 2 de la
norma TH.020 se clasifican en:
Según el Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios de la SUNARP Resolución – comercio exclusivo.
N° 097-2013-SUNARP/SN. “La Habilitación
– comercio y otros usos.
urbana es el proceso de convertir un terreno
rústico o eriazo en urbano, mediante la 3. Industriales: conforme a los artículos 2 y 4 de
ejecución de obras de accesibilidad, de la norma TH.030 pueden ser hasta 4 tipos, según
distribución de agua y recolección de desagüe, el tipo de industria: industria elemental,
de distribución de energía e iluminación pública. industria liviana, gran industria e industria
Adicionalmente, el terreno puede contar con pesada.
redes para la distribución de gas y redes de
comunicaciones. Este proceso requiere de 4. Usos especiales: conforme a los artículos 5 y 6
aportes gratuitos y obligatorios para fines de de la norma TH.040. Pueden ser de acuerdo a su
recreación pública, que son áreas de uso público finalidad (escenarios deportivos, locales
irrestricto; así como para servicios públicos recreativos o campos feriales) y de acuerdo al
complementarios, para educación, salud y otros tipo de obras de hasta 4 tipos: A, B, C y D.
fines, en lotes regulares edificables que
5. Riberas y Laderas.
constituyen bienes de dominio público del
Estado, susceptibles de inscripción en el Registro 6. Reurbanización.
de Predios de la Superintendencia Nacional de
los Registros Públicos”. En todos los casos la habilitación urbana es
entonces el proceso de conversión del suele
Según el Ministerio de Vivienda, Construcción y rustico en urbano, en tanto que la urbanización
Saneamiento “la habilitación urbana es el es el resultado de este proceso.
proceso de convertir un terreno rústico o eriazo
en urbano, donde el nivel de consolidación de 3. NORMATIVIDAD
los predios debe ser el 90 % del total del área útil 3.1. MODIFICACIONES DE LA LEY
en el predio matriz. Para el Ministerio de
Vivienda, Construcción y Saneamiento, los  Ley Nº 29090, modificada por las Leyes
predios de una zona urbana debidamente Nº 29300 y N° 29476.- D.S. Nº 024-
consolidada deben contar con servicios públicos 2008-VIVIENDA, modificado por el D.S.
domiciliarios, pistas, veredas e infraestructura N° 003-2010-VIVIENDA.- D.S. N° 011-
vial, redes de agua, desagüe y alcantarillado y 2006-VIVIENDA: Reglamento Nacional
alumbrado público. Adicional a ello, se puede de Edificaciones.- Adecuación del
considerar las redes de gas y Reglamento de Inscripciones del
telecomunicaciones” Registro de Predios: Resolución Nº
339- 2008-SUNARP/SN.
2. TIPOS DE HABILITACIONES URBANAS, EN
FUNCIÓN A LA ZONIFICACIÓN ASIGNADA, CAPITULO II: “RECTIFICACIÓN O
SEGÚN EL NUEVO REGLAMENTO DE DETERMINACIÓN DE ÁREA, LINDEROS”
EDIFICACIONES (RNE)
I. DETERMINACIÓN DE ÁREA Y
La norma reconoce y regula los tipos y clases de LINDEROS
habilitaciones:
Área: extensión superficial o ámbito físico de la
1. Residenciales: conforme al artículo de la finca, el mismo que debe ser expresado
norma TH.010 se clasifican en: necesariamente en el sistema métrico decimal.

– para uso de vivienda y urbanizaciones. Linderos: líneas que delimitan una finca de otra.

– para uso de vivienda taller. II. FINALIDAD DE LA RECTIFICACIÓN


DE ÁREA, LINDEROS Y MEDIDAS
– para uso de vivienda tipo club.
PERIMÉTRICAS
– construcción urbana especial.
Resolución n.° 324-2007-SUNARP-TR-T de fecha CAPITULO III: “TITULOS SUPLETORIOS”
19/12/2007:
I. NATURALEZA PROCESAL DEL
Mediante la rectificación de las características TÍTULO SUPLETORIO
físicas de un predio no se incorpora nueva
La naturaleza procesal del título supletorio,
superficie al predio inscrito. Dicho proceso sólo
tiene carácter administrativo por no tratarse de
busca eliminar una inexactitud registral,
un juicio salvo que se presente oposición, y en
expresando en su verdadera dimensión lo ya
ese sentido el interesado o solicitante es
existente.
tutelado, en su pretensión de un derecho
Resolución n.° 024-2016-SUNARP-TR-T de fecha material privado, por varias instituciones
14/01/2016: administrativas del Estado en estricta división de
funciones, a saber: el poder judicial Juez o
La rectificación de las características físicas de
Tribunal, en el marco de la jurisdicción
un predio es un instrumento para eliminar una
voluntaria por no tratarse de un litigio; la
inexactitud registral, pues la finca (cuyas
Procuraduría General de la República citada al
características físicas no han variado y por tanto
proceso en su calidad de representante judicial
no ha crecido, o se ha modificado o reducido)
del Estado; las Alcaldías citadas en su calidad de
aparece descrita erróneamente en el Registro.
gobiernos locales y como unidad base de la
Las inexactitudes registrales, son desacuerdos división política administrativa del país; el
entre la información contenida en la partida y la Catastro Nacional con sus tres fines, legal,
realidad física o jurídica extraregistral, pero por administrativo y de ordenamiento de los bienes
razones extrañas a la labor propia de las inmuebles en el territorio nacional; y el Registro
instancias registrales, ya sea porque el título Público de la Propiedad de bienes inmuebles y
presenta defectos en su construcción o su Reglamento.
simplemente porque no se ha inscrito. Esta
II. CONCEPTO DE TÍTULO
diferencia se rectifica mediante la inscripción de
SUPLETORIO
un nuevo título que permita concordar la
realidad registral con la extraregistral. El título supletorio, según la Corte Suprema de
Justicia "es la comprobación de un hecho de
III. IMPORTANCIA DE LOS posesión revestido de la garantía de una
PROCEDIMIENTOS DE declaración judicial que no es suficiente por si
RECTIFICACIÓN DE ÁREAS sola para demostrar el dominio, ni es justo título
- Permite determinar e individualizar al para abonar una prescripción por sí sola para
predio sobre el cual recaen los demostrar el dominio".
derechos inscritos. III. BASE LEGAL
- Conforme a lo dispuesto por el Tribunal - Art. 2018 C.C.
Registral en la Resolución n.° 134-2005-
SUNARP-TR-A de fecha 22/07/2005: - Ley 27157 y su Reglamento D.S. 035-2006-
Vivienda.
Cuando se trate de la solicitud de inscripción de
un acto relacionado con la descripción física del - Ley 26662 y 27333 Asuntos no contenciosos
predio y existe discrepancia en el área, linderos y de competencia notarial.
medidas perimétricas entre el título presentado
- Código Procesal Civil: arts. 504 y sgts.
y la partida registral, aquéllas deben ser
previamente rectificadas mediante uno de los - Directiva 013-2003-Sunarp-SN (zonas
procedimientos que contempla la normativa urbanas)
registral.
- Res. 540-2003-Sunarp-SN (Reg. De
inscripciones en el Registro de Predios).
IV. FINALIDAD social del individuo y de la sociedad en
su conjunto.
- Mecanismo para la inmatriculación de
predios. - El título supletorio en el Registro de la
Propiedad, es una inscripción de
- Permiten el acceso al registro de: un predio carácter constitutivo, pues, se trata de
y de transferencias de propiedad un nuevo estado jurídico: la titularidad
efectuadas en tiempos pasados de manera registral del propietario, que en un
informal (verbal o sin intervención de momento determinado no tenía acceso
funcionario alguno). al Registro por carecer, como lo dijimos
V. SUPUESTOS antes, de un justo título.

- Art. 37 del Reg. Ley 27157 proceden los - La inscripción del título supletorio -
títulos supletorios cuando se trata de: título extraordinario- genera una
contradicción temporal con el Registro
o Propietario sin título, quien deberá de la Propiedad, pues, éste no lo
acreditar posesión por un período de 5 protege contra tercero de mejor
años. derecho, como lo hace con el título
notariado que desde la fecha de su
o Propietario con título que no revista la
presentación produce efecto con
antigüedad exigida por el art. 2018 C.C.
respecto a tercero. Situación que es
- Requisitos: subsanada por la prescripción positiva
decenal, convirtiéndolo en titular pleno
o Inmueble no inscrito. y definitivo.
o Solicitante es propietario, pero carece - La doble inscripción o asientos
de documentos que acrediten su contradictorios, así como otros actos
derecho (sea porque los extravió o anulables, efectuados mediante la
porque nunca los tuvo). titulación supletoria, no son producto
VI. IMPORTANCIA DEL TITULO de la naturaleza de esta institución
SUPLETORIO jurídica, sino a la falta de la debida
coordinación entre las instituciones
- Con la inscripción del título supletorio, administrativas involucradas en el
en el Registro de la Propiedad, queda modo de proceder en la solicitud del
demostrado que lo que impera en el título supletorio.
espíritu del legislador es la voluntad de
ajustar la norma a la realidad nacional, CAPITULO IV: “PRESCRIPCION ADQUISITIVA”
pues, la titulación supletoria, como
I. USUCAPION
institución jurídica, provee de justo
título a una gran cantidad de Usucapión o prescripción adquisitiva es un
poseedores propietarios, que por un modo originario de adquisición de la propiedad,
sinnúmero de circunstancias carecen por efecto del transcurso del tiempo en la
del mismo. posesión de un bien.

- El título supletorio tiene como objetivo II. GENERALIDADES


primordial y específico constituir
jurídicamente a quién lo ostenta en La prescripción adquisitiva de dominio es un
titular registral a fin de que éste goce, mecanismo legal que permite al poseedor de un
no sólo de la protección registral, sino bien adquirir la propiedad del mismo, siempre y
también de la seguridad jurídica, tanto cuando haya cumplido con desarrollar una
en el tráfico como en el negocio conducta establecida por ley y en un período de
jurídico; valorizando así a la propiedad tiempo determinado.
en aras del desarrollo económico y
III. CLASES Pero a esto hay que agregar que la
jurisprudencia ha sido caprichosa en el sentido
A) PRESCRIPCION ADQUISITIVA JUDICIAL de aceptar la PAD del propietario o declararla
La prescripción adquisitiva judicial se tramita como un imposible jurídico.
como proceso abreviado, ante un juez civil, RESUMEN – DERECHO REGISTRAL
quien emitirá la sentencia, y esta al quedar firme
se convertirá en título inscribible en la Sunarp. Independizaciones, Declaratoria de Fábrica,
Junta de Propietarios y Reglamento Interno.
1.1. Codigo Civil
Capítulo I: INDEPENDIZACIONES
El código civil del Perú regula la prescripción
adquisitiva de dominio en los artículos 950, 951, Significa que yo tengo un predio, del cual, si
952 y 953. En ellos se menciona, que aquel que hablamos en términos urbanos, voy a extraer
cumpla con los requisitos invocados para la una porción del inmueble para colocarlo en una
prescripción puede entablar un juicio para que nueva partida registral. Es decir, yo estoy
se declare propietario. Siendo así, la sentencia hablando de un aspecto físico, de un predio que
que se pronuncia a favor de la adquisición de la me va a originar una independización de un bien
propiedad vale como título para la inscripción en en una nueva partida registral. ¿Podríamos decir
los registros correspondientes. que estamos partiendo el bien? Sí, por decirlo en
sencillo. Ejemplo: yo tengo quinientos metros
B) PRESCRIPCION ADQUISITIVA cuadrados y lo parto en dos.
NOTARIAL
Ese es el concepto bien básico. Si vamos a
1.1. Ley 27157 conceptos más elaborados, desde el derecho
Hasta el año 1999, solamente se podía reclamar civil, la independización es un derecho que yo
el reconocimiento de la propiedad por ejerzo sobre mi propiedad, entonces ese
prescripción adquisitiva por la vía judicial, sin derecho tiene una directa relación con el
embargo, el mismo año se promulgó la ley derecho registral. Todos conocemos que en
27157, que estipulaba que el proceso de registros públicos existen partidas registrales, y
prescripción adquisitiva también se podía en las partidas registrales es donde yo voy a
tramitar utilizando la vía notarial, es decir, la registrar el predio. Y antes de
nueva ley señala que un Notario también es la independización se hace la inmatriculación,
competente para reconocer la propiedad por cuando por primera vez se abre una partida
prescripción, siempre y cuando, se cumplan con registral. La independización implica que hubo
los requisitos señalados por la ley. un acto previo de inmatriculación.

Podemos señalar entonces, que la prescripción Independizar un inmueble implica dividir el


adquisitiva de dominio notarial es aquel espacio total de una vivienda en espacios
proceso, por el cual una persona que ha poseído propios para cada uno de los ocupantes, ello
un bien inmueble de manera pública, pacífica, genera una partida registral única para cada
continua y en concepto de dueño, por 5 a 10 inmueble. Si nos referimos a un edificio, cada
años, puede reclamar el título de propiedad del unidad (departamento, cochera y depósito)
bien ante un notario. deberá tener su propia partida registral.

Este proceso debe realizarse en los Registros


IV. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DEL
Públicos para que cada inmueble tenga su
PROPIETARIO
propia partida y correspondiente numeración y
Si bien la usucapión es una forma de adquirir la nomenclatura:
propiedad, entonces, por simple deducción,
¿Qué beneficios me genera el independizar un
podríamos establecer que aquel que ya es
inmueble?
propietario no tendría que buscar un
mecanismo de adquisición del derecho, sino tan Facilita los actos particulares que se desee
solo su reconocimiento. realizar sobre cada una de ellas.
Al independizar una zona o piso, obtienes una Definición.- Para los efectos del Reglamento,
partida exclusiva para cada una de ellas. entiéndase por habilitación semi rústica

Al contar con una partida para cada piso, por al predio independizado como resultado de una
ejemplo, puedes inscribirlo a favor del parcelación semi rústica, habilitación semi
verdadero propietario: un beneficio no solo rústica o habilitación preurbana al amparo de las
económico, sino también moral. normas indicadas en la Quinta Disposición
Complementaria Final del Decreto Legislativo Nº
Obtención de préstamos otorgando como
1225, modificado por la Ley Nº 30494.
garantía hipotecaria la zona que he
independizado. Finalidad.- El presente procedimiento tiene por
finalidad la actualización registral de los predios
Puedes vender cada piso independizado y
inscritos en el Registro de Predios como semi
obtener una ganancia.
rústicos o preurbanos, independizados como
Puedes transferir a favor de tus herederos un resultado de una parcelación semi rústica,
espacio físico determinado y evitar futuros habilitación semirústica o habilitación
conflictos familiares. preurbana, para que sean considerados como
urbanos, en mérito a lo establecido en la Quinta
Facilita la instalación de servicios básicos Disposición Complementaria Final del Decreto
independientes, pues cada uno contará con un Legislativo Nº 1225 modificado por la Ley Nº
medidor propio de agua, luz y 30494.
consecuentemente pagará lo que efectivamente
gasta Condiciones de los predios materia de
actualización registral Los predios producto de
¿Qué requisitos solicita la Sunarp para una habilitación semi rústica, para ser
independizar un inmueble? actualizados registralmente como urbanos,
deben cumplir las siguientes condiciones:
 Documento con certificación notarial
en el que se describa las características a) Hayan sido autorizadas por cualquiera de los
de cada zona o piso a independizar, así reglamentos señalados en la Quinta Disposición
como las zonas comunes. Complementaria Final del Decreto Legislativo Nº
1225, modificado por la Ley Nº 30494.
 Plano de independización, firmado por
un ingeniero o un arquitecto, con b) Se ubiquen en zona urbana consolidada, la
certificación notarial de firma. cual está constituida por servicios públicos
domiciliarios instalados, pistas, que tengan
 Reglamento interno.
redes de agua, desagüe o alcantarillado y
 Pago de derechos registrales. servicios de alumbrado público.

Supremo N° 63-70-VI del 15 de diciembre de c) Se ubiquen frente a una vía pública.


1970, que aprobó el Reglamento Nacional de
En caso que el predio esté afectado por
Construcciones, pueden solicitar su
servidumbres al amparo de disposiciones
actualización registral como urbano, ante el
expresas, el Verificador Responsable, al que se
registro de predios, no requiriendo la entrega
refiere el numeral 2.2 del artículo 2 del Decreto
física o la redención de aportes reglamentarios,
Supremo Nº 008-2000-MTC, debe consignar en
ni de ningún trámite previo.
el Formulario, indicado en el numeral 50.1 del
Los requisitos y procedimientos que artículo 50 del Reglamento, el área del terreno
correspondan se desarrollan en el Reglamento cuya afectación debe ser inscrita como carga en
de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias el Registro de Predios
de Edificación.
Capitulo II: DECLARATORIA DE FÁBRICA
Quinta Disposición del Decreto Legislativo 1225
1.- Concepto:
incorporado por la Ley 30494
La declaratoria de fábrica, muy por el contrario
a lo que el nombre indica, no tiene que ver con
un establecimiento industrial, sino que se edificación) con firmas certificadas
refiere al trámite para la declaración de una ante notario.
construcción o modificación (ampliación,
cercado, remodelación, etc.) de un inmueble a  Plano de ubicación, localización y de
efectos de darle reconocimiento legal y más distribución, suscrito por el verificador
adelante poder facilitar la tramitación de venta responsable, cuya firma debe estar
de dicha obra una vez ya finalizada. certificada ante notario.

Bajo esa premisa, es que decimos que se  Informe técnico de verificación suscrito
entiende como aquella inscripción de una por el verificador responsable cuya
construcción en el registro de predios, la misma firma debe estar certificada ante
que será considerada como la partida de notario, conteniendo lo previsto en el
nacimiento. Pues en la inscripción se consignara artículo 12 del D.S. 035-2006-Vivienda.
también, las características y las condiciones Cuando corresponda deberá constar en
técnicas de la obra. el informe técnico de verificación, la
constancia de la comunicación a la
2.- Tipos De Edificaciones: entidad rectora correspondiente de la
cual se requiere el informe técnico de
a) Edificación nueva:
verificación AD HOC y de la respectiva
b) Remodelación: constancia de pago por la verificación
especial.
c) Ampliación:
 Certificado de parámetros urbanísticos
d) Refacción: y edificatorios vigente expedido por la
e) Acondicionamiento: municipalidad correspondiente.

f) Puesta en valor:  Solicitud de inscripción de título


(formulario de distribución gratuita)
g) Cercado: debidamente llenado y firmado por el
presentante (persona que realiza el
h) Demolición:
trámite en la Sunarp).
i) Obras Menores:
 Pago de la tasa registral (derecho de
3.- Requisitos De Inscripción: calificación más inscripción):

Existen dos formas, las mismas que comprenden Plazo de calificación: 7 días hábiles contados a
las siguientes: partir del día siguiente, prorrogables según la
complejidad del título.
A) Requisitos para edificaciones construidas
hasta el 20 de julio de 1999.- B) Requisitos para edificaciones actuales

 Aquí se debe tramitar la declaratoria de En este caso, se debe tramitar en el municipio


fábrica directamente ante la la licencia de edificación y recepción de obras,
Superintendencia Nacional de según la Ley 29090.
Registros Públicos (Sunarp) y acogerse
 Formulario único de edificaciones (FUE)
a la Ley 27157.
a que se refiere la ley N° 29090, con el
 Formulario registral (FOR) aprobado sello de recepción de la municipalidad
por la Sunarp (distribución gratuita en competente, firmado por los
la oficina), el cual debe ser suscrito por propietarios, ingeniero constructor, y
los propietarios y el verificador aprobado por la Municipalidad (sellos y
responsable (ingeniero civil o firmas).
arquitecto colegiado inscrito en el
 Declaración jurada de los propietarios
Índice de Verificadores de predios de la
inscritos con firma certificada
zona registral correspondiente para
notarialmente, indicando la fecha de
que efectúe la constatación de la
terminación de la construcción si es Junta de Propietarios.
que el FUE no tuviera esa información.
El artículo 47 de la Ley 27157 respecto de la
 Plano de ubicación, localización y de Junta de Propietarios, establece que “está
distribución autorizado por profesional constituida por todos los propietarios de las
competente, debidamente aprobado secciones y tendrá la representación conjunta
por la municipalidad (con los sellos de de éstos”, en ese sentido, puede definirse a la
aprobación). junta de propietarios como aquella entidad
encargada de conservar y mantener los bienes
 Solicitud de inscripción de título comunes a efectos de que se generen las
(formulario de distribución gratuita) condiciones propicias para disfrutar sus espacios
debidamente llenado y firmado por el exclusivos de la manera más satisfactoria
presentante (persona que realiza el posible.
trámite en la Sunarp).
Inscripción de la Junta de Propietarios
 Pago de la tasa registral (derecho de
calificación más inscripción): La inscripción de la Junta de Propietarios se
efectúa en el Registro de Propiedad Inmueble,
Ø Por derecho de calificación (tasa fija): S/. en la partida registral del predio matriz o en la
40.00 nuevos soles. que corresponde a los bienes comunes
Ø Por derecho de inscripción (tasa variable): 3 Convocatoria.
multiplicado por el valor de la construcción y
luego dividido entre 1000. La Junta de Propietarios deberá ser convocada a
sesión por el Presidente, con una anticipación no
Plazo de calificación: 7 días hábiles contados a menor de cinco (5) días naturales
partir del día siguiente, prorrogables según la
complejidad del título. Representación de los propietarios o
poseedores en la Junta.
Capitulo III: JUNTA DE PROPIETARIOS
Los propietarios o poseedores podrán hacerse
Nociones Preliminares. representar por otras personas ante la Junta de
El régimen de propiedad exclusiva y propiedad Propietarios, de acuerdo con lo establecido en el
común, es aquel régimen de propiedad que Reglamento Interno.
comprende a los propietarios de viviendas al Acuerdos por mayoría calificada.
interior de un edificio. La comunidad de
intereses que existe entre los propietarios de un Salvo disposición distinta del Reglamento
edificio sometidos al régimen en mención hace Interno, se considera mayoría calificada al voto
que la ley considere como necesaria la existencia conforme de cuando menos los propietarios de
de una “entidad” encargada de la gestión y la secciones de propiedad exclusiva que
administración de las áreas de propiedad representen los dos tercios de las
común. A esta entidad se le denomina la junta participaciones de los bienes comunes,
de propietarios. incluyendo los porcentajes de quienes
renunciaron a la Junta.
Régimen de propiedad exclusiva y propiedad
común. El Presidente de la Junta de Propietarios.

El Régimen de propiedad exclusiva y propiedad La Junta de Propietarios estará presidida por


común refiere a lo que tradicionalmente se uno de sus miembros que tendrá la calidad de
conoce como propiedad horizontal, de acuerdo Presidente el cual es elegido por la Junta de
a la Ley 27157 “Es el régimen jurídico que Propietarios, éste gozará de las facultades
supone la existencia de una edificación o generales y especiales de representación
conjunto de edificaciones integradas por señaladas en los artículos 74 y 75 del Código
secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, Procesal Civil
pertenecientes a distintos propietarios, y bienes
y servicios de dominio común”.
Capitulo IV: REGLAMENTO INTERNO  Cláusulas que organicen y regulen el
funcionamiento del edificio.
1. Que es un Reglamento Interno?
5. Qué puntos no puede tratar el reglamento
Un reglamento interno es un conjunto de
interno?
normas que está destinado a regular aquellos
derechos y obligaciones que tengan los Las clausulas o contenido del Reglamento
propietarios sobre las secciones exclusivas y Interno es voluntad de los propietarios pero la
comunes de un edificio con el fin de garantizar limitación es la que se encuentra determinada
el correcto y adecuado ejercicio del derecho a la por ley, por lo que están excluidos del
propiedad. reglamento las cláusulas que restrinjan
injustificadamente y afecten al ejercicio del
2. Quien puede redactar un reglamento
derecho a la propiedad de los propietarios.
interno?
También se encuentran excluidas las que
Según la ley, el reglamento interno puede ser otorguen determinados beneficios a ciertos
elaborado por el constructor del edificio o por propietarios en el cumplimiento de sus
los propietarios de las secciones comunes y funciones, como exoneraciones injustificadas.
exclusivas del edificio. En el caso de ser el
6. Normatividad que regula el Reglamento
constructor, este realiza el reglamento interno
Interno y la propiedad exclusiva
en forma unilateral para a futuro regular el
ejercicio del derecho a la propiedad de los El régimen de propiedad exclusiva y propiedad
propietarios. común y horizontal está regulado por la Ley Nº
27157 reglamentado por DS Nº 035-2006, la cual
3. Como hacer un reglamento interno?
trata sobre: las edificaciones o conjunto de
La elaboración de todo reglamento debe edificaciones son secciones inmobiliarias de
hacerse bajo seguimiento a la ley y cumpliendo dominio exclusivo, de distintos propietarios;
con los requisitos y formalidades que señala la existencia de bienes y servicios comunes;
norma jurídica correspondiente, esto es la reglamento interno y junta de propietarios.
información contenida en el reglamento.
7. Adecuación del Reglamento Interno en el
3.1. Claves para hacer un Reglamento Interno Régimen de Propiedad horizontal
Eficaz
La adecuación del Reglamento Interno no
 Publicidad significa que se vaya a variar el contenido del
reglamento, sino que se va a adecuar las
 Perfectible disposiciones del reglamento a la nueva
normativa, por ejemplo el porcentaje de
 Gestión de la calidad del servicio
participación sobre propiedad exclusiva, si estos
 Gestión no se adecuan a la nueva ley pues deben ser
modificados. Los documentos necesarios para la
 Seguridad jurídica adecuación son:
4. Qué puntos puede tratar el reglamento  El documento privado que contenga el
interno? Reglamento Interno con la debida
legalización notarial de firmas.
 Cláusulas que regulen el uso de bienes
y servicios comunes, como el uso de las  La copia certificada notarial del acta de
azoteas, lavandería, estacionamiento, Junta de Propietarios que haya
entre otros. adoptado el acuerdo de adecuación o
de otorgamiento del Reglamento
 Cláusulas que restrinjan el dominio
Interno.
sobre aquellos bienes que sean de
propiedad exclusiva, como ingresar
maquinas u objetos de riesgo al
edificio.