PROYECTO DE INVERSIÓN PRIVADA

Diego Alejandro Carrillo Moncayo

Junior Alejandro Vidal Martinez

Docente:
Maria Fernanda Serrano, PhD.

Pontificia Universidad Javeriana De Cali

Facultad de Ingeniería
Carrera de Ingeniería Civil
Santiago de Cali
Abril, 2017
 Contenido
Resumen..................................................................................................................................3
Introducción............................................................................................................................4
Objetivos.................................................................................................................................6
Objetivo General.................................................................................................................6
Objetivos Específicos..........................................................................................................6
Marco de referencia................................................................................................................7
Situación socioeconómica actual.........................................................................................7
Pros y contras......................................................................................................................7
Normas y parámetros legales..............................................................................................7
Estudio de mercado.................................................................................................................8
Oferta y demanda................................................................................................................8
Benchmarking.....................................................................................................................9
Encuesta para el análisis de la demanda en un proyecto inversión privada......................15
Selección del proyecto..........................................................................................................16
Selección del predio..............................................................................................................17
Estudio técnico......................................................................................................................26
Impacto ambiental.............................................................................................................26
Análisis económico...............................................................................................................30
Flujo de caja......................................................................................................................30
Análisis de riesgo..................................................................................................................35
Indicadores de bondad económica....................................................................................38
Análisis de riesgo..................................................................................................................39
Conclusiones.........................................................................................................................42
Referencias............................................................................................................................43
 Resumen
Para la asignatura de Proyectos de Construcción, los estudiantes de la Pontificia
Universidad Javeriana desarrollaron un proyecto de inversión privada (en este caso un
proyecto tipo VIS) el cual será expuesto en este documento, destacando los aspectos más
importantes y pertinentes para identificar que variables debemos emplear en nuestro criterio
a la hora de evaluar (cumple/no cumple) un proyecto y se muestra el proceso de evaluación
como tal de la propuesta para posteriormente culminar con la ejecución del proyecto.
En la primera parte se expone la introducción. En esta se abarca la problemática de forma
general que actualmente posee el municipio de Santiago de Cali frente a la carencia de
vivienda.
Posteriormente se exponen los objetivos que se quieren cumplir al llevar a cabo la
realización de este trabajo. El marco de referencia expone la situación socio-económica
actual del municipio, las posibles ventajas y desventajas y finalmente la normativa técnica
pertinente que se seguirá para el ámbito estructural del proyecto.
Para garantizar en gran parte el éxito de un proyecto de inversión privada, se realiza el
estudio de mercado, en donde se toman referencias de estudios de oferta y demanda para
poder tener un panorama general del comportamiento del mercado y así determinar quiénes
podrían ser los clientes potenciales.
En la siguiente parte se realiza el benchmarking en donde se selecciona el mejor de los
predios y se expone la encuesta de preferencias para tener exactitud a la hora de determinar
el producto que se ofrecerá.
Posteriormente se prosigue con la selección del producto y la selección del predio
(utilizando las metodologías aprendidas e interiorizadas durante el transcurso del semestre)
y finalmente un estudio técnico (en donde se expone el impacto ambiental), junto con el
análisis económico, el flujo de caja (indicadores de bondad, análisis de riesgo, etc/) y las
conclusiones.
 Introducción
Para poder tener claridad sobre la viabilidad del proyecto que se tiene propuesto, es
pertinente que durante el transcurso del semestre en la asignatura Proyectos de
Construcción se apliquen los conceptos interiorizados para poder identificar los factores o
aspectos más relevantes en un proyecto y así relacionar entre sí, cada una de las partes que
lo componen (sea de inversión pública o privada). Todo esto se hace con el propósito de
presentar una respuesta a la situación que actualmente se evidencia en la región del Valle
del Cauca (carencia de vivienda).
Cuando se trata de inversión privada, se manifiestan ciertos intereses importantes de índole
económica, esto genera que sea necesario un estudio apropiado para poder
contextualizarnos en la situación actual con respecto a la oferta y la demanda de la zona en
donde tendrá lugar el proyecto, y de esta forma garantizar el éxito en un porcentaje
considerable.
En el departamento del Valle del Cauca durante los últimos años se ha podido evidenciar un
considerable incremento demográfico. Este incremento se sitúa en gran parte, en la capital
de la región, en este caso el municipio de Santiago de Cali, por lo cual se vuelve pertinente
efectuar la correspondiente planeación para el desarrollo de proyectos de vivienda tanto en
el municipio como en las zonas colindantes. Esto ocasiona que entidades dedicadas a la
inversión pública empiecen a considerar de preferencia, proyectos de inversión privada.
Para garantizar la viabilidad de un proyecto deben tenerse en cuenta ciertos criterios. En
primera instancia se debe tener claro que demanda será satisfecha, para esto es esencial
tener claro qué tanto alcance tiene el proyecto, qué tipo de vivienda se pretende llevar a
cabo y finalmente, también se debe tener clara identificación de la población que será
beneficiada.
Este proyecto de inversión privada es un proyecto tipo VIS (vivienda de interés social), por
lo cual va dirigido a las personas menos favorecidas (víctimas de actos de terrorismo,
desplazados y/o perjudicados por desastres o calamidad pública).
Para un proyecto el fin último en sí, no es culminarse como tal, cada proyecto debe generar
un beneficio en función de los recursos que se utilizaron para realizarse. El interés en
realizar el pertinente análisis de inversión para este proyecto, no está únicamente enfocado
en pro y desarrollo del mismo. El interés también está enfocado en efectuar las operaciones
aprendidas e interiorizadas en la asignatura durante el transcurso del semestre con fines
académicos (identificando los aspectos más relevantes al momento de llevarse a cabo
dichas operaciones).
 Objetivos
Objetivo General
Llevar a cabo de forma global un proyecto de inversión privada con el propósito de aplicar
e interiorizar mucho más la teoría recibida durante el transcurso del semestre, llevando todo
a la práctica.
Objetivos Específicos
 Reconocer la situación actual con respecto a la oferta y la demanda de la zona en
donde tendrá lugar el proyecto, en este caso el municipio de Santiago de Cali.
 Tener en cuenta los posibles riesgos y el impacto ambiental que puede generar el
llevar a cabo el desarrollo de un proyecto de vivienda.
 Llevar a la práctica el conocimiento adquirido alusivo a los estudios de mercado.
 Llevar a la práctica el conocimiento adquirido alusivo a los métodos para la
selección de un predio.
 Determinar y analizar mediante una pertinente interpretación de datos, los
indicadores de bondad que en este caso están asociados al proyecto.
 Determinar el flujo de caja mediante los cálculos correspondientes e interpretar cada
una de las tareas que tienen lugar en el desarrollo de la construcción del proyecto.
 Marco de referencia
Situación socioeconómica actual
Una de las razones que impulsan la realización del proyecto es la capacidad del Valle del
Cauca de aportar al PIB del país (representó el 9.5% del PIB del país en 2015, para tener
una referencia) y solamente el municipio de Cali, presentó un aumento en su PIB en un
3.6% (según la cámara de comercio y las valoraciones del Banco de la Republica).
Pros y contras
Actualmente debido a la gran demanda que existe de vivienda, se puede evidenciar una
gran competencia por parte de las entidades encargadas de llevar a cabo estos proyectos.
Esto genera que la propuesta que se tiene planteada, posea componentes innovadores que
cautiven al cliente a optar por el proyecto que se propone.
Para garantizar efectivamente que se fomente la competencia imparcial es pertinente
conocer el entorno de mercado para que cuando se lleve a cabo la planeación del proyecto
no se incida en desembolsos innecesarios.
Normas y parámetros legales
Para el diseño estructural se considerará el Reglamento Colombiano para la Construcción
Sismo Resistente (NSR-10) y según el tipo de suelo que se encuentre presente en el predio,
se hará la clasificación de riesgo. En materia de gestión ambiental, el proyecto contará con
la reglamentación establecida, respetando el medio ambiente y fomentando la
sostenibilidad.
El proyecto también pasará por curaduría para así poder garantizar la imparcialidad y (en
caso de que se dé) tener una retroalimentación. Cuando el proyecto esté admitido, el pago
al personal tendrá incluidos todos los factores que por reglamentación legal deben ir (EPS,
ARL, prestaciones). También de ser necesario, el personal recibirá capacitaciones, todo en
aras de garantizar un ambiente laboral seguro y correcto.
Estudio de mercado
A partir del estudio de mercado podemos determinar la oferta y la demanda (estimar
cuantas personas podrían ser clientes potenciales para este proyecto) que podría afectar el
proyecto de vivienda, por eso es de vital importancia que se realice en estos casos.
Oferta y demanda
El estudio más reciente llevado a cabo por CAMACOL sobre demanda y oferta de vivienda
en el municipio de Cali, tomó lugar en 2016 y en este se evidencia que, en agosto de ese
año, el 66% del área en metros cuadrados en oferta correspondía a vivienda no VIS
(315.668 m²) y el 34% restante correspondía a Vivienda de Interés Social (164.936 m²) de
los cuales el 16% corresponde al VIS proyectado (74.836 m²). Si comparamos estos valores
con los de agosto del año anterior (2015) podemos comprobar que en ese año la
composición era de 92% para no VIS (250.856 m²) y 8% para VIS (21.750 m²) de los
cuales el 3% correspondía al VIS proyectado (con 8.021m²), esto pone de entredicho el
gran crecimiento para el sector VIS (658%) y un crecimiento medio para el sector no VIS
(26%). Por otra parte, referenciándonos con el mes de febrero del 2016, el área de oferta
disponible para la vivienda VIS creció un 352%, dentro de esta área el segmento VIS creció
un 1018% y el VIS proyectado creció un 163%. Hablando propiamente del área no VIS,
este registro una tasa de crecimiento del 17%. Para el mes de febrero del 2017 la oferta NO
VIS representaba el 88% del área en oferta (270.830 m²) y la vivienda en el segmento VIS
representaba el 12% (8.056 m2 y 28.408 m² el VIS proyectado).
Grafica No. 1

Por otro lado, en agosto del 2016 se evidencia un decrecimiento en el nivel de ventas para
la vivienda de interés social de -22% mientras que las ventas para vivienda diferente de
interés social presentaron un crecimiento con una tasa de 14%, al pasar de 2.622 unidades
vendidas entre enero y agosto del 2015 a 2.981 unidades entre enero y agosto de 2016.
 Gráfica No. 2

Aquí es posible evidenciar que hay una gran competitividad en ambos segmentos (VIS y no
VIS). El crecimiento de la oferta del segmento VIS ha sido prominente (especialmente en la
zona sur), pero en las ventas se ha presentado un decrecimiento que si se mantiene, podría
ser una desventaja a la hora de invertir en uno de estos proyectos, por lo cual el proyecto
que se quiere llevar a cabo debe cautivar a la comunidad que podría estar interesada, con
propuestas que generen soluciones a los problemas que actualmente abarca la población
más vulnerada.
Por otro lado, en la zona Oeste se presentó un decrecimiento en el nivel de ventas en un
45% y esto se debe a la caída de la oferta en el estrato 3 y a la disminución de lanzamientos
al mercado de proyectos de estratos altos en la zona.
Marco teórico y definiciones pertinentes:
Lanzamiento: Hace referencia a los bienes inmuebles que serán puestos en venta dentro de
un determinado periodo de tiempo.
Ventas: Se refiere a los bienes inmuebles que ya han sido vendidos.
VIS: Vivienda de Interés Social.
Benchmarking
Un estudio de tipo Benchmarking nos permite contrastar las características mediante una
evaluación de ciertos elementos que se consideran relevantes ya que podrían fomentar la
generación nuevos clientes potenciales.
Para este caso, este proceso se llevará a cabo teniendo en cuenta los siguientes factores:
Zona de preferencia (en la Portería, administración u
Puntos de interés
ciudad) recepción
Lugares recreativos dentro
Área construida Condición de entrega
de la unidad
Teniendo esto como base y sabiendo que estamos hablando de un proyecto tipo VIS, se
seleccionan tres proyectos de este tipo en diferentes puntos del área de influencia (el
municipio de Cali y zonas colindantes) con el propósito de variar los atributos probables o
ventajas que se pueden llegar a ofrecer en proyectos similares y tener una referencia del
comportamiento del precio por metro cuadrado.
Primer proyecto:
Reserva del Aguacatal
El proyecto Reserva del Aguacatal se encuentra en la zona Oeste del
Municipio de Santiago de Cali por la Antigua vía al Aguacatal. Cuenta
con un área privada de 50.91 m² y con un área construida desde 57.47
m². El precio por m² aproximadamente se encuentra en COP$
1’945.288,50.
Ubicación del proyecto:
Imagen 1. Localización del proyecto.

Fuente: (Viviendo, 2018)

Imagen 2. Interior del apartamento y fachada del conjunto

Fuente: (Viviendo, 2018)

Imagen 3. Zonas de interés y vista en planta de diseño arquitectónico.
 Fuente: (Viviendo, 2018)
Los privilegios más relevantes de este proyecto son:
Portería Piscina para niños y adultos
Gimnasio Juegos infantiles
Salón social Zona BBQ
Tabla 1. Atributos más relevantes primer proyecto.
Cada apartamento cuenta con 2 alcobas, balcón y 2 baños (baño social y el baño de la
alcoba principal).
Posteriormente se realiza la evaluación de los aspectos que ya se enunciaron.
Anotaciones e
Factor
información
Localización Oeste de Cali
Dos colegios, tres sitios
Puntos de interés SI
turísticos.
Acabados SI N/A
Portería SI Lobby
Cercanía al transporte
SI Dos paradas de MIO
público
Número de baños N/A 2
Número de habitaciones N/A 2
Zona infantil SI N/A
Piscina SI N/A
Salón social SI N/A
Tabla 2. Evaluación de aspectos.
Segundo proyecto:
Acuarela II – Ciudad Pacífica
El proyecto Acuarela II – Ciudad Pacifica se encuentra en la zona de
la región sur occidente del Municipio de Santiago de Cali. Cuenta
con un área privada de 44.83 m² y con un área construida desde
47.52 m². El precio por m² aproximadamente se encuentra en COP$
1’982.323,23.
Ubicación del proyecto:
Imagen 4. Localización del proyecto.

Fuente: (Viviendo, 2018)

Imagen 5. Fachada del conjunto con piscina e interior del apto

Fuente: (Viviendo, 2018)

Imagen 6. Zonas de interés y vista en planta de diseño arquitectónico.

Fuente: (Viviendo, 2018)

Los privilegios más relevantes de este proyecto son:
Conjunto cerrado Piscina
Parqueadero de visitantes Parque infantil
Salón comunal Recepción
Tabla 3. Atributos más relevantes del segundo proyecto.
Cada apartamento cuenta con 2 alcobas (principal y auxiliar) y 2 baños (baño social y sala
comedor).
Posteriormente se realiza la evaluación de los aspectos que ya se enunciaron.
Anotaciones e
Factor
información
Localización Región sur occidente
2 universidades, 2 centros
Puntos de interés SI
comerciales
Acabados SI N/A
Recepción SI Recepción
Cercanía al transporte Una parada en la
SI
público panamericana
Número de baños N/A 2
Número de habitaciones N/A 2
Parque infantil SI N/A
Piscina SI N/A
Salón comunal SI N/A
Tabla 4. Evaluación de aspectos del segundo proyecto
Tercer proyecto:
Rincón de las Flores
El proyecto Rincón de las Flores se encuentra en la zona de las
afueras de la región norte del Municipio de Santiago de Cali, en
Palmira. Cuenta con un área privada de 70.20 m² y con un área
construida desde 80.67 m². El precio por m² aproximadamente se
encuentra en COP$ 1’413.164,74.
Ubicación del proyecto:
Imagen 7. Localización del proyecto.

Fuente: (Viviendo, 2018)

 Imagen 8. Interior de un tipo de casa y fachada de vivienda

Fuente: (Viviendo, 2018)

Imagen 9. Zonas de interés y vista en planta de diseño arquitectónico (primer piso).

Fuente: (Viviendo, 2018)

Imagen 10. Segundo piso vista en planta

Fuente: (Viviendo, 2018)

Los privilegios más relevantes de este proyecto son:
Portería Piscina de niños y adultos
Parqueadero de visitantes Juegos de niños
Salón social Of. De administración
Tabla 5. Atributos más relevantes del tercer proyecto.
Cada apartamento cuenta con 3 alcobas y 3 baños.
Posteriormente se realiza la evaluación de los aspectos que ya se enunciaron.
Anotaciones e
Factor
información
Localización Palmira
1 centro comercial, 1
Puntos de interés SI
parque
Acabados SI N/A
Portería SI Of. De administración
Cercanía al transporte
NO N/A
público
Número de baños N/A 3
Número de habitaciones N/A 3o4
Parque infantil SI N/A
Piscina niños y adultos SI N/A
Salón social SI N/A
Tabla 6. Evaluación de aspectos del tercer proyecto.
A continuación se muestra la encuesta que se utilizó para analizar la oferta y la demanda
característica de la zona con base en una muestra más significativa. Esto se hizo con el fin
de obtener un panorama integral que encierre todas las variables más relevantes que
podrían influir en el comportamiento de la oferta y de la demanda de dicha zona. La
encuesta consta de cinco preguntas que evalúan las posibles preferencias de los clientes a la
hora de optar por un proyecto (zona de preferencia, sitios de índole recreativo-social con
los que se quiere contar adentro del área residencial, incentivos que generarían un mayor
deseo de optar por el proyecto que se ofrece, etc.). La muestra fue de 90 personas dentro del
área de influencia (el municipio de Santiago de Cali y zonas colindantes).
Encuesta para el análisis de la demanda en un proyecto inversión privada.
1. De los sectores de la ciudad nombrados a continuación, ¿en cuál de ellos le gustaría
adquirir un proyecto de vivienda?
a. Zona sur afueras (Jamundí)
b. Zona sur (Valle de Lili, Ciudad Jardín, etc.)
c. El Oeste (Peñón, Aguacatal, Terrón, etc.)
d. Zona norte (La Flora, Vipasa, Chiminangos, Prados del Norte, etc.)
e. Zona norte afueras (Palmira, Dapa, Jumbo, etc.)
2. ¿Qué factor considera el más relevante a la hora de emplear su criterio para escoger
un proyecto de vivienda?
a. Opciones de financiamiento y costo del proyecto.
b. Acabados e infraestructura
c. Ubicación del predio
3. ¿Qué motivo le daría razones para optar por un proyecto de vivienda?
 a. Confort para la familia
b. Renta para tener una fuente alterna de ingresos
c. Independencia
d. Cercanía a zonas en donde se desarrolle alguna actividad de tipo
socioeconómico
e. Sector que a futuro se valorizará.
4. ¿Con que sitios de interés (en específico) cercanos al proyecto le gustaría contar?
a. Centros comerciales.
b. Colegios, Universidades o instituciones educativas.
c. Sitios turísticos.
d. Parques, centros recreacionales, etc.
5. En caso tal de obtener una vivienda dentro de una unidad residencial, ¿Con qué
lugares de índole recreativo-social le gustaría contar dentro de su conjunto?
o Turco/Sauna
o Gimnasio/Zona de acondicionamiento
físico
o Cancha de fútbol
o Zona de parqueo para visitantes/huéspedes
o Piscina
o Servicio de vestíbulo en la portería
o Zona de juegos para niños
o Salón de eventos sociales
o Zona de mascotas
o Zona verdes apreciable en gran parte

6. ¿En qué fase de la construcción desearía que se le entregara su vivienda?

a. En obra gris
b. Acabados totalmente finalizados
c. En obra negra
d. Amoblada

Selección del proyecto

Con base en la encuesta realizada se pudieron identificar las siguientes preferencias:
Sector con mayor preferencia Zona Sur
Opciones de financiamiento y costo del
Incentivo más frecuente para comprar
proyecto.
Cercanía a puntos de interés y posible
Motivación más frecuente para comprar
valoración de la zona a futuro.
Sitios de interés cercanos de preferencia Colegios e instituciones educativas, centros
 comerciales
Zonas de índole recreativo-social con las
Piscina, gimnasio, Zona de eventos
que se gustaría contar dentro de la
sociales y zonas verdes.
unidad residencial
Condición de entrega Acabados totalmente finalizados
Tabla 7. Preferencias con base en encuestas.
Con base en el análisis hecho a partir del Benchmarking y en los resultados obtenidos en la
encuesta, el producto que se ofrecerá se detalla de la siguiente manera:
El proyecto constara de 8 torres de 5 pisos, cada piso con 4 apartamentos (para un total de
160 apartamentos) en un conjunto cerrado. Posee una excelente ubicación para comenzar
proyectos de vida relacionados con educación y trabajo, cuenta con parqueaderos
comunales para residentes y con parqueaderos en la parte externa para visitantes. El
proyecto posee portería, oficina de administración, piscinas para adultos y niños, kiosko
para eventos con una cocineta y baño.
Características de cada apartamento:
 Sala comedor.
 Cocina integral.
 Zona de ropas.
 Servicio de gas natural.
 Alcoba principal.
 Baño social.
 Espacio múltiple que puede ser adaptado como segunda habitación
auxiliar.
 Estudio y baño para la habitación o Vestier y baño para la habitación
principal.
Según el panorama general de lo que se quiere llevar a cabo, se tiene en expectativa un
periodo total de 20 meses. De estos 20 meses, los primeros 2 serán empleados para llevar a
cabo los procesos iniciales de construcción pertinentes, como por ejemplo, la aprobación
por parte de la curaduría, habilitar el área de ventas para el proyecto naciente, los estudios
preliminares y la construcción del apartamento que será puesto en exhibición para el
público.
Cada uno de los interesados en optar por un apartamento, deberá separarlo con el 30% del
costo total, esto con el fin de garantizar que los compradores cancelen el costo total a la
entidad constructora una vez se haya culminado en su totalidad el proyecto.

Selección del predio.

Para la selección del predio, en donde se va a desarrollar el proyecto de vivienda posterior a
la selección del producto, se va a tener en cuenta aquellas zonas de la ciudad donde sea
factible llevar a cabo proyectos VIS, teniendo en cuenta factores como la identificación de
comunas y barrios de estratos 2-3-4 en donde se presenten condiciones similares a los
proyectos que fueron evaluados en el estudio de mercado.
En la búsqueda de información para la selección de predios, se tuvo en cuenta las comunas
en las cuales se encuentran los barrios seleccionaos para el análisis de mejor predio,
teniendo así que en la comuna 19 y 17 se presentan barrios con características en cuanto a
la necesidad de estrato socioeconómico que se adapte a la necesidad de proyecto de
vivienda VIS, y también se tuvo en cuenta la proyección poblacional de las comunas, como
factor adicional para la viabilidad del proyecto de vivienda.

Tabla 8. Proyección de población

Las comunas seleccionadas para la búsqueda de los predios para desarrollar el proyecto,
cuentan según datos de Cali en cifras con una baja densidad poblacional, comparadas con
otros sectores de la ciudad. Teniendo entre 28 y 46 viviendas por hectárea, lo cual es un
factor positivo en la disponibilidad para la proyección de nuevos proyectos de vivienda.
Predio 1: El refugio.

Tabla 9. Características del predio 1.

Este predio se encuentra ubicado en la zona sur de la ciudad, más específicamente en el
barrio el Refugio, zona la cual es residencial y en cuanto a características tales como
ubicación, estrato socioeconómico, cercanía a centros educativos, hospitales cuenta con
muchos beneficios a la hora de evaluar la proyección de un proyecto de vivienda VIS.
 Imagen 11. Ubicación del predio1.

Predio 2. El Lido
El predio ubicado en la zona del Lido, zona sur de la ciudad es una zona residencial pero
también cuenta con una gran oferta de sitios comerciales a sus alrededores, un punto central
en cuanto a cercanía a centros de educación, hospitales, accesibilidad, zonas verdes y
recreativas y se caracteriza por ser una zona residencial muy apetecida en el mercado de
inversión de vivienda.
 Tabla 10. Características del predio 2.
Imagen 12. Ubicación del predio 2.

Predio 3. San Fernando Viejo.

San fernando viejo, es una zona ubicada en el Sur de la ciudad, es una zona residencial y
muy tradicional de la ciuddad tambien se encuentra en un punto muy estrategico en cuanto
a la centralizacion y cercania a la zona centro como la zona oeste de la ciudad, se
encuentran cercano a hospitales, centros educativos y centros de comercio, haciendolo una
zona viable a la hora de realizar proyectos de vivienda.

Tabla 11. Caracteristicas del predio 3

 Imagen 13. Ubicación del predio 3.

Método Electra
Con este método de selección de predio se busca identificar los parámetros de concordancia
y discordancia que se presentan entre los 3 predios seleccionados después de definir los
rangos de importancia y calificación asignada para cada uno de los atributos. A partir de la
evaluación del método Electra se puede determinar cuál de los predios satisface las
condiciones de relación de concordancia y discordancia establecidas inicialmente.

Tabla 12. Relaciones de concordancia y discordancia

 Tabla 13. Atributos.

Tabla 14. Escala de calificación.

Para cada uno de los predios en evaluación, se realizó la siguiente tabla de calificación en
función de la escala establecida, también se tuvieron en cuenta toda la información
requerida como criterio para evaluar, como lo es
la información de las zonas donde estaban
ubicados los predios y su centralización en cuanto
a

cercanía frente a atributos como centro de entretenimiento, hospitales, centros hospitalarios,

centros de entretenimiento entre otros.
Imagen 14. Predios y la calificación de atributos.
A continuación se puede observar los factores de concordancia obtenidos para el método
Electra.
 Tabla 15. Factores de concordancia . Tabla 16. Matriz de concordancia.
Posteriormente se determinó los factores de discordancia entre cada uno de los predios
obteniendo los siguientes resultados.

Tabla 17. Factores de discordancia.

Los resultados de la matriz de discordancia se obtuvieron de la siguiente forma como se

puede observar a continuación.

Tabla 18. Matriz de discordancia

Después de obtener los resultados de los factores de discordancia como de concordancia, se
realiza la comparación de acuerdo a la relación establecida para poder así determinar el
predio que cumple mejor con esta condición.

Tabla 19. Elección final

Como se puede observar en los resultados de la tabla anterior, solo se cumple la condición
de relación para concordancia y discordancia en los predios número 2 y 1, correspondientes
a los predios de Lido y Refugio respectivamente. A partir de este resultado se puede
concluir que el predio numero 2 presenta una considerable ventaja sobre el predio 1, por lo
tanto el predio 2 es el que mejor cumple con los atributos evaluados mediante el método de
Electra.
Método de análisis dimensional.
Para el análisis de la selección de predio por medio del método de análisis dimensional, se
definen los atributos los cuales se van a evaluar y teniendo en cuenta atributos objetivos
como los subjetivos se determina cual es el predio que se proyecta como el más viable para
la realización del proyecto de vivienda.
A continuación se presentan los atributos evaluados para cada predio y la correspondiente
escala con la cual se va a evaluar el atributo.

Tabla 20. Atributos evaluados.

Posterior a determinar la información de los atributos de los predios en evaluación y
teniendo en cuenta la información general de cada uno de los predios, y datos obtenidos del
uso del suelo en el IGAC, a continuación se observa los resultados obtenidos de valores
objetivos y subjetivos.
 Tabla 21. Valores objetivos y subjetivos.
En la siguiente tabla se determinan los atributos a minimizar o maximizar según lo que se
espera de la evaluación, denominado el predio ideal (S), y se determina su correspondiente
signo.

Tabla 22. Valores objetivos y subjetivos (con predio ideal)

En la siguiente tabla teniendo en cuenta una escala de 1 a 10, se muestra la calificación
asignada por los expertos, y se debe tener en cuenta que en la escala usada 1 es menos
importante y 10 más importante, para los atributos.

Tabla 23. Calificación asignada por los expertos.

Conociendo las importancias dadas y su respectivo ajuste, se determina las calificaciones

correspondientes a cada atributo por el método de análisis dimensional, y se obtiene así el
índice de semejanza.

Tabla 24. Calificación a cada atributo.

Teniendo en cuenta los índices de semejanza obtenidos, se puede observar que el predio
que obtuvo el valor más alto fue el predio numero 2 ubicado en el Lido, siendo este el que
mejor cumple con las expectativas esperadas.
Método de sumas ponderadas.
Para la selección del predio por método de este método, inicialmente se definen aquellos
atributos que se van a evaluar y se les asigna a estos atributos una escala de calificación
como se muestra a continuación.

Tabla 25. Atributos y escala.

Posterior a establecer los atributos a evaluar para cada predio, se le asigna a estos un valor
en función de la escala establecida, como se puede apreciar a continuación. Para la
calificación se tuvieron en cuenta toda la información obtenida para cada una de las
ubicaciones de los predios a evaluar y con esto se puedo determinar un valor de

calificación.
Tabla 26. Atributos a evaluar y resultado.
El resultado obtenido de la calificación ponderada para cada uno de los predios, da para
concluir que el predio que más se asemeja al predio ideal es el predio número 1, ubicado en
la zona del Refugio.
Finalmente tras la evaluación de los diferentes métodos de selección de predio, se puede
determinar que el predio número 2 ubicado en el barrio el Lido es el predio que cuenta con
las mejores especificaciones en cuanto a la viabilidad para desarrollar un proyecto de
vivienda. Y a partir de esto se determina el predio 2 como el predio seleccionado para
realizar el proyecto de vivienda.
Resumen del predio seleccionado:
 Tabla 27. Resumen del predio seleccionado.

Estudio técnico
Para realizar el estudio técnico se deben tener en cuenta todas aquellas condiciones de
ingeniería que se van a desarrollar en el proyecto de vivienda, como lo son todos los
aspectos que incumben con planeación, la programación, métodos constructivos, la parte
ambiental y legal entre otros aspectos que se tienen en cuenta.
Para la realización de este proyecto se va a analizar cuál sería el impacto ambiental que
generaría el desarrollo de este proyecto de vivienda en la zona. Por lo tanto a continuación
se va a realizar el análisis del impacto ambiental y su correspondiente procedimiento.
Impacto ambiental
Mediante el empleo del método de Batelle- Columbus se va a realizar la evaluación del
impacto ambiental generado por medio de un análisis cuantitativo, se escogió este método
ya que representa uno de los métodos más completos y con este se pueden estimar y
planificar proyectos a largo y mediano plazo y con el menor impacto posible durante su
desarrollo.
El método de Batelle- Columbus cuenta con categorías y parámetros tales como lo son
Ecológicos, aspectos de interés humano, aspectos estéticos y de contaminación.

Categoría Ecología Contaminación Aspectos Aspectos

estéticos interés

Tabla 28. Parámetros del método de Batelle.

Para poder realizar análisis de impacto ambiental del proyecto, se evaluaron las categorías
propuestas en el método de Batelle-Columbus, mediante la ponderación de los índices de
calidad ambiental.
Tener en cuenta que los valores de índice de calidad se realizan mediante los valores
asignados para las condiciones de predio con proyecto CP y sin proyecto SP. La escala de
calificación se determina de 0 a 1 donde el valor 0 es que la condición es pésima y entre
más cercano a 1 la condición es óptima.
Fórmula para calcular el valor unitario de impacto ambiental y la fórmula para calcular el
valor neto de la viabilidad del proyecto.
 UIA= IC*Índice de ponderación
Cambio neto= UIA (CP) – UIA (SP)
A continuación se puede observar los resultados obtenidos del índice de impacto ambiental
teniendo en cuenta todas las categorías evaluadas.
CATEGORIA ECOLOGICA
 Calificación categoría ecológica: Los criterios que se tuvieron en cuenta para
realizar esta calificación fueron aspectos tales como, las características presentes en
el predio en cuestión de que las especies dañinas presentes se pueden remover
fácilmente, no se presentan peligros inminentes sobre las aves o en otras especies.

 En las zonas que rodean el predio, no se presentan peligros a nivel de componentes

fluviales y no se presentan afluentes de agua cercanos a esta zona. el suelo cumple
con lo especificado en cuanto a su uso.

Tabla 29. Calificación de categoría ecológica.

CATEGORIA CONTAMINACIÓN
 Para la calificación de esta categoría se tuvieron en cuenta aspectos tales como que
el impacto del proyecto en el predio no afectara la cuenca hidrográfica debido a las
condiciones de la zona en que se encuentra ubicada geográficamente en la ciudad.

 Puede que se presente con la realización del proyecto en el predio, una afectación en
cuestiones ambientales, generando así efectos negativos, en comparación con no
realizado el proyecto.
 Tabla 30. Calificación categoría contaminación.
CATEGORIA ASPECTOS ESTETICOS.
 En aspectos como el suelo, es necesario realizar estudios del suelo, en cuestiones de
estabilidad y la capacidad portante, en otros aspectos es cuestiones del suelo y la
geografía de la zona, no se presentan grandes problemas y no es necesario realizar
modificaciones
 En cuestiones de aire y el impacto del proyecto en el predio se pueden presentar
impactos más negativos que positivos con la realización .del proyecto,
implicaciones tales como efectos en contaminación auditiva y contaminación del
aire por los procesos constructivos.
 Para la realización del proyecto no se presentan grandes afectaciones en cuestiones
de alteración al flujo de agua subterránea por la ubicación del predio, y se cuenta
con buenos accesos y de calidad a agua potable.
Tabla 31. Calificación de aspectos estéticos.

ASPECTOS DE INTERES HUMANO.

 Para la calificación de estos aspectos en la siguiente tabla se tuvieron en cuenta que
es muy poca la probabilidad de que arqueológicamente en la zona se encuentren
 hallazgos, por la ubicación del predio. A nivel geológico la viabilidad de la zona de
ubicación del predio no puede presentar grandes perturbaciones en el proyecto.

 En aspectos como lo es las sensaciones, se puede determinar que se tuvieron en

cuenta la ubicación del predio y el impacto que generaría este en la calidad de vida
de las personas que en un futuro habiten este espacio, y las comodidades que este
brinda en cuestiones de calidad de vida, accesibilidad, zonas aledañas con comercio

entre otras.

Tabla 32. Calificación de aspectos de interés humano.

A continuación se puede observar el resumen de los datos obtenidos de la calificación de
cada uno de las categorías.

Tabla 33. Resumen de datos obtenidos.

Para poder determinar la viabilidad es cuestiones del impacto ambiental en el predio
seleccionado se debe tener en cuenta que un proyecto entre más cercano a el valor de 1000
según este método, es más ideal en cuestiones de generación de impacto ambiental de un
proyecto, por lo tanto a partir del valor obtenido de calificación 266.2 se puede calificar
según los estándares del método como globalmente viable.

Análisis económico.
En el análisis económico se exponen los factores que ayudan a comprender en totalidad la
disposición que poseerá el proyecto en relación con los préstamos, las ventas y la inversión.
Flujo de caja.
El flujo de caja se realiza con el propósito de poder visualizar de manera práctica la forma
en la que los egresos e ingresos del proyecto se reparten en un determinado periodo de
tiempo.
A continuación se expone el flujo de caja:

Estimacion de costos
Area total del lote(m2) 8000
precio/m2 $ 1,982,323.23
precio lote $ 15,858,585,840.00
Informacion de apartamentos
No de torres 8
No de pisos 5
No de apartamentos por piso 4
No de apartamentos totales 160
area de apartamentos 50
Costo aproximado de cada $ 95,000,000.00
apartamento
valor total por venta de apartamentos $ 15,200,000,000.00
Dinero Disponible correspondiente a $ 11,000,000,000.00
construccion y ganancia por parte de
Informacion general del proyecto
Duración total del proyecto(meses) 20
Préstamo $ 10,740,700.00
Tabla 34. Información general sobre los costos del proyecto.

A continuación se presenta el flujo de caja:

Ingresos por venta del proyecto

Proyección de Meses Primer mes (30%) Mes no. 19 (70%) Total
Aptos. Vendidos
 0 Enero 0 0 $ -
0 Febrero 0 0 $ -
9 Marzo $ 256,500,000 0 $ 256,500,000
9 abril $ 256,500,000 0 $ 256,500,000
10 mayo $ 285,000,000 0 $ 285,000,000
10 junio $ 285,000,000 0 $ 285,000,000
12 julio $ 342,000,000 0 $ 342,000,000
12 agosto $ 342,000,000 0 $ 342,000,000
13 septiembre $ 370,500,000 0 $ 370,500,000
13 octubre $ 370,500,000 0 $ 370,500,000
12 noviembre $ 342,000,000 0 $ 342,000,000
12 diciembre $ 342,000,000 0 $ 342,000,000
10 Enero $ 285,000,000 0 $ 285,000,000
9 Febrero $ 256,500,000 0 $ 256,500,000
9 Marzo $ 256,500,000 0 $ 256,500,000
9 Abril $ 256,500,000 0 $ 256,500,000
7 Mayo $ 199,500,000 0 $ 199,500,000
3 Junio $ 85,500,000 0 $ 85,500,000
1 Julio $ 28,500,000 0 $ 28,500,000
0 Agosto $ - $ 10,640,000,000.00 $ 10,640,000,000
Tabla 35. Ingresos por ventas del proyecto.

Egresos por materiales

Meses Costo total de materiales Mes actual Siguiente mes
Total
Porcentajes 60% 40%
Enero $ - $ - $ - $ -
febrero $ 30,000,000.00 $ 18,000,000 0 $ 18,000,000
marzo $ 45,000,000.00 $ 27,000,000 $ 12,000,000.0 $ 39,000,000
abril $ 155,000,000.00 $ 93,000,000 $ 18,000,000.0 $ 111,000,000
mayo $ 305,000,000.00 $ 183,000,000 $ 62,000,000.0 $ 245,000,000
junio $ 175,000,000.00 $ 105,000,000 $ 122,000,000.0 $ 227,000,000
julio $ 305,000,000.00 $ 183,000,000 $ 70,000,000.0 $ 253,000,000
agosto $ 175,000,000.00 $ 105,000,000 $ 122,000,000.0 $ 227,000,000
septiembre $ 305,000,000.00 $ 183,000,000 $ 70,000,000.0 $ 253,000,000
octubre $ 175,000,000.00 $ 105,000,000 $ 122,000,000.0 $ 227,000,000
noviembre $ 185,000,000.00 $ 111,000,000 $ 70,000,000.0 $ 181,000,000
diciembre $ 255,000,000.00 $ 153,000,000 $ 74,000,000.0 $ 227,000,000
Enero $ 185,000,000.00 $ 111,000,000 $ 102,000,000.0 $ 213,000,000
Febrero $ 255,000,000.00 $ 153,000,000 $ 74,000,000.0 $ 227,000,000
Marzo $ 305,000,000.00 $ 183,000,000 $ 102,000,000.0 $ 285,000,000
Abril $ 20,000,000.00 $ 12,000,000 $ 122,000,000.0 $ 134,000,000
Mayo $ 20,000,000.00 $ 12,000,000 $ 8,000,000.0 $ 20,000,000
Junio $ 17,000,000.00 $ 10,200,000 $ 8,000,000.0 $ 18,200,000
Julio $ 20,000,000.00 $ 12,000,000 $ 6,800,000.0 $ 18,800,000
Agosto 0 $ - $ 8,000,000.0 $ 8,000,000

Tabla 36. Egresos por materiales.

Tabla 37. Egresos por desarrollo de actividades, primera parte (Compra del lote, estudios
previos, Nivelación, Levantamiento del terreno, Cerramiento, Apartamento modelo).

Tabla 38. Egresos por desarrollo de actividades, segunda parte (Movimientos de tierra,
Transporte, Estructura, Cubierta, impermeabilización, Pisos, Enchapes).
Tabla 39. Egresos por desarrollo de actividades, tercera parte (Aparatos sanitarios,
pintura, dotación, carpintería, instalaciones técnicas y aseo y entrega).
Egresos por desarrollo de
actividades Total
Meses Total
Enero $ 1,657,358,585
febrero $ 1,663,891,556
marzo $ 1,799,815,285
abril $ 1,894,358,585
mayo $ 1,791,858,585
junio $ 2,220,933,585
julio $ 1,912,433,585
agosto $ 2,348,633,585
septiembre $ 1,941,133,585
octubre $ 2,250,408,585
noviembre $ 357,050,000
diciembre $ 664,550,000
Enero $ 357,050,000
Febrero $ 664,550,000
Marzo $ 357,050,000
Abril $ 478,550,000
Mayo $ 261,400,000
Junio $ 177,707,000
Julio $ 149,975,000
Agosto $ 1,775,000
Tabla 40. Egresos en total
Tabla 41. Primera parte del flujo neto (ingresos y egresos en concepto de Materiales,
actividades y costos administrativos).

Tabla 42. Segunda parte del flujo neto (total de Egresos que corresponde a la suma de
conceptos de actividades, costos administrativos y pagos legales) junto con el Saldo.
 Análisis de riesgo.

Tabla 43. Escenario Pesimista.

Tabla 44. Flujo de caja para escenario pesimista.

Tabla 45. Escenario Real.

Tabla 46. Flujo de caja del Escenario Real.

Tabla 47. Escenario Optimista.

Tabla 48. Flujo de caja del Escenario Optimista.

Indicadores de bondad económica.

Los indicadores de bondad que se realizaron para determinar la viabilidad y rentabilidad del
proyecto fueron el (VPN) valor presente neto, (TIR) Tasa interna de retorno y la relación
beneficio costo. Estos criterios para estimar la viabilidad del proyecto se hacen con la
necesidad de dar a conocer a los inversionistas en el proyecto los puntos positivos y
ofrecerle la seguridad de que el proyecto en el cual va a invertir va a generarle ganancias y
va tener una probabilidad alta de éxito.
Los indicadores de bondad obtenidos para el proyecto fueron los mostrados en la siguiente
tabla, para la realización de los indicadores de bondad se determinó una tasa de oportunidad
del mercado de 8% para calcular el valor presente neto y se estableció un valor de inversión
de 4’470.000.000$.

Tabla 49. Indicadores de bondad económica

A partir del resultado obtenido se puede establecer que los indicadores de bondad evaluados
para el proyecto se determinan como algo positivo a la hora de invertir en este proyecto de
vivienda, al obtenerse una TIR tasa interna de retorno de 23% y un valor presente neto
positivo y una relación beneficio costo mayor a 1, puede generar en cuanto a la inversión en
este proyecto una garantía de viabilidad y rentabilidad, lo cual lo hace un proyecto de
vivienda muy interesante para los inversionistas.
 Análisis de riesgo
El propósito de realizar el análisis de riesgo para este proyecto de inversión de vivienda es
poder determinar todos aquellos imprevistos que se puedan presentar en cuanto a la
rentabilidad del proyecto y así con esto poder determinar medidas para poder mitigar todos
estos casos, incluyendo los peores escenarios durante la realización del proyecto de
vivienda.
Para realizar el análisis de riesgo a la rentabilidad de ejecución de este proyecto, se tuvieron
en cuenta los escenarios posibles que se pueden generar como lo son el Optimista, el
comportamiento real o pesimista. Para realizar la evaluación de estos escenarios se utiliza el
flujo de caja del proyecto para tener en cuenta todos aquellos costos de ingreso y egresos
como los prestamos adquiridos para poder así evaluar cada uno de los escenarios.
A continuación se procede a realizar el análisis para cada uno de los escenarios.
La matriz de riesgo del proyecto se va a analizar mediante la aplicación del método de
Beta, teniendo en cuenta los escenarios posibles que se pueden presentar en el proyecto se
analiza el comportamiento con el de una distribución normal, teniendo en cuenta la
desviación estándar y la variación obtenido en el flujo neto del proyecto a partir de los
escenarios de ventas realizadas.
Pata determinar el valor presente neto del proyecto, se tuvo en cuenta una tasa del 10%.
Tabla 50. Matriz de riesgo.
 Tabla 51. Cálculo de z.
Al observar el resultado obtenido para la matriz de riesgo del proyecto de inversión de
vivienda, se obtiene el resultado que la probabilidad de que el proyecto sea vpn, es muy
pequeña, lo cual nos indica que el proyecto tiene tendencia a no comportarse similar al
valor presente neto para la suposición de estar en un escenario real.
El riesgo económico del proyecto, puede tener influencia en factores como lo son los
problemas que se presentan durante el proceso de construcción, como también el manejo
que se le den a las ventas del proyecto y su éxito, siendo primordial el mercadeo del
proyecto y de esta forma trayendo el mayor número de clientes posibles y también es
importante resaltar la influencia que tiene el control y manejo de los dineros del proyecto
 Conclusiones

 A partir de la realización de este proyecto de inversión de vivienda se puede llegar a

la conclusión de que es importante a la hora de realizar estos proyectos tener una
buena estrategia en cuanto a las ventas y la capacidad de inversión en el proyecto,
siendo de gran importancia la realización de estudios previos que den soporte de
rentabilidad y viabilidad del proyecto y como es el comportamiento del mercado en
la zona en la cual se va a realizar, con el fin de realizar un proyecto exitoso.
 A partir de los resultados obtenidos en el desarrollo de este proyecto de inversión de
vivienda, se puede concluir que el proyecto presenta comportamientos en cuanto a
su viabilidad económica y rentabilidad muy buenas, lo cual lo hace un proyecto en
el cual sería una buena opción invertir. Los indicadores de bondad obtenidos
determinan la importancia de invertir en este proyecto de inversión y así se podría
hacer comparaciones con otros proyectos en el mercado.
 Con la realización de este proyecto se lograron aplicar todas las herramientas vistas
en el curso de proyectos de construcción, acercándose así a como se podría en el
campo laborar desarrollar el análisis para ver la viabilidad y rentabilidad de los
proyectos.
 Referencias.

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https://www.datos.gov.co/Ordenamiento-Territorial/Estratificaci-n-Socioecon-mica-seg-n-estrato-
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Solufinanzas (2016) Criterios de evaluación de proyectos. Obtenido de:

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Icasas (2018) Lotes en venta en la ciudad de Cali. Obtenido de:

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Datos abiertos (2018) Proyección de población en las comunas de Cali. Obtenido de datos abiertos:
https://www.datos.gov.co/Ordenamiento-Territorial/Proyecciones-de-poblaci-n-de-Cali-por-
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UNAD (2017). Método de Batalle Columbus, impacto ambiental. Obtenido de SlideShare:

https://es.slideshare.net/elambientesano/32-mtodo-battelle-columbus

J. Torres Irene. Inversión privada de conjunto de edificios. Obtenido de:

https://es.slideshare.net/jtlasttoao/proyectodeinversionprivadaproyectodeconstruccion

CAMACOL Valle (2016). Estudio de Oferta de Vivienda en Cali, Candelaria, Jamundí, Palmira y
Yumbo. Obtenido de: http://camacolvalle.org.co/wp-content/uploads/2018/02/3.-Estudio-de-
Oferta-de-vivienda-nueva-en-Cali-y-%C3%81rea-2016-PARTE1.pdf