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TRABAJO PRÁCTICO N° 1

1ª FECHA DE ENTREGA: Jueves 21-03-2019 (1,5 puntos)


2ª FECHA DE ENTREGA: Jueves 28-03-2019 (0,5 puntos)

PARTICIPANTES:
- Diego Caballero
- Fabrizio Sarubbi
- Nicolás Domaniczky
- Gabriel Rojas Oviedo

TRABAJO: Ud. está realizando el diagnóstico de mercado (estructura, conducta y


desempeño) en el área de influencia de un inmueble que está avaluando.
Analizando la publicación aparecida en un diario de plaza ¿cómo afectaría la
situación planteada en los indicadores respectivos?
Justificar brevemente su respuesta.
La situación planteada por la publicación es la siguiente: el estado del crecimiento de la economía
paraguaya fue originado por diversas situaciones macro que posicionaron al Paraguay y sostiene
que para seguir manteniendo ese crecimiento económico es necesario solucionar las áreas más
críticas que frenan el desarrollo, estas son en mayor importancia la infraestructura, la corrupción
y la calidad del trabajo. Por lo que recomienda para paliar estas deficiencias la inversión y
priorizar reformas en esos sectores para acompañar y mantener desarrollo económico.
Para ver cómo afectaría esta situación planteada, es necesario realizar un diagnóstico de mercado
estudiando la estructura, conducta e indicadores y desempeño. Primeramente situamos el bien que
constituye una vivienda/comercio en Asunción, barrio Dr. Francia en el centro, zona Loma San
Gerónimo. Dirección Oliva esq. Tte. César Díaz Pefaur, frente a la plaza Dr. Rodríguez de Francia
(se adjuntan imágenes).
Actualmente en esa zona se está llevando a cabo un mega proyecto de inversión en infraestructura
como dice la noticia, lo que proyecta también inversiones futuras en dicha zona ya sea locales de
comida, estacionamiento, esparcimiento, etc. La obra consiste en un complejo de oficinas de
gobierno, por lo que Paraguay está apostando a desarrollarse invirtiendo directamente en
infraestructura y centralizando las oficinas de gobierno de modo a que las gestiones se vuelvan
más fáciles y refuerzan la institucionalidad.
Primeramente el mercado se trata de un oligopolio, donde existe una competencia relativamente
objetiva y el poder adquisitivo pertenece a un grupo de compradores (oligoposnio). Si existe una
relativa influencia de algún grupo de compradores que esté interesado en la posibilidad de invertir
y hacer negocios en un área en fase de desarrollo (de lo que se hablará luego) lo que implica que
la competencia entre los compradores es alta lo que influirá en los precios del terreno.

¿Cómo puede ser un oligopolio y oligopsonio al mismo tiempo?


No existen evidencias de que lo que dicen esté comprobado, por ejemplo se podría
decir asi:
- se buscó en las páginas de Remax y Clasipar para dar el grado de
concentración.
o Remax: el 100% son agentes inmobiliarios.
o Clasipar: el 23% son propietarios y el 67% restante son agentes
inmobiliarios.

A la hora de analizar la conducta y la influencia de la misma en las transacciones se puede decir


que los vendedores aprovecharán la alta concentración de compradores para encontrar la salida
que más le convenga, es decir desde el punto de vista del vendedor de la propiedad se tiene una
ventaja clara en el mercado, es decir, estarán “pescando” hasta una buena oferta y cuando vean
que sus necesidades y preferencias fueron satisfechas ahí negociarán la transferencia, lo que puede
influir positivamente en el precio de la propiedad.
La estructura del mercado se descompone en los distintos agentes predominantes: vendedores
ocasionales que buscan ganar y esperan una buena oportunidad ya que tienen una clara ventaja
dentro del mercado, compradores precipitados apostando en una oportunidad de negocios,
compradores a gran escala para hacer inversiones macro, propietarios que no pretenden vender
pero si aprovecharse del desarrollo de la zona realizando inversiones para negocios propios. Como
fue dicho anteriormente la concentración de vendedores es alta. El perfil del universo de
compradores es uno dinámico, activo, y consciente del valor que representa la zona, tanto para
vendedores como para compradores. El grado de diferenciación no es tan significativo ya que las
inversiones y ofertas son bastante parecidas debido a la gran inversión en los alrededores.
A la hora de analizar el desempeño del bien se tienen en cuenta los siguientes indicadores:
- Niveles de precios: se presenta una valorización bastante positiva debido a la inversión
del complejo de oficinas del gobierno en el puerto, lo que elevan mucho los precios.
- Implementación de nuevos emprendimientos: a parte de la obra del puerto, también como
según la noticia, se recomienda a Paraguay invertir mucho en infraestructura, los nuevos
emprendimientos de la zona valorizarán positivamente la propiedad.
- Velocidad de ocupación del suelo urbano: la velocidad de ocupación debido a la
envergadura del proyecto se disparará hasta descender a un nivel constante que
representará la capacidad total de la zona.
- La velocidad de ventas: probablemente aumente aunque bastante difícil de predecir ya
que depende de la decisión de los propietarios y vendedores de esperar o precipitarse ante
las oportunidades que vayan surgiendo.
- Infraestructura y equipamientos: es un indicador que disparará para arriba ya que esa zona
se convertirá en el polo de actividad gubernamental y pública, lo que implica que las
inversiones que se tengan que realizar para garantizar un abastecimiento a semejante
volumen, aumentará positivamente el valor del inmueble.
Faltó Determinar el Factor de Comercialización
Se podría decir por ejemplo:
Analizando los datos obtenidos de las páginas disponibles como información
pública:
 Mapa Catastral de la Ciudad de Asunción
 RE/MAX Paraguay: www.remax.com.py
 Clasificados Paraguay: www.clasipar.com.py
 Google Earth Pro

Y en base a los indicadores resultantes del Diagnóstico del Mercado llegamos a la


siguiente conclusión:
 Para la condición de oferta: con los datos recogidos de las páginas
mencionadas se concluye que la condición existente en el área de influencia
del inmueble es “Alta”, por lo tanto el Coeficiente de Oferta = 0,79056.
 Para la condición de demanda: con los datos recogidos de las páginas
mencionadas se concluye que la condición existente en el área de influencia
del inmueble es “Moderada”, por lo tanto el Coeficiente de Demanda =
0,89443.

 Por lo tanto, el Factor de Comercializacion resultará = 0,70710.