Leticia - Pena - Barrera - TESIS HABITABILIDAD VIVIENDA PDF

EVALUACIÓN DE LAS CONDICIONES DE HABITABILIDAD DE LA VIVIENDA ECONÓMICA EN CIUDAD JUÁREZ, CHIHUAHUA.
UNIVERSIDAD DE COLIMA
FACULTAD DE ARQUITECTURA Y DISEÑO
Evaluación de las condiciones de

habitabilidad de la vivienda económica
en Ciudad Juárez, Chih.
Tesis para obtener el grado de:

Doctorado en Arquitectura
Presenta:
M. P. D. U. Leticia Peña Barrera
Asesores:
Director
Dr. Miguel Elizondo Mata
Co-tutor
Dr. Luis Gabriel Gómez Azpeitia
Colima, Col., abril del 2007.
M. EN P. D. U. LETICIA PEÑA BARRERA / UNIVERSIDAD DE COLIMA 1

Índice
INTRODUCCIÓN ...............................................................................................1
CAPÍTULO 1
MARCO DE REFERENCIA ...............................................................................7
1. Poblamiento Espontáneo Popular: 1960 a 1979............................................11
2. Políticas de Vivienda Institucional: 1980 a 1992 ...........................................12
3. Producción Intensiva de Vivienda: 1992 a 2002 ...........................................14
4.- Tendencias de Crecimiento Expansivo. 1998 a 2003 ...................................15
5. Vivienda Económica Mínima y Bursatilización del
Financiamiento: 2002 a 2006 .......................................................................17
6. Plan Frontera 2012 .......................................................................................19
7. La Nueva Ley de Vivienda, Innovación o Continuidad .................................20
CAPÍTULO II
MARCO TEÓRICO .........................................................................................23
1. Paradigmas del Desarrollo Urbano ................................................................27
a) Crecimiento urbano sostenible .................................................................28
b) Desarrollo social incluyente ......................................................................30
c) Preservación del medio ambiente...............................................................34
2. Paradigmas de la Habitabilidad .....................................................................36
a) La habitabilidad como proceso dinámico ..................................................38
b) Habitabilidad pública .............................................................................39
c) Potenciación de habitabilidad...................................................................40
d) Habitabilidad de los sueños ......................................................................41
e) Habitabilidad condicionada por la economía ............................................42
3. El mito y la realidad de la vivienda...............................................................43
4. Índices o indicadores de habitabilidad ..........................................................45
CAPÍTULO III
ESPACIO SEMIPÚBLICO ...............................................................................47
Características urbanas de los casos de estudio ..................................................48
La habitabilidad socio-espacial ..........................................................................49
1. Diseño de la urbanización .............................................................................49
a) Estructura vial ........................................................................................50
b) Densidades..............................................................................................55
c) Orientación de los predios .........................................................................55
d) Vinculación de la vivienda con el espacio semipúblico ................................56
e) Espacio de vinculación social ....................................................................57
f ) Hitos de identidad ...................................................................................60
g) Diversidad de nodos .................................................................................61
h) Bordes naturales ......................................................................................68
2. Zonificación y mobiliario del equipamiento..................................................69

a) Equipamiento convencional .....................................................................69
b) Equipamiento necesario ...........................................................................71
2.1 La oferta de vivienda ...................................................................................72

a) Perfil familiar .........................................................................................72
b y c) Diversidad de la vivienda y del lote .....................................................75
d y e) Diversidad de la oferta y de sectores......................................................75
f y g) Mezcla de usos y su financiamiento.......................................................75
h) Elegibilidad ............................................................................................77
3. Movilidad Urbana ........................................................................................82
4. Impacto al Medio Ambiente .........................................................................86
a) Solución urbana y ambiental ...................................................................90
5. Algunas Apreciaciones de la Ciudad Urbana (de Schiller, 2006) ....................91
Aspectos valorativos de las propuestas urbanas ..................................................94
CAPÍTULO IV
ESPACIO PRIVADO. ESPACIALIDAD ARQUITECTÓNICA..........................97
1. Habitabilidad Espacial Arquitectónica ..........................................................97
1.1 Mínimo habitable ................................................................................98
1.1.1 Espacialidad interior .......................................................................98
1.1.2 Espacialidad exterior .....................................................................104
1.1.3 Diversidad espacial y territorialidad ...............................................110
2. Potenciación. Área Máxima Habitable ........................................................121
3. Indicador de la Vivienda Digna ..................................................................127
4. Valoración de la Vivienda por sus Residentes ..............................................129
5. Adecuación de la Vivienda al Medio ...........................................................133
5.1 Análisis del soleamiento de las viviendas en estudio ..................................137
5.1.1 Soleamiento en verano ...................................................................137
5.1.2 Soleamiento invierno .....................................................................140
5.2 Horas confort día .....................................................................................142
5.2.1 Mediciones en verano .....................................................................142
5.2.2 Mediciones en invierno ..................................................................147
A manera de conclusión ..................................................................................148
CAPÍTULO V
INDICES DE CALIDAD Y RESULTADOS .......................................................153
I. Espacio semipúblico ....................................................................................154
1.1. Índice del diseño de la urbanización ....................................................154
1.2. Índice de zonificación del equipamiento y mobiliario urbano ................156
1.3. Movilidad urbana ..............................................................................159
1.4. Índice de impactos al medio ambiente ..................................................160
2. Espacio privado ..........................................................................................162
2.1. Índice de espacialidad interior .............................................................162
2.2. Índice de espacialidad exterior .............................................................163
2.3. Índice de Territorialidad .....................................................................164
2.4 Adecuación al clima ............................................................................165
Evaluación de los 3 casos de estudio. Indices de habitabilidad
de la espacialidad semipública .........................................................................166
Evaluación de los 3 casos de estudio. Indices de habitabilidad
de la espacialidad privada ................................................................................168
Resultados ......................................................................................................170
CONCLUSIONES .......................................................................................................173
BIBLIOGRAFIA ..........................................................................................................179
ANEXO 1. PLANOS DE FRACCIONAMIENTOS. SENDAS Y NODOS ........................187

Planos del Fraccionamiento. Sendas vehiculares ..............................................189
Planos del Fraccionamiento. Nodos ................................................................195
ANEXO II. EVALUACION PARCIAL DE LOS INDICES DE HABITABILIDAD ...........101
ANEXO III. GLOSARIO............................................................................................113

Índice de Cuadros
Cuadro 1. Muestra estratificada por fraccionamiento ......................................................3
CAPÍTULO I
Cuadro 1A. Número de habitantes por vivienda en Ciudad juárez,
Período 1950 al 2000 .............................................................................................9
Cuadro 1B. Bloques de fraccionamientos según el número de viviendas

producidas. periodo 1998 a 2003 ........................................................................16
CAPÍTULO III
Cuadro 3A. Vialidades principales ................................................................................50
Cuadro 3B. Vialidades secundarias ...............................................................................51
Cuadro 3C. Vialidades locales ......................................................................................54
Cuadro 3D. Orientación de lotes en el fraccionamiento ...............................................56
Cuadro 3E. Senda peatonal en camellón de vialidad secundaria....................................57
Cuadro 3F. Nodos principales ......................................................................................62
Cuadro 3G. Nodos con rotonda ...................................................................................63
Cuadro 3H. Nodos por bifurcación ..............................................................................65
Cuadro 3I. Distribución porcentual del número de hijos por clase de hogar .................74
Cuadro 3J. Opinión: Resuelve las necesidades de su familia..........................................81
Cuadro 3K. Como se sienten con su nueva casa ...........................................................82
CAPÍTULO IV
Cuadro 4A. Tabla comparativa de la distribución porcentual por clase
de familia. Ciudad Juárez, de la muestra total y de los casos de estudio .................99
Cuadro 4B. Distribución porcentual según clase de familia con cuatro
o más ocupantes por vivienda .............................................................................100
Cuadro 4C. Espacialidad interior. Área efectiva habitable ...........................................102
Cuadro 4D. Espacialidad interior. Altura mínima habitable .......................................103
Cuadro 4E. Comparativa de dimensiones sugeridas con espacios de los proyectos ......104
Cuadro 4F. Área habitable exterior .............................................................................105
Cuadro 4G. Alineamiento al frente ............................................................................106
Cuadro 4H. Área porticada ........................................................................................107
Cuadro 4I. Área de jardín al frente .............................................................................108
Cuadro 4J. Contiguidad lateral ..................................................................................109
Cuadro 4K. Espacialidad posterior .............................................................................110
Cuadro 4L. Coeficiente de intimidad espacial de los tres casos de estudio ...................114
Cuadro 4M. Coeficiente de diversidad espacial relativa (der) de los casos de estudio ...115
Cuadro 4N. Coeficientes de intimidad vincular de los tres casos de estudio ................116
Cuadro 4O. Coeficiente de conectividad relativa de los casos de estudio.....................117
Cuadro 4P. Habitantes por vivienda ...........................................................................118
Cuadro 4Q. Coeficiente de hacinamiento nocturno (CHN) por caso de estudio ........119
Cuadro 4R. Coeficiente de hacinamiento diurno (CHD) por caso de estudio ............120
Cuadro 4S. Territorialidad de los tres casos de estudio ................................................121
Cuadro 4T. Comparativo con las áreas de potenciación y porcentaje
comparativo de los tres casos de estudio ..............................................................122
Cuadro 4U. Indicador de vivienda digna (IVD) de los casos en estudio ......................128
Cuadro 4V. Características y recomendaciones bioclimáticas para
Ciudad Juárez, para los periodos del invierno y transición...................................136
Cuadro 4W. Características climáticas y recomendaciones bioclimáticas
para Ciudad Juárez, para el verano ......................................................................136
CAPÍTULO V
Cuadro 5A. Diseño de la urbanización .......................................................................155
Cuadro 5B. Zonificación y equipamiento ...................................................................156
Cuadro 5C. Oferta de la vivienda ...............................................................................158
Cuadro 5D. Movilidad urbana ...................................................................................159
Cuadro 5E. Impactos al ambiente ..............................................................................161
Cuadro 5F. Espacialidad interior ................................................................................163
Cuadro 5G. Espacialidad exterior ...............................................................................163
Cuadro 5H. Territorialidad.........................................................................................165
Cuadro 5I. Adecuación al clima..................................................................................166
Cuadro 5J. Evaluación. Índice de habitabilidad semipública. Caso 1.
Parajes del Sur.....................................................................................................167
Cuadro 5K. Evaluación. Índice de habitabilidad semipública. Caso 2.
Haciendas de las Torres Universidad ...................................................................167
Cuadro 5L. Evaluación. Índice de habitabilidad semipública. Caso 3.
Riberas del Bravo ................................................................................................168
Cuadro 5M. Evaluación del Indices de habitabilidad espacial privada
Caso 1. Parajes del Sur ........................................................................................169
Cuadro 5N. Evaluación del Indices de habitabilidad espacial privada
Caso 2. Haciendas de las Torres Universidad.......................................................169
Cuadro 5O. Evaluación del Indices de habitabilidad espacial privada
Caso 3. Riberas del Bravo ...................................................................................170
Índice de Gráficas
CAPÍTULO III
Gráfica 3A. Ocupantes por vivienda para cada caso de estudio ......................................... 73
Gráfica 3B. Perfil de las familias entrevistadas ................................................................... 74
Gráfica 3C Género del propietario por fraccionamiento ................................................... 78
Gráfica 3D. Determinantes de la propiedad femenina ...................................................... 79
Gráfica 3E. Número de opciones que visitó para elegir su vivienda ................................... 80
Gráfica 3F. Razones por las que eligió su casa.................................................................... 80
Gráfica 3G. Opinión: Resuelve las necesidades de su familia? ........................................... 81
Gráfica 3H. Caso 1. Parajes del Sur. Tiempo que utiliza para trasladarse ........................... 83
Gráfica 3I. Caso 2. Hacienda de las Torres Universidad.
Tiempo que utiliza para trasladarse .............................................................................. 83
Gráfica 3J. Caso 3. Riberas del Bravo. Tiempo que utiliza para trasladarse ........................ 84
Gráfica 3K. Opinión respecto a la localización de su vivienda en la ciudad ....................... 85
Gráfica 3L. Opinión de los habitantes respecto a la seguridad en la colonia ...................... 86
CAPÍTULO IV
Gráfica 4A. Primera opción para el crecimiento de su vivienda por
caso de estudio ........................................................................................................ 126
Gráfica 4B. Segunda opción elegida para el crecimiento de su vivienda
en cada caso de estudio ............................................................................................ 126
Gráfica 4C. Hacinamiento en los casos de estudio .......................................................... 128
Gráfica 4D. Opinión sobre el tamaño de la vivienda ...................................................... 129
Gráfica 4E. Definición del espacio con tamaño más adecuado ........................................ 130
Gráfica 4F. Definición del espacio más reducido ............................................................. 131
Gráfica 4G. Opinión del espacio más reducido ............................................................... 131
Gráfica 4H. Opinión del tamaño en comparación con su vivienda anterior .................... 132
Gráfica 4I. Opinión de la calidad de su vivienda actual................................................... 133
Gráfica 4J. Caso 1. Parajes del Sur. Temperatura verano.................................................. 144
Gráfica 4K. Caso 2. Haciendas de las Torres Universidad. Temperatura verano ............... 145
Gráfica 4L. Caso 3. Riberas del Bravo. Temperatura verano ............................................ 146
Gráfica 4M. Caso 1. Parajes del Sur. Temperatura invierno ............................................. 147
Gráfica 4N. Caso 2. Haciendas de las Torres Universidad. Temperatura invierno ............ 148
Gráfica 4O. Caso 3. Riberas del Bravo. Temperatura invierno ........................................ 148
INTRODUCCIÓN
El crecimiento acelerado de las ciudades se caracteriza por la demanda gradual de equipa-

miento, infraestructura y vivienda que difícilmente es posible empatar entre los requerimientos
y la solución inmediata. En los últimos 5 años este crecimiento ha mostrado tendencias que
por su magnitud e impacto deben ser preocupación de análisis e investigación. Los conjuntos
habitacionales actuales, se plantean bajo el esquema “concentrador”1 de habitantes, ubicados
en las periferias urbanas y utilizando los recursos institucionales para su financiamiento; desa-
rrollan estándares de calidad cuyo impacto y cualidades aún no evaluados, distan de garantizar
con el tiempo mejores condiciones de habitabilidad. El estudio y análisis de los efectos de los
desarrollos habitacionales en Ciudad Juárez, tienen relevancia cuando repercuten en la calidad
de vida de sus habitantes y con efectos acumulativos de largo plazo.
Los nuevos fraccionamientos con “viviendas económicas” financiadas con los recursos de
ahorro institucional, garantizan una modalidad de inserción social y económica, pero la elec-
ción se trasfiere o se ha transformado para aprovechar la oportunidad de un beneficio inme-
diato: acceso a financiamiento, cambio de estatus o de lugar de residencia, progreso económi-
co, y que difieren de las verdaderas necesidades relacionadas con la vivienda de: patrimonio,
abrigo, seguridad o arraigo. Esto significa que las necesidades a resolver, no son determinantes
para sus ocupantes y que la adquisición de la casa, se realiza bajo nuevas premisas, aun poco
exploradas.
El objetivo de esta investigación es conocer las cualidades (objetivas y subjetivas) que pre-
senta la vivienda tipo “económica”2 en Ciudad Juárez, destinadas a trabajadores con ingresos
entre 2 a 5 salarios mínimos vigentes en la región (smvr), diseñando y aplicando índices de
habitabilidad para evaluar tres propuestas urbano-arquitectónicas; buscando definir en que
grado estos atributos son factor agregado y de competitividad en el mercado de la vivienda y/o
reflejo de un hábitat que a largo plazo favorezca el desarrollo sustentable.
La hipótesis de trabajo plantea que la “vivienda económica construida masivamente en las
1
Considero que un Conjunto habitacional tiende a ser concentrador de habitantes, cuando estos desarrollos son para
más de 4 mil viviendas, y que deben garantizar el equipamiento para más de 16 mil habitantes.
2
Vivienda tipo “económica” nueva modalidad de oferta que se caracteriza por tener de 33 a 35 m² construidos, en
terreno unifamiliar en propiedad privada o en condominio.

periferias urbanas de la ciudad, ofrece condiciones mínimas de habitabilidad, vigentes en la nor-

matividad local, supeditadas a las determinantes técnicas y económicas, y ello no garantiza a largo
plazo el desarrollo sustentable”.
En esta investigación se analizaron las cualidades de habitabilidad de la vivienda econó-
mica teniendo en cuenta dos ámbitos: el semipúblico y el privado. Se indagó con una visión
amplia del problema y de las incidencias mutuas que pueden ejercer entre sí el contexto urba-
no con el espacio del predio y la vivienda. Los aspectos objetivos se evidenciaron con “la pro-
puesta urbana y arquitectónica”, los subjetivos con la opinión y percepción de sus ocupantes.
Se visualizó a la viviend y el predio como el objetivo de estudio de lo privado, y la propuesta
urbana del fraccionamiento o colonia como el objeto de lo semipúblico3. En el ámbito privado
se valoraron el espacio interior, potenciación, aspectos de la territorialidad y algunas caracte-
rísticas de adecuación al clima. En el ámbito semipúblico se observaron las condiciones del
contexto, a partir de la opinión de sus ocupantes y del diseño urbano, considerando los atri-
butos con que contaron para la evaluación.
La selección de los casos de estudio consideró el bloque de 3001 o más viviendas,
que se caracteriza por tener un efecto “concentrador” de habitantes4, y corresponde a
una propuesta urbana que debe atender un sistema complejo de interacciones, resolver
servicios y equipamiento diversificados que garanticen otro tipo de beneficios sociales a
las familias. Concentran un total de 33,625 viviendas en tan solo 7 fraccionamientos
que, desde 1998 a la fecha agrupó el mayor número de viviendas que se ofertan para la
población trabajadora, con un promedio de 4,803 viviendas por conjunto habitacional.
La muestra se ubicó en el modelo de estudio de caso colectivo5, que ofrece datos
aptos para la triangulación y la visión interdisciplinaria del problema, y que minimice
cualquier error de interpretación de la realidad. Los casos fueron:
1. Parajes del Sur, aprobado desde el 4 de Abril del 2003 para 8,237 viviendas.
2. Haciendas de las Torres Universidad inició a partir del 16 de Mayo del 2002 e
incorporó 4932 viviendas.
3
Lo denomino semipúblico, porque caracteriza únicamente aspectos referidos al fraccionamiento o colonia. El ámbito
público de equipamiento e infraestructura que ofrece la ciudad no se aborda. Es decir que este tercer ámbito de lo público, se
refiere al nivel de marginación o inclusión del fraccionamiento en la ciudad.
4
término definido para esta investigación por el número de viviendas del desarrollo y la mayor complejidad de los
desarrollos, parecida a las pequeñas localidades.
5
En los casos de estudio colectivo se suman hallazgos y acumula información por medio de elementos en común y
diferencias (Hernández, 2003, p. 332).

3. Riberas del Bravo, se desarrolló a partir de Julio del 2002 y las 6 primeras etapas
se conformaron por 5710 casas.
En los 3 casos de estudio los parámetros habitacionales y urbanos son semejantes:

• Se ubican en la zona de mayor desarrollo habitacional de la ciudad en los últimos
5 años: al Oriente y Sur Oriente.
• Las fechas de aprobación en cabildo no presentan una temporalidad mayor a un
año entre los tres fraccionamientos.
• El proyecto urbano cumple con condicionantes semejantes en cuanto al lote
mínimo: unifamiliar y/o en condominio, alineamiento de la calle, número de lugares
para estacionamiento, porcentaje de área verde y de equipamiento, Coeficiente de
Ocupación del Suelo (COS) y Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS).
• Se privilegió la gran concentración de viviendas para población trabajadora que
pudo acceder al financiamiento para el prototipo de vivienda “económica”.
• El área construida por vivienda era de 32m² a 35 m² por prototipo.
• Son fraccionamientos inscritos en el esquema de desarrollo habitacional
denominado “concentrador”, presentaron más de 4,000 viviendas.
• El prototipo de vivienda económica que se analizó tiene dos tipos de propiedad: la
unifamiliar en lotes de 120m² y en condominio con lotes de 180m² y 210m² para
casas duplex o cuádruplex.
CUADRO 1
MUESTRA ESTRATIFICADA POR FRACCIONAMIENTO
TOTAL DE
TOTAL DE
VIVIENDAS TIPO PORCENTAJE DE TOTAL DE PORCENTAJE DE
VIVIENDAS/
FRACCIONAMIENTO ETAPA
ECONOMICA COBERTURA POR VIVIENDAS ENCUESTAS POR
/ ETAPA TIPO DE VIVIENDA ENCUESTADAS VIVIENDA TIPO
ENCUESTADA
ENCUESTADA
Caso 1. PARAJES DEL SUR (*) 1,434 1152 80.33% 62 5.38%
Caso 2. HACIENDAS DE LAS

TORRES UNIVERSIDAD (**)
2,737 1722 62.92% 64 3.72%
Caso 3. RIBERAS DEL BRAVO (***) 5,710 5,710 100.00% 62 1.07%
Elaboración propia con información Instituto Municipal de Investigación y Planeación, 2004.

* Encuestas aplicadas para esta investigación el 24 de Julio del 2005;
** Aplicadas el 16 y 30 de Octubre del 2005;
*** Aplicadas el 18 y 19 de Diciembre del 2005 y el 5 de Febrero del 2006.

Al presentarse diferencias entre la proporción de viviendas por cada caso de estudio

se descartó una muestra probabilística numérica ya que no se tiene el mismo universo
o proporción en la medición. Se estableció una muestra probabilística estratificada,
al considerar que todos los casos de estudio tuvieron la misma oportunidad de ser
seleccionadas para aplicar la encuesta. Al contar con la misma cantidad de encuestas
aplicadas, la selección al azar y la flexibilidad en el número de familias consultadas, hace
factible el análisis comparativo.
La habitabilidad es el hilo conductor de la investigación, fue el parámetro de medición de
la satisfacción o insatisfacción de los ocupantes de las viviendas, y de las características físicas
y no físicas del espacio urbano y arquitectónico. El tema de la habitabilidad es nuevo y poco
utilizado como una categoría de análisis para la evaluación de los espacios arquitectónicos. Es
difícil definirlo ya que implica una visión múltiple que engloba las relaciones del hombre con
el espacio arquitectónico y su ambiente. Puede ser definido de manera simple como el lugar
en el que se puede vivir, o como un sistema complejo que incluye el “significado simbólico y
personal” de quien lo habita (Mercado, Ortega y Ss., 1995, p. 18).
La definición de habitabilidad como el “conjunto de condiciones físicas y no físicas que
permiten la permanencia humana en un lugar, y en un grado mayor o menor la gratificación
de la existencia” (Mercado “et al.” 1995), se complementa con los requerimientos objetivos y
subjetivos que facilitan la estancia y la satisfacción de necesidades.
La metodología utilizada de tipo multimodal y por triangulación6, los diferentes métodos
aplicados ofrecieron el acercamiento cuantitativo y cualitativo del problema y facilitaron el
análisis de los casos de estudio. Además se describieron las cualidades urbano-arquitectónicas
de tres casos de estudio, con parámetros comparativos semejantes para ponderar su aprecia-
ción; se definieron algunos valores estandarizados y se propusieron indicadores e índices de
habitabilidad para evaluar a la vivienda económica. En cuanto a los instrumentos de medición
se seleccionaron los siguientes: la entrevista temática, la entrevista general, la medición del
objeto, la descripción de los atributos, la interpretación de dibujos, el registro de mediciones
térmicas y de los adjetivos que la caracterizan.
La muestra de las entrevistas temáticas se basó en la estratificación probabilística 7 al se-
leccionar al azar su aplicación; teniendo una muestra comparable de casos en tamaño que
6
En esta metodología convergen diferentes enfoques de investigación tipo cualitativo y cuantitativo (Hernández: 2003, p. 8).
7
La muestra probabilística facilita el análisis cuantitativo de encuestas al tener las mismas posibilidades de seleccionar
la muestra y se reduce el error (Hernández, 2003, p. 307 y 308).

ofrecerá información del subconjunto de manera precisa y objetiva, independientemente de

su impacto en cuanto al porcentaje de casas del fraccionamiento.
Los índices de habitabilidad que se proponen contienen algunos indicadores para co-
nocer la satisfacción de los ocupantes por medio de su opinión y del análisis de las propues-
tas urbano-arquitectónicas. Estos indicadores se encaminaron a medir la adaptabilidad y la
sustentabilidad de los proyectos evaluados. Se diseñaron medidas de habitabilidad conforme
las necesidades presentes como de satisfactores por cumplir. Algunos indicadores no están
vigentes en las propuestas analizadas, sin embargo, se incluyen de manera prospectiva visua-
lizando para el largo plazo aspectos no considerados en la normativa actual. Se observa que
cada proyecto se adecua a diferentes propuestas y procesos predeterminados, sin embargo, los
aspectos exitosos no se capitalizan en posteriores desarrollos, ni se tiene control por parte de
sus productores o de la autoridad.
Los índices de habitabilidad desarrollados en esta investigación ofrecen un marco de par-
tida para otros estudios de tipo cualitativo y cuantitativo relativos a la vivienda o a los espacios
arquitectónicos, siempre que las condiciones de los desarrollos presenten algunas condiciones
semejantes de contexto y dinámica social, evaluando factores que a largo plazo hagan factible
el desarrollo sustentable.
Los resultados de la investigación aportan al tema de la habitabilidad y de la vivienda,
se establecen nuevos nichos de oportunidad para mejorar las propuestas y soluciones urbano-
arquitectónicas al incidir en las políticas de los desarrollos habitacionales a mediano plazo.
Sin embargo, la dinámica social obliga a una evaluación constante que responda a los nuevos
paradigmas que se establecen con el tiempo y el modo de vida, tomando en cuenta las condi-
ciones del espacio privado y del contexto semipúblico.
El contenido de la investigación se organizó a partir de la recuperación histórica de la proble-
mática de la vivienda que se desarrolla en el capitulo 1 del Marco de Referencia, se ofrece un acer-
camiento de las características específicas del tema a nivel local, determinadas por la dinámica de
crecimiento y analizando de manera prospectiva los efectos posibles de la nueva ley de vivienda.
En el segundo capítulo se aborda el Marco Teórico elaborado a partir de las reflexiones en
torno a los nuevos paradigmas del desarrollo urbano y de la habitabilidad, desde la perspectiva
del crecimiento sustentable, siendo el punto de partida para la comprensión de los resultados,
también se delimitan algunos términos de tipo conceptual que se plantean a lo largo de la
investigación. El marco teórico abarca entonces la reflexión de los cambios o modelos que en

la actualidad enmarcan el problema de la vivienda y de los conceptos utilizados.

Los capítulos tres y cuatro, presentan el análisis de las cualidades o atributos existentes en
los tres casos de estudio que serán evaluados en la investigación. En el capítulo tres se descri-
ben las cualidades o atributos existentes de la espacialidad semipública, que confronta la opinión
de los entrevistados (visión subjetiva) con el análisis de las propuestas urbanas (medición
objetiva), se tiene entonces una panorámica general del problema para captar las cualidades
existentes o presentes que facilitan o no la apropiación de estos espacios.
El capitulo cuatro incorpora la descripción de las cualidades del espacio privado cuyo objeto
de estudio es el espacio espacio interior y el exterior, es decir la vivienda y el predio. En la
espacialidad arquitectónica se evalúan las condiciones de lo existente o el mínimo habitable y
de la potenciación o máximo habitable. Se presentan las características de espacialidad arqui-
tectónica interior, exterior, territorialidad y diversidad espacial, potenciación y características
de adecuación al clima, por mencionar algunos.
En el capítulo cinco se presentaron los resultados que se obtuvieron de los índices de habi-
tabilidad aplicados a los tres casos de estudio y que facilitaron la comprobación de la hipótesis
y el cumplimiento del objetivo. La aplicación de los índices es la aportación al problema de
habitabilidad, integrando las cualidades presentes o ausentes en las propuestas habitacionales.
Por último se presentaron las conclusiones y recomendaciones de tipo normativo para
desarrollos urbano-arquitectónicos que se caracterizan por la concentración de habitantes en
zonas de las nuevas periferias urbanas, planteado la comprobación de la hipótesis desde una
visión de largo plazo.
En esta investigación la construcción del análisis responde a una visión multicausal del
problema, difícilmente se concluye con definiciones deterministas y únicas. El problema fue
abordado desde una visión holística e integral, el grado de profundidad fue definido por el
objetivo y la hipótesis que se comprueban y por ello no se agotan todas las vertientes de ex-
ploración e indagación, analizando lo estrictamente conveniente para el estudio planteado.
El espectro tan amplio que implica la investigación, al considerar diferentes vertientes
del problema cuyo grado de complejidad genera otras condiciones de indagación, propicia
que el desarrollo a detalle de temas como la elegibilidad, potenciación o adecuación al clima
sean acotados de manera genérica para cumplir con el propósito de este trabajo. Sin embargo
los resultados obtenidos ofrecen un panorama amplio y claro de las condiciones de habitabi-
lidad que ofrecen las viviendas económicas en el ámbito semi-público y privado, relativos a
Ciudad Juárez, Chih.

CAPÍTULO I
MARCO DE REFERENCIA
La preocupación sobre la problemática de la vivienda es un tema que a partir de los años 50’s
surge como demanda y se presenta específicamente en la ciudades (Barragán, 1994, p. 17). Las
últimas 4 décadas están relacionadas con la concentración acelerada de población en grandes
conglomerados urbanos cuyo crecimiento territorial y demográfico ha sido impactante. El
desproporcionado aumento en el valor del suelo de las principales localidades del país ocasionó
que los asentamientos populares se situaran en la periferia al margen de los beneficios de
infraestructura y servicios de equipamiento con los que cuenta la ciudad8.
En Ciudad Juárez se registraron tasas de crecimiento elevadas durante la década de
1940 a 1960, fueron del 9.6 y 7.5% respectivamente9. La falta de vivienda se mitigó por el
alto porcentaje de espacios habitacionales por arrendamiento que significaban el 67% de las
viviendas existentes conforme a la información estadística de 195010.
La problemática de la vivienda se volvió un tema de interés a partir de los años sesentas11
y está ejemplificado con la modificación constitucional para determinar que el derecho a
la vivienda en nuestro país es parte de la garantías individuales (Artículo 5to.) y no una
obligación patronal como estaba establecido. Esta institucionalización puede confirmarse con
la creación de instancias de carácter nacional para la producción de vivienda, tales como:
FOVI, INFONAVIT, FOVISSSTE, FOVIMI en los setentas y FONHAPO y los Institutos
de Vivienda en los Estados en la década de los ochentas.
El acelerado crecimiento demográfico en Ciudad Juárez ha ocasionado que las políticas
de desarrollo social no correspondan a las demandas y necesidades de la población. En el
caso de la producción de vivienda existe una demanda creciente de familias a las que no se
les ha podido atender y que durante las últimas 4 décadas se han asentado en la localidad.
8
“Entre los años cincuenta y sesenta, varias ciudades del país empiezan a presentar problemas graves de sobrepoblación
y hacinamiento; paralelamente, la modernización de la infraestructura se generaliza, ocasionando alzas de precios en la tierra y
fortaleciendo la distinción segregativa entre las zonas ricas y las pobres” (Barragán, 1994, p XII).
9
Dato proporcionado por el Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Iformática; El autor Barragán, Juan Ignacio
(1994), indica en el mismo periodo tasas de crecimiento del 15.1% y 11.4% respectivamente (Barragán, 1994, Cuadro 2-4, p 53).
10
Del total de viviendas 27,599 el 67% correspondían a vivienda en renta (18,569) y el 33% se registraba como vivien-
da propia (9,030). Estadística de vivienda en 1950, régimen de habitación (Barragán, 1994, Cuadro 3-1, p. 62).
11
En México la presión política en materia de vivienda ha sido tardía y marginal..., la demanda social de vivienda no se
organizó realmente sino hasta mediados de los años sesenta” (Barragán, 1994, p. 55).

Crecimiento ocasionado por diferentes políticas federales de tipo económico que atrajeron
habitantes -la mayoría jóvenes- para inicialmente emigrar a los Estados Unidos y posteriormente
se emplearon en el sector industrial manufacturero.
En Ciudad Juárez la vivienda de interés social12 presenta diferentes periodos o épocas
de producción, cuya problemática se caracteriza por la falta de claridad y continuidad de
las políticas, y por la indefinición de estrategias que se enfoquen a atender una demanda
creciente para una oferta de producción limitada.
De 1942 a 1965 se tiene una movilización de trabajadores mexicanos hacia las
fronteras del país para ser contratados en los Estados Unidos de manera eventual conforme
“al Programa de Braseros”, condición que impactó a las principales localidades de la frontera
Norte. En 1959 se canceló el programa y miles de mexicanos que trabajaban en los campos
agrícolas de los Estados Unidos, permanecieron en las localidades fronterizas para de manera
eventual emigrar a sus antiguos trabajos en el periodo de cosecha, hecho que impactó en el
crecimiento (Castellanos, 1981)
Desde 1960 los diferentes programas de carácter federal impactan el desarrollo
económico de la frontera, la cancelación del Programa de Braseros, el Programa Nacional
Fronterizo (PRONAF), el Programa de Industrialización Fronteriza (PIF), el Tratado de Libre
Comercio (TLC), los Acuerdos de migración con los EEUU, por mencionar algunos.
El Programa Nacional Fronterizo (PRONAF) en 1960 de tipo federal se plantea la
mejora de la infraestructura turística para atraer principalmente visitantes estadounidenses,
se caracterizó por la creación de un nuevo polo de desarrollo en la localidad, además de
incorporar suelo urbano para el crecimiento utilizando las áreas destinadas al cultivo de
algodón (Gutiérrez, 1993). Actualmente estas áreas de crecimiento y otras, integran diversos
polos de desarrollo.
El Programa de Industrialización Fronteriza (PIF) modificó la tendencia del desarrollo
al establecer un sinnúmero de industrias del sector manufacturero, factor que se convirtió
en atractivo para los trabajadores que inmigraban de localidades con menor desarrollo en el
Estado de Chihuahua y de otros Estados del Norte del país. Sin embargo en la última década
se observó una migración elevada de habitantes que provenían de estados más lejanos tales
como: Chiapas, Oaxaca y Veracruz. Situación que ofrece un panorama cultural diversificado
12
Se entiende por vivienda de interés social, a aquella producida por el sector institucional (INFONAVIT, FOVISSTE,
FOVI, FOVIMI), a la que accedieron trabajadores con ingresos 2 y 5 veces el salario mínimo vigente (vsmv), excluyendo la
vivienda popular autoproducida por las familias.

de la población cuyas costumbres y lugar de origen tienen características ajenas a las locales,
además, muchos de ellos permanecen en espera de tener la oportunidad para emigrar a los
Estados Unidos13.
En los 80’s la colocación permanente de industrias manufactureras en la ciudad, muchas
de ellas ubicadas fuera de las zonas industriales planeadas; supeditó el desarrollo urbano a su
servicio y crecimiento económico, deja al margen la solución de las necesidades sociales sin
prever los efectos sobre el medio ambiente y el deterioro de la infraestructura existente de
mediano plazo14.
Esta condición ha privilegiado la concentración de un conglomerado urbano que a
pesar de las acciones locales15, tiene rezagos en servicios y beneficios sociales que requiere la
población en comparación con otras localidades similares del país y con los índices planteados
por la SEDUE.
En el Cuadro 1 se hace un registro histórico del crecimiento demográfico de la ciudad
en los últimos 50 años que además ofrece una comparativa por décadas en cuanto a la reducción
del número de habitantes por vivienda y la tasa de crecimiento.
CUADRO 1A
NÚMERO DE HABITANTES POR VIVIENDA EN
CIUDAD JUÁREZ, Período 1950 al 2000
AÑO Número de Número de Número. Hab/ Tasa de
habitantes viviendas viv. crecimiento
1950 131,308 24,775 5.3
1960 276,995 51,464 5.4 9.6
1970 424,135 77,446 5.5 7.5
1980 590,809 115,769 4.9 4.5
1990 798,499 178,999 4.5 2.8
1995 1,011,786 235,097 4.2 3.6
2000 1,217,818 293,752 4.1 4.3
Elaboración propia con datos del VII,VIII,IX,X, XI y XII Censos generales de población y vivienda y Conteo de
1995. Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática.
13
El Programa de Industrialización Fronteriza (PIF) en 1964 y según lo menciona Alicia Castellanos “el volumen de la mi-
gración atraída por el Programa de Industrialización Fronteriza, parece ser menor al que atrajo el Programa de Braceros” menciona
Castellanos (1981, p. 139). Sin embargo en los últimos 30 años ha sido la principal fuente de atracción poblacional.
14
El impacto principal es por el deshecho de químicos en el drenaje que deterioran las tuberías apenas en 30 años de
instalación. Estas se colapsaron a principios de los 90’s requiriendo una elevada inversión Municipal para sustituirlas antes de
los 50 años de uso que se tenían programados.
15
Acciones locales insuficientes ante las demandas promovidas por políticas federales de crecimiento económico sin
contemplar las requeridas para el desarrollo social.

Es importante suponer que en los últimos 30 años la producción de la vivienda y

probablemente también mejoró el acceso a servicios urbanos16, cada periodo o época presenta
diversas condicionantes políticas y económicas que no alcanzan soluciones que atiendan los
requerimientos y necesidades de la población, según el progreso anhelado.
En cuanto a la demanda el 75% de la población económicamente activa (PEA), INEGI
(2000), percibe ingresos menores a 5 veces el salario mínimo vigente (vsmv) y la mayoría
de los mecanismos de financiamiento atienden a trabajadores con empleo fijo que obtienen
ingresos de 3 o más salarios.
El 56% de la población percibe menos de 3 veces el salario mínimo y los programas
de financiamiento sólo atienden al 19% del espectro de beneficiarios que tienen derecho al
INFONAVIT. Conforme a las estadísticas analizadas el 40.29% de la población con ingresos
fijos17 puede acceder a financiamiento institucional, sin embargo, se destinan la mayoría de
los recursos para la producción de vivienda nueva y en los últimos tres años a diferentes
prototipos para ampliar la oferta a un número mayor de trabajadores.
Según el Programa Institucional de Vivienda 2004-2010, Ciudad Juárez presenta un
rezago de 60 mil unidades y con datos del Programa Sectorial de Vivienda de la SEDESOL 2001-
2006, menciona que el 58.5% de las viviendas existentes en el Estado requieren mejoramiento
o reparación. En cuanto a la calidad de la vivienda los índices de habitabilidad son bajos por
la mala construcción, el tamaño mínimo de los espacios y el uso inadecuado de materiales. El
déficit de espacios urbanos, áreas verdes y equipamiento comunitario, esta vinculado a la calidad
de vida y del hábitat. (Gobierno del Estado de Chihuahua, 2004).
En el año 2000 el Estado de Chihuahua presentó una acelerada concentración de
población en las zonas urbanas teniendo en la zona rural decrecimiento poblacional con
abandono de viviendas y en evidente deterioro. En las ciudades la demanda de habitación
aumenta en proporción con la atracción de habitantes. Se observa una disminución de
ocupantes por vivienda de 5 a 4.2 personas en los últimos 40 años, y se tiene también una
reducción del espacio construido para cada década. Es decir el área construida de la vivienda
mínima pasa de 65m² a 35m², con diversas modalidades.
En la localidad pueden distinguirse 4 periodos o momentos en la producción de
16
Estas mejoras se relacionan con la reducción del número de ocupantes por vivienda, cambio en la calidad de la cons-
trucción y mayor producción con financiamiento público.
17
Me refiero a población con ingresos fijos a aquella que está contratada por el sector formal y que corresponde al 40% ya
que existe un sector amplio de trabajadores insertos en el mercado informal y que no cotiza en los programas de beneficio social.

vivienda que coincide con las características del desarrollo económico:

1. Décadas de los 60´s y 70´s: Poblamiento espontáneo y acceso a la vivienda por
autoconstrucción; crecimiento demográfico acelerado con pocas alternativas para
obtener vivienda con financiamiento institucional, fundación de las principales
colonias populares en la ciudad.
2. Periodo de 1980 a 1992: Políticas de vivienda institucional cuya oferta es limitada y
con un impacto social relativo. Auge de los procesos populares de ocupación del suelo
alentados por una política no oficial de asignación de lotes por conducto de líderes de
organizaciones de masas.
3. Desarrollo masivo de la vivienda de 1992 al 2002: Producción intensiva de vivienda
institucional con un impacto significativo territorial ubicado en la zona sur y este de la
ciudad.
4. Financiamiento para la vivienda mínima y popular del 2002 a 2006: Ocupación
extensiva de las periferias urbanas con proyectos habitacionales tipo fraccionamiento
utilizando los esquemas de financiamiento institucional para trabajadores con ingresos
bajos y vivienda del tipo económica.
1. POBLAMIENTO ESPONTÁNEO POPULAR: 1960 A 1979

En la década de 1950 a 1960 las principales acciones emprendidas para la vivienda en la
ciudad se realizaban por medio de inmobiliarias ó constructoras representando el 14.7%. Y
la demanda de vivienda popular se resolvía con el reparto de lotes en las colonias populares
con el 85.3% de este total de acciones. En estos asentamientos las acciones realizadas por lo
general fueron por medio de la autoconstrucción18 espontánea individual.
Casanueva (2000) menciona que las acciones de vivienda popular de 1960 a 1970 realizadas
por el gobierno federal utilizaron el financiamiento de la banca privada, del Programa Financiero
de Vivienda (PFV, posteriormente FOVI), representando el 7.8% de las viviendas construidas a
nivel nacional y el 99% de los recursos públicos para vivienda entre 1963 a 1971.
La mayoría de las colonias del poniente ya existían de manera dispersa para los años
60’s, la formalización de estos asentamientos se dio en tres décadas; “durante el periodo de
18
La autoconstrucción individual espontánea es definida como el proceso de producción de vivienda fuera del mercado
que está a cargo de los propios moradores, sin asistencia técnica o financiamiento, por medio del ahorro familiar, construida
con la mano de obra de varios miembros de la familia, prolongándose el tiempo de consecución y con un alto costo para las
familias de escasos recursos.

1966 a 1970 la expansión física de la ciudad no fue sino continuación del crecimiento definido
a principios de los sesenta” (Gutiérrez, 1993, p 37).
En la década de 1960 a 1970 las Inmobiliarias ó constructoras produjeron el 17.89% de
la vivienda y el 98% de los recursos fue destinados para vivienda terminada. El financiamiento
de Pensiones Civiles del Estado con el 2.0% y el Instituto de Seguridad Social de la Fuerzas
Armadas de México con 0.04%. El crecimiento de la ciudad con los nuevos pobladores que se
establecían se absorbió por medio de la lotificación de las colonias populares, representando
el 80% de las acciones para resolver la necesidad de vivienda.
A finales de la década de los 60’s la ciudad modificó la trama urbana con el establecimiento
de parques industriales alejados. El 82.7% de las viviendas disponía de agua potable, el 67.17%
de drenaje, el 81.5% de energía eléctrica, se tenían rezagos en pavimentación y equipamiento
educativo, de salud y para el sano esparcimiento (Instituto Nacional de Estadística, Geografía
e Informática, 2001).
En la década de los 70´s, las políticas de vivienda a nivel nacional, estuvieron encaminadas
a la búsqueda de legitimidad: la creación del Instituto Nacional para el Desarrollo de la
Comunidad Rural y de la Vivienda Popular (INDECO), surge en 1970. Esta institución
fue creada para establecer políticas de vivienda, atendiendo el poblamiento popular a nivel
nacional, menciona Gutiérrez (1993).
En este periodo el CDP funda los principales asentamientos irregulares, siendo el
60% de las viviendas autoconstruidas. En la ciudad solo el 60% de los habitantes contaba
con agua, el 30% con drenaje y el 40% con pavimentación (Lau, 1991).
En Ciudad Juárez el impacto de los fondos de las instituciones públicas como el INFONAVIT
y el FOVISSSTE en los 70’s fue relativo ya que correspondió al 16.6% de las acciones totales para
obtener un lote ó vivienda, y el 31% para la oferta de vivienda terminada de la ciudad. El 46.57%
de las acciones se realizaron por medio de la asignación de terrenos en colonias populares.
La política local en las décadas de los 70’s y 80’s contempló la ocupación de la Sierra
de Juárez como transitoria, destinó recursos para el desarrollo a otras zonas de la ciudad y por
más de 20 años el poniente acumuló un rezago urbano en equipamiento, infraestructura y
áreas verdes aún sin resolver.
2. POLÍTICAS DE VIVIENDA INSTITUCIONAL: 1980 A 1992

Década de los 80’s; se da un crecimiento mayor en la zona montañosa del sur poniente, debido
a un disminución en la producción de vivienda que se refleja en todo el país. El poblamiento del

poniente, en la parte central y en la zona de la carbonífera se va redensificando mediante la subdivisión

de los predios generalmente para familiares e hijos mediante el traspaso o compra-venta.
En cuanto a la situación de la vivienda para 1983 se tenían datos de que sólo el 2%
de la población obtenía una vivienda vía instituciones gubernamentales, el 28% por medio
de créditos y que el resto de la población la autoproducía sin asistencia técnica. Para finales
de 1983 la ciudad tenía 162,262 casas en total y los servicios básicos se distribuían así: el
63.72% tenía agua potable, el 41.26% contaba con drenaje, el 60.5% energía eléctrica,
el 84.86% con electricidad, el 18.16% con teléfono y el 23.79% con gas natural (Diario
de Juárez, 8-VII-1984 y 25-IX-1984 ; Lau, 1991).
En 1985 la ciudad estaba abatida por un alza inflacionaria mayor que el índice nacional
de 69.3%. Para este año se calculaba el déficit habitacional entre 25mil y 30mil viviendas
según información de la Asociación Nacional de Industriales de la Vivienda (IVAC). Las
causas de este déficit se debían a la falta de créditos puente de la banca para vivienda de interés
social; a los salarios bajos (2.8 a 10 veces el salario mínimo) fuera de los requisitos para otorgar
créditos; a la reducción del número de viviendas construidas;19 habiendo terreno urbanizado
sin uso por falta de créditos.
Tan sólo en 1989 se realizaron 1,243 viviendas nuevas, 1,000 acciones de vivienda progresiva
y 10 mejoramientos, siendo que el crecimiento de la localidad demandaba realizar 8mil viviendas
al año. Esta década registra la menor producción habitacional en la ciudad y en el país.
En la década de 1980 a 1990 la política para ofrecer vivienda a la población asalariada
(70.59%) tuvo un impacto mayor que el poblamiento de las colonias populares (29.41%).
Aunque casi 1/3 de la población siguió estableciéndose en éstas. En esta década el déficit en
servicios se agrava, el 5% de los hogares no cuentan con agua potable, aunque en verano es
escasa para el 40% de la periferia, el 30% no esta conectado al drenaje y el 70% de la ciudad
carece de pavimentación (Centro de Estudios Regionales de Centro América, 1991).
En el Plan de Desarrollo Urbano en 1989, presenta un diagnóstico de la situación que
prevalecía en la ciudad a principios de este período. Este menciona que grandes estratos de población
están excluidos del mercado de vivienda y considera que la falta de oferta de suelo para el sector
19
Según IVAC en 1984 de las 3,100 viviendas programadas en septiembre estaban en proceso de construcción sólo
1,300. En cambio en 1985 de las 3,500 programadas, se tenían en proceso de construcción 800 y 2,700 viviendas estaban
en espera de créditos, para concluirse 8 meses después. Y existían entre 67 y 68 hectáreas de terreno, que en su mayoría fue
urbanizado. La tasa de inflación a nivel nacional fue del 63.7% (Instituto Nacional de Estadíatica, Geografía e Informática,
INEGI, 1996, p. 117); (Diario de Juárez 28-XI-1986).

popular o el arrendamiento, incide en los conflictos urbanos de tenencia de la tierra, dando como
resultado los asentamientos irregulares. Menciona el Centro de Estudios Regionales de Centro
América, (CERCA, 1991) que los habitantes “el 88.6% se organizaron en torno a necesidades
de agua, drenaje, pavimento, luz, regularización, tenencia de la tierra” (p. 140)
3. PRODUCCIÓN INTENSIVA DE VIVIENDA: 1992 A 2002

Durante la década de los 90´s los cambios en las políticas fiscales, de la paridad cambiaria
y las deficiencias financieras al depender de pocos productos de crédito, impactaron la
producción institucional siendo discontinua y poco accesible; se observa un reapunte a
finales de la década, con una oferta significativa. Los cambios financieros de los recursos
institucionales a partir de 1992, modifican el esquema de asignación y producción
intensiva de la vivienda. El INFONAVIT se convierte en administrador de los recursos
y las empresas constructoras o de la iniciativa privada son responsables de la producción
masiva de hogares (Peña, 2003).
En este periodo la utilización de los recursos públicos por la iniciativa privada
favorece la producción masiva de vivienda de un año a otro, condición que no garantiza
que las familias obtengan una casa. El INFONAVIT produjo el 59% de las acciones
de 1992 a 1999, el FOVISSSTE alcanzó tan sólo el 8% y el IVIECH el 33% de la
producción institucional. En ésta década se realizaron 48,181 acciones con recursos de
las instituciones de ahorro de los trabajadores, de las que el 67.3% o 32,438 fueron para
vivienda nueva.
En la década de los 90´s el total de acciones producidas fue de 70,259, el 68.57%
se realizó con recursos del financiamiento institucional para asignarlas a beneficiarios del
INFONAVIT, FOVISSSTE, FOVI e IVIECH y el 31.43% se destinó a la entrega de lotes en
colonias populares con 22,078 acciones que se promovieron como políticas de los gobiernos
Municipal y Estatal.
Por ejemplo en 1995 los organismos de financiamiento gubernamental realizaron
3,760 viviendas nuevas, 1,082 acciones de vivienda progresiva y 300 para el mejoramiento
de la vivienda. Ese mismo año se entregaron 3,372 lotes en colonias populares sumando un
total de 8,214 acciones. Sin embargo, la demanda anual era entre 10 mil a 12 mil casas.
La prestación de servicios mejoró relativamente de 1990 a 1995 al incrementarse
68,108 nuevas tomas domiciliarias; pasó del 93.5% al 95.6% el agua potable, en drenaje de
77.6% al 90.6% y en energía eléctrica del 95.5% al 98.6%. El promedio de escolaridad era

de 6.3 años, se contaba con 1.8 médicos y enfermeras por cada mil habitantes; y el 32.4% de
mortalidad infantil (Suárez y Chávez, 1996).
El Plan Parcial de la Zona Poniente en 1995 contabilizó a 458,880 habitantes de
119 colonias que representaban el 42.34% de la población total de la ciudad. Aspecto que
desalentó el absurdo de reubicar a la población del poniente -por su ocupación “irregular”- y
condicionó las posteriores acciones de autoridades, estatal y municipal.
La integración de suelo de la sierra de Juárez al área urbana, se ubicaron en los
escurrimientos naturales bordos o diques de represa que contienen en los periodos de lluvia
aguas pluviales, pero con el tiempo también han sido ocupados con viviendas. El 60% de la
zona está ocupada en áreas de riesgo potencial con pendientes desde el 15% hasta el 40% en
las partes cercanas a la sierra.
El poniente a más de 50 años de ocupación es la zona con mayor rezago en infraestructura y
equipamiento. Segregada por las vías del ferrocarril y considerada la zona dormitorio de la ciudad.
La falta de una política definida y permanente para la producción de vivienda local,
así, como la participación de la iniciativa privada han propiciado que las condiciones de
competencia entre los constructores no enfoquen como prioridad o preocupación la calidad
de la misma y que las familias tengan que aceptar cualquier producto del mercado, con una
demanda no atendida alta. Supeditada a vaivenes económicos y políticos es difícil concentrar
los esfuerzos para elevar las condiciones de habitabilidad de las mismas, ya que se han
encarecido por los costos de administración de las empresas, manteniendo una oferta limitada
en este periodo y porque los beneficiarios no cumplen con los requerimientos para obtener
una vivienda al valor real.
4.- TENDENCIAS DE CRECIMIENTO EXPANSIVO. 1998 A 2003

En el periodo de 1998 al 2003 se produjeron 95,425 opciones diferentes de vivienda, ya
sea en propiedad particular o en condominio, contando con 175 diferentes propuestas
de fraccionamiento y de ubicación en la ciudad. Están dirigidas a los diferentes
sectores de población pero las que incluyen vivienda económica, considerada así por
el INFONAVIT, son las que aglutinan un mayor número de casas o desarrollos.
El análisis realizado de todos los desarrollos de los últimos 5 años y clasificados
conforme al número de viviendas que aglutinan, ofrece un panorama revelador de las
tendencias de ocupación territorial en este periodo. Los desarrollos tienen determinantes
de proyecto diferentes, establecidos por la concentración de población, según se expresa
en el siguiente cuadro.
CUADRO 1B
BLOQUES DE FRACCIONAMIENTOS SEGÚN EL NÚMERO DE
VIVIENDAS PRODUCIDAS. PERIODO 1998 A 2003
No. de Suma No. de Fraccionamien- Fraccionamien-
No. de
viviendas por IMPACTO total de viviendas tos con menos tos con mas
colonias
fraccionamiento viviendas promedio viviendas viviendas
10 a 150 Menor 2664 35 76 22 148
viviendas 2.7%
75
10 a 150 Condominios
Menor 18583 72 3 718
vivienda en dentro o fuera
19.5% de fracciona-
condominio
miento
151 a 550 Regular 9262 30 308 157 542
viviendas 9.7%
551 a 1300 Mayor 15583 21 742 560 1197
viviendas 16.3%
1301 a 3000 Mayor 15708 10 1570 1350 2708
viviendas 16.5%
3001 o más Concentrador 33625 7 4803 3171 10263
viviendas 35.3%
S U M A S 100% 95425 175
Elaboración propia con información de Instituto Municipal de Investigación y Planeación, 2004.
Los fraccionamientos aprobados son el total de las propuestas para toda la ciudad e
incluyen vivienda residencial, de interés social, económica y popular, sin embargo, la mayoría
se adquiere con financiamiento del INFONAVIT, siendo promovidas por las empresas
constructoras y el gobierno municipal o estatal, dirigidas al sector de población trabajadora.
El cuadro ofrece un panorama general de la tendencia actual de desarrollos en la periferia
como detonante del crecimiento urbano integrando nuevas zonas habitacionales en la ciudad.
Los proyectos con más de 1,500 viviendas teniendo algunos casos de hasta 11,500 (Riveras
del Bravo), son conglomerados urbanos o pequeñas localidades insertas en la ciudad.
La producción de vivienda en forma masiva y por etapas se observa durante los años
1998 a 2001. En el periodo de 2002 y 2003 esta producción ha sido intensificada teniendo
las propuestas de mayor impacto con más de 4,000 viviendas en un solo fraccionamiento. Se
caracterizan por ofrecer diferentes alternativas de vivienda para sectores de población media
y baja, entre estas más del 50% es denominada “tipo económico” según el nuevo esquema de
financiamiento o crédito del INFONAVIT.

El año 2000 la disponibilidad de los servicios básicos refleja una mejoría con respecto a otras
décadas, el 94.2% tiene agua potable dentro del predio, el 93.2% esta conectado al drenaje y el 98.5%
cuenta con energía eléctrica. Se tienen rezagos en el equipamiento educativo y de salud para la nuevas zonas
de crecimiento y se observa una distribución de centros de abasto (centros comerciales) y una disminución
en los precios al consumidor (Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática, 2001).
La oferta de dos o más prototipos de vivienda económica en propiedad individual o en
condominio son las alternativas que los trabajadores tienen para elegir el hogar que se acerca
a su nivel de ingreso o a las necesidades de habitabilidad para su familia. Si bien la vivienda
económica tiene como limitante que el espacio arquitectónico es reducido, la posibilidad de
elegir entre diferentes opciones y la inclusión de este sector en colonias planeadas previamente
con áreas de equipamiento e infraestructura, incorporan nuevos beneficios que por su
localización, en la periferia o áreas de crecimiento urbano, pueden con el tiempo volverse
soluciones acertadas o conformar conglomerados conflictivos a largo plazo.
5. VIVIENDA ECONÓMICA MÍNIMA Y BURSATILIZACIÓN

DEL FINANCIAMIENTO: 2002 A 2006
En los últimos 4 años el Gobierno Federal estableció una estrategia de producción masiva
de vivienda mínima para los trabajadores que tienen posibilidad de aplicar al financiamiento
institucional. Se impulsa a los organismos de vivienda, los bancos, las SOFOLES, la Comisión
Nacional de Fomento a la Vivienda (CONAFOVI) y a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV)
para que las empresas desarrolladoras coticen en el Mercado Bursátil con el Índice Habita
(IH). Desarrollo que tan solo en este año 2006, el Índice Habita tuvo un rendimiento de
0.36%, favoreciendo al mercado hipotecario con sus ganancias.
La CONAFOVI que se establece como “facilitadota del mercado” y las mejoras en la
operación de los fondos del INFONAVIT y el FOVISSSTE ofrecen beneficios fiscales en los
intereses de la hipotecas (Cano y Pérez, 2006). Se observa por lo tanto una diversidad de actores
en la producción y una oferta de vivienda supeditada a montos y superficies de construcción
que permiten a mucho más familias acceder al financiamiento, obteniendo hogares muchas
veces inadecuados a sus necesidades. Esto ocasiona la reducción en las superficies construidas
en todos los tipos de vivienda y la disminución del espacio habitable, teniendo que “el área de
construcción se adecua a las necesidades financieras de los usuarios” (Cano “et al.” 2006, p.
58) o más bien, de las necesidades financieras de quienes la ofertan para lograr colocarla en un

mercado amplio donde los ingresos de los trabajadores están controlados20.

La tendencia de crecimiento urbano que presenta esta nueva forma de ofertar
vivienda, propicia el uso del suelo como ilimitado, supeditado a intereses de tipo
económico y a las posibilidades financieras de quienes la producen. El impacto expansivo
hacia diferentes polos de crecimiento de manera desordenada y alejada de otras áreas
del desarrollo, incide ahora al ecosistema del desierto, con una urbanización dispersa
que contribuye a la tendencia de desertificación con la modificación de las condiciones
del medio físico natural.
Se afectan las áreas de captación pluvial, el equilibrio ecológico es mas vulnerable, la
modificación de dunas incide en el comportamiento de los vientos y las zonas permeables
desaparecen, sin dejar de lado el impacto en la flora y fauna típica de la región.
El impacto al medio físico natural en la ciudad afecta a los tres ecosistemas: del Río
Bravo, la Sierra de Juárez y el Desierto, y se manifiesta de diferentes maneras:
a) El Río Bravo que dio origen a la fundación de la ciudad, limite internacional desde 1948
y principal captador de los escurrimientos superficiales de la sierra, conformados por
cuencas, arroyos y acequias que atraviesan toda la ciudad hasta confluir en el. El efecto
del desarrollo, la industrialización y la falta de control, tiene como consecuencia la
contaminación del Río y de las tierras de cultivo en el Valle de Juárez, en la disminución
de los bolsones hidrológicos profundos que se han reducido considerablemente en los
últimos 20 años.
b) La ocupación de la Sierra de Juárez a partir de los años 70´s solucionó de forma
parcial absorbiendo el crecimiento demográfico y la falta de políticas de desarrollo
habitacional. Inicialmente la ocupación fue de baja densidad, posteriormente las
propiedades han mostrando una redensificación, estas zonas aun precarias, sin servicios
y mejoras urbanas, provocan cambios en la morfología de las cuencas y en los efectos
del comportamiento climático, así como de las corrientes subterráneas de la sierra.
c) Y el ecosistema del desierto de por si vulnerable, con suelos permeables para la captación
de escurrimientos y filtración a los mantos acuíferos; recibe actualmente el impacto
del crecimiento habitacional a partir de 1998, propiciando una mayor desertificación,
menor permeabilidad en suelos y una reducción en los diferentes bolsones.
20
“mientras se liberan la mayor parte de los precios en México para que sea el Mercado el que los determine, el salario
mínimo sigue siendo una “mercancía” controlada, (...,) ya que cada día los pobres se alejan de las posibilidades que ofrece el
mercado nacional de obtener suelo urbanizado y vivienda” (Iracheta, 2000, p 128).

6. PLAN FRONTERA 2012

El plan federal denominado Frontera 2012, programa ambiental México- Estados Unidos
enfoca sus metas para cumplir la siguiente misión: “proteger el medio ambiente y la salud
pública en la región fronteriza México – Estados Unidos, de manera consistente con los
principios del desarrollo sustentable”21. Este programa involucra a la Secretaria del Medio
Ambiente y Recursos Naturales, como dependencia Mexicana y a la EPA (Agencia de
Protección Ambiental de los Estados Unidos), a los gobiernos de los 10 estados fronterizos en
ambos lados y a las tribus de indígenas fronterizos. Además participan la Secretaría de Salud
y el U.S. Departament of Health and Human Service.
Las acciones planeadas tienen un horizonte al año 2012 para difundir la información
por Internet o listas de correo electrónico y medios de comunicación, en reuniones públicas,
exposiciones y grupos educación ambiental. El programa atiende metas relacionadas con los
siguientes problemas:
• reducir la contaminación del agua;
• reducir la contaminación del aire;
• reducir la contaminación del suelo;
• mejorar la salud ambiental;
• reducir la exposición a sustancias químicas como resultado de descargas accidentales y/
o actos de terrorismo;
• mejorar el desempeño ambiental mediante la aplicación y el cumplimiento de la Ley, la
prevención de la contaminación y la promoción de la gestión ambiental responsable.
La metas se cumplen a partir del año 2003, algunas se inscriben en el corto plazo del
2003 al 2004; al mediano plazo del 2005 al 2008, y a largo plazo a partir del 2009 al 2012.
El enfoque de estas metas es más corto y de carácter regional. Es por ello, que el programa
binacional Frontera 2012, no será suficiente ante los paradigmas en un sistema complejo del
proceso de urbanización.
21
Frontera 2012 lo define como “el desarrollo social y económico, orientado a la conservación, que enfatiza la protec-
ción y uso sustentable de los recursos, atendiendo a las necesidades actuales y futuras y los impactos actuales y futuros de las
acciones humanas” (Secretaria del Medio Ambiente y Recursos Naturales, 2002, p. 2).

7. LA NUEVA LEY DE VIVIENDA, INNOVACIÓN O CONTINUIDAD

El sexenio que acaba de concluir, estableció nuevos parámetros en la producción de casas,
alcanzar 750 mil viviendas al año, para cubrir a largo plazo la demanda no atendida.
Se introduce la bursatilización para facilitar la disponibilidad de recursos públicos (del
ahorro de los trabajadores) y privados de las empresas por medio de la cotización en bolsa.
Es un recurso financiero cuyo impacto se mide en el desarrollo expansivo de conjuntos
habitacionales en el país y a nivel local, logrando la meta planeada. Ante estos cambios,
surge casi al concluir el sexenio la Nueva Ley de Vivienda, al ser aprobada el 27 de Junio
del 2006 y erogando la anterior.
La nueva ley, incorpora al concepto de vivienda digna y decorosa, otros factores propios
de la visión mercantilista actual:
Articulo 2. Se considerará vivienda digna y decorosa la que cumpla con las disposiciones jurídicas
aplicables en materia de asentamientos humanos y construcción, habitabilidad, salubridad, cuente con
los servicios básicos y brinde a sus ocupantes seguridad jurídica en cuanto a su propiedad o legítima
posesión, y contemple criterios para la prevención de desastres y la protección física de sus ocupantes
ante los elementos naturales potencialmente agresivos (Nueva Ley de Vivienda, 2006, p. 1)
El enfoque de este concepto prioriza la seguridad jurídica y la protección civil, de manera

enunciativa y la habitabilidad esta supeditada a estos factores, y no por el cumplimiento
de satisfactores. El enfoque es primordialmente financiero y administrativo, que también es
limitativa, ya que no establece mecanismos fuera del mercado para complementar recursos
destinados a sectores en condiciones de pobreza, lo enuncia pero la ley lo delega a los grupos
sociales a responder a los más necesitados y no como un compromiso del estado. Difícilmente
la nueva ley responde al derecho constitucional de acceso a una vivienda, tal como lo define
el Artículo 3:
toda persona, sin importar su origen étnico o nacional, el género, la edad, las capacidades diferentes,
la condición social o económica, las condiciones de salud, la religión, las opiniones, las preferencias
o el estado civil pueda ejercer su derecho constitucional a la vivienda (Nueva Ley de Vivienda,
2006, p. 2).
Este enfoque del derecho a la vivienda facilita la asignación de la misma a todo tipo de
beneficiarios, ampliando el espectro de demandantes no solo para familias con hijos como
estaba estipulado, sino para solteros sin familia, madres solas, personas con capacidades
diferentes, jóvenes que trabajan y califican, entre algunos.

Esta nueva ley y su desvinculación con indicadores de calidad enfocados a mejores condiciones
de habitabilidad, se mediatiza por una visión mercantilista del problema, ya que:
no se reconocen otras formas de producción de vivienda o participación social para acceder al
derecho a la vivienda, con lo cual quedan fuera los sectores de población que tienen ingresos
menores a 3 salarios mínimos y cuyo poder adquisitivo no les permite comprar un producto
habitacional (Informe de Organizaciones de la Sociedad Civil sobre la situación de los derechos
económicos, sociales, culturales y ambientales en México, 1997-2006, p. 11).
La Nueva Ley Federal de Vivienda aprobada considera la creación de varias instancias entre
ellas: el Consejo Nacional de Vivienda y el Sistema Nacional de Información e Indicadores
de Vivienda.
El Sistema de Información que se compromete a difundir la Política Nacional de
Vivienda, es una propuesta ambiciosa que deberá actualizar los datos estadísticos de las
cuentas nacionales, del crecimiento y evolución del mercado, así como de sus efectos en el
contexto global. Le concierne además mantener el inventario habitacional y el cálculo del
rezago, indicadores de evaluación por cobertura, por productos habitacionales y de precios del
suelo. El artículo 45 menciona la posibilidad de acercar esta información a los beneficiarios:
La Comisión diseñará y promoverá mecanismos e instrumentos de acceso a la información que
generen las instituciones públicas y privadas en materia de financiamiento para la vivienda, con el
fin de que la población conozca las opciones que existen en materia habitacional (Nueva Ley de
Vivienda, 2006, p. 1)
Sin duda el acceso a la información por medio de esta Ley puede facilitar estrategias para
su clara aplicación, sin embargo, esta será insuficiente para los grandes núcleos de trabajadores
que además de no disponer de los recursos o medios informáticos planteados, se pierden entre
el mundo cibernético de los datos y el trato directo de un asesor o vendedor que puede influir
con mayor efectividad en la opinión de quienes le consultan.


CAPÍTULO II
MARCO TEÓRICO
En las últimas dos décadas el concepto de vivienda22 ha cambiado, transitó de una concepción
de bien social que atiende a requerimientos de uso, conservación y patrimonio, a entenderse
como un simple producto de mercado que se obtiene por su valor de intercambio. Esto se
hace visible cuando no se responde a las necesidades de sus beneficiarios y no se miden las
cualidades espaciales de las propuestas, sino que su valor se establece por la demanda.
Considerar una investigación encaminada a medir las cualidades o atributos que tiene
la vivienda23, responde a una preocupación personal y académica; se indaga para conocer
como la arquitectura habitacional se adecua a las necesidades y demandas reales, y no por la
condición o posibilidad de adquirirla.
Si el valor de la vivienda como patrimonio se ha modificado socialmente, esto trastoca
los esquemas tradicionales que justifican su oferta; su valoración como derecho constitucional,
al no responder a determinantes de tipo social, sino a un esquema de financiamiento y
adjudicación que considera únicamente factores de mercado. Es decir, considera factores
inmediatos u oportunistas que no son garantía de que esta cumpla con los requerimientos o
satisfactores de habitabilidad24. Los factores que se privilegian son: la rentabilidad, el beneficio
financiero y sobre todo la ventaja económica, independientemente de las cualidades de
habitabilidad de la vivienda.
Un producto de mercado no necesariamente responde a las necesidades de sus
solicitantes, “la población demandante ha sido quien fundamentalmente ha tenido que
adaptarse a la vivienda que le ofrecen y no la vivienda a las necesidades de los individuos en
términos de un diseño que satisfaga mejor sus requerimientos” (Mercado, Ortega y Ss., 1995,
p. 13). Sin embargo, este producto se vende porque es escaso y su valor responde a variables
de compra-venta, porque siempre existe una demanda insatisfecha.
22
“Todo recinto delimitado por paredes y techos, con acceso independiente que esta habitada por personas, donde general-
mente éstas preparan sus alimentos, comen duermen y se protegen del medio ambiente”. Instituto Nacional de Estadística, Geografía
e Informática, 1991, en Caraveo (1993, p. 42).
23
El problema de la vivienda y su complejidad, responde a factores relacionados con la habitabilidad, cualidades físicas
y no físicas que se caracterizan por necesidades de mejorar la calidad de vida.
24
La habitabilidad considera aspectos físicos y no físicos (psico-social, seguridad, organizacional, espacial, térmico, acús-
tico y otros), evalúa la percepción del espacio por el hombre, los atributos objetivos y subjetivos, evaluados por los sujetos.

La vivienda económica se ofrece con recursos de financiamiento que están determinados

por el salario; aportaciones que no fluctúan en el mercado sino que están controlados
independientemente de la necesidad de sus beneficiarios; es decir, acceden los que pueden
concursar, y no los que requieren de un hogar. Lamentablemente se modifican socialmente los
antiguos argumentos de acceso a la vivienda y se instauran otros nuevos, los factores económicos
como los preponderantes; por ello, los beneficiarios actúan en un ambiente de contradicción, de
intereses no convencionales. La vivienda se obtiene como producto y no por necesidad.25
La dinámica social y económica actual, determinada por las ventajas de empleo o
por otras oportunidades propias de una localidad, región o frontera, obliga a las familias a
establecerse y permanecer en un lugar, teniendo que destinar el ochenta por ciento de sus
recursos a la supervivencia: alimentación y vestido, sin oportunidad de establecer partidas
para el ahorro o responder a las eventualidades para atender la salud o educación.
Las familias al establecerse en un lugar, requieren de la vivienda para asentarse, y
posteriormente, la conservan para las siguientes generaciones como parte de un patrimonio. La
vivienda es un bien social que está destinada al autoconsumo y a la mejora de las condiciones de
vida de la población; por ello, se requiere resolver las necesidades de habitabilidad, conforme a
condiciones de confort y bienestar. La vivienda también es un factor para medir el estándar de
calidad de vida de una sociedad, o la valoración cualitativa relacionada con aspectos subjetivos
de sus habitantes.
La vivienda concebida solamente como un producto susceptible de venta pierde su
valor cualitativo y se le convierte en una mercancía; objeto definido por la oferta y la demanda.
Como producto la vivienda se ofrece o considera susceptible de intercambio comercial, a la
compra-venta de un objeto o a su adquisición determinada por condiciones del mercado. Sin
embargo por el factor de localización, se vuelve un producto único e irrepetible, que no se le
puede trasladar o llevar según la residencia de las familias; esto la convierte en un producto
rígido en el mercado, de difícil acceso, con valor controlado, que cambia conforme a su
ubicación en la ciudad o el país26.
La casa es el reflejo de mejores condiciones económicas y sociales de una comunidad y
puede determinar el estilo de vida de sus habitantes, propiciar la adaptación al lugar o garantizar
25
Iracheta (2002) menciona que “la tendencia observada ha sido utilizar estas reservas para usos rentables y para de-
manda solvente,…, la mayor parte de este suelo difícilmente llegará a manos de los más pobres, reproduciendo y agudizando
los problemas urbanos existentes” (p. 27).
26
El valor de una vivienda por su localización en ciudades con mayor demanda y desarrollo es más elevado que en
aquellas, con una dinámica menos acelerada.

la inserción social. Existen acciones y políticas para la vivienda que buscan mejorar los procesos,
el financiamiento y el déficit de la misma, sin embargo, se marginan aquellos aspectos relativos
a la habitabilidad, preocupación que emerge como concepto de calidad de largo plazo.
El concepto de vivienda digna se ha transformado con el tiempo; cada época,
generalmente lo adecúa a las condicionantes de la técnica y el financiamiento; sin embargo,
no se garantiza que mejoren las condiciones de vida de sus ocupantes27.
El marco teórico parte de las siguientes premisas:
1. Las sociedades están en constante cambio y las personas con el tiempo también tienen
nuevos intereses que van modificando. Los recursos disponibles en la ciudad y las
oportunidades son mayores, teniendo nuevos satisfactores que resolver.
2. La vivienda es un bien social que esta destinada al autoconsumo y a la mejora de las
condiciones de vida de la población, debe resolver las necesidades de habitabilidad
del hombre, conforme a determinantes de confort y bienestar. La casa es la suma de
las personas que la ocupan, los objetos que identifican su estilo de vida y el espacio
construido, es más que la materialización para residir o estar28.
3. La vivienda como patrimonio es concebida en la actualidad de manera diferente por
el interés de acceder a financiamiento y a la adjudicación. El estándar de beneficios
sociales y económicos en las ciudades se ha elevado y los recursos disponibles y las
oportunidades para resolverlos son diversas.
4. A la vivienda económica acceden los que pueden concursar y no los que requieren
un hogar. Se han supeditado las necesidades de los beneficiarios por los factores
económicos de la producción.
El gran esfuerzo que ha implicado absorber la demanda creciente de habitantes con necesidad
de vivienda, debido a las condiciones de oferta de empleo, involucra a los gobiernos en la
elaboración de planes y programas de desarrollo social que respondan pertinentemente.
Contar con ingresos por encima del salario mínimo y el acceso a vivienda e infraestructura,
vuelven atractivo el establecerse en las ciudades.
El desarrollo de la vivienda, amerita estudios a profundidad que midan el impacto
en el ambiente y las condiciones de vida a corto y largo plazo, vinculada a esquemas de
27
El concepto de calidad de vida es holístico y complejo; involucra el desarrollo de potencialidades, de las libertades, e
incluye la evaluación de los individuos que la habitan. El de habitabilidad mide el acondicionamiento del espacio.
28
“Una casa es una vivienda más la gente que la habita y los objetos que guarda” (Monteys y Fuertes, 2001, p. 14).

desarrollo urbano y del hábitat. Al ofrecerse explicaciones científicas de como los espacios
habitacionales construidos responden o no a nuevas demandas de la sociedad, se establecen
caminos específicos para plantear alternativas o propuestas que mitiguen o incidan en las
condiciones del hábitat en la localidad29.
Independientemente de las cualidades espaciales de la vivienda partiendo de un diseño
utópico para una generalidad de familias, habrá que conocer en que porcentaje ésta resuelve
las necesidades de habitación de quienes las moran en el presente y para el futuro, con visión
prospectiva, tendrán que cumplir ciertos parámetros a mediano plazo que deberá cubrirse el
programa de necesidades, al que denomino potenciación30 para resolverlos de manera progresiva
y con recursos limitados.
El planteamiento del marco teórico retoma las diferentes concepciones que se
tienen sobre el tema, elaborando los paradigmas de las nuevas condicionantes o modelos
que a nivel local se deben considerar para responder a los requerimientos de las familias.
Paradigmas que modifican el estilo de vida y la inclusión social de sectores de trabajadores
con ingresos fijos, basado en el salario mínimo. Este sector quizás acceda a la vivienda
como un grupo privilegiado, ya que la asignación de la misma, elimina a un sinnúmero
de derechohabientes que no podrán ejercerlo; es quizás la única vivienda que podrán
disfrutar, lo que compromete a quienes la producen para que incorporen mejores
alternativas urbano-habitacionales que garanticen a mediano y largo plazo soluciones
insertas en el anhelado desarrollo sustentable.
Estos paradigmas, están asociados a los esquemas de participación social que se han venido
arraigando en la localidad31, y a determinantes culturales y legales presentes en la región.
En el Marco Teórico, se presentan algunas reflexiones sobre los cambios o nuevos
modelos a interpretar para el desarrollo sustentable y la habitabilidad; y así enmarcar de
manera objetiva aquellas condicionantes endógenas y exógenas al problema, teniendo como
29
“El paradigma convencional presupone que los gustos y las preferencias son fijos y dados y que el problema econó-
mico consiste en satisfacer óptimamente esas preferencias. Los gustos y preferencias usualmente no cambian rápidamente y,
en el corto plazo (es decir, 1-4 años), esta conjetura tiene sentido. Pero las preferencias sí cambian con marcos de tiempo más
largos y, de hechos, hay una industria completa (la publicidad) dedicada a cambiarlas. La sustentabilidad es un problema a
largo plazo, y en el largo plazo no tiene sentido presuponer que los gustos y las preferencias permanecen fijos” (Constanza “et
al”, 1999, p. 154)
30
Entiendo por potenciación al sinnúmero de posibilidades que puede tener a futuro un espacio habitable, que favo-
rezca condiciones ascendentes que responda a corto y mediano plazo a las necesidades de sus habitantes, Coppola (1997) lo
define conforme “mejore sus cualidades e incremente su potencialidad de utilización” (p. 19).
31
la inserción de la mujer en el mercado laboral, la participación de la comunidad en la mejora de su entorno, el tipo de
empleo industrial de la frontera (manufacturas), las condiciones de crecimiento urbano acelerado, la inserción de nuevos pobladores
de regiones diversas, las modificaciones constitucionales a los artículos 27 y 115, así como las que plantea la nueva ley de vivienda.

finalidad la evaluación de la vivienda por medio de la construcción y aplicación de índices de

habitabilidad32.
Estos paradigmas se abordan desde diferentes puntos de partida del espacio
semipúblico y privado, acotados por los proyectos urbano-arquitectónicos en estudio, y ofrece
posibilidades de valoración objetiva para medir la calidad de la habitabilidad y con el análisis
de las soluciones, se evalúa si garantizan a largo plazo un desarrollo sostenido y equilibrado
conforme a su momento histórico.
1. PARADIGMAS DEL DESARROLLO URBANO

En la reflexión de las determinantes del contexto urbano se sugieren aquellos paradigmas o
modelos que corresponden al desarrollo urbano sustentable:
El modelo de desarrollo implantado presenta contradicciones ya que se inserta
en la economía mundial desde hace cuatro décadas con la instalación de la industria y
el impacto de esta inversión económica no se manifiesta en la mejora de las condiciones
de vida de los habitantes, al carecer de políticas de desarrollo social y de protección al
medio ambiente33.
La ciudad ante condiciones de empleo pleno ofrece beneficios económicos a sus
habitantes pero éstos, carecen de los beneficios sociales que este crecimiento debe derramar.
La dinámica de desarrollo responde a lo mediato, al absorber más habitantes con la instalación
de más industrias, con la oferta de más vivienda, con nuevas zonas periféricas; y pospone el
crecimiento equilibrado con alternativas de largo plazo, conservando los recursos naturales,
evitando la pérdida de biodiversidad local o regional, mitigando la reducción del acuífero
o de impactos acumulativos en suelo, aire y agua, que respondan a la nueva dinámica de la
sociedad actual y futura.
Entonces si, la dinámica de vida de las familias ha cambiado, y el estándar de beneficios
sociales en las ciudades es más elevado; se requiere que esta dinámica de crecimiento y la
eficacia de las políticas de desarrollo urbano, a lo largo del tiempo consoliden el progreso en
índices de calidad de vida de largo plazo.
32
La construcción de índices de habitabilidad que puedan medir las cualidades físicas y no físicas, objetivas y subjetivas
de los espacios urbano-arquitectónicos que facilitan la estancia gratificante y satisfacción de necesidades humanas.
33
“El medio ambiente mundial sigue deteriorándose. Continúa la pérdida de biodiversidad; siguen agotándose las po-
blaciones de peces; la desertificación avanza cobrándose cada vez más tierras fértiles; ya se hacen evidentes los efectos adversos
del cambio de clima;..., y los países en desarrollo se han vuelto más vulnerables, en tanto que la contaminación del aire, el agua
y los mares sigue privando a millones de seres humanos de una vida digna” (Naciones Unidas, 2002, p. 3).

Los paradigmas se circunscriben en los tres ejes principales del desarrollo urbano
sostenible planteados por la ONU en la cumbre mundial sobre el desarrollo sostenible en
Johannesburgo, Sudáfrica (2002)34:
a) El crecimiento económico sostenido.
b) El desarrollo social incluyente.
c) La preservación del medio ambiente.
a) Crecimiento urbano sostenible

El desarrollo económico en los últimos tres años se ha vuelto vulnerable por los vaivenes e
inestabilidad mundial. La ventaja comparativa de producción de un lugar se valora por medio
de la ubicación y competencia en el mercado internacional. La dependencia económica y
la vulnerabilidad ante los cambios de las políticas se hacen evidentes cuando las economías
presentan un rezago o un superávit. Se observan cambios o condicionantes de empleo que
mediatizan las oportunidades de inserción laboral de todos los grupos o candidatos y que
impiden un adecuado impacto en la sociedad. Las mejoras en el consumo avizoran avances en
unos sectores y las carencias en el impacto social registran contradicciones en los esquemas de
desarrollo establecidos.
El crecimiento económico sostenido considera el primer paradigma de sistemas
complejos de los procesos urbanos, que se requiere de una visión transdisciplinaria para lograr
coherencia en las propuestas de desarrollo. Las relaciones entre individuo y sociedad cada
vez son más complejas derivado de un ambiente diverso y policultural. La concentración de
población, dificulta el proceso de urbanización donde se combinan intereses en yuxtaposición
y en conjunto, esto eleva las posibilidades de conflicto y contradicción que se modifican
constantemente, ya que no presentan una causalidad lineal. Se tienen además, elementos
exógenos35 más complejos y cuyo origen no parte de los individuos sino de sistemas
determinados por agentes externos cuya lectura supone una codificación amplia.
La eficiencia de la ciudad como sistema complejo (Morales, 1991) lo define por diferentes
procesos armónicos, estos además conforman otros constructos de diversa índole, tales como:
• el sistema de intereses que esta determinado por el mercado económico.
• el sistema político de negociación de intereses que regula las normas y procesos de
34
Naciones Unidas, (2002), “Informe de la cumbre mundial sobre el desarrollo sostenible. Johannesburgo (Sudáfrica)”.
A/CONF.199/20 0263696s.doc
35
Estos elementos son el narcotráfico y el consumo de drogas que en las últimas décadas parecen difíciles de erradicar
ante la impotencia de las autoridades locales.

interacción de los individuos en la sociedad.

• el sistema de lo público, se define por las capacidades de concertación y
organización de la sociedad entre individuos-gobierno-instituciones, es decir, lo
socializable.
• el sistema de la cultura que concierne al campo del conocimiento en general.
La necesidad de una planeación regional que adecue el uso del territorio en términos
ambientales; de una planeación racional de la producción que se manifieste en mejores
controles de calidad para favorecer la industrialización y en una urbanización que corresponda
a las demandas locales y no sólo a los requerimientos de la inserción global, son aspectos
que deben considerarse para propiciar el cambio económico. Se tiene la necesidad de “una
visión más compleja, que centra los objetivos para el desarrollo en el bienestar social de
las comunidades, un uso responsable de los recursos y la preservación de la naturaleza y la
cultura” (Narváez, 2000, p. 20).
Estos sistemas consideran la complejidad organizacional y la lógica (Morin, 2003)
del desarrollo urbano, se enfocan a la construcción de nuevas maneras de intervenir con y
aplicación de los recursos desde una óptica sustentable. No esta determinada por el intercambio
del mercado sino por procesos de distribución y asignación de manera no solo eficiente sino
efectiva para manejarse con políticas independientes buscando alcanzar el mismo objetivo.
El paradigma de sistemas complejos ofrece diversas alternativas ante situaciones similares, las
intervenciones son heterogéneas buscando acercarse a la solución más efectiva con el menor
impacto social y el que menos afecte el futuro de las siguientes generaciones.
El segundo paradigma considera la participación intersectorial y formaliza
los procesos democráticos de inclusión y beneficio. Es el paradigma suma cero que
garantiza su interés en inversiones que benefician a diferentes sectores, promueve el
uso de tecnologías y métodos de bajo costo, evitando la degradación de los recursos
y la contaminación. Este paradigma elimina impactos negativos en la producción
al involucrar a los diferentes sectores en la verificación de los procesos, descarta las
posibilidades de que alguno de los sectores participantes con beneficio del crecimiento
económico sea despojado o renuncie a su bienestar y calidad de vida por favorecerse
lucrativamente. Las comunidades se benefician al recibir inversión y el sector privado
en un ambiente de corresponsabilidad dispone de un lugar para colocar su capital. Por

otra parte, el gobierno establece las normas y políticas para que en la gestión no existan
desequilibrios o desventajas36.
La alternativa de suma cero considera en la toma de decisiones la participación intersectorial,
la construcción de lineamientos de participación y de políticas económicas que respondan al
desarrollo sustentable. De esta manera, seguir con una política económica enfocada únicamente a
ofrecer empleo es actualmente poco viable para garantizar el desarrollo sostenible.
b) Desarrollo social incluyente

El desarrollo sostenible debe equilibrar las desigualdades que enfrenta la planeación de la
ciudad, debe facilitar la inclusión de los sectores marginados a los beneficios del desarrollo y a
los servicios para apoyar a las familias cuando este modelo afecta la vida cotidiana. El modelo37
implica una mayor participación de la sociedad en la toma de decisiones, e intervención en
las actividades de la comunidad que faciliten la construcción de relaciones y redes para la
interacción social de las familias. Estas relaciones de socialización enriquecen la vida cotidiana
y sustituyen vacíos derivados de carencias educativas, ambientales y psíquicas, los pobladores
se enriquezcan y eleven sus condiciones de vida.
La ausencia de la mujer en el hogar requiere de equipamiento: guarderías, estancias,
escuelas, hospitales, seguridad, recreación; servicios que actualmente son resueltos por la
familia, los empleadores aún no asumen su responsabilidad por la manera en que trastocan
el estilo de vida de las familias y la armonía social. Hace falta un mayor compromiso para
elevar las condiciones de bienestar, se requiere de una visión de largo plazo para garantizar el
desarrollo38.
El modelo de desarrollo actual presenta contradicciones que deben tenerse en
cuenta para entender las dinámicas locales de apropiación del espacio. La organización de
las actividades industriales en horarios con tres periodos laborales absorbe la mayoría del
tiempo de los trabajadores, se destinan las ocho horas de trabajo al día, más tres a cuatro horas
adicionales para obtener ingresos adicionales o por condicionamiento laboral. En muchos
36
“hoy necesitamos una perspectiva renovada que contemple el desarrollo como un proceso sostenido de expansión de
las potencialidades humanas, que persiga la movilización de todos los recursos humanos y materiales disponibles en una eco-
nomía que busque sistemáticamente medios de producción de bajo costo que, a la vez, generen todos los empleos necesarios”
(Guzmán, 2000, p. 113).
37
Expone Narváez (2000) que en la práctica de la arquitectura el enfoque “multipersonal y participativo (diverso)” de
la disciplina permite cumplir objetivos del desarrollo sustentable, más que la posición unipersonal de resolverlos (p. 27).
38
“El valor actual es la expresión de las preferencias individuales en el corto plazo y localmente, mientras que el valor sus-
tentable es la expresión de las preferencias comunitarias en el largo plazo y globalmente” (Constanza “et al.” 1999, p. 157).

casos, la familia, no tiene un horario para interactuar, el padre trabaja en un turno y la madre
en el siguiente, los hijos son intercambiados en el cambio de turno de un padre a otro, y las
pocas horas que tienen en común las utilizan para el descanso o distracción. Se tiene poco
tiempo para atender la salud, la educación o el esparcimiento.
Muchos hogares se han convertido en el dormitorio familiar. El alimento se come en
la empresa, y por la noche se ingieren alimentos simples con un bajo valor nutritivo; el trabajo
monótono y extenuante, enajena las capacidades creativas e innovadoras de las personas, esto
se refleja hasta en las actividades del hogar, por ejemplo: se ha perdido la capacidad para
cocinar una alimentación nutritiva y balanceada, además, debe resolverse con rapidez y de
manera oportuna, lo cual se convierte en obstáculo de una actividad que debiera tener la
misma importancia que el trabajo laboral.
La contratación de mano de obra femenina es uno de los componentes en el sector
industrial de manufactura; en la localidad aun persiste esta preferencia: cuenta con más
de 200 mil trabajadoras (Instituto Municipal de Investigación y Planeación, IMIP, 2004),
caracterizada por el desempeño laboral y habilidades manuales desarrolladas con el tiempo.
El tercer paradigma esta relacionado con la modificación en los roles y valores
establecidos por la sociedad para con la familia. El estilo de vida de la mujer, ha roto
los esquemas de la concepción tradicional, la forma en que se organizan las actividades
dentro del hogar y como se involucran han sido modificados. La participación en los
diferentes ámbitos de la comunidad, le ha desbordado con gran esfuerzo, al implicarle
la multiplicación del tiempo en actividades diversas y absorbentes. Se tiene a una mujer
más activa y menos dependiente; ha asumido la responsabilidad casi plena del hogar, pero
también le desgasta ser proveedora; esta forma de vivir, le implica a la mujer una triple
jornada: hogar-trabajo-comunidad.
Se ha modificado la manera de concebir la vida, sin nuevos elementos de valoración
y reconocimiento que le permitan asumir con mayor capacidad ese nuevo rol en la
sociedad. Se tiene el anhelo de mejorar pero se sigue atendiendo a la familia de manera
tradicional. Enfrenta una desigual relación conyugal: esposa- proveedora y ama de casa,
dificultando la relación de pareja, ocasionando conflictos y en muchos casos propiciando
la separación.
Al ser la mujer la principal responsable del hogar; proveedora-madre-trabajadora,
requiere de nuevas formas de convivencia en donde la autonomía económica conlleve a
compartir responsabilidades, riesgos y beneficios, dentro con reconocimiento social. Esta
inserción no ha estado apoyada por normas y políticas laborales que favorezcan condiciones
equitativas y de género. En muchos casos a partir de los 16 años los jóvenes inician su
experiencia laboral en circunstancias desventajosas, se truncan los planes de largo plazo y se
limitan las capacidades, se desalientan nuevas perspectivas de vida, potencialidades a futuro,
y además mantiene un nivel bajo de cualificación laboral39.
La planeación del desarrollo urbano debe reconocer las necesidades sociales al proveer
espacios de convivencia, viviendas, equipamiento social: guarderías, estancias, centros de
lectura y/ o áreas verdes; de seguridad: vigilancia, accesibilidad, visibilidad y/ o localización;
y atender las necesidades psicológicas vinculadas con: la privacidad, identidad, pertenencia y
referentes culturales y estéticos.
El cuarto paradigma se refiere a la dialéctica entre el espacio privado y colectivo, asociado
a mejorar las actividades de tipo comunitario. La solución de grandes conjuntos urbanos con
2,500 o más viviendas y espacios mínimos de equipamiento social, no atienden la gama de
necesidades psicológicas y sociales de las familias. Los núcleos habitacionales en forma masiva
se vuelven despersonalizantes y los referentes sociales se diluyen cuando se concentran un
sinnúmero de viviendas40.
La propuesta urbano-arquitectónica con esquemas convencionales se caracteriza por
desarrollos masivos de ‘pie de casa habitación o vivienda económica’ y pocas veces atienden
aspectos relativos a las necesidades psico-sociales de los habitantes. Las áreas verdes desvinculadas
o detrás de las casas, consideradas ‘tierra de nadie’ cuando se dificulta la apropiación de los
vecinos para el cuidado y mantenimiento, son espacios “sociófugos”41 o se denominan espacios
residuales42.
Los conjuntos habitacionales para los sectores populares tienen áreas de equipamiento
insuficientes, se asigna sólo el mínimo permitido y están diseñados fuera de la lógica de
comportamiento social. Existen ejemplos que concentran áreas verdes aisladas o independientes;
otras están al centro de camellones y para el equipamiento el área que asigna tiene proporciones
39
Sólo cuatro de cada diez jóvenes en edades de 15 a 19 años asisten a la escuela. Y se tiene una eficiencia terminal
del 31.8% que gradúan de bachillerato; a diferencia del 69% de los jóvenes que iniciaron primaria en el país (Instituto
Municipal de Investigación y Planeación, 2002, p. 180).
40
“El problema que se nos plantea hoy en el diseño y reconstrucción de nuestras ciudades es comprender las necesidades
de mucha gente. Estamos construyendo enormes edificios de apartamientos, gigantescos edificios de oficinas, sin entender las
necesidades de los ocupantes” (Hall, 1993, p. 132).
41
El espacio sociófugo “tiende a mantener apartadas a las personas unas de otras” (Hall, 1993, p. 134)
42
El espacio residual se caracteriza por ubicarse inadecuadamente dentro de la trama urbana y no responde a la función
para la que fue propuesto.

menores a los requerimientos para una escuela, clínica o centro social, ya que no se propone
de manera integral para un sector o varias colonias. La relación entre los espacios asignados
para la vida comunitaria y de convivencia social en un conjunto habitacional pocas veces
corresponde a las necesidades de sus pobladores43.
En cuanto a las necesidades psicológicas de los habitantes: la privacidad y seguridad se han
vuelto productos de la mercadotecnia, de venta para los sectores de nivel medio y alto. En cambio los
proyectos para los sectores populares son pobres en diseño urbano; sus espacios comunes mantienen
condiciones mínimas que se siguen repitiendo como si correspondiera a la demanda real.
Es común observar áreas verdes cuidadas por las familias que tienen viviendas al frente
o contiguas a éstas, el tamaño del área facilita la apropiación (puede ser cuidada por tres a
diez familias), el mobiliario es suficiente para grupos limitados y se facilita la socialización
de quienes la utilizan. Sin embargo, es más común que se mantengan abandonadas al no
presentar estas características. Las áreas amplias requieren para su cuidado de organización e
involucramiento de un número mayor de vecinos; el mantenimiento es más costoso al atender
grandes extensiones: el cuidado de los árboles, el riego, las áreas de juegos o canchas; además,
estas amplias áreas no favorecen la socialización44. El equipamiento del área con juegos, bancas,
bebederos, andadores, áreas de trotar o la arborización, la cercanía o contigüidad con la
vivienda, el tamaño del espacio y los liderazgos capaces de establecer procesos de participación,
favorecen la interacción entre vecinos y la apropiación del espacio comunitario.
La participación de los beneficiarios como sujetos en la toma de decisiones conduce a
plantearnos un quinto paradigma. Este paradigma requiere que los sujetos desarrollen sus
capacidades democráticas, al participar en una sociedad con oportunidades de elección y
diversidad de propuestas; esto compromete a que la toma de decisiones incorpore alternativas
urbano-habitacionales que garanticen a mediano y largo plazo, soluciones con futuro, a lo que
se denomina potencialidad (Coppola, 2000, p. 19). Este paradigma está estrechamente ligado
a la visión de largo plazo y al concepto de desarrollo sostenible que plantea Narváez (2000, p
44), “garantizando a las comunidades el que perciban y hagan real su libertad de actuación en
los procesos de toma de decisiones para el desarrollo”
43
La Organiación Mundial de la Salud sugiere para la población de la ciudad 1500 ha de áreas verdes, se tienen 412 ha., menor
a una tercera parte de los requerido. Se tiene un déficit del 80% en áreas verdes, 4.6m² por habitante; una unidad deportiva por cada 3
mil habitantes. Las instalaciones de las escuelas son deficientes: 50% carece de espacio para juegos o área deportiva; sólo un 38% cuenta
con biblioteca, el 7% tiene laboratorios y el 15% computadoras (Instituto Municipal de Investigación y Planeación, 2002, p. 148).
44
No quiere decir que el espacio sociófugo es malo, o que el espacio el sociópeto es siempre bueno, más bien se requieren
espacios flexibles, variados y que faciliten la reunión, o la eviten según el deseo de las personas (Hall, 1993, p. 132 y 137).

c) Preservación del medio ambiente

La indefinición de políticas sociales para responder a la demanda de equipamiento y dotación
de viviendas, propició la ocupación de terrenos en zonas inadecuadas, solución marginal
que resolvió provisionalmente las necesidades de la población establecida e inmigrante,
con asentamientos “irregulares” para familias con ingresos bajos, promovidos por líderes
relacionados o tolerados por las autoridades municipales. Este hecho mitigó la problemática
de la vivienda y absorbió a la población que requería un espacio propio, las rentas bajas y los
precios accesibles de traspaso en las periferias sin servicios se convirtieron en la principal zona
habitacional de obreros45. El nivel de ingresos de los habitantes es un factor que determina la
inversión para la mejora de los barrios, más bien se consideró área marginal.
El tipo de ocupación de los asentamientos irregulares se caracteriza por comunicaciones
truncadas determinadas por bordes naturales y artificiales, como: las vías del ferrocarril, los
arroyos, fragmentación del territorio al respetar una traza racional que no corresponde a la
conformación topográfica natural. Se integraron espacios a la urbanización cuyas características
naturales de pendientes y escurrimientos no son propicias para habitarse situando a un
sinnúmero de familias en zonas vulnerables y en riesgo.
La subdivisión y redensificación, modifica el sistema de cauces naturales y propicio para
la conducción de aguas pluviales, traslada deshechos sólidos contaminantes46, las actividades
humanas han modificado con emparejamientos promontorios las formas topográficas naturales,
el relleno de cauces de arroyos y quebradas, la invasión de arroyos o cuencas naturales, ha
modificado la captación de agua por escurrimientos naturales y a secado veneros naturales47
conocidos también como “ojos de agua”. La contaminación del suelo con deshechos sólidos y
basura son parte de las afectaciones al medio por una urbanización inadecuada.
Esta ocupación territorial no consideró las características topográficas, mucho menos
los cauces determinados por pendientes y escurrimientos naturales. Inicialmente se realizó la
traza reticular en un terreno accidentado cuyas pendientes no corresponden a condicionantes
naturales ni fisiográficas.
45
En 1984 el Programa Parcial de la Zona Precaria del Poniente la definió como zona precaria o “espacio físico ocupado
por población marginal en barrios y arrabales declinantes en condiciones de pauperización permanente y acumulativa, además
de aislados en áreas periféricas contiguas a un centro de población” (Gobierno Municipal, 1984, p. 39).
46
El gobierno Municipal en 1995 consideraba que existían 8,000 familias en zonas de riesgo (Plan Director de Ciudad
Juárez, 1995).
47
En el Poniente de la ciudad, en la sierra de Juárez, se ubicaban tres veneros naturales que facilitaron la ocupación de
éstos terrenos, al disponer de agua para beber, antes de contar con los servicios de abastecimiento de agua potable. En 1984
aún existían éstos tres ojos de agua, actualmente se han secado.

El impacto del desarrollo urbano en el medio ambiente sólo puede mitigarse con la
participación y toma de conciencia de sus ocupantes. Es también reflejo de políticas excluyentes
de tipo ‘clientelar’; que a pesar de la ocupación inducida por la autoridad, mantiene a sus
habitantes ajenos de los beneficios del desarrollo. La participación y organización para el
asentamiento e introducción de servicios, usando la gestión comunitaria, es quizás el principal
factor de potencial para acceder a un desarrollo sostenible48.
El sexto paradigma considera que las soluciones con infraestructura ecológica y
equipamiento urbano por medio de la asistencia técnica, mitigan situaciones de riesgo y
vulnerabilidad. La infraestructura ecológica requiere de nuevos hábitos y compromisos
de educación que involucre las capacidades organizativas de los habitantes, en programas
que mejoren la interacción de los individuos con el medio. La infraestructura ecológica
no tiene que ser costosa, sino responder a esquemas sencillos de conservación: el cuidado
y reuso del agua, el aprovechamiento de los desperdicios, el reciclaje de productos de
desecho, la forestación con vegetación de bajo consumo de agua, fosas que separen
aguas o diluyan químicos, son alternativas que requieren de participación, educación
y del compromiso de diversos sectores para crear una cultura diferente, reflejo de una
sociedad que vive en armonía con su medio ambiente. Este paradigma surge de una visión
compartida del desarrollo sustentable ya que en la preservación del medio ambiente,
es un compromiso que debe trascender el interés de unos cuantos por la preocupación
colectiva de una sociedad49.
El estilo de consumo fronterizo ha incorporado el uso de herramientas y medios para
simplificar las actividades cotidianas, un mayor número de electrodomésticos ha suplido la
falta de tiempo para atender el hogar y simplificar el trabajo. Esta solución a la falta de tiempo,
conlleva un uso desmedido de energéticos (gas y electricidad), que son ya, parte de la vida
cotidiana de las familias de todos los niveles socioeconómicos, pero con alto impacto en la
huella ecológica50. Se requiere de instalaciones adecuadas en las viviendas para reducir el gasto
48
Existe como experiencia la aceptación de que sus necesidades sólo se pueden resolver por medio de la organización y
gestión comunitaria.
49
“(..,) en este empresa deben participar todas las partes involucradas mediante asociaciones de colaboración, especial-
mente entre los gobiernos del norte y del sur, por una parte, y entre los gobiernos y los principales grupos de la sociedad civil,
por otra, para conseguir las metas ampliamente aceptadas del desarrollo sostenible” (Naciones Unidas, 2002, p. 8).
50
La lavadora, secadora de ropa, aspiradora, licuadora, horno de microondas, batidora, horno eléctrico, estufa con en-
cendido, secadora de pelo, además del equipo para el acondicionamiento climático, por mencionar algunos. Se cuenta con la
posibilidad de adquirir estos productos en los lugares de ‘venta de segunda’ o productos usados, generalmente importados de
los Estados Unidos, en comercios de tipo informal, establecidos en la ciudad, como mercados populares. Ofrecen cualesquier
tipo de productos, aunque tienen una vida más corta y se ofrecen a un valor mucho menor que en el mercado nacional.

energético y evitar conexiones o soluciones improvisadas51. Esta previsión garantiza a largo

plazo esquemas de desarrollo sustentable.
En cuanto a la conservación y protección del medio ambiente se ha visto relegada de
los procesos de desarrollo; las medidas impulsadas en la localidad, están enfocadas al control de
emisiones, específicamente el que producen las industrias, descargando químicos sin diluir al
desagüe. También a la revisión anual de emisiones de autos por medio del engomado ecológico,
que se ve suspendido en periodos de elecciones. Los estudios de impacto ambiental para definir
cualquier construcción o actividad productiva, se establecieron en la década de los 90´s52.
La disminución del impacto ambiental en las ciudades tendría mayor efecto, si se
establecieron propuestas relacionadas con la prevención y cuidado del medio, con una mayor
participación de los habitantes por medio de la toma de conciencia e información pertinentes.
El clima extremoso, propicia el uso constante de energéticos: en verano la electricidad y
en el invierno el gas. La vivienda, si se diseña aprovechando el sol como un energético alterno,
con materiales que aíslan de las temperaturas extremas, e integra soluciones de enfriamiento
evaporativo, evitando el uso de equipo convencional, incide en el cambio de mentalidad con
respecto a la explotación de recursos no renovables. El uso de alternativas tecnológicas que sean
accesibles a la población involucra a los habitantes en la dinámica de la prevención y cuidado.
La agenda para el desarrollo urbano sostenible en esta zona fronteriza, debe cumplir
otras acciones relativas al crecimiento económico y constante: promover a largo plazo el
desarrollo social incluyente y atender medidas que controlen y mitiguen la acción humana
en el medio ambiente. Los esfuerzos deben ser múltiples y polifuncionales que garanticen su
permanencia a largo plazo e involucren a todos los sectores, el social, económico y del medio
ambiente. Con tales medidas, el escenario prospectivo sería más alentador.
2. PARADIGMAS DE LA HABITABILIDAD
El espacio arquitectónico y urbano, para que cumpla como tal, y adquiera valor al ser ocupado,
debe responder a la condición de habitabilidad. Habitamos los espacios en tiempo y uso, la
dependencia a un lugar o el desuso de otro, indican diferentes maneras de morar, si un lugar
se ocupa en forma distinta por más tiempo o con mayor uso que otro, explica una asociación
superior entre el objeto y quien lo ocupa.
51
“El principal instrumento de política en este caso, en el corto plazo, consiste en reducir el consumo, y esto se puede
lograr con más factibilidad en aquellas áreas donde el consumo per capita sea el más alto” (Constanza “et al.” 1999, p. 122).
52
Existen algunos esfuerzos aislados de Grupos No Gubernamentales con una incidencia localizada.

La vivienda como espacio arquitectónico privado y semipúblico, requiere ser evaluada

desde el concepto de habitabilidad; ser valorada desde el tipo de espacio, el disfrute o beneficios
que ofrece, hasta el cumplimiento de las cualidades presentes que garanticen estas condiciones de
ocupación. “Lo habitable implica, insoslayablemente, la relación entre los espacios arquitectónicos
y el hombre habitador” (Ramírez, 2001, p 17). La forma de habitar es diversa, condición que
cambia con el tiempo y la necesidad de uso, ello implica una mayor o menor dependencia con
el espacio arquitectónico. El espacio habitable se define cuando es ocupado por el hombre; la
forma de residir implica aspectos diversos y distintivos de los residentes, es donde “el hombre
pueda habitar y producir su vida,… ser y estar en el mundo” (Ramírez, 2001, p 17).
Un aspecto discutible es considerar que el habitar es semejante para todos. El habitante
de la ciudad, alcanza una mayor conciencia del espacio arquitectónico y de su habitabilidad,
debido al grado de dependencia que mantiene y la necesidad de uso es superior. En cambio el
habitante del campo o del ámbito rural, comparte la necesidad de habitar entre el campo y la
construcción. Es decir, el hombre descubre o valora el espacio arquitectónico por la necesidad
de habitarlo y cubrir los satisfactores requeridos.
La medición de la habitabilidad considera diferentes rangos de uso del espacio, se
evalúa la ausencia o presencia de cualidades para vivir. La suma de cualidades de un espacio
arquitectónico enumera los valores que expresan la calidad del mismo, presenta características
para alcanzar en mejor medida atributos de habitabilidad o inhabitabilidad. Las posibilidades
de uso y permanencia en el espacio arquitectónico están delimitadas o demarcadas por la
capacidad que tiene como contenedor de actividades humanas y que da respuesta a los modos
de vida del habitador y de su cultura.
En la habitabilidad valoramos aspectos cualitativos inscritos en los modos y formas de
residir: socioculturales, biológicos, físicos y psicológicos. Los aspectos cuantitativos se definen
en la propuesta proyectual, en los aspectos programáticos y/ o constructivos, elementos
objetivos para medir (Ramírez, 2001, p. 19).
La habitabilidad está estrechamente vinculada con las actividades que realizan las
familias en el espacio arquitectónico privado, semipúblico o en el ámbito urbano de una colonia.
Habitar un espacio arquitectónico no se refiere al solo hecho de ocuparlo, no significa llenar
un sitio, para irrumpirlo; es un acto conciente que conduce con el tiempo, a expropiarlo, a
poseerlo o invadirlo. Los espacios construidos por sus propios beneficiarios, preservan un rasgo
de apropiación mas intensa ya que entregan vida al trabajar en el proceso de autoconstrucción,
al organizar el transcurso de la construcción y cuando posteriormente la habitan.
La habitabilidad no es estática ni alcanza el mismo significado para todos; el espacio

entre mas lo anidamos o entre mas lo sufrimos, se adapta o no a los requerimientos de sus
ocupantes para cumplir con un grado mayor o menor de cualidades agradables. Este concepto
para responder a las necesidades o demandas del ser humano actualmente, se enfrenta a diversos
paradigmas. Demandas definidas por la dinámica de vida y las posibilidades de mejorar, o por
las condicionantes de la época y la capacidad de movilidad local.
La habitabilidad como “cualidad de lo habitable que tiene un lugar” (Ramírez, 2001,
p. 15), contiene diferentes elementos de análisis, que se expresan en lo espacial, lo psico-social,
lo ambiental y aspectos que están relacionados con quien ocupa el espacio o lugar. En este
sentido se construyen los siguientes paradigmas de la habitabilidad:
a) La habitabilidad como proceso dinámico

El sólo hecho de poseer una vivienda y de ocuparla, expresa un nivel, tal vez precario de
habitabilidad. Un primer paradigma es entender la habitabilidad como proceso dinámico, de
constante construcción en el que los estándares se elevan para que el espacio arquitectónico
responda a la condición de lo habitable.53 Por ello, los espacios vacíos, expresan la vacuidad,
un prenivel de la condición de morar; en el se valora el espacio por si mismo, y no por su
condición de habitabilidad. En cambio, los espacios que contienen a las personas, al mobiliario,
la vegetación, y los objetos que representan los gustos, anhelos y todo aquello que identifica
el origen, las actividades y la forma de vida cotidiana, reflejan la dinámica del habitador.
Mencionan Monteyrs y Fuertes (2001) que el “ahondar en una concepción de la casa como
algo vivo, como algo que responde a las inquietudes y necesidades de sus ocupantes y que, por
tanto, cambia a la vez que ellos lo hacen” (p. 22), visión de la dinámica de sus residentes.
La habitabilidad en ese sentido evalúa la condición dinámica de apropiación y diversidad
que se da en una familia, en cuanto a su cultura y su manera de interpretar o capturar la
realidad. En este paradigma está presente el constante cambio, la necesaria adaptabilidad. La
condición de apropiación del hábitat tiene matices distintos; se identifica con el lugar en que
se inscribe, con el modo de vivir. Un espacio arquitectónico en la periferia promueve diversas
maneras de percepción y aceptación, diferenciada de la apreciación que genera una casa en el
centro de la ciudad.
53
“los verdaderos bienestares tienen un pasado. Todo un pasado viene de vivir por el sueño, en una casa nueva” (Bache-
lard, 1992, p. 35).

Las familias que recientemente han ocupado una vivienda, la habitan de manera
distinta, y esto se percibe en la forma de usar y distribuir el mobiliario, por las modificaciones
que realizan a la construcción, o por la adaptación de aditamentos y soportes agregados en
los muros para adecuar el ambiente a las necesidades culturales de otras regiones. Esta manera
de apropiación se relaciona con el origen y con el tiempo que tiene residiendo, ya que poco a
poco se fusionan las costumbres o estilos de vida, a las locales.
Pensar que el espacio arquitectónico cerrado es el único que ofrece cualidades de
habitabilidad, es limitar el sentido amplio de la apropiación del mismo. Todo espacio: natural
o creado por el hombre y que tiene como función atender las demandas o necesidades del ser
humano como su ocupante o beneficiario, obtiene la categoría de habitable. El residente de
una periferia urbana, alejada de la ciudad concibe su espacio relacionado al campo. La zona
montañosa que genera ambientes sinuosos, vinculados a los arroyos o a la serranía, establece
impresiones de lejanía aunque se ubique dentro de la mancha urbana.
Un espacio urbano, natural o arquitectónico presenta diferentes rangos o jerarquías que
determinan el residir, reflejan la condición de apropiación, aceptación y acondicionamiento
alcanzado por sus habitantes y de circunstancias específicas de ocupación.
Ofrecer una vivienda con las condiciones mínimas de habitabilidad es proveer un
nivel precario para residir un lugar; la ausencia de cualidades como: diversidad, modernidad,
cercanía o confort hace evidente que los residentes tendrán un largo recorrido y proceso de
ocupación para alcanzar mejores estándares de vida.
b) Habitabilidad pública
La habitabilidad se establece por medio de demandas concretas de las personas que viven el
espacio, requerimientos cambiantes y determinados por la ubicación que ocupa en el ámbito
urbano o local54. El segundo paradigma considera la habitabilidad pública ya que el espacio
arquitectónico conforme al sitio que ocupa en la ciudad o el barrio, determina las posibilidades
de tiempo, movilidad, inclusión o socialización de los residentes, condiciones definidas por el
nivel de intercomunicación.
Las vinculaciones locales y sectorizadas se establecen en las zonas de desarrollo de las
ciudades o de los asentamientos, y esto esta determinado por la localización estratégica o segregada
54
“La casa y el universo no son simplemente dos espacios yuxtapuestos. En el reino de la imaginación se animan mu-
tuamente en ensueños contrarios. La casa capitaliza sus victorias contra el huracán,…, sabemos bien que estamos tranquilos,
mas seguros en las calles donde no habitamos mas que de paso” (Bachelard, 1992, p. 75).

de un espacio arquitectónico. En este sentido la vivienda, en la periferia, lejana a ciertos servicios

y equipamiento mantiene un vínculo limitado y reducido de los beneficios locales55.
El uso y tiempo destinado a los traslados realizados para cualquier equipamiento de
carácter local o dentro del mismo barrio, reducen o amplían las capacidades de los habitantes
en el disfrute y gozo de los espacios. Es decir, se divide el tiempo otorgado entre las distancias
y el uso del espacio56. El acceso a los satisfactores de necesidades de consumo, culturales,
sociales, recreativas, públicas, etc.., propician que los habitantes ocupen parte de su tiempo en
la movilidad intra-urbana, y obstaculizan la posibilidad de que se involucren y participen en
ambientes diversos y establecidos por la organización social.
El concepto de habitabilidad cataloga también aspectos cualitativos y cuantitativos
relacionados con las características del espacio ya sea urbano o arquitectónico. Estudios
realizados en Chile para evaluar el desempeño del hábitat analizan indicadores o categorías
considerando el diseño, los sistemas constructivos, la calidad residencial y la habitabilidad
(Toro “et al.” 2003, p. 10 y 11).
Las actividades exteriores que propician el encuentro entre ciudadanos, se trasladan a
nuevos ámbitos de congregación en espacios cerrados, ya sea en centros comerciales, cines o
clubes, y suplen a la plaza pública que en otro tiempo era centro de cohesión local. La vinculación
social será mayor si las propuestas de los sitios de uso común facilitan o promueven ambientes
de convivencia e interacción entre vecinos. La habitabilidad la podemos medir por la presencia
o ausencia de las personas en un lugar y su impacto en la vida social o del barrio57.
c) Potenciación de habitabilidad
Un espacio habitable por su condición dinámica, no puede considerarse terminado, de alguna
forma, se parte del supuesto de que los espacios arquitectónicos son inacabados. En algunos
casos, estos cuentan con ciertas condiciones para ampliar sus posibilidades, y garantizar que
a largo plazo sea posible adecuarle a las necesidades no resueltas inicialmente; situación que
debe considerar de preferencia, el menor costo y esfuerzo, con el mejor planteamiento para el
espacio arquitectónico requerido, denominado anteriormente como potenciación.
55
“las restricciones económicas limitan la movilidad en el espacio, de tal manera que las personas de escasos recursos no
pueden desplazarse tan lejos que las personas con mayor solvencia” (Holahan, 2005, p 95)
56
“el espacio tiene una doble significación... como escenario o contenedor físico de la acción humana, y..., como un
elemento de interacción social,... como lugar con contenido valórico y significante” (Toro, Jirón y Ss. 2003, p. 14).
57
“el vecindario de un individuo refleja el “”espacio social”” que se define por el patrón de actividades sociales que el
individuo realiza en el vecindario” (Holahan, 2005, p. 94).

La potenciación puede estar mutilada desde la concepción inicial del espacio

arquitectónico, por no presentar opciones o incrementar mejoras o adecuaciones a largo plazo.
En este sentido, entiéndase la potenciación hacia el interior del espacio, al exterior y al área
semipública del mismo.
La precariedad del hábitat (mínimo) puede superarse si se preveen opciones
de potenciación flexibles, adaptables a circunstancias viables, que garanticen mejores
planteamientos para resolver las necesidades actuales y futuras de sus moradores.
La potenciación de habitabilidad no solo concibe que el espacio construido, con el
mejor programa, el más amplio, con buenos acabados, bien construido, confortable, etc...,
sino que el ambiente sea factible a condiciones de buena vecindad y convivencia, con la
participación y corresponsabilidad del bien que comparten a largo plazo. En este sentido,
se ubica como fin principal del espacio arquitectónico, tener en el centro del mismo, al ser
humano tanto para sus necesidades presentes como para las futuras, logrando cambios en las
cualidades de lo habitable.
Paola Coppola (1997) describe a la vivienda como “menuda, difusa, ligada a por
menores y detalles, que requiere de habitaciones aisladas, cuartos iluminados por un trozo de
cielo, espacios verdes de juego bajo las ventanas de la casa, recorridos interesantes entre la casa
y el trabajo, pero también alturas adecuadas de los techos y los alféizares, manijas cómodas,
colores y materiales variados e interesantes” (p 16), concepto que entremezcla aspectos
objetivos y subjetivos, que impactan en el estilo de vida y en la forma de concebir la relación
del hombre con el ambiente y la sociedad. En esta definición se evocan muchos elementos tan
solo en la frase... “cuartos iluminados por un trozo de cielo”... nos sugiere aspectos normativos
relativos al porcentaje de área para aberturas de ventanas, pero además insinúa que estén
bien iluminados para poder ver el cielo, expresión que garantiza que podemos ver el sol, los
rayos que se introducen a la habitación, y que por lo tanto ofrece condiciones de adecuación
ambiental. Abertura que invita a la reflexión, a la contemplación y a la construcción de los
anhelos y sueños de quienes la habitan, al tener un trozo de cielo, es decir, de firmamento, de
estrellas, de lluvia, de nieve.
d) Habitabilidad de los sueños

El cuarto paradigma considera que los requerimientos de los ocupantes son distintos y los
anhelos también; después de los aspectos básicos de la habitabilidad, definidos por el espacio
mínimo para vivir, se presentan otros, con nuevas demandas o necesidades no resueltas,
generadas a lo largo de la vida o por el cambio de estatus económico alcanzado58. Entonces se

tiene la disyuntiva de buscar otro espacio que cumpla con estas nuevas demandas, o realizar
cambios para resolverlas; de cambiar la imagen o calidad, se “vive la casa en su realidad y en
su virtualidad, con el pensamiento y los sueños” (Bachelard, 1992, p. 35); ésto incluye un sin
número de índices de habitabilidad que respondan a las necesidades de seguridad, confort,
ambiente sano, nuevas demandas, financiamiento o mejora socio-económica.
El paradigma de la habitabilidad de los sueños es el más complejo de entender, ya
que responde a la diversidad de sus ocupantes y del gran espectro de nuevas demandas que se
experimentan a lo largo de la existencia. La habitabilidad que demanda una familia nuclear, es
distinta a la de un solo padre o de una familia extensa, de la requerida con el nuevo ascenso o
estatus alcanzado. Ofrecer viviendas poco diversificadas es considerar que todos requerimos del
mismo espacio arquitectónico y que todos lo habitamos igual. La vivienda como objeto permite
que el hombre se establezca, logre su residencia y arraigo en un lugar. “Es el lugar donde la
familia prolonga su estirpe y es el rincón del mundo, de ensoñación” (Bachelard, 1992, p. 34).
El espacio arquitectónico adecuado o no, para responder a los requerimientos de
habitabilidad, podrá modificarse con el tiempo y por el uso, conforme al nuevo perfil de
ocupantes. Las necesidades de quienes residen tal vez se adecuen a largo plazo. Al identificar
cualidades del periodo histórico al que pertenece y la adaptabilidad, podrán valorarse
conforme proveen indicadores o satisfactores para sus moradores en el tiempo. Es posible
construir indicadores que atiendan dimensiones distintas al objeto de la vivienda, no sólo
como producto de mercado con ciertos requerimientos sino que respondan al concepto de
hábitat, a los atributos subjetivos y objetivos, a las cualidades urbanas vinculadas a la casa y a
los atributos de la construcción59.
e) Habitabilidad condicionada por la economía

La idea de que existe un mercado autorregulado por la demanda ante una libre oferta,
establece parámetros de habitabilidad que tienen un horizonte meramente económico. En
este sentido el espacio arquitectónico responde a condicionantes de mercado, a sus vaivenes o
a la transacción comercial; la informática y la mercadotecnia garantizan una buena venta, más
58
“… si nos preguntaran cuál es el beneficio más preciso de la casa, diríamos: la casa alberga el ensueño, la casa protege
al soñador, la casa nos permite soñar en paz” (Bachelard, 1992, p. 36).
59
Me refiero a que la vivienda cumple con: espacios amplios y confortables, con materiales adecuados al clima y resis-
tentes, en condiciones de habitabilidad y con valor equivalente al producto que se ofrece.

que el lugar adecuado, confortable y seguro para que sus habitantes residan armónicamente.
El impacto de las políticas económicas en la habitabilidad se puede identificar en los
cambios o formas de apropiación de los espacios, en la manera como satisfacen necesidades o
en el desuso y abandono de los mismos. Se observa que las preferencias cambian y se da valor
a los productos que garantizan su posterior venta o factor de comercialización, se introducen
modas, estilos, materiales, áreas mínimas o rentables, sistemas y técnicas constructivas
novedosas, que coloquen el producto al mejor “cliente” y que distan de ofrecer espacios
suficientes y con cualidades habitables60.
En este paradigma la liberalización en los procesos, la normatividad, y los estándares de
calidad, se establecen como pasos cuantificables, los aspectos cualitativos de la habitabilidad
están supeditados a la mercadotecnia o a los nuevos esquemas de comercialización.
3. EL MITO Y LA REALIDAD DE LA VIVIENDA

En la modernidad la vivienda es el lugar donde habita la familia, conyugal o no, analizada
desde la perspectiva ideológica del orden y por una la explicación causa y efecto. En la sociedad
contemporánea a todo orden puede seguir un desorden o de manera inversa, no se analizan
problemas sino fenómenos, y de complejidad creciente, la vivienda no responde a un hecho
aislado sino diverso y multiparadigmático
La habitabilidad en la actualidad se construye entre el mito y la realidad presentes en
la sociedad contemporánea. El mito de perfiles y esquemas preestablecidos y determinados
como una constante; y la realidad que es compleja y cambiante con múltiples causas.
Abordemos primer mito la familia es generalmente de tipo nuclear, integrada por el padre
encargado del abasto y la madre responsable del cuidado de los hijos y atención del hogar.
La realidad es que existe una mayor diversidad de hogares, con integrantes con diferentes
necesidades, posibilidades económicas y de movilidad61. A tal mito corresponde una manera
de habitar, la cocina tradicional y la recamara para el descanso, a cargo de la ama de casa y
no de diferentes miembros del hogar. Realmente el uso de estos espacios se ha modificado, el
área de dormir o de estar suple la carencia de espacios, se utilizan electro-domésticos para las
actividades de cocinar, de limpiar o de aseo. Es decir, la diversidad de la función de habitar se
60
“Muchos constructores señalan que las dificultades detectadas en la realización de viviendas ecocompatibles no res-
ponden a cuestiones técnicas o económicas, sino, sobre todo durante la ejecución, a la relación con las empresas” (Corrado,
1999, p. 62).
61
“es erróneo oponer en forma sistemática la “gran familia” del pasado, especialmente productiva, a la familia conyugal
de nuestra época, compuesta de tres a cinco personas exclusivamente consumidoras” (Pezeu, 1988, p. 15)

vincula con la necesidad que se busca satisfacer (Pezeu, 1988, p.18).

El segundo mito es que la vivienda se adquiere como un patrimonio, transferible
de una generación a otra, que resuelve el arraigo, la permanencia y consolidación de un
hogar. La realidad actual demuestra que se adquiere un producto de intercambio, que se
renta o se vende y no siempre la ocupa quien la necesita, “en el caso de la construcción
en serie: entonces el individuo pasa a ser apenas algo mas que prestatario de una forma”
(Pezeu, 1988, p. 23). No tiene valores simbólicos sino la oportunidad de financiamiento;
las personas ocupan y disfrutan un espacio porque sus cualidades les invitan a permanecer
o estar durante un lapso de tiempo, es decir, se cumplen condiciones de habitabilidad y
de significación para la vida.
El mito plantea que la vivienda como patrimonio consolida a las familias a residir en
una localidad toda su vida, actualmente se presenta la tendencia de que el lugar de la vivienda
o donde vivir lo define el trabajo y su localización. Si este cambia, de igual forma sucede para
la casa. “La casa expresa una determinada relación temporal del hombre con su entorno,
propia de cada civilización” (Pezeu, 1988, p. 23). La realidad es que difícilmente se habita
toda la vida en un solo lugar.
El tercer mito se relaciona con la mayor disponibilidad de información para elegir una
vivienda, se utilizan diversos medios que difunden las cualidades de los productos que se
ofertan. Publicidad en medios de comunicación, conectividad, promoción de campo o en
las empresas. La realidad en torno a este mito es que la elegibilidad esta mediatizada por la
propaganda, la atención directa y la falta de tiempo y recursos que garanticen una adecuada
indagación por parte de sus beneficiarios.
El perfil de los beneficiarios que tienen posibilidades de acceder a una vivienda
económica, difícilmente cuentan con medios electrónicos para informarse; la realidad es que
las empresas empleadoras realizan convenios con los productores de casas para asignarlas
a trabajadores con posibilidades de obtener el financiamiento institucional. La elección
informada y democrática esta mediatizada por los mecanismos que se emplean por las
empresas: empleadoras y constructoras para que sus trabajadores obtengan el beneficio del
INFONAVIT, ya que se integra como un mecanismo de promoción de los beneficios sociales
que oferta el empleador.
El último y cuarto mito se refiere al derecho a la vivienda digna, que se fundamenta
en las garantías individuales de todo mexicano para acceder a esta. Fondos de ahorro de
los trabajadores, constituidos solidariamente que a largo plazo deben garantizar que la

familia cuente con su hogar62. La realidad es otra; aunque en los últimos cinco años se ha
mejorado el mecanismo de asignación, aun existen grandes grupos excluidos por su capacidad
de pago, regido por el análisis de un sueldo único y no por la conjunción de ingresos de
todos los integrantes del núcleo familiar. Otra realidad en este mito es que se obtiene la
vivienda por el monto posible a pagar y no porque cumple con cualidades de ser un espacio
digno y que garantiza condiciones de habitabilidad, cuyo valor puede definir el esquema de
financiamiento.
4. ÍNDICES O INDICADORES DE HABITABILIDAD

Los índices de habitabilidad establecen los parámetros a alcanzar a corto y largo plazo, su valor no
estático sino dinámico, responden a los estilos de vida distintos y a las diferentes formas de habitar.
Los índices de habitabilidad entonces expresan un estándar arbitrario en principio,
para definir a largo plazo condiciones sustentables de habitar. Condiciones que conforme a
la dinámica de vida cambian y deben actualizarse. Al comparar varios proyectos se podrán
indicar varios estadios de la calidad de la vivienda en Ciudad Juárez, el potencial se establece
en el largo plazo.
En esta investigación la construcción de índices de habitabilidad corresponde a
las propuestas urbano-arquitectónicas analizadas, no se pretende generalizar ya que las
determinantes o parámetros de evaluación difieren, sin embargo, pudieran ser aplicables al ser
ajustadas a las condicionantes propias y a la realidad local.
Para que la vivienda responda a indicadores de habitabilidad, significa que se tienen
los elementos objetivos que permitan evaluarla y los componentes subjetivos que establecen
las demandas de sus ocupantes. Sin embargo, el interés por desarrollar índices e indicadores
para evaluarla, surge de la necesidad de ofrecer análisis más precisos y objetivos para que
los productos mantengan puntos de comparación comunes y cuenten con parámetros que
midan y prueben las competencias a nivel local. No es suficiente observar el comportamiento
del mercado porque existen controles que lo distorsionan, y que están relacionados con el
financiamiento y la demanda.
62
“los principios de la justicia social: proporcionan un modo para asignar derechos y deberes en las instituciones básicas
de la sociedad y definen la distribución apropiada de los beneficios y las cargas de la cooperación social” (Rawls, 2003, p. 18)


CAPÍTULO III
ESPACIO SEMIPÚBLICO
Las ventajas socio-espaciales que ofrece una vivienda están relacionadas con las
características de la ubicación en el barrio y la ciudad, en el ámbito público y semipúblico,63
que se traducen en la inclusión o marginalidad de los habitantes a nivel local y sectorial.
Las colonias que ofertan viviendas de tipo económico están localizadas en las
nuevas periferias del crecimiento de la ciudad y pueden estar segregadas de los beneficios
de localización, presentando una doble marginalidad socio-espacial. El espacio para ser
habitado esta determinado por el tiempo en que permanecen las personas y la frecuencia
del uso. El nivel de habitabilidad de una casa es mayor que en el espacio semipúblico, y
este a su vez supera en tiempo y frecuencia al espacio público en la ciudad.
La habitabilidad del espacio semipúblico, la podemos medir por su impacto en
la vida social o el escenario de barrio que propicia la presencia o ausencia de las personas
en un lugar. Esta percepción social será mayor si las propuestas de lugares de uso común
facilitan la convivencia e interacción adecuada entre sus habitantes. Una plaza concéntrica
con áreas para personas de diferentes edades; el andador con vegetación y sombras que
propicia o invita ser recorrido; el equipamiento y áreas verdes más cercanas a la vivienda;
la definición de usos mixtos o la propuesta de casas para diferentes estratos sociales, son
algunos aspectos que facilitan o reducen el número de interacciones entre vecinos y que
estratégicamente mejoran las condiciones de socialización.
En las áreas de uso común se puede medir en forma general la apropiación de
los habitantes, tomando en cuenta aspectos como el cuidado o mantenimiento del
equipamiento o vegetación, el parque o plaza sin graffiti, árboles y arbustos frondosos por
un adecuado riego, áreas de juegos bien conservados, sugiere que los vecinos se preocupan
por las mejoras y el mantenimiento de espacios comunitarios, se proveen ambientes de
calidad. También se puede apreciar por medio de la ocupación colectiva de los habitantes
en el uso de veredas, áreas verdes y/ o apropiación de sitios para el mercado popular e
informal, mostrando preferencia por algunos espacios con respecto de otros.
La cultura de los habitantes de una colonia y de los responsables del diseño urbano
es distinta. Para las familias el espacio ha sido reconocido de manera vivida con experiencias
positivas o negativas, y es factible medir el efecto de habitabilidad, por la permanencia o
63
El espacio semipúblico, se define por las características cualitativas y cuantitativas existentes en el barrio o sector
derivada del análisis del contexto y de la diversidad urbana.

ausencia en estos. El responsable del diseño, en cambio, consideró condiciones ideales de

ocupación para cumplir con un programa definido con estándares pre-establecidos, de
expectativas o recorridos que las familias pudieran requerir. Como menciona Signorelli,
“se trata de dos concepciones diversas, de dos modos radicalmente diversos de concebir y
valorar una casa, el barrio, el espacio; quizás el mundo” (1999, p. 61).
CARACTERÍSTICAS URBANAS DE LOS CASOS DE ESTUDIO

La ubicación de los tres casos de estudio tiene características semejantes ya que al elegirlos
se tomó en consideración que contara con más de cuatro mil viviendas. El proyecto
urbano considera áreas verdes y equipamiento para atender la demanda entre 16,800 y
35,700 habitantes o más.
Las colonias o fraccionamientos son desarrollos habitacionales que presentan
una tendencia concentradora de pobladores y que su propuesta urbana debió cumplir
con la normatividad de fraccionamientos dentro una densidad habitacional de 40 a 60
viviendas por hectárea. Además, de dotar con el 6% de áreas verdes y 6% de área para
equipamiento.
Los casos de estudio se encuentran en la nueva zona del crecimiento de la ciudad,
específicamente en dos sectores: el Oriente en el área de conservación cercana al Río Bravo
y al Sur Oriente en parte de la zona desértica. Se localizan en la periferia urbana que a
partir del 2002 ha concentrado los principales desarrollos habitacionales para la vivienda
con financiamiento institucional del sector popular, estrategia de desarrollo urbano de las
dos últimas administraciones Municipales.
En cuanto a la ubicación de la vivienda en el predio, se tiene establecido una
alineación entre la casa y la banqueta de 4.5 mts en vialidades principales y 2.5mts para
vialidades secundarias o colectoras. El coeficiente de ocupación del suelo (COS) es de 0.80
del terreno y 1.60 para la utilización del mismo (CUS), esto implica que las viviendas
solo pueden ampliarse a un segundo piso.
En cuanto al área para estacionamiento por vivienda según el Plan Parcial de la
Zona Sur Oriente se requieren 1.5 cajones por hogar lo que implica espacio dentro del
terreno para un auto y otro en la vía pública compartido por 2 viviendas, aunque el
proyecto puede presentar diferentes alternativas.
Las tres colonias son proyectos de grupos constructores con una tradición arraigada
en la producción de vivienda y sus propuestas de prototipos habitacionales se han repetido
constantemente en otras colonias. Es decir podríamos generalizar el impacto de este

análisis en el ámbito local.

La comparación evidencia las ventajas competitivas entre cada proyecto, los
elementos de diferenciación se construyen con la visita de campo, registro sistemático
de datos y la opinión de los entrevistados, esta visión podrá ser validada al confrontarse
con el material gráfico. Las explicaciones se fundamentan con el análisis objetivo y el
cualitativo por el valor de satisfacción de sus ocupantes. Se seleccionaron tres casos de
estudio que presentan tendencias urbanas comparables y que por su desarrollo temporal
facilitan ser cotejadas.
LA HABITABILIDAD SOCIO-ESPACIAL
Las condicionantes físicas y no físicas que facilitan la permanencia o ausencia de los habitantes
en ciertas áreas semipúblicas, definen las características de la habitabilidad socio-espacial.
Los accesos principales de la colonia, la estructura y lotificación, el equipamiento y su
vinculación con la vivienda, la apropiación de las áreas comunes, los elementos de calidad
urbana, el impacto al medio ambiente y la diversidad de la oferta conforman algunos
parámetros del espacio semipúblico.
El espacio semipúblico esta determinado por “n” variables que difícilmente pueden
ser abordadas en un solo estudio, su ponderación se define por los objetivos y alcances del
trabajo. Si la base de datos esta construida por la visita de campo, el registro de referencias
y la opinión de los habitantes en la encuesta; la información recabada ofrece diversas
aristas para el análisis de los tres casos de estudio, en el que se consideran 6 puntos de
partida:
1. Diseño de la urbanización.
1.1. Oferta de la vivienda
2. Zonificación y equipamiento urbano.
3. Movilidad urbana
4. Impactos al medio ambiente
5. Algunas apreciaciones de la calidad urbana según De Schiller (2006, p. 15-17).
1. DISEÑO DE LA URBANIZACIÓN
Las características de la propuesta habitacional se visualizan en la estructura por medio de
la definición clara de las vialidades64, senderos, barrios, nodos e hitos en la traza urbana.
64
Las sendas (viales o peatonales) son los elementos urbanos predominantes, conductos que sigue el observador y que
conectan y organizan los demás elementos del medio ambiente (Lynch, 2001, p. 62).

Refleja algunas determinantes de diseño en cuanto a racionalización del suelo, orientación

de los lotes, vinculación o conectividad urbana y segregación o inclusión de barrios,
vinculadas a la estructura de vialidades. (Ver Anexo 1)
El crecimiento expansivo de una localidad establece una traza que no responde
a procesos de consolidación y la incorporación de zonas periféricas sin concentrar los
espacios baldíos dentro de la ciudad. Las soluciones de diseño urbano de los nuevos
fraccionamientos confirman esta visión no solo por ubicarse en las periferias sino por
establecer propuestas con densidades bajas de ocupación del suelo. ¿Que implicaciones
tiene la falta de racionalización del suelo? Se presenta la ocupación expansiva de áreas
no aptas por sus condiciones físico-naturales, existe ineficiencia en la infraestructura de
servicios, de estructura vial y peatonal, se tiene mayor dependencia al uso del automóvil, el
impacto al medio ambiente se acrecienta significativamente y la localización es inadecuada
para acceder a los beneficios locales en el corto y mediano plazo.
a) Estructura vial
En los casos de estudio la traza abierta en forma reticular difícilmente responde a
determinantes del medio físico y los desniveles topográficos, no se aprovechan las
pendientes para la introducción de servicios. La zonificación habitacional abierta se
define sobre las vialidades principales y secundarias que ubican viviendas unifamiliares
para diversos grupos con un financiamiento superior. (Ver Anexo 1).
Las vialidades principales estructuran la traza urbana y establecen la conectividad de
todo el fraccionamiento con la ciudad. En los tres casos de estudio las vialidades principales
presentan amplias secciones para garantizar a largo plazo la concentración de población.
Integran 2 o 3 vías con camellones centrales, teniendo las siguientes secciones.
CUADRO 3A. VIALIDADES PRINCIPALES
Arroyo Arroyo Arroyo

CASO DE Camellón SECCION
Banqueta de la de la Banqueta de la Banqueta
ESTUDIO central TOTAL
Calle Calle Calle
Parajes del sur 2.5 8.5 5.5 8.5 2.5 27.50 Mts
Haciendas
de las Torres 2.5 7.0 4.0 7.0 2.5 23.00 Mts.
Universidad
Riberas del
3.0 7.0 3.0 7.0 3.0 7.0 3.0 33.00 Mts
Bravo
Elaboración propia.

SECCIONES DE VIALIDADES PRINCIPALES
En los tres fraccionamientos la vialidad principal

divide en dos grandes sectores el desarrollo, en los
casos 1 y 2 tiene una secuencia lógica dentro de la
propuesta de diseño, ofrece continuidad y se establece
de forma abierta para conectarse con otras colonias.
En cuanto a Riberas del Bravo, caso
3, la vialidad principal no tiene continuidad Elaboración propia de Parajes del Sur
ya que termina en el límite del Río
Bravo sin conectarse a otra. Su sección
amplia con tres carriles de circulación,
funciona como vía colectora de las calles
secundarias de cada etapa del desarrollo,
desvinculados entre si.
Las vialidades secundarias Riberas del Bravo
estructuran la traza por sectores que tienen
jerarquías distintas por las diferentes secciones y
tipos: las que cuentan con un camellón central
por medio de nodos con rotonda y las simples que
se conectan con o sin rotonda. (Ver Anexo 1).
Se presenta a continuación un cuadro
de secciones de vialidades secundarias:
Haciendas de las Torres Universidad
CUADRO 3B. VIALIDADES SECUNDARIAS
Camellón o área SECCIÓN

CASO DE ESTUDIO Banqueta Calle Calle Banqueta
de donación TOTAL
Parajes del sur (Tipo 1) 2.0 7.0 32.0 7.0 2.0 60.00 Mts
Parajes del sur (Tipo 2) 2.5 7.0 4.0 7.0 2.5 23.00 Mts
Haciendas de las Torres
2.5 7.0 4.0 7.0 2.5 23.00 Mts
Universidad (Tipo 1)
Haciendas de las Torres
2.0 14.0 2.0 18.00 Mts
Universidad (Tipo 2)
Riberas del Bravo (Tipo 1) 2.0 7.0 4.0 7.0 2.0 22.00 Mts
Riberas del Bravo (Tipo 2) 2.0 14.0 2.0 18.00 Mts

PARAJES DEL SUR
Vialidad secundaria con senda peatonal Vialidad secundaria

HACIENDAS DE LAS TORRES UNIVERSIDAD
Vialidad secundaria Vialidad secundaria
RIBERAS DEL BRAVO
Vialidad secundaria Vialidad secundaria

Las vialidades secundarias no presentan las mismas características ya que en algunos casos
se confunden con las vialidades locales65. En el caso de estudio 2, Haciendas de las Torres
Universidad la vialidad principal al bifurcarse en la rotonda principal se divide en tres
sendas con la misma sección. Las vialidades sin camellón para este mismo caso tienen
65
La legibilidad la menciona Lynch (2001) como la “facilidad con que pueden reconocerse y organizarse sus partes en
una pauta coherente” en la que sendas, sitios, nodos y barrios deben ser identificados sencillamente.

la misma sección que las calles locales. La legibilidad se vuelve confusa al observarse los
mismos patrones para vialidades con diferente preponderancia en la estructura urbana.
Las vialidades secundarias conforman una estructura vinculada a las calles
principales y conectan en todo el fraccionamiento calles locales. Las diferentes secciones
de estas sendas deriva de la importancia o jerarquía que tienen en la estructura urbana,
ya sea para la ubicación del transporte urbano, para la concentración de equipamiento, o
por la articulación de las vialidades locales.
Las vialidades de tipo local tienen la función de concluir el traslado vehicular hasta
la vivienda, estas sendas tienen diferentes soluciones o formas: la abierta, la sinuosa y en
forma de herradura. Las vialidades de tipo sinuoso mejoran las visuales y se presentan en el
fraccionamiento de Parajes del Sur. Las soluciones abiertas y en forma de herradura se presentan
en los casos de estudio de Parajes del Sur y Haciendas de las Torres Universidad, facilitan el
acceso a la vivienda unifamiliar o en condominio horizontal (dúplex o cuádruplex).
Vialidad local Vialidad local

Elaboración propia. Parajes del Sur Elaboración propia. Riberas del Bravo
En el proyecto de Riberas del Bravo las vialidades locales son abiertas y también se vinculan
o concluyen en vialidades perimetrales que limitan cada etapa.
Elaboración
propia.
Haciendas
de las Torres
Vialidad local Vialidad local Universidad

En el Caso 2, las vialidades de menor dimensión son para calles en herradura y

en la traza abierta el ancho es mayor pues facilita la circulación en ambos sentidos. El
siguiente cuadro presenta las diferentes secciones:
CUADRO 3C. VIALIDADES LOCALES

SECCION
CASO DE ESTUDIO Banqueta Calle Banqueta
TOTAL
Parajes del sur (Tipo 1) 1.2 8.0 1.2 10.40 Mts
Haciendas de las Torres Universidad (Tipo 1) 1.8 12.0 1.8 15.60 Mts
Haciendas de las Torres Universidad (Tipo 2) 1.8 8.0 1.8 11.60 Mts
Riberas del Bravo (Tipo 1) 2.0 8.0 2.0 12.00 Mts
Elaboración propia. Fraccionamiento Riberas del Bravo
Se distinguen también vialidades perimetrales que

se localizan en los límites del fraccionamiento
o en su caso colindan con otras propiedades,
son inclusivas o marginales66. En los tres
fraccionamientos se localizan estas sendas,
sin embargo presentan diferentes modelos de
inclusión o segregación de los sectores.
En el caso del fraccionamiento Parajes Sendas inclusivas
del Sur y Haciendas de las Torres la vialidad Vialidades perimetrales
perimetral facilita la fluidez vehicular al no
presentar demasiados nodos en su recorrido,
esta abierta a los futuros desarrollos colindantes,
aunque generalmente las viviendas no tienen
frente hacia ellas. En Parajes del Sur además se
utilizan para ingresar a las calles semi-cerradas
de las viviendas o a núcleos de casas.
En Riberas del Bravo, las vialidades
perimetrales no presentan continuidad, Sendas marginales
66
En las vialidades perimetrales inclusivas las viviendas tienen un frente directo y son necesarias para acceder a la pro-
piedad. En las vías perimetrales marginales no se requieren para llegar al hogar y se usan como delimitante entre el fracciona-
miento y otras propiedades.

delimitan las colindancias de propiedades con usos incompatibles. Los baldíos,

ranchos, agroindustrias o talleres, frente a viviendas, están desocupados o
presentan mayor deterioro ya esta expuesta a áreas inseguras. Las vialidades
perimetrales marginales se encuentran en mal estado por el poco uso, mantienen
la zona habitacional cerrada hacia otras propiedades y facilita una ocupación
segura de las casas.
b) Densidades
En el Caso 1. Parajes del Sur la traza abierta se vincula con las vialidades principales y
secundarias en algunos casos en forma sinuosa que provocan ambientes con diferentes
puntos visuales y limitan mejor los sectores. En este caso la vivienda económica se
concentra en la traza semi-cerrada. En este caso la densidad es de 40 viviendas por
hectáreas.
En el Caso 2. Haciendas de las Torres Universidad la traza abierta se define
sobre las vialidades secundarias para viviendas con mayor rentabilidad y las calles
semi-cerradas ubican una mayor densidad de vivienda en duplex de tipo económico.
Esto eleva la densidad a 40 viviendas por hectárea.
El Caso 3 de Riberas del Bravo únicamente utiliza la traza abierta, con una ocupación
menor a 35 viviendas por hectárea. En algunos sectores se forman semi-cerradas cuando
los habitantes obstruyen algún acceso de la vialidad. En otros casos están segregados de las
demás y se propician sectores en condiciones de abandono y deterioro al localizarse de manera
marginal en el desarrollo.
c) Orientación de los predios

La estructura urbana de los fraccionamientos determinada por una traza, condiciona
la orientación de los lotes para vivienda y equipamiento, esto genera diferencias
en la incidencia del sol sobre las construcciones. Menciona Herrera (2004, p.
487) que “la traza urbana debe permitir que el sol de invierno llegue de manera
libre a la fachada sur de los edificios” en el caso de Ciudad Juárez y propone
condiciones de ancho para las vialidades conforme al eje térmico este-oeste y norte-
sur, estableciendo vegetación en banquetas con mayor dimensión. Establece que
la orientación buena es del sursuroeste al sursureste y evitar las orientaciones del
sursuroeste hasta el oeste noroeste.

Las orientaciones de los casos de estudio se presentan en siguiente cuadro.
CUADRO 3D. ORIENTACIÓN DE LOTES EN EL FRACCIONAMIENTO
CASO DE
ORIENTE PONIENTE NORTE SUR NOROESTE SURESTE SUROESTE NORESTE
ESTUDIO
Caso 1. Parajes
1.60% 2.20% 5% 7.30% 16.50% 16.00% 22.80% 28.60%
del Sur
Caso 2
Haciendas
28.40% 32.10% 9.20% 15% 6.00% 6.30% 1.20% 2.30%
de las Torres
Universidad
Caso 3. Riberas
4.80% 4.40% 1.20% 2% 39.70% 38.90% 4.80% 4.20%
del Bravo
Recomenda-
ciones No reco- No reco-
Aceptable Evitar Ideal Aceptable Buena Buena
(HERRERA, 2004: mendable mendable
490)
Elaboración propia
En las propuestas urbanas de los tres casos de estudio, se presentan orientaciones diversas, en
algunos casos con mayores aciertos que otros. Las características topográficas y de cuencas
(o acequias) influyeron en la traza sin embargo, no pueden considerarse determinantes en
la disposición de los lotes. En los casos 1 y 2 propuestas de empresas constructoras tal vez
fue determinante el factor económico, buscando una racionalización del suelo, en el caso
3 se adquirieron diferentes propiedades dispersas y la propuesta es desarticulada.
La información presentada sintetiza de manera panorámica las condiciones de
adecuación al medio de las viviendas, derivadas de la orientación a partir de las propuestas
urbanas. Es decir, que para solucionar el confort térmico por medio de energía solar
pasiva se beneficiaría el 64.2%, 56.9% y 90.2% de los casos 1, 2 y 3 respectivamente,
pudiendo a mediano y largo plazo adecuar las viviendas con soluciones factibles.
d) Vinculación de la vivienda con el espacio semipúblico

La relación de la vivienda con el espacio semipúblico se establece a través de los senderos
peatonales67 definidos sobre las vialidades o entre los barrios. En solo dos de los proyectos
se cuenta con senderos peatonales 68 que funcionan como senderos continuos o en camellón 69.
67
Los senderos facilitan el traslado a pie de los habitantes hacia diversos objetivos generalmente relacionados con equi-
pamiento (educativo, comunitario, cultural, de salud), áreas verdes y comercio.
68
Sendero peatonal es aquella cuya función facilita la circulación a pie de personas de un punto a otro dentro de la colonia.
69
Los senderos peatonales en camellón se ubican al centro de las vialidades con secciones mayores a 6 mts y facilitan la
vinculación de un lugar a otro.

Los casos de estudio 1 y 3, cuentan con estas soluciones. En ambos casos, el equipamiento
se ubica sobre las vialidades primarias y están conectados por senderos en el centro de los
camellones. Esta solución propicia los recorridos vitales de la población, sin embargo, son
afectados por un sinnúmero de nodos y algunos son conflictivos.
CUADRO 3E. SENDA PEATONAL EN CAMELLON DE VIALIDAD SECUNDARIA
senda SECCION
CASO DE ESTUDIO banqueta calle calle banqueta
peatonal TOTAL
Parajes del sur
2.0 7.0 32.0 7.0 2.0 49.00 Mts
Haciendas de las
No tiene sendas peatonales especificas
Torres Universidad
Riberas del Bravo 2.0 9.0 9.0 9.0 2.0 31.00 Mts
Elaboración propia
En Parajes del Sur (caso 1) los senderos

peatonales continuos no son interrumpidas
por calles, permiten que los habitantes se
trasladen de un punto a otro por medio
de una conectividad entre barrios, ofrecen
a su vez limites integradores de grandes
zonas del fraccionamiento y garantizan
la ubicación de áreas de donación sin
interferencia vehicular. La sección de estas Senda peatonal en camellón
Fracc. Parajes del Sur
sendas alcanza 21 mts de ancho y ofrecen
una imagen urbana diferente.
e) Espacio de vinculación social

Son muchos los factores que determinan un
barrio y no fácilmente se delimitan ya que
se intersecan aspectos físicos, funcionales
o de apropiación y de diseño. En lugares
como Ciudad Juárez difícilmente se
establecen vínculos entre los habitantes Senda peatonal en camellón
más allá de ciertas calles o zonas del trayecto Fracc. Riberas del Bravo

a tienditas o al equipamiento. Por ello

para la ubicación de barrios se tomaron
en cuenta aspectos del diseño urbano, los
senderos peatonales, los bordes naturales
o artificiales, las sendas perimetrales, las
colindancias y los cambios visuales.
En los tres proyectos la vialidad principal
fracciona en dos grandes secciones, en
principio se definen dos sectores y estos
a su vez, se dividen en barrios. Se pueden
Sendero peatonal continúa en la Etapa XIII.
Parajes del Sur. catalogar tres tipos de barrios por el nivel
de apertura hacia otras zonas, tales como:
barrios abiertos, semi-cerrados o cerrados.
Barrio abierto
La zonificación de áreas habitacionales abiertas generalmente se ubican sobre las sendas
viales principales y secundarias que ubican viviendas unifamiliares para grupos que
acceden a un financiamiento mayor, en los tres proyectos se presentan barrios abiertos.
En el Caso 1. Parajes del Sur los barrios abiertos se ubican en las vialidades primarias
y secundarias algunas presentan diferentes puntos visuales por la traza radial. En este caso
la vivienda económica se concentra en su mayoría en los barrios semi-cerrados favorecidos
por senderos interbarriales.
En el Caso 2. Haciendas de las Torres Universidad son pocos los barrios abiertos y
se ubican sobre las vialidades secundarias y para viviendas para otro sector de población.
Barrios abiertos Contiguos a badios o áreas de cultivo.

Etapa 1 y 3 del Caso 3. Riberas del Bravo.

En el Caso 3. La propuesta urbana es abierta, aunque se pueden definir algunas

agrupaciones de viviendas que por su disposición establecen una jerarquía barrial, no se
presentan soluciones de barrios semi-cerrados o cerrados. En este proyecto se detectan
áreas segregadas en las etapas 3, 4 y 5, algunas en condiciones de abandono y deterioro al
localizarse de manera marginal en el desarrollo.
En este caso los barrios no están definidos claramente ya que la traza abierta no lo
facilita, estos se determinan por dos aspectos:
1. Diseño urbano que define sectores desde el proceso de construcción del
desarrollo, las colindancias de otros usos y la traza sinuosa con puntos focales
diversos.
2. Bordes de tipo natural: colindancia con acequias, el Río Bravo o por
altimetría.
Barrio semi-cerrado
El barrio semi-cerrado se propone en los dos primeros casos de estudio aunque de manera
diferente. En el fraccionamiento Parajes del Sur se forma una herradura en la vialidad
local que evita el flujo continuo de los automóviles y las personas se trasladan por senderos
continuos interbarriales.
En el Caso 2. Haciendas de las Torres Universidad el barrio se prediseño cerrado
en forma de herradura y con control de acceso que no ha funcionado, se puede considerar
semi-cerrado. La vivienda económica se ubica en cerradas de casas dúplex con terrenos de
180m² y/ o 210m². En este caso la vivienda económica presenta una mayor densidad de
ocupación con la reducción del lote.
El proyecto urbano establece el barrio cerrado en forma de herradura al contar con
control de acceso (casetas), a la fecha no han funcionado, por ser incosteable70 para el
núcleo de viviendas del grupo social con menos posibilidades económicas. Sin embargo
se considera que funciona como semi-cerrada y se conforman grupos habitacionales
reducidos con otras estrategias de vigilancia para la seguridad.
En ambos casos los barrios semi-cerrados tienen aceptación y se percibe entre los
habitantes beneficios por ambientes con más seguridad en el caso 2.
70
Es incosteable ya que se proponen 2 casetas para un núcleo de 95 viviendas para el sector de menor ingreso que
accede a vivienda con financiamiento, población que difícilmente puede costear un guardia mucho menos dos.

Caseta para barrio semi-cerrado de condominios en

Frac Haciendas de las Torres Universidad.
Barrios abiertos Contiguos a baldíos o áreas de cultivo.

Etapa 1 y 3 del Caso 3. Riberas del Bravo.
f ) Hitos de identidad
Los puntos de referencia que funcionan como claves de identidad y son familiares para la
mayoría de los habitantes del lugar se denominan Mojones o Hitos urbanos. En dos de los
proyectos se identifica un elemento visible a distancia ubicado en la rotonda principal al
centro, rodeados de una amplia área verde que facilita la identificación de los habitantes,
lugar para la ubicación de equipamiento y paradas del transporte colectivo. También se
percibe desde otros puntos de la ciudad. Estos hitos son reforzados por su altura, sencillez
y colorido.
Los fraccionamientos Parajes del Sur y Haciendas de las Torres Universidad utilizan
este elemento escultórico con altura predominante. En parajes del Sur el elemento es
símbolo del fraccionamiento. En Haciendas de la Torres Universidad es la escultura del
logotipo de FAMICASA el consorcio que construye Pulte y que repite estas esculturas en

otras colonias, teniendo que los hitos pueden ser exclusivo o representativos.
El hito exclusivo identifica al lugar
o fraccionamiento únicamente. El hito
representativo hace referencia de un grupo
o empresa y se puede repetir en varias
ubicaciones en la ciudad.
g) Diversidad de nodos
La estructura urbana vial y peatonal,
Hito representativo. FAMICASA.
establece confluencias que por su forma y Fracc. Haciendas de las Torres Universidad
resolución pueden ser simples o conflictivas.
Estas confluencias se denominan nodos y su diversidad
establece jerarquías entre las intersecciones utilizando
rotondas, pasos peatonales, señalización y semáforos.
(Ver Anexo 1).
En general la jerarquía de los nodos se presenta
por el ancho de las vías o senderos que cruzan, este
sección determina el grado de importancia de cada una
y si la intersección no es clara o se confunde la prioridad
en el paso, se tiene un nodo conflictivo.
En los tres proyectos los nodos71 se ubican en
las bifurcaciones de las vialidades y senderos, tienen
diferentes tratamientos según su importancia en la Hito exclusivo del Fracc.
estructura de travesías. Los clasificaré únicamente Parajes del Sur.
en viales y peatonales; otros nodos congregan72 a los

habitantes para convivir o realizar actividades propias de los usos y costumbres de la
localidad, independientemente de que se hayan diseñado con esta intención.
Los nodos en los tres proyectos solo serán clasificados de manera general con
la reserva de hacer mención de aquellos que son relevantes y distintivos de los demás.
Teniendo en cuenta las dos clases de nodos, estudiaré primero los relacionados con la
vialidad.
71
Los nodos son los puntos estratégicos y focos intensivos que definen el objetivo de salida o llegada que da dirección a
al observador (Lynch, 2001, p. 63).
72
Lynch (2001) lo denomina también nodos de concentración que constituyen el foco o epítome de un barrio.

Nodo vehciular principal: Esta definido por el acceso principal en el que bifurcan la
vialidad que conecta al fraccionamiento con el resto de la ciudad, establecen la vinculación
con calles regionales, principales o secundarias en el ámbito local. En este nodo se ubican
elementos de identidad para hacer legible a los habitantes donde inicia la colonia. Los
tres proyectos utilizan elementos de identidad parecidos sin embargo no tienen el mismo
impacto ya que las vías que confluyen tienen diferente trascendencia. En Riveras del
Bravo la senda principal esta trunca al confluir con la carretera Juárez- Porvenir (vialidad
regional), visualmente esta invadida por otras construcciones.
CUADRO 3 F. NODOS PRINCIPALES
TIPO DE VIALIDAD SECCION DE VIALIDAD SECCION DE VIALIDAD

DE LA CIUDAD DE LA CIUDAD PRINCIPAL
Parajes del Sur PRINCIPAL 32 mts 27.5
Haciendas de las
PRINCIPAL 32 mts 23.0
Torres Universidad
Riberas del Bravo REGIONAL 60 mts 33.0
Nodo principal. Elemento de referencia en el acceso al fraccionamiento.
Los nodos viales secundarios se localizan en la convergencia de la vialidad principal con las
vialidades secundarias dentro del fraccionamiento, se distinguen dos tipos: (Ver Anexo 1)
1. Los nodos con rotonda. Facilitan la incorporación al trayecto al que se accede de
manera continua con una rotonda y cuya jerarquía es expresada por el diámetro
de la misma.
2. Los nodos por bifurcación. Se señalan con cuatro altos en ambas vialidades y la
jerarquía se determina por el ancho de las calles que confluyen.

Los nodos con rotonda se ubican en la vialidad principal del fraccionamiento donde confluyen
sendas secundarias, se observan tres tipos: la rotonda principal en la que se ubica el mojón
o hito que en los casos 1 y 2 esta definido por un elemento escultórico y área verde.
Los nodos con rotonda principal en los primeros dos casos de estudio, contienen
a su alrededor el equipamiento comercial y urbano de mayor proporción para el
fraccionamiento, al centro de la rotonda se ubica el hito, ofreciendo una imagen urbana
diferente en comparación con otras vialidades.
ROTONDA PRINCIPAL
Frac. Parajes del Sur Frac. Haciendas de las Torres Universidad
CUADRO 3G. NODOS CON ROTONDA
Tipo Banqueta Calle Rotonda Calle Banqueta

Principal 3.00 mts 11.00 mts 71.00 mts 11.00 mts 3.00 mts
Parajes del
Tipo 2 3.00 mts 8.50 mts 34.00 mts 8.50 mts 3.00 mts
Sur
Haciendas Principal 2.50 mts 15.00 mts 60.00 mts 15.00 mts 2.50 mts
de las
Torres
Universidad Tipo 3 2.00 mts 10.00 mts 25.90 mts 10.00 mts 2.00 mts
La diferencia en las soluciones de las rotondas para los casos 1 y 2 (Parajes del Sur y
Haciendas de las Torres Universidad), esta determinado por el diámetro y este define la
jerarquía dentro de la estructura de sendas viales de la propuesta urbana. En todos los
tipos de rotonda se ubican alrededor áreas para el equipamiento urbano y comercial con

la misma proporción jerárquica en tamaño. Es decir, en las rotondas principales el espacio

de equipamiento y donación es mayor que el de los nodos con rotonda del tipo 2 y 3.
ROTONDAS TIPO 2 Y 3
Tipo 2. Frac. Parajes del Sur Tipo 3. Frac. Haciendas de

las Torres Universidad
El proyecto urbano del caso de estudio 3. Riberas del Bravo, cuenta con dos
propuestas de rotonda o semi-rotondas ya que no funcionan como tales. La semi-rotonda
principal que esta seccionada en 4 partes (aun inconclusa), por las que confluyen la senda
principal y la acequia principal; y otra seccionada en 2 partes asimétricas.
Semi-rotonda Principal. Fracc. Riberas del Bravo
Senda principal
Vialidad Secundaria con

acequia

La segunda semi-rotonda esta dividida por una vialidad en ángulo de 90 grados y concentra
a su alrededor áreas para equipamiento educativo y comercial. La vialidad central divide el
área de donación y el circuito externo localiza el equipamiento como lo muestra la fotografía
y el siguiente gráfico.
Vialidad con semi-rotonda seccionada en Frac. Riberas del Bravo
Los nodos por bifurcación presentan diferente jerarquía debido a la suma de las secciones de
las calles que confluyen. Es decir que una vialidad secundaria que bifurca con otra, se suman
ambas secciones y definen la jerarquía de la bifurcación. Se presentan varios ejemplos:
CUADRO 3H. NODOS POR BIFURCACIÓN

SECCION DE
SECCION DE SECCION DE SUMA DE
VIALIDAD
VIALIDAD PRIMARIA VIALIDAD LOCAL SECCION
SECUNDARIA
7.00 mts + 7.00 mts 7.00 mts + 7.00 mts 28.00 mts
Parajes del 8.00 mts + 8.00 mts 10.00 mts 26.00 mts
Sur 7.00 mts + 7.00 mts 8.00 mts 22.00 mts
8.00 mts + 8.00 mts 16.00 mts
14.00 mts 10.00 mts 24.00 mts
12.00 mts + 12.00 mts 24.00 mts
Haciendas
de las Torres 7.00 mts + 7.00 mts 8.00 mts 22.00 mts
Universidad
8.00 mts + 7.50 mts 15.50 mts
8.00 mts 6.50 mts 14.50 mts
14.00 mts 8.00 mts 22.00 mts
Riberas del
8.00 mts + 9.00 mts 17.00 mts
Bravo
7.00 mts + 9.00 mts 16.00 mts
Elaboración propia

Los nodos peatonales se ubican en los puntos coinciden la vialidad con alguno de los
senderos para el traslado a pie, en las áreas de donación o destino del equipamiento al
que convergen. Solo se cuentan con sendas peatonales en los proyectos Parajes del Sur y
Riberas del Bravo, siguiendo diferentes estrategias.
SENDERO PEATONAL INTERBARRIAL
Nodo peatonal barrial (senda peatonal entre barrios). Frac. Parajes del Sur.
En el caso de Parajes del Sur las sendas peatonales entre barrios favorece que el recorrido
no sea interrumpido constantemente por vialidades y además tienen como objetivo final,
facilitar el camino a la zona del equipamiento. El sistema de sendas peatonales que propone
ofrece varias alternativas para que las familias se comuniquen a diferentes sectores y a nodos
con equipamiento de manera interna evitando el cruce de calles, ver gráficas:
Nodo peatonal
– vehicular (senda
peatonal en camellón).
Frac. Parajes del Sur

Nodo peatonal-vehicular–equipamiento (senda entre barrios) Frac. Parajes del Sur.
En la propuesta de la colonia Riberas del Bravo las sendas peatonales propuestas se ubican en
el camellón de calles o en áreas de donación con vista al frente de las viviendas. Estas sendas
logran visibilidad desde las casas pero se truncan en la intersección de calles. (Ver gráficos).
Nodo peatonal-
vehicular
Nodo peatonal-
Nodo peatonal- equipamiento equipamiento
Nodo peatonal - vehicular
Etapa IV Nodos peatonal-vehicular-equipamiento en Frac. Riberas del Bravo
El sistema de senderos peatonales es diferente en cada etapa del fraccionamiento y en

algunos sectores no queda claro el objetivo del sendero, se presentan nodos peatonales
que se truncan en el sistema de acequia y aunque se tienen puentes de comunicación se
limita a una banqueta. En estos casos se facilita la visibilidad de un espacio a otro.

Nodo peatonal vehicular-acequia. Frac Riberas del Bravo
h) Bordes Naturales
Los bordes naturales pueden conformarse por cuencas naturales, ríos, acequias, cambios
de altimetría, formaciones de valles y montañas que por su conformación original
preservan humedales, flora y fauna del lugar, al conformar pequeños nichos ecológicos.73
En los casos 1 y 2 se presentan cauces
hidrológicos superficiales intermitentes que
en periodos de lluvia torrencial conducen las
corrientes pluviales al Río Bravo nivel inferior
del sistema hidrológico local. En Parajes
del Sur se proponen los arroyos naturales
como cauces a los pozos de absorción y
Boca de tormenta para el Fracciona- vaso captador con boca de tormenta que por
miento Parajes del Sur. infiltración recargan con agua de lluvia a los
mantos acuíferos. En los eventos extraordinarios
pluviométricos de Julio y Agosto del 2006, las soluciones fueron determinantes para
mitigar el impacto de las tormentas.
En el caso de Riveras del Bravo se ubica el sistema de acequias de riego de la
zona de cultivo. Esta colonia modificó la vocación agrícola del suelo y utilizó esta zona
para el desarrollo habitacional. En el sector se ubican dos sendas de riego que cruzan
transversalmente el desarrollo.
Las acequias actualmente han sido utilizadas como canales que reciben descargas
73
Defino como nicho ecológico a las áreas confinadas por el crecimiento urbano que aun presentan características na-
turales de captación hidrológica, conservación de flora y fauna que son reminiscencia de su origen.

de drenaje, permanecen a cielo abierto y son rechazadas por los habitantes debido al mal
olor que proporcionan. Estas dividen las etapas del desarrollo en barrios debido a los
bordes que generan al encontrarse delimitadas por mallas ciclónicas que favorecen una
perceptibilidad visual 74 y evitan la inserción física.
FRACCIONAMIENTO RIBERAS DEL BRAVO
Acequia principal Pozo de absorción
En cada etapa del desarrollo se ubican pozos de absorción para la captación de agua
pluvial utilizando las pendientes de las vialidades para canalizarlas.
2. ZONIFICACIÓN Y MOBILIARIO DEL EQUIPAMIENTO

En este punto se describen las cualidades presentes en la zonificación del equipamiento,
el cual se considera de dos tipos:
a) El convencional que responde a las exigencias de la normatividad para fraccionamientos
y al nivel de demanda a corto y largo plazo. Sin embargo la tendencia es privatizarlo
impactando en el estilo de vida ya que pueden decaer o mejorar, tales como: educativo,
comercio, áreas verdes, mobiliario urbano y andadores.
b) El necesario se plantea de acuerdo a los usos y costumbres de la localidad,
conforme a vida de las comunidades y la dinámica de los barrios, de lo popular, lo
comunitario, cultural y social.
a) Equipamiento convencional
Los espacios de equipamiento en los tres proyectos se han definido para responder a los
74
Perceptibilidad, cualidad que tiene un espacio de facilitar la visual de un barrio o sector a otro pero que esta limitada
físicamente para transitar a través de ella. Perceptibilidad visual solo provee el horizonte del paisaje o panorama.

requerimientos de los fraccionamientos. Se ubican áreas de donación para escuelas, parques

y terrenos para comercio. Estos espacios se privilegian sobre las vialidades principales y
fuera de la zona habitacional para no generar conflictos en los servicios que prestan.
El comercio se sitúa sobre vialidades regionales y principales, buscando ventajas de
rentabilidad, no se visualiza en economía de escalas donde se tienen diferentes niveles: de
barrio, comunitario y local. La organización del espacio de equipamiento está separada
de las zonas habitacionales.
El caso 1. Parajes del Sur mantiene conectividad con el equipamiento utilizando
los andadores interbarriales y de camellones. En Haciendas de la Torres Universidad el
equipamiento se agrupa aledaños a la vialidad principal y regional y se presentan áreas
de donación en las zonas habitacionales. Riberas del Bravo aglutina el equipamiento y el
comercio en el corazón de cada sector.
El equipamiento educativo del nivel pre-escolar al de secundaria se ubica en los
tres casos conectados a la vialidad principal teniendo un radio de impacto hacia otros
fraccionamientos. Las áreas verdes ubicadas por sectores vinculan mejor el espacio
semipúblico con la vivienda, esto facilita la interacción de los habitantes en grupos. En
los casos 1 y 3 están zonificadas para cada etapa del desarrollo, presentan núcleos de
juegos infantiles, bancas y vegetación propia de la región. En el Caso 2., los barrios semi-
cerrados tienen áreas verdes pequeñas que no corresponden al nivel de concentración
habitacional y a que el lote es menor y por lo tanto el patio de la vivienda.
Las personas del sector popular suelen trasladarse a pie de un lugar a otro, el uso
de atajos o senderos para la comunicación inter-barrial es común. Una senda o un atajo
pueden delimitar una zona de transición entre un barrio y otro, también puede ampliar el
esquema del barrio. En los casos 1 y 3 los andadores tienen diferente impacto en el espacio
Fuente: Asesoría económica & marketing, Vivienda en Haciendas de las Parajes del
Sol Vivienda cuádruplex T-34 Torres Universidad

semi-publico, especialmente cuando la conectividad no es tan eficiente. En Parajes del Sur

los andadores interbarriales se usan constantemente. En Riberas del Bravo la inadecuada
conectividad propicia el uso en trayectos cortos. Haciendas de la Torres Universidad no
cuenta con andadores sino únicamente con las banquetas de las vialidades.
b) Equipamiento necesario
A partir del análisis de los usos y costumbres de la localidad se distinguen otros
requerimientos de equipamiento para mejorar las condiciones de habitabilidad del
espacio semipúblico.
En las colonias populares comúnmente se ubican tianguis o “ventas de segundas”
propias de la frontera que se sitúan dentro del concepto de mercado informal. Es un
medio de subsistencia de numerosas familias, en ellos las personas pueden obtener
ropa, herramientas, partes de automóvil, enseres del hogar, materiales de construcción
o equipo de todo tipo, a bajo costo y de segundo uso o semi-usados. Son fuente de
trabajo principal o adicional para muchas familias, ingresos que generalmente se
obtienen por ventas los fines de semana. En las tres colonias se ubican mercados de
segundas en terrenos baldíos, carecen de planeación y generan conflictos viales al
saturar el transito los días de venta. Son espacios no planeados ni contemplados en
los proyectos aunque están funcionando.
La falta de espacios comunitarios y de tipo cultural es evidente en toda la
ciudad. El espacio comunitario se concibe como privado y rentable, eliminando todo
tipo de atención a grupos vulnerables por su situación económica, por edad y sexo.
En la localidad el 38.7% de la población femenina y el 39.6% de la masculina no
cuentan con servicio de salud, según el censo del 2000; a medida que la edad se
incrementa, el porcentaje de hombres y mujeres derechohabientes disminuye con la
edad (Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática, 2004).
La falta de áreas de tipo cultural, en ocasiones se suple cerrando las vías públicas
para las actividades de religiosidad popular. Las iglesias no cuentan con el antiguo atrio
para el encuentro de los creyentes, y las actividades que se organizan, kermeses, ayuda
mutua o danzantes, se realizan en las calles. Festividades como la virgen de Guadalupe,
12 de Diciembre; o navidad, año nuevo y semana santa.
En las viviendas el espacio social es casi nulo y difícilmente las familias realizan
actividades o festejos, por ello la falta de centros de barrio o comunitarios ocasiona la
perdida de identidad de los habitantes que poco coinciden para convivir. Estos espacios los

suplen las escuelas diariamente en los horarios de entrada y salida, en las fiestas escolares
o en los momentos de reunión mensual. Al no contar con espacios de tipo barrial se
acentúa la segregación y falta de arraigo local.
Los centros comerciales cercanos a las áreas habitacionales se han convertido
en lugares de encuentro y esparcimiento cerrado, en principio por la influencia de los
denominados “Mall” y por las condiciones del clima. Estos lugares equipados y confortables,
ofrecen mejores ambientes que las propias viviendas. En los tres casos de estudio se
ubican estos centros cercanos facilitando el abasto de alimentos, ropa y artículos variados,
durante las veinticuatro horas del día. Las familias utilizan un sin número de las horas
libres para el esparcimiento en estos lugares, de algún modo sustituyen las actividades que
debieran desarrollarse en los centros cívicos o comunitarios.
2.1 LA OFERTA DE VIVIENDA

Las viviendas se ofertan en la localidad con alternativas de financiamiento institucional
o dentro del mercado habitacional. Por ello en este punto los diferentes componentes
que se explican se vinculan con las ventajas de competitividad que tienen los proyectos,
como responden a la demanda local de vivienda y si se adecuan a las necesidades de sus
ocupantes, además se consideran aspectos relativos a los usos y costumbres locales.
La oferta de vivienda toma en cuenta el perfil familiar, la diversidad del lote y tipo
de propiedad, la variedad de la oferta y mezcla de usos, la factibilidad de financiamiento
y de elegibilidad. Es decir, se incorporan al análisis aspectos que debieran estar presentes
en el mercado para hacer más competitivos los diferentes productos de la vivienda.
a) Perfil familiar
El perfil familiar es la primer determinante para evaluar si el espacio de la vivienda corresponde
a la diversidad de grupos y familias existentes en la sociedad actual, la oferta entonces no se
caracteriza por un solo tipo de casa sino que incorpora diferentes opciones.
La propuesta urbana debe contemplar la diversificación del tipo de vivienda ya
que el mercado tiene un comportamiento variable y demandas diferentes que atender.
Este aspecto, además de garantizar el éxito económico de los proyectos al subsidiar o
prorratear los costos, presenta ventajas de más opciones para que los beneficiarios elijan.
El diseño entonces debe incorporar un abanico de propuestas que correspondan a
las características de las familias que las habitaran y que están definidas por el número de
ocupantes; conformado por el jefe de familia y/o cónyuge, hijos, otros familiares o solo

por personas que viven solas o son solteras. Los hogares encabezados por el hombre jefe
de familia el 78.4% es predominantemente nuclear y los encabezados por una jefa solo
en 57.4%, estos tienden a ser hogares ampliados con el 40%, en el Estado de Chihuahua
(Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática, 2004).
Entonces el perfil familiar obliga a opciones diferentes de hogar, que pueden
expresar la versatilidad y diversidad del uso de los espacios. Estadísticamente el 23.4% de
los hogares encabezados por jefa no perciben ingresos, esto plantea usos mezclados para
hogar y negocio. En los tres casos de estudio se ofertan viviendas de tipo económica para
la familia nuclear, teniendo posibilidades para ser adecuadas a otros perfiles, pero para la
familia extensa no se proponen otras soluciones.
Las propuestas se enfocan a un solo tipo de familia: la nuclear sin hijos o con uno. Es
la misma vivienda para la familia nuclear que para la extensa, tanto como opción financiera
como espacio habitable. Este tipo de financiamiento atiende a hogares jóvenes, con pocos
hijos, que inician o están fundando su hogar, que cuentan con un ingreso salarial formal, al
disponer de un porcentaje para el pago.
La mayoría de los Gráfica 3A. Ocupantes por vivienda para cada
hogares encuestados están caso de estudio
ocupados por tres a seis
personas como lo muestra
la grafica, es decir que en de
Parajes del Sur, Haciendas
de las Torres Universidad y
Riberas del Bravo el rango
de tres a seis habitantes
concentra el 77.4%, 78.1%
y 88.9% de las familias,
Elaboración propia con 188 entrevistas
respectivamente. temáticas aplicadas.
Las familias de los
tres casos de estudio, Parajes del Sur, Haciendas de la Torres Universidad y Riberas del
Bravo que son de tipo nuclear, se componen por el 56.5%, 60.9% y el 62.9% de las
entrevistas de cada propuesta, respectivamente. Siendo el 60.2% del total de hogares
entrevistados.
La familia ampliada es el 15% del total de las entrevistas, se conforma por la presencia
de otros familiares o amigos, que comparten el mismo espacio; se integran por cinco o más

personas, el 75% de total de Gráfica 3B. Perfil de las familias entrevistadas
casos. El hacinamiento se
evidente en estos hogares.
La familia ampliada
al utilizar el esquema actual
de financiamiento no puede
acceder a viviendas con más
espacio aunque consiguieran
demostrar mayor capacidad de
Elaboración propia con 188 entrevistas
pago,deestamanera,laselección temáticas aplicadas.
de su hogar no corresponde a la
oferta que existe y a su capacidad de pago como conjunto de individuos para contribuir.
Las familias compuestas se integran por aquellas parejas que tienen hijos de otros
matrimonios e hijos con el nuevo compañero; este tipo de hogar es el 2.6% y por su
conformación tienen más de cuatro hijos en el 60% de los casos. El 9.1% de las casas se
integra por un padre o madre. Los hogares de hermanos (3%), las parejas sin hijos (5.9%)
y el unipersonal el 4.3%, son segmentos de población que en este tipo de vivienda no
tienen dificultades de espacio. (Ver gráfica 3B.)
Como se aprecia en el siguiente cuadro el número de hijos por clase de hogar es
diferente en cada uno. Mientras la familia nuclear tiene de uno a tres hijos en el 90% de
los hogares, la familia ampliada solo cuenta con el 72% y el 11% tiene hasta cinco hijos.
En cuanto a los hogares mixtos se conforman en el 60% de los casos por 4 a 6 hijos.
CUADRO 3I. DISTRIBUCIÓN PORCENTUAL DEL NÚMERO

DE HIJOS POR CLASE DE HOGAR
CLASE DE NUMERO DE HIJOS POR FAMILIA
PORCENTAJE
FAMILIA 0 1 2 3 4 5 6
Unipersonal 4.3% 100% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Nuclear 60.0% 0% 28% 47% 15% 8% 2% 0%
Ampliada 15.0% 18% 25% 36% 11% 0% 11% 0%
Un padre o
9.0% 0% 47% 18% 23% 0% 12% 0%
madre
Solo hermanos 3.2% 100% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
La pareja 5.9% 100% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Compuesta
40% 0% 0% 0% 20% 20% 20%
2.6%
PORCENTAJE 17% 25% 35.2% 12.7% 5.3% 4.3% 0.5%
Elaboración propia con 188 entrevistas temáticas amplicadas.

b y c) Diversidad de la vivienda y del lote

Las empresas constructoras han buscado formas de reducir el lote ya que el valor del
suelo es el principal factor de encarecimiento y especulación en el desarrollo de la ciudad.
Se tienen diferentes tamaños determinados por el tipo de propiedad unifamiliar propia
o en condominio. El tamaño del lote mínimo unifamiliar es de 120m², y puede ser
mayor de acuerdo a la capacidad de crédito del solicitante. En las propuestas de tipo
económico comúnmente se usa el lote mínimo o para reducirlo se incorpora la propiedad
en condominio en viviendas dúplex y/o cuádruplex. En la propiedad en condominio el
lote es de 180m² y de 210m² para dos a cuatro casas. Es decir la diversidad del lote esta
determinada por el tipo de propiedad y la capacidad de acceso a financiamiento.
La vivienda particular con lote mínimo de 120m² se presenta en los casos de
estudio 1 y 3, es de tipo unifamiliar. En el caso 2, la vivienda económica se ubica en lotes
de 180m² tipo dúplex, con los denominados condominios horizontales.
El tipo de propiedad solo tiene dos modalidades la propia y en condominio.
Los casos de estudio 1 y 2 consideran ambos tipos. En el caso 3 solo se tiene vivienda
propia.
d y e) Diversidad de la oferta y por sectores

La oferta de la vivienda en el actual mercado habitacional aun no responde a las demandas y
necesidades de los sectores sociales que atiende, específicamente a sector popular que integra
hogares nucleares, extensos y mixtos con mas de 2 hijos. Si el fraccionamiento considera
únicamente a un grupo social de población la oferta es poco variable, si la conforman soluciones
para responder a diferentes clases sociales, se amplia la diversidad y por lo tanto la oferta.
Las alternativas de vivienda para diferentes grupos sociales responden a la
necesidad de atender con mejores planteamientos a una población que demanda
diversidad y mayor complejidad. Siendo sectores donde las mujeres que trabajan
requieren del apoyo de otros familiares para el cuidado de los hijos y que es usual a
diferencia de otros niveles sociales.
f y g) Mezcla de usos y su financiamiento

El principal empleo en la localidad es del sector secundario (industria manufacturera) y
el terciario (comercio y abasto), el 75% de los habitantes perciben menos de 5 salarios,
es común que trabajen dos o tres personas por familia, de este modo complementan los
ingresos y si se amplían los horarios para obtener entradas extra, se absorbe la mayoría del

tiempo para el esparcimiento o la recreación.

La proliferación de tienditas o pequeños negocios (abarrotes, estilistas,
desponchadoras75, costureras, papelerías, renta de video, etc), promueven el auto empleo
y complementan el ingreso de las familias utilizando un espacio de la vivienda. La
definición de estas actividades dentro del espacio propio de la casa reduce el área para la
vida familiar; considerar la mezcla de usos en el área habitacional y en el espacio de la
casa, es una forma de satisfacer una necesidad presente. Al considerar que una familia
no puede depender de un salario mínimo y que requiere de diferentes alternativas de
subsistencia, nos introduce a la solución de un problema complejo.
CASA - NEGOCIO EN VIVIENDA
Caso 1. Parajes del Sur, Etapa I Caso 3. Riberas del Bravo
En los tres casos de estudio, la oferta de la vivienda no considera espacios adicionales

para la mezcla de actividades de hogar y negocio; sin embargo en los recorridos de campo,
es evidente que las tienditas o negocios de barrio son determinantes en la vida y relaciones
de los mismos. Es ahí donde los habitantes establecen mecanismos de solidaridad y
amistad con las tandas, el fiado o apoyos en momentos de desventura. Este sector cuyos
recursos limitados siempre son escasos para resolver los problemas cotidianos, establece
otro tipo de vínculos y esquemas de organización.
Tomando en cuenta esas consideraciones, la falta de opciones para otro tipo de
financiamientos refleja el nivel de desarrollo económico local y la poca potenciación a los
esquemas de micro-finazas. Al depender únicamente del financiamiento institucional y
enfocarse al déficit de vivienda, no se visualizan en ningún caso de estudio otras formas
de autoempleo, inversión o desarrollo de nuevas ofertas económicas.
75
Se denomina así a las vulcanizadoras o talleres de reparación de llantas.

h) Elegibilidad
Las familias mantienen una relativa “estabilidad económica”76 al recibir un flujo
constante y seguro por medio de un ingreso mínimo; esto facilita la planeación y
toma de decisiones para que sus aspiraciones se consoliden en mejores condiciones
de vida. Este ingreso mínimo, siempre insuficiente, ha mantenido en un nivel bajo
las capacidades de elección y decisión de la población. Supeditada a sobrevivir,
teniendo pocas opciones para el ahorro y la prevención de eventualidades
económicas (enfermedades crónicas, pérdida de trabajo, etc.), ha modificado sus
anhelos, aprobando esquemas de financiamiento77 para obtener lo indispensable,
establecerse y vivir con lo necesario.
El proceso de elección de una vivienda es complejo, sus implicaciones son de
largo plazo y requiere de condiciones de estabilidad o certeza económica para asumir
un adeudo a cumplir durante 20 años o más. ¿Cómo se accede a la vivienda?, ¿quien
elige, el hombre o la mujer? ¿Por qué aceptar una vivienda económica en un nuevo
desarrollo sin que cumpla las expectativas de la familia?, como sucede el proceso de
elegibilidad o capacidad de seleccionar un objeto que cumple con las condiciones y
valores deseables.
Cuando las familias eligen una vivienda y no tienen las posibilidades de conocer
todas las opciones del mercado, ignoran como se construyó, no tienen información
suficiente de aspectos como: los materiales que se utilizaron las ventajas futuras del
diseño, las condiciones o predicciones de empleo y de que esta decisión corresponda a
sus anhelos futuros. Es decir no es posible “estar seguros de que nuestras decisiones vayan
a traducirse en los mejores resultados posibles” (Resnik, 1998: 35).
Al tomar una decisión, como la de adquirir una vivienda sin tener información
suficiente, y con una gama de probabilidades tan amplia que se dificulta estimar los resultados
o riesgos de la misma, conducen a una decisión es bajo ignorancia (Resnik, 1998: 39)
En este sentido, la toma de decisiones para la selección de una vivienda, no debe estar
limitada por el aspecto financiero sino por la capacidad de elección de los sujetos, siempre
y cuando se ofrezcan en el mercado productos que correspondan a los requerimientos
76
Esta expresión no significa una postura personal respecto al ingreso salarial de los trabajadores, sino un planteamiento
de análisis, al observar modificaciones en el anhelo y percepción de la sociedad con respecto a su ingreso salarial y al prolon-
garse el ajuste económico establecido por el salario mínimo que no corresponde a la realidad de la riqueza producida por el
trabajador.
77
Las modalidades de pago en abonos, tanda ahorro, ventas de segundas o venta de productos a crédito de corto plazo,
como parte de una economía subterránea para obtener a un alto costo (el interés y el valor es mas elevado que otros productos
de venta de contado en el mercado) aquello que requiere la familia.

de la demanda insatisfecha78, sobretodo cuando la elegibilidad está condicionada por la

insuficiencia de propuestas.
En muchos casos, la toma de decisiones se ejerce hasta realizar las modificaciones
de ampliación, construcción o remodelación de la vivienda, al resolver las inconsistencias
del diseño o para convertirla a mediano plazo, en el espacio que culturalmente cada
grupo social ha anhelado.
La elegibilidad en este trabajo, se determina por las opciones u oportunidades que
tienen las familias para acceder a una vivienda, cuya decisión está determinada por la
información para hacer valer un derecho al realizar un acto consciente de selección.
Si se considera el total de la muestra el 56% de las propiedades fueron adquiridas
por varones y el 39% por mujeres. La adquisición de una vivienda entonces, depende
de las condiciones laborales de sus adquiriente y no esta limitada por el género del
beneficiario. Se visualiza un panorama emergente en la toma de decisiones de la mujer al
adquirir un bien que antes, estaba relacionado con las responsabilidades del hombre o
jefe de familia.
En las entrevistas temáticas correspondientes a los tres casos, en los desarrollos
habitacionales de las empresas privadas (Caso 1 y 2), tienen una mayor participación
de la mujer como propietaria, con el 44%. En el Caso 3, propuesta desarrollada por el
Instituto de la Vivienda, el 31% son dueñas.
Los entrevistados Gráfica 3C. Género del propietario por fraccionamiento
mencionan que la principal
razón esta relacionada con el
acceso al crédito por parte de
la mujer, ya sea la esposa o hija
y a la capacidad económica de
la misma al contar con empleo
formal. Probablemente, en
muchos casos, el acceso al crédito
se vincule al hecho de que son
Elaboración propia con 188 Entrevistas temáticas.
jefas de familia o madres solas, sin
embargo, la respuesta se relaciona con el aspecto económico y laboral. Sin duda en la asignación de
la vivienda a las mujeres o madres trabajadoras, se conforma un nicho para ampliar las posibilidades
78
La demanda insatisfecha “se refiere al sector de la población que no ha cubierto su necesidad de vivienda de forma satis-
factoria y que por sus características es elegible o califica para que se le otorgue financiamiento” (Casanueva, 1991, p. 19).

de colocación de la oferta en términos reales. La población económicamente activa que puede

ampliarse en ámbito económico-laboral de la Población Económicamente Activa (PEA ) es la
mano de obra femenina y la de los hombres mayores de 40 años.
La mujer entonces, compromete sus entradas para el pago de la hipoteca y es
el soporte económico ante la comunidad. El ingreso del hombre, se relaciona con la
manutención. En el 91% de los casos, la vivienda es propia, aunque también esta rentada o
prestada, es decir, que el 10% de los beneficiarios aceptó la propiedad independientemente
de necesitarla. No se justifica el crédito, ya que a menos de tres años, sus propietarios no
disfrutan del bien sino que lucran con el.
En algunos casos ambos cónyuges tienen asignada vivienda y aprovechan la
oportunidad de contar cada uno con su propiedad. Para la mujer esta posesión le ofrece
certidumbre en momentos de conflictos de tipo conyugal. Los mecanismos de asignación
de la vivienda económica no corresponden a los grupos más necesitados, debido a que la
información, el acceso a financiamiento y la capacidad para elegir, están disociados y no
corresponden a la demanda insatisfecha.
La disposición del
Gráfica 3D. Determinantes de la propiedad femenina
beneficiario en buscar entre
las múltiples opciones
aquellas a las que pudiera
acceder o responder a sus
expectativas de la oferta de
vivienda económica. En
estos casos, las personas
no disponen de todos los
recursos de información y
tiempo para elegir en un
mar de opciones la más Elaboración propia con 188 Entrevistas temáticas.
adecuada para su familia.
En general el 52% de los casos aceptaron la vivienda sin haber visitado otras
opciones, fue inmediata o apresurada la decisión. El 42% definieron su compromiso
crediticio después de conocer de una a tres opciones, dentro de la oferta de vivienda
económica. El 6% prefirió su vivienda después de haber conocido más de tres opciones.
Si la decisión solo contempló esa opción, se puede aludir que la elección fue bajo
ignorancia. Si se conocieron de una o tres opciones, posiblemente fue hecha bajo riesgo

y si visitaron mas de tres opciones, probablemente fue bajo certeza.

Esta elección tiene semejanzas entre los diferentes casos de estudio que se define por
la opinión de los entrevistados. S presentan algunas semejanzas en las opiniones sobre la
resolución de necesidades
Gráfica 3E. Número de opciones que visitó para elegir su vivienda
de sus ocupantes.
El 83.5% de los
entrevistados admitieron
que el trato y la información
que les ofrecieron los
vendedores, influyeron
en la decisión para elegir
esa casa. Es decir, que los
beneficiarios transfieren
o confían su poder de
Elaboración propia con 188 Entrevistas temáticas.
decisión al sujeto que los
atiende, interfieren aspectos emotivos o circunstanciales determinados por el nivel de
diligencia recibida. El 13.8% tomaron la decisión independientemente de la manera en
que se les atendió.
Según Robert Irwin, para realizar una buena compra de vivienda debe tenerse
en cuenta en primer término la ubicación en la ciudad y con una visión de largo plazo:
“si desea que su primera casa sea una compra satisfactoria, deberá pensar seriamente en
asignar a la ubicación un lugar muy alto”. En cuanto al diseño y la edificación, en este
sentido el autor considera que la elección “significa adquirir una casa que a otros les
gustaría tener” (Irwin, 1998, p. 12-13).
A pesar de contar Gráfica 3F. Razones por las que eligió su casa
con muy poca información

para tomar una decisión
meditada y razonada,
los entrevistados pueden
identificar cuales fueron los
aspectos que los llevaron a
elegir su casa. Primero se
tiene el anhelo de mayor
área en la propiedad, el Elaboración propia con 188 entrevistas temáticas.

26% lo seleccionó por el terreno o el patio. El 19% prefirió la ubicación, vinculada al

barrio y la ciudad. El 16% se limitó a acceder al financiamiento y ajustar sus necesidades
a las condicionantes del mismo. Se mencionan otros aspectos como la calidad de los
materiales o el trámite rápido con una ponderación menor.
La opinión de las familias que visitaron solo esa opción, evalúan en regular las
características de su vivienda, siendo el 30.9% del total de los entrevistados. Esta opinión
es semejante a quienes conocieron por lo menos otra opción, y se considera que esto no
fue determinante para elegirla.
CUADRO 3J. OPINIÓN: RESUELVE LAS NECESIDADES DE SU FAMILIA

Mal Regular Bien
Solo esa opción 4.1% 30.9% 64.9%
1 opción más 7.1% 28.6% 64.3%
2 a 3 opciones 5.4% 21.6% 72.9%
4 a 5 opciones 12.5% 12.5% 75.0%
Más de 6 opciones 0.0% 50.0% 50.0%
Elaboración propia con 188 entrevistas temáticas.
La opinión mas favorable se Gráfica 3G. Opinión: Resuelve las necesidades de su familia?
observa en las familias que
visitaron de 2 a 5 opciones,
siendo evaluadas bien en el
72% y 75% de los casos de
este rango. En cambio el sentir
cambia con los que conocieron
más de 6 alternativas, teniendo
el 50% como regular y el otro
50% bien.
La satisfacción con la vivienda adquirida muestra una condición diferente en relación
al número de opciones que se conocieron. Existe una correlación entre más visitaron hay
mayor satisfacción con su casa. Se observa que los entrevistados que conocieron de cuatro
a cinco opciones se sienten mas satisfechos con su hogar (87.5%), a diferencia de los que
únicamente visitaron su propio hogar el 62.9% expresa satisfacción.
Las diferencias entre las opiniones son de 24.6 puntos porcentuales. Es decir, para
elegir se debe tener información, el planteamiento cual es esa proporción o cantidad de
indagación; tal vez suficiente para conocer al mercado y evaluar de manera conciente la
mejor decisión, por lo menos a la que se puede acceder.
CUADRO 3K. COMO SE SIENTEN CON SU NUEVA CASA.

Insatisfecho Poco satisfecho Muy satisfecho
Solo esa opción 4.1% 34.0% 62.9%
1 opción más 4.8% 11.9% 83.3%
2 a 3 opciones 2.7% 10.8% 86.5%
4 a 5 opciones 0.0% 12.5% 87.5%
Mas de 6 opciones 0.0% 25.0% 75.0%
El nivel de satisfacción no esta vinculado directamente con las opciones que se visitaron
sino con el haber logrado obtener su vivienda. Es decir la elegibilidad siempre estará
supeditada a las oportunidades y los procesos en un amplio espectro para la toma de
decisiones.
En realidad los trabajadores no están eligiendo su vivienda, solo se han
ampliado los esquemas de acceso al financiamiento y la decisión esta supeditada por
el proceso a un lapso de oportunidad que habrá que aprovechar. Las elecciones estarán
supeditadas a “la posibilidad de ejercer una preferencia79, aunque fuese mínima como
en los casos de pobreza extrema, equivaldría a considerar un ejercicio de autonomía”
(Dieterlen, 2003, p. 75).
3. MOVILIDAD URBANA
El aspecto de localización se evalúa a partir de las opiniones de las familias en la entrevista
temática. Se consideran en el factor de localización una apreciación cualitativa ya que
parte de la percepción de las personas y no de un índice cuantitativo.
Se valora el tiempo supuesto que requieren para el traslado al hospital, al abasto, al
trabajo y transporte público. También se valora la vinculación de la vivienda con el espacio
semipúblico del barrio o de la ciudad, la localización urbana, el nivel de vinculación
urbana, el tipo de solución y los sistemas viales y peatonales.
Una forma de medir la localización es el evaluar el tiempo que se destina en los
recorridos del trabajo, hospital, transporte y abasto, como principales actividades de las
familias. El valor óptimo es dedicar menos de treinta minutos a estos movimientos, como
lo mencionan ellos mismos.
79
“Si las preferencias individuales cambian (en respuesta a educación, publicidad, presión de los compañeros,
etc.) entonces el valor no puede originarse por completo por las preferencias” (Constanza “et al.”, 1999, p. 157).

• Cercanía al hospital: Destacada si los servicios públicos están cercanos y a menos

de 30 minutos, para el 80% de los habitantes
• Cercanía al abasto: Limítrofe cuando la localización de centros de abasto en general
es a menos de 30 minutos para más del 60% de los habitantes
• Cercanía a la parada de transporte público: es prominente si cuenta con transporte
diverso, adecuado, innovador y funcional a largo plazo
• Y la cercanía al trabajo: se considera cercano si se ubica a menos de 30 minutos
para más del 60% de los habitantes.
Entre el 95% y 100% de los entrevistados utilizan el transporte público para trasladarse.
A continuación se presentan algunas gráficas que concentran información de localización
de cada caso de estudio,
Gráfica 3H. Caso 1. Parajes del Sur. Tiempo
según la encuesta: que utiliza para trasladarse
Caso 1. Parajes
del Sur. En este caso
la localización de las
viviendas tienen una
adecuada ubicación
para ir al transporte
público (caminando) y al
mandado. El 50.8% de las
familias ocupan mas de 30 Elaboración propia con 62 entrevistas del Caso 1. Valores en porcentajes.
minutos para trasladarse
al trabajo y mas del 60%
Gráfica 3I. Caso 2. Haciendas de la Torres Universidad.
para ir al hospital. Tiempo que utiliza para trasladarse
Caso 2. Haciendas
de las Torres Universidad.
En este caso solo el servicio
del transporte urbano
facilita al 95.3% traslados
menores de media hora, en
cuanto al mandado mas de
la mitad requiere mas de
30 minutos hasta 2 horas Elaboración propia 64 entrevistas temáticas del Caso 2.
Valores en porcentajes.

de traslado. Los factores mas bajos son el recorrido al trabajo pues ocupan mas de media
hora el 60% o mas. Ver grafica.
Este caso presenta serias desventajas de localización conforme a la opinión adjetiva
de sus habitantes, ya que los traslados implican mayor disponibilidad de tiempo para
llegar a las principales actividades de una familia.
Caso 3. Riberas del Bravo. La evaluación cualitativa de las condiciones de
localización de la vivienda,
presenta ventajas para Gráfica 3J. Caso 3. Riberas del Bravo.
Tiempo que utiliza para tasladarse
tomar el trasporte público
ya que el 100% de los
entrevistados realiza
recorridos menores a la
media hora. En cuanto al
abasto solo el 23% ocupa
mas de media hora y para
el trabajo el 45.2%. El
60% de los entrevistados
Elaboración propia 62 entrevistas temáticas del caso 3.
requiere de más de media Valores en porcentajes.
hora para ir al hospital.
En cuanto a los procesos de vinculación y localización se valora a partir del análisis
de los proyectos y de la opinión de sus beneficiarios. Ambas se consideran favorables
cuando cumplen con los siguientes parámetros:
• La localización en la ciudad, es excelente cuando más del 80% considera que su
hogar tiene buena ubicación en la ciudad.
• La solución urbana es considerada abierta si esta comunicada adecuadamente
con sectores del fraccionamiento y resuelta hacia otras colonias con conectividad
a la ciudad.
• La vinculación urbana es elevada si se preveen las áreas comunicadas con la ciudad
y a futuro.
• El sistema peatonal es innovador si ofrece trayectos seguros para el peatón, los
ciclistas y ofrece diversidad de imágenes, de hitos y visuales.
• Y el sistema vial es prominente si garantiza la conectividad sin conflictos, con
hitos, señaletica, visuales agradables y estructura coherente.

Las familias tienen Gráfica 3K. Opinión respecto a la localización

de su vivienda en la ciudad
en general una opinión
favorable con respecto a la
ubicación de sus casas en
la ciudad a pesar de estar
en las nuevas periferias e
independientemente de
las distancias que tienen
realizar para trasladarse
al trabajo, mandado u
hospital. Elaboración propia 188 entrevistas temáticas de los tres casos de estudio.
Valores en porcentajes.
La mejor opinión es
para el Caso 2. Haciendas de las Torres Universidad con casi el 80% favorable, siendo que
la consideran mal ubicada. Es decir, en este estudio no fue condicionante o determinante
para la selección el factor localización. El caso 1. Parajes del Sur coincide de cierto modo
con la evaluación de la ubicación con respecto al mandado y al trabajo.
El caso 3. Riberas del Bravo, tiene el valor mas bajo como punto y su vinculación
con la ciudad.
Las opiniones que justifican esta valoración con respecto de la ciudad, se
relacionan con otros factores no necesariamente al de localización, mencionan el
barrio, la facilidad del transporte o manifiestan que esta lejos o cerca. En este
sentido, no priorizaron la ubicación de sus casas con lo cercano o distante de
la ciudad, factor que a largo plazo afectara en tiempo y recursos que habrán de
aplicarse al traslado a otras zonas urbanas.
La solución urbana es abierta y comunicada con otros sectores de la colonia en
los casos 1 y 3. La traza semi-cerrada de la vivienda económica tipo dúplex en el caso
2, no facilita la comunicación entre sectores aunque la conectividad de vialidades es
efectiva y adecuada.
El caso 1, presenta la mejor vinculación con la ciudad ya que se enlaza por
medio de la vialidad principal y perimetrales a las colindancias que actualmente están
despobladas. El caso 2, establece esta relación por medio de la vialidad principal y
secundaria. En cuanto al caso 3, la vialidad principal tiene un punto de vinculación a
la carretera intermunicipal Juárez-Porvenir y no existe otra opción a futuro de enlace.
El proyecto que introduce andadores de tipo interbarrial facilita que los trayectos

entre sectores sean adecuados y seguros, falta identificar hitos en los barrios ya que las
imágenes y visuales se mejoran con la traza sinuosa, en el caso 1, además de contar con
andadores amplios pero sin ciclovías. El caso 2, no tiene sistema peatonal ni ciclovías. La
evaluación del sistema peatonal es convencional para el caso 3, establece andadores con
conectividades interrumpidas, existen hitos en cada sector y referentes de comercios sin
embargo las visuales son continuas y rectas.
El sistema vial en general presenta señalización vial, no se cuenta con otra en
los tres casos. La estructura de calles en Parajes del Sur es coherente a pesar de ser
sinuosa, ofrece conectividad sin conflictos y visuales agradables. Haciendas de la Torres
Universidad mantiene vialidades paralelas sin conflictos, rectas con pocas visuales,
el equipamiento de basura y casetas esta descuidado y/ o abandonado, genera mala
imagen. La estructura vial es coherente. En cuanto a la colonia Riveras del Bravo,
la estructura vial es poco legible, todos los sectores se interconectan con la vialidad
principal que funciona inadecuadamente, en cuanto a circulación de las calles todas
tienen ambigüedad. Las visuales en algunos sectores son inciertas y en otras adecuadas.
No se observa un criterio cohesionado de la traza urbana.
La opinión de los Gráfica 3L. Opinión de los habitantes respecto
habitantes respecto a la a la seguridad en la colonia
seguridad es considerada
buena en los casos 2
y 3 con el 61% de los
entrevistados y el 48%
para el caso 1. En cuanto
a las opiniones negativas
el 27% evalúa mal al caso
1 y el 33% califica regular
los casos 2 y 3. Elaboración propia 188 entrevistas temáticas.
4. IMPACTO AL MEDIO AMBIENTE

El crecimiento hacia nuevas zonas periféricas de la ciudad, se caracteriza por la
creación de nuevos polos de desarrollo enfocados a los beneficios de algunos grupos
económicos vinculados al gobierno local y estatal. La tendencia de ocupación al
sur-oriente y oriente se genera por la presión de los propietarios y sus intereses y no
bajo algún esquema de desarrollo sustentable, por ello la importancia de analizar las

alternativas o propuestas que los fraccionamientos establecen para reducir el impacto

al medio físico natural.
En este punto, únicamente se describen de qué manera se resuelven o mitigan los
efectos de la urbanización, al impactar en el medio físico, es decir en cuencas o escurrimientos
naturales, en el suelo, en la disminución de áreas permeables o de los efectos del viento,
así como en las estrategias de riego adecuado, sombreados urbanos y recolección de aguas
pluviales.
En cuanto a los escurrimientos naturales, son poco los utilizados para encausar
aguas de lluvia a las áreas de captación. En los tres casos de estudio, se proponen pozos
de absorción en diferentes sectores de los fraccionamientos. En el caso 1. Parajes del Sur,
los andadores interbarriales están definidos por cuencas o escurrimientos naturales que
colectan aguas pluviales al pozo de absorción. En Haciendas de la Torres las vialidades
conducen el agua de lluvia y no están definidos cauces naturales. El caso de Riberas del
Bravo cuenta con el sistema de dos acequias, este fraccionamiento además, recibe los
escurrimientos de diferentes cuencas de la ciudad hacia el Río Bravo y cada etapa del
desarrollo además ubica un pozo de captación pluvial.
Andador interbarrial con cauce natural y acequia del pueblo

Caso 1. Parajes del Sur y Caso 3. Riberas del Bravo
Los impactos al suelo antes de la urbanización y posterior al desarrollo se caracterizan

por modificaciones y aplanamientos, o por contaminación temporal con escombros
o quema de arbustos. Los despalmes por medio de movimientos de suelos en forma
generalizada y el acumulamiento de escombros, son comunes durante la urbanización.
El impacto al suelo con modificación de cauces naturales y rellenos inadecuados, uso de
escombros en rellenos son prácticas del desarrollo desfavorable.
En los tres proyectos el impacto al suelo es similar, se realizan despalmes y

movimientos al terreno, cambiando cauces naturales. En el caso 1. Parajes del Sur se

respetan cauces naturales para el desarrollo en el proceso de formación de terrazas, no
se observan sitios o terrenos con contaminación por escombros. En Haciendas de las
Torres Universidad y Riberas del Bravo se modificaron los suelos de manera general con
despalmes y la contaminación por urbanización se evidencia que es baja.
El proceso de urbanización tiene impacto en la disminución de áreas permeables,
que no se resuelven con los porcentajes de áreas verdes o espacios de donación. Una
manera es establecer diferentes tratamientos en calles y andadores, y limitar los coeficientes
de ocupación del suelo. En este punto se analizan los tratamientos a pavimentos que
en los tres casos de estudio son uniformes y funcionan como cauces y no como áreas
permeables. Los andadores tienen soluciones mixtas en los materiales tales como cáscara
de nuez, andadores de piedra o banquetas, así como grandes porciones sin acabado.
Los vientos dominantes alcanzan en la ciudad hasta 150 km/ hora en periodos de
ventiscas, la definición de vialidades que evitan la conducción inadecuada de los vientos
evitando las obstrucciones en forma perpendicular a su dirección, las calles cortas en el
sentido sureste y suroeste, evitando el norte-sur por vientos fríos y dominantes,80 son
propicias para contrarrestar los efectos del aire en las construcciones, específicamente en
periodos de febrero, marzo y septiembre.
En Parajes del Sur las vialidades son cortas y sinuosas para evitar corrientes de viento
inaceptables. El Haciendas de la Torres Universidad la vialidad principal, recta y continua
presenta una orientación poniente – oriente que tiene camellón central con vegetación y
vialidades de siete metros en ambos lados asi como banquetas amplias para permitir arborización
que proteja.
La vegetación que se observa en los tres casos de estudio es escasa y propia de
la región, se cuentan con sistemas de riego de bajo impacto. Sin embargo, es una zona
desértica con matorral micrófilo y no se tienen árboles en el lugar. La vegetación ha sido
introducida y escasa, en los casos 1 y 2. En Riberas del Bravo existen árboles del lugar a
lo largo de la acequia y el tipo de suelo de vocación agrícola es favorable.
80
“Es conveniente romper con la traza de las manzanas para no tener perspectivas muy largas y para que el viento no
tenga efectos indeseables” (Herrera, 2004, p. 488-490).

Áreas verdes con vegetación escasa en parques y calles.

Caso 1 Parajes del Sur y Caso 2. Haciendas de las Torres Universidad.
Vegetación nativa e introducida en Caso 3. Riberas del Bravo.
Una manera de mejorar los efectos del asoleamiento es aprovechando áreas

de sombreado, en este caso se combinan con las edificaciones, elementos artificiales
de pérgolas y árboles que dan fronda.81 En los tres casos de estudio se cuenta con
arborización propia o introducida que genera sombras escasas y dispersas. En Parajes
del Sur la solución urbana de ubicar viviendas de dos pisos en las vialidades principales
y secundarias tiene efectos de sombreados en los recorridos de las calles. En ningún
proyecto se presentan sombreados artificiales o arborización mixta o vegetación
arbustiva y rastrera.
En la recolección de aguas pluviales con una alta captación se colectan, canalizan y
reusan en riego de jardines, o por infiltración en suelos permeables con pozos de absorción,
áreas de demasías y humedales. Actualmente en la localidad solo se capta el 3% del agua
pluvial con diversos sistemas. Las aguas pluviales en los tres casos de estudio se infiltran a los
81
“Los toldos, aleros y, fundamentalmente, el uso funcional de la vegetación y el agua como modificadores micro-cli-
máticos por excelencia, cumplen un rol protagónico” (De Schiller, 2006, p. 12).

mantos acuíferos al captarlas en pozos de absorción, no se tienen estrategias de reutilización.
Pozo de absorción en Parajes del Sur
Pozos de absorción Haciendas de la Torres Universidad y Riberas del Bravo.
a) Solución urbana y ambiental

La solución habitacional debe establecer las consideraciones necesarias para mitigar el
impacto al medio físico natural estableciendo parámetros generales de diseño tomando
en cuenta la topografía, cauces naturales, la conservación de humedales, flora y fauna, o
el reuso, reciclaje y áreas permeables para garantizar a largo plazo que los avenimientos de
tormentas o sobrepoblación no sean mitigados.
En los tres casos de estudio se observan soluciones adecuadas al medio tomando
la geomorfología del lugar y las micro-cuencas existentes conforme lo plantea el Plan
Sectorial de Manejo de Agua Pluvial para cada zona82.
En primer término se plantean los requerimientos de infiltración de agua pluvial
utilizando pozos de absorción y canalizando los escurrimientos de acuerdo a la geomorfología
del lugar; en los tres casos de estudio, resueltos de diferente manera. Estas soluciones aun
no consideran otras opciones de largo plazo tales como sistemas de riego con agua pluvial o
creación de humedales, no se propone el equipamiento para el reuso o reciclaje, ni se programa
82
Zona Sur, Casos 1 y 2, la Zona V del Río Bravo y VI Acequias, Caso 3 (Instituto Municipal de Investigación y Planeación, 2004).

involucrar la participación de los habitantes en la problemática ambiental del lugar.

En los tres proyectos o casos de estudio el nivel de solución es mínimo ya que
la infiltración de agua pluvial es baja y a largo plazo no se contaría con equipamiento y
participación de los colonos, además de la ocupación inadecuada de terrenos contiguos a
los fraccionamientos. Las cuencas se concentran en el Caso 3. Riberas del Bravo, porque
las pendientes naturales que alimentan al río Bravo se ven afectadas por el sistema vial
pavimentado en su totalidad y que actualmente se equilibra con los baldíos existentes
pero a largo plazo no se contemplan otros esquemas de mitigación. Este aspecto se analiza
mas a profundidad en el punto de mitigación del impacto al medio ambiente.
5. ALGUNAS APRECIACIONES DE LA CALIDAD URBANA (DE SCHILLER,

2006)
De Schiller establece 5 indicadores para evaluar la escala de calidad urbana, estos se
caracterizan por normar los usos urbanos de manera que se responda a índices de
habitabilidad. Considera que la variedad, legibilidad, robustez, permeabilidad y vitalidad,
pueden acondicionar los ambientes exteriores de manera natural y hacerlos propicios
para mejorar niveles de habitabilidad dentro del tejido de la ciudad.83
En cuanto a la variedad propone que los distintos usos, edificios y actividades
propician gran variedad en el ambiente. En los casos 1 y 2, existe variedad en la propuesta
habitacional, al contar con viviendas de dos pisos para otros sectores sociales.
Diversidad en la tipología de vivienda. Caso 1

El equipamiento educativo y los comercios tienen un impacto en la variedad
visual de las tres colonias, ubicados en las vialidades principales y secundarias. En el caso
83
“Contribuyen positiva y claramente en la configuración de nuevos espacios urbanos tanto para la gente como para el lugar,
contribuyendo, de ese modo, a la calificación de sustentabilidad en la producción de ciudad” (De Schiller, 2006, p. 20-21).

de Riberas del Bravo en los diferentes sectores se planearon areas verdes y comerciales.
Los distintos usos están definidos por la normatividad de fraccionamientos para
áreas de donación: verdes y educativas, así como para comercio formal.
Vivienda – negocio y Comercio formal. Parajes del Sur.
Comercio formal y equipamiento educativo. Riberas del Bravo.
Los hitos urbanos localizados en los casos 1 y 2 tienen una adecuada visibilidad
para los habitantes, sin embargo, las características topográficas no siempre facilitan que
sean percibidos en todos los sectores. El caso 3 tiene elementos que pueden considerarse
hitos, por su visibilidad y son dos depósitos elevados de almacenamiento de agua.
La comprensión de la traza es más adecuada en el caso 1 con legibilidad moderada. La
traza reticular del caso 2 logra una legibilidad normal ya que la jerarquía de las vialidades es
confusa y el caso 3, es limitada ya que solo es legible a partir de la vialidad principal. Existen
pocos elementos que orienten el desplazamiento en los tres casos.
La robustez se evalua en la estructura urbana de los casos 1 y 2 que mantiene
un orden y las vialidades tienen tamaños y proporción para largo plazo. El caso 3 aun
cuenta con colindantes de baldíos en los seis sectores y usos indefinidos. No se percibe a
largo plazo la estrategia de vinculación y probablemente será únicamente con la vialidad
principal.

Las propuestas tienen diferentes formas de permeabilidad, en el caso 1, es permeable

por medio de los andadores interbarriales y al centro de camellones, que tienen recorridos con
objetivos claros y vías alternas. En el caso 2, es normal al captar a través de las vialidades principal
y secundarias las áreas verdes de las calles semi-cerradas, y en el caso 3, la traza urbana abierta
es limitada con visuales translucidas de las acequias y andadores bloqueados. En las siguientes
fotografías se perciben los diferentes usos que los habitantes hacen de las áreas verdes.
Áreas verdes y actividades de venta informal. Parajes del Sur
Haciendas de las Torres Universidad área verde y vialidad secundaria.
Referente a la vitalidad se observa que las actividades de los habitantes en el espacio

semipúblico es diverso y responde a necesidades de convivencia, de infraestructura
comunitaria y barrial que esta ausente en las tres propuestas, y que se suple con la
apropiación de las áreas verdes para realizar estas actividades.

Espacios de donación en la colonia Riberas del Bravo.
ASPECTOS VALORATIVOS DE LAS PROPUESTAS URBANAS

Las colonias a pesar de su ubicación en la periferia de la ciudad han captado a familias
que solo pueden acceder a viviendas del nicho de financiamiento de tipo económica. Sin
embargo, no han mostrado la misma aceptación en el mercado. La falta de equipamiento
educativo, la zonificación inadecuada de áreas de donación y la dificultad en la conectividad
con la ciudad favorecen o inhiben esta selección.
Algunos factores observados que contribuyen al éxito o fracaso de las propuestas
urbanas para lograr una habitabilidad socio espacial son:
La propuesta urbana debe contemplar la diversificación del tipo de vivienda ya que el
mercado tiene un comportamiento variable con diferentes demandas. Este aspecto es un nicho de
competitividad aun sin atender y que puede subsidiar o prorratear los costos de los desarrollos.
Cuando la solución urbana genera barrios con bordes y nodos (baldíos, acequias,
propiedades incompatibles, etc..), producen zonas aisladas y marginadas del desarrollo del
fraccionamiento.
Las propuestas de vivienda deben garantizar la misma calidad de proyecto y
construcción, algunos casos presentan soluciones pobres en el diseño de fachadas y del
espacio habitacional. El caso de Riberas del Bravos algunas etapas presentan hasta un
60% de desocupación que en parte influye el proyecto arquitectónico.
Un elemento “plus” de los proyectos son los andadores o senderos, ya sea en
camellones anchos y de tipo interbarrial como el caso de Parajes del Sur. La población con
nivel socio-económico establece una movilidad intra-barrial e extra-barrial al trasladarse a
pie de una colonia a otra. Los senderos deben tener un objetivo claro de recorrido, es decir
que el trayecto es lógico, con puntos focales de encuentro y que garantiza la seguridad al
peatón.
Los habitantes establecen una vinculación adecuada con el espacio semi-publico

cuando se propician ambientes agradables para el uso y recorrido en las colonias populares,
cuando las vialidades presentan una clara legibilidad dentro de la estructura urbana y
cuando existe una diferenciación entre la jerarquía de recorridos con la inclusión de zonas
para evitar áreas en desuso.
Los nodos urbanos deben ofrecer una jerarquía en la estructura, utilizando rotondas
con diferente sección o una clara bifurcación de calles. El sentido del recorrido vial debe
evitar la ambigüedad para que el uso siga el orden establecido. En el caso de Riberas del
Bravo todas las vialidades que integran dos secciones al contar con camellón o acequia
al centro, son utilizadas en doble sentido aumentando el riesgo de los conductores, ya
que al llegar a la bifurcación se deben cuidar de los automovilistas que vienen en sentido
contrario.
La solución de colonias o áreas cerradas para este sector de población es poco
viable ya que el mantenimiento de casetas, guardias o áreas comunes difícilmente se
pueden costear por las familias. Por ello las soluciones de semi-cerradas establecidas por
los proyectos de Parajes del Sur y Haciendas d las Torres Universidad han sido bien
acogidas. En el caso de Riberas del Bravo han sido adecuadas por los habitantes.
La zonificación del equipamiento cercano a las vialidades principales facilita el
flujo de autos y libera la zona habitacional de conflictos de interés vecinal, sin embargo
se requiere de equipamiento barrial y comunitario cercano a las áreas habitacionales.
Un aspecto que no se aborda en este análisis es la orientación de la traza de lotes. Los
tres proyectos ofrecen un gran número de viviendas mal orientadas recibiendo asoleamiento
todo el día. No solo se afecta el confort de la vivienda sino que limita los proyectos para
ajustar el diseño a mejores condiciones de habitabilidad. Este aspecto es parte de otro
estudio.
En los tres casos de estudio se han ocupado áreas de donación para la instalación
de mercados del sector informal. El equipamiento barrial no esta previsto y no atiende a
los usos y costumbres de la localidad.
En las propuestas urbanas, la falta de sensibilidad para responder a las necesidades y
demandas de los habitantes con ingresos bajos, condicionan la apropiación de los espacios
semi-públicos. El análisis de usos y costumbres de los habitantes de una localidad es un
aspecto determinante en la solución y definición de áreas para el uso común.

El siguiente cuadro resume algunas de estas consideraciones.
CUADRO 3L. ASPECTOS VALORATIVOS DE LAS PROPUESTAS URBANAS

NICHO SIN
INDICE INADECUADA ADECUADA FAVORABLE
ATENDER
Solución pobre en La traza de la lotifica-

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Leticia - Pena - Barrera - TESIS HABITABILIDAD VIVIENDA PDF

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Leticia - Pena - Barrera - TESIS HABITABILIDAD VIVIENDA PDF

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EVALUACIÓN DE LAS CONDICIONES DE HABITABILIDAD DE LA VIVIENDA ECONÓMICA EN CIUDAD JUÁREZ, CHIHUAHUA.

Evaluación de las condiciones de

Tesis para obtener el grado de:

Colima, Col., abril del 2007.

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2. Zoniﬁcación y mobiliario del equipamiento..................................................69

2.1 La oferta de vivienda ...................................................................................72

ANEXO 1. PLANOS DE FRACCIONAMIENTOS. SENDAS Y NODOS ........................187

ANEXO II. EVALUACION PARCIAL DE LOS INDICES DE HABITABILIDAD ...........101

ANEXO III. GLOSARIO............................................................................................113

Cuadro 1B. Bloques de fraccionamientos según el número de viviendas

El crecimiento acelerado de las ciudades se caracteriza por la demanda gradual de equipa-

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periferias urbanas de la ciudad, ofrece condiciones mínimas de habitabilidad, vigentes en la nor-

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En los 3 casos de estudio los parámetros habitacionales y urbanos son semejantes:

Caso 1. PARAJES DEL SUR (*) 1,434 1152 80.33% 62 5.38%

Caso 2. HACIENDAS DE LAS

Caso 3. RIBERAS DEL BRAVO (***) 5,710 5,710 100.00% 62 1.07%

Elaboración propia con información Instituto Municipal de Investigación y Planeación, 2004.

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Al presentarse diferencias entre la proporción de viviendas por cada caso de estudio

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ofrecerá información del subconjunto de manera precisa y objetiva, independientemente de

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la actualidad enmarcan el problema de la vivienda y de los conceptos utilizados.

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Es importante suponer que en los últimos 30 años la producción de la vivienda y

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vivienda que coincide con las características del desarrollo económico:

1. POBLAMIENTO ESPONTÁNEO POPULAR: 1960 A 1979

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2. POLÍTICAS DE VIVIENDA INSTITUCIONAL: 1980 A 1992

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poniente, en la parte central y en la zona de la carbonífera se va redensiﬁcando mediante la subdivisión

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3. PRODUCCIÓN INTENSIVA DE VIVIENDA: 1992 A 2002

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4.- TENDENCIAS DE CRECIMIENTO EXPANSIVO. 1998 A 2003

S U M A S 100% 95425 175

Elaboración propia con información de Instituto Municipal de Investigación y Planeación, 2004.

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5. VIVIENDA ECONÓMICA MÍNIMA Y BURSATILIZACIÓN

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mercado amplio donde los ingresos de los trabajadores están controlados20.

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6. PLAN FRONTERA 2012

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7. LA NUEVA LEY DE VIVIENDA, INNOVACIÓN O CONTINUIDAD

El enfoque de este concepto prioriza la seguridad jurídica y la protección civil, de manera

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La vivienda económica se ofrece con recursos de ﬁnanciamiento que están determinados

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ﬁnalidad la evaluación de la vivienda por medio de la construcción y aplicación de índices de