Gestion Del Suelo Urbano en El Marco Del Ordenamiento Territorial PDF

REPÚBLICA DE COLOMBIA
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO NACIONAL DE ESTADÍSTICA
INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI

tleded y Orden
SUBDIRECCIÓN DE GEOGRAFÍA
GESTIÓN DEL SUELO URBANO

EN EL MARCO DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL
Bogotá, D. C. 2003
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO NACIONAL DE ESTADÍSTICA
INSTITUTO GEOGRAFICO AGUSTIN CODAZZI
IVÁN DARÍO GÓMEZ GUZMÁN

Director General
JOSÉ IGNACIO CÓRDOBA DELGADO

Secretario General
■
CÉSAR CABALLERO REINOSO
Presidente Consejo Directivo
Director Departamento Administrativo Nacional de Estadística
SANTIAGO MONTENEGRO TRUJILLO CECILIA RODRÍGUEZ GONZÁLEZ RUBIO

Director Departamento Nacional de Planeación Ministra de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial
ALEJANDRO GAVIRIA URIBE JUAN PABLO BONILLA ARBOLEDA

Subdirector Departamento Nacional de Planeación, Viceministro de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial,
Delegado Delegado
FRANCISCO CÉSAR VALLEJO MEJÍA Brigadier General CARLOS ALBERTO FRACICA NARANJO
Representante del Presidente de la República Representante del Presidente de la República
Jefe Departamento D2(EMC), Ministerio de Defensa Nacional
GUILLERMO BELTRÁN QUECÁN MARYORI ARANGO LÓPEZ

Subdirector de Geografía (C) Subdirectora de Cartografía
NAPOLEÓN ORDÓÑEZ DELGADO YOVANNY ARTURO MARTÍNEZ MARTÍNEZ

Subdirector de Agrología (C) Subdirector de Catastro
GESTIÓN DEL SUELO URBANO
EN EL MARCO DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL
COORDINACIÓN PRODUCCIÓN: IGAC: Judith Alicia Salas Miranda
INVESTIGACIÓN TEMÁTICA : IGAC: Elva Marina Pérez Silva
PRODUCCIÓN Y EDICIÓN INTEGRAL: IGAC: Elva Marina Pérez Silva
REVISIÓN DE ESTILO: IGAC: Judith Alicia Salas Miranda

Nancy Aguirre Gutiérrez
DISEÑO PORTADA: IGAC: GRAPA División de

Información y Mercadeo
NUESTRA PORTADA: IGAC: Fotografía oblicua

de Bogotá D. C.
ISBN: 958-9067-66-2
© Instituto Geográfico Agustín Codazzi-2003
Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización del Instiuto Geográfico Agustín
Codazzi.
Esta obra es individual, por tanto los conceptos emitidos en ella son responsabilidad exclusiva
del autor.
CONTENIDO
PRESENTACIÓN 9
INTRODUCCIÓN 11
GENERALIDADES 13
URBANISMO Y ORDENAMIENTO TERRITORIAL 17
Función del Urbanismo 18
Actuación Municipal 20
Planeamiento 21
Ejecución del Planeamiento 22
Disciplina Urbanística 22
Normas urbanísticas 23
Espacio Público (en área urbana, suburbana y de expansión) 24
Espacio Privado 26
Aprovechamiento Urbanístico 26
Factores que Determinan el Aprovechamiento 27
Aprovechamiento Tipo 30
Aprovechamiento Neto 33
Precio de Referencia por Aprovechamiento 33
Cálculo de Aprovechamiento Urbanístico 35
Derechos de Construcción y Desarrollo (DCD) 37
GESTIÓN DEL SUELO 39
Plan de Ordenamiento Territorial (POT) 40
Planes Parciales (PP) 41
Unidades de Actuación Urbanística (UAU) 42
Delimitación de las Unidades de Actuación Urbanística 45
4»
Gestión del Suelo Urbano
Requisitos de Orden Técnico 45

Requisitos de Orden Procedimental 46
Formas de Actuación 47
Herramientas de Gestión del Suelo 47
De Tipo Urbanístico 48
Reajuste de Tierras e Integración Inmobiliaria 49
Sistemas de Cooperación y Compensación 50
De Tipo Jurídico 53
Enajenación Voluntaria y Expropiación Vía Judicial 54
Enagenación Forzosa y Expropiación Vía Administrativa 55
Derechos de Preferencia 57
De Tipo Financiero 58
Plusvalía 58
Determinación de la Plusvalía 60
Contribución por Valorización 66
Derechos Adicionales de Construcción y Desarrollo (DACD) 66
Áreas Morfológicas Urbanas (AMU) 69
Zonas Geoeconómicas Homogéneas (ZGH) 72
Transferencia de Derechos Adicionales de Construcción y Desarrollo
(TDCD) 74
Equivalencias en la Transferencia de Derechos 76
Transferencia de Derechos para Espacio Público 82
Mecanismos de Pago para la Gestión del Suelo 84
Bonos de Reforma Urbana 84
Pagaré de Reforma Urbana 85
Gestión del POT y sus Implicaciones Económicas y Financieras 86
BIBLIOGRAFÍA 91
PRESENTACIÓN
El Instituto Geográfico Agustín Codazzi, de acuerdo con su misión

institucional de apoyo al proceso de ordenamiento territorial del país
ha desarrollado metodologías en el nivel departamental, municipal y
urbano. Como complemento y en el marco de la Ley de Desarrollo
Territorial, este documento contiene una aproximación metodológica
a la gestión del suelo.
El presente trabajo va dirigido primordialmente a todas aquellas perso-

nas con responsabilidad de establecer los mecanismos a utilizar para
que el ordenamiento urbano sea posible, a la luz de las disposiciones
que en materia de gestión del suelo contempla la legislación colombia-
na. También resulta útil como materia de consulta para quienes de
alguna manera participan en la búsqueda de alternativas de gestión que
hagan más eficaz el desarrollo urbano.
Pretende además dar respuesta a una de las mayores inquietudes

que actualmente afrontan las distintas administraciones municipa-
les, que tienen el desafío de buscar e implementar mecanismos
eficaces que permitan hacer realidad las decisiones urbanas plan-
teadas en los planes de ordenamiento territorial. En efecto, se
incluyen temas actuales sobre el urbanismo y sus instrumentos de
gestión y se ponen de manifiesto algunas metodologías que bien
vale la pena experimentar.
11>
El trabajo de investigación fue elaborado como aporte a la búsque-

da de soluciones concretas a los problemas de gestión de los pla-
nes de ordenamiento, recogiendo en gran medida las experiencias
que otros países han tenido al respecto, como conceptos e instru-
mentos de gestión definidos y propuestos por especialistas en la
materia.
La difusión del documento en las ciudades del país, constituirá

un esfuerzo orientado a apoyar a todos los actores sociales
que tienen la responsabilidad de hacer que el desarrollo urba-
no cumpla con su función de equilibrar los costos y beneficios
entre la administración municipal y los particulares.
Director General
para la definición de las zonas morfológicas homogéneas, variable

fundamental en los planes de ordenamiento territorial. Además inserta
en su contenido criterios básicos para la definición de zonas
geoeconómicas homogéneas.
Y finalmente una última parte que hace referencia al estudio económi-

co y financiero que debe abordar la administración municipal y distrital,
durante la formulación del Plan de Ordenamiento Territorial.
♦ GENERALIDADES
Un Plan de Ordenamiento Territorial (POT), en su contenido deberá

dejar explícito las normas generales bajo las cuales un propietario
puede desarrollar o construir su predio y si es el caso, las limitaciones
de construcción que este tiene.
Los aspectos básicos que el plan debe contener y que el propietario

de un inmueble deberá tener en cuenta para llevar a cabo el desarrollo
de su predio son: la clase de suelo, el tipo de uso, el nivel de aprove-
chamiento, el tipo de gestión para su desarrollo y los efectos fiscales
sobre el predio.
La Clase de suelo, corresponde a la clasificación dada al territorio de

acuerdo con los criterios generales de la Ley 388 de 1997, de conformi-
dad con las siguientes características:
Suelo Urbano: Áreas del territorio distrital o municipal que

cuentan con infraestructura vial, red primaria de todos los servicios
públicos domiciliarios y aptitud urbanística.
Suelo Rural: El destinado exclusivamente a usos rurales y

no apto para uso urbano.
Suelo Suburbano: Localizado dentro del suelo rural, está

caracterizado por la mezcla de tipo de uso del suelo y las formas
de vida de campo y de ciudad.
Suelo de expansión Urbana: El destinado para uso rural

que durante la vigencia del plan de ordenamiento territorial será ha-
bilitado para uso urbano, mediante la dotación de infraestructura
vial, servicios públicos domiciliarios, espacios recreativos,
equipamientos colectivos y medios de transporte público.
Suelo de Protección: Localizado dentro de cualquiera de las

anteriores clases, tiene restringida su posibilidad de uso debido a sus
condiciones geográficas, paisajísticas, ambientales, amenazas y ries-
gos o por hacer parte de zonas de utilidad pública para la localización
de infraestructuras de servicios públicos.
El tipo de uso, corresponde a la caracterización que se da a una zona,

donde se autoriza, condiciona o prohíben determinadas actividades.
El condicionamiento de algunas de ellas está dado por el impacto
ambiental que genera y el grado de compatibilidad que tiene respecto
de la actividad principal que allí se desarrolla.
El uso del suelo, es la actividad que se desarrolla en cualquier área del

suelo rural, urbano, suburbano o de expansión urbana. Se ha clasifica-
do de manera general para la zona urbana o de expansión como Resi-
dencial, Institucional, Industrial, Recreativo y Comercial y de Servi-
cios.
En el suelo rural se permite el desarrollo de actividades forestales,

agrícolas, ganaderas o mineras, según su grado de compatibilidad con
el suelo y demás condiciones ambientales. Igualmente en esta clase de
suelo se puede establecer bajo condiciones muy particulares (res-
trictivas) los usos residencial, industrial, institucional o recreativo.
El nivel de aprovechamiento, corresponde a la cantidad de metros

cuadrados que puede construirse sobre un predio. Se define mediante
parámetros que determinan el porcentaje de terreno que puede ocu-
parse y la altura máxima de la construcción permitida.
411,
El tipo de gestión para desarrollar un predio, enmarca todas las

condiciones que un propietario deberá atender al solicitar la licencia
de urbanización o construcción de un predio, es decir, si el predio
está incluido dentro de una Unidad de Actuación Urbanística, un Plan
Parcial, o si puede desarrollarse individualmente.
El municipio o distrito tienen la opción de definir áreas especiales

sobre las cuales el desarrollo urbanístico debe cumplir algunas condi-
ciones particulares, y a su vez, la urgencia con que estas deben reali-
zarse. De esta forma el tipo de gestión puede tener implicaciones de
carácter indicativo u obligatorio.
El carácter indicativo es aquel donde el municipio autoriza el desarro-

llo predial estableciendo condiciones de clase de suelo, tipo de uso y
nivel de aprovechamiento, pero sin condicionar el tiempo para su cons-
trucción. El carácter obligatorio se da cuando para el desarrollo del
predio además de cumplir con las tres condiciones antes previstas, se
define un tiempo específico para su desarrollo.
Los efectos fiscales sobre el predio, son todos los aspectos que en
materia fiscal debe atender un propietario al considerar el desarrollo
de su predio, es decir, las posibles obligaciones tributarias para el
herario público, como son por ejemplo, la valorización y la plusvalía
entre otros.
La Urbanización, Corresponde a la facultad de dotar un terreno con

los servicios públicos, infraestructura, espacios públicos y
equipamientos necesarios para su aprovechamiento.
*URBANISMO Y ORDENAMIENTO TERRITORIAL
En Colombia tradicionalmente se ha establecido un modelo

de crecimiento urbano caracterizado por el desarrollo predio a predio,
de manera independiente y sin marco de referencia, atendiendo a una
filosofía de urbanización espontánea y generando paradigmas que di-
ficultan la aplicación de principios constitucionales como la función
social y ecológica de la propiedad. Esto, debido en parte al poco
interés participativo de los diferentes actores sociales y a la limitada
aplicación de instrumentos de planificación y de gestión disponibles
en la reglamentación existente.
La Ley de Reforma Urbana (Ley 9a de 1989), la ley de Desarrollo

Territorial (Ley 388/97) y sus decretos reglamentarios, definen herra-
mientas para el ordenamiento urbano; los Planes Parciales y las Unida-
des de Actuación Urbanística. Estos son modelos de planeamiento
donde el proceso de producción y transformación social del espacio
responde a la teoría del urbanismo activo, que define a través de un
plan de ordenamiento previamente concertado, el qué, el dónde, el
cuánto, el cuándo y la manera como los diferentes actores llevarán a
cabo el desarrollo urbanístico.
Es así como con la Ley 388 de julio 18 de 1997 el país inicia un

trascendental cambio hacia el urbanismo de la globalidad; se dispone
ahora de los mecanismos de actuación y gestión que pueden hacer
más viable la creación de una cultura urbanística de producción de

ciudad de manera funcional, concertada, planificada y sustentable.
Los nuevos esquemas y principios de planeación urbanística puestos

en marcha en diversas ciudades del mundo han mostrado su capaci-
dad para incorporar conceptos e instrumentos de planeación y gestión
compatibles con los nuevos modelos de desarrollo, desprendiéndose
de esquemas rígidos y acercándose más a un urbanismo operativo,
selectivo y estratégico, que integra las políticas de corto, mediano y
largo plazo, para la ocupación del espacio físico urbano o de expan-
sión urbana.
En este sentido la Ley 388 ha definido por una parte las herramientas
de planificación y de gestión con las cuales orienta el proceso planifi-
cador, y por otra ha desarrollado los instrumentos de gestión mediante
los cuales pretende hacer efectivos sus propósitos de ordenamiento
territorial. El esquema considerado por dicha ley para la gestión del
suelo se indica en la siguiente página, de acuerdo con la interpretación
hecha o para efectos de este documento.
• Función del Urbanismo
El urbanismo debe cumplir con los principios universales y comunes

de todos los modelos urbanísticos, donde prevalece el derecho a un
paisaje y medio ambiente sanos que garanticen una alta calidad de vida
y el desarrollo sostenible. Puede decirse que las funciones principales
que este debe cumplir son:
Función Pública: La delimitación físico-espacial del territorio

en el establecimiento de usos públicos o privados le corresponde a
la administración pública, quien a través de los planes de orde-
namiento territorial debe definir, caracterizar, intervenir y contro-
GESTIÓN DEL SUELO
LEY 388197 de
DESARROLLO
TERRITORIAL
HERRAMIENTAS DE HERRAMIENTAS DE
PLANIFICACIÓN GESTION DEL SUELO
1
DE
- Reajuste de Tierras
PLAN DE - Integración Inmobiliaria
TIPO URBANÍSTICO
- Cooperación entre
ORDENAMIENTO participes
TERRITORIAL
- Enajenación Forzosa
PLAN PARCIAL TIPO JURÍDICO - Enajenación Voluntaria
- Expropiación vía Judicial
- Expropiación vía Administrativa
UNIDAD DE - Plusvalía
TIPO FINANCIERO - Contribuccion por valorización
ACTUACIÓN - Derechos adicionales de
construcción y desarrollo
URBANÍSTICA
19
lar las diferentes actuaciones que se lleven a cabo sobre el suelo

urbano o de expansión urbana (Ley 388/ art.8°).
Función social y ecológica de la propiedad: La Constitu-

ción Nacional (CN) en su artículo 58 establece como uno de los
principios fundamentales de la propiedad su función social y
ecológica. La Ley 388 (art.15, numerales 1, 2 y 3) mediante el esta-
blecimiento de normas urbanísticas estructurantes, generales y com-
plementarias exige la identificación de los derechos y obligaciones
que tienen los propietarios sobre sus terrenos o construcciones.
Se equilibra así el sistema urbanístico donde los deberes, las obli-

gaciones, las cargas y los beneficios que conlleva el proceso urba-
nizador sustentan el principio de la corresponsabilidad de la fun-
ción social, y legitima a su vez la prevalencia del interés general
sobre el particular (art.1°. CN) y la equitativa distribución de las
cargas y beneficios.
Actuación municipal
El urbanismo es una de las competencias del municipio para ge-

nerar una serie de acciones encaminadas a la ocupación racionali-
zada, la prevención del deterioro y degradación del suelo urbano,
rural, suburbano y de expansión urbana, como base para el mejo-
ramiento de la calidad de vida de la población. Esto se logra esta-
bleciendo políticas y adelantando acciones que propendan a la re-
cuperación de espacios para usos colectivos y dotaciones públi-
cas, la salvaguardia del patrimonio colectivo, la integración de usos
dentro de la ciudad, la creación de infraestructura de servicios y la
generación de vivienda de interés social; todas ellas directamente
ligadas a los instrumentos legales y operativos de actuación.
41,
La actuación urbanística municipal debe integrar tres fases comple-

mentarias a saber: la del planeamiento, la de ejecución del planeamiento
y la disciplina urbanística.
Planeamiento
Es la fase de previsión y programación en donde se decide el tipo de

ocupación que se dará al territorio y las distintas actividades pertinen-
tes, los ritmos y modos de crecimiento urbano, las actuaciones sobre
el casco urbano consolidado y los proyectos concretos a ejecutar
sobre zonas precisas de la ciudad. A su vez, es en este nivel donde los
planes de ordenamiento territorial establecen los lineamientos, definen
y delimitan las zonas a desarrollar mediante planes parciales o Unida-
des de Actuación Urbanística.
De esta forma, la definición de las actuaciones sobre el territorio cum-

ple un papel ordenador y transformador del espacio, creando esce-
narios acordes con la propia historia y morfología de la ciudad, don-
de las actuaciones a ejecutar se basan en el profundo conocimiento
de los procesos que se desean controlar o modificar.
Todo proceso de crecimiento o transformación de la ciudad debe

estar ligado a un plan parcial que explicite sus vías de ejecución,
plazos, recursos y garantías para su realización, es decir, debe aso-
ciarse a un sistema de actuación desde su concepción. La actuación
urbanística involucra dos grupos de actores, la administración pública
y los particulares. Cuando la actuación es directamente realizada por
los particulares, se denomina sistema de compensación y cuando
intervienen la gestión pública y la financiación privada (mixta), se
denomina sistema de cooperación.
Todo sistema de actuación está directamente relacionado con una

unidad de suelo (polígono o unidad de actuación) dentro de la cual las
cargas y beneficios deberán ser repartidos entre sus propietarios equi-

tativamente.
La selección del sistema de actuación debe tener un adecuado estu-

dio, ya que el ahorro de esfuerzos que haga la administración al adop-
tar el sistema de compensación debe suplirse a través de una
interventoría que garantice la buena calidad de las obras y su ejecu-
ción en los tiempos establecidos. El sistema de cooperación le permi-
te a los particulares, a través de la gestión pública, una mayor agilidad
en la aprobación del proyecto, a su vez, si la administración requiere
contratar los medios técnicos para llevar a cabo la gestión, puede
revertir su costo sobre los del urbanismo para que este sea repartido
entre los propietarios.
Ejecución del planeamiento
En esta fase el municipio actúa directamente, conviene la realización

de actividades urbanísticas con los agentes privados y encausa las
acciones de estos sobre la ciudad. Es decir corresponde a la concre-
ción de los proyectos de intervención.
Disciplina Urbanística
El municipio tiene el deber de garantizar al ciudadano que la regulación

de actividades, la edificación, la ejecución de planes y el cumplimiento
de los compromisos que se adquieren con la colectividad, constituyan
la pauta para lograr alta calidad de vida en el espacio urbano.
La disciplina urbanística es el más valioso auxiliar de la gestión, de tal

forma que la formulación de planes solo tiene sentido cuando se ga-
rantiza su ejecución, así como la gestión urbanística, la realización de
las actuaciones administrativas y obras solo lo tienen cuando se
enmarcan dentro de un proyecto de ciudad en términos cualitativos de
identidad y bienestar.
r
Planteadas así las cosas, los diferentes instrumentos de actuación ur-

banística se complementan y el plan municipal cumple su función si
se han previsto y encadenado todos los medios a su alcance.
•**• Normas urbanísticas
El Urbanismo señala el conjunto de medidas de orden arquitectóni-

co, estético, cultural y económico que tienen como finalidad asegu-
rar el desarrollo armónico y racional de las aglomeraciones urbanas'.
En razón a ello se dictan normas urbanísticas mediante las cuales se
atenderá la urbanización de zonas urbanas o de expansión urbana.
Estas normas, basadas en el principio de la proporcionalidad, cum-

plen un papel regulador y equilibrador del espacio público y priva-
do, y buscan que los espacios y servicios colectivos se incrementen
en la misma medida en que los índices de edificabilidad y de densidad
habitacional aumentan, como también que el urbanismo se desarrolle
en armonía con el medio ambiente.
Así mismo, regulan el uso, la ocupación y el aprovechamiento del

suelo y definen la naturaleza y las consecuencias de las acciones
urbanísticas. Se tipifican como: Estructurantes, Generales y Comple-
mentarias.
Aquellas que dictan el marco general sobre el cual las diferentes acciones
urbanísticas se deben desarrollar, asegurando la consecución de los obje-
tivos y estrategias planteadas a largo y mediano plazo en los planes de
ordenamiento territorial, son las Estructurantes.. Las que establecen usos
e intensidad de uso del suelo, actuaciones y procedimientos de parcela-
ción, urbanización, construcción e incorporación de zonas al desarrollo
dentro del perímetro urbano o de zonas de expansión, son las Generales,
y las que están directamente relacionadas con los programas y proyectos
I ARMAND-FARGUES M. 1996.
Geslión del Suelo Urbano
adoptados, incorporadas en el programa de ejecución y que por su natu-

raleza se desarrollan a corto plazo, son las Complementarias.
La atribución efectiva, susceptible de apropiación privada, que tiene el

propietario cuando su predio es afectado por una acción urbanística
como es el establecimiento de usos e intensidades, es lo que se deno-
mina Aprovechamiento Urbanístico.
El aprovechamiento urbanístico está regulado por las normas urba-

nísticas y constituye la base de cálculo para el reparto equitativo de
cargas y beneficios.
Espacio Público (en área urbana, suburbana y de expansión)
Corresponde al conjunto de inmuebles públicos y los elementos ar-

quitectónicos y naturales de los inmuebles privados, destinados por
su naturaleza, uso o afectación, a la satisfacción de necesidades urba-
nas colectivas que transcienden los límites de los intereses privados
de los habitantes.
Constituyen el espacio público todas aquellas áreas requeridas para

la circulación vehicular o peatonal, las áreas para la recreación pú-
blica activa o pasiva, áreas para la seguridad y la tranquilidad ciu-
dadana; las franjas de retiro de las edificaciones sobre las vías,
fuentes de agua, parques, plazas, zonas verdes y similares, las áreas
necesarias para la instalación y mantenimiento de los servicios bá-
sicos públicos, para la instalación y uso de amoblamiento urbano,
para la preservación de obras de interés público, los elementos
culturales, religiosos, recreativos y artísticos, la preservación del
paisaje y los elementos naturales del entorno de la ciudad y en
general por todas las zonas existentes o debidamente proyectadas
en las que el interés colectivo sea manifiesto y conveniente y que
constituya por consiguiente zonas para el uso y disfrute colectivo
(art. 5° Ley 9a/89).
411,
Dado que en Colombia no se han estandarizado las zonas de cesión,

a continuación se relacionan algunos estándares generales' utilizados
en la delimitación de espacios públicos en zonas de cesión para
equipamientos o servicios públicos, los cuales se aplican en conjuntos
urbanos que comprendan hasta 1.000 viviendas:
• Zonas verdes, parques y jardines = 15 a 21 mt2/viv. mínimo

10% superficie bruta.
• Centros culturales y docentes para escuelas primarias = míni-

mo 8 mt2 /viv. = mínimo 6 mt2 por vivienda.
• Parqueadero = de 1 a 1.5 parqueadero/viv.
> Parqueadero en oficinas, centros comerciales = 0.5 a 1

parqueadero/mt2 construido.
• Cesión para equipamiento urbano = de 2 a 6 mt2/viv. ó de 2 a

6 mt2/100 mt2 de terreno construido.
> Zona de vías y servicios públicos = 20 a 30% de superficie

bruta.
Como norma general se ha establecido entre el 45 y 50% del suelo

bruto para el total de zonas de cesión obligatorias.
2Parámetros que han sido tomados de estándares europeos y que se relacionan en el documento
Perspectivas del Nuevo Urbanismo Colombiano, Javier García Bellido.
Espacio Privado
Es aquel apropiable, de libre comercio y sobre el cual una persona

puede materializar o ejecutar una construcción (urbanizar) de acuer-
do con las normas urbanísticas. Es sobre este tipo de espacio
donde el plan de ordenamiento establece plenamente los diferen-
tes usos permitidos (principales y complementarios) y prohibidos,
e así como el nivel de aprovechamiento para cada uso.
•••
• Aprovechamiento Urbanístico
El aprovechamiento urbanístico puede asociarse con el beneficio que

se espera obtener de la aplicación de intensidades de edificación en
una superficie; depende en gran medida del uso asignado a dicha edi-
ficación y de la ubicación geográfica que tenga.
Es la base sobre la que se sustenta la Ley de Desarrollo Territorial, la

cual busca mediante sus instrumentos de actuación y ejecución, regla-
mentar la superficie edificable de un terreno, definir su uso y tipología
y redistribuir las cargas y beneficios que conlleva la urbanización.
Sirve además como punto de partida para medir el valor agregado
(plusvalía) que puede generar un plan o una actuación urbanística.
El aprovechamiento puede ser objetivo, subjetivo y tipo. Aquel que se

materializa o ejecuta físicamente sobre un terreno de acuerdo con las
normas urbanísticas establecidas, se considera "aprovechamiento
objetivo", que a su vez, puede subdividirse en aprovechamiento lu-
crativo y dotacional; el lucrativo corresponde al que no tiene limita-
ciones y el propietario puede comerciar libremente, el dotacional es
el que está vinculado directamente a la planeación pero con restriccio-
nes sobre su apropiación. La suma de estos dos es también conside-
rado como aprovechamiento total.
4M1
Se hace apropiación de un "aprovechamiento subjetivo", cuando el

propietario solo con cumplir las normas urbanísticas que le impone la
planeación recibe un beneficio.
La cuantía bruta abstracta, que se genera sobre un predio al planear

una acción urbanística sobre él, se denomina "aprovechamiento tipo".
Se considera que resulta del aprovechamiento objetivo ya que prácti-
camente es consecuencia de la aplicación del planeamiento en un área
determinada, por tanto, es apropiable y tiene un aprovechamiento
lucrativo que puede evaluarse económicamente.
Factores que Determinan el Aprovechamiento
Distintos factores determinan el nivel de aprovechamiento que puede

tener un predio, el cual puede ser positivo o negativo según sea el
caso; cuando el aprovechamiento es apropiable por el propietario bien
sea a través de equidistribución material o económica, teniendo la fa-
cultad de edificar un determinado número de metros cuadrados (con
una altura y uso definido) puede decirse que el aprovechamiento es
positivo y se considera además como aprovechamiento bruto. Cuan-
do el bien se vincula dentro del proceso de planificación y se genera
una expropiación o indemnización sobre el derecho patrimonizable
del propietario es considerado como aprovechamiento negativo.
Los factores generales que determinan el nivel de aprovechamiento de

un predio se establecen dentro de las normas generales de un plan y
se conocen como:
>Índice de Edificabilidad (Ie): Es el área edificable neta de cons-

trucción por cada metro cuadrado de área neta de superficie de un
predio (mt2t/mt2s). Es decir, la cantidad máxima de metros cua-
drados que puede construirse en un predio teniendo en cuenta
todas sus plantas. Por ejemplo, si un predio tiene un Ie de 2,5
41>
mt2c/mt2t, por cada metro cuadrado de terreno construible puede

tenerse máximo 2,5 mt2 de construcción sobre él.
Este índice puede variar de una zona a otra, lo que hace que se
generen niveles de aprovechamiento diferentes en un mismo sec-
tor.
Para calcular el Ie es necesario considerar dos elementos im-

portantes; el índice de ocupación y el índice de construcción.
Índice de ocupación (Io): Corresponde al porcentaje de suelo

máximo que puede ocupar el primer piso de una construcción
y el sótano, con respecto a la superficie total del terreno. En
algunos casos es definido por sustracción al establecer las zo-
nas de retiros y aislamientos para la planta baja y el sótano.
Indice de Construcción (Ic): Es el cociente que resulta de divi-

dir el número de metros cuadrados de construcción máxima
permitida en una edificación por el área neta del terreno (des-
contando cesiones públicas, aislamientos y retiros). Es expre-
sado en metros cuadrados de terreno por metros cuadrados de
superficie construida. Puede también calcularse multiplicando
el Io x número de Pisos tipo.
Uso permitido: Es el uso deseable que coincide con la

función específica de una zona y que ofrece mayores ventajas
desde el punto de vista de desarrollo sostenible'. El uso permitido
es una de las variables que genera pluralidad en los valores del
suelo, si se tiene en cuenta que la demanda que tiene el suelo de
uso residencial frente a uno de uso industrial o comercial, no tiene
comportamiento generalizado para todas las zonas.
Acuerdo 16 de 1998 (CAR). Determinantes Ambientales.
28
> Densidad de Población: Entendido como la cantidad de

habitantes establecidos dentro de un área específica. Este factor
también genera diferencia en el nivel de aprovechamiento, dado
que si la densidad del proyecto a desarrollar es alta, se podrá
esperar un buen número de eventuales compradores, como con-
secuencia de la disminución del valor de la unidad, aunque el valor
del metro cuadrado construido sea igual.
> Costos de Urbanización: Estos varían dependiendo de las

características de planeamiento y las condiciones físicas propias
del terreno. Hay zonas donde las obras a ejecutarse requieren ma-
yores desembolsos y generarán menores beneficios, mientras en
otras donde a pesar de similares determinaciones en su
planeamiento, las apropiaciones de sus beneficios podrán ser
mayores debido, por ejemplo, a un fácil acceso a los servicios
públicos dada su ubicación geográfica o condiciones topográficas.
> Dificultades en la Gestión: El tipo de gestión a realizar

para la ejecución de un proceso urbanístico sobre un predio
condiciona su aprovechamiento, ya que cualquier actividad
exógena puede causar una distorsión en el valor económico del
mismo. Por ejemplo, si se requiere hacer demolición de una
zona donde funciona una empresa que tiene un gran número de
empleados y la cual es muy rentable, el costo económico y
social que conlleva muchas veces no puede ser asumido por
los propietarios del suelo y por tanto la actuación sobre ese
sector terminará siendo poco viable y antieconómica.
> Renta de Situación o de Ubicación: La centralidad dada

por la situación (ubicación o localización) del suelo, es un factor
determinante del valor del suelo. La rentabilidad económica que
puede generar un bien está proporcionada por los diversos
servicios con que cuenta y está directamente ligada al valor del
441,
suelo y ubicación. Esto se refleja muy bien en aquellos sitios

donde se adquiere un alto nivel de aprovechamiento como re-
sultado de un elevado valor del suelo por la ubicación paisajística
que tiene.
Aprovechamiento Tipo
Está dado por el valor o cuantía abstracta que se genera sobre un

predio como consecuencia del planeamiento hecho sobre este. Es la
síntesis o cristalización de varios elementos que integrados sirve de
referente para dar un valor al suelo, sin que ello refleje el costo real del
predio, solamente es un punto de partida para conseguir un equitativo
reparto de cargas y beneficios.
Determinación del aprovechamientoTipo
Los diferentes aprovechamientos que puede tener un área a urbanizar

se relacionan entre sí para determinar su aprovechamiento tipo. Teóri-
camente, la siguiente formula4 permite hacer un cálculo aproximado:
al + adp
at —
S — dp
Donde:
at = Aprovechamiento tipo.
al = Aprovechamiento lucrativo total del área (área construible).
adp = Aprovechamiento dotacional privado (áreas comunales).
S = Área total del sector a urbanizar.
dp = Área de cesión pública.
José Luis Laso Martínez y Vicente Laso Barsa en "El Aprovechamiento Urbanístico" pg.33
30
Este aprovechamiento está en función de: Un aprovechamiento ca-

racterístico que corresponde al índice de edificabilidad (Ie) dado
para la tipología y uso principal planificado, expresado en metros
cuadrados construibles, un aprovechamiento complementario de
acuerdo con el uso definido no característicos del sector (por ejem-
plo un uso comercial dentro de un uso residencial), y la situación o
ubicación del sector como elemento que lo valoriza o devalúa econó-
micamente.
Es evidente que esta clase de aprovechamiento no es igual para

todos los sectores ya que cada uno de ellos tendrá diferentes
áreas de cesión pública o privada, así mismo la localización juega
un papel determinante en su definición.
Para facilitar el cálculo de este aprovechamiento se requiere la deter-

minación de un índice de edificabilidad medio (Iem), principal-
mente en aquellos casos en que las actuaciones urbanas establecen
diferentes usos para un mismo sector (ver ítem Áreas Morfológicas
Homogéneas).
El Iem puede calcularse definiendo coeficientes de ponderación para

cada uso y tipología los cuales indican la participación de cada uso en
el aprovechamiento total. El uso característico podrá tener el valor de
uno (1) y los complementarios tendrán un valor proporcional depen-
diendo de su participación dentro de la zona. Los coeficientes utiliza-
dos en la valoración predial catastral pueden ser asimilados para efec-
tos de este cálculo.
Igualmente la definición del Iem de un sector también requiere calcu-

lar otro coeficiente de ponderación por la ubicación o localización
de los terrenos.
Ejemplo:
Se tiene un predio con los siguientes datos:
-Área de terreno neta urbanizable de 5.000 mts2, con igual núme-

ro de metros cuadrados edificables (aprovechamiento permiti-
do).
-Uso y tipología principal de 3.000 mts2, complementarios 1.500
mt2 comercial y 500 mt2 industrial.
-Coeficientes de ponderación de 1.0, 3.0 y 0.5 respectivamente.
-Coeficiente de situación de 1.0
3.000 x 1.0 + 1.500 x 3.0 + 500 x 0,5 1,55 Ua x 1.0 = 1.55 Uat
at - (Unidades de Aprovechamiento tipo)
5.000
De esta forma puede decirse que un propietario es teóricamente

acreedor de 1,55 Uat por cada metro cuadrado de terreno. Sin
embargo, el aprovechamiento debe hacerse efectivo convirtiéndo-
lo a pesos ($) y para ello la Ley de Desarrollo Territorial (art.
77.1) se refiere al precio de referencia por metro cuadrado ($/mt2t),
el cual será tomado de la Zonas Geoeconómicas Homogéneas (en
valor comercial).
Así mismo, si en la Zona Geoeconómica donde se encuentra el

predio el valor del metro cuadrado de terreno es de $ 1.000, en-
tonces el precio de aprovechamiento (Pa) del suelo será:
Pa = $1.000 x 1,55 = $ 1.550/met
Valor que al ser multiplicado por la superficie o área neta del terre-
no edificable nos dará el aprovechamiento total del predio.
32
Teniendo en cuenta la dificultad en el cálculo matemático del aprove-

chamiento tipo debido a la heterogeneidad de los factores que inter-
vienen, es necesario homogeneizarlos. Por tanto se asimilará el uso de
unidades de aprovechamiento (Ua) para facilitar su operatividad. Di-
chas unidades estarán dadas en metros cuadrados construibles del
uso y tipología característico.
Aprovechamiento Neto
En términos generales el aprovechamiento neto de un predio está dado

por la relación entre el índice de edificabilidad y el área de terreno neto
de este. De esta misma manera el valor del aprovechamiento total será
igual a multiplicar el Ie por la superficie total a urbanizar.
An = Ie * Sn
An= te (mt2c/mt2t)* Sn mt2t = (mt2c)
Donde:
An = Aprovechamiento neto
Ie = Indice de edificabilidad =Ac/Sn
Ac = V/ h
V = Io*Sn*H
Ac = Área máxima de construcción permitida
Sn = Superficie neta de terreno
V = Volumen máximo permitido
H = Altura máxima permitida
h = Altura piso tipo
Precio de Referencia por Aprovechamiento
Para entender lo correspondiente al precio de referencia o de reper-

cusión es importante tener en cuenta que todo predio, de acuerdo
con sus características urbanísticas y de localización, tiene una ren-
tabilidad que varía según sus condiciones particulares. De esta for-

ma, si existen dos predios con condiciones de edificabilidad simila-
res pero localizados uno de ellos en el centro de la ciudad y otro
hacia la periferia, tendrán una diferencia en su rentabilidad a pesar de
que sus condiciones geométricas presenten similitud, debido a la
posición relativa respecto de los centros de servicios. A esto se le
conoce como renta diferencial de situación.
Igualmente, un predio genera rentas diferenciales con respecto a otros

o a sí mismo (observando dos momentos distintos), de acuerdo con
las características geométricas (Ie, Ic) y de uso a que esté sujeto. A
ello se le conoce como renta diferencial por características de uso y
geometría.
Finalmente la suma de estos dos tipos de rentas determinan el precio

de referencia por aprovechamiento.
Por precio de repercusión se entiende también el máximo valor a que

el propietario aspira en función de lo que puede construir.
Es importante entender que si el POT establece un cambio en cual-

quiera de las características geométricas (Ie, Ic, Io), densidad o tipo
de uso de un sector, se genera un delta en la rentabilidad de los pre-
dios afectados por dicha decisión (totalmente independiente del valor
de la construcción). Dicho valor, dependiente de las rentas del predio,
puede cambiar con el tiempo, de tal menera que habrá un precio de
aprovechamiento antes de la modificación y otro posterior a ella;
Esta es la base fundamental en la que la Ley 388 de 1997 soporta
el análisis del valor agregado sobre un predio al definir cualquier
actuación en la superficie urbana o de expansión urbana, y que
más comúnmente es conocida como Plusvalía.
cm" Cálculo de Aprovechamiento Urbanístico
Esquema Gráfico:
Exceso (metros adicionales construidos por encima del indice)
Defecto (déficit de metros de construcción para alcanzar el índice medio)
Tanto en la zona urbana como en la de zona de expansión urbana,

el aprovechamiento urbanístico se calcula a partir del índice de
edificabilidad medio, incluyendo cada tipo de edificación prevista
en el plan con sus respectivos usos.
La diferencia de metros cuadrados edificables entre el Ie para cada

uso y el Iem, define el exceso o déficit de aprovechamiento urbanís-
tico que un predio tiene a partir de lo planificado en el área incluida
dentro de un plan parcial o un área morfológica homogénea (ver Ítem
Áreas Morfológicas Homogéneas).
Ejemplo:
Pasos:
1. Delimitar el Área total Bruta = 200.000 met.
2. Establecer tipo de uso principal y complementarios si los hay;
Residencial (50 viv/ha) y Comercial.
3. Definir área de terreno en cada uso; Residencial = 100.000 int' t.
comercial = 20.000 mt2t.
4. Definir índices de edificabilidad; Residencial = 1.5 mt2c/ mt2t,
comercial = 2,0 mt2c/ mt2t
Cálculo de lem:
1. Zonas de cesión gratuita y obligatoria:
200.000 mt2t x 0.4 (según estándares ) = 80.000 mt2t
2. Total suelo lucrativo edificable:
200.000 mt2t -80.000 mt2t = 120.000 mt2t
3. Cantidad de edificación lucrativa por uso:
Residencial = 100.000 mt2t x 1.5 mt2c/mt2t = 150.000 mt2c
Comercial = 20.000 mt2t x 2,0 mt2c/mt2t = 40.000 mt2c
5. lem = Econstrucción lucrativa /Área total bruta
Iem = (150.000 mt2c + 40.000 mt2c) / 200.000 = 0.95 mec/mt2t
Es necesario precisar que para la zona urbana el cálculo del apro-

vechamiento se hará a partir de lo existente, es decir, se hallará la
edificabilidad media a partir de la tipología de construcción origi-
nal de la zona, mientras que en la zona de expansión el cálculo se
hará sobre lo planificado.
36
Derechos de Construcción y Desarrollo (DCD)
En términos económicos al aprovechamiento urbanístico se le de-

nomina Derechos de Construcción y Desarrollo, y corresponde al
valor monetario que puede llegar a tener un predio el cual es
apropiable por el dueño, conforme con lo establecido en las nor-
mas urbanísticas contenidas en el POT que regulan el uso del sue-
lo, subsuelo y espacio aéreo.
En el suelo urbano el índice de edificabilidad y el precio de refe-

rencia por aprovechamiento o de repercusión del suelo, son dos
factores que determinan los DCD de los propietarios y las plusvalías
generadas a partir del POT.
Los DCD deben expresarse en términos económicos y entenderse

como el valor que tiene la construcción dadas las normas urbanís-
ticas a que es sometido por el POT. Este valor debe ser efectivo y
permitir la comparación del mismo entre los diferentes sectores del
municipio. Es por ello que se requiere el cálculo del aprovecha-
miento tipo que permite interrelacionar las características
geométricas de cada zona con su tipo de uso característico.
El valor de los DCD está además influenciado por un coeficiente

de situación o localización, lo que implica precios distintos para
algunas zonas que aparentemente presenten similares característi-
cas físicas homogéneas.
De esta forma los DCD pueden expresarse de la siguiente manera:
DCD ($) = An (mt2c)* Pr ($/mt2c)
■
Donde:
Pr = precio de referencia o de repercusión del suelo.
An = Área neta de la construcción
+GESTIÓN DEL SUELO
La Ley de Desarrollo Territorial constituye un cuerpo normativo urba-

nístico de aplicación en todo el territorio nacional. Dicta lineamientos
generales para ser atendidos por los municipios al expedir sus respec-
tivas normas urbanísticas de carácter local.
Dicha ley dota a los municipios de herramientas o instrumentos de

planificación y de gestión, cuyo objeto es el de garantizar una
planeación y ejecución eficiente de las actividades inherentes a la
función pública del ordenamiento territorial que ahora les compete.
La función pública del urbanismo la ejerce la respectiva autoridad
territorial mediante la acción urbanística de las entidades públicas
competentes'. Las acciones urbanísticas, se manifiestan fundamen-
talmente de dos maneras:
> Mediante las decisiones administrativas que referidas al urba-

nismo son acciones de planeamiento, y
> A través de las actuaciones urbanísticas o acciones de ejecu-

ción.
Los instrumentos de planificación como el POT, los Planes Par-
ciales y las Unidades de Actuación Urbanístiba, permiten a la auto-
ridad competente la toma de decisiones en materia de ordenamien-
to, mientras que la consecución de recursos necesarios para poder
ejecutar las decisiones adoptadas, se logra utilizando herramientas o
instrumentos de gestión, los cuales son soportados por la ley.
7 Artículo 8° de la Ley 388/97.

Vistas así las cosas, los instrumentos de planificación son los meca-
nismos de orden legal que le permiten a la Administración Municipal
adoptar las decisiones administrativas en materia de ordenamiento te-
rritorial.
U.A.U.
Herramientas de Planificación
Plan de Ordenamiento Territorial (POT)
El POT es el instrumento básico para desarrollar el proceso de orde-

namiento del territorio. Se define como el conjunto de objetivos, di-
rectrices, políticas, estrategias, metas, programas, actuaciones y
normas, adoptadas para orientar y administrar el desarrollo físico del
territorio y la utilización racional del suelo.
Es la carta de navegación que el municipio deberá adoptar me-

diante Acuerdo del Concejo Municipal, para orientar el ordena-
miento de su territorio por un período mínimo tres Administracio-
nes Municipales (9 años).
*lo
Planes Parciales (PP)
Un plan parcial es el instrumento de planeamiento que actúa a

escala intermedia, complementa y desarrolla las disposiciones
del plan de ordenamiento territorial. A través de estos se regla-
mentan y especifican las normas urbanísticas generales en con-
cordancia con las normas urbanísticas estructurantes del plan
general. Ademas define en forma pormenorizada las diferentes ac-
ciones a desarrollar sobre el suelo urbano y de Expansión Urbana.
Este instrumento permite someter a una misma reglamentación y a un

solo esquema de gestión el desarrollo de considerables extensiones
de terreno, con el fin de poder ejecutar actuaciones urbanísticas
integrales capaces de absorber por sí mismas los costos de la provi-
sión e implementación del equipamiento necesarios para generar una
buena calidad de vida urbana.
Formular un Plan Parcial requiere dentro de su contexto, el esta-

blecimiento de normas tendientes a asegurar un desarrollo ordena-
do y la distribución del espacio de una manera justa y equilibrada
que asegure el mejoramiento en las condiciones de vida de los
habitantes, particularmente la distribución equitativa de cargas y
beneficios en cualquier desarrollo urbanístico.
Para conseguir dicho mejoramiento, el plan parcial debe detallar lo

correspondiente a: usos del suelo, volumetría y tipología de la cons-
trucción, servicios públicos, vías, parqueaderos, equipamientos co-
lectivos y áreas dotacionales (cesiones) para equipamiento públi-
cos.
En términos generales puede decirse que estos planes deben en su

contexto integrar dos componentes; los espacios públicos y los espa-
cios privados, los cuales articulados deberán brindar al menos las
mínimas condiciones para el desenvolvimiento de las funciones socia-
les y culturales de la población. Deben tener carácter operativo, de tal

forma que definan las condiciones financieras, institucionales e inmo-
biliarias para la intervención urbana.
Es obligatorio formular un plan parcial cuando se requiere incorporar

zonas de expansión a usos urbanos, hacer desarrollos urbanísticos en
suelo urbano o desarrollar programas o proyectos que deban adelan-
tarse mediante Unidades de Actuación Urbanística y macroproyectos
u otras operaciones urbanas especiales.
Así mismo, en aquellos casos donde se considere que un espacio

urbano consolidado es sobresaturado por una actuación urbanística,
como consecuencia del aumento de densidad poblacional, el plan par-
cial mediante el cual se desarrolle debe establecer la contraprestación
económica que ha de pagarse en compensación por la sobrecarga a
que serán sometidos los equipamientos públicos.
Unidades de Actuación Urbanística (UAU)
De acuerdo con lo establecido en la Ley 388/97, una UAU es el área

conformada por uno o varios inmuebles, explícitamente delimitada en
las normas que desarrolla el POT, la cual será urbanizada o construi-
da como una unidad de planeamiento con objeto de promover el uso
racional del suelo, garantizar el cumplimiento de las normas urbanísti-
cas y facilitar la dotación con cargo a sus propietarios de la infraes-
tructura para el transporte, los servicios públicos domiciliarios y los
equipamientos colectivos mediante reparto equitativo de cargas y be-
neficios.
En síntesis, una Unidad de Actuación Urbanística corresponde a la

delimitación de áreas donde a través de un proyecto de intervención
urbanística, bien sea público o privado, en suelo urbano o de expan-
sión urbana, se precisa una normatividad particular para su desarro-
llo. Se define como de Parcelación, Urbanización o Construcción,
cuando el área delimitada está libre, y de Mejoramiento Barrial y Reno-

vación Urbana o Redesarrollo cuando ya se encuentra construida.
La normatividad establecida para las UAU busca generar amplias con-

diciones y calidad de espacio urbano a partir de la construcción ho-
mogénea predio a predio, cuando este no ofrece las condiciones de
habitabilidad necesarias para un adecuado desarrollo.
Las cargas correspondientes al desarrollo urbanístico que serán obje-

to del reparto entre los propietarios de inmuebles de una Unidad de
Actuación incluirá entre otros componentes: las cesiones para la reali-
zación de obras públicas correspondientes a redes secundarias y do-
miciliarias de acueducto, alcantarillado, energía y teléfono, así como
las necesarias para parques y zonas verdes, equipamientos comunita-
rios y vías vehiculares y peatonales.
Las cargas debido al costo de infraestructura vial principal y de redes

matrices de servicios públicos, se distribuirán entre los propietarios
de toda el área beneficiada y deberán ser recuperadas mediante contri-
bución por valorización, participación en plusvalía, impuesto predial
o cualquier otro sistema que garantice el reparto equitativo de las car-
gas y beneficios de las actuaciones.
La unidad de actuación urbanística es ante todo un área conforma-

da por uno o más bienes inmuebles cuyo desarrollo se somete en
conjunto a las normas específicas previstas en el respectivo Plan Par-
cial, sujeta a inscripción en el registro inmobiliario y que implica para
los inmuebles que la integran una limitación' al derecho de dominio
desde el punto de vista jurídico.
La delimitación de una UAU restringe la expedición de licencias de

construcción sobre los terrenos afectados y exige englobar los pre-
dios que conforman el área determinada a excepción de cuando se
define para mejoramiento de vivienda.
Existen algunas consideraciones generales que se tienen en cuenta al

definir una UAU:
➢ La voluntad pública o privada para que el área establecida ten-

ga un desarrollo homogéneo en cuanto a condiciones físicas,
económicas o socio espaciales.
➢ Condiciones urbanísticas y socioeconómicas que demuestren

que la UAU es vital para el municipio.
> Establecimiento por parte de la dministración Municipal de los

costos para dotar de infraestructura y servicios a las UAU.
> Acuerdo con los particulares de la forma de pago, es decir,

concretar el sistema de cargas y beneficios. En este aspecto es
importante hacer el análisis de factibilidad económica para su
desarrollo, que garantice que las obras a realizar se llevarán a
cabo en el plazo propuesto.
➢ Análisis del mercado inmobiliario, garantizando que puede

responder a las inversiones de capital y que se tiene la tec-
nología necesaria para hacerlas efectivas.
➢ Por ser estos proyectos considerados de gran escala, se

presume que serán de aplicación en aquellos municipio más
urbanos que rurales.
Las UAU deben estar contempladas en el POT o en los Planes

Parciales (PP), allí debe describirse claramente el diseño de la nue-
va estructura predial (englobe de predios si se requiere) y el cálcu-
lo y distribución de las cargas y beneficios.
O Delimitación de las Unidades de Actuación Urbanística
Las UAU son áreas de reparto en las cuales los propietarios del
suelo han de cumplir conjuntamente con los deberes de cesión,
equidistribución y urbanización de la totalidad de la superficie.
Su delimitación, como se mencionó anteriormente, estará claramente

especificada dentro del ámbito de la planificación, ligada a un plan
parcial y por ende al plan general. Pueden ser de carácter continuo o
discontinuo. Aquellas que conforman una zona física homogénea
comprendida dentro de una línea única perimetral se consideran como
de tipo continuo, y las que a pesar de pertenecer a una misma zona
física homogénea tienen una separación física entre ellos, ocupan
diferentes predios y reciben el mismo tratamiento para su desarrollo,
se denominan Discontinuas. Estas últimas son de aplicabilidad exclu-
siva para el suelo urbano.
Se considera que la delimitación de las UAU en cualquier tipo de

suelo bien sea urbano o de expansión, debe cumplir con requisi-
tos de orden técnico y procedimental, así:
Er Requisitos de orden técnico
> Que el cumplimiento de los deberes de cesión,

equidistribución y urbanización, sea posible para todos y cada
uno de los propietarios involucrados en el proceso.
Que la delimitación de la UAU incluya los terrenos de cesión

obligatoria y gratuita contiguos a la zona a delimitar.
Que la diferencia de aprovechamiento lucrativo entre uni-

dades localizadas dentro de un mismo sector, no sea superior
41>
en un 15% respecto del aprovechamiento tipo del sector' con-

siderado.
Que su delimitación tenga en cuenta las características pro-

pias de cada Área Morfológica Urbana.
cr Requisitos de orden procedimental
Los proyectos de delimitación deberán ser elaborados por la

autoridad competente y los particulares interesados de acuerdo
con los parámetros previstos en el plan de ordenamiento territo-
rial, siempre y cuando medie la formulación y aprobación del
correspondiente plan parcial (LDT art. 29).
> El anuncio del proyecto se publicará por dos veces con

intervalo de una semana en un diario local de amplia circula-
ción o en su defecto en una emisora local de amplia cobertu-
ra, citando en ambos casos a una audiencia pública que se lleva-
rá a cabo a más tardar dentro de los 15 días siguientes a la fecha
de la última publicación para exponer el proyecto de la UAU y la
delimitación propuesta (LDT art. 29).
> El acto de delimitación de la UAU debe inscribirse en el Re-

gistro de Instrumentos Públicos en cada uno de los folios de los
inmuebles que conformen la unidad, con el propósito de que
estos no puedan ser objeto de licencias de urbanización por fue-
ra de las normas establecidas para la UAU respectiva (EDT art.
30).
Teniendo en cuenta estándares españoles donde se ha hecho aplicación de este sistema de actuación.
Formas de actuación
En todo proceso de desarrollo o urbanización bien sea o no a

través de un plan parcial o una unidad de actuación urbanística, se
requiere establecer claramente cómo serán llevadas a cabo las dife-
rentes obras y cómo será la participación de los diferentes actores
involucrados dentro del proceso. Para ello se han utilizado tres
formas de actuación: la pública, la privada y la mixta.
La actuación pública se da cuando la administración es propietaria

del suelo a urbanizar y es ella quien directamente o a través de una
constructora urbaniza el suelo y luego lo vende. En la actuación
mixta la administración adquiere los terrenos para las obras de in-
fraestructura vial y de servicios previstas en el POT, los cuales
entrega a particulares para su desarrollo y luego cobra a los pro-
pietarios de los predios el costo del terreno y de las obras realiza-
das. Por último la actuación privada es aquella donde son directa-
mente los particulares quienes por iniciativa propia promueven la
urbanización y corren por su cuenta y riesgo con los costos que
esta conlleva.
Herramientas de Gestión del Suelo
Son instrumentos de intervención por medio de los cuales se po-

drán hacer efectivas las distintas acciones sobre el suelo urbano o
de expansión urbana, que han sido definidas en el Plan de Ordena-
miento Territorial, los planes parciales o en las unidades de actua-
ción urbanística.
Con el propósito de hacer más fácil la comprensión y aplicación

de estos instrumentos se ha hecho una clasificación de los mismos
en tres categorías, a saber; de Tipo Urbanístico, de Tipo Jurídico
y de Tipo Financiero.
411.
Geslión del Suelo Urbano
Su clasificación considera primordialmente aspectos en cuanto a

la equidistribución de cargas y beneficios, adquisición del suelo y
financiamiento.
DE TIPO URBANÍSTICO
HERRAMIENTAS DE DE TIPO JURÍDICO

GESTIÓN DEL SUELO
DE TIPO FINANCIERO
1
Herramientas de Gestión del Suelo
De Tipo Urbanístico
La Ley 388 de 1997 retoma mecanismos establecidos en la Ley 9°

de 1989 (Reforma Urbana) que no habían sido totalmente regla-
mentados una vez se expidió dicha ley, entre ellos están el Reajus-
te de Tierras y la Integración Inmobiliaria. Al planear el desa-
rrollo del suelo mediante un plan parcial o una unidad de actuación
urbanística que involucre el uso de este tipo de instrumentos, se
pretende hacer efectivo el reparto de cargas y beneficios entre los
propietarios.
Modificar o no la estructura predial depende de la necesidad de

intervenciones urbanísticas que garanticen una morfología urbana
adecuada y funcional y un reparto de cargas y beneficios equitati-
vo. Factor decisivo a la hora de seleccionar cualquiera de los ins-
trumentos de tipo urbanístico a implementar.
REAJUSTE DE TIERRAS
1
HERRAMIENTAS DE GESTION
DEL SUELO DE TIPO
INTEGRACIÓN INMOBILIARIA
11
URBANÍSTICO COOPERACIÓN
1
COMPENSACIÓN
1
Herramientas de Tipo Urbanístico
O Reajuste de Tierras e Integración Inmobiliaria
Las UAU buscan realizar desarrollos homogéneos dentro de un

área delimitada, por lo cual es preciso definir el tratamiento jurídi-
co que tendrá el suelo. Cuando las UAU se desarrollan sobre terre-
nos que contienen varios predios independientes jurídicamente (con
matrícula catastral y registro individual) y se requiere el diseño de
una nueva estructura predial para hacer más eficiente el uso del
terreno, se tendrá que recurrir al englobe predial. Esto se puede
realizar mediante una de las dos siguientes formas, según sea el
caso; el Reajuste de Tierras (en suelo de expansión urbana) o la
Integración Inmobiliaria (en suelo urbano con tratamiento de reno-
vación o redesarrollo).
El Reajuste de Tierras supone la voluntad municipal de un desarro-

llo unificado, motivado por la definición de una mejor configura-
ción del globo de terreno o la equitativa distribución de las cargas y
beneficios sobre los diferentes predios que lo componen.
Para adelantar un proyecto utilizando la figura del Reajuste de te-

rrenos, los propietarios deben conformar una sociedad y su parti-
cipación en ésta se establece según el porcentaje con el que inter-
venga el predio (terreno o construcción) respecto del globo a uni-
ficar 9 .
Se entiende como Integración Inmobiliaria a la mutación predial

que permite que diferentes predios se unifiquen jurídicamente para
conformar una sola matrícula inmobiliaria.
O Sistemas de Cooperación y Compensación
El sistema de Cooperación busca que por iniciativa de los propie-

tarios de predios afectados por la definición de un plan parcial o
una UAU se conforme una sociedad o entidad gestora para su
desarrollo. Este caso se presenta cuando la conformación del te-
rreno es óptima para el desarrollo de la UAU y la distribución de
cargas y beneficios es equitativa, de tal forma que garantice el cum-
plimiento de todos los requisitos de orden técnico para su delimi-
tación.
El sistema de compensación se utiliza cuando el desarrollo planea-

do es de conservación histórica, arquitectónica o ambiental, y bus-
ca compensar a los propietarios de predios afectados por las car-
gas derivadas de la planeación'''.
Tanto para el sistema de cooperación como para el de compensa-

ción, aunque no obligatorio para este último, se conformará una
sociedad entre los propietarios con su respectiva junta adminis-
El artículo 45 de la Ley 388/97, señala este sistema de ejecución; su valoración estará basada en los
usos y densidades establecidas en el Plan Parcial respectivo.
'° Artículo 48 Ley 388/97, "Los propietarios de terrenos y densidades establecidas en el Plan Parcial
respectivo o en los instrumentos que los desarrollen como de conservación histórica, arquitectónica o
ambiental deberán ser compensados... u otros sistemas que se reglamenten".
Ejemplo Gráfico de Reajuste de Tierras Mediante una UAU

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11
ZONA DE APLICACIÓN
DESARROLLO AISLADO DESARROLLO MEDIANTE UAU
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INI~.- /T•Ti
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AIL
ESTRUCTURA DELIMITACION
PREDIAL DE U A U ...
I 1
--.,
-....._
VÍAS SEGÚN INAS PLANEADAS

LÍMITE DE SEGUN U A U
PREDIOS
/
BII
2 2
5I
DESARROLLO
SEGUN PREDIOS
MANZANEO Y
ESPACIOS MANZANEO Y
ESPACIOS
PÚBLICOS
PÚBLICOS
SEGÚN SEGÚN Ú. A. U.
PREDIOS
4 4
DESARROLLO
SEGÚN
PREDIOS
DESARROLLO
MEDIANTE
Es evidente que un desarrollo a través de una UAU y el Reajuste de Terrenos

permitirá una mejor distribución y localización de los espacios públicos, una malla
vial más funcional, un espacio urbano más ordenado, una distribución equitativa de
costos y beneficios y por supuesto un uso racional de los recursos.
tradora. Cualquier proyecto que pretenda adelantarse mediante alguno

de estos dos sistemas debe contemplar para su desarrollo todo lo
correspondiente a normatividad, modificación predial, si es el caso, y
forma de reparto de cargas y beneficios.
De Tipo Jurídico
La Ley 388/97 a través de los instrumentos de gestión pretende hacer

efectivos sus propósitos de ordenamiento territorial y concretar el
mandato constitucional de "prevalencia del interés general sobre el
particular"; para tal efecto, ha establecido herramientas de tipo jurídi-
co que permiten a las administraciones municipales adquirir los pre-
dios afectados por el desarrollo de programas o proyectos definidos
en los POT. Estos instrumentos plantean dos opciones de adquisición
de predios; unas normales y otras excepcionales.
ENAJENACIÓN VOLUNTARIA
• EXPROPIACIÓN VIA JUDICIAL

HERRAMIENTAS DE GESTIÓN
DEL SUELO DE TIPO
JURÍDICO • ENAJENACIÓN FORZOSA
EXPROPIACIÓN VÍA ADTIVA.
Herramientas de Tipo Jurídico
53
O Enajenación Voluntaria y Expropiación Vía Judicial
Dentro de las opciones de adquisición normales, está la Enajena-

ción voluntaria (compraventa voluntaria), que en primera instancia
enmarca la relación directa Estado-Particulares, en la cual el ente
administrador hará una propuesta de compra al poseedor del inmue-
ble requerido con base en el avalúo comercial del mismo, dentro de
los plazos y términos que establece la ley para llevar a cabo la
negociación.
Si por razones económicas y pasados 30 días hábiles desde la

oferta de compra (mediante promesa de compraventa), no se llega a
ningún acuerdo entre administración y propietario para adelantar ena-
jenación voluntaria, se procede a utilizar la figura de la Expropia-
ción Vía Judicial con indemnización, sin que para ello medie nin-
guna urgencia en el desarrollo de los terrenos, bastando solo la pre-
valencia del interés general sobre el particular (interés público).
La declaratoria de interés público sobre un predio faculta al municipio

para iniciar la adquisición de dicho inmueble. Fase que se adelanta
mediante resolución y debe seguir los procedimientos establecidos
por la ley para la determinación del valor comercial" del predio a
adquirir.
La Ley 388/97 establece que la forma de pago para esta transacción

puede ser en dinero o en especie, en títulos valores, en derechos de
construcción y desarrollo, en derechos de participación en el proyecto a
desarrollar o mediante permuta.
El precio de adquisición será igual al valor comercial determinado por el Instituto Geográfico Agustín
Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones o peritos privados inscritos en la Lonjas o asociaciones
correspondientes, según lo determinado por el Decreto 2150 de 1995, y al cual se le descontará el monto
por plusvalía generada por el anuncio del proyecto u obra (art. 61 LDT).
G(wión del Suelo Urbano
O Enajenación Forzosa y Expropiación Vía Administrativa
En aquellos casos en que se determinan condiciones excepcionales

como son la declaratoria de desarrollo prioritario, condiciones de
urgencia y utilidad pública, se considera necesario aplicar instru-
mentos como la Enajenación Forzosa y la Expropiación por vía
administrativa con indemnización.
Los predios declarados de interés público con desarrollo prioritario,

en los cuales no se hayan iniciado las obras de urbanización o cons-
trucción dentro del término establecido en el plan de ordenamiento
territorial'', podrán ser forzados a enajenarse pues se considera que
no están cumpliendo con su función social.
Mediante resolución del Alcalde Municipal, motivada por el no cum-

plimiento de la función social del inmueble, se procederá a ordenar la
enajenación forzosa, a través de subasta pública.
De no realizarse la venta mediante la primera subasta se procederá a

citar a una segunda subasta, si tampoco se hace la venta en esta, se
iniciará con la Expropiación por Vía Administrativa. El procedimien-
to de venta a través de subasta pública establece como mínimo el
plazo para construir el predio, las condiciones de desarrollo prioritario
y el precio base para su enajenación'3.
Una vez realizada la negociación, el nuevo propietario (quien adquirió

mediante subasta) deberá cumplir con los requisitos de normatividad
y desarrollo exigidos por la ley so pena de set: sometido nuevamente
a expropiación, por no cumplir con la destinación social prevista
para el mismo.
'2 El término inicia a partir de la fecha de promulgación del Acuerdo que adopta el POT (art. 54, LDT).
'S No podrá ser inferior al 70% de su valor comercial, de requerirse una segunda subasta el valor base
será del 70% del valor catastral (art. 56, LDT).
Este tipo de expropiación requiere que se determine la utilidad pública

y condiciones de urgencia del predio. Su procedimiento se lleva a
cabo mediante acto administrativo que debe prioritariamente contener
la oferta de compra tendiente a un acuerdo de enajenación voluntaria
con el propietario. En caso de no darse la venta voluntaria por
desacuerdo económico, se procede con la enajenación forzosa y
finalmente la expropiación vía administrativa.
La condicion de urgencia tiene lugar en los siguientes eventos:

Cuando los precios de los inmuebles se estén elevando de manera
exagerada, la solución que tiene como base el proceso de expropia-
ción es inaplazable o haya una excesiva dilación de las actividades de
ejecución del plan, programa o proyecto, por causa de la no negocia-
ción.
La figura de la expropiación puede aplicarse en predios localizados

dentro del casco urbano no urbanizados o que estando urbanizados
aún no han sido construidos, dado que causan perjuicio al desarro-
llo normal del municipio y a las empresas que prestan servicios
públicos pues no obtienen el beneficio económico esperado. Tam-
bién se aplica a predios que están ubicados en áreas de expansión
urbana cuya urbanización es de vital importancia para atender la
solución a un problema de vivienda de interés social.
Los plazos para urbanizar o construir definidos en la LDT (arts.

52-53), se estipularán en el POT, de tal forma que si el propietario
no puede realizarlo durante los términos allí previstos, deberá ven-
derlo bien sea al Estado o a particulares para que estos lo desarro-
llen, so pena de dar cumplimiento al proceso de expropiación. In-
dependiente de si hay enajenación o se realiza el proceso expropiatorio,
el precio de transacción o de indemnización por el inmueble deberá
ceñirse a lo estipulado en la ley'4.
14 La LDT en su art.61 reglamenta que el precio será igual al valor comercial determinado por el IGAC, la
entidad que cumpla sus funciones o peritos avaluadores adscritos a la lonja de Propiedad Raíz.
En cualquier caso donde la expropiación sea el medio de adquisi-

ción de los inmuebles, la administración debe tener en cuenta la
aplicabilidad de "el nivel de la disciplina" descrito en el ítem Fun-
ciones del Urbanismo. Esto es necesario dado que la responsabili-
dad final de la ejecución le corresponde a la administración misma,
no solo porque en última instancia es quien aprueba el plan o pro-
grama, sino porque en caso de que la iniciativa privada no pueda
cumplir, es a ella quien debe tener la capacidad para asumir su ejecu-
ción.
Adicionalmente la expropiación, independiente de si es judicial o ad-

ministrativa, es considerada como el instrumento legal que más costos
genera a la administración y el de mayor dificultad en su gestión debi-
do a todas las instancias que debe afrontar para llegar a su real ejecu-
ción. Es por ello que, en lo posible, llegar a un acuerdo con el propie-
tario para evitar esta instancia es lo más recomendable, pues además
de conllevar demoras en su proceso no cuenta con muy buena acepta-
ción social.
or Derechos de Preferencia
En programas de Renovación Urbana se da el derecho de preferencia a

aquellos propietarios de los inmuebles afectados que hayan enajenado
voluntariamente su predio o que hayan sido expropiados15.
El propietario afectado tiene prioridad frente a los demás interesados para

la obtención de una de las soluciones del proyecto de renovación, y el
valor de la misma será proporcional al del inmueble afectado. Entendido
este derecho de preferencia como una de las fornias de pago o indem-
nización por las que podrá optarse en estos casos.
15 De acuerdo con LDT art.119

De Tipo Financiero
La LDT establece a su vez diferentes mecanismos que buscan el

estricto cumplimiento de la equidistribución de los costos y benefi-
cios generados por el desarrollo urbano. Las variables, valor y apro-
vechamiento del suelo, son determinantes para la aplicación de cual-
quiera de estas herramientas financieras que aporta la LDT y que se
conocen como: plusvalía, contribución por valorización, derechos
adicionales de construcción y desarrollo y trasferencia de derechos
de Construcción y Desarrollo.
PLUSVALÍA
CONTRIBUCIÓN POR
1111,- VALORIZACIÓN
HERRAMIENTAS DE
GESTIÓN DEL SUELO DE
TIPO FINANCIERO DERECHOS ADICIONALES DE
CONSTRUCCIÓN Y DESARROLLO
TRANSFERENCIA DE DERECHOS
DE CONSTRUCCIÓN Y DESARROLLO
Herramientas de Tipo Financiero
O Plusvalía
Todo valor agregado que obtenga un predio, motivado por la defini-

ción de nuevas normas de ocupación del territorio, por la construc-
ción de infraestructuras o por el cambio de la normatividad existente
en cualquier sector de la zona urbana, suburbana o rural, que puede
convertirse en un valor efectivo para el propietario, es lo que la ley ha
denominado como plusvalía.
41»
Dicha herramienta le permite a la Administración Municipal com-

partir con los particulares el incremento en el precio del suelo gene-
rado por acciones urbanísticas del ente público16.
Las acciones generadoras de plusvalía deben especificarse en los POT

o en los instrumentos que lo desarrollen, a su vez, las áreas afectadas
por cada una de ellas deben quedar debidamente delimitadas y
espacializadas en la cartografía correspondiente. Así mismo es com-
petencia del Concejo Municipal definir el monto de participación y
su forma de pago".
Un cambio en la clasificación del suelo que permita dar un uso más

rentable a un inmueble, genera un efecto plusvalor sobre el mismo.
Dicho efecto se calcula obteniendo los siguientes valores comerciales
del predio; el primero con las características de uso anteriores a la
aprobación del POT o plan parcial que determinó el cambio de uso;
el segundo o nuevo valor considerado como el que alcanzó el predio
a partir de la nueva normativa. De esta manera, la diferencia entre los
dos será la plusvalía con que se está beneficiando el propietario.
Estos precios (antes y después) podrán calcularse utilizando el méto-

do apropiado para cada caso. La Resolución 762 /98 emitida por el
Instituto Geográfico Agustín Codazzi indica los siguientes métodos
para el avalúo de los predios: Comparación o mercadeo, Capitaliza-
ción de Rentas o Ingresos, Costo de Reposición y Residual, cada uno
de los cuales tiene su procedimiento y aplicabilidad específica.
16 El Decreto 1599/98 establece los hechos generadores de plusvalía así: Incorporación de suelo rural a
suelo de expansión o suburbano, modificación del régimen de usos, autorización de un mayor aprovecha-
miento del suelo en edificación, y conforme el artículo 87 de la LDT, la ejecución de obras públicas
previstas en el POT o instrumentos que lo desarrollen que generen mayor valor en predios en razón de las
mismas y que no hayan utilizado para su financiación la contribución por valorización.
17 Decreto 1599/98 en su Capítulo 2° "De la participación y recaudo de la plusvalía". Los Concejos
Municipales o Distritales, por iniciativa del alcalde, establecerán la tasa de participación que se imputará
a la plusvalía generada...
La Resolución antes mencionada establece en el artículo 21 que para

el cálculo de la plusvalía generada por incorporación del suelo rural al
de expansión urbana, o por la clasificación de parte del suelo rural
como suburbano, se aplicará el método de Comparación o Mercadeo.
De tal forma, que en aquellos municipios donde existan zonas con
características similares a las definidas en la nueva clasificación, estas
pueden servir como referencia. En caso de no existir zonas similares, el
método Residual será el recomendado.
Cuando se trate de cambio de uso a uno más rentable, el precio de

referencia puede determinarse aplicando también el método de Com-
paración o Mercadeo, para lo cual se tendrá en cuenta las normas
existentes de uso del suelo. De no existir, se considerará el uso predo-
minante18 . Igualmente podrá acudirse a las similaridad entre zonas,
por lo cual será de gran ayuda contar con las Zonas Físicas Homogé-
neas y Geoeconómicas del municipio.
Si la acción urbanística, corresponde a la autorización de un mayor

aprovechamiento del suelo (Ic o Io), se optará por el método Resi-
dual, siempre y cuando hasta ese momento no se haya presentado
ningún desarrollo en la zona afectada. El método de Reposición se
aplicará si toda la zona está totalmente construida, y el de Compara-
ción y Mercadeo cuando la zona esté parcialmente desarrollada.
(3- Determinación de la Plusvalía
Cuando se requiere calcular la plusvalía generada por un mayor aprove-

chamiento, se estima el número de metros edificables adicionales que
tiene el predio a partir de lo establecido en la nueva normatividad del
POT. Luego se multiplica esta cantidad por el valor de repercusión (valor
18 El artículo 7 del Decreto 1429/98, establece que los municipios o distritos que antes de adoptar el POT no
tuviesen reglamentado el uso del suelo, el potencial de edificación será el predominante en la zona geoeconómica
homogénea o en la zona homogénea física al 24 de julio de 1997.
Gestión del Suelo Urbana
comercial por metro cuadrado de construcción antes de la acción genera-

dora). El resultado corresponde al valor de la Plusvalía19 en pesos por
metro cuadrado de construcción.
Al establecer en la nueva normatividad un cambio en el uso del suelo

(rural a expansión urbana o a suburbano), el POT debe definir en la
misma normativa la densidad habitacional y los índices de construc-
ción y ocupación en las áreas afectadas, básicos para los futuros pla-
nes y para la determinación del precio de referencia del suelo20.
La diferencia entre los precios comerciales por metro cuadrado, antes

y después de establecer el cambio de uso, da como resultado el valor
de la plusvalía generada por esta acción. El valor total será igual al
valor por metro cuadrado multiplicado por la cantidad de metros de
terreno afectados por la nueva norma 21 .
Cuando tengan lugar los dos hechos generadores al mismo tiempo, se

calculará independientemente el valor de la plusvalía por el cambio
de uso y por mayor aprovechamiento, pues se considera que en
casos como el del suelo rural el aprovechamiento inicial es cero.
19
LDT artículo 77: Cantidad de metros adicionales de construcción x valor antes de acción urbanística = Y
Pusvalía por metro cuadrado = Y/Area neta del terreno.
20
LDT art.75: Define como nuevo precio de referencia al equivalente en zonas o subzonas con similares características.
21
Decreto reglamentario 1599/98 art. 5°. Cantidad de metros de terreno nuevo uso x valor antes = Y
Cantidad de metros de terreno nuevo uso x valor después = Y1
Plusvalía = (P)= Y1-Y
Ejemplos:
Cálculo de Plusvalía por Mayor Aprovechamiento
Se tiene un lote de terreno sin construir con las siguiente características y norma-
tiva antes del POT:
Área= 500 mt2t
le= 1.0 mt2c/mt2t.
lo= 80% , Lo que indica un área construible = 400mt2c
Valor inicial. de terreno = $ 80'000.000.
Se considera que el valor de repercusión por mec = $200.000/mt2t y
Valor de la construcción y los demás gastos financieros = $300.000 $/mt2c.
Por tanto:
Valor total o precio de referencia = $500.000/mt2c
De otra parte apartir del POT se tiene que:
Ie = 2.5mt2c/rnf2t
Lo que indica que podrá construirse máximo 1.000 mt2c.
Obteniendo un mayor aprovechamiento equivalente a 1.5 mt2 por cada metro
cuadrado de terreno construible, que para el total del predio será de 600 mt2c.
De esta forma, si se construyera todo lo permitido el valor total del predio llegaría
a ser de:
$500.000/mt2c x 1.000 mt2 c = $500'000.000
Si los costos de construcción y financiamiento son:
$1.000 mt2c x $300.000/mt2 c = $300'000.000
La diferencia sera el valor de repercusión del terreno:
$500'000.000 - $300'000.000 = $200'000.000
Finalmente se halla el posible valor agregado (plusvalía) al descontar del anterior
resultado el valor inicial del terreno.
$160 '000.000- $80 '000.000 = $80'000.000.
Gráficamente puede apreciarse lo siguiente:
Datos iniciales Valores finales

Área terreno total= 500 mt't
Io = 80%
Iei = 1.0mt2c/mt2t Ict = 2,5 mt2c/mt2t
Ac.= 400 mt2c Ac, = 1.000 mt2c
Valor inicial = $80'000.000 Valor final=$160 '000.000
Aprovechamiento
Máximo aprovechamiento adicional que Ac= 600 mt2
con la norma inicial. permitirá la nueva
norma.
mwmewmairo..•■
MI MB
•■
•■
•■■■
•••.:
Mea.
M.=
M.O M••■•■
•■•■
~ IMMO •■
• •I• OIR MIA 1=
Ac= 400m12 111.1 ■
11
MIMO
•••••■..11.WIM ..1111.1....1.1 IMMO Wawn Ac= 400 m12

11.11111111M.M..11111.1..1..10.1,1.1~....11. =N mi
•41 MI =I ~MIN. WWIMM•
iffia ■■
••• •1•1 MOND WIMI
"MIME •••• ■■ •••••■••111.11••• ■
••■
•
Plusvalía generada por mayor aprovechamiento = $ 80'000.0000
Cálculo de plusvalía por incremento de aprovechamiento

y cambio de Uso.
Se tiene un terreno localizado dentro de un área morfológica urbana, sin construc-
ciones hasta la fecha de aprobación del POT y con las siguientes característi-
cas:
Área del lote = 500 mt:
Io = 0.8 (80%)
Ieh=1.5 mt2c/rnt't (uso residencial predominante).
Índice de edificabilidad para la zona = 5 mfc/met
63
Lo que indica una edificabilidad máxima permitida de:

400mt2t x 5 mec/met = 2.000 mec
Así mismo se conoce que el valor comercial para la zona geoeconómica homo-
génea (por aprovechamiento y uso antes del POT) es:
En uso residencial = $250.000 mec
En uso comercial = $300.000mt2c.
La determinación de la plusvalía en este caso puede plantearse desde dos puntos
de vista, a saber:
> Estableciendo para toda la edificación un mismo tipo de uso.
> Estableciendo que la edificación tendrá uso mixto. Ejm.: 3 plantas uso
residencial y 2 uso comercial.
Calculando tendremos lo siguiente:

Valor de edificabilidad total (un mismo uso) =-
2.000 mec x $250.0000/mt2c = $500'000.000
Valor de edificabilidad total (diferente uso) =
400 x 2 x 300.000 + 400 x 3 x 250.000 = $540'000.000
Es decir, la sumatoria de metros edificables en cada uno de los usos multiplicado
por el precio de referencia por aprovechamiento correspondiente.
Los Derechos previamente adquiridos por el propietario sobre los cuales no se

cobra plusvalía son de:
1.5 mec/met x 400 met = 6_QQ_Inec
Entonces la cantidad de edificabilidad por la cual deberá pagar plusvalía o trans-

ferir derechos adicionales será:
2.000 mec - 600 mt'c = L400 mee
64
El valor correspondiente a los derechos adquiridos antes del POT (teniendo en

cuenta el AMU) es de:
600 mec x $ 250.000 = $150'000.000
De tal forma que la diferencia entre el valor total y el valor de los derechos
adquiridos antes del POT, es la ganancia que el propietario tendrá al hacer efectivo
el incremento en aprovechamiento. Por tanto, sobre este monto se aplica el
porcentaje que determine el Concejo Municipal para el pago de la plusvalía.
En consecuencia, para este ejercicio, cuando se tiene diferente tipo de uso el

valor de la plusvalía será de.
P = $540'000.000 - $150'000.000 = $ 390'000.000
Cuando toda la edificación tiene el mismo uso, la plusvalía será de:
P = $500'000.000 - $150'000.000 = $350'000.000
Es importante tener en cuenta que en un cálculo real los valores comerciales

deben ser llevados a valores presentes a la fecha de adopción del POT o del
instrumento que lo desarrolle (Dcto.1420/ 98 art.31).
65
El Ie de las unidades de actuación urbanística puede ser mayor o

menor que el Iem del Plan Parcial o que el Ieh del AMU, esto clasifi-
ca las UAU, en términos de aprovechamiento urbanístico, como Re-
ceptoras o Emisoras.
Las Receptoras presentan un Ie mayor que el Iem o Ieh y se deno-

minan así por permitírseles recibir DCD provenientes de otro sector y
obtener una edificabilidad superior a la media dentro del AMU. Las
Emisoras son las que presentan el Ie por debajo del Iem o Ieh, estas
tienen restringida la posibilidad de construir hasta la media del AMU
por lo que pueden emitir o ceder DCD para ser desarrollados en otro
sector.
Otra forma de denominación es la de Excedentarias (Receptoras) y

Deficitarias (Emisoras), sin embargo para un fácil entendimiento en
este documento siempre se usará la primera denominación.
La demanda (de las receptoras) y oferta (de las emisoras), es lo que

permite hablar de compensaciones a través de Transferencias de De-
rechos de Construcción y Desarrollo -TDCD (ver ítem correspon-
diente).
Una forma de reparto equitativo de cargas y beneficios puede hacerce

mediante TDCD de una UAU Emisora a otra Receptora preferible-
mente perteneciente al mismo PP, bien sea adquiriéndolos con el pro-
pietario particular o con la entidad gestora de la UAU Emisora. Así
mismo pueden adquirirse a través del Fondo de Compensación Muni-
cipa124 los títulos valores por la diferencia de los derechos transferi-
bles de construcción y desarrollo que le falta para poder edificar la
totalidad indicada en el Plan Parcia125
LDT artículo 49: Como mecanismo para asegurar el reparto equitativo la Administracion Municipal o
Distrital puede crear el Fondo de Compensación el cual podrá ser administrado mediante fiducia.
LDT artículo 89: Se establecerá una tabla de equivalencias en unidades denominadas "Derecho Adicional
Básico".
' Áreas Morfológicas Urbanas (AMU)
Conforman un AMU aquellas zonas o subzonas que tengan similares

características en cuanto a normas urbanísticas, uso del suelo, topo-
grafía, servicios públicos, infraestructura vial, tipología de las cons-
trucciones, estratificación y morfología, es por ello que también se les
conoce como Áreas Morfológicas Homogéneas (AMH). Pueden
clasificarse dentro de una zona geoeconómica homogénea, si su pre-
cio después de ser afectado por el coeficiente de localización, es igual
entre ellas
Estas AMU son uno de los factores claves dentro del proceso de
planeamiento, dado que el cálculo del índice de edificabilidad históri-
co de cualquier sector está ligado necesariamente a las características
originales del tejido urbano". La definición de tratamientos, DACD,
Plusvalía y TDCD, requieren entre otras cosas, la delimitación de es-
tas áreas con el fin de lograr una mejor equidistribución de cargas y
beneficios.
Los siguientes son aspectos a tener en cuenta para la definición de las

Áreas Morfológicas Urbanas:
> Época en que fue desarrollado el sector del suelo urbano.

> Características y unidad de la trama urbana.
> Homogeneidad en las condiciones de uso del suelo y trans-

formación del mismo.
> Tipologías de edificación y ocupación del espacio privado.
Así mismo, los tratamientos urbanísticos; de conservación, mejora-

miento integral, redesarrollo y renovación, entre otros, son decisio-
26
Tejido original que incluye calles, tipologías, morfología original, patios, espacios libres, zona de
equipamientos, etc.
nes administrativas que se establecen en el Componente Urbano de

los POT, por los cuales se asigna a determinado sector del suelo
urbano o de expansión urbana, asociado a un Área Morfológica
Homogenea, una serie de objetivos y procedimientos que guían y
orientan la actuación pública y privada.
Normativamente el Decreto 1420/98 (de avaluos) en el artículo 6°-

parágrafo 1°, establece lo siguiente; se entiende por Áreas Morfológicas
Homogéneas, para efectos del cálculo de las compensaciones, repar-
to equitativo de cargas y beneficios y delimitación de UAU, las zonas
que tienen características análogas en cuanto a:
> Tipología del terreno.
> Edificación o construcción.
> Usos e índices derivados de su trama urbana original.
El parágrafo 2° del mismo artículo, indica que podrán tomarse como

referencia las Zonas Homogéneas Físicas elaboradas por las autori-
dades catastrales en sus procesos de formación catastral o de actuali-
zación de la formación catastral.
Así mismo, el artículo 7° establece que los municipios o distritos que

antes de adoptar el POT no hubiesen reglamentado el uso del suelo,
tomarán como potencial de edificación el predominante en la Zona
Geoeconómica Homogénea o en la Zona Homogénea Física, pre-
vista en el artículo 6° antes mencionado.
Dado que la participación predial es básica para el cálculo del efecto

plusvalía y de los derechos transferibles de construcción y desarrollo,
es necesario establecer un procedimiento para la determinación de las
AMU y su índice de edificabilidad histórico. A continuación se des-
cribe el más usual:
Sobre un plano o fotografías aéreas, se analiza la génesis

histórica de la ciudad o casco urbano a partir de conjuntos,
barrios, fases de crecimiento, transformaciones morfológicas,
loteo, trazado de vías, tipología, épocas y estilos de arquitectu-
ra dominante, agrupando aquellos con características
homogéneas entre sí.
> Dependiendo de la escala de trabajo se identifica el tamaño mí-

nimo de polígono y se delimitan los polígonos con características
homogéneas.
> Luego se determina el Ieh de cada zona, midiendo los lotes

tipologicamente más característicos y predominantes en la zona
(prevaleciendo aquellos que sean más antiguos), para establecer
así la tipología más frecuente (moda).
Otro método para determinar el Ieh es midiendo la edificabilidad

neta de cada una de las manzanas de la zona física homogénea27,
pero teniendo en cuenta no incluir aquellas que no corresponden a
la trama histórica original, como parques, iglesias o equipamientos
de tipología anómala y dividiéndola por el área neta de cada man-
zana28 (área neta lucrativa). El resultado será la media característica
o Ieh de la zona homogénea siempre expresado en mt2c/mt2t.
El Ieh pretende reflejar la morfología original de la trama urbana a

partir de la cual se conformaron los Derechos de Construcción y
Desarrollo de la zona, así como determinar a partir de este las
posteriores transformaciones especulativas que se han venido dan-
do ajenas a la planeación.
27 Incluye todo lo que se encuentre en la primera planta y el o los sótanos.
No incluye vías ni andenes de dominio público.

De esta forma es posible tener una aproximación de la edificabilidad

original para poder determinar el precio de referencia inicial de un
predio, es decir, el precio de referencia por aprovechamiento antes
de las acciones generadoras de plusvalía.
cr. Zonas Geoeconómicas Homogéneas (ZGH)
Consideradas como aquellas áreas que poseen similares característi-

cas tanto físicas como de precio (valor unitario de referencia por apro-
vechamiento del suelo una vez esté afectado por el índice de localiza-
ción).
El Decreto 1420/98 en el artículo 6°, define por zonas o subzona

geoeconómica homogénea el espacio que tiene características físi-
cas y económicas similares en cuanto a:
Topografía.
Normas urbanísticas.
Servicios públicos domiciliarios.
Redes de infraestructura vial.
Tipología de las construcciones.
Valor por unidad de área de terreno.
Áreas morfológicas homogéneas.
Estratificación socioeconómica.
Así mismo, otros decretos definen criterios para el uso de estas zonas
así:
El 151/98 (Transferencia de derechos adicionales de construcción y

desarrollo) en el artículo 6°, establece que los derechos transferi-
bles de construcción y desarrollo serán emitidos por el municipio
o distrito correspondiente con la indicación de la zona o subzona
0111>
geoeconómica homogénea receptora, donde es permitida su utili-

zación y la clase y magnitud adicional permitida.
El artículo 7° del mismo decreto establece que las zonas receptoras

de derechos transferibles de construcción y desarrollo deberán estar
localizadas preferiblemente dentro de las mismas zonas o subzonas
geoeconómicas homogéneas donde estos derechos se generan.
El Decreto 1599/98 (Plusvalía) en el artículo 4° - numeral 1, dice lo

siguiente para efectos del cálculo de plusvalía por cambio de uso en
el suelo rural: "Se establecerá el precio comercial por metro cuadrado
de suelo de los terrenos en cada una de las zonas o subzonas benefi-
ciarias con características geoeconómicas homogéneas, antes de la
acción urbanística generadora...."
Así mismo el artículo 6° establece lo siguiente para efectos del mismo

cálculo, cuando éste se causa por autorización de un mayor aprove-
chamiento del suelo: "se determinará el precio comercial por metro
cuadrado de construcción en cada una de las zonas o subzonas bene-
ficiarias, con características geoeconómicas homogéneas, antes de
la acción urbanística generadora de la plusvalía..."
Cuando el efecto es causado por una obra pública, el artículo 7°-

numeral 4, dice lo siguiente: "se establecerán los precios comerciales
por metro cuadrado del suelo antes de la realización de la obra res-
pectiva en cada una de las zonas o subzonas beneficiarias con carac-
terísticas geoeconómicas homogéneas..."
O Transferencia de Derechos Adicionales de Construcción

y Desarrollo (TDCD)
La TDCD se crea para eliminar en parte los demorados procesos de

expropiación del suelo necesario para uso público. Este es uno de los
mecanismos que pretende ser más efectivo a la hora de trasladar de un
lugar a otro capital mueble, permitiendo la cesión gratuita de terrenos
para uso público y cumpliendo con el principio de la función social y
ecológica de la propiedad urbana, que tiene como consecuencia la
equidistribución de beneficios y la cesión gratuita de suelo público
requerido.
La Transferencia de Derechos comprende dos aspectos importantes:

El hecho de ser aplicable tanto en los niveles micro y macro del urba-
nismo, así como la desmaterialización de la edificabilidad o aprove-
chamiento de un bien inmueble, el cual es convertido a un título valor
que puede transarse en cualquier momento y que se desliga directa-
mente del suelo donde se localiza.
El tópico de la desmaterialización tiene gran implicación dentro del

mercado inmueble pues concibe la TDCD como una solución que
compensa a los propietarios de construcciones afectadas por situa-
ciones muy concretas y aisladas, como por ejemplo la conservación
histórica o arquitectónica29. Razón por la cual el POT en el Compo-
nente Urbano debe especificar las condiciones particulares de la trans-
ferencia, de lo contrario se caerá en el error de estar sometido a los
posibles desequilibrios del mercado, que conlleva a valores especula-
tivos y trato inequitativo o a la pérdida de la función social con que
debe ser concebido el urbanismo.
29 Decreto151/98 árt. 4°: La compensación tendrá lugar en aquellos casos en que por motivos de
conveniencia pública se declaren como de conservación histórica, arquitectónica o ambiental deter-
minados inmuebles en el Plan de Ordenamiento Territorial o los instrumentos que los desarrollen.
Como se mencionó en ítem anteriores, las Áreas Morfológicas Ho-

mogéneas son básicas en la transferencia de derechos, dado que el
cálculo de la cantidad transferible se hace a partir de los índices de
edificabilidad medio histórico del AMU e índice de edificabilidad me-
dio del PP o UAU donde esté localizado el predio afectado.
En primera instancia el Iemh del AMU permite conocer la cantidad

de metros cuadrados de construcción que el propietario adquirió a
partir de la normativa antes del POT, mientras que el Iem del PP o
UAU establece la cantidad de metros cuadrados de construcción que
es posible desarrollar con base en la nueva normativa. De esta forma
la diferencia entre los dos valores establece la cantidad a ser recibido
o transferido de un lugar a otro, así como la cantidad sobre la que se
paga plusvalía.
Lo anterior muestra la importancia de identificar las AMH, debido a

que se da un tratamiento más equitativo a quién construye aisladamente,
es decir por fuera de una UAU, al no desconocer los DCD que había
adquirido en su respectivo sector.
En casos de construcciones aisladas, en zonas que no permiten esta-

blecer un área morfológica homogénea, la transferencia de derechos
se usa como alternativa para generar espacios públicos, debido a que
normalmente este tipo de desarrollos generan problemas en su entor-
no por la sobresaturación a que son sometidos los servicios y
equipamientos del sector.
El siguiente ejemplo gráfico permite apreciar cómo sería el tratamien-

to al establecer TDCD cuando se está dentro de un Área Morfológica
Urbana.
Ejemplo gráfico:
UAU o PP integrado a una AMU
lem del PP o UAU

DC&D que exceden el leh
por los cuales se paga plusvalía
(30-50%l o que puedeb
I ransteridos.
Derechos adquiridos
Área Morfológica antes del plan.
Urbana
Equivalencias en la Transferencia de Derechos
Para hacer equitativo el valor cobrado por los DACD que tiene un
predio al ser transferidos a otro, la Ley 388 en el artículo 89 indica
una herramienta fundamental consistente en establecer una Tabla
de Equivalencias entre cada metro cuadrado representativo del
título y la cantidad a la cual equivale en las distintas zonas o
subzonas. Dicha tabla debe estar incorporada en el contenido del
título inmueble junto con las demás condiciones y obligaciones
que le son propias. Además indica que a la unidad de equivalencia
se le denominará Derecho Adicional Básico (DBA).
En una aproximación metodológica para construir la tabla se conside-

ran las variables; zonas geoeconómicas, uso del suelo y precio de
referencia por aprovechamiento", con los cuales se conforma una

matriz de correlación que expresa todos los intercambios posibles
entre las diferentes zonas emisoras y receptoras (a partir de las zonas
y subzonas homogéneas), con sus respectivos valores por metro cua-
drado de construcción (precio de referencia por aprovechamiento).
El proceso para hacer la correlación, parte de obtener el valor del

metro cuadrado de construcción para cada uso en cada zona. Estos
datos se ordenan en una matriz (ver matriz 1).
Luego se determina la matriz de correlación para cada una de las zo-

nas y subzonas hallando la unidad de equivalencia DBA, para cada
uso respecto de los demás usos (ver matriz 2).
MATRIZ 1
Precio de Referencia por Aprovechamiento para cada Uso
por Zonas y Subzonas Homogéneas
SUBZONA PRECIO DE REFERENCIA)ORUSOSM

Residencial Residencial Residencial oficina Comercial industrial
1 2 3
1 A 1aR1 1aR2 1aR3 1a0 1aC 1a1
B 1bR1 1bR2 1bR3 1b0 1bC 1b1
C 1cR1 1cR2 1cR3 1c0 1cC 1c1
2 A 2bR1 2aR2 2aR3 2a0 2aC 2a1
B 2bR1 2bR2 2bR3 2b0 2bC 2b1
C 2bR1 2cR2 2cR3 2c0 2cC 2c1
30
Método propuesto por Javier García Bellido, Arquitecto- Madrid (España), en su documento Perspec-
tivas de un Nuevo Urbanismo Colombiano, simplificado para efectos de este documento. Corresponde
a un análisis comparativo de modelos de transferencias de derechos de construcción aplicado en
varios países.
01117q,In 01371S pp
MATRIZ 2
Tabla de Equivalencias a partir del Precio de Referencia por Aprovechami S b
ZONA
1 2
Subzona
A B e A
uso Resid 1 Resid.2 Resid.3 Oficina Comer. industr Resid.1 Resid.2 Resid.3 Oficina Comer. industr Resid.1 Resid.2 Resid.3 Oficina Comer. Incluse Resid.1 Resi02 Resid.3 Ofidna Comer. Industr
A Resid.1 1101113U 1.231311173 1311/1.0 1331/133 1.23/131 1.31/1.1 1•3111312 12.031133 1.313120 1.21311123 1231/13 13931231 231291311 13430303 12123130 11111116 1301/31 2231/233 1011/2.7 12311333 1.31220 1231/233 1331/20
Resid.2 1302/1.R1 11122/1.03 1.3.1/1.0 usurero 1332/101 3301021 1•3321032 10211313 1332/310 1•331:3 11233 13103201 1121332 12031233 1.3030 190/120 2430. teRrIsql 10/0/011 12323333 1300220 m0.2333 1,11233
Resid.3 13133.31 12123/1.32 1233/120 1.113/132 1331/3.1 1232/1321 13011332 13/3303 333130 1230114 1313131 14333331 12110332 1.30102 1.33130 m3134 mame 1032231 1231,2232 123132233 1333230 3433223 1.3323
Oficina 12033/1 130/1.32 1.0/1.03 1.0/123 120/1s1 1401331 120332 301130.3 120/130 1.0/10C 1.013 130/1331 1203612 1.0/1333 303370 110100 1201131 mond. 1303232 menea] 120/230 120320 1.0/221
Comer, 183/13171 13C/1131 1.0/1•113 133/1410 13C/1.1 301231 123/3.2 130113113 1.01120 1•0103 1..r..m.1 123303 1233322 1203.3 18C/13110 laC133 1.3121 123,2331 12C/2232 1202332 123320 1...124C 120311
1113200/11. 1.31.171 1131332 1.313123 13330 1.1/123 121133 112103 12/1031 13132 130100 1.11131 120191 12/1290 1201233 123300 12333 121321 122331 111022113 121303 112220 1430 121/2,1
B Resid.1 10111/3311 1
1331/23
Resid.2 1011211201 1
103232
Resid.3 33133301 2 1333133
Oficina 11,011331 1 , 1120/221
Comer, 100/1321 1 130/22]
111c1333. 1021131 1 1032.1
C Resid.1 1031/1101
123121
Resid.2 142/1311
1•312/2.
Resid.3 3333131
1033/23
Oficina 100/1231
1cO/221
Comer. 10101
13C/221
industr, 10/2es01
10112.1
2 A Reajd.1 2131/13111
230102
Resid.2 2.
23022 1 22210.
Resid.3 23113/1.31
223313
Oficina ssoressi
Comer. 2.21231
1
Inclustr. 2.21231 2.13232 2231313 223130 2111 ■
I0 2121.1 221/111111 2831372 211~13 231/130 2.130C 2.1301 2.21/31 211/1312 2331•333 2.2130 22216 231/2323 221/2232 23412201 123220 23/220
a unidad se exp esa en Derecho Adicional Básico (D.B.A)

Un ejemplo numérico se indica a continuación asumiendo valores para

cada una de las zonas y subzonas.
MATRIZ 1
Precio de Referencia por Aprovechamiento para cada Uso
por Zonas y Subzonas Homogéneas
ZGH SUBZONA PRECIO DE REFERENCIA POR USOS ($)

Residencial Residencial Residencial oficina Comercial industrial
1 2 3
1 A 200 250 300 350 400 170

B 220 260 310 370 420 180
C 240 270 315 390 440 190
2 A 125 150 190 270 350 160
B 120 140 180 275 320 155
C 115 130 170 280 310 125
TABLA DE EQUIVALENCIA ENTRE ZONAS Y SUBZONAS

(oferente)
A B
ZONA
SUBZONA
Regid. Regid. Regid. Regid. Regid. Regid. Industr
Oficina Cornet. Industr Oficina Comer.
1 2 3 1 2 3
•
Resid.1 1
Resid.2 1
Resid.3 1 • 1 67
Oficina 1
Comer. 1
Industr. 1
1
E
al Resid.1 1
Reaid.2 1
Resid.3 1
B
oficina 1
Comer. 1
Industr. ► 06 1
79
En otros términos, para determinar la cantidad de metros cuadrados

de edificación que un predio receptor (excedentario o demandante)
puede adquirir haciendo transferencia de derechos a partir de otro
predio emisor (deficitario u oferente) localizados en zonas homogéneas
diferentes, se multiplica la cantidad de metros adicionales (DACD)
que puede edificar el demandante por el cociente de los precios de
referencia -PRA entre los dos (valor tomado de tabla de equivalencia).
Es decir:
Sc = DACD (PRAd/PRAo)
Sc= Superficie en metros cuadrados de construcción a transferir.
Ejemplo:
Para transferir derechos desde la zona 1 subzona B (oferente) con uso industrial
hacia la zona 1 subzona A (demandante) con uso residencial 3, tendremos lo
siguiente:
Asumiendo que:
DACD = 50 mec (demandante)
leo = 2.5 mt2c/mt2t (oferente)
PRAd = $300
pRA0 = $180
Entonces:
Sc= 50 mt2c *1,67 = 83.33 mt2c
Lo que quiere decir que los 50 metros de construcción a que tiene derecho el
propietario del predio demandante de uso Residencial 3 en la zona 1 subzona A,
equivalen a 83,33 metros de construcción de uso Industrial en la zona 1 subzona
A. Por tanto deberá comprar al municipio o a un propietario en dicha zona tal
cantidad de DBA.
80
Cuando se requiere determinar la cantidad total de suelo (St) en me-

tros cuadrados de terreno a transferir, se incluirá en el cálculo el índice
de edificabilidad permitido para el predio oferente (Ieh del AMU).
Se calcula hallando el cociente entre el potencial edificable o Derecho

Adicional de Construcción del predio demandante (DACd) y el índice
de Edificabilidad del Oferente (leo). Este valor se multiplica por el
resultado de dividir los precios de referencia del demandante y del
oferente (valor que se toma de la tabla de equivalencias).
St = (DACd/leo) * (PRAd/PRAo)
St= Superficie em metros cuadrados de terreno.
Continuación ejemplo anterior:
En aquellos casos que se requiere compensar zonas de cesión, el cálculo de la

cantidad de suelo (St) al que equivaldrían los DAC sería el siguiente:
St = (50 mt2c/2.5 mt2 c) * 1.67 = 33.4 mt2t
Lo que quiere decir que el suelo a segregar o ceder (emisor) del uso industrial (zona
1, subzona B), será de 33.4 mt2t
81
Ejemplo Gráfico:
le por POT le por POT

/
Demanda a
DACD a transferir = 83.33 mt2
Pagar o
I eh
leh
Finalmente es importante anotar que los POT municipales deben esta-

blecer la cantidad de derechos adicionales que tendrán lugar en las
zonas emisoras y receptoras con el propósito de que haya un equili-
brio entre la oferta y la demanda.
Esta consideración es necesaria ya que puede haber un efecto contra-

rio al propósito de calidad urbana que persigue el ordenamiento terri-
torial. Una intención sesgada hacia la recaudación de fondos que per-
mita la emisión de DCD de manera no controlada ni planificada, posi-
blemente generará sobredensificación en el suelo urbano.
c31. Transferencia de Derechos para Espacio Público
Una de las mayores utilidades que puede prestar esta herramienta de

gestión, es la generación de espacio público en zonas consolidadas.
Se puede aplicar en aquellos casos donde se requiere cesión gratuita
de terreno en predios que dan a calles o avenidas que serán ampliadas
así como también para andenes de uso público.
Su principal aplicación se da en desarrollos urbanísticos adelantados

mediante el reajuste de terrenos. En estos casos se hace traslado de
capital inmueble de un lugar a otro buscando la equidistribución de
cargas y beneficios. Se logra con ello la generación de espacios de
dominio público (viales, zonas verdes y dotacionales) y el uso más
racional del suelo.
De no poder hacer efectiva la TDCD en zonas urbanas consolida-

das con déficit de servicios e instalaciones dotacionales, por causa
de actuaciones urbanísticas que generan alta densidad poblacional
y numerosos problemas con implicaciones económicas para el mu-
nicipio quien finalmente debe solucionarlos; se plantea el cobro de
una contraprestación económica por este hecho.
Dicho cobro puede ser calculado mediante el método de costo

unitario de urbanización, es decir, a partir del valor que debería
invertir quien construye si tuviese que realizar la actuación en un
sitio sin urbanizar, como se indica en el siguiente ejemplo:
Si el costo para urbanizar un metro cuadrado de superficie (incluye zonas de ce-

sión) es de $1.000 y de acuerdo con la norma el área de cesión corresponde al
45% del terreno bruto, entonces la compensación económica que deberá pagar
quien construye, será:
Cet = X * % de cesión * At
C = 1.000 ($/mt2) * 0.45 (mt2/mt2t) = 450 ($/mt2t)

Cet = 450 ($/mt2t) * At (mt2t )
Cet = en $
Donde:
X = Costo para urbanizar un metro cuadrado de terreno.
C = Compensación económica por metro cuadrado de terreno.
At = Área total a urbanizar.
Cet= Compensación económica total.
83
•:* Mecanismos de Pago para la Gestión del Suelo
Así como la ley dota a los municipios con todas las herramientas
descritas en los ítem ateriores para hacer efectiva la gestión del
suelo, también los ha dotado de mecanismos de pago para las obli-
gaciones generadas a partir de normatividad establecida en los Pla-
nes de Ordenamiento Territorial. Dichos mecanismos tienen el
propósito de facilitar las negociaciones que requiere la administra-
ción municipal para realizar obras públicas o para el pago de las
indemnizaciones, sin que necesariamente tenga que haber una ero-
gación inmediata de dinero en efectivo. Entre ellos están los Bonos
y Pagarés.
Bonos de Reforma Urbana
Bono es una obligación a largo plazo, emitida por una corporación

o una entidad gubernamental con el propósito de financiar proyec-
tos importantes. En esencia el prestatario recibe dinero a cambio
de una promesa de pago, con intereses que se causan a partir del
momento en que le fue prestado el dinero hasta que finalice el pago.
En general los bonos pueden clasificarse en hipotecarios, sin res-
paldo y municipales.
El atractivo para los inversionistas reside en su característica de

estar libre de impuestos de renta. Por lo tanto la tasa de interés
pagada por la entidad gubernamental es usualmente baja.
Los bonos municipales pueden ser de obligación general o de rentas

públicas; los primeros se emiten contra los ingresos que perciba por
concepto de impuestos la entidad gubernamental que emitió los bonos
y están respaldados por el poder tributario del emisor. Los de rentas
públicas, son aquellos que se emiten contra rentas generadas por el
proyecto financiado.
4»
Los bonos de Reforma Urbana están destinados única y exclusiva-

mente a financiar proyectos de desarrollo urbano previstos en el Plan
de Ordenamiento Territorial.
Z Pagaré de Reforma Urbana
Corresponden a otra clase de títulos los cuales son libremente nego-

ciables en moneda nacional, pueden ser emitidos por las entidades
públicas bien sean de carácter nacional, departamental, metropolitano
o municipal, para el financiamiento de obras de interés público esta-
blecidas en el Plan de Ordenamiento territorial o para efectuar los pa-
gos correspondientes a las indemnizaciones por inmuebles que hayan
sido comprados o expropiados.
40) Gestión del POT y sus Implicaciones Econónicas y

Financieras
La gestión del Plan de Ordenamiento Territorial conlleva tener en cuenta

importantes implicaciones económicas; directas e indirectas. Las di-
rectas son aquellas que requieren una asignación de recursos financie-
ros para la realización de inversiones destinadas a la ejecución de las
actuaciones programadas.
Las indirectas son las que marcan una estrategia de desarrollo en el

ámbito de la planeación y contienen disposiciones que afectando al
territorio suponen una modificación de las relaciones y expectativas
económicas del mismo. Estas se incorporan a las propuestas del plan
de forma explícita, según el contenido económico de este.
Los POT deben incluir en su contenido el estudio económico- finan-

ciero que establece los efectos inducidos por la propuesta de inver-
sión, analizando los efectos sobre la capacidad de gasto de cada uno
de los agentes implicados. Puede decirse que es la cuantificación de la
inversión necesaria para cada una de las actuaciones previstas y el
establecimiento de las que han de ser financiadas por particulares,
entes administrativos ajenos al municipio y por el municipio.
Cuando las actuaciones son financiadas por el municipio, el estudio

debe analizar la capacidad de gasto que tiene este para llevar a cabo
las inversiones que le corresponden, lo cual normalmente se hace me-
diante la extrapolación de los presupuestos municipales. Así mismo,
debe identificar la forma como pueden contribuir al gasto los posibles
recursos provenientes de las acciones urbanísticas (cesiones gratui-
tas, plusvalías, valorizaciones, etc).
Toda decisión de inversión debe responder a un estudio previo de

ventajas y desventajas asociadas a su implementación, la profundidad
con que se realice dependerá de cada proyecto en particular.
En términos generales, son cinco los estudios de factibilidad que de-

ben llevarse a cabo al evaluar un proyecto. Ellos son: comercial, técni-
co, legal, organizacional y económica y financiera; cualquiera que lle-
gue a una conclusión negativa determina que el proyecto no debe lle-
varse a cabo.
Los estudios de factibilidad organizacional y económico y financiero,

son los que revisten mayor importancia dentro de los planes de orde-
namiento territorial. El organizacional debe reflejar la capacidad admi-
nistrativa que tiene el municipio o ente territorial para emprender las
acciones establecidas en el plan, su objetivo primordialmente es defi-
nir las condiciones y alternativas de carácter administrativo que son
necesarias para garantizar la implementación del POT.
El estudio de factibilidad económico requiere la cuantificación de los

beneficios y los costos monetarios que ocasionaría el proyecto si
fuese implementado. La evaluación del proyecto se realiza sobre los
flujos de fondos proyectados para un cierto número de años. El estu-
dio de factibilidad financiera determina, en último término, su aproba-
ción o rechazo, es decir, mide la rentabilidad que retorna la inversión.
En general el estudio económico-financiero en los POT persigue un

conjunto de objetivos tendientes a asegurar la viabilidad y eficiencia
de la propuesta de inversión, con el fin de hacer posible su gestión.
En resumen son los siguientes:
➢ Conocer el costo de cada una de las propuestas de inversión

planteadas en el programa de ejecución.
➢ Determinar los beneficios económicos o financieros que deri-

van de cada una de las actuaciones.
87
> Establecer para cada uno de los agentes públicos o privados,

implicados en el plan, la cuantía en que deben contribuir a la finan-
ciación de las inversiones a realizar en función de su disponibilidad,
competencia, y de los retornos y beneficios esperados como con-
secuencia de su ejecución.
➢ Identificar y cualificar las líneas de financiación, emisión de bo-

nos, subvenciones, créditos especiales, y programas de inversión
potenciales para las diferentes actuaciones.
➢ Evaluar la adecuación de las propuestas de inversión a las dispo-

nibilidades financieras de los entes ejecutores.
El análisis pormenorizado de las actuaciones propuestas que debe

incluir el POT en este estudio, debe tener en cuenta como mínimo los
siguientes aspectos:
> Cuantificación del costo de la actuación con la aproximación

que corresponda a su grado de definición.
> Determinación de la cantidad necesaria de inversión anual, tanto

en la fase de ejecución como en la fase de funcionamiento.
> Cuantificación de los beneficios que genera la inversión y los

agentes sobre los que recaen. En la medida que resulte factible y
razonable tal cuantificación se dará en magnitudes económicas.
➢ Determinación de las opciones existentes para la financiación de

las actuaciones y los agentes económicos que han de afrontarlas.
Estableciendo para cada uno la cuantía de la inversión anual a reali-
zar y su capacidad para hacer frente a dichos desembolsos.
En el caso de los agentes particulares, sus aportes deben guardar rela-

ción con los retornos financieros que reciben como consecuencia de
dicha actuación.
En el caso de los agentes institucionales deben complementarse crite-

rios de equidad y eficiencia de la inversión pública, teniendo en cuenta
la capacidad de inversión y endeudamiento y la evolución del gasto
presupuestado para este tipo de inversiones.
El porcentaje de dichos presupuestos debe corresponder al ámbito

geográfico objeto del plan, con base en los indicadores que resulten
relevantes en cada caso, tales como: características demográficas, ex-
tensión superficial, especialización económica, eficacia comparada de
la inversión, etc.
Un profundo análisis requiere lo correspondiente a inversión munici-

pal ya que implica decisiones sobre dinero público del cual normal-
mente no se tiene la certeza en cuanto a la inversión presupuestada en
el POT.
En general la propuesta de inversión del plan va dirigida, en un alto

porcentaje a la obtención de beneficios no monetarizables, por lo
que difícilmente admite técnicas de análisis tipo costo-beneficio; y
su problemática se acerca más a las técnicas de análisis empleadas
en la evaluación de proyectos sociales. En este sentido resulta es-
pecialmente adecuado, para la racionalización de las decisiones de
asignación, el criterio de eficiencia.
La efectividad de acciones y decisiones que se refieren a la asigna-

ción de recursos para la obtención de resultados no monetarizables,
se suele medir a partir de la consecución de los objetivos propues-
tos, sin embargo, la consecución del objetivo como único parámetro
de eficiencia no informa sobre recursos consumidos para su logro,
ni sobre los resultados sacrificados por el hecho de no haber elegi-
do las acciones o decisiones alternativas. Razón por la cual la rela-
ción costo-rendimiento se impone como criterio último de eficiencia.
Por otro lado, el efecto que produce un proyecto en la población,

se establece mediante la "evaluación social" y los costos y benefi-
cios se estiman con los llamados "precios sociales" o "precios de
cuenta", siendo estos prácticamente los que señalan el valor que
representa para la sociedad el aplicar el uso alternativo más valio-
so. Por ejemplo: tomando el caso de un terreno de propiedad del
municipio donde se instalará un matadero, el valor contable que
queda registrado por concepto del terreno es cero (para quienes
adelantan la obra); sin embargo, el mismo terreno podría ser utili-
zado para producción agrícola con una rentabilidad mensual que
pudiese llegar a un millón de pesos, lo cual aparentemente indica
que el mejor uso sería este último.
La "evaluación social" no es de exclusiva aplicación de los pro-

yectos gestados por el sector público; muchos proyectos priva-
dos con significativos efectos sobre su entorno económico y so-
cial (generación de empleo, apropiación de tecnología, medio am-
biente, etc.) deben someterse a este tipo de evaluación.
90
BIBLIOGRAFÍA
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Dirección General para la Vivienda el Urbanismo y la Arquitectura),
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Fronn. con Bra911 1.640 1. 1,010312AOL°111 121210 111T
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REPÚBLICA DE COLOMBIA

DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO NACIONAL DE ESTADÍSTICA

INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI

GESTIÓN DEL SUELO URBANO

INSTITUTO GEOGRAFICO AGUSTIN CODAZZI

IVÁN DARÍO GÓMEZ GUZMÁN

JOSÉ IGNACIO CÓRDOBA DELGADO

SANTIAGO MONTENEGRO TRUJILLO CECILIA RODRÍGUEZ GONZÁLEZ RUBIO

ALEJANDRO GAVIRIA URIBE JUAN PABLO BONILLA ARBOLEDA

GUILLERMO BELTRÁN QUECÁN MARYORI ARANGO LÓPEZ

NAPOLEÓN ORDÓÑEZ DELGADO YOVANNY ARTURO MARTÍNEZ MARTÍNEZ

COORDINACIÓN PRODUCCIÓN: IGAC: Judith Alicia Salas Miranda

INVESTIGACIÓN TEMÁTICA : IGAC: Elva Marina Pérez Silva

PRODUCCIÓN Y EDICIÓN INTEGRAL: IGAC: Elva Marina Pérez Silva

REVISIÓN DE ESTILO: IGAC: Judith Alicia Salas Miranda

DISEÑO PORTADA: IGAC: GRAPA División de

NUESTRA PORTADA: IGAC: Fotografía oblicua

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