MEMORIA DESCRIPTIVA DE ARQUITECTURA

EDIFICIO DE USO MIXTO CONNECT BARRANCO

Av. Almirante Miguel Grau Nº1340-1350-1380-1390. Barranco

JUNIO 2017

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UBICACIÓN

Provincia : Lima.
Distrito : Barranco
Nombre de la vía : Av. Almirante Miguel Grau
Número : 1340-1350-1380-1390.

CARACTERÍSTICAS DEL LOTE

Área : 1,014.53 m2.

Linderos :

Terreno irregular conformado mediante la acumulación de 4 lotes en la Av. Almirante

Miguel Grau Nº1340-1350-1380-1390, esquina con Jirón Carlos Arrieta, y se desarrolla de
la siguiente manera:

 Frontalmente; el lado de Av. Almirante Miguel Grau, está conformado por

cuatro tramos donde el primer tramo presenta una medida de 13.54ml, el
segundo tramo 13.50ml, el tercer tramo 13.41ml, los cuales presentan un ligero
quiebre entre ellos y por último el cuarto tramo quiebra hacia arriba , el cual
presenta una medida de 2.88ml .

 El lado izquierdo del terreno, hacia el Jr. Carlos Arrieta, tiene una recta continua
de 21.82 ml.

 El lado posterior del terreno está conformado por ocho tramos, donde el primer
tramo presenta una medida de 13.33 ml medida desde el lado izquierdo del
terreno y quiebra hacia abajo conformando el segundo tramo el cual presenta
una medida de 1.57 ml, continuando con el tercer tramo con 13.86ml y el
cuarto tramo con 9.88 ml, donde estos tres últimos tramos presentan un ligero
quiebre entre ellos, continuando con el quinto tramo el cuál se quiebra hacia
arriba con una medida de 3.39 ml, continuando con el sexto tramo con una
medida de 1.69 ml presenta un quiebre de casi 85° hacia abajo para
posteriormente quebrarse a la derecha conformando los dos últimos tramos
donde el séptimo tramo presenta una medida de 6.96 ml y el octavo tramo
una medida de 6.35 ml; todos los tramos colindan con propiedad de terceros.

 El lado derecho del terreno está conformado por tres tramos, el primer tramo
presenta 4.70 ml medida desde el límite con la Av. Almirante Miguel Grau y
luego quiebra ligeramente hacia la derecha para conformar el segundo tramo
de 7.74 ml y un último quiebre con una medida de 6.04 ml; todos los tramos
limitan con propiedad de terceros.

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ASPECTOS GENERALES

1. DISTRIBUCIÓN DE USOS

El inmueble está compuesto por 01 edificación de uso mixto (comercio – oficinas-

vivienda) de 20 pisos, más una azotea y 07 sótanos, más cuarto de bombas y cisternas.
El primer nivel alberga 03 comercios, los halles de ingresos diferenciados a las viviendas
y oficinas, el acceso a los sótanos de estacionamientos, y 06 estacionamientos ubicados
en el retiro del proyecto destinados a comercio, 01 de ellos para discapacitados. Se
ubica en este primer piso una salida de evacuación directa a la calle de la escalera
que recorre los 20 pisos. Del 2do al 8vo nivel se ubican las oficinas, donde cada nivel
alberga 19 oficinas para un total de 133 oficinas. Del 9no al 19vo nivel se ubican las
viviendas flats, donde cada nivel alberga 15 viviendas. El 20vo nivel alberga 13 viviendas,
donde 08 viviendas son flats y 05 dúplex, para un total de 178 viviendas. En la azotea del
edificio se han proyectado los ingresos de los dúplex y el área común donde se
encuentra el área de piscina, sum, área de parrilla, zona de juegos, los vestidores y el
gimnasio. En los sótanos, se ubicarán 180 estacionamientos, además en el primer sótano
se encuentran servicios generales de la edificación (administración, cuarto de control,
cuarto de basura compartido, subestación y grupo electrógeno, etc.).

2. RETIROS

El edificio se emplaza a partir de la línea de retiro municipal, estando esta a 5.00

metros frente a la Av. Almirante Miguel Grau y a 3.00 metros frente al Jr. Carlos Arrieta.
Con un volado de 50 cm a partir del segundo nivel hasta el piso 8, configurando el
cuerpo de oficinas.

3. SUPERFICIE TECHADA

El edificio tiene un área total construida de 19,932.49 m2 con 6,889.28 m2 para

los sótanos, 697.32 m2 en el piso primero, 4,702.04 m2 para los pisos 2 a 8 destinados a
oficinas, 7,600.78 m2 para los pisos 9 a azotea destinados a viviendas y zonas comunes
en esta última planta, y finalmente 43.02 m2 para el cuarto de máquinas de los
ascensores de viviendas ubicados en el techo.

4. ALTURA

La altura total del edificio es de 57.00 m + azotea y techos. La altura de piso a

piso considerada es: para viviendas de 2.75 m; la de oficinas, de 2.88 m; y la de comercio
de 3.89 m

5. POZOS DE ILUMINACIÓN

Los pozos de iluminación posteriores de la edificación se van agrandando y

articulando en relación a las necesidades de iluminación y ventilación de cada uno de
los usos y a sus requerimientos normativos de ocupación. Teniendo en cuenta que la
distancia hasta el edificio posterior sería siempre infinita a partir del piso 7 (altura
normativa máxima del lote posterior) se decidió abrir la fachada posterior hacia ese lote
y no con pozos internos (debido a que no se tienen restricciones de distancia en cuanto
al pozo), ya que genera mucha mejor iluminación, visuales y privacidad entre las
viviendas, que no se miran unas otras. Ver esquema explicativo a continuación, donde
en amarillo se representa el volumen de viviendas, en azul de oficinas y en verde del
comercio:

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6. NÚCLEOS DE COMUNICACIÓN

El proyecto posee dos núcleos verticales de comunicaciones principales,

diferenciadas entre sí: el núcleo de viviendas y el núcleo de oficinas.

El núcleo de circulación vertical de las oficinas va desde el sótano 6 hasta el piso

8 y está destinado al uso exclusivo de las oficinas, está compuesto por la escalera
presurizada de evacuación y la caja de ascensores de oficinas.

El núcleo de circulación de viviendas, compuesto por la escalera de evacuación

y el núcleo de ascensores, garantiza el desplazamiento en todos los niveles del sótano
hasta la azotea, siendo utilizada la escalera de este núcleo en los pisos superiores (con
vestíbulo previo ventilado) como segunda escalera de evacuación de las oficinas
dando directamente a la calle. La escalera de sótanos del núcleo de viviendas es
presurizada y diferenciada de la de los pisos superiores, exclusiva para viviendas y sólo
atiende a los sótanos desde el hall de viviendas. Los ascensores destinados a viviendas
se cierran en los en los sótanos destinados a oficina y en los pisos 2 a 8 por razones de
seguridad y privacidad, con un registro para mantenimiento en los pisos 3 y 6. Ver
anexo1 para especificaciones preliminares de los ascensores y sus tamaños requeridos.

7. FACHADAS

En cuanto a las fachadas, se parte de la premisa que cada fachada debe

obedecer al uso que encierra y de buscar una integridad del conjunto de la edificación
mediante composición volumétrica unitaria. Las fachadas obedecen, al igual que el
resto del proyecto, a conceptos de modularidad y repetitividad constructiva, así como
a flexibilidad para alternar por ejemplo en el caso de las viviendas balcones con paños
de vidrio generando un juego de luces y sombras, reflejos y opacidades. Se apuesta por
una mayor densidad de elementos opacos en la fachada de oficinas para protección
solar y ventilación de aire acondicionado (a través de celosías que se integran en el
conjunto). Así mismo, se persigue la composición de los distintos elementos de
carpintería de tal forma que se mantenga una eficiencia y equilibrio adecuado costos
- confort interior - imagen exterior, con dos criterios básicos de diseño: maximizar las vistas
para las viviendas y optimizar la eficiencia energética, control visual y de incidencia solar
directa para las oficinas.

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8. ESTRUCTURA

Las estructura en los sótanos será mediante losa postensada para permitir la
circulación libre de instalaciones sin pases de viga. La estructura en los pisos superiores
consistirá en un sistema mixto de columnas y placas aporticado con losas aligeradas y
macizas según diseño.

9. OBJETIVOS DEL DISEÑO ARQUITECTÓNICO

El conjunto de la edificación, así como cada uno de sus usos principales

(estacionamientos, comercio, oficinas y vivienda), se han desarrollado con el objetivo
de alcanzar la máxima calidad arquitectónica, eficiencia y economía, todo ello bajo
los lineamientos del certificado de parámetros y ordenanzas compatibles de la
municipalidad de Barranco, el Reglamento Nacional de Edificaciones y las bases del
presente concurso.

Así mismo, indicar que debido al carácter de la edificación existen elementos no

convencionales que se están empleando en la concepción de este edificio (ver planos
de arquitectura), según establece el artículo 2 de la Norma A.010 del RNE:
Excepcionalmente los proyectistas, podrán proponer soluciones alternativas y/o
innovadoras que satisfagan los criterios establecidos en el artículo tercero de la presente
Norma, para lo cual la alternativa propuesta debe ser suficiente para alcanzar los
objetivos de forma equivalente o superior a lo establecido en el presente reglamento.

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DISTRIBUCIÓN

CISTERNAS Y CUARTO DE BOMBAS: (npt -22.02)

A través de la escalera a la que se accede desde el sótano 7, se accede al

cuarto de bombas que se encuentra centrado entre las cisternas para agua contra
incendio general de la edificación, con un volumen inicial estimado de 108 m3, y las
cisternas de agua de consuma, una para oficina y comercio de 40.06 m3 y otra para
viviendas de 106.40 m3.

SÓTANO 07: (npt -18.84)

Alberga 28 estacionamientos (3 de ellos dobles). Se accede vehicularmente a él

por una rampa de 03 tramos con un ancho de 3.00m (al haber menos de 40
estacionamientos en este sótano) que nace del sótano 06. A este piso llegan los
ascensores de viviendas y el pit de ascensores de oficinas de la edificación y las dos
escaleras presurizadas. En este sótano también se encuentra 05 depósitos
independientes y 03 depósitos asociados a estacionamientos, los cuartos de inyección
de aire fresco y extracción de monóxido, el ducto de inyección de aire fresco que llega
hasta el primer nivel, y el ducto de extracción de aire que atraviesa todos los pisos.

SÓTANO 6: (npt -16.24)

Alberga 26 estacionamientos. Se accede vehicularmente a él por una rampa de

03 tramos con un ancho de 6.00m que nace del sótano 05. A este piso llegan los
ascensores de viviendas y oficinas de la edificación y las dos escaleras presurizadas. En
este sótano también se encuentra 04 depósitos asociados a estacionamientos, los
cuartos de inyección de aire fresco y extracción de monóxido, el ducto de inyección
de aire fresco que llega hasta el primer nivel, y el ducto de extracción de aire que
atraviesa todos los pisos.

SÓTANO 5: (npt -13.64)

Alberga 25 estacionamientos. Se accede vehicularmente a él por una rampa de

03 tramos con un ancho de 6.00m que nace del sótano 4aleras presurizadas. En este
sótano también se encuentra 04 depósitos asociados a estacionamientos, los cuartos
de inyección de aire fresco y extracción de monóxido, el ducto de inyección de aire
fresco que llega hasta el primer nivel, y el ducto de extracción de aire que atraviesa
todos los pisos.

SÓTANO 4: (npt -11.04)

Alberga 25 estacionamientos. Se accede vehicularmente a él por una rampa de

03 tramos con un ancho de 6.00m que nace del sótano 04. A este piso llegan los
ascensores de viviendas y oficinas de la edificación y las dos escaleras presurizadas. En
este sótano también se encuentra 04 depósitos asociados a estacionamientos, los
cuartos de inyección de aire fresco y extracción de monóxido, el ducto de inyección
de aire fresco que llega hasta el primer nivel, y el ducto de extracción de aire que
atraviesa todos los pisos.

SÓTANO 3: (npt - 8.44)

Alberga 25 estacionamientos. Se accede vehicularmente a él por una rampa de

03 tramos con un ancho de 6.00m que nace del sótano 02. A este piso llegan los

6
ascensores de viviendas y oficinas de la edificación y las dos escaleras presurizadas. En
este sótano también se encuentra 04 depósitos asociados a estacionamientos, los
cuartos de inyección de aire fresco y extracción de monóxido, el ducto de inyección
de aire fresco que llega hasta el primer nivel, y el ducto de extracción de aire que
atraviesa todos los pisos.

SÓTANO 2: (npt - 5.84)

Alberga 24 estacionamientos. Se accede vehicularmente a él por una rampa de

03 tramos con un ancho de 6.00m que nace del sótano 01. A este piso llegan los
ascensores de viviendas y oficinas de la edificación y las dos escaleras presurizadas. En
este sótano también se encuentra 04 depósitos asociados a estacionamientos y un
depósito con acceso libre, los cuartos de inyección de aire fresco y extracción de
monóxido, el ducto de inyección de aire fresco que llega hasta el primer nivel, el ducto
de extracción de aire que atraviesa todos los pisos y la subestación eléctrica que tiene
doble altura hasta la cota de calle

SÓTANO 1: (npt - 3.24)

Alberga 21 para carros, 2 para motos y estacionamiento de bicicletas. Se

accede vehicularmente a él por una rampa de 02 tramos con un ancho de 6.00m que
nace en el primer nivel (n.p.t. +0.00m). A este piso llega el ascensor de viviendas (aunque
estará asegurado mediante puerta de seguridad para evitar accesos directos al hall de
viviendas) y el de oficinas y dos escaleras presurizadas que conectan a éste con el
sótano 01 y el primer nivel. En este piso también se encuentra el área de cámaras, la
administración, el cuarto de basura (con un lavadero y conteiners de basura con un
volumen de 25m3), el área de servicio que presenta una kitchenette más un comedor
y dos baños completos para el personal de mantenimiento y operación de la
edificación (dama y varones), el cuarto de tableros, y finalmente el grupo electrógeno
y la subestación (doble altura). Además, en este nivel también se ubican los cuartos de
inyección de aire fresco y extracción de monóxido, el ducto de inyección de aire fresco
que llega hasta el primer nivel, el ducto de extracción de aire que atraviesa todos los
pisos.

PRIMER PISO: (npt +0.00)

Este nivel presenta 03 comercios con áreas de (68.61m2, 143.62m2 y 102.02m2),

con ingresos independientes donde cada uno presenta los sshh necesarios para el
cumplimiento normativo. Además, por el frente de Jr. Carlos Arrieta se ubica el hall de
las viviendas (lobby-recepción), al cual se accede desde la calle; a este ambiente
llegan los ascensores de viviendas, la escalera n°01 que conecta con el sótano 01 y la
escalera n°03 que conecta con el segundo nivel y que tiene una salida independiente
directa a la calle sin la necesidad de pasar por el hall de viviendas; también cuenta con
un baño y un área de lavandería a un nivel +1.20m. Por el otro frente hacia la Av.
Almirante Miguel Grau se ubica el hall de las oficinas, al cual se accede desde la calle;
a este ambiente llegan los ascensores de oficinas y la escalera n°02 que conecta con
el sótano 01 y con el segundo nivel; aquí también se ubica el business center + dos salas
de reuniones + área de apoyo al business center, 01 baño de discapacitados y el área
del comedor, el cual presenta una kitchenette y un área de mesas techada y otra área
al aire libre para los ocupantes de las oficinas. En el retiro de este nivel se ubican los 6
estacionamiento para el comercio (incluyendo uno para discapacitados)

SEGUNDO PISO: (npt +3.89)

En este nivel se empieza a desarrollar las oficinas, se organiza desde un corredor

central desde el cual se accede a las oficinas, a los armarios generales de instalaciones
y al cuarto técnico. El piso presenta un total de 19 oficinas, cada una con su batería de

7
baño, a este nivel se llega por el ascensor de oficinas y la escalera presurizada n°02, la
escalera n°03 puede ser usada en caso de alguna eventualidad (sismos, incendios, etc).
Se tiene oficinas modulares de 20-30-40m2, además, la oficina 216 presenta una terraza
de 19.25m2, y la oficina 219 presenta una terraza de 5.74m2,

TERCER AL OCTAVO PISO: (npt +6.77, +9.66, +12.53, +15.41, +18.29, +21.17)

Se desarrolla la planta típica de oficinas. Estos pisos se ubican desde un n.p.t

Cada nivel presenta una altura de piso a piso de 2.88m. Cada nivel se organiza a partir
de un corredor central, desde el cual se accede a las oficinas, a los armarios de
instalaciones generales y al cuarto técnico. El piso presenta un total de 19 oficinas, cada
una con su batería de baños, a este nivel se llega por el ascensor de oficinas y la
escalera presurizada n°02, la escalera n°03 puede ser usada en caso de alguna
eventualidad (sismos, incendios, etc). Se tiene oficinas modulares de 20-30-40m2 a lo
largo de la fachada principal del edificio y oficinas de entre 22 y 47m2 en la fachada
lateral y el lado posterior.

NOVENO PISO: (npt +24.06)

En este piso se distribuyen 15 viviendas con áreas entre 26 y 37 m2 destinados a

viviendas mono-ambiente, con un dormitorio separado o con dos dormitorios, según el
caso. Las viviendas mono-ambiente, de entre 26 a 30 m2 se consideran para un uso de
“estudio” para estudiantes de las universidades de la zona, como por ejemplo la UTEC.
En el piso 9 además las viviendas se complementan con terrazas utilizando la mayor área
techada de la planta de oficinas. También se ubican en esta planta un área técnica
donde se ubican los equipos de presurización de la escalera de oficinas n°2 y el registro
para sobre-recorrido de los ascensores de oficinas (sin cuarto de máquinas):

DÉCIMO AL DECIMONOVENO PISO: (npt +26.80, +29.55, +32.30, +35.05, +37.80, +40.55,
+43.30, +46.05, +48.80, +51.55)

Del décimo al decimonoveno piso se desarrolla la planta típica de

departamentos. Se accede mediante los ascensores de viviendas y la escalera n°03,
que entregan al corredor de distribución principal del piso. A través dicho corredor se
tiene acceso a los distintos departamentos.

En este piso se distribuyen 15 viviendas con áreas entre 26 y 58 m2 destinados a

viviendas mono-ambiente, con un dormitorio separado o con dos dormitorios, según el
caso. Las viviendas mono-ambiente, de entre 26 a 30 m2 se consideran para un uso de
“estudio” para estudiantes de las universidades de la zona, como por ejemplo la UTEC.

VIGÉSIMO PISO: (npt +54.30)

El vigésimo piso cuenta con 13 departamentos entre Flats (08) y Dúplex (05). En el caso
de los flats, se accede mediante los ascensores de viviendas que entregan al mismo
piso, mientras que para los dúplex se accede a través de los ascensores de viviendas y
la escalera n°03 que entregan en el nivel de la azotea; en ambos casos, a través del
corredor principal del piso.

Los flats se dividen en 4 departamentos monoambiente con S.H., de entre 26.20m2 y

28.10m2 y 4 departamentos de 1 dormitorio con estar y kitchenette, de entre 34.10m2 y
36,41m2. Los dúplex tienen áreas de 88 m2 aproximadamente con 55 m2 ubicados en
este piso 20.

AZOTEA: (npt +57.05)

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 En este nivel se localizan los accesos a los dúplex con su área social y terraza
hacia la avenidad Graú, y todos los usos comunes destinados a la población residente
en los departamentos: piscina y jacuzzi con solarium a una cota de+1.10 del piso de
azotea, Salón de usos Múltiples, área de parrilla asociada, servicios higiénicos y
vestuarios para las zonas comunes, una sala de juegos y el gimnasio.

TECHO / CUARTO DE MAQUINAS: (npt +59.75 / +61.35)

Salvando el sobrerre-corrido de los ascensores de viviendas de 4.50 metros y a

través de la escalera principal se accede a una plataforma que te lleva al cuarto de
máquinas de los ascensores o bien, mediante unas escaleras metálicas baja al nivel del
techo de la azotea (npt + 59.75) donde se ubicarán los distintos equipos extractores e
inyectores mecánicos, equipos de presurización, etc.

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CUMPLIMIENTO NORMATIVO

El presente proyecto se ha desarrollado considerando los requerimientos

normativos tanto de parámetros urbanos como del Reglamento Nacional de
Edificaciones y demás normatividad aplicable. Se exponen a continuación algunos
aspectos relevantes a resaltar:

RNE/Parámetros PROPUESTA CUMPLE

GENERALIDADES

Edificación de uso mixto destinado a

ZONIFICACIÓN: CZ
ZONIFICACIÓN COMPATIBLE: RDA
ÁREA LIBRE COMERCIO: no aplica
ÁREA LIBRE OFICINA: no aplica
ÁREA LIBRE VIVIENDA: 35% (al ser esquina)
Altura permitida 1.5 (a+r) .siendo a el
ancho de la via y r los retiros de un lado y
otro. Dando un total de 57 metros
permitidos.
ESTACIONAMIENTOS
comercio, oficinas administrativas y
viviendas.
El área libre de las plantas de
viviendas es de 40 %
Se tiene una altura de la edificación
de 57.05 metros.

COMERCIO: 1 cada 50 m2 = 6 Se tienen 6 estacionamientos

estacionamientos
OFICINAS: 1 cada 50 m2 del área útil = 56
estacionamientos
VIVIENDAS: 1 cada 1.5 viviendas = 118
estacionamientos
DISCAPACITADOS: 1 estacionamiento
para la zona de comercio (uso público).
CUARTO DE BASURA
destinados a comercio en el piso 1
Se tienen 56 estacionamientos
destinados a oficinas en los sótanos
1,2 y 3.
Se tienen 118 estacionamientos
destinados a oficinas en los sótanos
3,4,5,6 y 7.
1 Estacionamiento de minusválidos
ubicado en el piso primero con fácil
accesibilidad a las áreas públicas

Uso residencial, a razón de 30 lt/vivienda El área prevista de viviendas a razón

(0.03 m3 ) por día.
Usos no residenciales donde no se haya
establecido norma específica, a razón de
0,004 m3 /m2 techado, sin incluir los
estacionamientos
COMERCIO 1: 68.61 m2
de 0.03m3 es de 15 m3 mientras que
para la zona de oficinas se ha
previsto a razón de 0.004 m3/m2
requiriéndose 10m3. El cuarto de
basura propuesto ubicado en el
sótano 1 es compartido en total se
obtiene un volumen de 25m3.
SSHH
Se cuenta con 1L, 1U, 1I para
empleados y público considerando
que no se superan las 20 personas
de aforo para público ni los 6
empleados según A.070. Capítulo IV

Se cuenta con 1L, 1U, 1I para

empleados (HOMBRES) + 1L, 1U para
COMERCIO 2: 143.62 m2 empleados (MUJERES) + 1L, 1U, 1I
para PÍBLICO, considerando que no
se superan las 50 personas de aforo
para público ni los 25 empleados
según A.070. Capítulo IV

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COMERCIO 3: 102.02 m2
OFICINAS
VIVIENDAS
DISCAPACITADOS
VENTILACIÓN AMBIENTES
SÓTANOS (ESTACIONAMIENTOS)
ÁREAS DE SERVICIO EN SÓTANOS (cto de
bombas, grupo electrógeno, servicios
higiénicos, cuarto de control, cuarto de
basuras, etc)
VIVIENDAS, OFICINAS Y COMERCIO
PASADIZOS DE CIRCULACIÓN, HALLES DE
VIVIENDAS Y OFICINAS, BUSSINES CENTER,
ETC
Se cuenta con 1L, 1U, 1I para
EMPLEADOS + 1L, 1U, 1I para
PÚBLICO, considerando que no se
superan las 50 personas de aforo
para público ni los 6 empleados
según A.070. Capítulo IV
Cada oficina cuenta con su SSHH
Cada vivenda cuenta con su SSHH
Se cuenta con un SSHH para
discapacitados con acceso desde
el hall de oficinas
Sistema de inyección y extracción
mecánica de aire. Y renovación o
ventilación mediante jet-fan.
Todos ellos cuentan consistema
mecánico para renovación de aire
y ventilación
Todos los ambientes destinados a
estos usos tienen acceso a
ventilación e iluminación natural
desde el exterior
Todos los ambientes de los pisos
sobre rasante que no tengan
ventilación natural serán asistidos
mediante ventilación y renovación
de aire mecánica.
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REPORTAJE FOTOGRAFICO

Vista de la esquina del proyecto desde la avenida Grau con identificación de

las edificaciones colindantes actuales, ambas de 4 pisos.

CARLOS COLLADO ALONSO DAVID GABRIEL LLERENA CANO

CAP 15533 CAP 2787

12