Unidad 1 disposiciones generales de los derechos reales. Principios comunes.

Adquisición,
transmicion, extinción y oponibilidad

Punto 1

El CCYC se compone de un Título Preliminar y seis libros: Libro Primero – Parte General; Libro
Segundo – Relaciones de Familia; Libro Tercero – Derechos Personales; Libro Cuarto – Derechos
Reales; Libro Quinto – Transmisión de derechos por causa de muerte y Libro Sexto – Disposiciones
comunes a los derechos personales y reales. El Libro Cuarto de los Derechos Reales objeto de
estudio de esta materia se compone de trece títulos: TÍTULO I Disposiciones generales; TÍTULO II
Posesión y la tenencia; TÍTULO III Dominio; TÍTULO IV Condominio; TÍTULO V Propiedad horizontal;
TÍTULO VI Conjuntos inmobiliarios; TÍTULO VII Superficie; TÍTULO VIII Usufructo; TÍTULO IX Uso;
TÍTULO X Habitación; TÍTULO XI Servidumbre; TÍTULO XII Derechos reales de garantía y TÍTULO XIII
Acciones posesorias y acciones reales.

El CCYC carece de notas a los artículos, se explica sucintamente en los Fundamentos del Código
Civil y Comercial de la Nación elaborado por los miembros de la Comisión Redactora. Además
consta de un Título Preliminar que fija las fuentes del derecho, las guías interpretativas y los
principios que se deben aplicar en los casos que el juez debe resolver. Todo esto permite permite
una lectura más sencilla de todo el sistema, además de evitar reiteraciones innecesarias.

Para definir los derechos reales aparecen distintas teorías, una de ellas es la teoría clásica o
dualista y la otra es la teoría unitaria.

La teoría dualista parte de la distención entre los derechos personales y los derechos reales, esta
distinción no proviene del derecho romano. La teoría clásica define a los derechos reales por
oposición a los derechos personales sobre la base de la existencia o no de un sujeto pasivo
determinado , lo que alude incuestionablemente a la diferente oponibilidad que media entre
ambas categorías.

Las doctrinas unitarias por el contrario son las que buscan la impugancion de la dicotomía
tradicional entre derecho personal y reales según la pretendida unificación que busque el autor.

La formulación conceptual de derecho real y del derecho personal se realizó por obra de los
juristas franceses del siglo XVI: los que manifiestan una potestad jurídica que se ejercita sobre una
cosa sin intervención de otro sujeto y aquellos que implican una potestad dirigida a obtener el
cumplimiento de determinada conducta de un sujeto. Mientras que el derecho real es un derecho
"en la cosa" (jus in re) de la cual el titular saca una ventaja o beneficio, el derecho personal es un
derecho "a la cosa" (jus ad rem), que se dirige a la persona obligada a dar la cosa. el carácter
absoluto del derecho real; es decir su alcance de oponibilidad erga omnes a diferencia del efecto
relativo del derecho personal.

El código civil de velez zarfield no daba una definición de derechos reales en su articulado, pero si
lo hacia en las notas al pie de pagina lo que permitia inferir que el legislador se había enrolado en
la teoría dualista.
Sin embargo el código civil y comercial, que tiene una postura mas didáctica, define a los derechos
reales en el articulo 1882 que dice:

ARTICULO 1882.- Concepto. El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce
directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de
persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código.

Caracteres

 Inherencia: esta calidad deviene del poder jurídico que recae de manera directa sobre el
objeto, que debe ser de existencia actual, cierto y determinado; y según el derecho real de
que se trate, será propio o ajeno
 Autonomía: esta nota apunta al aspecto interno del derecho, el titular ejerce la potestad
en el objeto con total independencia de la intervención de todo otro sujeto. La doctrina
mayoritariamente conoce este carácter con el nombre de inmediatez, en cambio el Código
incorpora el aditamento “en forma autónoma”. Sin embargo esta nota del derecho real va
perdiendo intensidad desde el punto de vista dogmático del dualismo tradicional, en
particular con las nuevas formas de propiedad que exigen para el goce de los bienes la
prestación de servicios complementarios a cargo de terceros.
 Estructura legal: la norma dispone que el derecho real es de estructura legal y ello significa
que los derechos reales son de creación y tipicidad legal. La razón de esta distinción se
debe a que las normas que regulatorias de los derechos reales se fundan principalmente
en el orden público y son de carácter “estatutario”.
 Número limitado: es una consecuencia de la creación legal del derecho real. El sistema de
los derechos reales es de número cerrado (numerus clausus) y los derechos reales creados
por la ley se enumeran en el Art. 1887.
 Facultades de persecución y preferencia: el concepto refiere a las facultades de
persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código. derivan de su
oponibilidad a terceros.
 Otras facultades: El titular del derecho real ostenta la facultad de excluir a terceros
respecto del ejercicio de su derecho, inclusive al dueño o propietario cuando lesiona el
derecho real desmembrado que ha constituido.
 Publicidad y oponibilidad: el concepto legal hace hincapié en las facultades de persecución
y preferencia como atributos propios del derecho real, pero no alude a la nota de
“absolutez” con que la doctrina ha caracterizado tradicionalmente el efecto de
oponibilidad a terceros con que operan los derechos reales
 Acciones: en virtud de la oponibilidad y la facultad persecutoria de los derechos reales
cabe distinguir las acciones reales de las acciones personales

Persecución y preferencia

ARTICULO 1886.- Persecución y preferencia. El derecho real atribuye a su titular la facultad de

perseguir la cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a
otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente.
Estas facultades atañen a la faz externa del derecho real y a su eficacia. Ellas se manifiestan en
situaciones jurídicas concretas y específicas, cuando el derecho real entra en colisión con otros
derechos reales o personales. La facultad persecutoria se ejercita principalmente a través de la
acción real reivindicatoria. El principio de prioridad se plasma en la regla “primero en el tiempo
mejor en el derecho” y se activa mediante la oponibilidad del derecho real al tercero en conflicto.
No obstante existen zonas grises que la teoría dualista no ha logrado superar, dado que la realidad
desborda en ocasiones a las concepciones dogmáticas. El Código de Vélez contempla casos de
derechos personales que gozan en parte de los atributos de persecución y preferencia. También
supuestos en que el titular del derecho real carece de la facultad persecutoria y la oponibilidad de
su derecho. La seguridad del tráfico impone la tutela a los terceros adquirentes de buena fe y a
título oneroso que obran bajo una apariencia jurídica provocada por el mismo titular del derecho
real. Las situaciones intermedias entre ambas categorías conceptuales se mantienen y acentúan
en el nuevo Código.

Crisis del dualismo tradicional

La rigurosa línea demarcatoria entre los derechos reales y personales trazada por la tesis dualista
encuentra serios escollos para explicar la naturaleza jurídica de ciertas figuras híbridas reconocidas
por el ordenamiento legal. En estas zonas grises se ubican algunos derechos personales con
trascendencia real, en el sentido de que gozan de oponibilidad respecto de terceros. En el lado
opuesto, determinadas situaciones provocan que el derecho real pierda sus atributos de
persecución y preferencia. Otras Alteraciones presentan los nuevos derechos reales que
incorporan un contenido obligacional

Objeto

ARTICULO 16.- Bienes y cosas. Los derechos referidos en el primer párrafo del artículo 15 pueden
recaer sobre bienes susceptibles de valor económico. Los bienes materiales se llaman cosas. Las
disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales
susceptibles de ser puestas al servicio del hombre.

ARTICULO 1883.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la
cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede
consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.

Punto 2

El CCYC establece el carácter estatutario de las normas que crean y regulan los derechos reales el
Art. 1884 que expresa: Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos,
contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es
establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la
modificación de su estructura.

Orden publico. La regla general es que los particulares carecen de facultades para crear o
modificar los derechos reales cuyos efectos trascienden el ámbito meramente privados. El
fundamento está dado por el orden público; es la ley o voluntad general quien decide el “estatuto
jurídico de la propiedad” que es fundamental para la vida en sociedad y se sustenta en los
lineamientos políticos, económicos, sociales y morales imperantes en la sociedad en un momento
dado. La naturaleza de los derechos reales, sus efectos de oponibilidad a terceros y la consiguiente
proyección en el tráfico jurídico de los bienes, justifica el importante protagonismo de la ley en su
ordenamiento con miras al interés general. El orden público importa la restricción a la autonomía
de la voluntad

Normas estatutarias y reglamentarias. En virtud de que el orden público es fundamento de los

derechos reales, su régimen está gobernado principalmente por normas de carácter estatutario,
que son las disposiciones legales de carácter imperativo inderogables por la voluntad particular. Se
trata de las normas estructurales de los derechos reales que establecen los elementos esenciales
de los derechos reales (sujeto, objeto, causa y contenido), y disponen todo lo atinente a su
dinámica, ello es la adquisición, transmisión, extinción y publicidad. Las Normas reglamentarias
son disposiciones de carácter excepcional y supletorio que permiten la autorregulación particular
de algún aspecto de su derecho real que no compromete el interés general

Conversión del derecho: El Art. 1884 dispone que es nula la configuración de un derecho real no
previsto en la ley, o la modificación de su estructura y esta nulidad es de carácter absoluto.

Distinción entre creación y fuente legal: La terminología jurídica impone distinguir el acto de
creación legal del derecho real que siempre es obra de la ley, de la fuente de constitución del
derecho real ya creado que tiene origen en diversas causas.

ARTICULO 1887.- Enumeración. Son derechos reales en este Código: a) el dominio; b) el

condominio; c) la propiedad horizontal; d) los conjuntos inmobiliarios; e) el tiempo compartido; f) el
cementerio privado; g) la superficie; h) el usufructo; i) el uso; j) la habitación; k) la servidumbre; l)
la hipoteca; m) la anticresis; n) la prenda.

En cuanto a los derechos reales de garantía continúa vigente la 12.962 que regula la prenda con
registro y las normas de la Ley 24.441 que establecen el régimen de la letra hipotecaria. También
se mantienen como leyes complementarias del nuevo código el Decreto. Ley 6582/58 del Régimen
jurídico del automotor ratificado por Ley 14.467; la Ley 20.378 de Equinos de Pura Sangre de
Carrera y la Ley 22.939 de Marcas y Señales relativa a la propiedad del ganado. La Ley 17.801 del
Registro de la Propiedad Inmueble mantiene su vigencia, sustituyéndose solamente los arts. 1°, 2°
y 17 para adecuarlos a la nueva normativa del CCYC (Anexo II CCYC). El Anteproyecto del Código
contemplaba a la propiedad comunitaria indígena pero el CCYC no la incluyó como derecho real, el
Artículo 18 del CCYC la reconoce y remite su régimen a una ley especial de acuerdo con el texto
constitucional.

ARTICULO 1888.- Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. Son derechos
reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal,
los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe
propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.

Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o
gravámenes reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda duda
sobre la existencia de un gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta a favor
del titular del bien gravado.

clasificación

ARTICULO 1889.- Derechos reales principales y accesorios. Los derechos reales son principales,
excepto los accesorios de un crédito en función de garantía. Son accesorios la hipoteca, la
anticresis y la prenda.

ARTICULO 1890.- Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables. Los derechos reales
recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo
registro a los efectos que correspondan. Recaen sobre cosas no registrables, cuando los
documentos portantes de derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su
inscripción.

ARTICULO 1891.- Ejercicio por la posesión o por actos posesorios. Todos los derechos reales
regulados en este Código se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca.
Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su
titular ostente la posesión.

Punto 3

Modos de adquisición. El Artículo 1892 del CCYC refiere a la adquisición derivada y mantiene para
los actos entre vivos el sistema del título y el modo suficientes civil20. consagrado por el Código En
cuanto a la transmisión por causa de muerte de los derechos reales remite a las disposiciones del
Libro Quinto del CCYC respecto del heredero y el legatario (Arts.2277, 2278, 2280, 2496 y
disposiciones concordantes). Este Capítulo también contempla los modos originarios de adquirir
los derechos reales. Los Arts. 1894 y 1895 refieren a las adquisiciones por causa de la ley y a la
prescripción adquisitiva (Arts. 1897 a 1905). Las normas de la prescripción adquisitiva se
complementan con las del Libro Sexto relativas a las disposiciones comunes en materia de
prescripción a los derechos personales y reales (Arts. 2532 a 2553 y 2565).

El juez no puede por su propia voluntad imponer o constituir forzadamente un derecho real.
Distinta es la situación de los casos judiciales sometidos a su decisión en que debe reconocer o no
un derecho real que es objeto de la controversia.

La postura mayoritaria de la doctrina afirma que no se debe confundir el título suficiente con la ley
como causa de adquisición y que la exigencia del título y el modo solo tiene sentido y aplicación
práctica para las adquisiciones derivadas entre vivos. Por esta razón cuando se pretende su
aplicación a las adquisiciones originarias o por causa de muerte, se advierten en la
conceptualización dificultades a veces insuperables, como modo confundir el título con el.

ARTICULO 1892.- Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un
derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que
tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se
ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste
por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía
a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el
poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del
adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas
registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del
derecho así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben
ser capaces y estar legitimados al efecto.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.

La palabra título se aplica en un doble sentido: a) material o causal porque significa el acto jurídico
que da nacimiento al derecho real; y b) formal o instrumental porque está revestido de las
formalidades legales que hacen a su validez. En consecuencia el título suficiente es un acto jurídico
válido cuya finalidad consiste en la constitución o transmisión de un derecho real propio del
disponente capaz y legitimado al efecto, al adquirente también capaz, formalizado conforme a los
requerimientos legales para alcanzar el fin previsto.

Los requisitos objetivos son: a) el acto jurídico (Art. 259) que tiene por fin inmediato la
constitución o transmisión del derecho real. b) Las formalidades legales del título dependen de la
cosa o bien que constituye el objeto del acto y de la naturaleza del mismo. Otro recaudo del título
suficiente es que sea aplicable a la cosa que se entrega, el título mal aplicado es un título putativo
o insuficiente para adquirir el derecho real.

Los requisitos subjetivos del título suficiente conciernen a los sujetos que intervienen en el acto
jurídico que deben ser capaces (Arts. 24, 25, 28, 30 y concordantes) y estar legitimados al efecto;
es decir debe ser el titular del derecho quien disponga o el apoderado con facultades expresas
(Art. 375 inc. e). El control de legalidad de estos requisitos está a cargo del notario autorizante del
acto. También es necesario que el acto de transferencia no adolezca de vicios del consentimiento.

El modo recibe esta denominación porque es el modo de cumplimiento del título. El título opera
como la causa remota de la adquisición del derecho real y el modo como la causa próxima. La
tradición cumple la función de modo traslativo o constitutivo del derecho real porque es el medio
material conforme al cual las partes contratantes cumplen lo establecido en el título que es el
antecedente jurídico que da sentido a la tradición. Se ha dicho que respecto de las cosas
inmuebles y de las muebles no registrables el modo suficiente es la tradición, que consiste en la
entrega y recepción material y voluntaria de la cosa. En cuanto a las cosas muebles registrables no
requieren la tradición, el modo constitutivo es la inscripción del derecho en los registros
correspondientes previstos por las leyes especiales. Respecto de las servidumbres positivas, el Art.
1892 dispone que el primer uso que se haga de ellas es modo suficiente de adquisición

Punto 4
ARTICULO 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de
conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena
fe mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y
suficiente para la oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que
conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.

ARTICULO 1902.- Justo título y buena fe. El justo título para la prescripción adquisitiva es el que
tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de
las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al
efecto.
La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la
falta de derecho a ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y
constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente
establecidos en el respectivo régimen especial.

El presupuesto necesario de la oponibilidad del derecho real es la publicidad, no se puede hacer

valer frente a todos un derecho sobre bienes patrimoniales que no se puede conocer. Es necesario
que los terceros interesados en adquirir derechos reales u otorgar un crédito conozcan quien es el
titular y cuál es el estado jurídico de sus bienes que constituyen la garantía patrimonial. Para que
ello sea factible es necesario implementar un sistema de publicidad de los derechos reales.

Sistemas de publicidad. En nuestro ordenamiento existen dos sistemas publicitarios de derechos

reales: la publicidad posesoria y la publicidad registral

Registros de inscripción declarativa. Los registros se clasifican por sus efectos en declarativos y
constitutivos. El registro declarativo solo tiene solamente efectos de publicidad y oponibilidad a
terceros. El derecho real nace fuera del registro con el título y el modo suficiente (tradición) pero
para la oponibilidad a terceros necesita la inscripción de título. El registro de la propiedad
inmueble es de efecto declarativo.

El registro constitutivo opera con mayor fuerza de certeza que el registro declarativo porque el
derecho real se adquiere con la inscripción de la transferencia.

Punto 5

ARTICULO 1895.- Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente. La
posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o
perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero
propietario pruebe que la adquisición fue gratuita. Respecto de las cosas muebles registrables no
existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca. Tampoco existe buena fe aunque haya
inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen especial prevé la existencia de
elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no son coincidentes.
El ordenamiento contempla otros títulos que no son suficientes para adquirir los derechos reales
pero les reconoce ciertos efectos jurídicos. El CCYC recepta el justo título y el boleto privado, el
Código civil anterior también define el título putativo.

JUSTO TÍTULO: se ha expuesto precedentemente que el justo título es un título insuficiente porque
adolece del defecto de la incapacidad de los otorgantes o de la ausencia de legitimación del
disponente del derecho

TÍTULO PUTATIVO. El CCYC a diferencia del Código civil no prevé el título putativo. El artículo 2357
del Código anterior dispone: E1 título putativo equivale a un título realmente existente, cuando el
poseedor tiene razones suficientes para creer en la existencia de un título a su favor, o para
extender su título a la cosa poseída. La norma derogada contempla dos situaciones: a) el título no
existe sino en la creencia del poseedor. b) el título existe en la realidad pero no se aplica a la cosa
poseída. El título putativo es un título insuficiente porque el título suficiente debe ser verdadero y
aplicado a la cosa poseída, ni siquiera sirve para la prescripción breve. Solamente tiene efectos con
relación a la posesión de buena fe.

BOLETO PRIVADO. La expresión boleto de compraventa en la jerga jurídica alude al contrato de

compraventa de inmuebles o para algunos autores una promesa de contrato que se celebra en
instrumento privado. Este documento genera entre los contratantes efectos meramente
obligacionales porque no cumple todavía con la formalidad de la escritura pública que exige la ley
para transmitir el derecho real sobre la cosa inmueble. El boleto es un título en sentido causal que
confiere a los contratantes el derecho personal de exigir el cumplimiento de las formas, es decir
demandar la escrituración, y a falta de cumplimiento de esa obligación de hacer, el acto lo puede
otorgar el juez en representación de la parte que no cumplió.

Punto 6

ARTICULO 1894.- Adquisición legal. Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con
indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles y de
muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesión de cosas
muebles inseparables; la habitación del cónyuge y del conviviente supérstite, y los derechos de los
adquirentes y subadquirentes de buena fe.

ARTICULO 392.- Efectos respecto de terceros en cosas registrables. Todos los derechos reales o
personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble registrable, por una persona que
ha resultado adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y pueden ser
reclamados directamente del tercero, excepto contra el subadquirente de derechos reales o
personales de buena fe y a título oneroso. Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe
y título oneroso si el acto se ha realizado sin intervención del titular del derecho

Las denominadas adquisiciones legales a que se hace referencia, están previstas para las cosas
muebles no registrables en el Art. 1895 y para las cosas registrables en los Arts. 392 y 2315;
respecto de los automotores también rige el art. 2 dec.ley 6582/58. Estos casos constituyen una
excepción a la regla que consagra el Art. 399 en tanto expresa: “Nadie puede transmitir a otro un
derecho mejor o más extenso que el que tiene, sin perjuicio de las excepciones normalmente
dispuestas”.
Requisitos

Acto nulo. Un presupuesto de la norma es la existencia de un acto jurídico transmisivo o

constitutivo de un derecho personal o un derecho real que ha sido declarado nulo por una
sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, del cual deriva otro acto jurídico -que en sí mismo
sería válido- otorgado por el adquirente del primero

Tutela del tercero adquirente (subadquirente). La norma protege a quien no ha participado en el

acto nulo, por esta razón cabe referir al tercero adquirente o al subadquirente que es un tercero
extraño al acto inválido. En cambio, quien es parte adquirente en el acto cuya nulidad ha sido
declarada por el juez deberá restituir la cosa recibida

El subadquirente debe obrar buena fe. Este un supuesto de buena fe creencia o buena fe-
diligencia que es la buena fe de carácter subjetivo que se aplica en el ámbito de los derechos
reales. El tercero desconoce por circunstancias que no le son imputables la existencia del vicio o
defecto del acto jurídico antecedente y cree haber adquirido el derecho conforme a la ley. El
desconocimiento del tercero obedece a un error de hecho esencial y excusable (Art. 1918) dado
que el error de derecho es inexcusable (Art. 8°).

Título oneroso. En el conflicto entre el tercero o subadquirente con el anterior propietario que
intervino en el acto nulo (legitimado para exigir la restitución de la cosa), la ley privilegia el
derecho del tercero de buena fe siempre que su adquisición sea a título oneroso. La exigencia de
la onerosidad del título del tercero justifica el sacrificio que sufre el anterior propietario por la
privación de su derecho.

5. Caso excluido: enajenación a non domino. Además la protección del tercero se justifica porque
el propietario (aunque incapaz) participó en el acto nulo creando de este modo una apariencia de
legitimidad del título que otorgaba (derecho aparente). Se trata de la aplicación de la teoría de la
apariencia jurídica que tiene como norte la seguridad del tráfico jurídico. En virtud de ello es
necesario para proteger al tercero que el titular anterior que resulta privado de la cosa (por
ejemplo, del dominio de un inmueble) se haya desprendido de ella “voluntariamente”. En
consecuencia la adquisición legal no opera en los supuestos en que no existe autoría o
intervención del verdadero dueño en el otorgamiento del acto nulo.

El CCYC consagra el principio de convalidación de los derechos reales con alcance general,
inclusive del derecho de hipoteca. El Art. 1885 establece la convalidación: Si quien constituye o
transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere posteriormente, la constitución o transmisión
queda convalidada. La norma contempla uno de los casos del justo título, cuando la enajenación
se realiza a non domino o sea por quien no es el propietario de la cosa o no se encuentra
expresamente apoderado al efecto. El acto es nulo pero el defecto se purga por la adquisición
ulterior de la propiedad de la cosa cualquiera sea la causa jurídica de la adquisición (sucesión Por
causa de muerte, compraventa, donación, prescripción adquisitiva, etc.). La convalidación
constituye un medio para sanear títulos defectuosos a fin de dar certeza y seguridad al tráfico
jurídico de los bienes.