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ÁMBITO FARMACÉUTICO

Estudios de ubicación y viabilidad

Centro Comercial
Vilamarina
Un polo de atracción en Viladecans
Planos de ubicación
En el presente artículo, el autor
compara distintos aspectos E ntre 1991 y 2001, sólo las Islas Ba-
leares tienen una evolución supe-
rior a la media española en cuanto a vi-
económicos entre las
viendas principales (32% frente al 21%)
comunidades autónomas se refiere. Para las licencias de obras de Localización y accesos
de Cataluña e Islas Baleares. edificios de nueva planta en el período
2001-2005, el crecimiento de Cataluña El desarrollo se ubicará frente a la
En concreto, el objetivo de estación de ferrocarril del municipio,
en número de viviendas es uno de los
este trabajo es analizar el mejores del panorama nacional (103% con un enlace directo con la
Centro Comercial Vilamarina autopista C-32 (fig. 4).
de la autonomía frente al 52%, respecti-
de Viladecans, población vamente), siendo, sin embargo, la evo-
costera cercana a Barcelona,
lución de las Islas Baleares una de las
peores (-26%). Por otro lado, la evolu-
que influirá en unos 3,1 ción del número de viviendas reflejada Área de Influencia

millones de habitantes y en los visados de dirección de obra en Entre los municipios a los que
supondrá una buena edificios de nueva planta para el perío- afectará este complejo (fig. 5), los
do 2003-2005 es positiva para ambas más relevantes serán los siguientes:
oportunidad para implantar
comunidades autónomas (40% para las
una oficina de farmacia y Islas Baleares y 24% para Cataluña, • Área primaria: Castelldefels, Gavá y
cualquier negocio en general. quedando la media del conjunto nacio- Viladecans.
nal en el 15%). • Área secundaria: Begues y Olesa de
Considerando el número de edifi- Bonesvalls.
cios destinados a viviendas en obras • Área terciaria: Sant Pere de Ribes y
de ampliación y reformados/restaura- Vilanova i la Geltrú.
dos, las 2 comunidades autónomas
quedan muy por debajo del promedio Se estima una población teórica de
español. 3.100.000 habitantes para el año de
inauguración previsto (2007), si
consideramos las tradicionales áreas
de influencia, pero la población en
realidad afectada se situaría en un
máximo de 470.000 residentes. En
cualquier caso, los cálculos
JUAN MANUEL VÉLEZ
estimados para 2008 son más
DIRECTOR DE DESARROLLOS TERCIARIOS DE IBERDROLA INMOBILIARIA
(juan.velez@iberdrolainmobiliaria.com). conservadores. ■

Advertencia. La ubicación es un factor fundamental en la apertura, el funcionamiento y la rentabilidad de la oficina de


farmacia. Los nuevos horizontes económicos de la profesión, así como los interrogantes que planean sobre su futuro, aconsejan eva-
luar todos los factores que influyen en la viabilidad de una nueva farmacia. En esta sección, el autor desarrolla estudios sobre la ren-
tabilidad de la inversión realizada cuando se elige una zona geográfica para instalar una oficina de farmacia real o imaginaria.
OFFARM advierte que, en los ejemplos reales estudiados, los datos que se aportan sólo tienen un carácter orientativo, por lo que
pueden estar sujetos a otras interpretaciones. ■

112 O F F A R M VOL 26 NÚM 6 JUNIO 2007


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20.000.000

15.000.000

Habitantes
10.000.000

Fig. 1. Planta baja. 5.000.000

0
Alimentación Equipamiento Equipamiento Ocio Salud Accesorios
de la persona del hogar y belleza automóvil
Gasto disp. (M €) 14.364.036 18.312.476 8.074.808 7.839.695 4.358.411 1.052.669
SBA (m2) 2.377 8.583 3.785 4.014 1.706 701

Fig. 3. Superficie bruta alquilable ideal de un centro


comercial similar.

Fig. 2. Planta primera.

Fig. 4. Localización y accesos. Fig. 5. Área de influencia.

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ÁMBITO FARMACÉUTICO

Estudios de ubicación y viabilidad

Viabilidad Ingresos disponibles y gasto medio


Para estudiar la viabilidad de una oficina de farmacia en el Centro Comercial Vilama-
del proyecto rina, se consideran los índices vinculados a este negocio en Cataluña, aplicando los
parámetros correctores necesarios, como el poder adquisitivo en función del núcleo
de población afectado, la distancia a recorrer, la competencia actual y futura, etc.
4.249.684
De todo ello, podemos llegar a las conclusiones siguientes:

• La facturación destinada a productos farmacéuticos, una vez deducidos la evasión


Euros

del gasto hacia otros lugares, se situaría como mínimo en los 420.000 euros/año
(fig. 6), aproximadamente.
• Lo comentado en el punto anterior implicaría una oficina de farmacia con una su-
69.015 206.634
perficie de unos 90 m2.
Proximidad Intermedio Lejanía
(0-10 min) (10-20 min) (20-30 min) • Un alquiler adecuado se situaría en torno a los 22 euros/m2/mes (más gastos co-
Fig. 6. Estimación de la facturación. munes). ■

En cuanto a las superficies medias pa- un aumento del 36% de la SBA actual Como prueba de ello, su crecimiento
ra las viviendas según su tipología, el (tabla 1). (17,70% en el período 1991-2001) es
único ratio superior a la media nacional Los de mayor tamaño, y presumible- elevado (el aumento provincial para este
es el de Cataluña en las viviendas am- mente los más interesantes, son los período se cifraba en un 3,26% mientras
pliadas (17 frente al 12%). que se emplazarán en Badalona, Bar- que el de España se encontraba en el
celona y Viladecans, por lo que anali- 5,08%).
Método del caso zaremos uno de ellos como ejemplo Si comparamos otros datos sociales y
mediante el llamado «método del ca- económicos importantes, obtenemos
La superficie bruta alquilable (SBA) de so»: el Centro Comercial Vilamarina, lo siguiente:
centros comerciales y de ocio que dis- ubicado en Viladecans.
tintos promotores pretenden realizar Viladecans es una ciudad media en el • La renta disponible de Viladecans (6)
en los próximos años en las Islas Balea- conjunto de poblaciones más pobladas coincide con las medias provincial,
res y Cataluña se sitúa en torno a los de la provincia de Barcelona (56.841 ha- autonómica y española.
490.000 m2, lo que supondría aumen- bitantes según el censo de 2001), y ocu- • La tasa de paro de la ciudad (4,5%)
tar un 37% la SBA actual en estas co- pa la decimotercera posición. Por el he- es superior a la de su provincia y au-
munidades autónomas. De ellos, los cho de hallarse a unos 10 km de Barce- tonomía, y coincidente con la de Es-
proyectados en Cataluña significarían lona, es un imán comercial en sí mismo. paña.

Tabla 1. Superficie bruta alquilable (SBA) actual y futura en Islas Baleares y Cataluña

PROVINCIAS EXISTENCIAS A 31-12-2006 PROYECTOS HASTA EL 31-12-2011 (M2 SBA)

CENTROS PORCENTAJE SBA PORCENTAJE DENSIDAD 2007 2008 2009 2010 2011
(SBA/1.000 HAB.)

Islas Baleares 9 1,9 181.947 1,6 185 84.080 0 0 0 0


Ibiza 0 0,0 0 0,0 0 0 0 0 0
Mallorca 9 1,9 181.947 1,6 81.000 0 0 0 0
Menorca 0 0,0 0 0,0 3.080 0 0 0 0
Cataluña 41 8,5 1.124.004 10,1 161 96.300 111.118 106.300 90.500 0
Barcelona 35 7,3 1.011.529 9,0 96.300 111.118 26.000 20.500 0
Girona 2 0,4 48.486 0,4 0 0 34.500 0 0
Lleida 1 0,2 5.982 0,1 0 0 0 70.000 0
Tarragona 3 0,6 58.007 0,5 0 0 45.800 0 0
Total España 480 100 11.180.955 100 253 1.368.722 2.003.326 1.124.912 953.252 202.130

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• La tasa de migración (1,14%) es bastante infe-


rior a las otras medias.

El mayor riesgo que presenta la ciudad sería


su baja migración, pero en principio parece ra-
zonable la implantación de un negocio en el
municipio, teniendo en cuenta, como siempre,
nuestra competencia de forma adecuada.
El centro comercial se ha proyectado con
unos 30.000 m2 de SBA, donde se mezclará
ocio y comercio. Podremos encontrar en las 2
plantas proyectadas (figs. 1 y 2) alimentación y
servicios en la planta inferior, mientras que en
la superior se ubicarán los comercios de com-
plementos de la persona y restauración. El
aparcamiento tendrá 2.000 plazas.
Al considerar la población influida y el gasto de
consumo, se observa que el tamaño ideal de un
centro comercial de similares características debiera
situarse sobre los 21.200 m2 de SBA, por tanto el
proyecto debería contemplar comercializar la dife-
rencia existente entre lo proyectado y nuestro mo-
delo en una segunda fase, una vez consolidado el
centro comercial (fig. 3).

Competencia actual y futura

Además del casco comercial urbano de Vilade-


cans, y de influir con fuerza el de Barcelona,
otros destinos que atraen al consumidor son los
siguientes:

• Alcampo Sant Boi. Consta de 42.500 m2 de


SBA y cuenta con un parque comercial inte-
resante, con la presencia de firmas como Le-
roy Merlin, Decathlon y Toys ‘R’ Us.
• Barnasud. Cuenta con 43.600 m2 de SBA y
Caprabo e Intersport como «locomotoras co-
merciales».
• Gran Via 2. Con 54.000 m2 de SBA y una ex-
tensa galería comercial que incluye tiendas
como Zara, Decathlon y H&M como polos
de atención comercial.
• En menor medida, Carrefour Prat, La Farga y
Llobregat Centre. ■

Bibliografía general
INE. Anuario Estadístico de España 2006.
INE. Censo de población 1991 y 2001.
INE. Encuesta Continua de Presupuestos Familiares 2004.
Ministerio de Fomento. Anuario Estadístico 2006.
Servicio de Estudios de “la Caixa”. Anuario Económico de España
2006. Barcelona: “la Caixa”; 2006.

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