Definición de Administrador.

Un administrador se define como la persona (o programa) responsable de optimizar y controlar los recursos
existentes entre varios usuarios, esto es, gestionar. Aunque existen diversos tipos de administradores (de
fincas, de bienes...), cuando hablamos de ordenadores solemos hablar de administrador de sistemas.
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¿Qué debe saber un Administrador de Propiedad Horizontal?

El Administrador se convierte en una de las autoridades más representativas en la Propiedad
Horizontal, pues su gran misión es gerenciar una unidad residencial. Pero en muchos casos, este cargo
es asumido por pensionados, amas de casa y profesionales sin ninguna preparación previa en el tema.
Así que la gran pregunta a formularse es: ¿realmente ellos tienen el perfil idóneo para dirigir la
copropiedad? Sobre este tema existen muchos vacíos y riesgos, pues una persona que no tiene la
capacitación adecuada para dirigir la unidad residencial puede llegar a tomar decisiones erróneas o a
desconocer ciertos lineamientos que representen para la persona jurídica multas o procesos que
terminan pagando los copropietarios, producto de malas contrataciones como es el caso de
indemnizaciones o cierre de piscinas, por citar algunos ejemplos.

Administrador de una propiedad horizontal, ¿conoce sus funciones?, ¿quién lo nombra?

El administrador de una propiedad horizontal, es el ente conector entre los propietarios, residentes y la
propiedad horizontal; este deberá regirse en su actuar por la Ley 675 del 2001, y procurar el cuidado y
resguardo de la copropiedad sin que en el ejercicio de sus funciones abuse de su cargo.

Las propiedades horizontales necesitan la presencia de un administrador, para la representación de la

persona jurídica y el control de las necesidades que se crean en ellas, acorde a las funciones que le ha
otorgado la ley; ahora, dado que la normatividad no exige un perfil específico para asumir la
administración, son muchos los propietarios, especialmente aquellos que tienen un poco más de tiempo
libre, los que se postulan para dicho cargo sin conocer sus funciones y las responsabilidades que
pueden asumir.

¿Qué es el administrador?
El administrador de una propiedad horizontal es el representante de la persona jurídica, a quien
mediante decisión de la asamblea general, se le encomendó la administración del edificio o conjunto,
para que realice los actos y contratos necesarios para el funcionamiento de la propiedad horizontal, de
acuerdo con las normas legales y en representación de la misma.

¿Quién nombra el administrador?

“será función de la asamblea general de propietarios, como órgano de dirección de la persona jurídica,
nombrar el administrador”
El artículo 38 de la Ley 675 del 2001 indica que será función de la asamblea general de propietarios,
como órgano de dirección de la persona jurídica, nombrar el administrador de la propiedad horizontal,
así como fijar su período y remuneración.
“Artículo 38. La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que
surge por mandato de esta ley, y tendrá como funciones básicas las siguientes:

1. Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para períodos
determinados, y fijarle su remuneración”.

Para esto, basta el voto de la mayoría simple, o sea, un número plural de propietarios que representen
por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad.

El administrador, ¿solo puede ser una persona natural?

El artículo 51 de la Ley 675 del 2001 habla de las funciones del administrador, lo mismo que en su
parágrafo, señala: Cuando el administrador sea persona jurídica, su representante legal actuará en
representación del edificio o conjunto.

De acuerdo con lo anterior, entendemos que el administrador puede ser tanto persona natural como
persona jurídica, sin que se afecten sus funciones; en caso del último, será el representante legal de la
persona jurídica quien actúe como administrador de la copropiedad.

Si el administrador será el representante legal, ¿con quién se suscribe su contrato?

El parágrafo del artículo 50 de la Ley 675 del 2001, señala que para la realización del contrato del
administrador, será el presidente del Consejo de Administración o el de la asamblea general, quien
temporalmente asuma el papel de representante legal y suscriba el mismo.

Parágrafo 1. Para efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculación con el administrador,

actuará como representante legal de la persona jurídica el presidente del Consejo de Administración o,
cuando este no exista, el presidente de la asamblea general.

¿Cualquiera pude ser administrador?

La Ley 675 del 2001, no obliga a quien se postule para el cargo de administrador, a cumplir con ciertas
características especiales; solo deberá demostrar la idoneidad para ocupar el cargo, de esto habla el
artículo 50, parágrafo 2, de la citada normatividad.

¿Cuáles son las funciones del administrador?

Para responder este interrogante debemos remitirnos al artículo 51 de la Ley 675 del 2001, el cual
señala las funciones del administrador en una propiedad horizontal.

Convocar la asamblea.
Someter a aprobación el inventario.
Llevar la contabilidad del edificio.
Informar a los propietarios y residentes las decisiones de la asamblea.
Administrar los bienes de la propiedad horizontal.
Cuidar y vigilar los bienes comunes.
Cobrar y recaudar las multas y cuotas ordinarias y extraordinarias.
Representar judicial y extrajudicialmente.
Hacer efectivas las sanciones.
Expedir el paz y salvo de cuentas de la Administración.
Para conocer aún más sobre las funciones del administrador, lo invitamos a leer en su totalidad el
artículo 51 de la Ley 675 del 2001.

Responsabilidades del administrador

El artículo 50 de la Ley 675 del 2001 indica que el administrador de una propiedad horizontal
responderá por todos los perjuicios que se le ocasionen a la copropiedad como persona jurídica, sin
importar si se tratase de dolo, culpa leve o grave; este artículo señala también que se considerara culpa
leve del administrador cuando se trate de la extralimitación de sus funciones o incumplimiento.

¿Y cuando el administrador no está?

La figura del administrador provisional, es el ente facultado para ejercer la representación de la
administración mientras la asamblea general de propietarios elige un administrador definitivo.

Recordemos también, que cuando se haya enajenado por lo menos el 51% de los coeficientes de
copropiedad, el propietario inicial dejará de ser administrador provisional.

¿Existe un término para que el administrador realice el cobro de las cuotas?

Las cuotas de administración son exigibles en la fecha determinada previamente por la asamblea
general como la fecha de oportunidad de pago; esta, deberá ser fijada de manera, clara y expresa; es
en esta fecha cuando el administrador se encuentra facultado por mandato legal para exigir el pago.