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MODULO 2 CLASE N° 1

EL EDIFICIO

Una definición muy académica nos indica que un edificio es una construcción fija, realizada con materiales resistentes y destinada al habitar del hombre.

Debemos entender el habitar en su amplia expresión de ocupar un lugar, sea cual fuere su destino (vivienda, trabajo, esparcimiento, culto, comercio, industria, bodegaje, etc.).

Aunque parezca obvio, es prudente indicar que un edificio es algo edificado, es decir, que ha seguido un proceso de construcción. No importa su altura ni su uso para poder considerarlo como tal. Podemos afirmar, entonces, que una casa es un edificio aunque, por lo general llamamos casa a la vivienda unifamiliar y edificio a una construcción en altura. A estos edificios de varios pisos también se les designa como bloques, torres o rascacielos.

Para hacer más asequible estas materias y entendernos mejor, seguiremos denominando edificios a las construcciones en altura que tienen muchos pisos y usuarios.

El edificio ha de responder a los requerimientos de los usuarios respetando las normas e indicaciones de las autoridades del sector para lograr materializar la obra. Si esta no cumple con las ordenanzas, no puede ser habitada y en casos calificados, incluso, corre el riesgo que la municipalidad decrete su demolición.

En todo edificio existirán bienes de uso exclusivo, como departamentos, locales comerciales, oficinas, bodegas, etc. y otros de disfrute común, como pasillos, escaleras, ascensores, redes de servicios, elementos estructurales, etc.

redes de servicios, elementos estructurales, etc. CURSO ON-LINE ADMINISTRACION DE EDIFICIOS Y CONDOMINIOS /

Le Corbusier, uno de los grandes arquitectos y pensadores de esta disciplina, decía, en los años 20 del siglo XX, que "la casa es una máquina de habitar". Tal sentencia, otrora vapuleada por algunos de sus críticos, queremos reivindicarla y asumirla con toda su fuerza para aplicarla a los edificios que hoy habitamos y administramos:

“el edificio es una máquina de habitar

¡Cuánto involucra esta simple frase! De un somero análisis de sus términos, se nos viene a la mente las siguientes relaciones:

Edificio: construcción / emplazado en un lugar determinado / materiales resistentes / ejecutado de acuerdo a un proyecto y normativas / participación de profesionales y especialistas / recintos comunicados.

Máquina: energía / transformación / tecnología, actualización, industrialización / movimiento / distintas funciones coordinadas y complementarias / servicios y confort / piezas, desgaste, mantenimiento, reparación / riesgos, seguridad.

Habitar: para el uso del hombre / para desarrollar sus funciones vitales / para protegerse del medio / para interrelacionarse con otros.

protegerse del medio / para interrelacionarse con otros. Bienes de dominio común Debemos tener presente que

Bienes de dominio común

Debemos tener presente que en el edificio, a lo menos, el 75% de sus componentes, está constituido por elementos y bienes de dominio común. Es decir, aquellos que pertenecen a todos los copropietarios. Además del terreno; la estructura, con sus cimientos,

Además del terreno; la estructura, con sus cimientos, CURSO ON-LINE ADMINISTRACION DE EDIFICIOS Y CONDOMINIOS /

muros, pilares, vigas y losas; las instalaciones de electricidad, agua potable, bombas de agua y sistema hidroneumático, aspiración centralizada, alcantarillado, gas, corrientes débiles, red húmeda, red seca, red inerte, sprinklers, climatización, ascensores, grupo electrógeno, circuito cerrado de televisión, detectores de humo o calor, sistema de alarmas, control de accesos, portones automáticos, citofonía, iluminación, control centralizado, sistema de manejo de basuras, piscina, sauna, gimnasio, juegos infantiles, áreas de deportes, jardines, sala de uso múltiple, lavandería, etc., pueden formar parte del patrimonio común del condominio.

Toda esta inversión queda bajo el cuidado y responsabilidad del administrador. Aquí radica la importancia de que la persona o empresa que se hace cargo de este bien, de tanto valor social y económico, sea un verdadero profesional.

PROFESIONALES QUE INTERVIENEN EN LA OBRA Y SUS FUNCIONES MAS PROPIAS

Para materializar una compleja obra, como es un edificio, se requiere cumplir con todos los requerimientos normativos y de la participación coordinada de distintos profesionales y trabajadores especializados, durante las etapas de proyecto y construcción, teniendo siempre presente que su objetivo es hacerla perdurable en el tiempo además de, funcional, segura y confortable para el usuario final.

PROFESIONAL

FUNCIONES

 

DURANTE

LAS

DISTINTAS

ETAPAS

 

PROYECTO

CONSTRUCCIÓN

ARQUITECTO

ARQUITECTURA Y COORDINACIÓN DE LOS OTROS PROYECTOS

SUPERVISIÓN GENERAL DE LA OBRA

INGENIERO

ESTRUCTURAS

 

SUPERVISION DE LAS ESTRUCTURAS

ESTRUCTURAL

 

PROYECTISTA DE

INSTALACIONES

 

SUPERVISION DE INSTALACIONES

INSTALACIONES

 

CONSTRUCTOR

ESTUDIO DE COSTOS Y PLAZOS DE EJECUCION

 

EJECUCION DE LA OBRA

SUBCONTRATISTA

PRESUPUESTO DE PARTIDA O INSTALACION

EJECUCION DE SUBCONTRATO

I.T.O.: INSPECTOR TECNICO DE OBRA

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INSPECCION TECNICA DE LA OBRA

PARTES Y ELEMENTOS DE UN EDIFICIO

Las partes que conforman un edificio las podemos clasificar en cuatro grandes grupos de acuerdo a la función que en él desempeñan. El orden cronológico para su construcción es el que se indica más abajo. No obstante, en ciertos casos es posible avanzar en algunas faenas de la etapa siguiente aunque no se haya concluido la anterior:

a) La Estructura

b) Las Instalaciones

c) Las Terminaciones

d) Obras Exteriores o Complementarias

a) La Estructura

La generación de la obra arquitectónica no puede soslayar el cálculo de su estructura ya que es su garantía de resistencia y solidez. Pero la estructura no sólo apunta a la seguridad de la construcción sino también a su economía.

Una buena estructura debe ser eficaz y eficiente, es decir, cumplir con su finalidad de resistencia con el mínimo de elementos.

Responder a estas variables conlleva conjugar diseño, materialidad y proceso constructivo. La elección del material adecuado no es suficiente. El correcto resultado requiere de la inspirada aplicación geométrica del diseño y un procedimiento constructivo muchas veces tan ingenioso como la forma proyectada.

muchas veces tan ingenioso como la forma proyectada. La estructura está integrada por todos los elementos

La estructura está integrada por todos los elementos soportantes del edificio es denominada también como el esqueleto del mismo o la obra gruesa. Su función es resistir el peso propio, las sobrecargas y los esfuerzos dinámicos que lo afecten.

Entre sus elementos más relevantes están las fundaciones o cimientos, las vigas, cadenas, losas, pilares, diagonales y muros soportantes.

Es importante señalar que los elementos de la estructura forman un todo. Sus componentes están unidos entre sí (continuidad estructural) y son colaboradores solidarios de su función resistente. De ahí la importancia del cuidado de todos y cada uno de sus elementos ya que el daño a cualquiera de ellos podría significar un riesgo para la estabilidad del edificio.

El profesional que está a cargo de estas materias es el Ingeniero de Estructuras, llamado comúnmente "Calculista". Su función la debe desarrollar sobre la base del proyecto de arquitectura del edificio ateniéndose a las normas y reglamentos relacionados con los materiales y su resistencia, incorporando los coeficientes de seguridad de la norma.

El ingeniero debe, también, efectuar o encargar los estudios previos relativos a la calidad del terreno o mecánica de suelos del lugar donde se construirá el edificio para luego, con los resultados, dimensionar, especificar y ejecutar los respectivos planos que incluirán desde sus fundaciones hasta la techumbre de modo que el edificio resista los esfuerzos y tensiones a que será sometido.

resista los esfuerzos y tensiones a que será sometido. CURSO ON-LINE ADMINISTRACION DE EDIFICIOS Y CONDOMINIOS
La imagen muestra el estado en que quedó un edificio con posterioridad a un terremoto.

La imagen muestra el estado en que quedó un edificio con posterioridad a un terremoto. Se puede apreciar que está entero, incluso con la mayoría de sus cristales intactos, sabemos que no hubo siquiera lesionados y de no mediar su inclinación sería difícil suponer que se ha desplomado producto de un sismo. En este caso queda en evidencia que el cálculo de la estructura falló al no resistir los esfuerzos y torsiones que debió experimentar y a que las condiciones del suelo seguramente no eran las más favorables a ese diseño.

El ingeniero debe supervisar el avance de la obra durante la etapa de construcción para que ésta se ejecute estrictamente conforme a su proyecto.

La estructura: un bien de dominio común

Como hemos mencionado antes, la estructura del edificio constituye un bien de dominio común y por lo tanto está bajo el cuidado del administrador. Esto implica que todo el personal de administración debe estar atento ante la ejecución de trabajos y transformaciones en el edificio ya que por desinformación pudiera llegar a alterarse algún elemento estructural comprometiendo la solidez del inmueble.

Para evitar precisamente este tipo de riesgos es que el Reglamento de la Ley Nº 19.537, señala en su artículo 32 que cualquier obra al interior de una unidad (departamento, oficina, bodega, etc.), que implique un cambio en alguna instalación, sólo podrá efectuarse si cuenta con la autorización del Administrador. Y si ese cambio involucra algún elemento estructural, no podrá realizarse mientras no se disponga de la autorización de una asamblea extraordinaria y la Dirección de Obras Municipales la que, además, exigirá el plano correspondiente y las especificaciones técnicas del ingeniero estructural del edificio o en su ausencia, de otro profesional calificado, de la misma especialidad.

b) Las Instalaciones

Las instalaciones constituyen el conjunto de redes, equipos y artefactos destinados a dotar al edificio de servicios básicos. Entre las instalaciones más comunes en edificios de altura podemos señalar:

Agua potable

Alcantarillado

Electricidad e Iluminación

Corrientes débiles y Comunicaciones

Gas

Climatización

Ventilación y Evacuación de gases

Ascensores

Sistema de eliminación de basuras

Seguridad y Emergencia

Computación e Internet

 Seguridad y Emergencia  Computación e Internet Cada uno de estos servicios debe estar bajo
 Seguridad y Emergencia  Computación e Internet Cada uno de estos servicios debe estar bajo

Cada uno de estos servicios debe estar bajo la responsabilidad de un profesional especialista que realizará los planos y especificaciones técnicas respectivas y luego se ejecutará las obras considerando rigurosamente el proyecto de arquitectura, normas y reglamentos de los distintos Servicios Públicos y utilizando los materiales autorizados.

c)

Las terminaciones

Las terminaciones son aquellas que revisten el edificio, mejoran las condiciones de habitabilidad y le otorgan confort al usuario.

Estos elementos protegen al habitante de las condiciones ambientales del clima y la contaminación. En esta categoría se encuentran los revestimientos de pisos como cerámicas, alfombras o maderas; revestimientos y pinturas de cielos y muros; puertas y ventanas, techumbres, impermeabilizaciones, aislación térmica y acústica, artefactos sanitarios, muebles fijos de cocina y closet, etc.

Estas obras son ejecutadas directamente por el Constructor o empresa constructora o por un Subcontratista especializado en alguna de ellas.

o por un Subcontratista especializado en alguna de ellas. d) Obras Exteriores o Complementarias Se refieren

d) Obras Exteriores o Complementarias

Se refieren a aquellos elementos que no son necesarios para el funcionamiento del edificio en si y que no están incorporados a éste sino que integran su entorno inmediato en el terreno que ocupan.

Las más comunes son:

Cierros de medianeros, rejas y portones

Pavimentos exteriores

Jardines

Piscina

Pérgolas

Juegos infantiles

Areas para deportes

Areas para animales

Cobertizos para automóviles

Caseta de guardia y portería

para automóviles  Caseta de guardia y portería CURSO ON-LINE ADMINISTRACION DE EDIFICIOS Y CONDOMINIOS /
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