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Ciudadano:

Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio


Económicos (SUNDDE).
Su Despacho.-

ASUNTO:
DENUNCIA POR INCUMPLIMIENTO DE LA LEY DE REGULACIÓN DEL
ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA USO COMERCIAL

Yo, GUERIRE RIVAS JESÚS ANTONIO, venezolano mayor de edad,


soltero, titular de la Cédula de Identidad Nº V-9.995.632, abogado en
ejercicio e inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 211.947; procediendo en este
acto en mi carácter de APODERADO del ciudadano: CARLOS LÓPEZ
LORENZO, venezolano mayor de edad, de profesión comerciante, titular de
la Cédula de Identidad Nº V-10.385.606, conforme se evidencia en
instrumento Poder Especial Autenticado por ante la Notaría Pública Sexta
de Caracas, Municipio Libertador, en fecha 25 de Octubre del año
2.018, el cual quedó inserto bajo el Nº 49, Tomo 320, Folios 184 al 186, de
los Libros de Autenticaciones llevados en dicha Notaría, el cual SE ANEXA
MARCADO CON LA LETRA “A” en su representación acudo ante su
competente autoridad, a los fines de presentar denuncia formal en contra
de la ciudadana: IVETTE SAKKAL DE KHABBAZE, venezolana titular de la
Cédula de Identidad Nº V-14.406.378, propietaria de un Local Comercial
arrendado a mí representado, por el incumplimiento del Decreto con Rango,
Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el
Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana
de Venezuela Número 40.418 de Fecha 23 de Mayo del 2.014, y del
Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes en el año 2.010 en
donde se establece la relación arrendaticia, en los términos siguientes:
CAPÍTULO I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

ARRENDADORA: (DENUNCIADA)
Ciudadana: IVETTE SAKKAL DE KHABBAZE, venezolana mayor de
edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-14.406.378, Residenciada en
Montalbán, Caracas, Teléfonos Nº (0424) 120.79.37 y (0416) 606.64.89.

ARRENDATARIO: (DENUNCIANTE)
Ciudadano: CARLOS LÓPEZ LORENZO, venezolano titular de la Cédula
de Identidad Nº V-10.385.606, de este domicilio, Teléfono Nº (0412)
284.10.34.

INMUEBLE ARRENDADO:
Local Comercial marcado con la Letra “B”, que forma parte del Inmueble
identificado con el Nº 29, ubicado en la Calle Real de los Magallanes y
Boulevard España, en la Urbanización Nueva Caracas, Catia, Parroquia
Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital.

CAPÍTULO II
DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA

La relación arrendaticia que ha mantenido mí representado la


ARRENDADORA, se ha extendido por un lapso de catorce (14) años,
tiempo en el cual se han celebrado cuatro (4) Contratos de Arrendamientos,
los cuales se identifican a continuación:

1. PRIMER CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:


Celebrado con una duración de dos (2) años, vigente desde el
01/AGO/2004 hasta el 31/JUL/2006, según se evidencia en Contrato de
Arrendamiento Autenticado por ante la Notaría Cuadragésima Segunda
de Caracas, de fecha 15/JUL/2004, el cual SE ANEXA MARCADO CON
LA LETRA “B”.
2. SEGUNDO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:
Celebrado con una duración de dos (2) años, vigente desde el
01/FEB/2007 hasta el 31/ENE/2009, según se evidencia en Contrato de
Arrendamiento Autenticado por ante la Notaría Cuadragésima Segunda
de Caracas, de fecha 07/FEB/2007, el cual SE ANEXA MARCADO
CON LA LETRA “C”.

3. TERCER CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:


Celebrado con una duración de un (1) año, vigente desde el
01/JUL/2009 hasta el 30/JUN/2010, según se evidencia en Contrato de
Arrendamiento Autenticado por ante la Notaría Cuadragésima Segunda
de Caracas, de fecha 20/JUL/2009, el cual SE ANEXA MARCADO CON
LA LETRA “D”.

4. CUARTO Y ÚLTIMO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:


Celebrado con una duración de un (1) año, vigente desde el
01/AGO/2010 hasta el 31/JUL/2011, según se evidencia en Contrato de
Arrendamiento Autenticado por ante la Notaría Cuadragésima Segunda
de Caracas, de fecha 07/AGO/2010, el cual SE ANEXA MARCADO
CON LA LETRA “E”.

CAPÍTULO III
DE LOS HECHOS QUE PROPICIAN LA DENUNCIA

En los primeros días del mes de Agosto del año 2.011, “LA
ARRENDADORA” le manifiesta a “EL ARRENDATARIO” que debido a que
el Contrato de Arrendamiento concluyó el 31JUL/2011 y no se ha renovado,
el canon del arrendamiento sufrirá un incremento a partir del mes de Agosto
del mismo año, de mil quinientos bolívares fuertes (1.500,00 Bs. F.), es
decir, pasará de cinco mil quinientos a siete mil bolívares fuertes (de
5.500,00 a 7.000,00 Bs. F.), o sea, un incremento del veintisiete con
veintisiete por ciento (27,27 %), y que para no incurrir en gastos de Notaría
y Abogados, no iba a realizar un nuevo contrato de arrendamiento.
Luego de meses de negociaciones para llegar a un consenso para
ajustar el canon y renovar el contrato de arrendamiento, en el mes de
noviembre de 2.012, “LA ARRENDADORA” le notifica a “EL
ARRENDATARIO” que a partir del mes de Diciembre del mismo año, el
canon de arrendamiento será incrementado de siete mil a nueve mil
bolívares fuertes (7.000,00 a 9.000,00 Bs. F), un incremento porcentual de
veintiocho con cincuenta y siete por ciento (28,57 %), y que el nuevo
contrato de arrendamiento se haría luego. Posteriormente, en fecha
23/01/2013, “EL ARRENDATARIO” cancela a petición de “LA
ARENDADORA”, la cantidad de ocho mil bolívares fuertes (8.000,00 Bs.F.)
por concepto de ajuste del Depósito de Garantía, CUYO PAGO SE ANEXA
MARCADO CON LA LETRA “F”
Siete (7) meses luego, “LA ARRENDADORA” le participa a “EL
ARRENDATARIO” que a partir del 05/AGO/2013 el nuevo canon será
aumentado de nueve mil (9.000,00) a doce mil ciento cincuenta
bolívares fuertes (12.150,00 Bs. F), es decir, un incremento del treinta y
cinco por ciento (35 %), y persistiendo la negativa a renovar el contrato de
arrendamiento.
En el año 2.014, en vísperas de la aprobación de la nueva Ley sobre
Arrendamiento de inmuebles para uso comercial, todo lo concerniente al
nuevo contrato quedó paralizado por parte de “LA ARRENDADORA”, sin
embargo, “EL ARRENDATARIO” debió cancelar a LA ARRENDADORA” por
concepto de ajuste del Depósito de Garantía, la cantidad de setenta y cinco
mil bolívares fuertes en tres (3) cuotas (75.000,00 Bs.F) de la siguiente
manera: 1er pago el día 10/ENE/2014, el 2do. Pago el 21/FEB/2014 y el
3er. Pago el día 07/ABR/2014, LOS CUALES SE ANEXAN MARCADOS
CON LA LETRA “G”.
En el mes de marzo del año 2.015, “LA ARRENDADORA” le
comunica a “EL ARRENDATARIO” que a partir del mes de Abril del mismo
año (05/04/2015), el canon tendrá un ajuste de doce mil ciento
cincuenta a diecinueve mil cuatrocientos cuarenta bolívares fuertes
(de 12.150,00 a 19.440,00 Bs.F), o sea, un alza del sesenta por ciento (60
%), pero sin realizar un nuevo contrato de arrendamiento.
Ocho meses (8) después del último aumento, es decir, el
05/ENE/2016, “LA ARRENDADORA” incrementa el canon de diecinueve
mil cuatrocientos cuarenta a veintinueve mil ciento sesenta bolívares
fuertes (de 19.440 a 29.160 Bs.F.), es decir, un incremento del cincuenta
por ciento (50%), sin hacer el nuevo contrato de arrendamiento, aun cuando
seguía la solicitud por parte de “EL ARRENDATARIO” de formalizar el
nuevo contrato.
Luego de tres (3) meses, o sea, el 05/ABR/2016, nuevamente “LA
ARRENDADORA” decide aumentar el monto del canon, pasando éste
de veintinueve mil ciento sesenta a cincuenta y ocho mil trecientos
veinte bolívares fuertes (de 29.160 a 58.320 Bs.F.), es decir, un
incremento del cien por ciento (100%), y sin querer renovar el contrato a
pesar de haberlo requerido “EL ARRENDATARIO”
Cinco (5) meses después de ajustarse el último canon, el día
05/OCT/2016, “LA ARRENDADORA” vuelve a incrementar el monto del
canon, pasando de cincuenta y ocho mil trecientos veinte a ochenta y
siete mil cuatrocientos ochenta bolívares fuertes (de 58.320 a 87.480
Bs. F), siendo este incremento de un cincuenta por ciento (50%)
persistiendo la anomalía de no querer renovar el contrato.
Cuatro (4) meses luego del último ajuste del canon de arrendamiento,
el día 05/MAR/17, “LA ARRENDADORA” vuelve a elevar dicho monto,
esta vez de ochenta y siete mil cuatrocientos a ciento setenta y cuatro
mil novecientos sesenta bolívares fuertes (87.480 a 174.960 Bs. F), lo
cual representa un incremento del cien por ciento (100%), destacándose la
negativa por parte de “LA ARRENDADORA” a realizar el nuevo contrato de
arrendamiento.
Seis (6) meses después de haber ajustado el canon de
arrendamiento, el 05/OCT/2017, “LA ARRENDADORA” decide
incrementar el mismo, de ciento setenta y cuatro mil novecientos a
trecientos cuarenta y nueve mil novecientos veinte bolívares fuertes
(de 174.960 a 349.920 Bs. F), representado un alza del cien por ciento
(100%), manteniéndose la condición de no querer realizar la renovación del
contrato de arrendamiento vencido.
A Cuatro (4) meses del último incremento del canon, el día
05/FMAR/2018, “LA ARRENDADORA” emite un nuevo alza en el canon
de arrendamiento, de trecientos cuarenta y nueve mil novecientos
veinte a diez millones de bolívares fuertes (de 349.920 a 10.000.000 Bs.
F.), representando un aumento de dos mil setecientos cincuenta y siete con
ochenta por ciento (2.757,80%), y al igual que en las veces anteriores, no
procede a renovar el contrato vencido desde el año 2.011.
Pasados dos (2) meses de su último incremento, “LA
ARRENDADORA” la manifiesta a mi representado que aumentaría el
canon de arrendamiento a CINCUENTA DÓLARES AMERICANOS (50
$), y “EL ARRENDADOR” le manifestó a “LA ARRENDADORA” que no
estaba de acuerdo con esa forma de pago, pero que si ella le daba un
recibo de pago en donde constara el pago de los cincuenta dólares (50 $)
accedería, a lo cual “LA ARRENDADORA” se negó, procediendo el día
05/JUN/2018 a aumentar otra vez el canon de arrendamiento de diez
millones a ochenta millones de bolívares fuertes (de 10.000.000 a
80.000.000 Bs. F.), lo que equivaldría con el nuevo cono monetario a
ochocientos bolívares soberanos (800 Bs. S.), implicando un aumento de
setecientos por ciento (700%) del canon de arrendamiento. Así mismo,
persiste la negativa a renovar el contrato vencido desde hace siete (7) años.
Ahora bien, a principios del mes de Agosto del presente año, “LA
ARRENDADORA” y su hijo de nombre EDGARD KHABBAZE, han
mantenido conversaciones con “EL ARRENDATARIO” a fin de acordar un
nuevo aumento del canon de arrendamiento que se haría efectivo a partir
del mes de Septiembre de los corrientes, indicándole a “EL
ARRENDATARIO” que cesara en los pagos del canon hasta tanto se
acuerde el nuevo monto.
Pero en vista que “LA ARRENDADORA” a finales del mes de
Octubre del presente fijó dicho incremento nuevamente en divisas
monetarias de los Estados Unidos de Norte América, por la cantidad
de ciento veinticinco dólares americanos (125 $), “EL ARRENDATARIO”
se negó a celebrar al acuerdo por ser contrario al derecho.
En estas negociaciones que se han extendido por más de dos (2)
meses (desde agosto hasta noviembre de 2.018) ha estado actuando el
ciudadano: EDGARD KHABBAZE, hijo de “LA ARRENDADORA” quien
ha tomado parte activa en las negociaciones con una actitud hostil,
intimidadora y prepotente, al ejercer presión y proferir amenazas de
desalojo al “EL ARRENDATARIO” si no cumple con sus exigencias de
pagar el canon en dólares americanos; que no recibirían más pagos en
bolívares y asentando que no darán más RECIBOS DE PAGO del
arrendamiento en caso de no acceder, amenaza ésta que se ha
materializado, por cuanto “LA ARRENDADORA” no ha emitido más
recibos de pago del canon de arrendamiento, a pesar que “EL
ARRENDATARIO” ha depositado los montos correspondientes a los meses
de Septiembre, Octubre y Noviembre del presente año, en la cuenta
bancaria en la cual siempre se le ha depositado a “LA ARRENDADORA”.
En vista de tal situación, y que el hijo de “LA ARRENDADORA” no
posee la CUALIDAD de Representante Legal de la misma, “EL
ARRENDATARIO” decidió no establecer comunicación con el ciudadano
antes citado.
Consecuentemente, a mediados de la primera quincena del mes de
Noviembre del año en curso, el ciudadano: EDGARD KHABBAZE hizo acto
de presencia en la Sede del Local alquilado y le manifestó al Socio de “EL
ARRENDATARIO”, ciudadano: CHARLES LLOVERA: “QUE SI YA “EL
ARRENDATARIO” HABÍA EMPEZADO A DEPOSITAR EL CANON EN
LOS TRIBUNALES”.

CUADRO Nº 1
INCREMENTOS DEL CANON DE ARRENDAMIENTO
DESDE EL 05/AGO/2011 HASTA JUN/2018
EXPRESADO EN BOLÍVARES FUERTES
CANON NUEVO
Nº FECHA AUMENTO Bs.F AUMENTO %
INICIAL CANON
1 05/AGO/2010 5.500
2 05/AGO/2011 1.500 27,27 % 7.000
3 05/DIC/2012 2.000 28,57 % 9.000
4 05/AGO/2013 3.150 35,00 % 12.150
5 05/ABR/2015 7.290 60,00 % 19.440
6 05/ENE/2016 9.720 50,00 % 29.160
7 05/ABR/2016 29.160 100,00 % 58.320
8 05/OCT/2016 29.160 50,00 % 87.480
9 05/MAR/2017 87.480 100,00 % 174.960
10 05/OCT/2017 174.960 100,00 % 349.920
11 05/MAR/2018 9.650.080 2.757,79 % 10.000.000
12 05/JUN/2018 70.000.000 700 % 80.000.000
13 DESDE EL MES DE SEP/2018 SE QUIERE AUMENTAR EN 125 $
FUENTE: RECIBOS DE PAGO EMITIDOS POR “LA ARRENDADORA”
NOTA: EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SE VENCIÓ EL 31/07/2011
Del contenido del último Contrato de Arrendamiento suscrito entre las
partes en el año 2.010 y del análisis del CUADRO Nº 1, se desprenden las
siguientes conclusiones:
1. Que la fecha de vencimiento del último contrato (anexado al presente
escrito marcado con la Letra “E”) es el 31 de Julio del Año 2.011.
2. Que de acuerdo a la “CLÁUSULA SEGUNDA” del último Contrato de
Arrendamiento (el del Año 2.010), los aumentos se harían anualmente
por acuerdo entre las partes, tomando como referencia el índice
Nacional de Precios al Consumidor (INPC) emitido por el Banco Central
de Venezuela.
3. Que efectivamente desde el año 2.010 hasta el año 2.013, los
incrementos del canon de arrendamiento se realizaron anualmente.
4. Que en el año 2.014, “LA ARRENDADORA” no realizó el ajuste del
canon de arrendamiento, en víspera de la promulgación del Decreto con
Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para uso
Comercial.
5. Que desde el año 2.015 hasta el presente año 2.018, “LA
ARRENDADORA” ha realizado ilegalmente ocho (8) aumentos del
canon de Arrendamiento de manera inter mensual y no anual,
cuando en realidad sólo correspondían cuatro (4) incrementos (años
2.015, 2.016, 2.017 y 2.018), aplicando métodos no autorizados por la
Ley.
6. Que el promedio porcentual de los incrementos del canon de
arrendamiento desde el año 2.015 hasta el año 2.018 es de
CUATROCIENTOS ONCE MIL CUATROCIENTOS VEINTIDÓS CON
SESENTA Y TRES POR CIENTO (411.422.63 %).
7. Que el promedio porcentual de los incrementos del canon de
arrendamiento desde el año 2.010 hasta el año 2.018 es de UN
MILLÓN CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL
CUATROCIENTOS CUARENTA Y CINCO CON CUARENTA Y SEIS
POR CIENTO (1.454.445,46 %).
8. Que “LA ARRENDADORA” no ha cumplido con lo estipulado con la
“CLÁUSULA SEGUNDA” del último Contrato de Arrendamiento, al haber
realizado aumentos desproporcionados y fuera del lapso acordado o
estipulado legalmente, empleando métodos no ajustados a la Ley e
incurriendo en cobro de Sobrealquileres.
9. Que “LA ARRENDADORA” se ha negado a adecuar el Contrato de
Arrendamiento de acuerdo a lo pautado en la Ley y tampoco ha querido
renovarlo.

CAPÍTULO IV
DE LAS OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

Dentro de las obligaciones que “EL ARRENDATARIO” debe cumplir y


que están contempladas en el último Contrato de Arrendamiento firmado
con fecha 07/AGO/2010, se destacan las siguientes:
1. En la CLÁUSULA PRIMERA, se indica que el único uso para el cual
se destina el local es “venta de ropa infantil”, no pudiendo cambiar
este uso sin previa autorización de “LA ARRENDADORA.”
En lo atinente a este Punto Nº 1, se puede constatar en la PATENTE
Nº C-929816 emitida por la Superintendencia Municipal de
Administración Tributaria (SUMAT) de la Alcaldía de Caracas, que en
Local 29B ubicado en el Boulevard España con Calle Principal de
los Magallanes de Catia (Local Alquilado), se explotan los siguientes
ramos:
a. DETAL DE PRENDAS DE VESTIR PARA DAMAS, CABALLEROS,
NIÑAS, NIÑOS Y/O INFANTES.
b. DETAL DE LENCERÍAS Y TEXTILES PARA EL HOGAR.
c. DETAL DE CARTERAS, MALETAS Y/O ARTÍCULOS DE CUERO
NATURAL Y/O SINTÉTICO.
d. OTRO TIPO DE COMERCIO AL DETAL NO ESPECIFICADO
PROPIAMENTE.
Por consiguiente, se ANEXA COPIA DE LA PATENTE MARCADA
CON LA LETRA “H”, como prueba fehaciente de que “EL
ARRENDATARIO” ha dado cumplimiento a la obligación antes referida.

2. La CLÁUSULA TERCERA, dispone que la duración del Contrato es


de un (1) año fijo, es decir, desde el 01/AGO/2010 hasta el
31/JUL/2011, debiendo “EL ARRENDATARIO” restituir el local al
vencimiento de dicho término o de la Prórroga Legal.
Respecto a lo pautado en este Punto Nº 2, es bueno señalar que,
aun cuando el Contrato de Arrendamiento se encuentra vencido desde el
31/JUL/2011, la Relación Arrendaticia se ha mantenido de manera
ininterrumpida. Prueba de ello es la falta de oposición de “LA
ARRENDADORA” y el hecho que la misma ha mantenido dicha relación
con la materialización de los Ajustes y cobro del Canon de
arrendamiento de manera sucesiva en el tiempo, por lo cual, dicha
obligación de entregar el inmueble no procede.
Y tampoco sería posible por cuando la Prórroga Legal que estipula la
Ley, no puede iniciarse sin antes suscribir un nuevo Contrato de
Arrendamiento, a razón de que “LA ARRENDADORA” aún no ha dado
cumplimiento a la “ADECUACIÓN DE LOS CONTRATOS” estipulada
en la PRIMERA de las Disposiciones Transitorias del Decreto con
Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Inmuebles para Uso
Comercial Vigente.
Por consiguiente, a pesar que “LA ARRENDADORA” ha pretendido
evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación, al no adecuarse a
la Ley ni suscribir el contrato correspondiente, se puede constatar que la
relación arrendaticia se ha mantenido en el tiempo, y que por lo tanto
debe prevalecer siempre la realidad sobre las formas.

3. La SEGUNDA CLÁUSULA dispone que el canon de arrendamiento es


de cinco mil quinientos bolívares fuertes (5.500,00 Bs.F.) en caso de
prórroga consensual de las partes, se ajustará el canon anualmente
por acuerdo entre las partes o según el índice de Precios al
Consumidor (IPC) establecido por el Banco Central de Venezuela
(BCV).
Así mismo, lo pautado en este Punto, es menester destacar el
incumplimiento de dicha Cláusula por parte de “LA ARRENDADORA”,
ya que, tal como se muestra en el Cuadro Nº 1, desde el 05/ABR/2015,
ésta ha aplicado AUMENTOS INTERMENSUALES Y EXAGERADOS
EN EL CANON DE ARRENDAMIENTO, usando métodos no permitidos
por la Ley correspondiente, lo cual puede evidenciarse en los recibos de
pago de arrendamiento emitidos por “LA ARRENDADORA” desde el año
2004 hasta Agosto del año 2.018, y los Depósitos Bancarios de los
Pagos correspondientes a los Meses de Septiembre, Octubre y
Noviembre de los corrientes, ya que los recibos de pago de estos tres
meses indicados, no han querido ser entregados por parte de “LA
ARRENDADORA” LOS CUALES SE ANEXAN AL PRESENTE
ESCRITO MARCADOS CON LA LETRA “I”

4. La CLÁUSULA SÉPTIMA indica que el pago de los servicios públicos


son por cuenta de EL ARRENDATARIO y la falta de pago de una (1)
mensualidad de cualquiera de los servicios públicos da derecho a
“LA ARRENDADORA” para dar por resuelto el contrato.
Respecto a este tema, es necesario señalar que sería impensable
que “EL ARRENDATARIO” haya dejado de pagar los servicios públicos,
tasas, contribuciones o impuestos, ya que tal comportamiento acarrearía
la paralización de su actividad comercial y por ende, un perjuicio
patrimonial indeseado. En tal sentido, SE ANEXA COPIA DE LOS
ÚLTIMOS PAGOS DE LOS SERVICIOS PÚBLICOS Y LIQUIDACIÓN
DE IMPUESTOS MUNICIPALES MARCADAS DE LA SIGUIENTE
MANERA: PAGO DE TRIBUTOS AL SUMAT CON LA LETRA “J”,
PAGO DEL SERVICIO ELÉCTRICO Y ASEA URBANO MARCADO
CON LA LETRA “K”, PAGO DEL HIDROCAPITAL MARCADO CON
LA LETRA “L” Y PAGO DEL SERVICIO TELEFÓNICO MARCADO
CON LA LETRA “M”, que demuestran el cumplimiento de “EL
ARRENDATARIO” en lo pautado en el Contrato de Arrendamiento.

5. La CLÁUSULA DÉCIMA SÉPTIMA, estipula que cualquier acción que


“EL ARRENDATARIO” quiera ejercer en contra de “LA
ARRENDADORA”, queda sujeta a la circunstancia de que “EL
ARRENDATARIO” se encuentre solvente con todos los pagos que
se comprometió efectuar por este contrato y a exhibir, en el momento
de ejercerla, los últimos recibos debidamente cancelados del canon de
arrendamiento y de los demás servicios públicos.
En lo atinente a este punto, no hay mucho qué aclarar, debido a que
está suficientemente comprobado y evidenciado en los anexos, el
cumplimiento por parte de “EL ARRENDATARIO” de lo acordado en
dicha Cláusula Contractual.

6. Y todas aquellas obligaciones de dar, hacer y no hacer que se


encuentran estipuladas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley
de Regulación del Arrendamiento de Inmuebles para el Uso Comercial
vigente.
Efectivamente, el Artículo 40º del Decreto con Rango, Valor y Fuerza
de Ley de Regulación de Arrendamientos para el Uso Comercial,
establece las causales por la cual procede el desalojo. En este sentido,
se hace necesario dar fe de lo siguiente, en base a las pruebas
aportadas en el presente escrito.
a. “EL ARRENDATARIO” no ha dejado de pagar dos (02) cánones de
arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes
consecutivos.
b. “EL ARRENDATARIO” no ha destinado el inmueble a usos
deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de
arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. “EL ARRENDATARIO” no ha ocasionado al inmueble deterioros
mayores que los provenientes del uso normal, o efectuadas reformas
no autorizadas por el arrendador.
d. “EL ARRENDATARIO” no ha cambiado el uso del inmueble, en
contravención a la conformidad de uso concedida por las
autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o
a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o
reglamento de condominio.
e. No es cierto que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de
reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el
inmueble, debidamente justificado.
f. “EL ARRENDATARIO” no ha cedido el contrato de arrendamiento o
subarrendado total o parcialmente el inmueble.
g. Aun cuando el Contrato de Arrendamiento se encuentra vencido
desde el 31/JUL/2011, la Relación Arrendaticia se ha mantenido de
manera ininterrumpida. Prueba de ello es la falta de oposición de “LA
ARRENDADORA” y el hecho que la misma ha mantenido dicha
relación con la materialización de los Ajustes y cobro del Canon de
arrendamiento de manera sucesiva en el tiempo, por lo cual, dicha
obligación de entregar el inmueble no procede.
Y tampoco sería posible por cuando la Prórroga Legal que
estipula la Ley, no puede iniciarse sin antes suscribir un nuevo
Contrato de Arrendamiento, a razón de que “LA ARRENDADORA”
aún no ha dado cumplimiento a la “ADECUACIÓN DE LOS
CONTRATOS” estipulada en la PRIMERA de las Disposiciones
Transitorias del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de
Regulación de Inmuebles para Uso Comercial Vigente.
h. No existe preferencia adquisitiva por cuanto el inmueble no está en
venta.

i. “EL ARRENDATARIO” no ha dejado de cumplir las obligaciones que


le corresponden conforme a la Ley y el contrato, aun cuando éste
esté vencido desde el año 2.011 y no se encuentre adecuado al
ordenamiento jurídico vigente.

CAPÍTULO V
DEL DERECHO

En vista que las relaciones arrendaticias entre “LA ARRENDADORA”


y “EL ARRENDATARIO” (mí representado), se encuentran regidas por el
Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del
Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicada en la Gaceta
Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.418 de fecha 23 de
Mayo del 2.014; se hace necesario recurrir a ésta, a fin de obtener las
fuentes jurídicas que regulan la materia y determinar con exactitud si se ha
cumplido taxativamente por las partes, de acuerdo a lo siguiente:
I. En vista que se han suscitado una serie de irregularidades en la relación
arrendaticia que han perjudicado de una u otra forma a “EL
ARRENDATARIO”, es menester establecer que de acuerdo con el
Artículo 3º del Decreto Ley, todos actos, acuerdos o acciones que haya
implicado renuncia, disminución o menoscabo de alguno de los
Derechos establecidos, se deberán considerar nulos.
II. El Artículo 5º del Decreto Ley señala que el Ministerio de Comercio y,
específicamente la Superintendencia de Nacional para la Defensa de los
Derechos Socio Económicos (SUNDDE), son los que ejercen la rectoría
en la aplicación del Decreto Ley, por lo cual esta representación acude
ante su competente autoridad, a los fines de formular la presente
denuncia, a objeto de que intervengan y desarrollen los procedimientos
establecidos que posibiliten la regularización de la relación arrendaticia
de mi representado y se apliquen las sanciones a que haya lugar,
restableciendo la situación jurídica infringida.
III. En la PRIMERA de las “DISPOSICIONES TRANSITORIAS”, la Ley
Ordena que “Todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor
de este Decreto Ley, deberán ser adecuados en un lapso no mayor a
seis (6) meses a lo establecido en este Decreto Ley”
En tal sentido, para determinar el lapso en el cual se deben Adecuar
los Contratos de Arrendamiento, encontramos que en las
“DISPOSICIONES FINALES”, en su parte ÚNICA se establece que
dicho Decreto Ley entrará en vigencia a a partir de su publicación en la
Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, por lo cual la
fecha límite para adecuar los Contratos de Arrendamientos era el 23 de
Noviembre del año 2.014.
IV. El Artículo 13º del Decreto Ley establece que: “El arrendatario tiene el
derecho a que se le elabore un contrato escrito y autenticado, el
arrendador está obligado a hacerlo considerando las pautas
establecidas en este Decreto Ley”
V. El Artículo 17º del Decreto Ley, prohíbe cobrar cánones de
arrendamientos que no sean aquellos calculados según los métodos
que este Decreto Ley ofrece, sancionando tal acción con la multa
establecida en el artículo 44º de la misma Ley, sin perjuicio del derecho
que le asiste al arrendatario de iniciar los procedimientos establecidos
en el presente Decreto Ley.
VI. Según el Artículo 19º del aludido Decreto, El arrendador podrá exigir al
arrendatario garantías en respaldo de las obligaciones asumidas por
éste. Estas podrán ser mediante depósito en efectivo o fianza. En
ningún caso podrán coexistir ambos tipos de garantías. Pero cuando se
constituya depósito en dinero, éste no podrá exceder el equivalente a
tres meses (03) del canon de arrendamiento establecido, y deberá
acreditarse en una cuenta bancaria exclusiva para esos fines a nombre
del arrendador. Los intereses que se produzcan corresponderán al
arrendatario, a menos que sean requeridos en ejecución de la garantía
y, en todo caso, serán acumulados en la cuenta referida.
VII. En el Artículo 22º del Decreto Ley se establece que, cuando la relación
arrendaticia no pudiera ser objeto de finiquito entre las partes, por
obligaciones insolutas de cualquiera de ellas, se procederá de la
siguiente manera: ………………..Si la garantía se hubiere consignado
en efectivo y no hubiera sido depositada en cuenta bancaria que genere
intereses, el arrendador tendrá la obligación de devolver al arrendatario
el monto consignado más los intereses generados, aplicando la tasa
activa más alta del sector bancario, conforme a la información disponible
a través del Banco Central de Venezuela.
VIII. El Artículo 26º del Decreto arriba nombrado estipula que al vencimiento
de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más,
el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será
obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, y define
que las relaciones arrendaticias mayores a diez (10) años, tienen
derecho a una prórroga máxima de tres (3) años.
IX. El Artículo 30º del Decreto supra descrito, indica que “El arrendador”
queda obligado a entregar al arrendatario una factura legal por concepto
de pago recibido a cuenta del arrendamiento contratado. La factura
deberá contener detalladamente la discriminación del pago, el periodo al
que corresponda, así como dar cumplimiento a la normativa que
establezca el órgano con competencia en materia tributaria.
X. El Artículo 31º del Decreto, señala que el valor del inmueble para el
momento de la transacción (VI) se determinará mediante avalúo
realizado según el método de costo de reposición. Correspondiéndole a
la SUNDDE supervisar y acordar la metodología de avalúo a aplicar.
XI. El Artículo 32º del precitado Decreto menciona que la fijación del canon
de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad
con el presente Decreto Ley, la determinarán el arrendador y el
arrendatario, aplicando uno de los siguientes métodos, seleccionado de
común acuerdo: 1º Canon de Arrendamiento Fijo, 2º Canon de
Arrendamiento Variable y 3º Canon de Arrendamiento Variable, y que en
caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente
el canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la
SUNDDE su determinación.
XII. El Artículo 33º establece que los cánones de arrendamiento de los
inmuebles sujetos a este Decreto Ley, serán revisados en los casos
siguientes: (1) Cuando hubiere transcurrido un año después de firmado
el contrato de arrendamiento, y su ajuste se hará tomando como tope
máximo la variación porcentual anual del grupo “Bienes y servicios
diversos” considerado en el índice Nacional de Precios al Consumidor
(INPC) del año inmediatamente anterior, de acuerdo con lo publicado
por el Banco Central de Venezuela (BCV). 2. Cuando el arrendador haya
realizado mejoras o reparaciones mayores cuyo costo excedan 40% del
valor del inmueble establecido como base de cálculo para determinar el
canon de arrendamiento.
XIII. El Artículo 34º del Decreto Ley expresa que todo cuanto se cobre en
exceso del canon máximo establecido, o lo cobrado por conceptos
contrarios a este Decreto Ley, quedarán sujeto a reintegro por parte del
propietario, arrendador o recaudador. La acción para reclamar el
reintegro de sobre alquileres prescribe a los dos (2) años, los montos
por este concepto serán objeto de actualización con base en la variación
del índice nacional de precios al consumidor (INPC), de acuerdo con lo
publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV), y podrán ser
compensables con los cánones de arrendamiento que el arrendatario
deba satisfacer.
XIV. El Artículo 41 del aludido Decreto, señala que en los inmuebles regidos
por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido:…………..
d) Establecer cánones de arrendamiento según procedimientos ajenos a
lo estipulado en este Decreto Ley;
e. Establecer cánones de arrendamiento en moneda extranjera;
g) El ajuste al canon de arrendamiento durante la vigencia del contrato,
salvo por lo previsto en el propio contrato y en el presente Decreto Ley;
k) La resolución unilateral del contrato de arrendamiento…………….

CAPÍTULO VI
DEL DOMICILIO PROCESAL

Esta representación solicita que cualquier citación o notificación a mi


representado sea practicada en la siguiente dirección: ESQUINAS DE
SALAS Y ALTAGRACIA, EDIFICIO LUISA, PISO 3, OFICINA 10,
parroquia Altagracia del Municipio Libertador del Distrito Capital, Zona
Postal 1010.
Así mismo, podrán realizarla al siguiente correo electrónico:
GUERIRERIVASJESUS@GMAIL.COM, y por los teléfonos Nº (0412)
935.18.48 y (0416) 808.82.07

CAPÍTULO VII
DEL PETITORIO

Esta representación solicita muy respetuosamente a tan honorable


Instancia, tome en consideración todas las razones de hecho y de Derecho
con sana crítica, y garantice que no se violente el principio constitucional de
la Primacía de la Realidad sobre las Formas; la Irrenunciabilidad de los
Derechos de mi representado y mucho menos se violenten los principios
sobre la Administración de Justicia y el Debido Proceso consagrados en la
Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
De igual forma, se le solicita muy respetuosamente, que mediante sus
buenos oficios proceda en los siguientes aspectos:
1. Aceptar la presente denuncia sobre las irregularidades en la relación
arrendaticia que mantiene mi representado.
2. Aperturar el debido procedimiento administrativo, que tenga como norte
de sus actos la verdad, estando obligados a inquirirla por todos los
medios a su alcance y a no perder de vista la irrenunciabilidad de
derechos y beneficios acordados por las leyes.
3. Que se dicten las medidas necesarias a fin de que “LA
ARRENDADORA” cumpla con la adecuación del Contrato de
Arrendamiento y que proceda a suscribir uno nuevo, cumpliendo con
las normas establecidas en el Decreto Ley de la materia que lo regula.
4. Por el deber que tiene “LA ARRENDADORA” de adecuar el último
contrato al mandato del Decreto Ley del año 2.014 (CONTENIDA EN LA
PRIMERA DISPOSICIÓN TRANSITORIA), que se disponga lo
conducente a fin de suscribir un nuevo contrato entre las partes, y
que se establezca en el mismo el derecho que tiene “EL
ARRENDATARIO” a obtener la prórroga de tres (3) años consagrada
en el Artículo 26º del Decreto Ley.
5. Que se dicten las directrices pertinentes a fin de sancionar a “LA
ARRENDADORA” por el incumplimiento manifiesto y reiterado del
Artículo 13º del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de
Regulación del Arrendamiento de inmuebles para el Uso Comercial.
6. Que la SUNDDE supervise y acuerde el método necesario para
realizar el avalúo del Local Comercial marcado con la Letra “B”, que
forma parte del Inmueble identificado con el Nº 29, ubicado en la Calle
Real de los Magallanes y Boulevard España, en la Urbanización Nueva
Caracas, Catia, Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito
Capital, alquilado a “EL ARRENDATARIO”, tal como lo expresa el
Artículo 31º del Decreto Ley.
7. Que sea la SUNDDE quien determine el nuevo canon de
arrendamiento del inmueble alquilado a “EL ARRENDATARIO”, de
acuerdo a lo pautado en el Artículo 32º del mismo Decreto.
8. Que la SUNDDE sancione con la multa respectiva a “LA
ARRENDADORA” por haber realizado aumentos en el canon de
arrendamiento los años: 2.015, 2.016, 2.017 y 2.018, sin dar
cumplimiento a lo pautado en el Artículo 32º del Decreto Ley.
9. Que “LA ARRENDADORA” sea sancionada con la multa respectiva,
por haber cobrado los cánones de arrendamientos derivados de
cálculos ajenos o contrarios a los ofrecidos por el Decreto Ley, tal
como lo estipula el Artículo 17º del mencionado Texto Legal.
10. Que la SUNDDE instruya a “LA ARRENDADORA” para que emita
la factura legal en los términos indicados en el Artículo 30º del referido
Decreto Ley.
11. Que la SUNDDE proceda a sancionar a “LA ARRENDADORA” por
no haber entregado nunca a “EL ARRENDATARIO” las facturas
legales por concepto del pago del arrendamiento, ya que las mismas no
cumplen con la normativa legal vigente sobre la materia, referida en el
Artículo 30º del Decreto.
12. Que la SUNDDE determine el monto total que “EL
ARRENDATARIO” ha cancelado a “LA ARRENDADORA” por concepto
de Sobrealquileres y ordene su reintegro, en los términos
establecidos en el Artículo 34º del Decreto Ley.
13. Que la SUNDDE aplique la multa correspondiente a “LA
ARRENDADORA” por el incumplimiento de lo consagrado en el
Artículo 34º del Decreto Ley, al haber cobrado Sobrealquileres de
manera indebida.
14. Que la SUNDDE aplique a “LA ARRENDADORA”, la sanción
establecida por haber realizado ajustes en el canon de
arrendamiento en forma intermensual y no anual durante la
vigencia del contrato, lo cual está prohibido en el Artículo 41º, Literal
“G” del Decreto Ley. Así mismo, el Artículo 33º del mismo Decreto, en
su Numeral 1º señala que los cánones de arrendamiento serán
revisados cuando haya transcurrido un (1) año de la firma del contrato.
15. Que la SUNDDE sancione a “LA ARRENDADORA” por haber
exigido y cobrado a “EL ARRENDATARIO” garantías en respaldo de las
obligaciones mediante el Depósito de cuatro (4) meses de canon de
arrendamiento, tal como se evidencia en la CLÁUSULA SEXTA del
Contrato de Arrendamiento del año 2.010 y en los ajustes realizados en
los años siguientes, lo cual infringe la disposición del Artículo 19º del
Decreto Ley.
16. Que la SUNDDE determine el monto total que “EL
ARRENDATARIO” ha cancelado de más a “LA ARRENDADORA” por
concepto de Depósito de Garantía y ordene su reintegro con la
indexación establecida por la Ley.

En Caracas, a la fecha de su presentación.