PROYECTO: CAMBIO DE

14-11-2018 COBERTURA DE TECHOS

METÁLICOS E
IMPERMEABILIZACIÓN -
CONDOMINIOS VALLE
BLANCO 75-2

MANUAL DE MANTENIMIENTO
 “Enlace entre la Construcción y la Tecnología”

PROYECTO: CAMBIO DE
COBERTURA DE TECHOS
METÁLICOS E
IMPERMEABILIZACIÓN -
CONDOMINIOS VALLE BLANCO
75-2
 “Enlace entre la Construcción y la Tecnología”

MANUAL DE
MANTENIMIENTO
 “Enlace entre la Construcción y la Tecnología”

INDICE

1. OBJETIVO Y ALCANCE

2. CONSIDERACIONES GENERALES DEL MANTENIMIENTO Y

JUSTIFICACIÓN
3. MANTENIMIENTO Y REPARACIONES

4. SEGURIDAD

5. CONCLUSIONES
 “Enlace entre la Construcción y la Tecnología”

1. OBJETIVO Y ALCANCE
El presente documento tiene como objetivo dar las pautas necesarias a los
responsables de desarrollar un adecuado proceso de mantenimiento del sistema
propuesto y ejecutado en el PROYECTO CAMBIO DE COBERTURA DE TECHOS
METÁLICOS E IMPERMEABILIZACIÓN.

En ese sentido, el presente manual está dirigido a los usuarios y responsables del
mantenimiento del sistema, para optimizar el funcionamiento de cada uno de
los componentes del sistema y prolongar la vida útil.

2. CONSIDERACIONES GENERALES DEL MANTENIMIENTO Y

JUSTIFIACIÓN

CONSIDERACIONES GENERALES

La vida útil del sistema se ve mermada por los siguientes puntos:

 Escaso cuidado a la infraestructura.
 Ausencia de mantenimiento programado y coordinado.
 Falta de recursos para las acciones de mantenimiento.
 Carencia de información para realizar el mantenimiento.
 Falta de cultura de mantenimiento.

JUSTIFIACIÓN
El adecuado mantenimiento en términos generales, toma relevancia para
garantizar funcionalidad con calidad. Es importante considerar la inversión
referida al mantenimiento del sistema ofrecido, con la finalidad de conservarlo y
prolongar su vida útil.
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3. MANTENIMIENTO Y REPARACIONES
Se denomina mantenimiento al procedimiento mediante el cual un determinado
bien recibe tratamientos a efectos de que el paso del tiempo, el uso o el cambio
de circunstancias exteriores no lo afecte.

TIPOS DE MANTENIMIENTO

 Mantenimiento Predictivo: Corresponde a la filosofía de trabajo para

reforzar el mantenimiento preventivo.

 Mantenimiento Preventivo: Es el mantenimiento que intenta evitar que

existan problemas y deficiencias en el futuro de forma programada y no a
la demanda.

 Mantenimiento Correctivo (Reparaciones): Es el mantenimiento que

obedece a la demanda y prioridad del usuario y no a una programación.

En el presente manual se desarrollará tanto el mantenimiento preventivo como

correctivo para el sistema ofrecido.

MANTENIMIENTO PREVENTIVO
El mantenimiento preventivo del sistema ejecutado compete sola y
exclusivamente a los propietarios del condominio, responsables de cumplir con las
presentes pautas que forman parte de este tipo de mantenimiento:

 Se deberá realizar la limpieza general de los techos 2 veces por año o cada
6 meses aproximadamente en los meses de junio y diciembre (previo al
inicio de la temporada de lluvias). Dicha limpieza deberá ser de manera
ligera a chorro de agua de lluvia o con aspersores y escoba suave, con la
finalidad de quitar el polvo y la posible suciedad que pueda acumularse en
la superficie.
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 De igual manera y en los tiempos antes mencionados, se deberá liberar de

basura y otros materiales las canaletas pluviales y rejillas que se encuentran
ubicadas en los ductos de captación de agua (montantes). Para dichas
acciones se debe tener cuidado en no dañar las paredes de la canaleta ni
sus uniones, empleando una manguera casera y un trapo libre de solventes
industriales (como thinner, aguarrás, etc.), los cuales dañan las canaletas y
accesorios restándoles la capacidad de protección UV que tienen de
fábrica.

PASOS A SEGUIR

Paso 1: SEGURIDAD
Las personas encargadas del mantenimiento deberán analizar la situación
y la forma de cómo realizar de manera segura el trabajo. En ese sentido, se
recomienda el uso de arnés y línea de vida asegurada alrededor de la
estructura metálica existente para los trabajos a desarrollar en el techo.

Paso 2: CONEXIÓN DE AGUA Y REVISIÓN DE EQUIPO

Luego de analizar la seguridad, se procederá con la conexión de agua. Se
recomienda el uso de una manguera de jardinería de 1/2", debiendo estar
bien asegurada a la toma de agua más cercana con alguna abrazadera
pequeña. Así mismo, se debe hacer una primera prueba de presión de
agua para encontrar posibles roturas y fugas en la manguera, de igual
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manera si se deseara realizar la limpieza con aspersores, dichos equipos

deben ser revisados. También se deben revisar las cerdas de las escobas a
usar, pues éstas deben ser finas y en buen estado para no malograr la
gravilla superficial.

Paso 3: LIMPIEZA GRUESA

Esta limpieza consiste en recoger con mucho cuidado las partículas más
grandes y visibles tanto de la superficie (manto gravillado) cómo de las
canaletas. Para esta actividad se pueden usar pequeñas escobillas de
cerda fina, recogedores y espátulas de 2". El acumulado se debe colocar
en algún recipiente o bolsa de acopio para ser finalmente eliminado.

Paso 4: LIMPIEZA FINA

Este tipo de limpieza consiste en la aplicación de agua ya sea por aspersión
o a chorro de lluvia, evitando que el chorro de directamente sobre alguna
zona puntual. Entonces, está limpieza se deberá realizar de manera
ordenada y por sectores definidos por las pendientes de la cobertura.
Luego de aplicar la limpieza en la superficie, se deberá aplicar sobre las
canaletas, sin apuntar directamente el chorro, siguiendo el circuito hasta
llegar a las montantes, en donde se pueden acumular restos en la rejilla,
que deberán ser retirados inmediatamente.
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 Cada 3 años se debe solicitar una evaluación del sistema por un experto
recomendado por SIKA. El cual, a través de algunas pruebas sencillas con
agua a chorro de lluvia tramo por tramo, pueda dar fe del buen estado del
sistema. Queda a elección de los propietarios del condominio el experto o
empresa para dicha evaluación. Dicho especialista deberá revisar las
uniones de los traslapes tanto longitudinales como transversales y detalles
críticos tales como bajadas de lluvia, esquinas interiores y exteriores e
impermeabilización de detalles verticales.
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PROHIBICIONES:

o No se permite la manipulación o modificación del sistema o de cualquiera

de sus componentes. Esto implicaría la pérdida de la garantía total sobre el
sistema, además de la posibilidad de producir daños innecesarios del
sistema, disminuyendo su tiempo de vida.

o Tampoco se permite la instalación de equipos como antenas u otros, que

requieren perforaciones sobre el manto para su fijación.

o Además, el tránsito de personas sobre o debajo de la nueva cobertura es

únicamente para el mantenimiento del sistema.

o Evitar que se lleven a cabo trabajos de reparaciones a la

impermeabilización por personas ajeas a empresas especializadas o
especialistas calificados.

o Evitar el arrastre de equipos o materiales sobre el sistema impermeable que

pudiese ocasionar desgaste, pérdida de gravilla o daño mecánico.

Es muy importante hacer saber al personal de mantenimiento que cualquier tipo

de perforación anula la garantía de la realización de los trabajos, por lo cual
deberán de consultar con la empresa que realizó los mismos, cualquier
adecuación a las cubiertas o trabajos posteriores.

Por otro lado, no realizar el mantenimiento preventivo puede ocasionar acelerado

deterioro de los componentes o fallas del sistema como atascos en las rejillas de
las montantes.
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MANTENIMIENTO CORRECTIVO
El mantenimiento correctivo del sistema sólo se puede dar una vez que un
especialista o empresa calificada identifiquen y certifiquen que el evento que se
viene presentando es a causa de un error que implique corregir o reparar el
sistema bajo un documento de investigación de carácter técnico.

NEBUTEC y sólo NEBUTEC realizará este tipo de procedimiento durante los años que
dure la garantía del proyecto, siempre y cuando se demuestre bajo investigación
previa, la responsabilidad en la instalación.

Están comprendidas dentro del mantenimiento correctivo las reparaciones como

repintados, reparación de detalles menores en la impermeabilización o
reimpermeabilización de zonas puntuales.

 Las reparaciones menores, sencillas y rápidas son las que se llevan a cabo
con una membrana liquida impermeabilizante con poliuretano (sikalastic
560) compatible con el sikamanto app usado como parte de la
impermeabilización del sistema.

 Para las demás reparaciones, si el caso lo amerite, se realizarán con el

mismo sikamanto app usado como parte de la impermeabilización del
sistema, aplicado por termo-fusión por una empresa especialista en la
materia.

Los detalles más comunes a subsanar podrían ser:

a) Levantamiento en partes de las membranas asfálticas causadas por

perforaciones o maltrato de actividades negligentes.
b) Desprendimiento en los remates por mal acabado o indebido deterioro
del producto.
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 Cuando la vida útil de la impermeabilización se haya vencido o cuando se

presente alguna rotura o deterioro significativo, se deberá evaluar con un
especialista el método de mantenimiento correctivo que puede ser a través
de un parche con una membrana liquida impermeabilizante con
poliuretano (sikalastic 560) o con el mismo manto app usado en el presente
proyecto.

 De presentarse fallas en el funcionamiento, como goteo y

otras situaciones visibles, se debe realizar la verificación
general del sistema. Después de la instalación, verifique la estanqueidad
de todas las uniones de las canaletas y si existe algún tipo
de derrame en algunas de ellas. Generalmente las pérdidas se presentan
cuando:

- Falta sello de goma.

- Algún sello está fuera de su sitio o torcido.
- Algún sello está dañado.

Se recomienda que éste mantenimiento debe ser realizado por personal

capacitado para tal labor, por tratarse de un trabajo en altura.

4. SEGURIDAD
El mantenimiento debe ser llevado a cabo tomando en cuenta todas las
medidas de seguridad ya que se trata de trabajos en altura.
Se debe prever la seguridad del caso empleando los equipos de protección
personal adecuados, especialmente un arnés con línea de vida; o en todo
caso requerir de los servicios de una empresa o personal calificado para tal
labor por considerarse de riesgo.
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5. CONCLUSIONES
La vida útil del sistema y sus componentes dependerá de los usuarios y
responsables del mantenimiento, por lo tanto, resulta de vital importancia
llevar a cabo en tiempo y forma las actividades mencionadas en el presente
manual, respetando los periodos marcados en cuanto a la prevención y
corrección de las fallas de sus componentes.