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TOPGRAFÍA LEGAL Y URBANA

UNIDAD 1. PLANEACIÓN
URBANA REGIONAL
SUSTENTABLE.
José Guadalupe López Hernández

1.1 CONCEPTOS GENERALES.


DESARROLLO REGIONAL SUSTENTABLE

Se entiende por desarrollo urbano-regional el proceso de mejora del bienestar y


la calidad de vida que beneficia a determinadas partes de un país, las cuales
reciben el nombre de “regiones” y “ciudades”. Según la ONU, es el proceso de
desarrollo nacional en escala regional, que abarca las características económicas,
sociales y físicas del cambio en una zona durante un período de tiempo más largo.

Los participantes de un proceso de desarrollo regional (gobierno, empresas,


instituciones, hogares y personas) se influyen mutuamente al realizar múltiples
actividades económicas, sociales y culturales. Por lo tanto, el desarrollo regional
se considera como un proceso amplio, que abarca actividades económicas,
sociales, culturales, políticas y ambientales.

La importancia del enfoque urbano-regional para los países en desarrollo se debe


a varias razones. Todas ellas están relacionadas con algunas cuestiones y
problemas básicos que se plantean a estos países cuando tratan de lograr un
mayor ingreso y un nivel de vida más elevado. Los motivos más importantes son:

1) En el territorio de los países en desarrollo suelen existir grandes diferencias


respecto de la explotación espacial de los recursos naturales conocidos,
las posibilidades de los habitantes con sus características sociales y
culturales, el nivel del ingreso, el índice de urbanización y la actividad
económica (especialmente en agricultura o en inversiones de capital
general en obras sociales).

2) En muchos países en desarrollo, la característica predominante es la


pobreza de las masas, unida a un gran desempleo y subempleo entre sus
habitantes.

3) Como condición previa para el desarrollo acelerado, los países en


desarrollo deben establecer cierto nivel de infraestructura.

4) En algunos países en desarrollo existe una abundante emigración hacia las


principales zonas urbanas.

5) La problemática ambiental se ha acrecentado en las diversas regiones del


mundo, debido al elevado crecimiento poblacional y al cambio climático que
afecta el uso de los recursos naturales, algunos de los cuales son cada vez
más escasos como el agua y los hidrocarburos.

Desde el punto de vista social, se ha reconocido que el desarrollo es el proceso


que favorece la creación de riqueza económica y de todo tipo, y transformar ésta
en bienestar social. En la práctica, los especialistas consideran que el “desarrollo”
mide el proceso de mejoramiento de las condiciones económicas y de bienestar
de la población de las ciudades y regiones. El “bienestar” se refiere al nivel
alcanzado en la satisfacción de las necesidades básicas fundamentales de la
sociedad, que se expresan en los niveles de educación, salud, alimentación,
seguridad social, vivienda, desarrollo urbano y medio ambiente (SHCP 2001). En
el sentido señalado, la creación de riqueza económica por la vía del “crecimiento
económico” puede considerarse una condición necesaria pero no suficiente para
lograr el desarrollo, pues si tal riqueza no se refleja en la mejora de la calidad de
vida de la población pierde su razón de ser. El “crecimiento económico” es
utilizado como indicador del desarrollo, y se mide a través del producto interno
bruto (PIB) per cápita, el cual es un promedio que se obtiene de dividir el PIB (es
decir, el total de bienes y servicios producidos por una sociedad o región en un
periodo de un año) entre la población total.

Debe quedar claro que el desarrollo no es tanto un fin en sí mismo, sino


básicamente un medio o instrumento conceptual para comparar, para indagar el
beneficio que los cambios o avances sociales y regionales llevan aparejados en
las regiones y ciudades, para los grupos sociales y las personas, todo en armonía
con el medio ambiente.

PLANEACIÓN DEL DESARROLLO URBANO Y REGIONAL

El desarrollo regional sustentable se logra al identificar y detonar las


potencialidades propias y naturales del estado, así como al integrar la
participación de la sociedad dentro de un marco de seguridad social y jurídica y
de una gestión gubernamental profesional, que a su vez regule el ordenamiento
territorial de las acciones privadas y de gobierno, sin afectar el medio ambiente
natural.

Para ello, es primordial incrementar la disponibilidad y cobertura de los servicios


básicos, infraestructura y energía, que permitan el desarrollo planificado de los
centros de población.

El desarrollo urbano-regional es impulsado por factores internos y externos, los


cuales influyen de manera desigual en el avance de las subregiones; por lo que
es fundamental implementar políticas públicas que sustenten el logro de sus
objetivos.

PLANIFICACIÓN DEL DESARROLLO URBANO SOSTENIBLE


Proceso técnico, social y político que se concreta en instrumento técnico
normativo y de gestión orientada a prever, orientar, procurar, promover y regular
conjugación equilibrada de componentes de desarrollo urbano sostenible en
ciudades:

Complementariedad urbano – regional.


Competitividad urbana.
Funcionalidad urbana.
Calidad urbanística y paisajística.
Sustentabilidad ambiental.
Gestión de riesgos de desastres.
Equidad social urbana.
Identidad cultural.
Gobernanza urbana.

1.2 LA IMPORTANCIA DE LA PLANEACIÓN SUSTENTABLE EN LAS


CIUDADES.

El aumento de la población urbana, que se ha dado en los últimos 50 años en


México representa desafíos, para dotar a las ciudades del país de una mayor
sustentabilidad y competitividad con lo que se estarían asegurando su viabilidad
futura y una mejor calidad de vida para sus habitantes.

Actualmente en el país, el 80 por ciento de la población vive en zonas urbanas,


en ciudades en la mayoría de los casos poco planeadas y con una consideración
menor de los impactos ambientales, lo que ha provocado riesgos del crecimiento
económico de largo plazo y al bienestar de millones de ciudadanos que
desarrollan sus actividades cotidianas en las principales urbes.

La sustentabilidad y la competitividad de las ciudades mexicanas dependen de


una planeación urbana de los recursos territoriales, donde es necesario altos
estándares en la provisión de infraestructuras, equipamiento y servicios.

Varias instituciones tanto privadas como públicas, se han dado a la tarea el


incentivar la planeación urbanas, que genere la sustentabilidad y competitividad
de las zonas urbanas en México, que redunde en un mayor bienestar a los
habitantes de las ciudades del país.
La planeación urbana tiene como una de sus funciones principales regular el
crecimiento ordenado de la ciudad. ¿En dónde se encuentra la Planeación de la
ciudad? En el Plan Director de Desarrollo Urbano.

La falta de planeación urbana sustentable, la carencia del control de la


urbanización y la incorporación desordenada de suelo generan desarrollos
habitacionales cada vez más alejados, creando traslados que requieren de más
tiempo y más autotransporte.

Las proyecciones de crecimiento de población y vivienda, demuestran que es


necesario revisar los instrumentos de planeación existentes en la ciudad y aplicar
otros instrumentos de control urbano.

OBJETIVOS DE LA PLANEACIÓN SUSTENTABLE EN LAS CIUDADES:

 Realizar un balance sobre el impacto de la promulgación de la Ley General


de Asentamientos Humanos en el desarrollo urbano y regional
contemporáneo de México.
 Revisar las recientes aportaciones en materia de legislación territorial,
planeación urbana, desarrollo regional, sustentabilidad y calidad de vida en
México.
 Generar propuestas para afianzar el carácter rector de la planeación para
el desarrollo, especialmente en políticas territoriales, planeación urbana-
regional y sustentabilidad en el país.

1.3 PLANES Y PROGRAMAS DE DESARROLLO URBANO SUSTENTABLE.

¿Qué es un Plan de Desarrollo Urbano?

Un plan de desarrollo urbano es un documento técnico donde se expone la


necesidad de contar con un ordenamiento territorial en el que se expresen las
previsiones para la organización y el desarrollo futuro de la ciudad y se puedan
instrumentar e implementar las normativas necesarias de las que se ha de hablar
en dicho plan. Estos planes deben estar en constante actualización debido al ritmo
de crecimiento de ciudades, así como de su demografía.

Este planeamiento urbano permite ordenar el uso del suelo y regular las
condiciones para su transformación o, en su caso, conservación. Comprende un
conjunto de prácticas de carácter esencialmente proyectivo y técnico con las que
se establece un modelo de ordenación para un determinado espacio, que
generalmente se refiere a un municipio, un área metropolitana, urbana o a
una escala barrial.
Un plan de desarrollo urbano está relacionado con la arquitectura, geografía e
ingeniería civil en la medida en que cada uno de estos factores interviene para
ordenar espacios.

¿Qué es un PMDU?

Los Programas Municipales de Desarrollo Urbano, son los instrumentos que


contienen las disposiciones jurídicas para planear y regular el ordenamiento de
los asentamientos humanos en el territorio municipal. Tienen como objeto,
establecer las políticas, estrategias y objetivos para el desarrollo urbano del
territorio municipal, mediante la determinación de la zonicación, los destinos y las
normas de uso y aprovechamiento del suelo, así como las acciones de
conservación, mejoramiento y crecimiento en los centros de población.
1.4 PLANOS CATASTRALES Y CARTOGRÁFICOS.

PLANO CATASTRAL.

¿Qué es un mapa catastral?

Es un mapa, plano o gráfico de una ciudad, sección o subdivisión que indica la


localización y los límites de las propiedades individuales. También llamado mapa
parcelario, plano catastral, plano parcelario.

El término Catastro es empleado para designar una serie de registros que


muestran la extensión, el valor y la propiedad (u otro fundamento del uso o de la
ocupación) de la tierra.

¿Para qué sirve?

La referencia catastral permite la localización de los bienes inmuebles en la


cartografía catastral. Gracias a la referencia catastral se sabe con exactitud de
qué bien inmueble se trata en los negocios jurídicos (compra-ventas, herencias,
donaciones, etc.), no confundiéndose unos bienes con otros.

A través de la referencia catastral se proporciona una mayor seguridad jurídica a


las personas que realicen contratos relativos a bienes inmuebles, constituyendo
una herramienta eficaz de lucha contra el fraude en el sector inmobiliario.

Además, cuando los interesados aporten la referencia catastral del inmueble,


quedan liberados de la obligación de realizar la correspondiente declaración ante
el Catastro como consecuencia de la adquisición o consolidación de la totalidad
de la propiedad de dicho bien, siempre que se haya formalizado en escritura
pública o se solicite su inscripción en el Registro de la Propiedad en el plazo de
dos meses desde la fecha de transmisión.

Asimismo, la consignación de la referencia catastral en el Registro de la Propiedad


facilita la identificación física del inmueble frente a terceros, mejorando así la
agilidad y la seguridad de las transacciones inmobiliarias
PLANO CARTOGRÁFICO.

En cartografía, los planos son representaciones geográficas de grandes


extensiones de un territorio, son mayores a las que se representan normalmente
en planos arquitectónicos. Por ejemplo, un plano urbano es la representación de
una ciudad. El plano se diferencia del mapa en que para elaborarlo no es
necesario realizar una proyección.

La cartográfica es una rama de la geografía que se encarga


de representar espacios terrestres en mapas o esferas. La importancia de la
cartografía radica en la necesidad y la utilidad de representar espacios
geográficos en mapas, esto para comprender las características del medio, entre
ellas sus altitudes, su topografía, la accesibilidad a recursos y evidentemente para
la ubicación de puntos específicos de la tierra.

1.5 VALUACIÓN DE INMUEBLES.

En México, un avalúo inmobiliario es la estimación del valor comercial de un


inmueble a través de un dictamen técnico imparcial mediante las características
de uso y el análisis de mercado, tomando en cuenta las condiciones físicas y
urbanas del inmueble.

Es común que en muchas ocasiones los avalúos inmobiliarios causen


discrepancias debido a un mal trabajo de apreciación, falta de conocimiento en la
materia o por caer en las manos de seudo valuadores, por lo cual a continuación
te presentamos una sencilla explicación sobre los diversos tipos de avalúo y sus
características.

AVALÚO FÍSICO O DIRECTO

Este tipo de avalúo se refiere al valor físico material de la propiedad en cuestión,


quiere decir; ¿Cuánto costaría volver a construir esa misma propiedad (valor
nuevo de reposición) y aplicándole los deméritos debidos a la vida consumida del
inmueble a través de los años, el grado de mantenimiento que se le ha efectuado,
etcétera?, ¿Cuánto valdrá en ese instante esa propiedad como está (valor neto
de reposición), poniéndolo simple? ¿Cuánto cuestan las piedras antiguas hoy?

Existen varios métodos para calcular este valor, sin embargo no se toma en
cuenta la Ley de Oferta y Demanda del inmueble y aquí es donde se crea una
gran confusión ya que si se efectúa un avalúo técnico, “Físico o Directo”, la gente
cree que se va a vender exactamente en ese valor, lo cual en la mayor parte de
los casos no es cierto.

Existen algunos valuadores, no muy calificados, que sin tener los conocimientos
suficientes ni las licencias vigentes autorizadas, se dedican a hacer este tipo de
avalúos dando por resultado precios fuera de la realidad, es común la presencia
de pasantes de Ingeniería o Arquitectura para hacer este trabajo, se atreven a
hacer avalúos sin ser profesionales en la materia, desorientando al público y
causando confusión. Por eso es importante que este tipo de avalúos sea hecho
por un experto.

VALUACIÓN INMOBILIARIA (aspectos físicos).

Se puede llevar a cabo un avalúo físico del inmueble, a través de la cual se asigna
una cifra de lo que se debería pagar si se volviera a construir tal cual está en ese
momento, es decir, un valor neto de reposición y se toma en cuenta tanto el
deterioro sufrido así como el mantenimiento invertido. Este tipo de avalúo llega a
causar discrepancias porque no toma en cuenta la oferta y demanda en el
mercado. Otra forma de llegar a una valuación inmobiliaria es analizar la renta que
se podría pagar por el inmueble. En ésta se toman en cuenta factores como la
conservación, inflación, plusvalía pero no necesariamente coincide con la
valuación física. No obstante este tipo también difiere en ocasiones del valor con
el que se está rentando en realidad.

Por eso los avalúos comerciales se consideran los más completos. Estos toman
en cuenta los dos anteriores, es decir, la parte física así como la capitalización de
rentas. Implica un análisis más completo y real porque dará la cantidad que el
público está dispuesto a pagar por ella. Así que después de conocer esta
información con seguridad podrás tomar una mejor decisión para llevar a cabo la
valuación inmobiliaria que necesitas.

1.5.1 CLASIFICACIÓN DE INMUEBLES.

BIENES INMUEBLES
Se puede definir como fincas o bienes raíces las cosas que no pueden
transportarse de un lugar a otro, como las tierras y minas, y las que adhieren
permanentemente a ellas, como los edificios, los árboles”.

Los bienes inmuebles se pueden clasificar en:

Bienes inmuebles por naturaleza, como el suelo y subsuelo.


Bienes inmuebles por incorporación, como construcciones.
Bienes inmuebles por destino, aquellas cosas muebles que favorecen o
benefician al inmueble al que sirven, como utensilios de labranza o minería.

TIPOS DE INMUEBLES

Existen dos grandes tipos de inmuebles, los rústicos y los urbanos.

Inmueble Rústico

Son construcciones de carácter agrario situadas en terrenos rústicos e


indispensables para el desarrollo de las actividades agrícolas, ganaderas o
forestales.

En esta primer tipo entran también las minas, embarcaderos, incluso materiales y
utensilios que sean necesarios para la explotación y que el propietario haya
designado a tal efecto. Además, se considera que los derechos reales otorgados
por la administración forman parte del inmueble, de forma que si éste se traspasa,
quedan traspasados los derechos inherentes.

Los inmuebles rústicos, al igual que los urbanos, están sujetos a impuestos, por
lo que existe un registro de la propiedad a tal efecto que garantiza los derechos
de los propietarios así como la capacidad de la administración de recabar
información para la imposición de cargas tributarias.

Inmuebles urbanos

Son aquellos que se encuentran en zonas así catalogadas por los ayuntamientos,
tales como casas, edificios, naves y locales. Al igual que los rústicos, los bienes
inmuebles urbanos pueden ser inscritos en un registro de la propiedad que
garantice los derechos de los propietarios.

Como curiosidad, las puertas y ventanas de una casa se consideran también


bienes inmuebles, mientras que antes de ser colocadas, serían bienes muebles.

Por último, destacar una última tipología poco conocida por el gran público. Se
trata de los bienes inmuebles mostrencos, aquellos que por diversas causas como
defunción, abandono o ausencia nunca se han registrado ni catalogado.
1.5.2 PROCESO DE VALUACIÓN.

Proceso de Valuación en México

Dentro del proceso de Valuación de bienes en nuestro país, intervienen un sin


número de variables y elementos que son necesarios de considerar al momento
de determinar el valor de un bien inmueble.

¿Qué es una Avalúo?

Es una estimación de valor certificada por un profesional que cuenta con una
preparación técnica relacionada con el bien valuado.

¿Para qué sirve un Avalúo?

 Tener conocimiento del valor del bien


 Como apoyo a gestiones bancarias
 Como apoyo para negociar primas de seguros
 Otros fines:
 Herencias, trámites
 Jurídicos
 Cuestiones fiscales
 Adjudicaciones
 Actualización patrimonial
 Re expresión de su estado financiero, etc.

¿Qué tipos de bienes se valúan?

 Terrenos
 Edificaciones
 Maquinaria
 Muebles y enseres
 Equipo de transporte
 Herramientas
 Instalaciones
 Equipo electrónico
 Joyas
 Obras artísticas
 Negocios
 Marcas
 Concesiones
 Cuestiones agropecuarias
 Acciones
 Cualquier cosa que se compre y/o venda
¿Quiénes reglamentan la valuación en México?

La Sociedad Hipotecaria Federal

A) Las instituciones nacionales de crédito formulan avalúos para:


 Operaciones hipotecarias
B) Los métodos de valuación de inmuebles aceptados son:
 Valor de mercado
 Valor de capitalización
 Avalúo físico

C) Los avalúos bancarios deben apegarse al formato mínimo aprobado por la


Sociedad Hipotecaria Federal, conteniendo todos los elementos que en el
mismo se indiquen. Todos los avalúos deberán contener el valor físico y el
de mercado los cuales deberán fundamentarse con una investigación de
mercado en la zona, razonando estos resultados para obtener el valor
único.

Técnica de avaluó por comparación de mercado:

Cuando se emplea esta técnica se obtiene una estimación de valor de una


propiedad comparando el bien que se valúa (propiedad del sujeto) con ventas
recientes de propiedades cercanas. Su objetivo es estimar el valor de mercado de
la propiedad.

Valor de la propiedad:

La depreciación puede ocurrir por deterioro o por obsolencia, el deterioro es una


pérdida del valor de una vivienda como resultado del desgaste ordinario por uso,
desintegración y exposición a los elementos a lo largo del tiempo.

Se debe reunir una cantidad considerable de datos para hacer una estimación
precisa del valor de una propiedad. El evaluador necesita:

 Datos generales a cerca de la, región ciudad, o colonia


 Datos específicos sobre el predio sujeto y sus mejoras
 Datos de venta para aplicar la técnica de comparación de mercado
 Datos de ingresos y gastos para valuar por capitalización de ingresos.

Así como también el valuador debe tener en cuenta el tipo de propiedad que esta
valuando.

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