En Que Medida El Notario y El Registro Publico Contribuye A La Seguridad Jurídica

UNIVERSIDAD NACIONAL DE TRUJILLO
INDICE
1. Los Sistemas Registrales ....................................................................................................... 2

1. Definición .............................................................................................................................. 2
2. Concepto de sistema registral ................................................................................................ 2
3. Clasificación .......................................................................................................................... 3
3.1 Por Los Efectos de la Inscripción:..................................................................................... 3
3.1.1 Declarativos ............................................................................................................... 3
3.1.2 Constitutivos.............................................................................................................. 4
3.1.3 Obligatorios y Potestativos........................................................................................ 4
3.2 Por la Forma de Organización ....................................................................................... 4
3.2.1 De folio real ............................................................................................................... 5
3.2.2 De folio personal ....................................................................................................... 5
3.3 Atendiendo a la forma de inscripción............................................................................ 7
3.3.1 De transcripción ........................................................................................................ 7
3.3.2 De inscripción ........................................................................................................... 7
3.3.3 Encasillado ................................................................................................................ 9
3.3.4 De incorporación: ...................................................................................................... 9
3.4 Por su relación con la causa del negocio jurídico ......................................................... 9
3.4.1 Sistema abstracto ....................................................................................................... 9
3.4.2 Sistemas causal .......................................................................................................... 9
4. Principales Sistemas Registrales ........................................................................................... 9
4.1 El Sistema Germánico ................................................................................................. 10
4.1.1 El Registro y el Catastro en Alemania ........................................................................ 12
4.1.2 Concepto y Objetivos .................................................................................................. 12
4.2 El Sistema Registral Italiano ........................................................................................... 12
4.2.1 Concepto y Objetivos .............................................................................................. 13
4.2.2 Normativa Aplicable ............................................................................................... 13
4.2.3 Contenido ................................................................................................................ 14
4.2 El Sistema Registral Australiano..................................................................................... 15
4.2.3 Concepto y Objetivos .................................................................................................. 16
4.2.4 Características ......................................................................................................... 17
4.2.5 Normativa Aplicable ............................................................................................... 17
4.2.6 Organización Interna y Externa ............................................................................... 18
4.2.7 Contenido ................................................................................................................ 18
pág. 1
4.3 Sistema Español .......................................................................................................... 18

4.4 Sistema Anglosajón ..................................................................................................... 23
4.5 Sistema Francés ........................................................................................................... 24
4.5.3 Características ......................................................................................................... 24
5. Sistema Registral Peruano ................................................................................................... 26
5.1 Evolución Del Sistema Registral en el Perú ................................................................ 26
5.2 Características ............................................................................................................. 27
6. Principios que rigen el Sistema Registral Peruano. ............................................................. 28
7. Efectos de la Inscripción Registral En El Derecho Registral Peruano ................................ 28
7.1.1 Calificación ............................................................................................................. 28
7.1.2 Certeza del derecho y valor en cambio ................................................................... 28
7.1.3 Protección Judicial de la Inscripción ....................................................................... 29
7.1.4 Firmeza De La Adquisición .................................................................................... 29
7.1.5 Inoponibilidad De Lo No Inscrito ........................................................................... 29
7.1.6 Acción Real Registral.............................................................................................. 29
7.1.7 Publicidad Formal De La Titularidad ...................................................................... 30
8. ¿Qué sistema registral tiene el sistema registral peruano? .................................................. 30
9. Bibliografía ......................................................................................................................... 32
1. Los Sistemas Registrales
1. Definición
Según Alfonso de Cossio, el derecho registral no es otr aocsa que el conjunto armónico
de principios que a ¿spira producir, mediante la institución del registro de la propiedad,
la necesaria seguridad al tráfico de los bienes inmuebles y a las sólidas bases en que
asentar el crédito hipotecari”.” Tales principios no son axiomas inconcurso, sino mas
bien, creaciones tpecnicas, instrumenros id´neos para conseguir en la realidad las
finalidades epsecíficas perseguidas por la institución registral: esta finalidad se legitima
por consideraciones éticas y utilitrias , esto es, por la necesidad de proteger la buena fe”
2. Concepto de sistema registral
El Sistema registral es aquel conjunto de normas, reglas o principios racionalmente

ligados entre sí que regulan una organización registral determinada.
pág. 2
Cuando se habla de sistemas registrales se hace referencia a las diferentes formas en que
se pueden organizar los registros inmobiliarios, así como también a los diferentes
efectos que en éstos puede tener la inscripción, no sólo en cuanto a ser declarativa o
constitutiva, sino también en lo concerniente a la protección de los terceros.
Según Sanz Fernández: "Sistema registral es el conjunto de normas que en un

determinado país regulan las formas de publicidad de los derechos reales sobre los
bienes inmuebles a través del Registro de la Propiedad, así como el régimen y
organización de esta institución. Lo cual dicho en forma sintética sería el conjunto de
normas reguladoras de la institución del Registro de la Propiedad, tanto desde un punto
de vista sustantivo, es decir, el valor de los asientos como forma de constitución o
publicidad de aquellos derechos, como desde un punto de vista formal, es decir, la
organización y el régimen del Registro".
Según la doctrina generalmente aceptada, los sistemas regístrales se denominan por el

nombre del país que les dio origen. Pero no podemos olvidar que no hay sistemas puros
o derivados, porque unos han influido sobre los otros con rasgos de reciprocidad.
3. Clasificación
3.1 Por Los Efectos de la Inscripción:

3.1.1 Declarativos
Un Sistema Registral es Declarativo cuando el acto o el derecho real se

constituye fuera del registro y su inscripción otorga publicidad registral,
protege su derecho y le otorga seguridad, es decir, podemos inscribir si lo
deseamos, por ejemplo: la inscripción de una compra venta en el Perú es
facultativa. En el Estado Peruano la inscripción por regla general es
declarativa, y por excepción es constitutiva.
En los Sistemas Registrales Declarativos la registración es un requisito para

oponer el acto o derecho a terceros. Es decir, el derecho se constituye fuera
del Registro y la registración trae como consecuencia que el derecho pueda
oponerse ante terceros. Sobre el particular el segundo párrafo del art. I del
Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos,
pág. 3
establece lo siguiente: "El contenido de las partidas registrales afecta a los

terceros aun cuando éstos no hubieran tenido efectivo del mismo".1
En los Sistemas Registrales Declarativos la traslación de dominio se

perfecciona antes de la inscripción, es decir, que la inscripción no es un
requisito para la traslación de dominio entre las partes.
3.1.2 Constitutivos
Un Sistema Registral es constitutivo cuando el acto o el derecho real se

constituye con la inscripción, es decir, cuando los derechos reales nacen
recién con la inscripción en el Registro, por ejemplo: la Hipoteca en Perú, se
constituye como derecho real recién con la inscripción en el Registro de
Propiedad Inmueble. Otro supuesto sería el caso de los derechos reales en
Alemania, donde el derecho real se constituye con la inscripción. En
Alemania donde el Sistema Registral es constitutivo antes de la inscripción
no existe derecho real ni siquiera entre las partes.2
En los Sistemas Registrales Constitutivos la traslación de dominio se

produce con la inscripción, es decir, la inscripción es un requisito para la
traslación de dominio incluso entre las partes.
3.1.3 Obligatorios y Potestativos
Los obligatorios son aquellas que establecen sanciones para quienes no

cumplen con inscribir los actos correspondientes. Ejemplo: hipoteca;
empresa; asociaciones, es decir el acto jurídico puede realizarse fuera del
registro, pero por mandato de la ley, se obliga a la inscripción.3
Mientras que los potestativos, característico del sistema alemán, son cuando
las personas deciden voluntariamente su acceso o no al registro.
3.2 Por la Forma de Organización
1
Rubén Guevara Bringas. Sistemas y Técnicas Registrales: Una visión comparatista.
2
Ibidem.
3
Vásquez López Luis. Derecho y Práctica Registral. Editorial Liz. San Salvador. 2001. Pág.37
pág. 4
3.2.1 De folio real
El sistema del folio real se caracteriza por abrir una sola partida registral por
cada bien inmueble, o por cada vehículo, así por ejemplo: si en una partida
registral se inmatricula un inmueble en dicha partida registral es donde
corresponde inscribir todos los actos relativos a ese inmueble entre los cuales
se pueden registrar los siguientes actos: licencia de obra, conformidad de
obra, constatación de fábrica, compra venta, donación, demolición, Sub
división, habilitación urbana, embargos, demandas, hipotecas, entre otros.4
En Perú rige el sistema del folio real para el Registro de Propiedad Inmueble
y para el Registro Vehicular, conforme al primer párrafo del art. IV del
Reglamento General de los Registros Públicos que establece lo siguiente:
"Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente,
en donde se extenderá la primera inscripción de aquellas, así como los actos o
derechos posteriores relativos a cada uno".
Este Sistema de inscripción también es de aplicación al Registro de Propiedad

Vehicular, conforme al Reglamento del Registro de Propiedad Vehicular.
Corresponde la apertura de una sola partida registral por cada bien, pero
algunas veces se apertura más de una partida registral para un determinado
bien, esto no debe ocurrir, pero cuando ocurre estamos frente a un caso de
duplicidad de partidas también llamado pluralidad de folios, que se encuentra
regulado del art. 56 al 63 del Reglamento General de los Registros Públicos,
en cuyo supuesto se sigue un procedimiento para fin poner a la pluralidad de
folios.
3.2.2 De folio personal
El sistema del Folio Personal se caracteriza por abrir una partida registral por
cada persona jurídica o por cada persona natural.
En el Perú rige el sistema del folio personal en el registro de personas

jurídicas, y en el registro de personas naturales, conforme al primer y segundo
4
pág. 5
párrafo del art. IV del Título Preliminar del Reglamento general de los
Registros Públicos, que establece lo siguiente: "Por cada bien o persona
jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la
primera inscripción de aquellas, así como los actos o derechos posteriores
relativos a cada uno. En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada
Registro que lo integra, se abrirá una sola partida por cada persona natural, en
la cual se extenderán los diversos actos inscribibles."5
Un supuesto de aplicación de este sistema de inscripción del folio personal es

cuando en una partida registral se inscribe el pacto social de una sociedad, en
tal supuesto la inscripción de cualquier otro acto relativo a dicha sociedad
corresponde extenderla en la misma partida registral, por ejemplo
corresponde extender en la misma partida registral cualquiera de los
siguientes actos: aumento de capital, reducción de capital, modificación de
estatuto, cambio de nombre o razón social, transferencia de participaciones,
embargo de participaciones, disolución y extinción, entre otros.6
Otro supuesto de aplicación del sistema del folio personal sería cuando en una
partida registral se anota una demanda de sucesión intestada, en tal caso
cualquier acto relativo a dicha sucesión intestada corresponde inscribir en la
misma partida registral, por ejemplo, corresponde extender en la misma
partida registral cualquiera de los siguientes actos: la sentencia de sucesión
intestada, la demanda sobre petición de herencia, o la sentencia sobre petición
de herencia.
Otro supuesto de aplicación del sistema del folio personal sería el caso de la
inscripción de un testamento en una partida registral, en tal supuesto
cualquier acto relativo al testamento otorgado por dicha persona se inscribe
en la misma partida registral, así por ejemplo se inscribe en la misma partida
registral cualquiera de los siguientes actos: la revocación o ampliación o
comprobación del testamento, o nulidad de testamento.
5
Jorge Ortiz Pasco. Apuntes de Derecho Registral. Delucchi Editor. Lima. 2005
6
pág. 6
3.3 Atendiendo a la forma de inscripción
3.3.1 De transcripción
En los Sistemas Registrales de Transcripción los Registradores al momento

de la inscripción se extraen de los títulos presentados para la calificación
registral e inscripción, todo su contenido, el cual figura en los asientos
registrales de inscripción que forman parte de las partidas registrales. Es
decir, en los Sistemas Registrales de Transcripción se transcribe todo el
contenido de los títulos presentados a la partida registral correspondiente
cuando recae en éstos Calificación Registral Positiva. En los Sistemas
Registrales de Transcripción no se efectúa un resumen de los Títulos en los
cuales recae calificación registral positiva para redactar los asientos de
registración, sino que transcriben los títulos en su totalidad a las partidas
registrales.7
3.3.2 De inscripción
Es el sistema mediante el cual, de los títulos presentados al registro, solo se

extraen sus elementos esenciales o se transcriben algunos de sus aspectos
específicos en el asiento de inscripción. Es decir, en este consta solo un
resumen o extracto del título que logra registrarse, como ocurre en España y
en el Perú. La publicidad registral se contrae propiamente al asiento, aun
cuando se archiva el título que le dio origen.
En los Sistemas Registrales de Inscripción los Registradores al momento de
la inscripción extraen de los títulos presentados para la calificación registral e
inscripción, los principales datos, para que éstos figuren en los asientos
registrales de inscripción que forman parte de las partidas registrales. Es
decir, en los Sistemas Registrales de Inscripción se copia a la partida registral
correspondiente un resumen del título presentado en el cual ha recaído
Calificación Registral Positiva8.
En el Estado Peruano se encuentra consagrado el Sistema Registral de

Inscripción para todos los Registros que conforman el Sistema Nacional de
7
Ibidem.
8
A. Felipe Salgado Padilla, Manual de Derecho Registral, 2014, Lima, pág. 90
pág. 7
los Registros Públicos; precisándose en el art. 50 del Reglamento General de

los Registros Públicos lo siguiente: "Todo asiento de inscripción contendrá un
resumen del acto o derecho materia de inscripción, en el que se consignará los
datos relevantes para el conocimiento de terceros, siempre que aparezcan del
título; así como, la indicación precisa del documento en el que conste el
referido acto o derecho, la fecha, hora, minuto y segundo, el número de
presentación del título que da lugar al asiento, el monto pagado por derechos
registrales, la fecha de su inscripción, y, la autorización del registrador
responsable de la inscripción, utilizando cualquier mecanismo, aprobado por
el órgano competente, que permita su identificación ".9
En el art. 51 del mismo Reglamento se establece los requisitos del asiento

extendido en mérito de resolución judicial, en el cual se establece que deben
indicarse además la indicación de la Sala o Juzgado que haya pronunciado la
resolución, la fecha de ésta, los nombres de las partes litigantes y del auxiliar
jurisdiccional, la transcripción clara del mandato judicial y la constancia de
haber quedado consentida o ejecutoriada, de ser el caso.
Tratándose de asientos de inscripción extendidos en mérito de resolución

administrativa, los asientos además contendrán la indicación del órgano
administrativo que haya dictado la resolución y la fecha de ésta y cuando la
normativa vigente así lo exija, se indicará la constancia de haberse agotado la
vía administrativa, conforme al art. 52 del Reglamento en mención.
Cuando se trate de asientos de inscripción extendidos en mérito de

instrumentos otorgados en el extranjero, los asientos contendrán la indicación
del cónsul o funcionario competente ante quien se haya otorgado el título o
certificado las firmas de los otorgantes, así como de los funcionarios que
hayan intervenido en las legalizaciones que constan de aquél, conforme lo
establece el art. 53 del Reglamento General de los Registros Públicos.
9
Rubén Guevara Manrique. Derecho Registral. Editorial Palestra. Lima. 2006
pág. 8
3.3.3 Encasillado
Esta forma de sistema registral se encuentra casi en desuso. Este sistema del
encasillado consiste en consignar en unas casillas los datos fundamentales
recogidas al momento de la inscripción.10
Los asientos se extienden en folios siguiendo o llenando un encasillado. Es

decir, el formato de incorporación dividido en casilleros que se llenan o
marcan con los datos requeridos. Por ejemplo; en el Sistema Torrens.
3.3.4 De incorporación:
Consiste en el archivo sistematizado de un ejemplar del documento o título

que se inscribe que, por lo general, lo aporta el rogante.
3.4 Por su relación con la causa del negocio jurídico
3.4.1 Sistema abstracto
Es el caso del sistema alemán, que parte del negocio real abstracto, totalmente
desconectado de la causa y del negocio obligacional.
3.4.2 Sistemas causal
Son aquellos en que la inscripción tiene una base causal, la que proporciona
la causa del negocio jurídico objeto de inscripción. Se trata de la posición que
sigue la generalidad de los sistemas, con exclusión del sistema alemán.
4. Principales Sistemas Registrales
Besson considera tres sistemas: el sistema francés, el germánico y el australiano,

cada uno con sus derivados.
Coviello estima dos grandes sistemas: el sistema francés o de trascripción

(Francia, Italia y Bélgica); y el sistema germánico o de inscripción (Austria,
Prusia y Australia).
10
Jorge Ortiz Pasco. Apuntes de Derecho Registral. Delucchi Editor. Lima. 2005
pág. 9
Jerónimo González considera por separado y en orden cronológico los sistemas:

francés, australiano, alemán y suizo.
Roca Sartré aparte de considerar los sistemas inmobiliarios no regístrales,

clasifica exhaustivamente los sistemas inmobiliarios regístrales en: registros con
efecto de requisito de oponibilidad, registros con efecto de presunción de
exactitud y plena protección de terceros y registros con plena eficacia formal o
sustantiva.
4.1 El Sistema Germánico
El sistema germánico es el que rige en Alemania, Austria y Suiza.

Se caracteriza a grandes rasgos por un Registro de la Propiedad llevado según el
sistema de folio real, en el que la inscripción tiene carácter constitutivo y la
única realidad es la registral.
Se explica muy claramente que "la organización del Registro Inmobiliario

Alemán, se perfecciona en forma definitiva en el Código Civil de 1900,
sustentándose en dos principios fundamentales: el Catastro y el Registro
Territorial y asimismo "la formalidad de la inscripción es requisito sinequanon
para transferir la propiedad y constituir derechos reales. Si no se verifica la
inscripción, el adquirente del bien o del derecho real tiene un simple derecho
personal contra el enajenante o propietario sólo para conseguir que se extienda la
inscripción". (Pardo Márquez, 1966).
La base física del Registro está constituida por la descripción de la finca en el

Catastro, de tal forma que, aunque los datos contenidos en los libros catastrales
carecen de valor jurídico, al considerarse el mapa catastral como parte integrante
del Registro, en todo lo referente a la localización de las fincas o a la
determinación de sus lindes es la cartografía catastral la que tiene plena eficacia
probatoria ante los tribunales.
Los Principios fundamentales que amparan al derecho inscrito son el principio

de la fe pública que concede a la inscripción fuerza probatoria absoluta e
inatacable. La inscripción acredita el derecho del propietario, del acreedor
hipotecario, o de cualquiera que tenga un derecho real inmobiliario que puede
pág. 10
oponerlo a todos erga omnes. En virtud de la presunción legal juris et de jure

cuando en el registro aparece inscrito un derecho a favor de alguien, se presume
que le pertenece, y a la inversa, si el derecho aparece cancelado se presume que
no existe.
Un aspecto de particular trascendencia y relevancia jurídica es el referente a la

transmisión de la propiedad inmueble ya que la propiedad se adquiere
regularmente por la enajenación voluntaria y la inscripción de la transferencia en
el Libro Territorial del Registro. Pero para realizar la inscripción, se requiere la
declaración verbal del transferente y del adquirente, ante el Registrador. Siendo,
la inscripción un requisito indispensable para la transferencia del dominio y para
la constitución de los derechos reales sobre inmuebles. Sin la inscripción, el
contrato sobre inmuebles sólo produce obligaciones personales, carente de
efectos reales.
Es por ello, que el Sistema Registral Alemán se caracteriza por ser un sistema
registral constitutivo, en el cual los derechos reales se constituyen con la
inscripción en el Registro, es decir, no basta el acuerdo entre las partes para
constituir derechos reales.
La finca tiene una realidad jurídica de la que responde el Registro y una realidad
física de la que responde el Catastro. Esto supone que los datos físicos que
constan en el Registro son los mismos que constan en el Catastro y los datos
jurídicos que constan en el Catastro son los mismos que en el Registro. No
puede ocurrir en ningún caso lo que sucede en España, que tanto la descripción
física como la jurídica de la finca pueden diferir en el Registro y en el Catastro.
En cuanto a la organización en la estructura administrativa, podemos distinguir

entre el sistema descentralizado de Alemania y Suiza y el centralizado de
Austria. En Alemania y en Suiza el Registro depende del Ministerio de Justicia y
el Catastro del Ministerio correspondiente en cada estado o cantón. En Austria,
por el contrario, aunque el Registro depende del Ministerio de Justicia y el
Catastro del de Economía existe una Base de datos de fincas centralizada, en la
que se contienen los datos del Registro y del Catastro a la que se puede acceder
tanto por escrito como por internet.
pág. 11
4.1.1 El Registro y el Catastro en Alemania
A través del Código Civil alemán, desarrollado por el Reglamento del

Registro (Grundbuchordnung) de 1872 y por la Ley de adquisición de la
propiedad de 1897 (Eigentumserwerbsgesetz), se introdujo el sistema de
Registro de la Propiedad en Alemania.
El Reglamento del Registro entró en vigor el 1.1.1900 junto con el Código

Civil (BGB). Se modificó el 5 de agosto de 1935 y fue completado mediante
el reglamento para la organización y la llevanza del Registro (die allgemeine
Verfügung über die Einrichtung und Führung des Grundbuchs,
Grundbuchverfügung, GBVf) de 8 de agosto de 1935. Este último
reglamento contiene una regla única para la forma del libro de registro y para
la entrada en el registro. Desde la reunificación alemana (3.10.1990) vuelven
a regir estas normas para los estados alemanes del Este.11
4.1.2 Concepto y Objetivos
Según el art. 3 del Reglamento del Registro alemán cada finca tiene un lugar
específico en el Registro (folio –Grundbuchsblatt). Esto se conoce como
sistema de folio real.
El art.4 del citado reglamento permite que, si un mismo titular adquiere

varias fincas, se abra un solo folio para todas ellas, siempre que no se
produzca confusión. Admite así también el sistema de folio personal.12
4.2 El Sistema Registral Italiano
El sistema de publicidad inmobiliaria italiano se ajusta plenamente al que puede

denominarse modelo latino, diseñado por la ley francesa del 11 Brumario (Ley
de 2 de Noviembre de 1789).
11
12
Rosario Guerra Macedo . Régimen Registral y Notarial peruano. Editorial San Marcos . Lima. 2012
pág. 12
Los Registros Inmobiliarios en Italia cumplen una función doble: por una parte
tienen encomendado colaborar con el tráfico de bienes inmuebles
proporcionando un medio de publicidad inmobiliaria, y, por otra, son los
encargados de percibir el Impuesto de Registros, que grava las transmisiones de
bienes y derechos reales. Esta doble función de los Registros ha sido duramente
criticada por la doctrina; así Anna María Bianco considera que el ejercicio de la
función fiscal redunda, muy a menudo, en detrimento de la función civil.
El sistema de publicidad inmobiliaria se trata, debido a su carácter latino, de un

sistema basado en la transcripción del título y no en la inscripción de derechos.
El negocio jurídico existe independientemente de su inscripción en el Registro, y
la transcripción del título sirve únicamente para darlo a conocer a terceros y dar
la protección registral al título inscrito (la transcripción no afecta a su validez ni
supone una garantía de ésta última). La única inscripción que tiene efecto
constitutivo es la de la hipoteca, lo cual es lógico si se tiene en cuenta que
supone la creación de un derecho de prelación frente a terceros, lo cual no podría
alcanzarse sin publicidad. 13
4.2.2 Normativa Aplicable
Codice Civile (Regio Decreto 16 de Marzo 1942-XX, n. 262) y la Ley de 27 de

Febrero de 1985, n.52 “De Modificación del Libro VI del Código Civil y de las
Normas de Servicio Hipotecario, con objeto de introducir un sistema de
elaboración automática en los registros inmobiliarios”. D. Marco Administrativo
y Organización Interna.
La doble función del Registro Inmobiliario italiano – mencionada anteriormente-

justifica que su dependencia administrativa sea también doble, estando
adscritos simultáneamente al Ministerio de Gracia y Justicia y al Ministerio de
Hacienda.
Las Oficinas de los Registros Inmobiliarios, como se denominan oficialmente lo

que en España son los Registros de la Propiedad, tienen un carácter puramente
13
pág. 13
administrativo y a su frente figura un “conservador”, que es propiamente el

órgano de la publicidad inmobiliaria. Este “conservador” tiene carácter de
funcionario y es nombrado por el Ministro de Hacienda, de quien depende
orgánicamente, aunque según el artículo 25 de la Ley de 27 de Febrero de 1985,
número 52, en cuestiones de derecho civil actúe “bajo la vigilancia del
Ministerio de Gracia y Justicia”. Originariamente el “conservador” se hallaba
hasta hace unos años, sometido a un régimen especial de responsabilidad que lo
diferenciaba de otros funcionarios del Estado (estaba sometido personalmente a
responsabilidad civil por los daños causados en el desempeño de sus funciones).
Esta situación cambió (Ley de 21 de Enero de 1983, número 22) y la
responsabilidad registral es desde entonces, asumida por el Estado quedando la
figura del conservador equiparada a la de otros funcionarios civiles.
4.2.3 Contenido
La información registral se haya contenida en “registros” (el equivalente de los

“libros” utilizados en el sistema español. Estos registros son de diversas clases:
en primer lugar, un “registro general de orden” de carácter obligatorio, en el que
deben de anotarse diariamente los títulos presentados; éste resulta esencial para
determinar el orden de prioridad en la protección registral de actos que accedan
al Registro en una misma fecha. También cabe señalar los “registros
particulares” en los que constan las diversas operaciones registrales de acuerdo
con su naturaleza; aquí incluimos el registro de transcripciones, el registro de
inscripciones y, un tercer registro donde se llevan a cabo las anotaciones.
Anteriormente al proceso de informatización, iniciado hace unos años

(y teniendo en cuenta que el sistema italiano constituyó el único ejemplo en el
que el sistema de folio personal ha perdurado hasta hace poco tiempo), se exigía
la existencia de otros libros que carecían de la importancia formal de los
anteriores, pero que resultaban esenciales para el funcionamiento de la
institución (listas de apellidos y tabla alfabética de nombres). Sin embargo, con
el mencionado proceso de informatización esta distinción entre búsqueda por el
nombre de las personas (folio personal) y el folio real pierde su sentido. Por ello,
pág. 14
se llega a la conclusión que siempre se ha de tener presente la evolución que la

informatización de los datos conlleva. 14
4.2 El Sistema Registral Australiano
Australia es una federación en el ámbito del Commonwealth, formada por seis

Estados: Queensland, Nueva Gales del Sur, Victoria, Australia Meridional,
Australia Occidental y Tasmania. También integran la federación el Distrito
Federal (Canberra) y el Territorio del Norte.
En estos estados predomina el mismo sistema inmobiliario registral: el Sistema

Torrens, aunque un siglo atrás el sistema era diferente. Se distinguía dos clases
de propiedad:
 La propiedad de quien tenían un derecho que provenía de la Corona, y

que suponía por ello una situación inatacable,
 La propiedad de quienes habían adquirido de otra persona por
testamento, sucesión intestada, compraventa, donación y otros supuestos. Esta
segunda propiedad era más insegura, pues podían darse casos en los que el bien
transmitido no perteneciera al transmitente (por ejemplo, supuestos de cargas
ocultas).
Pero este sistema no convencía al diputado Robert Richard TORRENS, por lo

que propuso que los adquirentes de una finca tuvieran su derecho proveniente
del Estado, de manera que su titularidad estuviera en idénticas condiciones de
inatacabilidad que la concedida a los titulares ex novo, consiguiendo así, según
Mª.R. VALPUESTA FERNÁNDEZ, el sistema más perfecto de publicidad
inmobiliaria Registral. Sir Robert Richard Torrens (1857-1884) Robert Torrens
llegó con su mujer a la Colonia del Sur de Australia en diciembre de 1840.
Trabajó en la Aduana marítima durante 10 años. Desde 1851 hasta 1857 Torrens
fue miembro del Consejo Legislativo y, a raíz de la entrada en vigor de la nueva
constitución democrática, fue elegido para la Cámara de la Asamblea. Torrens
fue recordado por su satisfactoria defensa de la Ley de la propiedad de 1858.
Conocido popularmente como el Sistema del Título Torrens, esta Ley permitió
14
pág. 15
con mayor eficacia la transmisión del título de propiedad de las fincas. Las
ventajas del Sistema Torrens fueron reconocidas e introducidas en diversas
colonias de Australia y fuera de ella a mediados de 1860. Torrens volvió a
Inglaterra donde, como miembro de la Cámara de los Comunes, continuó su
labor de adopción de este sistema registral, publicando así su obra "The
Australian System of conveyancing by Registration of Title". Murió en 1884.15
Sistema llamado también Acta Torrens, fue ideado por Sir Robert R. Torrens,
ocupando el cargo de Registrador General de Australia del Sur a mediados del
siglo XIX. Consideró que era una necesidad vital de centralizar todas las
operaciones del Registro. (Vivar Morales, 1998)
La inscripción constitutiva, con fuerza legitimadora y sustantividad absoluta. La

característica fundamental del sistema es la separación total del contrato causal y
de sus efectos reales en el negocio jurídico de transmisión de inmuebles. El
proceso de inmatriculación, se traduce en un título real inatacable, que es la
misma inscripción, la cual, se desentiende de la causa obligacional y no puede
invalidarse. No solo es la prueba o documento justificativo del derecho con
adquisición originaria porque cada título que suscribe el Registrador va liberada
de todo posible vicio que tuviera la adquisición, el instrumento y las partes
contratantes.
En el sistema australiano, por el contrario, la publicidad registral tiene un valor

constitutivo absoluto. No existen más derechos reales que los surgidos a través
del registro, de manera tal que, estando dotados su pronunciamiento de
semejante eficacia máxima, quien logre el acceso al mismo adquiere una
situación jurídica inatacable.
En este Sistema no existen los principios registrales de Legitimación y Fe

Pública; ya que las constancias del registro prevalecen siempre sin hacer
distinciones de ninguna especie (Amado Rámirez, 2012).
15
pág. 16
4.2.4 Características
 Tiene por fin la constitución o transmisión del dominio y los derechos

reales, los medios jurídicos establecidos tienen carácter constitutivo y por
su propia naturaleza cumple un fin de publicidad.
 Estas formas constitutivas de dominio se conceden con las publicaciones.
 La seguridad jurídica es absoluta en cuanto el adquiriente originario no
puede ser afectado por vicios de otro propietario anterior, la fe pública es
innecesaria; pues supone una adquisición.
 La protección del registro es absoluta y se extiende al título de propiedad
que expide el registro, que tiene el valor y los caracteres de un título real.
 La transmisión y gravamen es sencilla y facilita la movilización de la
propiedad.
4.2.5 Normativa Aplicable
Sir Robert Torrens aplicó para los bienes inmuebles el mismo sistema utilizado en
la inmatriculación de barcos, dando lugar así al denominado Act Torrens, o Ley
de la Propiedad de Australia del Sur de 27 de enero de 1858 (Real Property Act
1858). A pesar de haber sufrido varias modificaciones, ésta es la que se aplica en
Australia actualmente, y en otros países como Canadá, Jamaica, Uganda o
República Dominicana entre otros, si bien es cierto que en cada estado australiano
rige una ley distinta: en Victoria está vigente la Ley de 1955; en Tasmania la Ley
de 1935; en Queensland el Acta del Derecho de Propiedad de 1974; en Nueva
Gales del Sur el Acta de Registro de Títulos de 1897 y 1967; y en Australia del
Sur el Acta de Registro de Títulos de 1935 y 1973.
Esta ley revolucionó el método de inscripción y registro del título de propiedad de

la tierra. La Ley introdujo un sistema para expedir certificados por parte del
Gobierno y creó la figura de un registrador central que proporcionara certeza legal
al propietario registral. Ello evitó las posibles consecuencias derivadas de
frecuentes pérdidas de certificados, y redujo favorablemente los costes por
enajenar y arrendar la finca.
pág. 17
La Ley del Derecho de Propiedad de 1936 remite a la Ley de la Propiedad de

1886 para definir lo que se entiende por "finca registral". Así, en su art. 3 afirma
que en toda finca registral se incluye y se extiende a todas las propiedades
transmisibles e intransmisibles de cualquier clase y descripción, y todos los
inmuebles y derechos sobre la finca. Real Property Act 1886 consta de 21
Secciones, con un total de 277 artículos.
4.2.6 Organización Interna y Externa
En cada Estado australiano hay una oficina donde el Registro de la Propiedad

asume sus funciones, el cual depende de la federación del Commonwealth, lo que
provoca grandes retrasos en su funcionamiento. El Registro de la Propiedad
(Registrar General's Office) depende del Departamento de Justicia y Seguridad
Ciudadana (Department of Justice & Community Safety, ACT Government),
establecida bajo Registrar-General Act 1993, en el que hay un Registrador
General, y varios asesores técnicos, jurídicos, topógrafos, etc. Una diferencia
notable respecto a los demás sistemas registrales es que los notarios no
intervienen en formalizar las transmisiones de derechos reales inmobiliarios.
4.2.7 Contenido
Hay que partir de la idea de considerar al Estado como propietario de todas las
tierras del país; no se habla de propiedad sino de tenencias, ya que la Corona es
dueña de todos los inmuebles de Australia. Por ello, no se habla tampoco de
títulos sino de certificados de título. Este sistema se aplica a inmuebles sobre los
que ya se ha obtenido su inscripción inicial o inmatriculación, de forma que la
delimitación, medición y comprobación de la existencia de la finca son previas a
la inscripción.
4.3 Sistema Español
Las primeras normas registrales establecidas en España son del siglo XVI, en virtud de
que Castilla tenía como fuente el Derecho Romano clásico, caracterizado por el
abandono de las formas de publicidad en las transmisiones en general.
En el año 1539 Carlos V dicta su Pragmática, una ley que disponía que en cada ciudad,
villa o lugar donde hubiere cabeza de jurisdicción se llevare un libro en el cual fueren
pág. 18
registradas, dentro de los seis días siguientes a su otorgamiento, las escrituras en que
encontraren la imposición de censos e hipotecas, con la finalidad de que los
compradores de las casas y heredades gravadas, no fueren engañados y de que no
quedare obligado por razón de tales gravámenes ningún tercero poseedor, aunque tenga
causa del vendedor. La inobservancia de esta formalidad tenía como sanción que las
escrituras no hicieran fe ni se juzgara conforme a ellas16.
Siguiendo esa tendencia, fueron creadas posteriormente la Pragmática de Felipe V en

1713 y la de Carlos III en 1768, atribuyendo a los escribanos del ayuntamiento, la
función de llevar los libros donde se asentaban los oficios o contadurías de hipotecas,
cuya omisión dejaba sin valor el acto frente a los tribunales.
Por las Reales Cédulas del 8 de mayo de 1778, 16 de abril de 1783 y 25 de septiembre
de 1802, se hizo extensivo a los dominios españoles de ultramar el oficio de hipoteca, la
última de éstas dio preferencia a las hipotecas teniendo en cuenta la fecha de su
anotación.
La novísima Recopilación de las Leyes de España, sancionada en 1805, rigió no sólo en

la Península sino en América. En el libro X, Título XVI, Leyes 1ª, 2ª, 3ª y 4ª, fue
establecido el registro de ventas, censos, hipotecas y donaciones piadosas.
La tercera de estas leyes estableció la Oficina de Hipotecas en las cabezas de partido de

todo el reino, y reglamentó la forma de llevar las inscripciones en los siguientes
términos: “La toma de razón ha de estar reducida a referir la data o fecha de
instrumento, los nombres de los otorgantes, su vecindad, la calidad del contrato,
obligación o fundación; diciendo si es imposición, venta, fianza, vínculo u otro
gravamen de esta clase, y los bienes raíces gravados e hipotecados que contienen
instrumento con expresión de sus nombres, cabida, situación y linderos, en la misma
forma que se exprese en el instrumento”. Más adelante añadía: “Ejecutado el registro
pondrá el escribano del cabildo en el instrumento exhibido la nota siguiente:
“...concluirá con la fecha, la firmará y devolverá el instrumento a la parte, a fin de que si
el interesado quisiera exhibirla al escribano ante quien se originó, para que en el
protocolo anote estar tomada la razón, lo pueda hacer; el cual está obligado a advertirlo
16
pág. 19
en dicho protocolo”. La cuarta ley sometía a registro las donaciones piadosas y

complementaba las anteriores.17
En este orden de ideas, el Registro en el derecho español tenía dos fines: (a) dar
publicidad a las enajenaciones efectuadas sobre los bienes raíces, hipotecas, censos,
para proteger los derechos de los terceros; y (b) asignar valor probatorio a las escrituras
registradas en los juicios.
El contexto jurídico del sistema registral español tiene su fundamento en la ley

hipotecaria de 1861, la cual ha sido modificada en múltiples ocasiones, pero la
normativa vigente conserva su espíritu, hasta el punto de que el plan, estructura y gran
parte de sus preceptos se aplican en la actualidad. Esta ley regula la mecánica y efectos
del registro y el derecho real de hipoteca, y ha sido reformada por la ley del 21 de
diciembre de 1869, la ley del 21 de abril de 1909 y la del 30 de diciembre de 1944, que
ordenó una nueva redacción, efectuada el 8 de febrero de 1946. Además, es aplicable al
registro de la propiedad el Reglamento Hipotecario (R. H.) del 14 de febrero de 1947,
modificado por los decretos de 17 de marzo de 1959, 27 de agosto de 1977, 12 de
noviembre de 1982 y 21 de diciembre de 1983. Lo expresado sin perjuicio de la
incidencia que tienen las leyes especiales como la ley del suelo, la legislación de
concentración parcelaria y el Código Civil español.18
Pertenece al derecho español a los países que exigen en la adquisición de los derechos
reales la teoría del título y el modo. En las adquisiciones derivadas de un negocio
jurídico relativas al dominio o derechos reales susceptibles de posesión, no puede haber
adquisición sin que al elemento contrato de finalidad traslativa (titulus) se le una el
elemento tradición (modus), de cuyo conjunto surgirá el acto de desplazamiento
patrimonial que es el objeto de la inscripción. Tal conjunción de elementos ha de estar
acreditada en escritura pública que se presenta ante el registro de la propiedad.
En el sistema registral español imperan los principios de rogación, especialidad,

legalidad, tracto sucesivo, prioridad, legitimación y fe pública registral.
17
18
pág. 20
Siguiendo al principio de rogación, los cambios registrales se producen exclusivamente

a instancias de parte, o sea que el registrador no puede realizar asientos en los libros si
no es a solicitud de quien tenga derecho al asiento o resulte perjudicado por él.
El principio de especialidad, es básico en los sistemas que configuran la finca como

unidad registral, estudiada desde el punto de vista del sujeto, de la finca y el derecho,
encontramos en el derecho español las siguientes particularidades normativas: el sujeto
o sujetos a cuyo favor se practiquen los asientos o de quienes procedan los bienes,
deben estar correctamente identificados. En relación con la finca, se establece que en
toda inscripción se hará constar la naturaleza, situación y linderos de los inmuebles
objeto de inscripción o a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse, y su medida
superficial, nombre y número, si constaren en el título. Las inscripciones referentes a
una misma finca tendrán otra numeración correlativa y especial. En relación con el
derecho inscrito debe expresarse su naturaleza, extensión, condiciones suspensivas o
resolutorias, y el valor, si consta en el título.19
El principio de legalidad postula que es necesaria la previa comprobación de la

legitimidad de los títulos para que sólo accedan al registro los títulos válidos y
perfectos; este principio actúa mediante la calificación registral.
El principio de tracto sucesivo opera en dos sentidos, positivo y negativo. El primero

informa que, para poder inscribir un acto en el registro, el transferente o disponente
debe figurar como titular del mismo. El segundo enseña que debe denegarse la
inscripción cuando el acto traslativo lo otorgue quien no es titular registral.
Con relación al principio de fe pública, el artículo 32 de la Ley Hipotecaria, reproducido

por el artículo 606 del Código Civil, establece la eficacia negativa del registro: “...los
títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no estén
debidamente inscritos o anotados en el registro de la propiedad no perjudican a tercero”.
Este artículo ampara a los terceros de buena fe que compran un inmueble o lo aceptan
como garantía hipotecaria, ya que, una vez registrado el título de su acreencia, opera en
su amparo una presunción de pleno derecho que, por su naturaleza, no admite prueba en
contrario, pues éste adquiere un derecho confiado en la inscripción registral, y, por lo
19
MANZANO SOLANO, Antonio, MANZANO FERNÁNDEZ, M. del Pilar, “Instituciones del Derecho
Registral Inmobiliario”, Madrid, 2008, pág. 76.
pág. 21
tanto, su negocio siempre se reputará como válido, debido a la fe pública que merecen
los actos otorgados ante un funcionario registral.
Por otro lado, el registro de propiedad español fundamenta la organización de la

publicidad en la finca (objeto duradero, fijo, naturalmente visible y tangible) y no en el
propietario, que puede cambiar. Cada finca es inscrita en el registro en folio aparte con
un número especial donde se agrupan todos los actos que hacen relación al inmueble y
definen su situación jurídica.
La finca registral la determina una circunstancia puramente formal, como es la de

figurar una cosa o un derecho inmueble como objeto de un folio registral: es finca todo
a lo que se abre folio en el registro. No se exige una unidad local, pero sí una conexión
económica.
La legislación española habla indistintamente de inscripción de fincas o inmuebles, de

títulos, de derechos o de inscripción de actos o contratos. En realidad, es un registro de
títulos en sentido material o sustantivo, pues no recibe derechos puros, sino los actos
que los crean, modifican o extinguen, o mejor dicho, que sirvieron de título a una
situación jurídico-real.
Si lo que tiene acceso en el registro son los actos o títulos, lo que el registro publica son
derechos, o, más exactamente, las titularidades. Por ello conviene distinguir entre lo que
es objeto de la inscripción: primeramente, los actos, y lo que es objeto de publicidad
registral: los derechos. En este último sentido puede decirse que el registro español es
un registro de derechos que recibe títulos en sentido material (compraventa, donación,
etc.) y de esta forma, lo que en verdad se inscribe, en cada cambio real es el título.
Para llegar a practicar los asientos registrales es preciso cumplir una serie de trámites:
petición de inscripción, presentación de documentos, calificación del registrador y
extensión del asiento, etapas estas que integran el procedimiento registral español.
El registro inmobiliario se lleva en oficinas públicas denominadas registro de la

propiedad, cuya organización y reglamentación es unitaria en todo el territorio español,
que para la prestación del servicio son divididas en determinaciones registrales. Los
registradores de la propiedad son funcionarios públicos, pero en razón de las
características de su actividad su régimen es diferente a cualquier tipo de funcionario
pág. 22
administrativo. Es un jurista de altas calidades profesionales, dueño de la oficina que

percibe honorarios de los particulares.20
La función del registrador es calificar los títulos presentados para determinar si son o no
inscribibles. El recurso previsto contra su calificación o negativa se da para ante el
presidente de la audiencia territorial.
Los registros de la propiedad dependen del Ministerio de Justicia. Todos los asuntos a
ellos referentes están encomendados a la Dirección General de los Registros y del
Notariado, organismo que ejerce entre otras funciones, la inspección y vigilancia de
estos registros, resuelve los recursos de apelación contra las calificaciones de los títulos
hechas por los registradores de la propiedad y sirve de organismo unificador de la
jurisprudencia registral.
En el registro de la propiedad español se llevan los siguientes libros: libro de

inscripciones, diario de operaciones de registro, libro de incapacidades, índice de fincas
e índice de personas, libro de estadística, libro especial de anotaciones de suspensión de
mandamientos judiciales y administrativos, libro de inventarios, registro de entradas y
libros y cuadernos auxiliares que estime el registrador necesarios para la organización y
funcionamiento de la oficina.
Finalmente, se infiere que el sistema registral español se fundamenta en un registro de

títulos, se ordena por fincas, controla la primera inscripción, regula el tracto sucesivo,
etc. Sin embargo, la publicidad tiene sus propias limitaciones, ya que cumple de forma
imperfecta la función de un registro de fincas, por carecer de un medio efectivo de
control de la identidad del predio que accede el registro. El problema radica en la falta
de un sistema catastral y topográfico fiable.21
4.4 Sistema Anglosajón
En estos sistemas facilitan la labor de búsqueda de la información, el Registro no es

Constitutivo, ya que la información que brinda el registro sólo coadyuva a la
investigación personal, proporcionado datos para determinar titularidades, facultades
dispositivas existencias de otros derechos, etc. Sin embargo la publicidad que brinda es
meramente informativa, sin que existan sólidas barreras de acceso, por lo que la
20
21
Ibidem
pág. 23
seguridad jurídica debe lograrse a través de mecanismos complementarios como, los

seguros de títulos.
4.5 Sistema Francés
Este Sistema Registral es llamado también de transcripciones porque consiste en

transcribir o copiar el instrumento en los libros que lleva la oficina del Registro, el cual
se organizó para dar protección a los acreedores de hipotecas, es decir, que inicialmente
se le conoció como Registro de Hipotecas.
La forma en que se regulan los sistemas de esta clase que han sido adoptados por
muchos países, especialmente en la América Latina, varían notablemente de un país a
otro, no obstante el combate al cual se ha sometido este, por no ofrecer una absoluta
seguridad y además por ser estrictamente voluntario, importante entonces es de hacer
constar que las legislaciones de los países en que funciona este sistema lo han rodeado
de ciertos requisitos que han hecho posible que los terceros confíen en la fe que les
merece el Registro.
También se ha combinado con los Sistemas Alemán y Australiano apareciendo así una
nueva clase de sistema que podría llamarse Sistema Mixto, el cual debido a no ser
objeto de estudio de este trabajo, no será citado en lo futuro. 22
4.5.3 Características
 Imperioso es el señalar que al aplicar el sistema que nos ocupa, queda

inalterable el criterio clásico de transmisión consensual, donde la cosa
vendida se transfiere al comprador por el simple consentimiento de los
contratantes sin necesidad de los requisitos de tradición y de inscripción.
 La inscripción es obligatoria, pero su carácter es meramente declarativo
de los derechos y solo implica una simple condición o necesidad de
registrarlo para ser oponible a terceros idea contenida en nuestra
legislación, pues así lo reconoce el Artículo 667 del Código Civil. El
acto o decisión judicial inscribible, que no se encuentre registrado, no
puede perjudicar a terceros aun cuando éstos conocieren de su existencia.
22
MANZANO SOLANO, Antonio, MANZANO FERNÁNDEZ, M. del Pilar, “Instituciones del Derecho
Registral Inmobiliario”, Madrid, 2008, pág. 76.
pág. 24
De forma que el tercero disfrute de una protección negativa, por virtud

de la cual no le afecta lo que no aparece en el Registro.
 Los notarios, oficiales públicos y autoridades administrativas están
obligados a procurar la inscripción de los actos en que intervengan. Se
adopta una formula amplia y total para determinar los actos inscribibles,
comprensiva de todos los actos en que intervengan.
 En este sistema la unidad básica registral sigue siendo la persona o titular
de derecho real inmobiliario, alrededor de la cual se ordena el registro,
aunque, como complemento del elemento personal, se llena ficheros de
fincas rústicas y urbanas para los efectos de información.
 Se establece, además, que todo acto o sentencia judicial sujeta a registro
deberá indicar, para cada una de las fincas a que se refiera, la naturaleza,
situación, contenido y designación catastral, salvo en los municipios
donde el catastro no esté renovado, en los cuales la designación catastral
(sección y número del plano) quedará sustituida por los nombres de los
propietarios colindantes.
 La inscripción tiene lugar mediante la presentación de los títulos,
acompañados de una copia de los mismos. La prioridad de los derechos
se lleva con todo rigor, pero atendiendo al día en que se solicita la
inscripción, entre dos actos que se refieran a una misma finca, y que
hayan sido presentados al registro de forma simultánea, prefiriéndose al
de fecha más antigua, cualquiera que sea el orden de entrada que le haya
correspondido.
 La regla general es que los títulos que deban inscribirse deben constar en
instrumentos públicos o auténticos, cuyos elementos formales son
examinados por el Registrador contra la calificación de este, la cual está
limitada al examen de los requisitos externos de los actos, y a su
confrontación con los datos que aparecen en el registro (antecedentes),
sin que pueda extender a los aspectos sustantivos.
 Como una importante novedad y a pesar de no llenarse el registro por
fincas, sistema así empleado con el folio real computarizado, se impone
el tracto sucesivo, en el sentido de que ningún acto o sentencia podrán
pág. 25
ser inscritos si el título del disponente no figura previamente inscrito,

salvo las excepciones legales.
 Los Libros Índices se destinará a cada una de las letras del alfabeto y el
número de folios que estime convenientes, esto indiscutiblemente mejora
en gran medida el registro, ya que funciona como un índice de amplio
contenido que facilita la búsqueda Registral, así lo señala el Artículo 12
Nº 4 del Reglamento del Registro de la Propiedad.
 La inscripción tiene lugar mediante la conservación o archivo de los
títulos presentados en el Registro, de los cuales un extracto de dichos
datos se lleva a los ficheros para lograr la eficacia de la publicidad
formal.23
5. Sistema Registral Peruano
Este sistema se encuentra dentro del ámbito de influencia del Derecho Registral
Español, tanto en la técnica: folio real; forma de los asientos: Inscripción; y
efectos de la inscripción, acoge la presunción juris tatum y la jure et de jure para
quien adquiere bajo la fe del registro.
El Perú ha innovado el sistema registral que en la mayor parte de legislaciones

solo ordena un Registro Inmobiliario. Al integrar registros personales a los
registros tradicionales, ha coadyuvado a otorgar seguridad jurídica en el tráfico
5.1 Evolución Del Sistema Registral en el Perú
El Registro de la Propiedad se creó en el Perú mediante la Ley del 2 de enero de

1888, donde se normaba el proceso de inscripción y se implantaba en el Perú los
Oficios de Hipotecas que provenían de España, que se crearon para contrarrestar
la clandestinidad de las hipotecas ocultas en el Derecho antiguo a través de la
publicidad registral. (Amado Rámirez, 2012)
En el caso de nuestro país su funcionamiento e implementación eran tan
precarios que luego de más de cien años de su creación, seguían funcionando
con la misma técnica registral de inscripción y los mismos elementos que se
23
pág. 26
crearon para una realidad en la que eran pocas las propiedades urbanas y natales
que se iban incorporando al registro y casi nulo el tráfico inmobiliario.
Los orígenes de la institución registral las inscripciones se hacían en tomos,
grandes libros que tenían de 500 a 600 fojas y de ellas, cada seis o siete páginas
conformaban lo que era la Partida Registral, es decir, aquella que en virtud del
principio de especialidad debía corresponder en forma exclusiva y excluyente a
un solo inmueble, el cual correspondía a un propietario determinado (Amado
Rámirez, 2012).
Hoy en día existe en el sistema de registro de la SUNARP la partida electrónica
registral. Las partidas se identifican a través de una codificación que se produce
al momento que se ingresa produciéndose las inscripciones posteriores referentes
a la partida bajo un mismo número.
5.2 Características
A fin de determinar las características de nuestro sistema debemos precisar:
- LOS SISTEMAS REGISTRALES IMPERANTES:

Sistema de Trascripción, son aquellos que son transcritos literalmente en los
archivos de los registros, sin abreviación ni omisión alguna (Francia). Sistema de
Inscripción, se extrae de los títulos los elementos esenciales, para que quede
constancia en los asientos de inscripción (alemán, español), Nuestro sistema es
el de Inscripción, porque aun cuando se archive copia del título se publica un
asiento que es un resumen o extracto del título. Sistema Potestativo, cuando
las personas deciden voluntariamente su acceso o no al registro (alemán).
Mientras que el Sistema Obligatorio, cuando se establecen sanciones para
quienes no cumplan con inscribir los actos correspondientes (francés,
australiano). Sistema Constitutivo, es aquel que no admite la existencia de un
acto o contrato si éste no ha sido inscrito. La inscripción resulta un elemento de
validez del acto jurídico (australiano). Mientras que el Sistema Declarativo, se
acepta la existencia del acto jurídico a pesar de su falta de inscripción. En
nuestro ordenamiento civil encontramos una amplia variedad de situaciones:
Hipoteca (constitutiva), Transferencia de propiedad (declarativa),
Arrendamiento (declarativa), Persona Jurídica (constitutiva), Patrimonio
pág. 27
Familiar (constitutiva). En conclusión, lo que pretende el ordenamiento civil es

otorgar a la inscripción de cada institución la naturaleza que a ella sea más
conveniente.24 En nuestro Sistema los Registros de Bienes se distinguen de los
Registros Personales.
- EN CUANTO A LA TÉCNICA:
Los de bienes son de folio real y los personales son de folio personal. En cuanto
a la forma de los asientos, todos se extienden bajo la modalidad de la
inscripción.
6. Principios que rigen el Sistema Registral Peruano.
 Relativos a la calificación: Rogación, Relevancia, Legalidad, Tracto

Sucesivo y Prioridad.
 Relativos a la inscripción: Especialidad o Determinación.
 Relativos a la publicidad: Oponibilidad, Legitimación, Fe Pública
Registral.
7. Efectos de la Inscripción Registral En El Derecho Registral Peruano
7.1.1 Calificación
El Registrador, mediante la calificación y bajo su responsabilidad, civil,

administrativa y penal, inscribe el contenido estrictamente real de los
contratos, excluyendo los pactos personales, nulos, oscuros o abusivos, y,
aun tiempo, verifica y exige el cumplimiento de las disposiciones, civiles,
administrativas y fiscales, aplicables al caso concreto. Es lo que se
denomina principio de legalidad.
7.1.2 Certeza del derecho y valor en cambio
24
pág. 28
Resultado de la calificación registral es la nitidez de las titularidades

inmobiliarias, de tal suerte que el Registro va a proteger y publicar los
derechos reales y los pactos personales de trascendencia real en términos
que aseguren la certeza de su existencia y el valor en cambio de los bienes.
Así, la responsabilidad pasiva y la titularidad activa de los derechos
subjetivos de trascendencia real ofrecen el doble perfil de protección de su
existencia y contenido y de aseguramiento frente a terceros del componente
económico del mismo.
7.1.3 Protección Judicial de la Inscripción
La especial trascendencia de la publicidad material del Registro, que hace

necesaria la calificación independiente del contenido de los derechos, se
muestra mediante la protección judicial de los asientos registrales (tutela
judicial efectiva), que son inamovible, salvo resolución contenciosa en contra.
Esto es, la seguridad preventiva actúa al margen de las contiendas judiciales
y, con la singular protección, de la salvaguardia de los Tribunales.25
7.1.4 Firmeza De La Adquisición

En nuestro sistema registral, el comprador de buena fe (la buena fe se
presume) es mantenido en su adquisición frente a la pretensión de cualquier
tercero, una vez que haya inscrito su derecho. Así lo prescribe el artículo
2014 del Código Civil, dando seguridad jurídica a los adquirientes en el
sentido de que nadie podrá privarles de la titularidad de sus derechos.
7.1.5 Inoponibilidad De Lo No Inscrito
El sistema se complementa con una importante presunción jurídica: lo no

inscrito no perjudica al comprador. Cuando pretenda adquirir, ya sabe que lo
no inscrito, frente a él, no existe.
7.1.6 Acción Real Registral

Como complemento de la especial fortaleza que adquiere, mediante la
publicidad material, la titularidad de su derecho, el comprador inscrito goza
de la denominada acción real registral para reivindicar el inmueble objeto del
25
Manuel Soria Alarcón. Comentarios a la Legislación Registral. Editorial Palestra. Lima. 2000
pág. 29
mismo y paralizar los efectos de las acciones de un tercero sobre su

propiedad.
7.1.7 Publicidad Formal De La Titularidad

El titular registral hace valer, frente a todos, el efecto sustantivo de la
publicidad material mediante la publicidad formal; es decir, cuando deba
informar o acreditar frente a cualquier persona u organismo la certeza de la
existencia de su derecho, puede solicitar del Registrador que, mediante el
tratamiento profesional del contenido de los asientos y bajo su
responsabilidad, expida el documento idóneo acreditativo de su titularidad.
Los medios legales son: la nota simple informativa y la certificación. Como
es lógico, sólo la certificación, autorizada por el Registrador competente, da
fe del contenido del Registro. La nota simple informativa, según su propio
nombre revela, es un medio no fehaciente de publicidad.
8. ¿Qué sistema registral tiene el sistema registral peruano?
La realidad es una sola: que el SISTEMA REGISTRAL PERUANO es fruto de una

mixtura de los diversos sistemas que existen. Hemos tratado de adoptar como siempre,
las figuras extranjeras a nuestra realidad. Lo que ha originado que en nuestra
legislación, existan figuras que se expresen como corresponde, como es en el caso de la
compraventa. Pues nuestro Código Civil indica que es el propio consentimiento por el
que se traslada el bien. Aquí estaríamos adoptando el SISTEMA FRÁNCES.
Por otro lado, se establece que para se constituya una hipoteca es siempre necesario
hacer su inscripción para que tenga validez, en ese caso estaríamos hablando de la
adopción del SISTEMA ALEMAN. Asimismo, nuestro actual sistema se distribuye
descentralizadamente en todo el país, tal como establece la Ley 26636 – Ley que crea el
Sistema Nacional y la Superintendencia de los Registros Públicos- por lo que es otra
coincidencia con este sistema.
Es preciso señalar que en la Exposición de motivos del Código Civil, se concluyó que
nuestro Sistema Registral es de INSCRIPCIÓN, al señalar lo siguiente y con lo cual
estamos de acuerdo: "Son sistemas que admiten la TRANSCRIPCIÓN, aquellos en los
cuales lo títulos que logran acogida registral son transcritos literalmente en los archivos
de registros, sin abreviación ni omisión alguna.
pág. 30
En los sistemas de INSCRIPCIÓN, al contrario, se extrae de los títulos que buscan

acogida registral los elementos esenciales, para que de ellos quede constancia en los
asientos de inscripción correspondiente.
Nuestro sistema registral es el de INSCRIPCIÓN, porque aun cuando se archive copia
de los títulos y la publicidad registral se extienda a ellos, se publica un asiento, esto es,
un resumen o extracto del título que logra acceso al registro".
Por lo tanto, concluimos que nuestro sistema es el de INSCRIPCIÓN y por tanto,
actualmente adopta como modelo al SISTEMA ALEMÁN.
Podemos establecer como características del Sistema Registral Peruano las siguientes:
 Es un SISTEMA DE OPONIBILIDAD frente a terceros tal como establece el

Art.2022 del C.C. "Oposición de Derechos Reales sobre inmuebles." Es necesario haber
inscrito previamente mi derecho en el registro.
 Se basa en dos presunciones de exactitud: el PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN
que respalda a quien ha obtenido el bien (Art.2013) y en el de FÉ PUBLICA
REGISTRAL que protege el derecho de terceros.
 Se recoge el principio de TRACTO SUCESIVO recogido en el Artículo 2015
del Código Civil y en el Artículo VI del T.U.O. de los Registros Públicos.
 Se recoge el PRINCIPIO DE ROGACIÓN O INSTANCIA regulado en el
ART.III del T.P.
 Se utiliza el Sistema de Folio Real, extendiéndose asientos de inscripción que
constituyen un resumen del título presentado en el registro.
pág. 31
9. Bibliografía
 GUERRA MACEDO, Rosario. Régimen Registral y Notarial peruano. Editorial

San Marcos . Lima. 2012.
 GUEVARA BRINGAS, Rubén. Sistemas y Técnicas Registrales: Una visión
comparatista.
 MANZANO SOLANO. Antonio, MANZANO FERNÁNDEZ, M. del Pilar,
“Instituciones del Derecho. Registral Inmobiliario”, Madrid, 2008,
 ORTIZ PASCO, Jorge. Apuntes de Derecho Registral. Delucchi Editor. Lima.
2005.
 SORIA ALARCÓN, Manuel Comentarios a la Legislación Registral. Editorial
Palestra. Lima. 2000.
 VÁSQUEZ LÓPEZ, Luis. Derecho y Práctica Registral. Editorial Liz. San
Salvador. 2001.
 SCHREIBER PEZET,Max.Exegesis Del Código Civil Peruano De 1984.
Primera Edición Mayo 2006.
 http://www.monografias.com/trabajos35/sistema-registral-peruano/sistema-
registral-peruano.shtml#ixzz51aM5K7Sm
pág. 32

En Que Medida El Notario y El Registro Publico Contribuye A La Seguridad Jurídica

Cargado por

Información del documento

Título original

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

En Que Medida El Notario y El Registro Publico Contribuye A La Seguridad Jurídica

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

UNIVERSIDAD NACIONAL DE TRUJILLO

1. Los Sistemas Registrales ....................................................................................................... 2

4.3 Sistema Español .......................................................................................................... 18

1. Los Sistemas Registrales

2. Concepto de sistema registral

El Sistema registral es aquel conjunto de normas, reglas o principios racionalmente

Según Sanz Fernández: "Sistema registral es el conjunto de normas que en un

Según la doctrina generalmente aceptada, los sistemas regístrales se denominan por el

3.1 Por Los Efectos de la Inscripción:

Un Sistema Registral es Declarativo cuando el acto o el derecho real se

En los Sistemas Registrales Declarativos la registración es un requisito para

establece lo siguiente: "El contenido de las partidas registrales afecta a los

En los Sistemas Registrales Declarativos la traslación de dominio se

Un Sistema Registral es constitutivo cuando el acto o el derecho real se

En los Sistemas Registrales Constitutivos la traslación de dominio se

3.1.3 Obligatorios y Potestativos

Los obligatorios son aquellas que establecen sanciones para quienes no

3.2 Por la Forma de Organización

3.2.1 De folio real

Este Sistema de inscripción también es de aplicación al Registro de Propiedad

3.2.2 De folio personal

En el Perú rige el sistema del folio personal en el registro de personas

Un supuesto de aplicación de este sistema de inscripción del folio personal es

3.3 Atendiendo a la forma de inscripción

En los Sistemas Registrales de Transcripción los Registradores al momento

Es el sistema mediante el cual, de los títulos presentados al registro, solo se

En el Estado Peruano se encuentra consagrado el Sistema Registral de

los Registros Públicos; precisándose en el art. 50 del Reglamento General de

En el art. 51 del mismo Reglamento se establece los requisitos del asiento

Tratándose de asientos de inscripción extendidos en mérito de resolución

Cuando se trate de asientos de inscripción extendidos en mérito de

Los asientos se extienden en folios siguiendo o llenando un encasillado. Es

Consiste en el archivo sistematizado de un ejemplar del documento o título

3.4 Por su relación con la causa del negocio jurídico

3.4.1 Sistema abstracto

3.4.2 Sistemas causal

4. Principales Sistemas Registrales

Besson considera tres sistemas: el sistema francés, el germánico y el australiano,

Coviello estima dos grandes sistemas: el sistema francés o de trascripción

Jerónimo González considera por separado y en orden cronológico los sistemas:

Roca Sartré aparte de considerar los sistemas inmobiliarios no regístrales,

4.1 El Sistema Germánico

El sistema germánico es el que rige en Alemania, Austria y Suiza.

Se explica muy claramente que "la organización del Registro Inmobiliario

La base física del Registro está constituida por la descripción de la finca en el

Los Principios fundamentales que amparan al derecho inscrito son el principio

oponerlo a todos erga omnes. En virtud de la presunción legal juris et de jure

Un aspecto de particular trascendencia y relevancia jurídica es el referente a la

En cuanto a la organización en la estructura administrativa, podemos distinguir

4.1.1 El Registro y el Catastro en Alemania

A través del Código Civil alemán, desarrollado por el Reglamento del

El Reglamento del Registro entró en vigor el 1.1.1900 junto con el Código

4.1.2 Concepto y Objetivos

El art.4 del citado reglamento permite que, si un mismo titular adquiere

4.2 El Sistema Registral Italiano

El sistema de publicidad inmobiliaria italiano se ajusta plenamente al que puede

4.2.1 Concepto y Objetivos

El sistema de publicidad inmobiliaria se trata, debido a su carácter latino, de un

4.2.2 Normativa Aplicable

Codice Civile (Regio Decreto 16 de Marzo 1942-XX, n. 262) y la Ley de 27 de

La doble función del Registro Inmobiliario italiano – mencionada anteriormente-

Las Oficinas de los Registros Inmobiliarios, como se denominan oficialmente lo

administrativo y a su frente figura un “conservador”, que es propiamente el