Cuaderno Conta Bili Dad

Editado por el
Departamento de Formación
Subdirección de Desarrollo de Personas
S.I.I.
Profesora Amanda Labarca 124, Santiago.

Teléfono: 2 395 1337
Propiedad Intelectual del Estado
Prohibida su reproducción y copia digital
D.F.L. N°7 de 1980, Art. 50
Fecha de Actualización: Mayo de 2017
Manual
IVA
EN LOS INMUEBLES
2017
Contenidos
INTRODUCCIÓN .................................................................................................................... 1
INCLUSION DE LOS INMUEBLES EN LOS HECHOS GRAVADOS CON IVA POR LAS LEYES 20.780 Y
20.899 SOBRE REFORMA TRIBUTARIA. ..................................................................................................... 6
ELEMENTOS DEL IMPUESTO ................................................................................................................... 15
1. HECHO GRAVADO CON IVA EN LAS OPERACIONES SOBRE INMUEBLES ................. 15
1.1. HECHO GRAVADO BÁSICO DE VENTA. .............................................................................................. 15
1.2. HECHOS GRAVADOS ESPECIALES. ........................................................................................................ 26
1.3. CONTRATOS DE ARRIENDO CON OPCIÓN DE COMPRA. .......................................................... 46
1.4. CONTRATOS DE INSTALACIÓN O CONFECCIÓN DE ESPECIALIDADES Y LOS CONTRATOS
GENERALES DE CONSTRUCCIÓN. (Artículo 8° letra e) .................................................................. 53
2. EXENCIONES ............................................................................................................. 59
2.1. EXENCIONES PERMANENTES. ................................................................................................................ 59
2.2. EXENCIONES TRANSITORIAS. ................................................................................................................. 65
3. DEVENGO .................................................................................................................. 73
3.1. MOMENTO EN QUE SE PRODUCE EL DEVENGO ............................................................................ 73
3.2. EMISIÓN DE LA FACTURA O BOLETA. ................................................................................................. 74
4. BASE IMPONIBLE. .................................................................................................... 77
4.1. BASE IMPONIBLE EN LAS VENTAS DE INMUEBLES. ....................................................................... 77
4.2. BASE IMPONIBLE ESPECIAL EN LAS VENTAS DE INMUEBLES USADOS. ............................... 78
5. CRÉDITO FISCAL. ..................................................................................................... 81
5.1. NUEVO NUMERAL 6 DEL ARTÍCULO 23°, DEL D.L. 825. ............................................................... 81
5.2. ARTÍCULO OCTAVO DE LAS DISPOSICIONES TRANSITORIAS DE LA LEY 20.780 .............. 83
Curso IVA en los inmuebles

2
6. CRÉDITO ESPECIAL EMPRESAS CONSTRUCTORAS (CEEC) .................................. 87
6.1. TEXTO DEL ARTÍCULO 21 DEL DL 910 ................................................................................................. 88
6.2. CONCEPTO DE HABITACIÓN. ................................................................................................................. 96
6.3. SITUACIONES ESPECIALES DE LOS CONTRATOS GENERALES DE CONSTRUCCIÓN........ 97
6.4 CONTRATOS REFERIDOS A MÁS DE UNA VIVIENDA: ................................................................... 98
6.5. URBANIZACIONES. ...................................................................................................................................... 99
6.6. CONTRATOS DE AMPLIACIÓN, MODIFICACIÓN, REPARACIÓN O MANTENIMIENTO. 100
6.7. TOPES EN LA CONCESIÓN DEL BENEFICIO ..................................................................................... 101
6.8. CRÉDITO ESPECIAL TRATÁNDOSE DE VENTAS EXENTAS A BENEFICIARIOS DE SUBSIDIO
HABITACIONAL. .......................................................................................................................................... 102
7. SITUACIONES ESPECIALES QUE EL SII DEBE RESOLVER. .................................... 105
7.3. CÁLCULO DE LA PROPORCIONALIDAD EN EL CASO DE VENDEDORES O
CONSTRUCTORES DE INMUEBLES GRAVADOS CON IVA. ........................................................ 111
7.4. ACREDITACIÓN ANTE NOTARIOS Y DEMÁS MINISTROS DE FE. ............................................ 117

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INTRODUCCIÓN
El sector de la construcción representa una de las actividades económicas más

importantes en Chile, no obstante lo cual, esta actividad no estaba incorporada
en el IVA que se reguló en el año 1974, a través del DL N° 825.
Posteriormente, el Decreto Ley Nº 1.606 de 1976 incorporó como hecho gravado

especial del IVA en la letra e) del artículo 8º, a los contratos generales de
construcción que sean por administración, quedando sin afectación aquellos
contratos realizados por suma alzada.
Finalmente, en el año 1987 mediante la publicación de la Ley Nº 18.630, se

incorporó al IVA la actividad de la construcción, quedando afectos al pago de
este tributo los contratos de construcción de cualquier tipo y la transferencia de
bienes corporales inmuebles que cumplan ciertas condiciones.
Los hechos gravados que incorporó la ley fueron los siguientes:
a) La venta de bienes corporales inmuebles de propiedad de una empresa

constructora, construidos totalmente por ella o que en parte hayan sido
construidos por un tercero para ella.
b) La adjudicación de bienes corporales inmuebles construidos total o

parcialmente por la sociedad, comunidad o cooperativa (que no sean
hereditarias ni provengan de la disolución de la sociedad conyugal y de
cooperativas de viviendas), derivada de la liquidación de tales sociedades
o comunidades.
c) Los contratos generales de construcción.
CURSO IVA EN LOS INMUEBLES 1

d) Los aportes y otras transferencias, retiros y ventas de establecimientos de

comercio y otras universalidades, que comprendan o recaigan sobre bienes
corporales inmuebles del giro de una empresa constructora.
e) Las promesas de venta de bienes corporales inmuebles de propiedad de

una empresa constructora, de su giro, y los contratos de arriendo con opción
de compra que celebren estas empresas respecto de los inmuebles
señalados y las comunidades por inmuebles construidos total o parcialmente
por ellas. Para los efectos de la aplicación de esta ley, estos últimos contratos
se asimilarán en todo a las promesas de venta.
Desde el 1º de octubre de 1987, las normas del IVA relacionadas con la actividad
de la construcción no sufrieron mayores variaciones, hasta la dictación de las leyes
Nº 20.780 de 29 de septiembre de 2014 y N° 20.899 de 8 de febrero de 2016, sobre
reforma tributaria, que incorporaron al mecanismo del IVA al rubro inmobiliario. A
partir de la vigencia de esta última modificación, se encontrarán gravadas con IVA
todas las ventas de inmuebles, nuevos o usados, cuando sean efectuadas por un
vendedor habitual
Crédito especial de empresas constructoras
Como ya se ha señalado, antes de la reforma introducida por la Ley N° 18.630, solo

se aplicaba IVA a los contratos de especialidades y los generales de construcción
por administración, ello por cuanto solo constituían hecho gravado las ventas que
recayeren sobre bienes corporales muebles y los servicios. Por lo tanto, quedaban
al margen del tributo las ventas de inmuebles que efectuaran las empresas
constructoras y los contratos generales por suma alzada.
La circunstancia de que tales operaciones no constituyeran hechos gravados,

privaba a las empresas constructoras del derecho a recuperar los impuestos

2
soportados en relación a ellas. Con el objeto de evitar que esos impuestos

irrecuperables se incorporaran al costo de la construcción, se permitió, a través de
un texto especial el Art. 21 del D.L. N° 910, la recuperación de parte de los impuestos
soportados; dicha recuperación no se hacía en carácter de crédito fiscal, sino
reconociéndoselos como pagos provisionales mensuales, para los efectos de dar
cumplimiento a la obligación que la Ley sobre Impuesto a la Renta les impone en
su Art. 84.
Así entonces, el artículo 21°, del D.L. N° 910, de 1975, establecía originalmente que
las empresas constructoras tendrán derecho a deducir del monto del Impuesto a
la Renta de Primera Categoría correspondiente a esa actividad y/o del Impuesto
Global Complementario de sus dueños o socios, una cantidad de hasta el 50% del
impuesto del Título II de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios que hubieren
soportado en el ejercicio o año calendario correspondiente por concepto de
contratos de instalación o confección de especialidades, y de hasta el 25% de los
impuestos que por otros conceptos dan derecho al crédito fiscal, conforme a las
normas señaladas en el artículo 21° de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios.
Con la reforma de la Ley N° 18.630, al incorporarse en general la actividad de la

construcción al IVA, las empresas constructoras tienen derecho a recuperar
íntegramente los impuestos soportados en su actividad, lo que hacía innecesaria la
mantención del Art. 21 del D.L. 910, el que, en consecuencia, fue derogado.
Sin embargo, la incorporación de la construcción al IVA, en los términos referidos,

implicaba que el adquirente (o mandante, en los contratos generales por suma
alzada) debía soportar su recargo, es decir, se produciría un aumento en el valor
de los inmuebles.
La magnitud del incremento del precio no era equivalente al total de la tasa, ya

que, antes de la reforma, las empresas constructoras pasaban a costo aquella

3
parte de los Impuestos al Valor Agregado soportados que tenían el carácter de

irrecuperables. Ahora, la circunstancia de tener derecho a crédito fiscal íntegro,
eliminaba el incremento del costo por ese concepto, luego el aumento del precio
que soportaría quien adquiriera un inmueble o encargara su construcción por suma
alzada, sería igual a la diferencia entre el monto del impuesto que se le recargaría
y el IVA irrecuperable que la empresa pasaba a costo conforme a la antigua
norma.
Este aumento de valor aparece en principio intrascendente cuando el adquirente

o mandante tienen, a su vez, derecho a recuperar el IVA soportado en la
adquisición del inmueble o en su construcción por suma alzada; pero sí afectaba
a aquellos que no tenían tal derecho, fundamentalmente los consumidores finales.
Para estos efectos, el legislador consideró consumidores finales a quienes adquirían
o encargaban la construcción de "viviendas destinadas a la habitación”.
Enfrentado nuevamente a la necesidad de solucionar el problema de aumento del

precio de los inmuebles, estableció una figura similar a la que antes contemplaba.
Así entonces, el artículo 21°, del D.L. N° 910, de 1975, modificado por la Ley 18.630,
establecía que las empresas constructoras tendrán derecho a deducir del monto
de sus pagos provisionales mensuales obligatorios de la Ley sobre Impuesto a la
Renta, el 0,65 del débito del Impuesto al Valor Agregado que deban determinar en
la venta de bienes corporales inmuebles para habitación por ellas construidos y en
los contratos generales de construcción que no sean por administración de dichos
inmuebles.
La franquicia incorpora a otras instituciones de beneficencia que gocen de

personalidad jurídica, no persigan fines de lucro, no reciban subvenciones del
Estado, que tengan por único objeto proporcionar ayuda material, exclusivamente
en forma gratuita, solamente a personas de escasos recursos económicos, que de

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acuerdo a sus estatutos o a la naturaleza de sus actividades no realicen

principalmente operaciones gravadas con el Impuesto al Valor Agregado y
siempre que la aplicación de la citada norma no implique discriminar respecto del
mismo giro de empresas que no puedan acogerse a ella.

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INCLUSION DE LOS INMUEBLES EN LOS HECHOS GRAVADOS CON IVA

POR LAS LEYES 20.780 Y 20.899 SOBRE REFORMA TRIBUTARIA.
La Ley 20.780, de 29 de septiembre de 2014 y la Ley N° 20.899, de 8 de Febrero de

2016, introdujeron una serie de modificaciones al D.L. N° 825 sobre Impuesto a las
Ventas y Servicios y al Art. 21°, del D.L. N° 910, sobre crédito especial de empresas
constructoras, en lo relacionado con la aplicación del IVA a las ventas y otras
transferencias de inmuebles.
Como se señaló precedentemente, la incorporación de los inmuebles a la

aplicación del IVA efectuada en el año 1987 a través de la ley 18.630, fue limitada
a la actividad de la construcción, razón por la cual sólo se gravaron en ese
momento los contratos de construcción y las ventas de inmuebles construidos en
todo o parte por empresas constructoras.
Así entonces, el actual artículo 21° del D.L. N° 910, de 1975, establece que las
empresas constructoras tendrán derecho a deducir del monto de sus pagos
provisionales obligatorios de la Ley sobre Impuesto a la Renta, el 0,65 del débito del
Impuesto al Valor Agregado que deban determinar en la venta de bienes
corporales inmuebles para habitación por ellas construidos, cuyo valor no exceda
de 2.200 unidades de fomento, con un tope de hasta 225 (doscientos veinticinco)
unidades de fomento por vivienda, y en los contratos generales de construcción
de dichos inmuebles que no sean por administración, con igual tope por vivienda,
de acuerdo con las disposiciones del Decreto Ley N° 825, de 1974.
A partir del 1° de enero de 2016, fecha de vigencia de modificaciones

incorporadas por las Leyes 20.780 y 20.899, se encontrarán gravadas con IVA todas
las ventas de inmuebles, nuevos o usados, con el único requisito de que sean
efectuadas por un vendedor habitual.

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Las modificaciones introducidas por las leyes sobre reforma tributaria, en materia
de inmuebles, fueron tratadas en las siguientes Circulares
a.- CIRCULAR N° 42, de 05 de junio de 2015 referida a las modificaciones

introducidas por la Ley N° 20.780, de 29 de septiembre de 2014, a los artículos
2°, 8°, 9°, 12° letra F, 16° letras D y G, 18°,19°, y 23° N° 6 del D.L. N° 825, de
1974, y normas transitorias respectivas, relacionadas con la inclusión en la
normativa tributaria sobre el Impuesto al Valor Agregado de la venta de
inmuebles efectuada por vendedores habituales.
b.- Circular N° 70, de 23 de julio de 2015, reemplaza los dos ejemplos

contenidos en la Circular N° 42 de 2015. Apartados III. 5.2 y III.8
c.- CIRCULAR N° 13, de 24 de marzo de 2016, que imparte instrucciones

sobre las modificaciones introducidas por la Ley N° 20.899, que simplifica el
sistema de tributación a la renta y perfecciona otras disposiciones legales
tributarias, en lo que dice relación con el D.L. N° 825 sobre Impuesto a las
Ventas y Servicios, Ley 20.780 y Art. 21°, del D.L. N° 910, sobre crédito especial
de empresas constructoras.
Tal como se señala en la Circular 42 del 2015, actualmente está vigente la Circular
N° 26 de 1987, en cuyo contenido se encuentran las instrucciones impartidas por el
Director Nacional del Servicio de Impuestos Internos, respecto de la Ley N° 18.630,
la cual modificó algunas normas del D.L. N° 825, incorporando la actividad de la
construcción al régimen del Impuesto al Valor Agregado.
En ese entendido, y producto de las modificaciones introducidas por la Ley N°

20.780 en el D.L. N° 825, de 1974, Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios, algunas
de las instrucciones contenidas en la Circular N° 26 de 1987 quedarán sin efecto
dado su incompatibilidad con las nuevas instrucciones.

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LOS BIENES
En general, se entiende por Bienes, a las cosas materiales o inmateriales susceptibles

de prestar utilidad al hombre y ser objeto de derecho, o en otros términos,
susceptibles de apropiación efectiva o virtual por los sujetos de derecho. El Código
Civil chileno no define lo que es cosa ni bien y emplea las dos expresiones
indistintamente en los artículos 565 y siguientes
CLASIFICACION DE LOS BIENES
A.- BIENES INCORPORALES
Son aquellos que consisten en meros derechos, como los créditos (derechos
personales) y las servidumbres activas (derecho real).
Los bienes incorporales se dividen en.
a.- Derechos Reales Se refieren a ellos los artículos 577 y 579 y algunas leyes
especiales. El artículo 577 define al derecho real como aquél que tenemos sobre
una cosa sin respecto a determinada persona. Se concibe como una relación
persona-cosa, inmediata, absoluta; un derecho en la cosa (ius in re). Puede
entenderse como un “poder” que tiene un sujeto sobre una cosa. Cuando este
poder es completo, total, se está en presencia del derecho real máximo, el
dominio; pero puede ser parcial, incompleto, como ocurre en los demás derechos
reales (por ejemplo, en el usufructo, la hipoteca o la prenda). El titular del derecho
real puede ser una persona o varias, y en este último caso estaremos ante una
comunidad (que se llamará copropiedad, si recae tal comunidad en el dominio

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b.- Derechos Personales. El artículo 578 define a los derechos personales o

créditos como aquellos que sólo pueden reclamarse de ciertas personas, que, por
un hecho suyo o la sola disposición de la ley, han contraído las obligaciones
correlativas. El derecho personal es la contrapartida de la obligación del deudor.
Tratándose de esta clase de derechos, el acreedor tiene la facultad para exigir del
deudor el cumplimiento de una prestación, que podrá consistir en dar, hacer o no
hacer. A diferencia de lo que acontece con los derechos reales, los derechos
personales son ilimitados, pueden originarse libremente en la voluntad de los
contratantes, sin perjuicio naturalmente del respeto a la ley, la moral, el orden
público y las buenas costumbres.
B.- BIENES CORPORALES
Conforme a lo señalado por el artículo 565 del Código Civil, son aquellos que tienen
un ser real y pueden ser percibidos por los sentidos. El artículo 566 establece que las
cosas corporales se dividen en muebles e inmuebles
a.- Bienes muebles: Son aquellos que pueden trasladarse de un lugar a otro, sin
cambio o detrimento de su sustancia (artículo 567 del Código Civil).
A su vez, los bienes corporales muebles pueden ser:
a.1. Bienes muebles por naturaleza.
Son las cosas muebles propiamente tales, las que por su esencia misma calzan con
la definición legal. Se dividen en semovientes y cosas inanimadas. Son semovientes
las cosas corporales muebles que pueden trasladarse de un lugar a otro
moviéndose por si mismas, como los animales. Son cosas inanimadas las que sólo
se mueven por una fuerza externa

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b.2. Bienes muebles por anticipación.
Son aquellas cosas inmuebles por naturaleza, por adherencia o por destinación
que, para el efecto de constituir un derecho sobre ellas a otra persona que el
dueño, se reputan muebles aún antes de su separación del inmueble del que
forman parte, o al cual adhieren o al cual están permanentemente destinados
para su uso, cultivo o beneficio (artículo 571). Se consideran muebles
anticipadamente, antes de que dejen de ser inmuebles; se les mira no en su estado
actual, unidos a un inmueble, sino en su estado futuro, como cosas ya separadas y
distintas. En consecuencia, deben aplicarse las normas que rigen los bienes
muebles a los actos en que se constituye un derecho en favor de persona distinta
que el dueño. Por ello, el inciso 3º del artículo 1801 deja en claro que la venta de
esta clase de bienes, aun cuando todavía pertenezcan a un inmueble, se
perfecciona por el sólo consentimiento, y no por escritura pública.
Ejemplos de bienes muebles por anticipación: la venta de la madera de un bosque

o de la fruta de una plantación, antes de derribar los árboles o cosechar la fruta, o
la constitución de una prenda forestal o agraria sobre tales productos y frutos. En
ambos casos, estamos ante bienes inmuebles por adherencia, que se reputan sin
embargo muebles por anticipación, en la medida que sobre ellos se constituya un
derecho personal (como ocurre con una compraventa “en verde” de la fruta) o
real (como acontece con la prenda forestal o agraria) en favor de un tercero.
Debe quedar en claro que si los llamados muebles por anticipación son objetos de
actos jurídicos conjuntamente con la cosa principal, siguen la misma condición
inmueble de ésta, porque no se considera ninguna separación anticipada (artículo
1830

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b.- Bienes inmuebles Son aquellas cosas que no pueden transportarse de un

lugar a otro y las que adhieren permanentemente a ellas. Artículo 568 del Código
Civil.
A su vez, los bienes corporales inmuebles pueden ser:
b.1) Inmuebles por naturaleza
Son las cosas que responden esencialmente a la definición de inmuebles, que no

pueden trasladarse de un lugar a otro sin que se altere su sustancia. Las tierras
comprenden el suelo y el subsuelo, sin construcciones, árboles ni plantaciones.
Constituyen un elemento natural fijo. Las minas son los depósitos de sustancias
minerales formadas naturalmente y existentes en el interior de las tierras. Las
sustancias minerales extraídas de las minas son muebles, pero la mina en sí misma
siempre es una cosa inmueble.
Señala el Código Civil que las casas y heredades se llaman predios o fundos. La
palabra casa está tomada en un sentido amplio, como edificio en el que se puede
vivir o morar, aunque no esté destinado a la habitación hogareña, y alude
fundamentalmente a un inmueble urbano, o a la construcción destinada a la
vivienda, que se levante en un predio rústico. Heredad es una porción de terreno
cultivado y perteneciente a un mismo dueño. Con esta expresión se designa a los
predios rústicos. También emplea el Código la expresión finca, referida tanto a
predios urbanos como rústicos, aunque en su acepción natural, alude más bien a
los últimos. En nuestro ordenamiento jurídico, el criterio para definir a los predios
urbanos y rústicos no ha sido uniforme

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b.2) Inmuebles por adherencia
Son aquellos que adhieren permanentemente a un inmueble por naturaleza

(como un árbol) o a otro inmueble por adherencia (como la manzana que pende
de la rama de un árbol, o como los cultivos en general). Por esta adherencia o
incorporación están inmovilizados y la ley los trata como inmuebles. El Código Civil
menciona, a vía de ejemplo, los árboles y las plantas que adhieren al suelo por sus
raíces, siempre que no se encuentren en macetas que puedan transportarse de un
lugar a otro (artículos 568 y 569). Conviene precisar que los productos de la tierra y
los frutos de los árboles, pueden encontrarse en tres posibles estados:
~ Mientras permanecen adheridos a su fuente de origen, son inmuebles, por

adherencia, pues forman con ella un solo todo;
~ Separados permanentemente, son muebles; y
~ Se reputan muebles, aún antes de su separación, para los efectos de

constituir derechos sobre ellos en favor de persona distinta que el dueño.
La jurisprudencia nacional ha declarado que deben reputarse inmuebles por

adherencia los durmientes, rieles y en general todas las obras de un ferrocarril; los
puentes, alcantarillados, terraplenes, etc., obras que se encuentran unidas al
terreno formando con él un solo todo; también las líneas telegráficas, que por su
propia naturaleza, deben considerarse permanentemente adheridas al suelo
b.3 Inmuebles por destinación
Son aquellas cosas muebles que la ley reputa inmuebles por una ficción, como
consecuencia de estar destinadas permanentemente al uso, cultivo o beneficio de
un inmueble, no obstante de que puedan separarse sin detrimento (artículo 570).
Los motivos de la ficción que constituyen los inmuebles por destinación son de

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orden práctico. Se persigue evitar que con la separación de esas cosas se

menoscabe la utilidad o productividad económica del inmueble principal. Por ello,
en principio, se entienden comprendidos los inmuebles por destinación en la venta
de una finca (artículo 1830), en la hipoteca sobre bienes raíces (artículo 2420), en
la especie que se lega (artículo 1121). Decimos “en principio”, porque la voluntad
de las partes puede excluir los inmuebles por destinación de los actos jurídicos
mencionados.
Diferencia entre los inmuebles por adherencia e inmuebles por destinación.
Se diferencian ambas categorías de inmuebles, en que los inmuebles por

adherencia pierden su propia individualidad y se convierten en parte constitutiva
del inmueble por naturaleza o por adherencia al cual adhieren, lo que no ocurre
con los inmuebles por destinación, que simplemente se agregan o anexan a un
inmueble y continúan conservando su propia individualidad. Dicho de otra forma:
en el caso de los bienes inmuebles por adherencia, se produce una conexión física
con el inmueble al cual adhieren, hecho que no se produce en el caso de los
inmuebles por destinación. En estos últimos, podríamos afirmar que la conexión
tiene índole jurídica cuyo fundamento es económico.

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ELEMENTOS DEL IMPUESTO
1. HECHO GRAVADO CON IVA EN LAS OPERACIONES SOBRE INMUEBLES
1.1. HECHO GRAVADO BÁSICO DE VENTA.
1.1.1. Concepto de venta
Acorde con lo señalado, en el concepto de venta se elimina la exigencia de que

los inmuebles sean “de propiedad de una empresa constructora construidos
totalmente por ella o que en parte hayan sido construidos por un tercero para ella”.
El anterior texto del Artículo 2° N° 1 Del DL 825 señalaba lo siguiente:
“ARTICULO 2.- Para los efectos de esta ley, salvo que la naturaleza del texto
implique otro significado, se entenderá:
1º) Por "venta", toda convención independiente de la designación que le den

las partes, que sirva para transferir a título oneroso el dominio de bienes corporales
muebles, bienes corporales inmuebles de propiedad de una empresa constructora
construidos totalmente por ella o que en parte hayan sido construidos por un ter-
cero para ella, de una cuota de dominio sobre dichos bienes o de derechos reales
constituidos sobre ellos, como, asimismo, todo acto o contrato que conduzca al
mismo fin o que la presente ley equipare a venta.
El Artículo 2° N° 1 letra a) de la ley 20780 modificó esta norma, dándole la siguiente

redacción:

15
“Por venta, toda convención independiente de la designación que le den las

partes, que sirva para transferir a título oneroso el dominio de bienes corporales
muebles, bienes corporales inmuebles, excluidos los terrenos, de una cuota de
dominio sobre dichos bienes o de derechos reales constituidos sobre ellos, como,
asimismo, todo acto o contrato que conduzca al mismo fin o que la presente ley
equipare a venta.”
Como puede apreciarse, en la misma definición se establece que en caso de

venta de un inmueble debe excluirse el valor del terreno para efectos de la
determinación del respectivo impuesto. Esta mención tuvo por objeto dejar
claramente establecido que lo que se grava es la venta de un inmueble construido
y no la mera venta de un terreno, el cual si bien es jurídicamente un inmueble, su
tratamiento respecto del IVA es descontarlo de la base imponible al momento de
determinar dicho tributo.
Esta situación queda confirmada con el hecho de que las normas de

determinación de la base imponible por la venta de inmuebles, consagradas en el
artículo 17 del D.L. N° 825, no sufrieron ningún tipo de modificación.
En este sentido, el Servicio se ha pronunciado a través del oficio 1.440, del 24 de

Mayo de 2016, señalando lo siguiente:
“Luego, en opinión de este Servicio, las modificaciones que hacen las leyes N°
20.780 y 20.899, a los N° 1 y 3 del artículo 2° del Decreto Ley N° 825, de 1974,
consisten en incorporar al hecho gravado venta, en general, la venta de inmuebles
nuevos o usados, no importando si éstos fueron construidos por el propio vendedor
o si dichos bienes fueron construidos por un tercero y adquiridos para la venta, por
quien tiene la calidad de vendedor habitual de dichos bienes.

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En otros términos, lo que se incorpora por las Leyes N° 20.780 y 20.899, a las
transferencias de inmuebles, nuevos o usados, es el gravamen con IVA de la parte
construida del bien -ya que la norma excluye expresamente del hecho gravado a
los terrenos incluidos en la operación-, en las distintas etapas de comercialización
de los bienes hasta el usuario final, siempre que dichas trasferencias sean realizadas
por un vendedor habitual de ellos. Así las cosas, para que se configure el hecho
gravado con el Impuesto a las Ventas y servicios, tratándose de venta de
inmuebles, la respectiva operación debe recaer sobre un inmueble construido.
Ahora bien, si respecto de los inmuebles señalados precedentemente, se

constituyen derechos reales, su constitución no se encontrará gravada con el
Impuesto al Valor Agregado, pero la transferencia del derecho real que exista
sobre sobre dichos bienes, a raíz de la modificación de la ley, se encontrará
gravada con el impuesto, en la medida que la venta sea hecha por un vendedor
habitual de bienes inmuebles.
En respuesta a su consulta, la transferencia de una concesión minera, que es un

derecho real constituido sobre un bien inmueble, no se encuentra gravada con
IVA, en consideración a que el bien sobre el que está constituido dicho derecho,
no corresponde a aquellos inmuebles construidos, nuevos o usados, cuya
transferencia por vendedores habituales, se encuentra gravada con el impuesto.”
1.1.2. Venta de sitios urbanizados.
Según ha señalado este Servicio a través de instrucciones y pronunciamientos1, la

urbanización del terreno consiste en proveerlo de ciertos elementos a fin de que
sean habitables los edificios que se construyan sobre él, lo que se traduce en
dotarlo de los servicios necesarios, tales como instalaciones de agua potable,
1
Circular N° 26 de 1987. Oficio N°516 de 1997. Oficio 2075 de 2012.

17
electrificación, alcantarillado, colectores, pavimentación, etc., que lo transforman,

precisamente, en un terreno urbano.
Ahora bien, la base imponible en este hecho gravado está constituida por el precio
de venta, previa deducción de la parte o proporción que corresponda al valor del
terreno incluido en la operación.
Sobre este último punto, cabe señalar que tal como se manifestó en Circular N° 26,
de 1987, las urbanizaciones constituyen también, para efectos de la aplicación del
gravamen, la construcción de un bien corporal inmueble. Estas instrucciones
resultarían vigentes aún después de las modificaciones introducidas en el D.L. N°
825, tanto por la Ley N° 20.780, de 2015, como por la Ley N° 20.899, de 2016, toda
vez que el hecho gravado sigue recayendo en la venta de inmuebles construidos,
tal como se instruyó en Circular N° 42, de 2015, sólo que en la actualidad no es
requisito para la configuración de éste que dichos inmuebles sean de propiedad
de una empresa constructora y que hayan sido construidos totalmente por ella o
que en parte hayan sido construidos por un tercero para ella.
Por lo tanto, la venta de un sitio urbanizado efectuada por un vendedor, conforme

a lo que debe entenderse por tal según lo dispuesto en el actual Art. 2°, N° 3, del
D.L. N° 825, se encuentra gravada con el tributo en comento, por tratarse, de
acuerdo a lo señalado precedentemente, de la transferencia de un bien corporal
inmueble construido, siempre que en los respectivos sitios se encuentren
comprendidas las obras de urbanización, de forma tal que los compradores se
hagan dueños o co-dueños de las mismas.
Así lo ha señalado el Servicio a través del oficio N° 05/09/2016, en el cual se expresa:
“Del análisis precedente, se concluye que si en los sitios que pretende vender el
contribuyente, se encuentran comprendidas las obras de urbanización señaladas

18
en su presentación, de forma tal que los compradores se hacen dueños o co-

dueños de las mismas, dicha venta se encontrará gravada con Impuesto al Valor
Agregado, conforme al Art. 8°, en concordancia con el Art. 2°, N° 1, del D.L. N° 825,
por tratarse de la venta de un bien corporal inmueble construido.
Por el contrario, si las obras de urbanización no son parte de la venta por no

configurarse ninguna de las situaciones señaladas en el párrafo anterior, no
procederá afectar con el tributo en comento la venta de los referidos sitios, porque
en tales circunstancias se trataría de la venta de terrenos que no cuentan con
ningún tipo de construcción.
No obstante lo anterior, si la venta de los referidos terrenos se encuentre gravada

con IVA por estimarse conforme a lo señalado en el primer párrafo de este Título,
que se trata de la venta de sitios urbanizados, procede aplicar respecto de ésta, lo
dispuesto en el Artículo Séptimo Transitorio, que libera del Impuesto al Valor
Agregado la venta de bienes corporales inmuebles, que se hubiesen gravado
como consecuencia de las modificaciones incorporadas al hecho gravado básico
venta contenido en el Art. 2°, del D.L. N° 825, siempre que dichos bienes, en este
caso las urbanizaciones, cuenten al 1° de enero de 2016, con el permiso a que se
refiere la Ley General de Urbanismo y Construcciones y las ventas respectivas se
realicen dentro del plazo de un año contado desde esa fecha.
Finalmente, de no proceder la aplicación de la exención antes mencionada,

debiendo gravarse con IVA las referidas ventas, cabe tener presente, que para el
cálculo de la base imponible le son plenamente aplicables las normas contenidas
en el Art. 17°, del D.L. N° 825, respecto de la rebaja del terreno.
Debe tenerse presente que en caso que la venta de los sitios se encuentre afecta
a IVA, procede a su respecto la rebaja del terreno establecida en el Art. 17, del D.L.
N° 825, para efectos de determinar la base imponible.”

19
1.1.3. Concepto de “vendedor”
Hasta el 31 de diciembre de 2015, el siguiente era el concepto de vendedor:
Por vendedor: La empresa constructora, entendiéndose por tal a cualquier persona

natural o jurídica, incluyendo las comunidades y las sociedades de hecho, que se
dedique en forma habitual a la venta de bienes corporales inmuebles de su
propiedad, construidos totalmente por ella o que en parte hayan sido construidos
por un tercero para ella
Asimismo, también se considera vendedor a la empresa constructora que venda

materias primas o insumos que, por cualquier causa, no utilice en los procesos
productivos.
Por lo tanto, la transacción debía ser realizada por una empresa constructora,
entendiéndose por tal, la que se dedica en forma habitual a la venta de bienes
corporales inmuebles. Como requisito adicional se requería que el bien raíz en
cuestión fuera de propiedad de la empresa constructora y además, que hubiere
sido construido por ella o para ella. Adicionalmente, la operación debía
corresponder a la primera venta o enajenación
Con las leyes 20.780 y 20.889 sobre reforma tributaria, el concepto de vendedor es
el siguiente:
“cualquiera persona natural o jurídica, incluyendo las comunidades y las

sociedades de hecho, que se dedique en forma habitual a la venta de bienes
corporales muebles e inmuebles, sean ellos de su propia producción o adquiridos
de terceros. “

20
1.1.4. Habitualidad en la venta de inmuebles
Sobre este tema conviene recordar que el N° 3 del artículo 2° del D.L. N° 825, en su
parte no modificada por la Ley N° 20.780, entrega al Servicio de Impuestos Internos
la facultad exclusiva para calificar la habitualidad, conforme a lo establecido en
el artículo 4° del D.S. N° 55, Reglamento del D. L. N° 825.
Sobre el particular, el Reglamento indica que el Servicio considerará la naturaleza,

cantidad y frecuencia con que el vendedor realice las ventas de los bienes
corporales muebles de que se trata, y con estos antecedentes determinará si el
ánimo que guío al contribuyente fue adquirirlo para su uso, consumo o para la
reventa.
Siendo la transferencia de inmuebles un hecho gravado con IVA, como lo es la de

los bienes corporales muebles, es lógico considerar en forma extensiva las mismas
normas reglamentarias e interpretativas, por lo que, dentro de dicho contexto, para
el caso de la venta de inmuebles, debe entenderse que tendrá el carácter de
vendedor cualquier persona natural o jurídica, comunidades y sociedades de
hecho que transfieran a título oneroso un bien inmueble cuando con motivo de
dicha operación hayan concurrido uno o más de los elementos citados
anteriormente para calificar la habitualidad.
El Art. 2°, N° 1, letra c) de la Ley 20,780 estableció dos presunciones simplemente

legales de habitualidad en la venta de inmuebles, una de no habitualidad en dicha
venta y un caso en que la transferencia de inmuebles puede ser considerada
habitual. El hecho de que se trate de presunciones simplemente legales implica
que admiten prueba en contrario.
Posteriormente, la ley 20.899 eliminó la primera presunción de habitualidad

establecida en la ley 20.780 y perfeccionó la presunción de no habitualidad.

21
1.1.5. Presunción de habitualidad
Cuando entre la adquisición o construcción del bien raíz y su enajenación

transcurra un plazo inferior a un año.
Para los efectos de contar el plazo de un año, se entenderá que el momento de la

adquisición o enajenación es aquel en que el inmueble se encuentra inscrito en el
Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces a nombre del respectivo
comprador y que la obra se encuentra construida, cuando ella esté
completamente terminada y cuente con la debida recepción municipal,
certificada por la Dirección de Obras Municipales respectiva, de acuerdo a lo
establecido en el artículo 144 del D.F.L. N° 458, de 1976, del Ministerio de Vivienda y
Urbanismo.
Tratándose de una presunción simplemente legal, se podría probar que la causa

que se tuvo en vista al comprar el inmueble no fue su posterior venta, dejando sin
aplicación la presunción, por ejemplo, un empleado que compra un
departamento para su uso y a los pocos meses que lo compró, lo trasladan a otra
ciudad.
1.1.6. Presunciones de no habitualidad
a.- La ley 20.780 dispuso en el número 3 del artículo 2° del D.L. N° 825 una
presunción de no habitualidad, según la cual, no se considerará habitual la
enajenación de inmuebles, sin atender a las características del vendedor,
cuando ésta se efectúe como consecuencia de la ejecución de garantías
hipotecarias.
Una ejemplo de aplicación de esta norma está dado por las operaciones de ventas
forzadas contenidas en los artículos 103 a 111 de la Ley General de Bancos, en el

22
llamado juicio especial hipotecario, donde una vez ordenado el remate del bien,
de acuerdo al tenor de las normas ya enunciadas, se procederá a adjudicar el
inmueble a favor del mejor postor, produciéndose la venta forzada del mismo, la
cual, de acuerdo a la norma del número 3 del artículo 2° del D.L. N° 825, no se
considerará habitual para los efectos de la aplicación del N° 1 del mismo artículo.
Por su parte, el Artículo 2° N° 1 letras a) y b) de la ley 20.899 agregó dos nuevas

presunciones de no habitualidad:
b.- El caso de la enajenación posterior de inmuebles adjudicados o

recibidos en pago de deudas y siempre que exista una obligación legal de
vender dichos inmuebles dentro de un plazo determinado.
En esta situación se encuentran por ejemplo, las ventas que deben realizar los
Bancos de inmuebles que ha recuperado de deudores morosos. El artículo 84 de la
Ley general de bancos señala:
Artículo 84.- Todo banco estará sujeto a las limitaciones siguientes: (…)
5) No podrá adquirir sino los bienes que expresamente autoriza esta ley.
Esta limitación no se aplicará:
a) Cuando reciba bienes en pago de deudas vencidas y siempre que el

valor de estos bienes no supere el 20% de su patrimonio efectivo. Si entrega
bienes en pago una persona vinculada a la propiedad o gestión del banco,
éste deberá obtener autorización previa de la Superintendencia;
b) Cuando los adquiera en remate judicial en pago de deudas vencidas

previamente contraídas a su favor.

23
En estos casos, el banco deberá enajenar los bienes dentro del plazo de un año
contado desde la fecha de adquisición. Tratándose de acciones, éstas deberán ser
vendidas en un mercado secundario formal, dentro del plazo máximo de seis meses
contado desde su adquisición. Sin embargo, la Superintendencia podrá autorizar
que la enajenación se efectúe en licitación pública.
No obstante, la Superintendencia, mediante normas generales, podrá establecer

que, en casos justificados, el banco disponga de un plazo adicional de hasta
dieciocho meses para la enajenación de los bienes. Será requisito para gozar de la
prórroga, haber castigado contablemente el valor del bien.
La infracción a la prohibición establecida en este número será sancionada con

una multa igual al valor de los bienes adquiridos. Al banco que no enajene tales
bienes dentro del plazo y en la forma que corresponda, se le aplicará una multa
igual al 10% del valor de adquisición actualizado de acuerdo con las normas
establecidas por la Superintendencia, por cada mes calendario que los mantenga.
c.- Todos aquellos casos de ventas forzadas en pública subasta

autorizadas por resolución judicial.
Por ejemplo, el caso del cobro ejecutivo de las obligaciones tributarias de dinero.
Sobre el particular, el artículo 185 del Código Tributario dispone:
“Artículo 185 La subasta de los bienes raíces será decretada por el Juez de la causa,
a solicitud del respectivo Abogado Provincial, cualesquiera que sean los embargos
o prohibiciones que les afecten, decretados por otros juzgados, teniendo como
única tasación la que resulte de multiplicar por 1,3 veces el avalúo fiscal que esté
vigente para los efectos de la contribución de bienes raíces.”

24
Estos nuevos casos de presunciones de no habitualidad tuvieron por objeto

equiparar el tratamiento tributario en relación al Impuesto al Valor Agregado
otorgado por la Ley N° 20.780 a la enajenación de inmuebles que se efectúe como
consecuencia de la ejecución de garantías hipotecarias, con otras situaciones que
igualmente implican una obligación legal o judicial de enajenación de inmuebles,
y que constituyan una venta forzada.
En el oficio N° 3418, del 29 de diciembre de 2016, el Servicio determinó que en el

caso de la venta de un inmueble en pública subasta, ordenada en un
procedimiento concursal por la junta de acreedores o por el liquidador, recae en
un inmueble de propiedad de un contribuyente persona natural o jurídica, cuyo
giro no es inmobiliario, al no existir una resolución judicial que así lo ordene, no le es
aplicable la presunción de no habitualidad a que se refiere el N° 3, del artículo 2°
del Decreto Ley N° 825 de 1974.
1.1.7. Giro inmobiliario efectivo.
La transferencia de inmuebles efectuada por contribuyentes con giro inmobiliario

efectivo, podrá ser considerada habitual.
Para efectos de determinar cuando existe un “giro inmobiliario efectivo” se

considerará la naturaleza, cantidad y frecuencia con que el vendedor realice la
venta de inmuebles, a efectos de considerar si se configura la habitualidad como
elemento esencial del hecho gravado básico de venta, no siendo suficiente para
darla por establecida el sólo hecho de constar tal actividad en la escritura social,
inicio de actividades o en otro tipo de documento o registro.
Si bien el Servicio no ha determinado que se entiendo por giro inmobiliario efectivo,

sí se ha pronunciado sobre le efectividad del giro en otra materia, señalando que
“un contribuyente con diversos giros, entre los cuales se encuentre el transporte de

25
carga terrestre, se encuentra impedido de recuperar el impuesto específico al

petróleo diésel soportado en las compras de ese combustible, criterio que se
encuentra vigente.
No obstante, es necesario tener presente que lo anterior significa que un

contribuyente que tiene entre sus giros el de transporte de carga por carretera,
para perder el derecho al crédito debe detentar la calidad de empresa de
transporte a la luz de lo dispuesto en el artículo 166 del Código de Comercio. De
no ser así, esto es, que sólo tiene el giro pero no lo ha ejercido, procede la
recuperación del impuesto soportado en la compra de todo el combustible
adquirido.”2
1.2. HECHOS GRAVADOS ESPECIALES.
El artículo 2°, N° 3 de la Ley N° 20.780 introdujo modificaciones a varias letras del

Artículo 8°.
Las modificaciones tuvieron por objeto adecuar los distintos hechos gravados
especiales, al hecho gravado básico.
ARTÍCULO 8° letra b, aportes, se incluyó la palabra inmueble:
“b) Los aportes a sociedades y otras transferencias de dominio de bienes

corporales muebles e inmuebles, efectuados por vendedores, que se produzcan
con ocasión de la constitución, ampliación o modificación de sociedades, en la
2 ORD. 2360 DEL 2/08/2007.

26
forma que lo determine, a su juicio exclusivo, la Dirección Nacional de Impuestos

Internos;”
ARTICULO 8° letra c, adjudicaciones, se incluyó la palabra inmuebles y se suprimió

el inciso segundo que señalaba que en la liquidación de sociedades que sean
empresas constructoras, de comunidades que no sean hereditarias ni provengan
de la disolución de la sociedad conyugal y de cooperativas de vivienda, también
se considerará venta la adjudicación de bienes corporales inmuebles construidos
total o parcialmente por la sociedad, comunidad o cooperativa.
De esta forma, la redacción actual de la letra c) es la siguiente:
“c) Las adjudicaciones de bienes corporales muebles e inmuebles de su giro,

realizadas en liquidaciones de sociedades civiles y comerciales. Igual norma se
aplicará respecto de las sociedades de hecho y comunidades, salvo las
comunidades hereditarias y provenientes de la disolución de la sociedad
conyugal;”
ARTICULO 8° letra d, referida a los retiros, se incluyó la palabra inmuebles en los

incisos primero, segundo y tercero, haciendo aplicable el IVA a los retiros, entregas
gratuitas y faltantes de inventarios de bienes inmuebles, en el caso de vendedores
habituales de dichos bienes.
“d) Los retiros de bienes corporales muebles e inmuebles efectuados por un

vendedor o por el dueño, socios, directores o empleados de la empresa, para su
uso o consumo personal o de su familia, ya sean de su propia producción o
comprados para la reventa, o para la prestación de servicios, cualquiera que sea
la naturaleza jurídica de la empresa. Para estos efectos, se considerarán retirados
para su uso o consumo propio todos los bienes que faltaren en los inventarios del
vendedor o prestador de servicios y cuya salida de la empresa no pudiere

27
justificarse con documentación fehaciente, salvo los casos fortuitos o de fuerza

mayor, calificados por el Servicio de Impuestos Internos, u otros que determine el
Reglamento.
Igualmente serán considerados como ventas los retiros de bienes corporales

muebles e inmuebles destinados a rifas y sorteos, aun a título gratuito, y sean o no
de su giro, efectuados con fines promocionales o de propaganda por los
vendedores afectos a este impuesto.
Lo establecido en el inciso anterior será aplicable, del mismo modo, a toda entrega
o distribución gratuita de bienes corporales muebles e inmuebles que los
vendedores efectúen con iguales fines.
Los impuestos que se recarguen en razón de los retiros a que se refiere esta letra,
no darán derecho al crédito establecido en el artículo 23º;”
ARTICULO 8° letra f, relativa a la venta de establecimientos de comercio, se incluyó

la palabra inmuebles
“f) La venta de establecimientos de comercio y, en general, la de cualquier

otra universalidad que comprenda bienes corporales muebles e inmuebles de su
giro. Este tributo no se aplicará a la cesión del derecho de herencia;”
ARTICULO 8° letra g relativo al arrendamiento de inmuebles amoblados y con

instalaciones
g) El arrendamiento, subarrendamiento, usufructo o cualquiera otra forma de

cesión del uso o goce temporal de bienes corporales muebles, inmuebles
amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio

28
de alguna actividad comercial o industrial y de todo tipo de establecimientos de

comercio;
La base imponible en estos contratos se determina deduciendo de la renta, una

cantidad equivalente al 11% anual del avalúo fiscal del inmueble propiamente tal,
o la proporción correspondiente si el arrendamiento fuere parcial o por períodos
distintos de un año
Este hecho gravado no fue objeto de modificaciones en la Reforma Tributaria
No obstante, el hecho gravado contenido en la letra l), esto es arrendamiento con

opción de compra, fue objeto de importantes modificaciones, razón por la cual, el
artículo sexto transitorio de la ley n° 20.780 dispuso que no se aplicarían las nuevas
disposiciones a los contratos celebrados antes del 1° de Enero de 2016. Ello implica
que dichos contratos mantendrán la tributación vigente al momento de su
suscripción. Por lo tanto si una empresa de leasing celebró un contrato de arriendo
con opción de compra sobre un bien corporal inmueble sin amoblar, con
anterioridad al 1° de enero de 2016 cumpliendo con los requisitos exigidos por la
norma legal, las cuotas de arrendamiento que se devenguen con posterioridad a
dicha fecha no se encontrarán gravadas con IVA, porque conforme al Art. 12, letra
E.- N° 11, vigente a la fecha del contrato, no procedía recargar IVA en esa
operación.
Por el contrario, si esa misma empresa suscribe también con anterioridad al 1° de

enero de 2016 y cumpliendo los requisitos de la norma, un contrato de arriendo con
opción de compra pero esta vez sobre un inmueble amoblado, las cuotas de
arrendamiento que devengue dicho contrato se encontrarán afectas a IVA, pero
no por las modificaciones incorporadas por el artículo 2° de la Ley N° 20.780, al D.L.
N° 825, sino que por la normativa vigente en la fecha de suscripción del contrato,
esto es, por aplicación del Art. 8°, letra g).

29
ARTICULO 8° letra i relativo al estacionamiento de automóviles
i) El estacionamiento de automóviles y otros vehículos en playas de

estacionamiento u otros lugares destinados a dicho fin;
Sobre este gravado existe numerosa jurisprudencia través de la cual se ha ido

aclarando el alcance de este hecho gravado. El oficio más reciente, se reproduce
a continuación, y se refiere a criterios interpretativos aplicables a la explotación de
boxes de estacionamientos mediante su arrendamiento por semanas y/o meses.
Oficio N° 1998, de 12.07.2016
Se ha solicitado a esta Dirección Nacional pronunciamiento respecto de la

interpretación y aplicación de normas del D.L. N° 825 en relación al siguiente caso.
I.- ANTECEDENTES
El consultante indica en su presentación que su representada es una sociedad de

inversiones que, entre otros, se dedica a la explotación por cuenta propia o ajena
de toda clase de inmuebles. Al efecto, es propietaria o tenedora debidamente
facultada para gozar de los frutos civiles de una serie de inmuebles, los cuales son
entregados en arriendo a terceros, con instalaciones que permiten el desarrollo de
una actividad comercial o industrial, razón por la cual los grava con IVA.
Sin embargo, respecto de un proyecto en particular que motiva la presente

consulta, su representada explotaría inmuebles sin ninguna clase de instalaciones
ni bienes muebles, pues se encuentra evaluando comercialmente la posibilidad de
comprar alrededor de 300 boxes de estacionamientos a un único vendedor, los
cuales explotaría entregándolos en arriendo.

30
Los estacionamientos se encuentran ubicados en un edificio en la comuna de

XXXX, que fue construido a principios de los años ochenta, al amparo del Decreto
Alcaldicio N° 1116 de 29.08.1979 de la Municipalidad de XXXX que puso fin a partir
del 1° de septiembre de 1981 a la existencia de todas las “playas de
estacionamiento” en una amplísima área que rodea el Centro de XXXX; y también
considerando el Decreto N° 48 del Ministerio de la Vivienda de 29.09.1979, que
estableció “un área de prohibición de construcción de estacionamientos dentro
de Centro de XXXX” limitada al norte por la calle Santo Domingo, al sur por la
Alameda Bernardo O´Higgins, al oriente por la calle Miraflores y al poniente por la
Avda. Norte Sur, que obligaba a los edificios allí construidos a adquirir sus
estacionamientos fuera de esta área ya que dicha prohibición no liberaba a los
edificios que se construían dentro de ella al cumplimiento de los estándares de
estacionamientos exigidos por el artículo 480 de la Ordenanza General de
Construcciones y Urbanización de 1° de agosto de 1981.
Afirma que todas estas medidas, orientadas a la descongestión del área más
céntrica de la comuna de XXXX fueron las que motivaron la construcción del
edificio, de lo cual da cuenta que aquél se construyó de manera de que sirviera a
proporcionar los estacionamientos requeridos para que los edificios construidos en
el área de prohibición pudieran cumplir con los estándares señalados en dicho
artículo 480 y de esta manera obtener sus recepciones finales. Dicho de otra forma,
el edificio se construyó para la venta a particulares o a empresas constructoras
para cumplir con los requerimientos urbanísticos ya señalados.
Indica que el edificio fue construido para enajenar todas y cada una de sus
unidades a distintos adquirentes, atendido el cambio de la institucionalidad
inmobiliaria en la comuna. Cada uno de los estacionamientos tiene un rol de
avalúo fiscal distinto, por lo cual se paga el respectivo impuesto territorial por cada

31
unidad, y se pagan gastos comunes habida consideración que existe un

reglamento de copropiedad.
Afirma que el edificio se acogió a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria conforme a

lo señalado en el Certificado N° 855 de 12 de julio de 1982 correspondiente a su
“División por Pisos o Departamentos” otorgado por la I. Municipalidad de XXXX;
encontrándose dividido el Edificio en 1.679 estacionamientos, 10 oficinas. 9 locales
comerciales, 3 bodegas y una estación de servicios, constituyendo cada una de
estas propiedades un inmueble independiente.
Sostiene que los inmuebles que se pretende adquirir son 300 estacionamientos de
una superficie de alrededor de 12.5 metros cuadrados por unidad, que se
adquirirían sin instalaciones de ninguna clase ni bienes muebles que los alhajen o
guarnezca, adquiriéndose también los derechos en los bienes comunes, en la
proporción que corresponda sobre los bienes comunes en unión con los demás
adquirentes.
En razón de lo anterior solicita confirmar los siguientes criterios:
a) Que el arriendo a largo plazo que pretende celebrar su representada en

calidad de arrendadora de los 300 estacionamientos a una tercera persona,
persona jurídica, la que sólo los podrá explotar mediante el arriendo por días
completos, semanas o meses, constituye un hecho exento de IVA de conformidad
con lo dispuesto en el artículo 12°, letra E, número 11 de la Ley de IVA, contenido
en el artículo 1° del D.L. N° 825, de 1974.
b) Que igual tratamiento de exención, operaría en el caso de que su

representada ofrezca en arrendamiento al público los estacionamientos bajo la
modalidad de arriendo por semanas o meses a empresas, organismos públicos y
personas naturales.

32
II.- ANÁLISIS
El artículo 8°, letra g) del Decreto Ley N° 825, de 1974, grava con Impuesto al Valor
Agregado el arrendamiento, subarrendamiento, usufructo o cualquier otra forma
de cesión del uso o goce temporal de bienes corporales muebles, inmuebles
amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio
de alguna actividad comercial o industrial y de todo tipo de establecimiento de
comercio, hecho gravado que pende de una situación objetiva, cual es, que el
inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuente con muebles o bien con
instalaciones que permitan o posibiliten el ejercicio de una actividad comercial o
industrial, aun cuando en el hecho ésta no se ejerza. Así, el elemento determinante
para configurar este hecho gravado especial, está dado por la existencia de
muebles o instalaciones en el inmueble arrendado, y no por la destinación que el
arrendatario pretenda darle a dicho inmueble.
Por otra parte, el artículo 8°, letra i), del mismo cuerpo legal aludido, grava con
Impuesto al Valor Agregado el estacionamiento de automóviles, y otros vehículos
en playas de estacionamiento u otros lugares destinados al mismo fin.
Ahora bien, en relación a las consultas referidas cabe hacer las siguientes
distinciones:
a) Respecto de la posibilidad de arriendo de inmuebles consistentes en 300

estacionamientos a una tercera persona por parte de la consultante, la que sólo
podrá explotar mediante el arriendo de días completos, semanas o meses,
atendidos los antecedentes presentados, los estacionamientos ofrecidos se
encuentran desprovistos de instalaciones que posibiliten el desarrollo de una
actividad comercial o industrial, y por otra, no se configura en la especie el servicio
de estacionamiento desarrollado en playas de estacionamiento, motivo por el cual
no se verificaría en ninguno de los casos consultados ni el hecho gravado de la

33
letra g) del artículo 8 del Decreto Ley N° 825 de 1974, como tampoco aquel descrito
en la letra i) del artículo 8° del citado Decreto Ley en conformidad a
pronunciamiento emitido por este Servicio al respecto .
b) En relación a la segunda situación planteada, esto es, en el caso que la

Sociedad ofrezca en arrendamiento al público los estacionamientos bajo la
modalidad de arriendo por semanas o meses a empresas, organismos públicos y
personas naturales, se hace presente lo señalado en el Oficio N° 1814 de 2015, en
el cual este Servicio se pronunció ante la consulta de un contribuyente por el
arriendo de estacionamientos a trabajadores de la misma empresa, señalando
que: “Ahora bien, respecto del arrendamiento de los restantes boxes de
estacionamientos, no asociados a la celebración de un contrato de arriendo de
un inmueble del mismo edificio entre las mismas partes, se estima que no se
verificaría el hecho gravado descrito en la letra i) del artículo 8° del citado Decreto
Ley, ello por cuanto en la especie no se configura el servicio de estacionamiento
desarrollado en playas de estacionamiento que describe la norma, toda vez que
éstos no se encuentran abiertos al público, sino que, como se ha indicado, serán
arrendado por los propios trabajadores de las empresas arrendatarias de las
oficinas del mismo edificio.” A contrario sensu, en el caso bajo análisis se daría la
condición contenida en el oficio, de acuerdo a lo manifestado por el propio
contribuyente en su consulta, ya que el arrendamiento será ofrecido al público en
general, configurándose de esta manera el hecho gravado especial estipulado en
la letra i) del artículo 8° del Decreto Ley N° 825 de 1974.
En ese sentido queda claro que la finalidad de la norma establecida en la letra i)

del artículo 8° del D.L. N° 825 fue gravar el estacionamiento no siendo determinante
para tal efecto el medio que se use para dicho fin, de manera tal que la existencia
del contrato de arrendamiento que celebraría el contribuyente con los particulares
o empresas, no altera la verdadera naturaleza de la operación, esto es, ofrecer

34
estacionamiento a particulares, en este caso, bajo las modalidades de día, mes, o

año.
III.- CONCLUSIÓN
El arrendamiento de inmuebles consistente en 300 estacionamientos ubicados en

un mismo edificio ofrecido a un tercero para su explotación desprovistos de
instalaciones que posibiliten el desarrollo de una actividad comercial o industrial,
no está gravado con IVA al tenor de lo establecido en la letra g), del artículo 8° del
Decreto Ley N° 825.
Por otra parte, el estacionamiento ofrecido directamente por la consultante al

público en general, aún bajo la modalidad de día, mes o año, se encuentra
gravado con IVA al tenor de lo dispuesto en la letra i), del artículo 8° del Decreto
Ley N° 825.”
ARTICULO 8° la letra k, que se refería a los aportes y otros hechos gravados

especiales referidos a inmuebles de propiedad de una empresa constructora, fue
derogado.
ARTÍCULO 8, La letra m) referida a la venta de bienes del activo fijo.
Recordemos que de acuerdo a lo señalado en el texto primitivo de esta letra m) se

consideraba gravadas con IVA las ventas de bienes muebles del activo fijo cuando
ellas eran realizadas antes de terminada su vida útil, de conformidad al N° 5 del Art.
31 de la Ley de la Renta o antes que hubieran transcurrido cuatro años contados
desde su primera adquisición, por contribuyentes que hubieren tenido derecho a
crédito fiscal por la adquisición, fabricación o construcción de dichos bienes.

35
Respecto de los inmuebles, la norma señalaba que la venta de bienes corporales

inmuebles o de establecimientos de comercio, sólo se consideraba comprendida
en esta letra cuando ella se efectuaba antes de doce meses contados desde su
adquisición, inicio de actividades o construcción.
Esta letra fue reemplazada totalmente en su texto por la ley 20.780.
“m) La venta de bienes corporales muebles e inmuebles que formen parte del
activo inmovilizado de la empresa, siempre que, por estar sujeto a las normas de
este título, el contribuyente haya tenido derecho a crédito fiscal por su adquisición,
importación, fabricación o construcción.
No obstante lo dispuesto en el párrafo precedente, no se considerará, para los

efectos del presente artículo, la venta de bienes corporales muebles que formen
parte del activo inmovilizado de la empresa, efectuada después de transcurrido un
plazo de treinta y seis meses contado desde su adquisición, importación,
fabricación o termino de construcción, según proceda, siempre que dicha venta
haya sido efectuada por o a un contribuyente acogido a lo dispuesto en el artículo
14 ter de la ley sobre impuesto a la Renta, a la fecha de dicha venta.”
De esta manera, se encontrarán gravadas con IVA las ventas de bienes corporales
muebles e inmuebles que formen parte del activo inmovilizado, con el único
requisito de que el contribuyente haya tenido derecho a crédito fiscal por su
adquisición, importación, fabricación o construcción.
Por lo tanto, a contar del 1° de Enero de 2016, todas las ventas de activos fijos, sean
estos muebles o inmuebles deberán afectarse con IVA, sin importar cuando tiempo
ha transcurrido desde su adquisición.

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Las únicas ventas de activos fijos que no se encontrarán gravadas serán aquellas
que recaigan sobre bienes corporales muebles, efectuadas después de
transcurrido un plazo de treinta y seis meses contado desde su adquisición,
importación, fabricación o término de construcción, según proceda, siempre que
dicha venta haya sido efectuada por o a un contribuyente acogido a lo dispuesto
en el artículo 14 ter de la ley sobre Impuesto a la Renta, a la fecha de dicha venta.
El régimen de tributación simplificada 14 ter es un régimen optativo de tributación,

orientado a las pequeñas y micro empresas, que busca facilitar la tributación para
los contribuyentes de dicho segmento.
Características:
Permite llevar una contabilidad simplificada al liberar parcialmente de las

obligaciones de la contabilidad completa (llevar libros de contabilidad,
confeccionar balances, la aplicación corrección monetaria, efectuar
depreciaciones, realización de inventarios, confección del registro FUT, etc.)
Tasa fija PPM en 0,25% de las ventas brutas mensuales.
Deducción inmediata como gastos de las inversiones y los inventarios.
La Renta Líquida Imponible se determina fácilmente (Ingresos menos egresos).

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JURISPRUDENCIA
Oficio N° 3260 de 04-07-2003
IMPUESTO AL VALOR AGREGADO QUE AFECTARÍA A LICITACIÓN DE UNA PLANTA

FAENADORA DE CARNE.
“1.- Se ha recibido en esta Dirección Nacional presentación del antecedente,

mediante la cual solicita se ratifiquen las conclusiones que señala, en virtud de la
decisión adoptada por el directorio de XXXXXXXXX, de licitar públicamente y como
una universalidad jurídica, el inmueble, las maquinarias, equipos, vehículos
motorizados y existencias de la denominada YYYYYYYYYYYYYYYYY de propiedad
de la Sociedad Agrícola XXXXXXXX. Cabe señalar que esa sociedad adquirió el
dominio de ese activo hace más de diez años. Por otra parte las maquinarias y
equipos forman parte de su activo fijo y todos tienen más de un año de adquiridos.
En atención a ello y de conformidad con lo dispuesto y previsto en el D.L. N° 825,

de 1974, expone que en la enajenación de esa universalidad jurídica se darían las
siguientes circunstancias tributarias:
a) La operación no está afecta al Impuesto al Valor Agregado, salvo en cuanto

se refiera a la venta de posibles existencias, en cuyo caso corresponde aplicar ese
impuesto.
b) En cuanto a la venta de vehículos motorizados usados sólo corresponde

aplicar el impuesto de carácter municipal, a que se refiere el artículo 41°, N° 7, de
la Ley de Rentas Municipales.
2.- Sobre el particular, cabe señalar que este Servicio se pronunció en términos
condicionales sobre la materia, mediante Ord. N° 1545, de 10-04-2003, debido a
que en dicha presentación no resultaban claros los términos de la licitación, en el
sentido de si ésta recaería sólo sobre bienes corporales muebles e inmuebles de
propiedad del contribuyente o bien se licitaría la planta faenadora como una
universalidad.

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Sin embargo con los antecedentes aportados en esta nueva presentación, en que
se aclara que la planta será licitada como una universalidad jurídica, cumplo con
ratificar lo señalado en el Ord. N° 1545, N° 3, párrafo octavo, en el sentido que a
dicha licitación le sería aplicable la parte final del artículo 8°, letra m),
encontrándose gravada con Impuesto al Valor Agregado la venta del
establecimiento de comercio, por el valor total de la operación, si ésta se verifica
antes de doce meses contados desde la iniciación de actividades o adquisición
del respectivo establecimiento comercial. Transcurrido dicho plazo la venta de
dicho establecimiento de comercio no se encuentra afecta a IVA, salvo que
comprenda bienes corporales muebles de su giro, en cuyo caso se afectaría con
impuesto al valor agregado, conforme al artículo 8°, letra f), del D.L. N° 825. En este
caso la base imponible está constituida sólo por el valor de los bienes corporales
muebles de sus giros comprendidos en la venta. Para estos efectos, el artículo 9°,
del D.S. de Hacienda N° 55, de 1977, Reglamento del D.L. N° 825, dispone que se
entenderá por “bienes corporales muebles de su giro”, para efectos de lo dispuesto
en el artículo 8°, letra f), aquellos respecto de los cuales la sociedad era vendedora.
Así las cosas y considerando que la sociedad adquirió dicha planta hace más de
diez años, su venta como una universalidad jurídica no se encuentra gravada con
impuesto al valor agregado, salvo que dicha venta comprenda existencias
respecto de las cuales la sociedad es “vendedora”, en cuyo caso el impuesto se
aplica sólo por el valor de dichos bienes.
Respecto a la aplicación del tributo a la transferencia de vehículos motorizados

establecido en el artículo 41°, N° 7, de la Ley de Rentas Municipales, que puede
afectar a los vehículos comprendidos en la venta de la planta indicada, cúmpleme
informar a Ud. que este Servicio carece de facultades para pronunciarse sobre esa
materia, precisamente porque se trata de un derecho municipal, y en
consecuencia, se encuentra fuera del ámbito de competencia de este
organismo.”

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ORD.- Nº3170, DEL 03 DE SEPTIEMBRE DE 2002
1.- Se ha recibido en esta Dirección Nacional su oficio del antecedente, mediante

el cual consulta acerca del impuesto al valor agregado que afecta a la venta de
un inmueble construido mediante un contrato de construcción por administración,
por un contribuyente cuyos giros comerciales son: Distribuidora de Abarrotes por
mayor y menor y Construcción.
Señala que el 30-11-98 el contribuyente tramitó permiso de edificación para la

construcción de un inmueble, para materializar la ampliación del mall “Plaza El
Roble de Chillán”, abriendo en su contabilidad una cuenta de activo fijo
denominada “Ampliación Mall”, la cual cargó por todos los desembolsos
efectuados en la construcción de la obra.
Con fecha 29-7-1999, la Municipalidad de Chillán emitió Acta de Recepción

Definitiva de Obras de Edificación. Posteriormente, el contribuyente cedió en
arrendamiento este inmueble, vendiéndolo a la arrendataria con fecha 4-10-2001,
según escritura notarial en la que se señala que la venta asciende a 1.663.200 UF,
pagadera a un plazo de 18 años con cuotas mensuales de UF 7.700. Por esta venta
se emitió factura por un total de$ 26.797.594.824, gravándose con impuesto al valor
agregado sólo $ 591.442.419,correspondiente a los montos contenidos en aquellas
facturas que fueron cargadas a costo del bien raíz y que fueron recibidas en los
últimos doce meses anteriores a la venta del inmueble.
Finalmente con fecha 22-5-2002, se suscribe escritura aclaratoria, en la cual se

indica que la operación de venta por el inmueble incluye intereses.
Al respecto consulta si procede gravar con impuesto al valor agregado la venta

del inmueble por el monto total de la misma, y si de ser así se deben incluir los
intereses o bien éstos deberían rebajarse gravándose sólo el valor presente.
2.- El artículo 8°, del D.L. N° 825, de 1974, grava con el impuesto al valor agregado
las ventas y los servicios.
A su vez el artículo 2°, N° 1°, define venta como: “Toda convención independiente
dela designación que le den las partes, que sirva para transferir a título oneroso el
dominio de ..............., bienes corporales inmuebles de propiedad de una empresa
constructora construidos totalmente por ella o que en parte hayan sido construidos
por un tercero para ella, de una cuota de dominio sobre dichos bienes o de
derechos reales constituidos sobre ellos, como, asimismo, todo acto o contrato que
conduzca al mismo fin o que la presente ley equipare a venta”.
Asimismo, el señalado artículo 2°, en su N° 3, aclara que se “considerará vendedor

a la empresa constructora, entendiéndose por tal a cualquier persona natural o

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jurídica, incluyendo las comunidades y las sociedades de hecho, que se dedique

en forma habitual a la venta de bienes corporales inmuebles de su propiedad,
construidos totalmente por ella o que en parte hayan sido construidos por un
tercero para ella.
Por otra parte el artículo 15°, del D.L. N° 825, de 1974, que dice relación con la
formación de la base imponible dispone en lo pertinente que la base imponible de
las ventas estará compuesta por el valor de las operaciones respectivas, debiendo
adicionarse a dicho valor, si no estuvieran comprendidos en él, entre otros, “el
monto de los reajustes, intereses y gastos de financiamiento de la operación a
plazo, incluyendo los intereses moratorios, que se hubieren hecho exigibles o
percibidos anticipadamente en el periodo tributario. En todo caso deberá excluirse
el monto delos reajustes de valores que ya pagaron el impuesto de este Título, en
la parte que corresponda a la variación de la unidad de fomento determinada por
el período respectivo de la operación a plazo”.
3.- Sobre el particular, cabe señalar que en el caso bajo análisis no procede aplicar
la norma contenida en el artículo 8°, letra m) del D.L. N° 825, que grava la venta de
bienes corporales inmuebles que no formen parte del activo realizable, efectuada
antes de doce meses contados desde su adquisición o construcción y siempre que
por ésta se haya tenido derecho a crédito fiscal. Ello en atención a que quien
efectúala venta del inmueble es una empresa que tiene giro de empresa
constructora y al edificar el inmueble mediante un contrato de construcción por
administración estaría actuando como tal, reuniendo los requisitos de vendedor
contenidos en el artículo 2°,N° 3, del D.L. N° 825.
Lo anterior se reafirma con lo señalado en Circular N° 26, de 5-8-87, que en el

Capítulo IV, N° 1.b, párrafo quinto indica que “resulta claro que debe calificarse de
vendedor a quienes se constituyan como una empresa organizada para construir
y vender inmuebles, aunque el giro de la construcción no sea exclusivo e incluso
cuando sea esporádico o de menor importancia, o bien cuando exista una
organización empresarial distinta que sea aprovechada ocasionalmente para
construir y vender uno o varios inmuebles”.
Por lo tanto y sin perjuicio que la ocurrente haya contabilizado el inmueble dentro
de su activo fijo, la venta del mismo se encontrará gravada con impuesto al valor
agregado según las reglas generales contenidas en el artículo 8°, en concordancia
con el artículo 2°, N° 1 y 3, del D.L. N° 825.
3 En cuanto a la base imponible, sobre la cual debe calcularse el impuesto al valor

agregado, ésta debe determinarse según lo establecido en el artículo 15°, del D.L.
N°825, es decir, debe considerarse el valor de la operación más los intereses

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correspondientes por la operación a plazo, que en el caso bajo análisis estarían

incluidos dentro del monto pactado, según escritura aclaratoria.
Bajo la norma modificada por la Reforma Tributaria, el Servicio ha sostenido, en el

Oficio N° 2310 de 19 de Agosto de 2016, que “lo que se incorpora por las Leyes N°
20.780 y 20.899, a las transferencias de inmuebles, nuevos o usados, es el gravamen
con IVA de la parte construida del bien –ya que la norma excluye expresamente
del hecho gravado a los terrenos incluidos en la operación- en las distintas etapas
de comercialización de los bienes hasta el usuario final, siempre que dichas
trasferencias sean realizadas por un vendedor habitual de ellos. Así las cosas, para
que se configure el hecho gravado con el Impuesto a las Ventas y Servicios,
tratándose de venta de inmuebles, la respectiva operación debe recaer sobre un
inmueble construido.
Por otra parte, la Ley N° 20.780 modificó la letra m) del artículo 8°, D.L. N° 825, de
1974, sobre Impuesto a las Ventas y Servicios, estableciendo, en su inciso primero,
que se encontrarán gravadas con IVA, la venta de bienes corporales muebles e
inmuebles que formen parte del activo inmovilizado de la empresa, en cuya
adquisición, importación, fabricación o construcción, se haya tenido derecho a
crédito fiscal.
Sobre el particular, conviene tener presente que el Artículo 8° del DL 825 establece
que el impuesto regulado en el Título II afecta a las ventas y servicios, disponiendo
a continuación que “para estos efectos serán consideradas también como ventas
y servicios, según corresponda” procediendo luego a la enumeración de los
distintos hechos gravados especiales. Así, el hecho gravado especial establecido
en la letra m) de la señalada disposición debe ser asimilado a una venta.
Ahora bien, el inciso 2°, del artículo 17° de la ley, establece: “Tratándose de la venta
de inmuebles gravados por esta ley, podrá deducirse del precio estipulado en el
contrato el monto total o la proporción que corresponda, del valor de adquisición
del terreno que se encuentre incluido en la operación. En el caso de los contratos
de arriendo con opción de compra de bienes corporales inmuebles, podrá
deducirse del monto de cada cuota, incluyendo la opción de compra, la
proporción correspondiente al valor de adquisición del terreno que se encuentre
incluido en la operación, la que resultará de calcular la proporción que representa

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el valor de adquisición del terreno en el valor total del contrato. Para estos efectos,
deberá reajustarse el valor de adquisición del terreno de acuerdo con el
porcentaje de variación experimentado por el índice de precios al consumidor en
el período comprendido entre el mes anterior al de la adquisición y el mes anterior
al de la fecha del contrato. La deducción que en definitiva se efectúe por
concepto del terreno, no podrá ser superior al doble del valor de su avalúo fiscal
determinado para los efectos de la ley N° 17.235, salvo que la fecha de adquisición
del mismo haya precedido en no menos de tres años a la fecha en que se celebre
el contrato de venta o de promesa de venta, en cuyo caso se deducirá el valor
efectivo de adquisición reajustado en la forma indicada precedentemente.”
A su vez, el inciso tercero señala que no obstante lo anterior, en reemplazo del valor
de adquisición del terreno podrá rebajarse su avalúo fiscal, o la proporción
correspondiente, cuando el terreno se encuentre incluido en la operación.
Luego, tratándose de la enajenación de inmuebles que forman parte del activo

inmovilizado del contribuyente, por los cuales se tuvo derecho a crédito fiscal en su
adquisición o construcción, para fines de determinar la base imponible afecta a
IVA, de conformidad con las normas señaladas precedentemente, se deberá
considerar la rebaja del valor de adquisición del terreno incluido en la operación,
gravándose por consiguiente la parte que corresponde a la construcción.
Para estos efectos, tratándose de inmuebles adquiridos por el contribuyente, el

valor del terreno a considerar para fines de la rebaja de la base imponible afecta
a impuesto, debe corresponder al monto total o la proporción correspondiente
consignado por este concepto en la factura que acredita su adquisición. Si se trata
de inmuebles que han sido construidos por el propio contribuyente, se debe
considerar el valor de adquisición del terreno que conste en el contrato respectivo.
En ambos casos, el valor de adquisición del terreno deberá reajustarse de acuerdo
a lo dispuesto en el transcrito inciso segundo del artículo 17 y la rebaja que en
definitiva se determine no podrá exceder el doble de su avalúo fiscal, salvo que
entre la fecha de adquisición y la venta del inmueble haya transcurrido un plazo
igual o mayor a tres años.
Para los fines indicados precedentemente, y según el nuevo inciso 4°, del artículo
17° de la ley, el contribuyente podrá solicitar una nueva tasación, excluyéndose las

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construcciones que den derecho a crédito fiscal. Este Servicio, mediante

Resolución Ex. N° 49, de 26 de mayo de 2016, estableció el procedimiento para
solicitar la nueva tasación.
En respuesta a su consulta, en el caso de los inmuebles que forman parte del activo
inmovilizado de la empresa, por los cuales el contribuyente tuvo derecho a crédito
fiscal en su adquisición o construcción, su enajenación se encontrará gravada con
IVA de conformidad a la letra m), del artículo 8°, del D.L. N° 825, de 1974.
Para determinar la base imponible afecta a IVA, en la enajenación de un inmueble

del activo inmovilizado de la empresa, el contribuyente deberá deducir el valor del
terreno incluido en la operación, según el procedimiento del inciso segundo del
artículo 17° de la ley.
Para fines de la rebaja del valor de adquisición del terreno, el contribuyente deberá
considerar el valor de adquisición del terreno consignado en la factura que
acredita la adquisición del inmueble que forma parte de su activo inmovilizado, o
en su defecto, en el caso de inmuebles construidos por el contribuyente, el valor de
adquisición del terreno consignado en el contrato respectivo.”
Recientemente, el Servicio emitió el Oficio 1074, de 19 de mayo de 2017, el Servicio,

en relación con el hecho gravado especial contemplado en el artículo 8° letra m),
insistió en la necesidad de que los inmuebles del activo fija para estar gravados
deben tener el carácter de construidos .
En efecto, sobre el tema, se dice: Respecto de los primeros dos casos señalados
en la presente consulta, esto es, si el inmueble respectivo ha sido plantado con
frutales comprados a un vivero, con IVA, o forestado con árboles adquiridos con
IVA, en el evento en que éstos tengan el carácter de activo fijo y se celebre una
venta que comprenda el dominio tanto del casco como de las plantaciones, no se
verificaría el hecho gravado especial en análisis, en la medida que dicho predio
no cuente con construcciones respecto de las cuales el contribuyente haya
soportado IVA en su adquisición y haya tenido derecho a crédito fiscal.
La conclusión precedente resulta también aplicable, en lo medular, respecto del

último caso planteado, esto es, si el hecho gravado en análisis aplica respecto de
un inmueble agrícola que recibe un subsidio de riego que contempla obras como

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pozos y sistemas de riego. En este caso, no se verificaría el hecho gravado especial

en análisis en la medida en que dichas obras no correspondan a obras de
urbanización ni el predio en cuestión cuente con construcciones respecto de los
cuales el contribuyente haya soportado IVA en su adquisición y haya tenido
derecho a crédito fiscal.
Cabe tener presente que la urbanización de un terreno consiste en proveerlo de

aquellos elementos, tales como alcantarillado, agua potable, energía eléctrica,
pavimento de calles, etc., que lo transforman, precisamente en un terreno urbano.

45
1.3. CONTRATOS DE ARRIENDO CON OPCIÓN DE COMPRA.
Una de las modificaciones más importantes a los hechos gravados fue la realizada
a la letra l) del artículo 8° ya que el texto de este artículo fue sustituido íntegramente
por el Art. 2°, N° 2, de la Ley N° 20.899.
El texto original de la letra l) del artículo 8°, antes de la ley 20.780 señalaba:
l) Las promesas de venta de bienes corporales inmuebles de propiedad de

una empresa constructora de su giro y los contratos de arriendo con opción de
compra que celebren estas empresas respecto de los inmuebles señalados y las
comunidades por inmuebles construidos total o parcialmente por ellas. Para los
efectos de la aplicación de esta ley, estos últimos contratos se asimilarán en todo
a las promesas de venta.
Después de la ley 20.780, este era su texto:
l) Las promesas de venta y los contratos de arriendo con opción de compra que
recaigan sobre bienes corporales inmuebles realizadas por un vendedor. Para los
efectos de la aplicación de esta ley, estos últimos contratos se asimilarán en todo
a las promesas de venta.
Finalmente, la ley 20.899 estableció la siguiente redacción:
“l) Los contratos de arriendo con opción de compra que recaigan sobre bienes
corporales inmuebles realizados por un vendedor. Para estos efectos, se presumirá
que existe habitualidad cuando entre la adquisición o construcción del bien raíz y
la fecha de celebración del contrato transcurra un plazo igual o inferior a un año”.

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Como puede apreciarse, la Ley 20.899 suprimió las promesas de venta de bienes
corporales inmuebles como hecho gravado especial y sólo mantuvo afectos con
impuesto al valor agregado a los contratos de arriendo con opción de compra que
recaigan sobre bienes corporales inmuebles, realizados por un vendedor, por lo
tanto ya no procede respecto de las promesas, su afectación con el Impuesto al
Valor Agregado (IVA), como hecho gravado especial.
Sin perjuicio de lo anterior, dichos montos pasan a tener ahora la calidad de

anticipos respecto de la venta del bien inmueble al cual acceden
Por otra parte, la nueva ley establece una presunción de habitualidad cuando
entre la adquisición o construcción del bien raíz y la fecha de celebración del
contrato de arrendamiento con opción de compra transcurra un plazo igual o
inferior a un año. Esta presunción es simplemente legal, por lo que admite prueba
en contrario.
Sobre la calidad de “vendedor” que debe tener quien realiza este tipo de
operaciones para que se configure este hecho gravado especial, cabe aclarar
que ella se refiere exclusivamente a la habitualidad con que el contribuyente
realiza este tipo de operaciones, que para efectos tributarios siempre han sido
asimiladas a venta, razón por la cual se usó el concepto “vendedor”.
1.3.1. Base imponible ART. 16, Letra i) y ART. 17.
Se establece una base imponible especial para la determinación del IVA en el caso
de los contratos de arriendo con opción de compra que recaigan sobre bienes
corporales inmuebles la cual estará constituida por el valor de cada cuota incluida
en el contrato, a las cuales debe rebajarse la parte correspondiente a la utilidad o
interés comprendido en la operación.

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El Servicio podrá aplicar lo dispuesto en el Art. 64, del Código Tributario cuando el
monto de dicha utilidad o interés sea notoriamente superior al valor que se
obtenga, cobre o pacte en convenciones de similar naturaleza, considerando las
circunstancias en que se realiza la operación.
También se debe rebajar la proporción correspondiente al valor de adquisición del

terreno que se encuentre incluido en la operación, la que resultará de calcular la
proporción que representa el valor de adquisición del terreno en el valor total del
contrato.
EJEMPLO
Valor total del contrato: 1.000
Valor del terreno: 300
Valor de cada cuota: 100
Interés incluido en cada cuota: 15
DEDUCCIONES
Proporción del terreno: 30%
Valor a descontar en cada cuota: 30
Interés: 15
Total: 45
CÁLCULO
Base Imponible: 100
Deducciones: 45
IVA A PAGAR 55 x 19%= 10

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1.3.2. Normas sobre contratos de arriendo con opción de compra
(Celebrados con anterioridad a la vigencia de las modificaciones)
Sobre el particular, este Servicio a señalado que un contribuyente dedicado a la

celebración de contratos de arriendo con opción de compra sobre bienes
corporales inmuebles debe ser considerado vendedor para los efectos de la
aplicación de lo dispuesto en la letra l) del artículo 8 del D.L. N° 825, en cuanto el
ánimo que guía la adquisición de los bienes que da en arrendamiento con opción
de compra es claramente la reventa ya que esta es una posibilidad cierta que no
depende de su voluntad sino que de la de su contraparte, no siendo determinante
para estos efectos, si finalmente el arrendatario restituye el respectivo inmueble sin
ejercer la opción de compra a la cual tenía derecho. 3
Asimismo, se señaló que siendo el arrendamiento un contrato de tracto sucesivo,

las obligaciones van naciendo y extinguiéndose sucesiva y periódicamente
mientras dure su vigencia, de manera que cumplida con una de las obligaciones,
nace otra de la misma naturaleza y extinguida ésta, la próxima, y así
sucesivamente.
En ese sentido a partir de enero de 2016 podrá nacer una nueva obligación para
las partes del contrato de arrendamiento debiendo por ende ajustarse aquéllas al
nuevo régimen tributario vigente.
Con la interpretación previamente señalada, el Servicio había indicado que las

cuotas de arriendo que se pagasen a partir del 1 de enero de 2016, debían
gravarse con IVA en conformidad a lo dispuesto en la letra l) del artículo 8° del D.L.
3
OFICIO 1835, del 14 de julio de 2015.

49
N° 825, modificada por la ley 20.780, aun cuando el contrato respectivo se hubiese
celebrado antes de esa fecha.
Lo anterior provocó una fuerte reacción de las empresas de leasing, quienes

hicieron ver que dicha situación provocaría un aumento en los valores de las cuotas
de leasing que habían sido suscritos con anterioridad a la reforma.
Al no ser éste un efecto deseado por el legislador, la ley 20.899 corrigió este
problema, disponiendo expresamente que no se aplicará IVA a las cuotas de un
contrato de arriendo con opción de compra de bienes corporales inmuebles, ni a
las transferencias de inmuebles que se efectúen en virtud de dichos contratos,
siempre que éstos hayan sido celebrados con anterioridad al 1° de enero de 2016
y siempre que dicho contrato se haya celebrado por escritura pública o
instrumento privado protocolizado.
La norma señalada es el Artículo Sexto Transitorio de la ley 20.780, modificado por

la ley 20.899, y señala : Las modificaciones introducidas por el artículo 2° en el
decreto ley N° 825, de 1974, sobre Impuesto a las Ventas y Servicios, no se aplicarán
(…) a las cuotas de un contrato de arriendo con opción de compra de bienes
corporales inmuebles, ni a las transferencias de inmuebles que se efectúen en virtud
de dichos contratos en la medida que hayan sido celebrados con anterioridad a la
fecha de entrada en vigencia señalada y, siempre que dicho contrato se haya
celebrado por escritura pública o instrumento privado protocolizado
Por otra parte, en virtud de la norma contenida en el Artículo Noveno Transitorio de

la ley 20.899, las cuotas de contratos de arriendo con opción de compra de bienes
corporales inmuebles, y a las transferencias de inmuebles que se efectúen en virtud
de dichos contratos, en la medida que hayan sido celebrados por escritura pública
o instrumento privado protocolizado con anterioridad al 1° de enero de 2016,

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deben regirse por las disposiciones del DL 825 vigente con anterioridad a dicha
fecha.
Por lo tanto no les será aplicable a estos contratos aun cuando se encuentren
gravados con IVA en virtud de las normas vigentes antes del 1° de enero de 2016,
ninguna de las modificaciones incorporadas por el Art. 2°, de la Ley N° 20.899, entre
ellas y a modo de ejemplo la contenida en el Art. 16, letra i), sobre determinación
de la base imponible en el caso de los contratos de arriendo con opción de
compra que recaigan sobre bienes corporales inmuebles a que se refiere el Art.
8°, letra l), del D.L. N° 825.
Ejemplo:
Contrato de arriendo con opción de compra sobre un inmueble sin muebles ni

instalaciones celebrado el 1° de marzo del 2015: Se rige por la ley antigua, sólo se
grava si la arrienda una empresa constructora y el inmueble ha sido construido en
todo o parte por ella. La base imponible será el valor de la cuota con la rebaja
proporcional del terreno. Las cuotas devengadas a partir del 1° de Enero de 2016
no se gravan si el contrato no estuvo gravado en su origen.
Contrato de arriendo con opción de compra sobre un inmueble amoblado o con

instalaciones que permitan el ejercicio de una actividad comercial o industrial,
celebrado el 1° de marzo del 2015. Se rige por la ley antigua, se grava de acuerdo
a lo señalado en el artículo 8° letra g). La base imponible será el valor de la cuota
con la rebaja del 11% del avalúo fiscal. Las cuotas devengadas a partir del 1° de
Enero de 2016 no siguen gravando de la misma manera.

51
Contrato de arriendo con opción de compra sobre un inmueble sin muebles ni

instalaciones celebrado el 1° de marzo del 2016. Se grava con IVA y la base
imponible será el valor de la cuota, menos el terreno y menos el interés o utilidad
generado en la operación.
Contrato de arriendo con opción de compra sobre un inmueble amoblado o con

instalaciones que permitan el ejercicio de una actividad comercial o industrial,
celebrado el 1° de marzo del 2016. Se grava con IVA y la base imponible será el
valor de la cuota, menos el terreno y menos el interés o utilidad generado en la
operación.
Concordante con lo expresado, la rebaja de la base imponible para efectos de

determinar el impuesto debe hacerse considerando las normas contenidas en el
Art. 17, inciso primero del D.L. N° 825 y no aquellas incorporadas por Art. 2, de la Ley
N° 20.780. Es decir, en el caso de arrendamiento con opción de compra de
inmuebles amoblados suscritos antes del 1° de enero de 2016, la base imponible se
determinará deduciendo de la renta, una cantidad equivalente al 11% anual del
avalúo fiscal del inmueble propiamente tal, o la proporción correspondiente si el
arrendamiento.

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1.4. CONTRATOS DE INSTALACIÓN O CONFECCIÓN DE ESPECIALIDADES Y LOS

CONTRATOS GENERALES DE CONSTRUCCIÓN. (Artículo 8° letra e)
El Art. 8° letra e), del DL 825, considera afectos a IVA los contratos de instalación o
confección de especialidades y los contratos generales de construcción. Este
hecho gravado especial constituye parte importante del tratamiento del IVA en
relación a los inmuebles, no obstante no fue objeto de modificaciones en la
Reforma tributaria.
Este hecho gravado se configura independiente de quien haya ejecutado estos

contratos. Vale decir, para que se configure el hecho gravado especial no es
necesario que el contrato sea celebrado por una empresa constructora.
1.4.1. Contrato de instalación o confección de especialidades.
Son aquellos que tienen por objeto la incorporación de elementos que adhieren
permanentemente a un bien inmueble y que son necesarios para que éste cumpla
con la finalidad para la cual se construye (Art. 12 del Reglamento). A modo de
ejemplo, el Servicio de Impuestos Internos ha señalado los siguientes: ascensores,
climas artificiales, puertas y ventanas, instalaciones sanitarias, eléctricas, de
hojalatería, carpintería y cerrajería en madera y metal, vidrios, pinturas y papel
mural, estucos y revestimientos, baldosas, pisos plásticos, alarmas, instalaciones
comerciales, embaldosado y confección de jardines.
Oficio N° 1049 del 27/02/2004.
“Los servicios de movimiento de tierras constituyen en sí mismos un contrato de

confección de especialidades, sin perjuicio de que puedan formar parte, como
especialidad de un contrato general de construcción. De modo tal, que sea que

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tales servicios se contraten como de confección de especialidades o como parte

de un contrato general de construcción configuran hechos gravados con IVA. En
el evento de celebración de contratos de movimiento de tierras con empresas
constructoras - lo que constituirá un contrato de confección de especialidades,
según Res. Ex. N° 46 de 2003 - operará a su respecto el cambio total del sujeto
pasivo del IVA”.
1.4.2. Contratos generales de construcción.
Son aquellos que sin cumplir las características específicas de los de confección o
instalación de especialidades, tienen por finalidad la confección de una obra
material nueva que incluya a lo menos dos especialidades y que habitualmente
formen parte de una obra civil. Como ejemplo de contratos generales de
construcción pueden mencionarse: la construcción de edificios, fábricas,
galpones, construcciones de puentes, túneles, redes de alcantarillado público,
matrices de agua potable, alumbrado público, etc.
Además, el Servicio de Impuestos Internos ha dictaminado que por su naturaleza

jurídica análoga a los de construcción, debe aplicárseles el mismo tratamiento a
los contratos de movimiento de tierras que accedan a una construcción u obra
civil, tales como las fundaciones para edificios, las perforaciones para tendido de
cables, emparejamiento de terrenos para trabajos de urbanización, etc.
Por otra parte, el Servicio se ha pronunciado en el sentido que los contratos de

remodelación de edificios, que de acuerdo a los planos transforma el diseño,
estructura y distribución de sus dependencias, manteniéndose los muros
perimetrales, constituyen un contrato general de construcción, ya que los trabajos
realizados conducen en la práctica a la construcción de un inmueble nuevo que
comprende numerosas especialidades.

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No obstante, determinar si se está frente a un contrato general o a uno de

especialidades, es una cuestión de hecho no siempre fácil de delimitar; así, la
instalación de ventanas de un edificio, de azulejos de los baños y cocinas, de
pintura y calefacción, conforman cuatro especialidades, pero no originan una
obra civil nueva. En cambio, de acuerdo al criterio sustentado por Impuestos
Internos, la remodelación de un inmueble, manteniendo solo los muros
perimetrales, constituye un contrato general de construcción.
1.4.3. Forma de Contratar.
Tanto los contratos de confección de especialidades como los contratos generales

de construcción, pueden efectuarse por suma alzada o por administración, en la
forma ya explicada, situación que servirá para determinar si el contrato se asimila
a venta o a servicio.
CONTRATO POR SUMA ALZADA. En este tipo de Contrato denominado con

frecuencia llave en mano el Constructor se compromete a entregar una
construcción completamente terminada y en estado de funcionamiento contra la
entrega de una cantidad fija, repartida en plazos pactados previamente, de
acuerdo con el avance de la obra.
CONTRATO POR ADMINISTRACION. En este tipo de contrato, el Mandante paga la

mano de obra y los materiales directamente a medida que se van empleando; y
paga al contratista (Constructor) responsable de la dirección un porcentaje
definido.
Si el contrato se celebra mediante suma alzada se asimila a venta; y si se efectúa

por administración, entonces, el hecho gravado especial se asimilará a servicio.

55
1.4.4. Reparaciones de Inmuebles.
Los trabajos que tienen por objeto enmendar el deterioro o menoscabo sufrido por
un bien corporal inmueble, o de devolverle las propiedades que tenía
anteriormente, revisten el carácter de reparaciones. Como tales, se encuentran
afectos al Impuesto al Valor Agregado, ya sea se obre mediante suma alzada o
administración.
1.4.5. Contratos de construcción de obras públicas cuyo precio se paga con la

concesión de la misma obra.
Este tipo de contratos no es tratado en forma independiente desde el punto de

vista del hecho gravado, pero sí existen normas especiales respecto a su base
imponible. No obstante, parece conveniente hacer presente que esta operación
constituye un hecho complejo que envuelve, por una parte, un contrato general
de construcción y, por otro lado, un servicio afecto a dicho tributo, de acuerdo a
lo dispuesto en el artículo 2° N° 2 del Decreto Ley N° 825, de 1974.
Así, el régimen tributario en cuanto al IVA, es el siguiente:
En cuanto a la construcción de la obra: se encuentra gravada con IVA, en virtud

del artículo 8° letra e), debiendo facturarse por el concesionario al MOP y
recargándose en cada factura emitida en los períodos estipulados por las partes,
el IVA correspondiente a la base imponible determinada de conformidad a las
reglas contenidas en el inciso segundo de la letra c) del artículo 16 del D.L. N° 825
de 1974, es decir, por el costo total de la construcción de la obra, considerando
todas las partidas y desembolsos que digan relación a la construcción de ella, y
aprobada por el Inspector Fiscal de acuerdo a las bases de la licitación.

56
Servicios de conservación, reparación, operación, administración, y explotación:

por constituir dichas actividades servicios, en los términos en que se encuentran
definidos por el artículo 2 N° 2 del D.L. N° 825, de 1974, igualmente se encuentran
gravados con IVA, debiendo facturarse mensualmente por la Sociedad
Concesionaria al MOP, constituyendo la base imponible en estos casos, los ingresos
mensuales totales obtenidos por la explotación, deducidas las cantidades que
deban imputarse, en la proporción que se determine en el decreto o contrato que
otorgue la concesión al pago de la construcción de la obra respectiva, de
conformidad a lo dispuesto por el artículo 16 letra h), del citado cuerpo legal.
Los servicios comerciales: estos solo se dan en ciertas concesiones, como por
ejemplo, en las de aeropuertos; y pueden ser obligatorios o facultativos, por los
cuales la sociedad concesionaria percibe un ingreso, y sean de aquéllos contratos
o convenciones de los mencionados en los Títulos II y III del D.L. N° 825, tales como
arrendamiento de inmuebles con instalaciones, estacionamiento de automóviles,
ventas de souvenirs, etc. De conformidad a lo dispuesto por el artículo 52 del mismo
cuerpo legal; se deberán emitir las correspondientes facturas o boletas, afectas o
exentas según el caso, por las operaciones efectuadas, debiendo además
recargarse el IVA correspondiente cada vez que se configure algún hecho
gravado, ya sea general o especial, afecto a dicho impuesto, puesto que en la
práctica constituyen hechos imponibles distintos e independientes de la
construcción de la obra y de los servicios de operación, reparación, administración
y explotación de la concesión de obra pública.

57
Sobre esta materia existe numerosa jurisprudencia administrativa emanada del

Servicio de Impuestos Internos. Se pueden consultar los siguientes oficios:
N° 1229 de 11-06-1997
N° 1650 de 24-07-1997
N° 1136 de10-04-2000;
Oficios
N°1554 de 12-05-2000;
N° 3150 de 10-08-2000;
N° 3501 de 31-08-2000;
N° 4619 de 29-11-2000;
N° 3527 de 30-09-2002.
Por último, el artículo 15 de la Ley sobre Impuesto a la Renta, introducido por la Ley
N° 19.460, de 1996, y cuyas instrucciones en materia de Ley de la Renta fueron
impartidas por este Servicio mediante Circular N° 49, de 1996, fija la imposición de
este tipo de contratos en relación a dicho impuesto.
En el siguiente oficio puede apreciarse el especial tratamiento que debe dársele a

estos casos.
1.4.6. Sujeto pasivo.
El encargado del impuesto serán los contratistas o subcontratistas, en el caso de los

contratos a que se refiere la letra e) del artículo 8°, instalación o confección de
especialidades y contratos generales o construcción.
1.4.7. Facultad de Tasar.
Como se había mencionado en los contratos generales de construcción, el Servicio

podrá tasar aplicando la facultad contenida en el Art. N° 64 del Código Tributario,
cuando el valor asignado al terreno sea notoriamente superior al valor comercial,
como asimismo cuando el valor de la construcción sea notoriamente inferior a las
de igual naturaleza, considerando su costo y los precios de otras construcciones
similares.

58
2. EXENCIONES
El DL 825 contiene una serie de exenciones reales y personales en los artículos 12 y

13. De hecho, el artículo 12 letra E N° 11 libera de IVA el arrendamiento de
inmuebles, sin perjuicio de lo dispuesto en la letra g) del artículo 8º.
Las leyes sobre Reforma Tributario establecieron una serie de exenciones que se
relacionan con la aplicación del IVA a los inmuebles.
2.1. EXENCIONES PERMANENTES.
2.1.1. Artículo 12, letra E.- N° 11
El arrendamiento de inmuebles, sin perjuicio de lo dispuesto en la letra g) del artículo

8° y los contratos de arriendo con opción de compra de bienes corporales
inmuebles, siempre que en la adquisición de los bienes objeto del contrato que
haya precedido inmediatamente al contrato de arriendo, no se haya recargado
impuesto al valor agregado por tratarse de una venta exenta o no afecta.
La primera parte de la norma ya existía en el DL 825 y declaraba exento de IVA al

contrato de arrendamiento de inmuebles. La modificación incorpora a la exención
a los contratos de arriendo con opción de compra de bienes corporales inmuebles
siempre que en la adquisición de los bienes objeto del contrato que haya
precedido inmediatamente al contrato de arriendo, no se haya soportado IVA por
tratarse de una venta exenta o no afecta.
En atención a ello resulta relevante para beneficiarse con la exención en comento

que en la adquisición del bien inmueble objeto del contrato de arriendo con

59
opción de compra no se haya soportado IVA y que dicha adquisición haya sido
efectuada en forma previa y con la finalidad de suscribir dicho contrato. Al
respecto, es preciso señalar que esta exigencia no se refiere a que la adquisición
del bien y la suscripción del contrato sea efectuada con la misma persona, no
obstante que pudiera serlo, sino que se refiere a que la adquisición del bien debe
ser efectuada con el objeto de suscribir un contrato de arriendo con opción de
compra.
De cumplirse los requisitos para que la operación se encuentre exenta de IVA, en

los términos señalados en el Art. 12, letra E.- N° 11, la empresa deberá emitir facturas
de ventas y/o servicios no afectos o exentos de IVA, por cada cuota de arriendo,
así como por la cuota final, en virtud de la cual se ejercerá la opción de compra.
Por otra parte, si con motivo de la realización de estas operaciones se le generan

a la empresa créditos de utilización común, deberá proporcionalizar dicho crédito
conforme a las normas dispuestas en el Art. 23°, N° 3, del D.L. N° 825, en
concordancia con el Art. 43, de su Reglamento, el D.S. de Hacienda N° 55, de 1977.
Finalmente, cabe aclarar respecto de la aplicación de esta exención, que ella no

procede cuando en la operación en virtud de la cual se adquirió el inmueble
objeto del contrato no se soportó IVA, debido a que producto de alguna de las
rebajas a la base imponible establecidas en el D.L. N° 825 (Art. 16, letra g), Art. 17),
no resultó impuesto a pagar ya que en este caso no se trataría de una operación
no gravada o exenta de IVA, como exige la norma legal para que opere la
liberación del tributo. Por el contrario, se trataría de una operación gravada con
IVA, que no cambia su calidad de tal por la aplicación de las rebajas antes
mencionadas.

60
2.1.2. Artículo 12 letra F del DL 825
El artículo 2° numeral N°5 de la ley 20.780 modificó al artículo 12 del D.L. N° 825
agregándole una letra F del siguiente tenor:
Artículo 12°: “Estarán exentos del impuesto establecido en este Título:
F.- La venta de una vivienda efectuada al beneficiario de un subsidio habitacional

otorgado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, cuando esta haya sido
financiada, en todo o parte, por el referido subsidio; y la venta a un tercero de una
vivienda entregada en arrendamiento con opción de compra al beneficiario de
un subsidio habitacional otorgado por el mismo Ministerio, cuando la opción de
compra sea financiada, en todo o parte, por el señalado subsidio.”
Posteriormente, la ley 20.899, modificó esta norma, pasando a quedar del siguiente
tenor:
Artículo 12, letra F.- La venta de una vivienda efectuada al beneficiario de un

subsidio habitacional otorgado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, los
contratos generales de construcción y los contratos de arriendo con opción de
compra, cuando tales ventas, contratos o arriendos con opción de compra hayan
sido financiados en definitiva, en todo o parte, por el referido subsidio. Para estos
efectos, se considerará también como beneficiario de un subsidio habitacional
otorgado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, a la persona natural o jurídica
que adquiera o encargue la construcción de un bien corporal inmueble para
venderlo o entregarlo en arriendo con opción de compra al beneficiario de un
subsidio habitacional otorgado por dicho Ministerio, siempre que lo anterior conste
en el contrato respectivo, debiendo aplicarse el impuesto al valor agregado en
caso contrario. En este caso, si la venta o el contrato de arriendo con opción de
compra posteriores no se celebran con beneficiarios de tales subsidios, deberá

61
aplicarse el impuesto al valor agregado conforme a las reglas que corresponda

según el caso, sin que proceda la exención establecida en el número 11, de la letra
E,- del artículo 12° y la venta a un tercero de una vivienda entregada en
arrendamiento con opción de compra al beneficiario de un subsidio habitacional
otorgado por el mismo Ministerio,
Como puede apreciarse, con su redacción definitiva, el artículo 12, letra F, distingue
varias situaciones:
1) La venta de una vivienda efectuada al beneficiario de un subsidio

habitacional otorgado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, cuando
haya sido financiada, en todo o parte por el referido subsidio;
2) Los contratos generales de construcción financiados en todo o parte por un

subsidio habitacional otorgado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
3) Los contratos de arriendo con opción de compra financiados en todo o

parte por el referido subsidio.
4) La persona natural o jurídica que adquiera o encargue la construcción de

un bien corporal inmueble para venderlo o entregarlo en arriendo con
opción de compra al beneficiario de un subsidio habitacional otorgado por
dicho Ministerio.
Esta exención favorece a terceros, por la vía de entender que para efectos de
aplicarla se considera también como beneficiarios de un subsidio habitacional
otorgado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, a las personas naturales o
jurídicas que adquieran o encarguen la construcción de un bien corporal inmueble
para venderlo o entregarlo en arriendo con opción de compra al beneficiario de
un subsidio habitacional otorgado por dicho Ministerio, siempre que ello conste en
el contrato respectivo.

62
De este modo, tanto la venta como los contratos generales de construcción que
se suscriban con estas personas en virtud de dicha norma, se encuentran también
exentos de IVA.
Sin embargo para que opere la exención, estas personas naturales o jurídicas,
asimiladas a beneficiarios de un subsidio habitacional, deben dejar constancia en
el contrato de compraventa o en el contrato general de construcción, que los
bienes adquiridos o encargados construir serán vendidos o entregados en arriendo
con opción de compra a beneficiarios de un subsidio habitacional, los que
financiarán con el referido subsidio todo o parte de dichas operaciones.
De no cumplirse dicho requisito la operación debe gravarse con IVA, conforme a

las reglas generales.
En caso que la venta o arrendamiento con opción de compra del inmueble,

finalmente no sea efectuada a un beneficiario de un subsidio habitacional
otorgado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo o si siéndolo, éste no financie
en todo o parte dicha operación con el referido subsidio, el contribuyente deberá
gravar con IVA, conforme a las normas generales contenidas en el D.L. N° 825, las
referidas operaciones de venta o de arrendamiento con opción de compra, no
procediendo aplicar, en este último caso, la exención contenida en el Art. 12, letra
E.- N° 11, del D.L. N° 825.
5) La venta a un tercero de una vivienda entregada en arrendamiento con

opción de compra al beneficiario de un subsidio habitacional otorgado por
el mismo Ministerio, cuando la opción de compra sea financiada, en todo o
parte, por el señalado subsidio.
Se aplica también la exención ya referida cuando el propietario de una vivienda

dada en arriendo con opción de compra a un beneficiario de subsidio

63
habitacional otorgado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, cuya opción de

compra será financiada en todo o parte con el señalado subsidio, la vende a un
tercero, quedando el nuevo adquirente sujeto al gravamen de cumplir el contrato
en la forma pactada entre el arrendatario y el primitivo arrendador.
Por tanto, quedará exenta del Impuesto a las Ventas y Servicios la venta de la
vivienda por parte del dueño a un tercero, siempre y cuando quede vigente el
contrato de arrendamiento con opción de compra entre el beneficiario del
subsidio habitacional y el nuevo dueño de la vivienda, en los mismos términos
pactados entre el arrendatario y el primitivo arrendador, con relación al
financiamiento de la operación a través de un subsidio otorgado por el Estado.
La exención contenida en esta nueva letra F del artículo 12 es del tipo personal y
será aplicable sólo en la medida que la persona que adquiera una vivienda a
través de una compra, un leasing o un contrato general de construcción, sea
beneficiario de un subsidio habitacional otorgado por el Ministerio de Vivienda y
Urbanismo.
Asimismo, para que opere la exención, la adquisición aludida puede ser financiada
en todo o en parte con el referido subsidio.
El vendedor de la vivienda podrá acreditar ante el Servicio de Impuestos Internos

la aplicación de la exención referida con cualquier tipo de documento en que
conste fehacientemente que quien adquiere el dominio de la vivienda es un
beneficiario del aludido subsidio habitacional y que la adquisición de la misma ha
sido financiada en todo o parte con el respectivo subsidio.

64
2.2. EXENCIONES TRANSITORIAS.
2.2.1. Promesas celebradas antes del 01.01.2016
Artículo sexto Transitorio ley 20.780.
Las modificaciones introducidas por el artículo 2° en el decreto ley N° 825, de 1974,

sobre Impuesto a las Ventas y Servicios, no se aplicarán a las ventas y otras
transferencias de dominio de inmuebles, que se efectúen en virtud de un acto o
contrato cuya celebración se hubiere válidamente prometido con anterioridad a
la fecha de entrada en vigencia de la presente ley a que se refiere el número 1 del
artículo precedente, en un contrato celebrado por escritura pública o por
Es decir, todas aquellas ventas o transferencias de inmuebles que se lleven a cabo

a contar del 1 de enero de 2016 NO se encontrarán afectas a IVA en la medida
que su venta o transferencia se haya prometido con anterioridad a dicha fecha.
Para estos efectos, el contrato de promesa debe ser válidamente celebrado por
escritura pública o por instrumento privado protocolizada ante Notario,
cumpliendo con todos los requisitos establecidos a su vez en las normas del Código
Civil que regulan su validez (artículo 1554).
Por lo tanto, el contrato de promesa debe cumplir los siguientes requisitos:
~ Debe constar por escrito. La norma tributaria agrega solemnidad una

específica, esto es, escritura pública o instrumento privado protocolizado.
~ El contrato prometido no debe ser de aquellos que las leyes declaran como
ineficaces;

65
~ Que contenga plazo o condición que señale la época de la celebración del

contrato prometido;
~ Que la promesa especifique el contrato prometido.
~ Por último, los contratos de promesa deben cumplir también con lo prescrito
por artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, esto
es que parte del precio pagado debe ser caucionado mediante póliza de
seguro o boleta bancaria, aceptada por el promitente comprador.
Esta obligación recae sobre las personas naturales o jurídicas que tengan por giro
la actividad inmobiliaria o aquellos con construyan o encarguen construir bienes
raíces destinados a viviendas, locales comerciales u oficinas que no cuenten con
recepción definitiva y que celebren contratos de promesa en los cuales el
promitente comprador entregue todo o parte del precio.
Cesión de promesa:
La cesión de promesas en materia inmobiliaria se refiere al acto en virtud del cual,

normalmente, un promitente comprador cede sus derechos y obligaciones
respecto del bien que se promete comprar a un tercero, que pasa a ocupar su
lugar.
Al respecto, las normas comunes establecen que la cesión de un contrato es un

acto perfectamente legítimo.
En particular, las cesiones de promesas suscritas con posterioridad al 1 de enero de

2016 que se refieran a contratos de promesas suscritos válidamente antes de esa
fecha no modifican lo señalado anteriormente, en cuanto a que la venta definitiva
que se haga del inmueble respectivo se regirá por las normas anteriores a dicha
fecha.

66
Sobre este punto, la Circular 42 del 2015 señala que respecto de la cesión de
promesas de compraventa suscritas con anterioridad al 1° de enero de 2016,
efectuada con posterioridad a dicha fecha, este Servicio podrá hacer uso de sus
facultades fiscalizadoras a objeto de verificar que tales actos no tengan como
único objeto obtener la liberación del pago de IVA respecto de contratos de venta
de inmuebles suscritos con posterioridad al 1° de enero de 2016, teniendo presente
lo dispuesto por los nuevos artículos cuarto bis a quinquies del Código Tributario.
2.2.2. Arrendamiento con opción de compra celebrado antes del 01.01.2016
Artículo sexto Transitorio ley 20.780, modificado por la ley 20.899.
Del mismo modo, no se aplicarán dichas disposiciones a las cuotas de un contrato

de arriendo con opción de compra de bienes corporales inmuebles, ni a las
transferencias de inmuebles que se efectúen en virtud de dichos contratos en la
medida que hayan sido celebrados con anterioridad a la fecha de entrada en
vigencia señalada y, siempre que dicho contrato se haya celebrado por escritura
pública o instrumento privado protocolizado.
La norma contenida en la parte final de este artículo excluía de la aplicación de

las modificaciones introducidas al D.L. N° 825, por el Art. 2° de la Ley N° 20.780, a las
transferencias de inmuebles efectuadas en virtud de un contrato de arrendamiento
con opción de compra, celebrado con anterioridad al 1° de enero de 2016,
siempre que dicho contrato hubiese sido celebrado por escritura pública o
Por lo tanto, sólo la cuota final quedaba exenta per las cuotas de arrendamiento
quedaban sujetas a la aplicación de todas las disposiciones, sobre hecho gravado,
devengo del impuesto, emisión de documentación, y otras incorporadas por el Art.
2° de la Ley N° 20.780, al D.L. N° 825.

67
Con la modificación introducida a este artículo se vino a corregir esta situación, al

disponer que no se aplicarán las modificaciones introducidas al D.L. N° 825, por el
artículo 2° de la Ley N° 20.780, a las cuotas de un contrato de arriendo con opción
de compra de bienes corporales inmuebles, ni a las transferencias de inmuebles
que se efectúen en virtud de dichos contratos, siempre que éstos hayan sido
celebrados con anterioridad al 1° de enero de 2016 y siempre que dicho contrato
se haya celebrado por escritura pública o instrumento privado protocolizado.
Ello implica que dichos contratos mantendrán la tributación vigente al momento

de su suscripción, cuando hayan sido celebrados antes del 1° de enero de 2016 y
cumpliendo las formalidades exigidas por la norma legal.
2.2.3. Permiso de edificación antes del 01.01.2016 y ventas dentro del 2016.
Artículo séptimo Transitorio primera parte. Ley 20.780.
Estarán exentas del impuesto al valor agregado las ventas de bienes corporales
inmuebles que se graven como consecuencia de la modificación que se introduce
en el artículo 2° del decreto ley N° 825, de 1974, a través de la letra a) del numeral
1 del artículo 2° de la presente ley, siempre que dichos bienes cuenten, al 1 de
enero de 2016, con el permiso de edificación a que se refiere la ley General de
Urbanismo y Construcciones, y las ventas respectivas se efectúen dentro del plazo
de un año contado desde la fecha a que se refiere el numeral 1 del artículo quinto
transitorio.
Para que proceda la exención se requiere la concurrencia de dos requisitos

copulativos, a saber:
a) Contar con el permiso de edificación a que alude la Ley General de

Urbanismo y Construcciones al 1° de enero de 2016.

68
Sobre el particular, el inciso primero del artículo 116 de la Ley General de Urbanismo
y Construcciones señala:
“Artículo 116.- La construcción, reconstrucción, reparación, alteración, ampliación

y demolición de edificios y obras de urbanización de cualquier naturaleza, sean
urbanas o rurales, requerirán permiso de la Dirección de Obras Municipales, a
petición del propietario, con las excepciones que señale la Ordenanza General.”
Por su parte, el artículo 119°, de dicha ley contempla la posibilidad que después de
concedido el permiso de edificación, se realicen modificaciones o variantes al
proyecto o en las obras correspondientes, caso en el cual dichas modificaciones
deberán tramitarse conforme lo regula la Ordenanza General de Urbanismo en su
artículo 1.4.16. La misma Ordenanza señala que tales modificaciones deben
tramitarse en la forma señalada en los artículos 3.1.9 y 5.1.17, en los cuales se detalla
la documentación que debe presentarse al Director de Obras Municipales para tal
efecto.
En el evento de que el contenido del permiso de edificación que fue otorgado

antes de 1° de enero de 2016 sea modificado con posterioridad a dicha fecha,
deberá verificarse que la modificación del permiso de edificación no traiga como
consecuencia un cambio sustancial en el proyecto amparado por el permiso
original, de forma tal que ella implique la construcción de un inmueble distinto al
originalmente pactado construir, en cuyo caso la venta de los inmuebles que
ampara dicho permiso no será beneficiada con la franquicia contenida en el
artículo 7° transitorio de la ley 20.780.Tal situación podría darse, por ejemplo, en el
caso que el permiso de edificación consignara la futura construcción de un edificio
de 7 pisos, con 72 unidades, y luego fuera modificado consignando la construcción
de tres o más viviendas y no el edificio primitivo.

69
Este Servicio podrá hacer uso de sus facultades fiscalizadoras a objeto de verificar
que las eventuales modificaciones a los permisos de edificación no tengan como
único objeto obtener la liberación del pago de IVA respecto de contratos de venta
de inmuebles suscritos con posterioridad al 1° de enero de 2016, teniendo presente
lo dispuesto por los nuevos artículos cuarto bis a quinquies del Código Tributario.
b) Las ventas respectivas deben realizarse dentro del plazo de un año

contado desde el 1° de enero de 2016.
Este plazo se cuenta desde el 1° de enero del año 2016, y, de acuerdo a las normas
de cómputo de plazo establecidas en el Código Civil, vence el día 1 de enero de
2017.
Para estos efectos, teniendo presente lo dispuesto en el Artículo 1801 del Código
Civil, las ventas de los bienes raíces, no se reputan perfectas ante la ley, mientras
no se ha otorgado escritura pública.
Por lo tanto, para gozar de la exención que se analiza, la escritura de venta

respectiva debe encontrase otorgada hasta el día 1° de Enero de 2017.
La norma no contiene ninguna exigencia relacionada con la calidad de nuevo o

usado que deba tener el bien objeto de la transferencia que se declara exenta por
lo que al no contemplarse una exigencia expresa en relación a la calidad de los
inmuebles cuya transferencia declara exenta, en la medida que los inmuebles sean
vendidos durante el año 2016, no se encontrará gravada dicha venta por operar a
su respecto la exención en comento.4
4
Oficio 1488 del 24 de Junio de 2016.

70
Cabe hacer presente que la exención alcanza a las ventas de bienes corporales
inmuebles que se graven como consecuencia de la modificación que se introduce
en el artículo 2° del decreto ley N° 825, de 1974, a través de la letra a) del numeral
1 del artículo 2° de la ley 20.780, es decir, sólo alcanza a las operaciones que
correspondan a ventas, definidas como tales en el artículo 2° N° 1 del DL 825, y no
se extiende a los restantes hechos gravados contenidos en otras disposiciones del
mencionado Decreto Ley
2.2.4. Permiso de edificación antes del 01.01.2016 y solicitud de recepción

definitiva antes del 01.01.2017.
Artículo séptimo Transitorio segunda parte. Ley 20.899.
La modificación legal incorpora al beneficio de exención de IVA el caso de

aquellos inmuebles nuevos que cuenten con el permiso de edificación antes del 1°
de enero de 2016, y respecto de los cuales se haya ingresado antes del 1° de enero
de 2017 la solicitud de recepción definitiva de la obra ante la Dirección de Obras
Municipales correspondiente, conforme lo establece el artículo 144 de la Ley
General de Urbanismo y Construcciones. Igualmente se incorporó a este beneficio
y en los mismos términos a los contratos de arriendo con opción de compra de
bienes corporales inmuebles.
En este caso, la ley hace una referencia expresa a la calidad de “nuevos” que
deben tener los inmuebles objeto de la franquicia, por lo que la exención sólo
opera en la medida que se cumpla con dicho requisito.
Para que proceda la exención se requiere la concurrencia de dos requisitos

copulativos, a saber:

71
~ Contar con el permiso de edificación a que alude la Ley General de

Urbanismo y Construcciones al 1° de enero de 2016.
~ Haber ingresado antes del 1° de enero de 2017 la solicitud de recepción

definitiva de la obra ante la Dirección de Obras Municipales
correspondiente.
Cabe hacer presente que no obstante el carácter de transitorio que tiene esta
norma, en caso de cumplirse los requisitos para que opere la exención, la venta
exenta podrá realizarse en cualquier tiempo.

72
3. DEVENGO
3.1. MOMENTO EN QUE SE PRODUCE EL DEVENGO
En la venta de bienes corporales inmuebles, el artículo 9° de la ley dispone que el

devengo se produce en el momento de emitirse la o las facturas. Esta norma
general no ha sufrido modificaciones producto de la Reforma Tributaria.
Sin embargo, la ley 20.780 modificó la letra c) del artículo 9° incorporando, a

continuación de la palabra "mercaderías", los vocablos "e inmuebles", de manera
que la norma quedó como sigue:
Artículo 9º.- El impuesto establecido en este Título se devengará:
c) En los retiros de mercaderías e inmuebles previstos en la letra d) del artículo 8º,

en el momento del retiro del bien respectivo;
Por su parte, la ley 20.899 modificó la Letra f del artículo 9°, con el objeto de
armonizar el devengo del impuesto normado en esta letra, con los cambios sufridos
en el hecho gravado especial contenido en el Art. 8, letra l).
f) En los contratos referidos en la letra e) del artículo 8°, en las ventas y en los
contratos de arriendo con opción de compra de bienes corporales inmuebles, en
el momento de emitirse la o las facturas.
Es así como se eliminó la mención a las promesas de venta de bienes corporales

inmuebles, considerando que éstas, como ya se señaló, no constituyen hecho
gravado con el tributo en comento, debido a su exclusión del Art. 8°, letra l), como
hecho gravado especial.

73
Junto con ello se aprovechó de precisar el devengo del impuesto en el caso de los
contratos de arriendo con opción de compra de bienes corporales inmuebles, el
cual no tenía un devengo especial en la ley, estableciéndose para éstos, el mismo
que en las ventas de dichos bienes, esto es, en el momento de emitirse la o las
facturas. Por lo tanto, con esta norma queda precisado que en los contratos de
arriendo con opción de compra el IVA se devenga en el momento de emisión de
la o las facturas.
3.2. EMISIÓN DE LA FACTURA O BOLETA.
3.2.1. En las ventas de inmuebles.
Como ya hemos señalado, la Reforma no modificó el devengo del IVA en la venta

de bienes inmuebles, pero sí realizó un modificación al artículo 55 de la ley, por la
ley 20.899, el cual actualmente dispone que, tratándose de la venta de bienes
inmuebles, “la factura deberá emitirse en la fecha de suscripción de la escritura de
compraventa por el precio total, incluyendo las sumas pagadas previamente que
se imputen al mismo a cualquier título”.
En los intereses y reajustes por saldos de precio, el devengo se produce a medida

que sean exigibles o a la fecha de su percepción si ésta fuere anterior.
Como consecuencia de ello, se eliminó la mención a las ventas de la primera parte

del inciso segundo del referido Art. 55. También se eliminó la mención que se hacía
a las promesas de venta de bienes corporales inmuebles, a fin de armonizar dicha
norma con la eliminación de las referidas promesas de venta como hecho gravado
especial de IVA

74
De este modo, con la entrada en vigencia de esta norma legal, no existirá

obligación de emitir documentación tributaria por los anticipos o pagos previos que
se pacten en la venta de un bien inmueble, debiéndose emitir la factura por el total
de la operación, incluyendo todas las sumas recibidas como anticipo de esa venta,
en la fecha de suscripción de la escritura de compraventa, eliminándose también
la obligación de emitir la factura al momento de la entrega real o simbólica si esto
ocurría antes de la fecha de suscripción del contrato.
Sin embargo, el Artículo Sexto Transitorio de la Ley 20.899, señala que en el caso de
contribuyentes que con anterioridad a la publicación de dicha ley, hayan
soportado el IVA devengado en la suscripción de promesas de venta de bienes
corporales inmuebles, la factura definitiva por la venta de los bienes corporales
inmuebles deberá emitirse en la fecha de la entrega real o simbólica del bien o de
la suscripción de la escritura de venta correspondiente, considerando únicamente
el saldo por pagar. Es decir, para estos contribuyentes, se aplican las reglas vigentes
con anterioridad a la entrada en vigencia de la ley.
3.2.2. En los contratos de arriendo con opción de compra que recaigan sobre
bienes corporales inmuebles.
Artículo 55, inciso segundo: Tratándose de los contratos señalados en la letra e) y

en la letra l) del artículo 8º, la factura deberá emitirse en el momento en que se
perciba el pago del precio del contrato, o parte de éste, cualquiera que sea la
oportunidad en que se efectúe dicho pago
Esta modificación tuvo por objeto precisar el momento de emisión de la factura en

el caso de los contratos de arriendo con opción de compra que recaigan sobre
bienes corporales inmuebles señalados en el Art. 8°, letra l), del D.L. N° 825. Respecto
de los referidos contratos, la factura deberá emitirse, al igual que para los contratos
contemplados en la letra e) del mencionado artículo 8°, en el momento en que se

75
perciba el pago del precio del contrato, o parte de éste, cualquiera que sea la
oportunidad en que se efectúe dicho pago.

76
4. BASE IMPONIBLE.
La reforma Tributaria no modificó la base de cálculo para el pago del impuesto por
lo que tratándose de ventas de inmuebles, la base imponible estará constituida por
el precio de la vivienda deducido el valor del terreno, según lo establece el
Artículo 17°, inciso 2° de la Ley.
Este hecho fue recalcado en el nuevo concepto de venta, donde se agregó la

frase “excluidos los terrenos” para dar por establecido, indubitadamente, que el
IVA no se aplica a los terrenos. Cabe hacer presente que al no haberse modificado
en lo sustancial el artículo 17, no era necesaria la mención que la ley hizo en la
definición de venta, ya que por la vía del descuento del valor del terreno en la base
imponible, la no aplicación del gravamen a los terrenos ya estaba reconocida
legalmente.
4.1. BASE IMPONIBLE EN LAS VENTAS DE INMUEBLES.
El artículo 17 señala que en estos casos, la base imponible está constituida por el
precio estipulado en el contrato. Sin embargo, puede deducirse de este precio el
monto total o la proporción que corresponda, del valor de adquisición del terreno
que se encuentre incluido en la operación. Para estos efectos, deberá reajustarse
el valor de adquisición del terreno, de acuerdo con el porcentaje de variación
experimentado por el índice de precios al consumidor, en el período comprendido
entre el mes anterior al de la adquisición y el mes anterior al de la fecha del
contrato.
La deducción que en definitiva se efectúe por concepto del terreno, no podrá ser
superior al doble del valor de su avalúo fiscal, salvo que la fecha de adquisición del

77
mismo haya precedido en no menos de tres años a la fecha en que se celebre el

contrato de venta o de promesa de venta, en cuyo caso se deducirá el valor
efectivo.
El inciso cuarto del artículo 17, contenía dos situaciones en que el contribuyente
podía solicitar al Servicio una nueva tasación del terreno para efectos de la rebaja
de la base imponible del IVA, a saber, eliminó los casos específicos en que un
contribuyente podía solicitar a este Servicio una nueva tasación. De este modo,
actualmente cualquier contribuyente puede solicitar al Servicio de Impuestos
Internos, para efectos de la deducción establecida en este artículo, que practique
una nueva tasación del terreno comprendido en la operación ya sea de venta o
de arrendamiento con opción de compra.
El Servicio fijó el procedimiento para solicitar esta nueva tasación por medio de la
resolución N° Resolución Exenta SII N° 49 del 26 de Mayo del 2016
4.2. BASE IMPONIBLE ESPECIAL EN LAS VENTAS DE INMUEBLES USADOS.
(Nueva letra g) del artículo 16°).
Se establece una base imponible especial para el caso de venta de bienes

corporales inmuebles usados, en cuya adquisición no se haya soportado IVA,
realizada por un vendedor habitual.
Se trata de contribuyentes vendedores habituales de inmuebles usados, que

venden encontrándose vigente la ley y por tanto deben gravar su operación con
IVA pero no soportaron este impuesto al comprar el inmueble, razón por la cual, al
no tener crédito fiscal, el IVA se transformaría en un costo.

78
Se establece una norma especial para estos casos, que se puede resumir como se
indica:
Cálculo de la Base Imponible de IVA para el caso de venta de bienes corporales

inmuebles usados, en cuya adquisición no se haya soportado IVA
Base imponible: diferencia entre los precios de venta y compra.
Se reajusta el Precio de Adquisición por la variación del IPC
Se calcula el porcentaje que representa el valor del terreno en el precio de venta
Se resta al precio de venta el valor del terreno con tope del valor comercial de
éste
Se resta al precio de adquisición reajustado, el porcentaje que representa el valor

del terreno en el precio de venta
Finalmente se resta al precio de venta, el precio de adquisición reajustado,

rebajado en ambos casos el valor del terreno y sobre dicho monto se aplica el IVA.

79
Ejemplo de cálculo del IVA en el caso de un Contribuyente que se dedica a

comprar y reparar inmuebles para su venta. Año 2016
DATOS:
Fecha Adquisición Mayo 1997
Fecha de Venta Abril 2016
Precio de Adquisición $1.000.000
Precio de Venta $5.000.000
Valor del terreno asignado por el vendedor con tope del valor $1.000.000
comercial de éste
Valor comercial del terreno. $1.500.000
CÁLCULO DE LA BASE IMPONIBLE DE IVA

Se reajusta el Precio de Adquisición por la variación $3.000.000.
del IPC
Se calcula el porcentaje que representa el valor del $5.000.000
terreno en el precio de venta ($1.500.000 x 100 = 30%)
Se resta al precio de venta el valor del terreno con Precio de Venta: $5.000.000 -
tope del valor comercial de éste $1.500.000 = $3.500.000
Se resta al precio de adquisición reajustado el Precio de Adquisición

porcentaje que representa el valor del terreno en el reajustado: $3.000.000 –
precio de venta ($3.000.000 x 30%)= $2.100.000
Finalmente se resta al precio de venta, el precio de Precio de Venta (menos valor
adquisición reajustado, rebajado en ambos casos el
del terreno) = $3.500.000
valor del terreno y sobre dicho monto se aplica el IVA.
Precio de Adquisición reajustado (menos valor del
$1.400.000
terreno) =$2.100.000
IVA A RECARGAR EN LA VENTA DE LA CASA: $1.400.000 x 19%= $ 266.000.

80
5. CRÉDITO FISCAL.
El Artículo 23 del D.L N° 825 dispone que el crédito fiscal está constituido por los
impuestos soportados por el contribuyente al adquirir bienes y/o servicios, y que
puede deducir de su Débito Fiscal.
En general, da derecho a crédito fiscal, el IVA recargado en las facturas que

documenten la adquisición de especies o prestación de servicios destinados a
formar parte del activo fijo, realizable o relacionado con gastos de carácter
general.
Para hacer uso del crédito fiscal el contribuyente deberá acreditar este recargo,
por lo que requerirá de las facturas y además del registro de estos documentos en
su libro de compraventa.
La aludida disposición señala expresamente las partidas que dan derecho a

crédito fiscal y aquellas que no confieren tal derecho.
La Ley 20.780 introdujo dos modificaciones relacionadas con el uso del crédito
fiscal.
5.1. NUEVO NUMERAL 6 DEL ARTÍCULO 23°, DEL D.L. 825.
El artículo 23 N° 6 de D.L. N° 825 fue totalmente modificado en relación a la norma

vigente hasta el 31 de diciembre de 2015, la cual expresamente señala que no
procederá el derecho a crédito fiscal para el adquirente o contratante por la parte

81
del Impuesto al Valor Agregado que la empresa constructora recupere en virtud

de lo prescrito en el artículo 21 del D.L. N° 910, de 1975.
Recordemos que el actual artículo 21°, del D.L. N° 910, de 1975, establece que las
empresas constructoras tendrán derecho a deducir del monto de sus pagos
provisionales obligatorios de la Ley sobre Impuesto a la Renta, el 65% del débito
fiscal del Impuesto al Valor Agregado que deban determinar en la venta de bienes
corporales inmuebles destinados a la habitación por ellas construidos, cuyo valor
no exceda de 2.200 Unidades de Fomento, con un tope de hasta 225 (doscientas
veinticinco) Unidades de Fomento por vivienda, y en los contratos generales de
construcción de dichos inmuebles que no sean por administración, con igual tope
por vivienda, de acuerdo con las disposiciones del D. L. N° 825, de 1974.
La norma que entró a regir el día 1° de enero de 2016 señala:
“23.- Los contribuyentes afectos al pago del tributo de este Título tendrán derecho
a un crédito fiscal contra el débito fiscal determinado por el mismo período
tributario, el que se establecerá en conformidad a las normas siguientes:
(…)
6°.- El derecho a crédito fiscal para el adquirente o contratante por la parte del
impuesto al valor agregado que la empresa constructora recupere en virtud de lo
prescrito en el artículo 21 del Decreto Ley N° 910, de 1975, procederá sólo para
contribuyentes que se dediquen a la venta habitual de bienes corporales
inmuebles.
El artículo 2, N° 9, letra b), de la Ley N° 20.780, sustituyó en su totalidad el texto del

artículo 23, N° 6 estableciéndose en el nuevo texto, el derecho a crédito fiscal para
el adquirente o contratante, en el caso de contratos generales de construcción a

82
suma alzada, por la parte del Impuesto al Valor Agregado que la empresa
constructora tenga derecho a rebajar de sus pagos provisionales mensuales, en
virtud del artículo 21, del D.L. N° 910. Sin embargo, este derecho sólo procederá en
el caso de contribuyentes que se dediquen en forma habitual a la venta de bienes
corporales inmuebles.
Por lo tanto, tratándose de vendedores habituales de bienes corporales inmuebles

que hayan adquirido dichos bienes o contratado la construcción de los mismos,
mediante un contrato general de construcción a suma alzada, con una empresa
constructora que haya hecho uso del crédito especial contenido en el artículo 21°,
del D.L. N° 910, podrán utilizar como crédito fiscal el 100% del débito fiscal
recargado en su adquisición o construcción.
Es importante recalcar que dicho beneficio sólo procede cuando se trate de

vendedores habituales de bienes corporales inmuebles, razón por la cual, en el
caso de otros contribuyentes del IVA que no son habituales en la venta de
inmuebles y adquieren un bien por el cual se aplicó el beneficio del artículo 21°, del
D.L. N° 910, no tendrán derecho a usar el total del crédito fiscal recargado en la
operación, pudiendo hacer uso sólo de aquella parte efectivamente soportada, a
saber, un 35% del impuesto facturado.
5.2. ARTÍCULO OCTAVO DE LAS DISPOSICIONES TRANSITORIAS DE LA LEY 20.780
El artículo 8 transitorio de la Ley N° 20.780 establecía que los contribuyentes que, a

contar de la fecha referida en el numeral 1 del artículo quinto transitorio, deban
recargar el impuesto al valor agregado en la venta de bienes corporales
inmuebles, tendrán derecho a crédito fiscal por el impuesto soportado en la
adquisición o construcción de dichos inmuebles, aun cuando este haya sido

83
soportado con anterioridad a la fecha en que deban recargar dicho impuesto,

pero dentro de los plazos de prescripción establecidos en el artículo 200 del Código
Tributario, contados desde esta última fecha.
El Servicio de Impuestos Internos establecerá la forma y procedimientos en que se

hará efectivo este derecho.
Plazos
a) Los contribuyentes que gozan de este beneficio son aquellos que deben
recargar IVA en sus operaciones de venta de inmuebles a contar del 1° de enero
de 2016.
Lo anterior, por cuanto el artículo quinto transitorio de la Ley 20.780, dispone:

“Artículo quinto.- Las disposiciones del artículo 2° entrarán en vigencia conforme a
las siguientes reglas:
1.- Lo dispuesto en los números 1, 3, 4, 5, letra b), 6, 7, 8 y 9, letra b), entrará en

vigencia a contar del 1 de enero de 2016.”
En consecuencia, la primera parte del artículo 8 transitorio de la ley 20.780 al

referirse a “a contar de la fecha referida en el numeral 1 del artículo quinto
transitorio” da cuenta del 1 de enero de 2016.
b) En relación a los plazos de prescripción mencionados en la última parte de la

norma, será considerado para estos efectos el plazo que establece el inciso primero
del artículo 200 del Código Tributario, esto es, el plazo de 3 años ya que es la regla
general que establece el Código respecto de la facultad del Servicio para revisar,
liquidar, reliquidar y girar los impuestos.

84
c) La oportunidad en que se debe reconocer como crédito dicho impuesto, es la

fecha en que deban recargar el IVA en sus operaciones de venta de inmuebles,
que efectúe a contar del 1° de enero de 2016, por lo que el plazo de 3 años dentro
del cual se deben considerar los impuestos soportados para efectos de conformar
el crédito fiscal al cual tendrán derecho los contribuyentes, se cuenta desde la
fecha en que deba recargar efectivamente el impuesto hacia atrás.
d) El Servicio de Impuestos Internos establecerá por medio de una resolución

especial, la forma y procedimientos para hacer efectivo el derecho a crédito fiscal
enunciado en la norma analizada.
No obstante, se advirtió que esta norma era compleja en su aplicación práctica

por lo que las Ley 20.899 modificó este artículo en varios aspectos.
Primero, se establece como optativo el uso del crédito fiscal de los 3 años anteriores
a aquel en que se realice la venta gravada, reemplazando la expresión “tendrán
derecho” por “podrán hacer uso del”. Por lo tanto, si así lo estima conveniente, el
contribuyente puede no impetrar este beneficio.
Por otra parte, se elimina la mención que se hacía a los plazos de prescripción del
Código Tributario, para efectos de hacer uso de este crédito fiscal, cambiando
dicho plazo a uno concreto y fatal de tres años contados desde la fecha en que
deba recargarse el tributo.
Por último, se precisó el tratamiento que el contribuyente que opte por hacer uso
del crédito fiscal debe dar a estas sumas cuando se encuentran incorporadas al
valor de su activo, debiendo deducir del costo del activo correspondiente, en el
mismo período tributario en que se utilice el crédito fiscal, una cantidad equivalente
a dicho crédito, siempre que éste haya formado parte, para efectos tributarios, del
valor del activo en la empresa respectiva.

85
La actual redacción del artículo octavo transitorio de la ley 20.780, es la siguiente:
“Artículo Octavo Transitorio: Los contribuyentes que, a contar de la fecha referida

en el numeral 1 del artículo quinto transitorio, deban recargar el impuesto al valor
agregado en la venta de bienes corporales inmuebles, podrán hacer uso del
crédito fiscal por el impuesto soportado en la adquisición o construcción de dichos
inmuebles, aun cuando este haya sido soportado con anterioridad a la fecha en
que deban recargar dicho impuesto, pero dentro del plazo de tres años, contados
desde esta última fecha. Los contribuyentes que en definitiva hagan uso del
derecho al crédito fiscal en la forma señalada, deberán deducir del costo del
activo correspondiente, en el mismo período tributario en que se utilice el crédito
fiscal, una cantidad equivalente a dicho crédito, en la medida que éste haya
formado parte, para efectos tributarios, del valor del activo en la empresa
respectiva.
El Servicio de Impuestos Internos establecerá la forma y procedimientos en que se

hará efectivo este derecho.”

86
6. CRÉDITO ESPECIAL EMPRESAS CONSTRUCTORAS (CEEC)
El Crédito Especial Empresas Constructoras (CEEC) es una franquicia tributaria

establecida en el Artículo 21 del Decreto Ley N° 910 de 1975, que inicialmente
otorgaba un crédito equivalente al 50% del impuesto del Título II de la Ley sobre
Impuesto a las Ventas y Servicios al Impuesto a la Renta de Primera Categoría y/o
del Impuesto Global Complementario de sus dueños o socios, con la finalidad de
rebajar el precio de las viviendas. Con posterioridad, el mencionado Decreto Ley
ha experimentado una serie de modificaciones estructurales y de alcance, siendo
las más relevantes las incorporadas por la Ley N° 20.259 de fecha 25 de marzo de
2008, la que limita el uso y alcance de la franquicia, imponiendo por primera vez
topes para su aplicación, tanto para el valor de las viviendas beneficiadas (UF 4500)
como para el monto del beneficio mismo (UF 225).
Posteriormente, las leyes 20.780 y 20.899 sobre Reforma Tributaria incorporaron

nuevas e importantes modificaciones a este crédito.
Las Circulares que regulan la materia son las siguientes:
N° 26 de 1987
N° 52 del 2008
Circulares
N° 39 del 2009
N° 65 del 2014
N° 13 del 2016

87
6.1. TEXTO DEL ARTÍCULO 21 DEL DL 910
El artículo 21 del DL 910, señala:
Artículo 21.- Las empresas constructoras tendrán derecho a deducir del monto de
sus pagos provisionales obligatorios de la Ley sobre Impuesto a la Renta el 0,65 del
débito del Impuesto al Valor Agregado que deban determinar en la venta de
bienes corporales inmuebles para habitación por ellas construidos cuyo valor no
exceda de 2.000 unidades de fomento, con un tope de hasta 225 (doscientas
veinticinco) unidades de fomento D.O. 25.03.2008 por vivienda, y en los contratos
generales de construcción de dichos inmuebles que no sean por administración,
con igual tope por vivienda, de acuerdo con las disposiciones del decreto ley Nº
825, de 1974. El remanente que resultare de esta imputación, por ser inferior el pago
provisional obligatorio o por no existir la obligación de hacerlo en dicho período,
podrá imputarse a cualquier otro impuesto de retención o recargo que deba
pagarse en la misma fecha, y el saldo que aún quedare podrá imputarse a los
mismos impuestos en los meses siguientes, reajustado en la forma que prescribe el
artículo 27 del decreto ley N° 825, de 1974. El saldo que quedare una vez
efectuadas las deducciones por el mes de diciembre de cada año, o el último mes
en el caso de término de giro, tendrá el carácter de pago provisional de aquellos
a que se refiere el artículo 88 de la Ley sobre Impuesto a la Renta. De igual beneficio
gozarán las empresas constructoras por las ventas de viviendas que se encuentren
exentas de Impuesto al valor Agregado, por efectuarse a beneficiarios de un
subsidio habitacional otorgado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, conforme
lo dispuesto en la primera parte del artículo 12, letra F, del decreto ley Nº 825, caso
en el cual el beneficio será equivalente a un 0.1235% del valor de la venta y se
deducirá de los pagos provisionales obligatorios de la ley sobre Impuesto a la Renta,
en la misma forma señalada en este inciso y con igual tope de 225 unidades de
fomento.

88
Lo dispuesto en el inciso anterior será aplicable, sin las limitaciones de monto antes
indicadas, a los contratos generales de construcción que no sean ejecutados por
administración, que las empresas constructoras celebren con la Cruz Roja de Chile,
Comité Nacional de Jardines Infantiles y Navidad, Consejo de Defensa del Niño,
Consejo Nacional de Protección a la Ancianidad, Corporación de Ayuda al Menor
-CORDAM, Corporación de Ayuda al Niño Limitado -COANIL, Cuerpo de Bomberos
de Chile, Bote Salvavidas, como asimismo, con otras instituciones de beneficencia
que gocen de personalidad jurídica, no persigan fines de lucro, no reciban
subvenciones del Estado, que tengan por único objeto proporcionar ayuda
material, exclusivamente en forma gratuita, solamente a personas de escasos
recursos económicos, que de acuerdo a sus estatutos o a la naturaleza de sus
actividades no realicen principalmente operaciones gravadas con el Impuesto al
Valor Agregado y siempre que la aplicación de la citada norma no implique
discriminar respecto del giro de empresas que no puedan acogerse a ella. Las
obras que se construyan en virtud de los contratos señalados en este inciso podrán
destinarse exclusivamente a los fines propios de la Institución y no podrán
enajenarse antes de diez años, los que se contarán desde la fecha de la recepción
final de la obra, salvo que el enajenante reintegre previamente las cantidades
equivalentes al 0,65 aludido, reajustadas según la variación de la unidad tributaria
mensual determinada entre el mes de cada pago del precio del contrato y el de
la enajenación. Para acogerse a lo dispuesto en este inciso, las citadas instituciones
deberán contar con la aprobación del Ministerio de Hacienda, el cual, teniendo a
la vista los antecedentes que acrediten el cumplimiento de las exigencias
prescritas, deberá dictar el decreto respectivo.
Para los efectos de este artículo, deben entenderse incluidos en el concepto

"habitación", también las dependencias directas, tales como estacionamientos y
bodegas amparadas por un mismo permiso de edificación o un mismo proyecto
de construcción, siempre que el inmueble destinado a la habitación propiamente

89
tal constituya la obra principal del contrato o del total contratado. Para acceder
al beneficio la empresa constructora deberá contar con el respectivo permiso
municipal de edificación.
Excepto para el caso de aquellos contratos que recaigan exclusivamente en las

viviendas a que se refiere el artículo 3° del decreto ley N° 2.552, de 1979, del
Ministerio de Vivienda y Urbanismo, el beneficio dispuesto en el inciso primero no
será aplicable a los contratos de ampliación, modificación, reparación o
mantenimiento, ni aun en los casos que pudieran implicar la variación de la
superficie originalmente construida, como tampoco a los contratos generales de
construcción, que no sean por administración, referidos a la urbanización de
terrenos.
En la liquidación de sociedades que sean empresas constructoras, de

comunidades que no sean hereditarias ni provengan de la disolución de la
sociedad conyugal y de cooperativas de vivienda, estas sociedades,
comunidades o cooperativas tendrán derecho a la deducción e imputación
establecida en este artículo, respecto de las adjudicaciones que recaigan sobre
los bienes corporales inmuebles destinados a la habitación. Los remanentes que
resulten tendrán la calidad de pagos provisionales voluntarios para los socios o
comuneros en la parte proporcional que corresponda a cada socio o comunero
en el total de la adjudicación.
En el caso de contratos de construcción referidos a más de una vivienda, para

acceder al beneficio, el contrato deberá indicar el precio unitario de construcción
de las viviendas, incluyéndose en éste el valor de los bienes comunes a construir, a
prorrata de las superficies construidas respectivas. Cuando el contrato general de
construcción incluya inmuebles para habitación, que no excedan de 3.000
unidades de fomento y otros que sobrepasen tal monto, el beneficio imputable en

90
cada facturación de un estado de pago será la cantidad que resulte de aplicar,

al crédito potencial total, la proporción que el estado de pago represente respecto
del total del precio de construcción de las viviendas del contrato. El crédito total
potencial será igual a la suma de los créditos individuales de las viviendas a construir
con derecho al beneficio.
Las modificaciones o el término anticipado de un contrato general de

construcción, que causen variaciones al crédito potencial disponible inicialmente
previsto, darán lugar al ajuste correspondiente en los siguientes estados de pago,
con el consiguiente derecho a crédito o la obligación de reintegro respectiva. En
el caso de un contrato general de construcción destinado a completar la
construcción de inmuebles para habitación, también se aplicarán las normas
precedentes, pero, para establecer el crédito potencial disponible, en el cálculo
del crédito individual de las viviendas, deberá considerarse la suma del precio
individual de construcción del contrato más el valor de las obras preexistentes, el
cual deberá ser declarado en el contrato.
Las empresas constructoras deberán informar al Servicio de Impuestos Internos, en

la oportunidad y forma que éste determine, los antecedentes que sirvan de base
para el cálculo del beneficio impetrado así como los compradores de los inmuebles
o los mandantes de los contratos generales de construcción, que no sean por
administración.
No obstante lo señalado en los incisos anteriores, hasta el día 30 de junio del año
2009, las empresas constructoras tendrán derecho a deducir del monto de sus
pagos provisionales obligatorios de la Ley sobre Impuesto a la Renta el 0,65 del
débito del Impuesto al Valor Agregado que deban determinar en la venta de
bienes corporales inmuebles para habitación por ellas construidos y en los contratos
generales de construcción que no sean por administración de dichos inmuebles,

91
de acuerdo con las disposiciones del decreto ley N° 825, de 1974, en ambos casos,
sin el requerimiento de contar previamente con el permiso municipal de
edificación.
Tratándose de contratos generales de construcción de inmuebles para habitación,

que no sean por administración, celebrados con anterioridad al 1 de julio de 2009,
se sujetarán al beneficio del inciso anterior si han obtenido el respectivo permiso
municipal de edificación con anterioridad a dicha fecha y siempre que al 31 de
diciembre de 2009 las obras ya se hayan iniciado.
INSTRUCCIONES EMITIDAS POR EL SII SOBRE ESTE BENEFICIO
a) Las empresas constructoras tendrán derecho a deducir –en carácter de

crédito especial- del débito del Impuesto al Valor Agregado que determinen
facturar, una cantidad equivalente al 0,65 de dicho débito, es decir, el 65% de éste.
b) El derecho a efectuar la referida deducción sólo es procedente respecto de

los pagos que se hagan con motivo de la venta o promesa de venta de un
inmueble para habitación construido por una empresa constructora, o de un
contrato general de construcción, que no sea por administración, de este mismo
tipo de inmueble.
c) las empresas constructoras deberán declarar en el formulario 29, el débito

total correspondiente conjuntamente con los demás débitos y rebajar de éstos el
crédito fiscal del período o remanentes a que tengan derecho por el impuesto
soportado en las adquisiciones, utilización de servicios y gastos generales. En el
Libro de Compras y Ventas deberá, en todo caso, anotarse el total del débito en
la columna que corresponda a ésta, y separadamente en otra columna como
información, la cantidad deducida por concepto de la aplicación del 0,65 o
crédito especial que se determinó en la factura.

92
e) En el formulario 29, del mismo período, la empresa constructora deducirá el

crédito especial otorgado en la facturación del mes, del monto de los pagos
provisionales obligatorios de la Ley sobre Impuesto a la Renta. Si la empresa no
estuviere obligada a efectuar estos pagos provisionales, o quedare un remanente
por ser éstos de un monto inferior al del crédito especial, dicho total o saldo podrá
imputarse a cualquier otro impuesto de retención o recargo que daba declararse
y pagarse en esta fecha con el mismo formulario.
f) Si una vez efectuadas las imputaciones anteriores quedare un remanente,

éste podrá imputarse a los mismos impuestos del mes siguiente y así en forma
sucesiva, si aún quedare remanente. Este saldo que puede imputarse a los meses
siguientes deberá reajustarse en la forma que dispone el artículo 27 del decreto Ley
N° 825, es decir, convirtiéndole en unidades tributarias según su monto vigente a la
fecha en que debió pagarse el tributo y, posteriormente, reconvirtiendo el número
de unidades tributarias al valor que tenga a la fecha de la imputación del
remanente.
g) Si después de efectuada la declaración por el impuesto del mes de

diciembre de cada año aún subsistiere remanente por concepto del mencionado
crédito especial de 0,65, éste tendrá el carácter de pago provisional voluntario de
la Ley sobre Impuesto a la Renta, no debiendo imputarse en las declaraciones
mensuales del año siguiente, sino que requerir su imputación o devolución en la
declaración anual de impuesto a la renta (formulario 22). En el caso de término de
giro el remanente también tendrá el carácter de pago provisional voluntario.
h) La base imponible de los pagos provisionales que deban determinarse por

los ingresos de las empresas constructoras, estará constituida por el precio neto de
la operación y el valor del terreno.

93
i) El Artículo 21, hace extensiva la aplicación de la deducción o crédito

especial a los contratos generales de construcción, que no sean por
administración, que se celebren con determinadas instituciones que cumplen los
requisitos que esta misma norma legal indica. Al respecto, cabe precisar lo
siguiente:
1) Se amparan con el beneficio del crédito especial los contratos referidos que
se celebran con la Cruz Roja de Chile, Comité Nacional de Jardines Infantiles y
Navidad, Consejo de Defensa del Niño, Consejo Nacional de Protección a la
Ancianidad, Corporación de Ayuda al Menor – CORDAM-, Corporación de Ayuda
al Niño Limitado –COANIL-, Cuerpo de Bomberos de Chile, Bote Salvavidas y, en
general con otras instituciones que también cumplan los requisitos que se indican
más adelante.
2) Las instituciones que no están nominativamente señaladas en el número

anterior deben gozar de personalidad jurídica, no perseguir fines de lucro, tener por
único objeto el de la beneficencia o bien público y, según sus estatutos o la
naturaleza de sus actividades, no realizar principalmente operaciones gravadas
con IVA. Además, la disposición legal establece que por la aplicación del crédito
especial no debe discriminarse respecto de empresas que desarrollan igual giro,
pero que, por no cumplir alguno de los requisitos exigidos, no puedan impetrar la
rebaja del débito fiscal en la forma señalada.
3) Por otra parte, el crédito especial puede aplicarse, en este caso, aún
respecto de los contratos generales de construcción que no sean para viviendas;
pero es requisito indispensable que las obras que se construyan bajo el amparo de
esta norma deban destinarse exclusivamente a los fines propios de la institución.
4) Además, los inmuebles construidos según lo expresado anteriormente no

podrán enajenarse antes de diez años, contados desde la recepción final de la

94
obra. Sin embargo, dicha enajenación será posible sólo si en forma previa la
institución reintegra en el Servicio de Tesorerías las cantidades correspondientes al
0,65 rebajadas en las facturas que debieron emitirse con motivo de los pagos
efectuados en cumplimiento del contrato general de construcción. La cantidad a
devolver deberá reajustarse convirtiéndola en número de unidades tributarias
mensuales vigentes a la fecha de cada pago del precio del contrato y
reconvirtiéndolas a la fecha de la enajenación. Como en la especie se trata del
Impuesto al Valor Agregado devengado en el mes de la citada enajenación, el
entero en arcas fiscales deberá hacerse hasta el día doce del mes siguiente de
ocurrida ésta.
5) En el caso de las instituciones mencionadas, el crédito especial sólo favorece

a los contratos generales de construcción que no sean por administración, de tal
modo que no es aplicable respecto de otro tipo de contratos que se celebre para
adquirir un inmueble.
6) Todas las instituciones que quieran acceder a la deducción del crédito

especial deberán contar con la aprobación del Ministerio de Hacienda, la cual se
concretará mediante un decreto dictado por dicha Secretaría de Estado.
j) El derecho al crédito especial también es procedente en el caso de las

adjudicaciones, que recaigan sobre bienes corporales inmuebles destinados a la
habitación, que se originen con motivo de la liquidación de sociedades que sean
empresas constructoras, de comunidades, que no sean hereditarias ni provengan
de la disolución de la sociedad conyugal, y de cooperativas de viviendas, cuando
se trate de bienes inmuebles construidos total o parcialmente por ellas. Las
mencionadas sociedades, comunidades y cooperativas deberán cumplir los
mismos requisitos y exigencias que tienen las empresas constructoras en general
para impetrar el referido derecho a tener presente también las instrucciones que

95
sobre la materia se imparten en los párrafos anteriores. El remanente que quedare

del crédito especial una vez efectuadas las imputaciones que permite la Ley,
tendrá la calidad de un pago provisional voluntario para los socios o comuneros en
la parte proporcional que les corresponde en el total de la adjudicación y, por lo
tanto, podrán imputarlo a sus impuestos personales a la renta de declaración anual
o bien pedir su devolución, según proceda.
6.2. CONCEPTO DE HABITACIÓN.
Debe entenderse por inmuebles para habitación aquellos que principalmente se

construyen como vivienda acoplándose dentro de esta calificación, en forma
restrictiva, otro tipo de dependencias con que cuente dicho inmueble siempre que
ellas sean necesarias y tenga una relación directa con la habitación propiamente
tal, como estacionamientos y bodegas, y cuando su construcción se encuentre
amparada por un mismo permiso de edificación a un mismo proyecto. Cabe
señalar que para que proceda el crédito especial, respecto de los
estacionamientos y bodegas, estos deben acceder a un inmueble destinado a la
habitación que haya dado derecho a igual beneficio al adquirente de dichas
dependencias.
Se consideran inmuebles destinados para la habitación, las denominadas “casetas

sanitarias” o lotes con servicios, dada la finalidad de su construcción, y las
urbanizaciones que se destinen exclusivamente a viviendas.
A su vez, en la Circular N° 26, de 05/08/87, se instruyó en el sentido que se consideran

también inmuebles destinados a la habitación, entre otros, las urbanizaciones que
se destinen exclusivamente a viviendas.
El beneficio establecido en el inciso primero del artículo 21 del D.L. N° 910, solo
resulta aplicable a aquellos inmuebles que se construyen para ser destinados a la

96
vivienda, esto es, para servir de morada permanente de las personas. Así, por
ejemplo, un inmueble destinado a ser usado con un fin meramente recreacional o
vacacional, o bien un apart hotel, aun cuando pueda ser utilizado en todas las
épocas del año, por su naturaleza intrínseca se encuentra destinado solo a servir
de morada transitoria y, por lo tanto, no está destinado a la vivienda, por lo que no
goza del beneficio.
Sobre el particular, el Servicio se ha pronunciado en varias ocasiones en el sentido

que los contratos generales de construcción, que no sean por administración, de
aquellos inmuebles que no estén destinados por su naturaleza en forma exclusiva a
la habitación –como la ley lo preceptúa en forma específica y no genérica- no se
encuentran beneficiados con la franquicia descrita., por lo que el carácter
restrictivo de la norma no hace posible que por extensión o analogía, se pueda
comprender dentro del beneficio a otros establecimientos sólo por considerarlos
similares a un inmueble con destino habitacional, en circunstancias que dentro del
contexto legal debe tenerse además una finalidad única de servir de morada en
forma permanente. De prescindir de este último requisito esencial, se vería alterado
el natural sentido de la franquicia al permitir la incorporación de internados, asilos
e incluso otros establecimientos de alojamiento, con fines de lucro o no, pues la ley
en este aspecto no hace distingo, además de tener en cuenta que lo que se
pretende con estos inmuebles en forma principal, es acoger a personas de
características especiales y dispensarles algunas asistencias necesarias y propias
de sus condiciones físicas, económicas, de salud o simplemente de prestarles
hospedaje.
6.3. SITUACIONES ESPECIALES DE LOS CONTRATOS GENERALES DE CONSTRUCCIÓN
Tratándose de contratos referidos a más de una vivienda, el contrato debe indicar

el precio unitario por vivienda incluyéndose el valor de los bienes comunes a
construir, a prorrata de las superficies construidas respectivas.

97
Tratándose de contratos que incluyan inmuebles de montos que excedan 2.000 UF

y otros que no excedan dicho monto, el beneficio en cada facturación de un
estado de pago, será la cantidad que resulte de aplicar, al potencial crédito total,
la proporción que el estado de pago represente en el total del contrato
El crédito total potencial es igual a la suma de los créditos individuales con derecho
al beneficio.
Las modificaciones o término anticipado del contrato general de construcción,

cuando hagan variar el crédito potencial disponible inicialmente previsto, darán
lugar a los ajustes en los siguientes estados de pago, con el consiguiente derecho
a crédito o la obligación de reintegro
Por último, cuando se trata de contratos generales de construcción destinados a

completar la construcción de un inmueble para la habitación, para establecer el
crédito potencial disponible, en el cálculo de crédito individual de las viviendas,
deberá considerarse la suma del precio individual de construcción del contrato
más el valor de las obras preexistente, el cual deberá ser declarado en el contrato.
6.4 CONTRATOS REFERIDOS A MÁS DE UNA VIVIENDA:
El contrato debe indicar el precio unitario por vivienda incluyéndose el valor de los
bienes comunes a construir, a prorrata de las superficies construidas respectivas
Para los contratos que incluyan inmuebles de montos que excedan 3.000 UF
(período 01.01.2016 y 31.12.2016) y otros que no excedan dicho monto, el beneficio
en cada facturación de un estado de pago, será la cantidad que resulte de
aplicar, al potencial crédito total, la proporción que el estado de pago represente
en el total del contrato.

98
El crédito total potencial: Es igual a la suma de los créditos individuales con derecho
al beneficio.
6.5. URBANIZACIONES.
La Circular N° 26, de 1987, de esta Dirección Nacional, en su Capítulo VII señala que
“se consideraran inmuebles destinados para la habitación... las urbanizaciones que
se destinen exclusivamente a viviendas”.
El Servició se pronunció respecto de lo que debía entenderse por urbanizaciones

que se destinen exclusivamente a viviendas, señalando que es la dotación de
todos aquellos elementos que requiere una vivienda para su uso en óptimas
condiciones, tales como: instalaciones de agua potable, electrificación,
alcantarillado, colectores, pavimentación, etc.
Bajo la vigencia del artículo 21 del DL 910 previa a las modificaciones incorporadas
por la Ley 20.259 de 2008, el Servicio había estimado que tratándose de
urbanizaciones en que el respectivo contrato se refiera principalmente a viviendas,
no obstante incluirse algunos inmuebles con un destino diferente al de habitación
y que constituyan obras complementarias de equipamiento, como edificios
destinados al culto, a la policía, a la atención de salud, a la educación, la empresa
constructora correspondiente podía hacer uso de la franquicia en comento,
debiendo acreditar la situación descrita mediante el respectivo permiso municipal
de construcción o mediante el plano regulador comunal que corresponda. Por lo
tanto, en aquellas urbanizaciones destinadas principalmente a viviendas aun
cuando se incluyeran obras complementarias, el beneficio procedía también
respecto de la urbanización de estas obras, pero no respecto de la construcción
de las mismas.

99
La citada Ley20.259, de forma expresa, excluyó del beneficio a los contratos

generales de construcción, que no sean por administración, referidos a la
urbanización de terrenos, excepto para el caso de aquellos contratos que recaigan
exclusivamente en las viviendas a que se refiere el artículo 3° del decreto ley N°
2.552, de 1979, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, esto es, las denominadas
viviendas sociales.
6.6. CONTRATOS DE AMPLIACIÓN, MODIFICACIÓN, REPARACIÓN O MANTENIMIENTO.
De la norma legal se desprende que la franquicia beneficia sólo a las empresas

constructoras respecto de la venta de inmuebles construidos por ellas y destinados
a la habitación y a los contratos generales de construcción que no sean por
administración referidos a dichos inmuebles.
Como ya lo señaláramos, los contratos generales de construcción has sido

definidos por este Servicio como aquellas convenciones que, sin cumplir con las
características específicas de los contratos de instalación o confección de
especialidades, tiene por objeto la confección de una obra material inmueble
nueva, que incluya a lo menos, dos especialidades, y que forme parte de una obra
civil.
Por lo tanto, cuando el objeto del respectivo contrato es efectuar sólo obras de
reparación, terminaciones u otras que no impliquen la confección de una obra
material inmueble nueva, no procede el beneficio ya que no se está en presencia
de un contrato general de construcción.
Sin embargo, la Ley20.259, de forma expresa, incluyó dentro del beneficio a los
contratos de ampliación, modificación, reparación o mantenimiento cuando
recaigan exclusivamente en las viviendas a que se refiere el artículo 3° del decreto
ley N° 2.552, de 1979, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (viviendas sociales).

100
6.7. TOPES EN LA CONCESIÓN DEL BENEFICIO
Limitaciones y requisitos introducidos por la Ley 20.259
Como ya se señalara, la ley 20.259 impuso ciertas limitaciones y requisitos al

beneficio CEEC, a saber:
Valor de la vivienda
El valor de la vivienda, a partir de la vigencia de la ley 20.259, esto es 23 de Marzo

de 2008, NO debía ser superior a UF 4.500. La Circular Nº 39 del año 2009, señaló
que el precio límite establecido dada la modificación legal, dice relación con el
valor neto de la operación.
La ley 20.780 en su artículo quinto y duodécimo transitorio, fijó nuevos topes y

aplicación gradual de los mismos, en los siguientes términos:
En las ventas de inmuebles efectuadas a contar del 1/1/2015 al 31/12/2015 y en los

contratos generales de construcción que se suscriban a contar del 1/1/2015 hasta
el 31/12/2015, el tope al valor de construcción de las viviendas será de 4.000 UF.
En las ventas de inmuebles efectuadas a contar del 1/1/2016 al 31/12/2016 y en los

contratos generales de construcción que se suscriban a contar del 1/1/2016 hasta
el 31/12/2016, el tope al valor de construcción de las viviendas será de 3.000 UF.
En las ventas de inmuebles efectuadas desde el 1/1/2017 en adelante y en los

contratos generales de construcción que se suscriban desde el 1/1/2017 en
adelante: el tope al valor de construcción de las viviendas será de 2.000 UF.
Por otra parte, la ley 20.899, reconociendo la existencia de subsidios que permiten
adquirir viviendas con un tope de hasta 2.200 unidades de Fomento, modificó el

101
artículo duodécimo transitorio de la Ley N° 20.780, ampliando a dicho monto el

tope establecido, a partir del año 2017, en el caso de viviendas financiadas en todo
o parte con subsidios otorgados por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
El tope de crédito es de 225 UF por vivienda
Este tope fue fijado desde la vigencia inicial del beneficio y no ha sido modificado
a la fecha.
6.8. CRÉDITO ESPECIAL TRATÁNDOSE DE VENTAS EXENTAS A BENEFICIARIOS DE SUBSIDIO

HABITACIONAL.
En el caso de que una empresa constructora venda un inmueble al beneficiario de

un subsidio habitacional otorgado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo,
cuando éste haya sido financiado, en todo o en parte, por el referido subsidio, se
producen dos situaciones al tenor de la normativa tributaria analizada:
Desde el punto de vista de la empresa constructora y el comprador, la venta del

inmueble está exenta del Impuesto al Valor Agregado en conformidad a la norma
del Art. 12, Letra F de la LIVS.
Desde el punto de vista de la empresa constructora, ésta no podría ser beneficiaria

del Crédito Especial de Empresa Constructora establecido en el artículo 21 del D.L.
910, ya que para efectos de determinar el monto que la ley autoriza a deducir de
sus pagos provisionales obligatorios de la Ley sobre Impuesto a la Renta, era
necesario que la venta del bien inmueble estuviese gravada con IVA, ya que la
norma exigía como requisito para el cálculo de la suma indicada un débito del
Impuesto al Valor Agregado por la venta de un bien corporal inmueble.
Mediante la modificación efectuada por el Art. 4°, de la Ley N° 20.899 al Art. 21, del
D.L. N° 910, se amplió dicho beneficio a aquellas empresas constructoras que por

102
aplicación de la exención contenida en la primera parte del artículo 12, letra F.- del
D.L. N° 825, vendan viviendas o suscriban contratos generales de construcción con
el mismo fin, con beneficiarios de un subsidio habitacional que financien en todo o
parte dichas operaciones con el referido subsidio.
El objetivo del legislador al incorporar este cambio fue otorgar a las empresas
constructoras que realicen este tipo de operaciones, exentas de IVA, el mismo
tratamiento tributario, en relación al crédito especial consagrado en el Art. 21, del
D.L. N° 910, que aquel otorgado a sus pares cuando venden o suscriben contratos
de construcción que no sean por administración, afectos al Impuesto al valor
agregado, en los cuales pueden efectuar la deducción del 0,65 del débito del IVA
que deban determinar en la venta de bienes corporales inmuebles para habitación
por ellas construidos.
Así entonces, las empresas constructoras que por aplicación de la exención

contenida en la primera parte del artículo 12, letra F.- del D.L. N° 825, vendan
viviendas o suscriban contratos generales de construcción con el mismo fin, con
beneficiarios de un subsidio habitacional que financien en todo o parte dichas
operaciones con el referido subsidio, tendrán un beneficio equivalente a un 0.1235,
del valor de la venta, el cual se deducirá de los pagos provisionales obligatorios de
la Ley sobre Impuesto a la Renta,
Desde esta perspectiva, el monto del beneficio y los requisitos para impetrarlo
deben ser los mismos en ambos casos, es decir, debe tratarse de ventas de
inmuebles para habitación construidos por las empresas constructoras o bien de
contratos generales de construcción destinados a ese mismo fin. Concordante con
ello, los contratos de arriendo con opción de compra que realicen dichas empresas
constructoras, exentos de IVA, en los términos del Art. 12, letra F, del D.L. N° 825, no

103
se favorecerán con el beneficio en comento, toda vez que dichos contratos no se

encuentran contemplados originalmente con este beneficio.
Respecto del monto del beneficio que estas empresas pueden deducir de sus
pagos provisionales obligatorios de la ley sobre Impuesto a la Renta, éste no puede
ser superior a aquel que les correspondería deducir si la operación se encontrase
gravada con IVA. En atención a ello, el factor de 0.1235 del valor de la venta que
deben aplicar estas empresas en el caso de la venta de bienes corporales
inmuebles, en que dentro del precio se encuentra incluido el valor del terreno,
debe ser aplicado al valor de venta, pero una vez descontado el valor de dicho
terreno.
Finalmente para acceder al beneficio, a estas empresas le son aplicables durante

el año 2015 y 2016, los mismos topes establecidos en el artículo Duodécimo
Transitorio de la Ley N° 20.780. Sin embargo a partir del año 2017, el tope para
acceder al beneficio en el caso de estas empresas es de 2.200 UF, producto de la
modificación efectuada por el Art. 8°, N° 10, de la Ley N°20.899 al artículo
Duodécimo Transitorio de la Ley N° 20.780.
Ejemplo de Facturación con crédito especial
Detalle Precio Unitario Total
Vivienda Villa “Santa Cecilia” casa N° 8

Precio Neto (sin terreno) $50.000.000
más 19% IVA $ 9.500.000
menos crédito especial 65% Art. 21°, D.L. N° 910 ($5.715.000)*
Precio Final sin terreno $53.785.000
Valor del terreno $10.000.000
Precio Final incluido el terreno $63.785.000
* UF supuesta Enero 2016 $ 25.400. Tope 225 UF

104
7. SITUACIONES ESPECIALES QUE EL SII DEBE RESOLVER.
7.1. RESOLUCIÓN QUE DEBE FIJAR EL PROCEDIMIENTO DE TASACIÓN DE LOS TERRENOS

PARA LA REBAJA DE LA BASE IMPONIBLE. ARTÍCULO 17 INCISO CUARTO DEL DL 825.
El inciso cuarto del artículo 17 del DL 825, dispone que en reemplazo del valor de adquisición
del terreno podrá rebajarse el avalúo fiscal de éste, o la proporción que corresponda,
cuando el terreno se encuentre incluido en la operación.
Para estos efectos, el contribuyente podrá solicitar una nueva tasación, la cual se sujetará
a las normas de la ley N° 17.235, sin perjuicio de la vigencia que tenga el nuevo avalúo para
los efectos del Impuesto Territorial, pero deberán excluirse las construcciones que den
derecho a crédito fiscal.
La norma señala que el Servicio fijará mediante resolución el procedimiento para solicitar
esta nueva tasación, lo cual ya fue efectuado mediante la Resolución Exenta SII N° 49 del
26 de Mayo del 2016.

105
SUBDIRECCIÓN DE AVALUACIONES
FIJA PROCEDIMIENTO MEDIANTE EL CUAL LOS CONTRIBUYENTES PUEDEN SOLICITAR

UNA NUEVA TASACIÓN DE UN INMUEBLE, AL AMPARO DE LO INDICADO EN EL DL N°825,
DE 1974.
SANTIAGO, 26 de mayo de 2016.-
Hoy se ha resuelto lo que sigue:
RESOLUCIÓN EX. SII N°_49.-___/
VISTOS: Lo dispuesto en el artículo 17 del DL N° 825, sobre Impuesto a las Ventas y Servicios, de
1974; en el número 6 del artículo 2°, de la Ley N° 20.899, que simplificó el sistema de tributación a
la renta y perfeccionó otras disposiciones legales tributarias; en el número 1, letra A del artículo 6°
del D.L. N° 830, de 1974, sobre Código Tributario; en el artículo 7° del D.F.L N° 7 de 1980, Ley
Orgánica del Servicio de Impuestos Internos, y
CONSIDERANDO:
1º) Que, el inciso segundo del artículo 17 del D.L. N° 825, sobre Impuestos a las Ventas y Servicios
de 1974, en adelante “D.L N° 825”, modificado por el artículo 2°, N° 6, letra a. de la Ley N° 20.899,
señala que, para efectos de determinar la base imponible del IVA, tratándose de la venta de bienes
inmuebles gravados por la ley, podrá deducirse del precio estipulado en el contrato el monto total o
la proporción que corresponda, del valor de adquisición del terreno que se encuentre incluido en la
operación y en el caso de los contratos de arriendo con opción de compra de bienes corporales
inmuebles, podrá deducirse del monto de cada cuota, incluyendo la opción de compra, la proporción
correspondiente al valor de adquisición del terreno que se encuentre incluido en la operación, la que
resultará de calcular la proporción que representa el valor de adquisición del terreno en el valor total
del contrato.
2º) Que, el inciso tercero del artículo 17 del D.L. N° 825, establece que en reemplazo del valor de
adquisición del terreno podrá rebajarse el avalúo fiscal de éste, o la proporción que corresponda,
cuando el terreno se encuentre incluido en la operación.
3º) Que, para efectos de fijar el valor de avalúo fiscal del terreno, el inciso cuarto del artículo 17 del
D.L. N° 825, modificado por el artículo 2°, N° 6, letra b. ii de la Ley N° 20.899, establece que los
contribuyentes pueden solicitar al Servicio de Impuestos Internos que practique una nueva tasación
del terreno comprendido en la operación, ya sea de venta o de arrendamiento con opción de compra,
disponiendo que el Servicio fijará mediante resolución el procedimiento para solicitar esta nueva
tasación.
4º) Que, por Circular N° 16, de 08.02.1988, este Servicio, instruyó el procedimiento a que deben
ceñirse las áreas de Avaluaciones, en relación a situaciones que son de su competencia, en la
aplicación del IVA de la construcción.
SE RESUELVE:
1º) Que, para efectos de solicitar una nueva tasación fiscal de un bien raíz, sujeta a las normas de
la Ley N° 17.235, sobre Impuesto Territorial, según lo dispone el artículo 17, inciso cuarto, del DL N°
825, de 1974, los contribuyentes propietarios de los bienes raíces o sus representantes deberán

106
presentar una “Solicitud de modificación al Catastro de Bienes Raíces”, mediante formulario N° 2118,
indicando expresamente que se requiere para determinar la base imponible del IVA.
2º) La referida solicitud deberá ser presentada en aquella oficina del Servicio que posee jurisdicción
sobre el inmueble, adjuntando todos los antecedentes necesarios, tales como: plano acotado del
terreno, aprobado por la Dirección de Obras Municipales correspondiente, certificado de
urbanización emitido por los organismos autorizados, escritura de compraventa inscrita en el
Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces respectivo, etc.
3º) Que, en caso de presentaciones efectuadas por mandatarios o representantes, estas deberán
cumplir con lo establecido en la Circular N° 54, de 2002, de este Servicio.
4º) Que, en caso que no se acompañen todos los antecedentes necesarios para la resolución de la
solicitud, se requerirá al interesado para que en un plazo de 5 días hábiles acompañe los documentos
respectivos, con indicación de que, si así no lo hiciere, se le entenderá por desistido de su
presentación.
5º) Que, dado el carácter de urgente de este tipo de solicitudes el plazo máximo de resolución será
de 15 días hábiles.
ANÓTESE, COMUNÍQUESE Y PUBLÍQUESE EN EXTRACTO EN EL DIARIO OFICIAL.

(Fdo.) FERNANDO BARRAZA LUENGO
DIRECTOR
Lo que transcribo a Ud., para su conocimiento y demás fines.

DISTRIBUCIÓN:
- Internet
- Boletín
- Al Diario Oficial (en extracto)

107
7.2. RESOLUCIÓN QUE REGULA LA FORMA EN QUE SE HARÁ EFECTIVO EL DERECHO

ESTABLECIDO EN EL ARTÍCULO OCTAVO TRANSITORIO DE LA LEY 20.780.
Recordemos que la Ley N°20.780 modificada por la Ley 20.899, permite reconocer los
créditos fiscales de aquellos contribuyentes que con anterioridad al 1 de enero de 2016 no
llevaban registro de tales créditos por no ser contribuyentes de IVA.
La misma norma impone al Servicio de Impuestos Internos la obligación de establecer la
forma y procedimientos en que se hará efectivo este derecho, por lo que el Servicio dictó
la resolución N° 25 de regulando este derecho,
SUBDIRECCIÓN DE FISCALIZACIÓN
ESTABLECE PROCEDIMIENTO PARA HACER EFECTIVO EL DERECHO AL CRÉDITO FISCAL

DEL IMPUESTO A LAS VENTAS Y SERVICIOS, ESTABLECIDO EN EL ARTÍCULO OCTAVO
TRANSITORIO DE LA LEY N° 20.780, DE 2014, MODIFICADO POR LA LEY N° 20.899, DE 2016.
SANTIAGO, 15 de febrero de 2017
RESOLUCIÓN EX. SII Nº 25/
VISTOS: Lo dispuesto en el artículo 6°, letra A), N° 1 y en los artículos 29°, 30° y 63° inciso primero,
todos del Código Tributario, contenido en artículo 1°, del D.L. Nº 830, de 1974; en los artículos 1° y
7°, letra b), de la Ley Orgánica del Servicio de Impuestos Internos, contenida en el artículo 1°, del
D.F.L. Nº 7, de 1980, del Ministerio de Hacienda; artículos 23 al 25 de la Ley sobre Impuesto a las
Ventas y Servicios, contenida en el artículo 1° del D.L. N° 825 de 1974, y en el artículo octavo
transitorio de la Ley N° 20.780, de 29 de septiembre de 2014, modificado por el N° 9 del artículo 8°
de la Ley N° 20.899, del 8 de febrero de 2016; y
CONSIDERANDO:
1.- Que, la Ley N° 20.780, de 29 de Septiembre del 2014, modificó, entre otros, los artículos 2° y 8°,
del Decreto Ley N° 825, de 1974, sobre Impuesto a las Ventas y Servicios, estableciendo que a
contar del 1° de enero del 2016, se encontrarán gravadas con el Impuesto al Valor Agregado, las
ventas y otras transferencias de bienes corporales inmuebles –excluidos los terrenos–, sean éstos
nuevos o usados, realizadas por vendedores habituales de ellos, sin perjuicio de lo dispuesto en el
artículo sexto transitorio de la Ley N° 20.780, modificado por el N° 7, del artículo 8° de la Ley N°
20.899; o las exenciones dispuestas en el artículo séptimo transitorio de dicha Ley y en la nueva
letra F, del artículo 12 ° del D.L. N° 825, de 1974.
2.- Que, el artículo octavo transitorio de la Ley N° 20.780, modificado por el N°9 del artículo 8° de la
Ley N° 20.899, estableció que los contribuyentes que a contar del 1° de enero del 2016 deban
recargar el Impuesto al Valor Agregado en las ventas de bienes corporales inmuebles que efectúen,

108
podrán hacer uso del crédito fiscal por el impuesto soportado en la adquisición o construcción de
dichos inmuebles, aun cuando este hubiese sido soportado con anterioridad a la fecha en que deban
recargar dicho impuesto, pero dentro del plazo de 3 años, contados desde la fecha en se efectúe la
venta. Al mismo tiempo, dispuso el referido artículo, que los contribuyentes que hagan uso del crédito
fiscal en la forma señalada, deberán deducir del costo del activo correspondiente, en el mismo
período que se utilice el crédito fiscal, una cantidad equivalente a dicho crédito, en la medida que
éste haya formado parte, para efectos tributarios, del valor del activo en la empresa respectiva.
3.- Que, la norma especial recién referida se fundamenta en el hecho que, respecto de los
contribuyentes que producto de dicha modificación legal deban recargar el Impuesto al Valor
Agregado en las ventas de bienes corporales inmuebles que efectúen a partir del 1° de enero del
2016, el impuesto soportado en la adquisición o construcción de dichos bienes con anterioridad a
aquella fecha no otorgaba derecho a crédito fiscal en atención que dichas ventas de inmuebles no
constituían un hecho gravado.
4.- Que, a contar del mes de enero del año 2016, se incorporó al formulario de Declaración Mensual
y Pago Simultáneo de Impuestos Formulario 29, en el área destinada a la declaración del Crédito
Fiscal IVA, bajo el rubro Facturas recibidas por Adquisición o Construcción de Bienes Inmuebles
artículo 8° transitorio (Ley N° 20.780), los siguientes nuevos códigos:
Código 765 : destinado a registrar la cantidad de facturas recibidas por la adquisición o construcción
mediante contrato general de construcción de bienes inmuebles, según artículo 8° transitorio de la
Ley N° 20.780, por las cuales se declara dicho crédito
Código 766 : destinado a registrar el monto del impuesto soportado en la adquisición o construcción
mediante contrato general de construcción de bienes inmuebles, respecto de los cuales tiene
derecho a utilizar como crédito fiscal, al vender dichos bienes.
5.- Que, el inciso final del artículo octavo transitorio de la Ley N° 20.780, dispuso que este Servicio
establecerá la forma y procedimientos en que se hará efectivo el derecho descrito en el considerando
2° precedente.
SE RESUELVE:
1. Los contribuyentes del Impuesto a las Ventas y Servicio que, a contar del 1° de enero de 2016,
deban gravar con dicho impuesto la venta de bienes corporales inmuebles y que hagan uso del
derecho establecido en el artículo octavo transitorio de la Ley N° 20.780, deberán observar el
siguiente procedimiento para determinar el monto del impuesto que podrán utilizar como crédito fiscal
del Impuesto a las Ventas y Servicios en el mes que vendan dichos bienes:
a) Deberá considerarse solamente las facturas que se relacionen directamente con la adquisición
y/o construcción del inmueble vendido, en las cuales se haya recargado IVA, cuya fecha de emisión
no preceda en más de 3 años a la fecha en que se vende dicho bien. Así por ejemplo, si la venta de
un inmueble se realiza el 25 de abril de 2017, corresponderá incluir para la determinación del crédito,
las facturas cuya fecha de emisión no sea anterior al 25 de abril del año 2014.
Lo dispuesto en la presente Resolución será igualmente aplicable respecto del IVA soportado en
facturas emitidas a partir del 1 de enero de 2016 que, por cualquier causa, forme parte del costo del
bien respectivo.
Esta operación deberá repetirse cada mes que se venden bienes que se encuentren en estas
condiciones, pero debiendo considerarse para la determinación del monto del crédito, sólo las
facturas que se encuentren dentro del plazo fatal de 3 años.
b) Las facturas consideradas para estos efectos deberán cumplir, en todo cuanto no sea incompatible
con lo dispuesto en el artículo 8° transitorio de la Ley N° 20.780 o con la presente Resolución, los

109
requisitos generales establecidos en el párrafo 6° del Título II, sobre Crédito Fiscal, del D.L. N° 825,
de 1974, Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios.
c) Deberá considerarse exclusivamente el monto del IVA efectivamente soportado, que formó parte
del costo del bien respectivo. Atendido lo anterior, no podrá utilizarse para estos efectos la parte del
débito fiscal rebajada por aplicación del crédito especial establecido en el artículo 21 de D.L. N° 910
de 1975.
d) Los créditos que se determinen deberán expresarse en unidades tributarias mensuales (UTM),
por el valor de la UTM, del mes de emisión de la o las facturas recibidas y ser reconvertido a pesos
($), por el valor de la UTM, del mes en que se declara dicho crédito fiscal.
e) En aquellos casos en que el IVA soportado diga relación con la adquisición y/o construcción de
más de un inmueble, deberá determinarse separadamente el crédito fiscal que corresponde a cada
una de las unidades que se adquirió o se encargó construir, de manera que el impuesto a reconocer
como crédito en el período corresponda exclusivamente a los bienes que se vendan.
f) El detalle de esta determinación, así como los originales de las facturas y otros documentos en
que conste el IVA recargado, deberán mantenerse a disposición del Servicio y ser presentados
cuando éstos sean requeridos. El detalle de esta determinación deberá adjuntarse, tanto en los
comprobantes contables que procede emitir para el reconocimiento de éste crédito como al libro de
compra y venta, debiendo contener a lo menos, según corresponda, los siguientes antecedentes:
inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, según corresponda.
Unidades de Fomento (UF) y el detalle de la determinación del crédito potencial del artículo 21 del
D.L. N° 910 de 1975, cuando se tenga derecho a dicho crédito.
monto del IVA, monto de la rebaja del 65% del Artículo 21 D.L. N° 910 de 1975 cuando corresponda;
debiendo además indicarse en este detalle, el monto del IVA y del crédito del Artículo 21 antes
indicado en UTM.
construir.
g) Para hacer uso del crédito fiscal del IVA soportado, determinado en la forma señalada, los
contribuyentes deberán deducir del costo del activo correspondiente, en el mismo período tributario
en que se utilice dicho crédito fiscal, una cantidad equivalente del citado crédito, en la medida que
éste haya formado parte, para efectos tributarios, del valor del activo de la empresa respectiva.
2. El monto del impuesto soportado en la adquisición y/o construcción, que en cada caso se
determine, y que se utilice como Crédito Fiscal, deberá declararse en el mes que se efectúe la venta
de dichos bienes, utilizando para ello los Códigos 765 y 766 del formulario de Declaración Mensual
y Pago Simultáneo de Impuestos Formulario 29, mencionados en el considerando N° 4 de la presente
Resolución.
3. La presente Resolución regirá a partir de su publicación en extracto en el Diario Oficial.
ANÓTESE, COMUNÍQUESE Y PUBLÍQUESE EL DIARIO OFICIAL EN EXTRACTO

(FDO.) VÍCTOR VILLALÓN MÉNDEZ
DIRECTOR (S)
Lo que transcribo para su conocimiento y demás fines.
CSM/NSS/CGG
Distribución:
- Internet
- Boletín

110
7.3. CÁLCULO DE LA PROPORCIONALIDAD EN EL CASO DE VENDEDORES O

CONSTRUCTORES DE INMUEBLES GRAVADOS CON IVA.
Uno de los problemas que el Servicio ha vislumbrado es la situación de la

proporcionalidad en el uso del crédito fiscal que deben aplicar los contribuyentes
que, de acuerdo a lo previsto en el N° 3 del artículo 23, importen o adquiera bienes
o utilicen servicios que se afecten o destinen a operaciones gravadas y exentas.
Lo anterior, por cuanto en la etapa de construcción de un inmuebles se acumulará

una gran cantidad de crédito fiscal que constituirá remanente, pero en dicha
etapa, la inmobiliaria o constructora no puede determinar cuántas unidades
venderá afectas a IVA y cuantas exentas, por aplicación de alguna de las hipótesis
de exención que contempla la ley, especialmente el caso de los subsidios.
Se estima conveniente que el Servicio, en virtud de la facultad que le confiere el

artículo 43 N° 5 del reglamento del IVA, proceda a establecer un mecanismo
especial de proporcionalidad para estos contribuyentes. Sin embargo, a pesar de
que se ha analizado esta posibilidad, no se ha considerado suficiente la norma
legal como para proceder a esta reglamentación especial, por lo que se
encuentra en análisis una posible modificación al Reglamento del IVA que le
amplíe las facultades al Director del Servicio en este tema.
No obstante, sobre este tema, el servicio se ha pronunciado en el siguiente sentido:

111
OFICIO ORD. N° 1075 de19 de Mayo de 2017 /
Se ha solicitado a esta Dirección Nacional pronunciarse sobre asuntos relativos a la

aplicación del Crédito Especial de Empresas Constructoras (CEEC), contenido en el artículo
21°, del D.L. N° 910, de 1975, y sobre la proporcionalidad del crédito fiscal del D.L. N° 825,
de 1974.
I.- ANTECEDENTES
Indica que se ha recibido en esa Dirección Regional presentación de la sociedad

Constructora García Limitada, en la que formula una serie de preguntas, las cuales se
transcriben y responden en el Título siguiente de este oficio, en el mismo orden en que
fueron planteadas.
II. ANALÍSIS Y CONCLUSIONES
1. Aplicación del CEEC en los siguientes casos:
1.1. ¿Cuál es la base de cálculo para determinar el CEEC en el caso de ventas exentas?
Para ejemplificar, señala el contribuyente que, si la vivienda tiene un precio de venta de UF

1.200 y el costo del terreno es UF 100, el crédito especial sería de UF 135,85 correspondiente
al resultado de multiplicar 0,1235 por UF 1.100.
Sobre el particular, cabe comenzar señalando que el inciso primero del artículo 21°, del D.L.
N° 910, de 1975, dispone que las empresas constructoras tendrán derecho a deducir del
monto de sus pagos provisionales obligatorios de la Ley sobre Impuesto a la Renta el 0,65
del débito del Impuesto al Valor Agregado que deban determinar en la venta de bienes
corporales inmuebles para habitación por ellas construidos cuyo valor no exceda de 2.200
unidades de fomento, con un tope de hasta 225 (doscientas veinticinco) unidades de
fomento por vivienda, y en los contratos generales de construcción de dichos inmuebles que
no sean por administración, con igual tope por vivienda, de acuerdo con las disposiciones
del Decreto Ley Nº 825, de 1974. El remanente que resultare de esta imputación, por ser
inferior el pago provisional obligatorio o por no existir la obligación de hacerlo en dicho
período, podrá imputarse a cualquier otro impuesto de retención o recargo que deba
pagarse en la misma fecha, y el saldo que aún quedare podrá imputarse a los mismos
impuestos en los meses siguientes, reajustado en la forma que prescribe el artículo 27° del
Decreto Ley N° 825, de 1974. El saldo que quedare una vez efectuadas las deducciones por

112
el mes de diciembre de cada año, o el último mes en el caso de término de giro, tendrá el
carácter de pago provisional de aquellos a que se refiere el artículo 88° de la Ley sobre
Impuesto a la Renta.
Mediante modificación efectuada por el artículo 4°, de la Ley N° 20.899 al artículo 21°, del
D.L. N° 910, se amplió dicho beneficio a aquellas empresas constructoras por las ventas de
viviendas que se encuentren exentas de Impuesto al valor Agregado, por efectuarse a
beneficiarios de un subsidio habitacional otorgado por el Ministerio de Vivienda y
Urbanismo, conforme lo dispuesto en la primera parte del artículo 12°, letra F, del Decreto
Ley N° 825, caso en el cual el beneficio será equivalente a un 0.1235, del valor de la venta y
se deducirá de los pagos provisionales obligatorios de la ley sobre Impuesto a la Renta, en
la misma forma señalada en dicho inciso y con igual tope de 225 unidades de fomento.
El objetivo del legislador al incorporar este cambio fue otorgar a las empresas constructoras
que realicen este tipo de operaciones, exentas de IVA, el mismo tratamiento tributario, en
relación al crédito especial consagrado en el artículo 21°, del D.L. N° 910, de 1975, que aquel
otorgado a sus pares cuando venden o suscriben contratos de construcción que no sean por
administración, afectos al Impuesto al valor agregado.
Así entonces, las empresas constructoras que por aplicación de la exención contenida en la
primera parte del artículo 12°, letra F.- del D.L. N° 825, de 1974, vendan viviendas o suscriban
contratos generales de construcción con el mismo fin, con beneficiarios de un subsidio
habitacional que financien en todo o parte dichas operaciones con el referido subsidio,
tendrán un beneficio equivalente a un 0.1235, del valor de la venta, el cual se deducirá de
los pagos provisionales obligatorios de la Ley sobre Impuesto a la Renta.
Respecto del monto del beneficio que estas empresas pueden deducir de sus pagos
provisionales obligatorios de la ley sobre Impuesto a la Renta, éste no puede ser superior a
aquel que les correspondería deducir si la operación se encontrase gravada con IVA. En
atención a ello, el factor de 0.1235 del valor de la venta que deben aplicar estas empresas
en el caso de la venta de bienes corporales inmuebles, en que dentro del precio se encuentra
incluido el valor del terreno, debe ser aplicado al valor de venta, pero una vez descontado
el valor de dicho terreno, debiendo aplicarse para estos efectos las disposiciones de los
incisos segundo y siguientes del artículo 17°, del D.L. N° 825, de 1974, sin perjuicio de
tratarse de una operación exenta.
Atendido lo anterior, el ejemplo señalado por el contribuyente se encontraría correcto en la

medida que en la rebaja del terreno se dé cumplimiento a las normas recién señaladas.

113
1.2. ¿Cómo se expresa el monto del CEEC en la factura electrónica?
Señala el contribuyente que los sistemas de facturación electrónica que ofrece el mercado y
el portal de facturación electrónica del Servicio de Impuestos Internos aún no han
establecido formato ni metodología de cálculo.
Sobre la consulta en análisis, cabe señalar que este Servicio no ha dispuesto obligaciones en
orden a expresar el monto del CEEC en las facturas a emitir por operaciones exentas de
conformidad a la primera parte del artículo 12°, letra F.- del D.L. N° 825, de 1974, y que dan
lugar a un CEEC equivalente al 0.1235 del valor de la venta, descontado el valor del terreno.
Con todo, el contribuyente podrá, si así lo estima conveniente para efectos de control interno
y de cara a eventuales procesos de fiscalización, incluir el valor a rebajar del terreno y/o el
monto del CEEC determinado por éste, como información en la glosa de la factura
correspondiente.
Todo lo anterior debe entenderse sin perjuicio de que, en uso de sus atribuciones, este
Servicio eventualmente disponga, a futuro, obligaciones en tal sentido si se estima
conveniente para el mejor resguardo del interés fiscal.
2. Aplicación de la proporcionalidad del crédito fiscal cuando se facturen viviendas

afectas y exentas de IVA.
Al respecto, expone el contribuyente que sus inquietudes son:
2.1. ¿Se debe aplicar una proporcionalidad general aplicando proporcionalidad a la

totalidad de las compras? O, en su defecto,
2.2. ¿Se debe separar el IVA de (a) los proyectos afectos y de (b) los proyectos que
tendrán un porcentaje de sus viviendas exentas, ya que un porcentaje de éstas se venderán
con subsidio?
El artículo 23°, N° 1, del D.L. N° 825, de 1974, señala que los contribuyentes del IVA tendrán
derecho a crédito fiscal por los impuestos recargados en las facturas que den cuenta de
adquisiciones, utilizaciones de servicios o importaciones, siempre que éstos se destinen a
formar parte al activo fijo o realizable, o que se relacionen con gastos de tipo general del
negocio.

114
El artículo 23°, N° 2 del mismo cuerpo legal, dispone que no dará derecho a crédito el IVA
soportado en las adquisiciones o servicios utilizados que se destinen a actividades exentas,
no gravadas o desvinculada del giro del contribuyente.
Por su parte, el N° 3, del artículo 23 establece que en caso que la importación o adquisición
de bienes o la utilización de servicios se destinen a operaciones gravadas y exentas, el crédito
se calculará de manera proporcional, siguiendo las directrices del Reglamento del IVA, D.S.
N ° 55, de 1977.
El artículo 43° del Reglamento del IVA, D.S. N° 55, de 1977, señala, en sus números 1 y 2,
respecto al cálculo del crédito de utilización común que:
“1.- El crédito fiscal respecto de las maquinarias y otros bienes del activo fijo de las empresas
e insumos, materias primas o servicios de utilización común, deberá ser calculado
separadamente del crédito fiscal a que tienen derecho los contribuyentes de acuerdo con
las normas dadas en los artículos anteriores, respecto de las importaciones, adquisiciones
de especies o utilización de servicios destinados a generar exclusivamente operaciones
gravadas con el Impuesto al Valor Agregado;
2.- Para determinar el monto del crédito fiscal respecto de los bienes corporales muebles y
de los servicios de utilización común, indicados en el número anterior, se estará a la relación
porcentual que se establezca entre las operaciones netas contabilizadas, otorgándose dicho
crédito únicamente por el porcentaje que corresponda a las ventas o servicios gravados con
el Impuesto al Valor Agregado”.
Sobre el particular, de acuerdo a las normas transcritas, las reglas de proporcionalidad se

aplican solamente en aquellos casos en que las adquisiciones, importaciones o servicios
utilizados por la empresa tengan una destinación compartida entre una o más actividades
afectas y no gravadas o exentas. A contrario sensu, si se identifican perfectamente sólo con
actividades gravadas, o totalmente exentas, se tendrá derecho a la totalidad del crédito fiscal
o no se gozará de este beneficio, respectivamente.
En la especie, la importación o adquisición de bienes o la utilización de servicios que sean

perfectamente identificables con la construcción de proyectos no susceptibles de ser
adquiridos mediante subsidio habitacional otorgado por el Ministerio de Vivienda y
Urbanismo, y respecto de los cuales no sea aplicable otra exención de IVA, no dará lugar a
la aplicación de las normas de proporcionalidad, teniendo el contribuyente derecho a crédito
por el total del IVA soportado, conforme al N°1, del artículo 23°, del D.L. N° 825, de 1974.

115
Cabe entender por “proyecto” al conjunto de construcciones amparadas por un mismo

permiso de urbanización y/o construcción, según corresponda.
Por su parte, respecto de aquellos proyectos que se venderán a beneficiarios de subsidio

habitacional otorgado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, cabría distinguir si el
contribuyente puede determinar o no el porcentaje que, en definitiva, será adquirido por
dicho medio. Si éste puede determinarse por el contribuyente, el IVA soportado en la
importación o adquisición de bienes o en la utilización de servicios que sean perfectamente
identificables con dichas unidades no dará derecho a crédito, conforme al N°2, del artículo
23°, del D.L. N° 825, de 1974.
En defecto de lo anterior, respecto de dicho proyecto deberán aplicarse las reglas de

proporcionalidad del crédito fiscal que establecen los artículos 23°, N° 3, del D.L. N° 825, de
1974 y 43° del D.S. N° 55, de 1977, Reglamento del IVA.
Sin perjuicio de lo expuesto, cabe tener presente, en todo caso, que las empresas pueden
incurrir en gastos y por ende recibir facturas, por compras o servicios usados que por su
propia naturaleza se identifican simultáneamente con el conjunto de operaciones que realiza
el contribuyente o a lo menos con más de una de ellas, a modo de ejemplo, los servicios de
agua potable, luz, telefonía y otros gastos generales de las dependencias. En casos como
éstos, si se está desarrollando actividades tanto afectas, como exentas y/o no gravadas,
deben igualmente aplicarse las reglas de proporcionalidad.
2.3. Asociado a lo antes señalado, puede darse el caso que en un ejercicio se está
construyendo un proyecto habitacional afecto a IVA, pero en el mismo ejercicio se estén
facturando viviendas exentas construidas en años anteriores. Señala el contribuyente que, si
aplica la norma general de proporcionalidad, no debiese tener derecho a hacer uso del
crédito fiscal, dado que sólo tendría ventas exentas en dicho ejercicio.
Conforme a lo señalado en el punto anterior, la pérdida del crédito fiscal por aplicación de
las normas sobre proporcionalidad se daría únicamente en el caso que se efectúen en un
mismo período tributario adquisiciones y servicios gravados con el Impuesto al Valor
Agregado, por una parte, y ventas exentas, por la otra, que digan relación con un mismo
proyecto, respecto del cual no sea posible determinar el porcentaje que, en definitiva, será
adquirido por medio de subsidio habitacional otorgado por el Ministerio de Vivienda y
Urbanismo; sin perjuicio de las compras o servicio de carácter general a que refiere el último
párrafo del punto precedente.

116
2.4. ¿Qué documentos exigirá el SII para demostrar la proporcionalidad en las

fiscalizaciones que realice?
Se aplican las reglas generales sobre la materia. Resulta relevante hacer presente que,
conforme al inciso primero del artículo 21° del Código Tributario, corresponde al
contribuyente probar con los documentos, libros de contabilidad u otros medios que la ley
establezca, en cuanto sean necesarios u obligatorios para él, la verdad de sus declaraciones
o la naturaleza de los antecedentes y monto de las operaciones que deban servir para el
cálculo del impuesto.
A este respecto, resulta fundamental que el contribuyente lleve en forma y mantenga

permanentemente en el negocio, el Libro de Compras y Ventas exigido para los
contribuyentes del Impuesto al Valor Agregado por el artículo 74°, del D.S. N° 55, del
Ministerio de Hacienda, de 1977, Reglamento del D.L. N° 825, de 1974.
7.4. ACREDITACIÓN ANTE NOTARIOS Y DEMÁS MINISTROS DE FE.
El Art. 75 del Código Tributario dispone:
“Artículo 75.- Los notarios y demás ministros de fe deberán dejar constancia del
pago del tributo contemplado en la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios, en
los documentos que den cuenta de una convención afecta a dicho impuesto.
Para los efectos contemplados en este artículo, no regirán los plazos de

declaración y pago señalados en esa ley.
Con todo, el Director Regional podrá, a su juicio exclusivo, determinar que la

declaración y pago del impuesto se haga dentro de los plazos indicados en esa
ley, cuando estime debidamente resguardado el interés fiscal.

117
Los notarios y demás ministros de fe deberán autorizar siempre los documentos a

que se refiere este artículo, pero no podrán entregarlos a interesados ni otorgar
copias de ellos sin que previamente se encuentren pagados estos tributos.
En los casos de venta o contrato de arriendo con opción de compra de bienes

corporales inmuebles, o de un contrato general de construcción, la obligación
establecida en el inciso primero se entenderá cumplida dejando constancia del
número y fecha de la factura o facturas correspondientes.”
A objeto de que los notarios y demás ministros de fe den puedan dar cumplimiento
a esta obligación, el Servicio ha elaborado un procedimiento al que deberán
ajustarse los contribuyentes para acreditar ante los señalados ministros de fe, que
los documentos que se les presentan dan cuenta de una convención que no se
encuentra afecta a dicho impuesto.
Este procedimiento consiste en una declaración jurada que deben presentar los
vendedores en aquellos casos en que las operaciones no se afecten con el
Impuesto a las Ventas y Servicios, o bien se encuentren expresamente exentas. Esta
declaración se encuentra regulada en la resolución N° 16 de 2017, que se
transcribe a continuación:
ESTABLECE PROCEDIMIENTO A QUE DEBERÁN AJUSTARSE LOS CONTRIBUYENTES

PARA ACREDITAR EL PAGO DEL TRIBUTO, CUANDO CORRESPONDA, ANTE LOS
MINISTROS DE FE QUE SE INDICAN.
SANTIAGO, 31 de enero de 2017.-

RESOLUCIÓN EX. SII Nº __16.-_ __/
VISTOS:
Lo dispuesto en los artículos 1° y 7° de la Ley Orgánica del Servicio de Impuestos Internos, contenida
en el D.F.L. N° 7, de 1980, de Hacienda; en los artículos 6° letra A) Nº 1 y 75 del Código Tributario,
Decreto Ley N° 830, de 1974; artículos 2°, 8° y 73, todos de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y
Servicios, contenida en el Decreto Ley N° 825, de 1974; modificados por el artículo 2° de la Ley N°

118
20.780, que modifica el sistema de tributación de la renta e introduce diversos ajustes en el sistema
tributario y por el artículo 2° de la Ley N° 20.899, que simplifica el sistema de tributación a la renta y
perfecciona otras disposiciones legales tributarias; y
CONSIDERANDO:
1° Que, al Servicio de Impuestos Internos le corresponde la aplicación y fiscalización de todos los

impuestos internos actualmente establecidos y cuyo control no está dado a otra autoridad. Por ello,
es un propósito permanente de este Servicio mejorar el control y facilitar el cumplimiento de las
obligaciones tributarias de los contribuyentes.
2° Que, el artículo 2° de la Ley N° 20.780 y el artículo 2° de la Ley N° 20.899, modificaron los N° 1 y

3 del artículo 2° de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios, contenida en el D.L. N° 825, de
1974, incorporando en la definición del hecho gravado “venta” a la transferencia de bienes corporales
inmuebles, excluidos los terrenos y, a su vez, incorporando en la definición de “vendedor”, a la venta
habitual de bienes corporales inmuebles. Asimismo, estas modificaciones incorporan una presunción
simplemente legal de “habitualidad” en la venta de inmuebles, cuando entre la adquisición o
construcción del bien raíz y su enajenación transcurra un plazo igual o inferior a un año. Todas estas
modificaciones se encuentran vigentes desde el 1° de enero de 2016.
3° Que, al mismo tiempo, las ya señaladas disposiciones modificatorias de la Ley sobre Impuesto a
las Ventas y Servicios, incorporaron a la venta de bienes corporales inmuebles dentro de los hechos
gravados que se consideran también como venta, contenidos en las letras b), c), d), f) del artículo 8°
de la mencionada ley. Por su parte, la letra l) del propio artículo N° 8, modificó el hecho gravado
relacionado con los contratos de arriendo con opción de compra que recaigan sobre bienes
corporales inmuebles realizados por un vendedor y, al efecto, se establece también una presunción
simplemente legal de habitualidad cuando entre la adquisición o construcción del bien raíz y la fecha
de celebración del contrato transcurra un plazo igual o inferior a un año.
4° Que, el artículo 75 del Código Tributario establece que los notarios y demás ministros de fe
deberán dejar constancia del pago del tributo contemplado en la Ley sobre Impuesto a las Ventas y
Servicios, en los documentos que den cuenta de una convención afecta a dichos tributos.
Además, éste agrega que para los efectos contemplados en dicha disposición, no regirán los plazos
de declaración y pago señalados en esa Ley.
Por su parte, en el inciso cuarto del mismo artículo se establece que los notarios y demás ministros
de fe deberán autorizar siempre los documentos a que se refiere dicha disposición, pero no podrán
entregarlos a interesados ni otorgar copias de ellos sin que previamente se encuentren pagados
estos tributos.
5° Que, el inciso final del propio artículo 75 del Código Tributario, modificado por la Ley N° 20.899,
señala que en los casos de venta o contratos de arriendo con opción de compra de bienes corporales
inmuebles, o de un contrato general de construcción, la obligación establecida en el inciso primero
se entenderá cumplida dejando constancia del número y fecha de la factura o facturas
correspondientes.
6° Que, el artículo 73 de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios señala que todo funcionario
fiscal, semifiscal, municipal o de organismos de administración autónoma que, en razón de su cargo,
tome conocimiento de los hechos gravados por esta Ley, deberá exigir, previamente que se exhiba
el comprobante de pago del tributo correspondiente para dar curso o autorizar las respectivas
solicitudes, inscripciones u otras actuaciones y que, tratándose de la venta o contrato de arriendo

119
con opción de compra de un bien corporal inmueble, o de un contrato general de construcción, se

entenderá cumplida la exigencia con la exhibición de la o las facturas correspondientes.
Por su parte, el inciso cuarto del artículo mencionado anteriormente, señala que la infracción a lo
dispuesto en los incisos precedentes hará responsable del pago del impuesto al funcionario o
ministro de fe, solidariamente con los contribuyentes respectivos, sanción que por disposición de la
Ley, también es aplicable a los que infrinjan lo establecido en el artículo 75 del Código Tributario.
7° Que, el artículo 55 de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios establece en su inciso
segundo, que en los casos de ventas de bienes corporales inmuebles la factura deberá emitirse en
la fecha de suscripción de la escritura de compraventa definitiva, por el precio total.
Por su parte, la misma disposición agrega que en el caso de contratos generales de construcción o
de arriendo con opción de compra que recaigan sobre bienes corporales inmuebles, la factura deberá
emitirse en el momento en que se perciba el pago del precio del contrato, o parte de éste, cualquiera
que sea la oportunidad en que se efectúe dicho pago.
8° Que, a objeto que los notarios y demás ministros de fe den cumplimiento a la obligación contenida
en el artículo 75 del Código Tributario,
SE RESUELVE:
1° Toda persona natural o jurídica, incluyendo las comunidades y las sociedades de hecho, que
efectúen ventas de bienes corporales inmuebles, sean ellos de su propia producción o adquiridos de
terceros, deberán presentar y/o entregar al notario o demás ministros de fe, según corresponda, al
momento de la suscripción de él o los documentos que dan cuenta de la venta, la factura de venta
en que consta el recargo del Impuesto a las Ventas y Servicios y/o el comprobante de pago del
mencionado impuesto que afecta a dichas operaciones.
Igual obligación regirá tratándose de contratos generales de construcción o de arrendamiento con
opción de compra que recaigan sobre bienes corporales inmuebles, cuando en los documentos que
se autoriza se deja constancia de haberse percibido todo o parte del precio del contrato.
2° Para aquellos casos en que las operaciones no se afecten con el Impuesto a las Ventas y
Servicios, o bien se encuentren expresamente exentas, las personas señaladas en el número
anterior deberán presentar la declaración jurada que se anexa a la presente Resolución.
Lo anterior también será aplicable respecto de contratos generales de construcción o de arriendo
con opción de compra sobre bienes corporales inmuebles en que no se haya percibido el todo o
parte del precio del contrato.
3° Los contribuyentes habituales del impuesto a las ventas y servicios, entendiéndose por tales
aquellos cuyas operaciones se encuentran gravadas con dicho impuesto, deberán acreditar el pago
del impuesto que afecta las operaciones a que se refiere el resolutivo N° 1, conforme a lo dispuesto
en los artículos 75 del Código Tributario y 73 de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios,
presentando al ministro de fe que corresponda, la o las facturas en que se recargó dicho impuesto,
debiendo este último, dejar constancia del número y fecha de éstas en los documentos que se
suscriban.
Cuando la venta, arrendamiento con opción de compra o contrato general de construcción de bienes
corporales inmuebles no se encuentre afecta, o bien, goce de alguna exención del Impuesto a las
Ventas y Servicios, deberán presentar al notario o demás ministros de fe, al momento de la
suscripción del referido contrato, la declaración jurada que se adjunta en anexo “Declaración Jurada
Artículo 75 del Código Tributario”, dejando constancia en forma expresa en ésta, de la circunstancia
que no hace aplicable el ya mencionado impuesto.

120
4° Las personas naturales o jurídicas, incluyendo las comunidades y las sociedades de hecho, que
no sean contribuyentes del Impuesto a las Ventas y Servicios, y que por las normas de presunción
de habitualidad, la venta o contratos de arriendo con opción de compra que suscriban y que recaigan
sobre bienes corporales inmuebles, sean ellos de su propia producción o adquiridos de terceros, se
graven con el Impuesto a las Ventas y Servicios, deberán acreditar el pago del impuesto presentando
al notario o demás ministros de fe, presentando al momento de la suscripción del referido contrato
la “Declaración Mensual y Pago Simultáneo de Impuesto Formulario 29”, en que conste el Impuesto
a las Ventas y Servicios correspondiente a la operación, declarado y pagado. El notario o demás
ministros de fe, según corresponda, deberán dejar constancia en los documentos que se suscriban
del número y fecha del formulario 29 en que se pagó el tributo.
En aquellos casos que las personas naturales o jurídicas señaladas en el párrafo anterior efectúen
venta o arrendamiento con opción de compra de bienes corporales inmuebles que no se encuentran
afectas con el Impuesto al Valor Agregado, o bien, gocen de alguna exención, deberán presentar al
notario o demás ministros de fe, al momento de la suscripción del referido contrato, la declaración
jurada que se adjunta en anexo a la presente resolución, dejando constancia en forma expresa en
ésta, de la circunstancia que no hace aplicable el ya mencionado impuesto.
5° En caso de declarar que la convención no se encuentra afecta al Impuesto al Valor Agregado, los
contribuyentes deberán mantener a disposición del Servicio, para cuando éstos sean requeridos, la
documentación y antecedentes que así lo demuestren, considerando las facultades de fiscalización.
6° Una copia de la declaración jurada deberá ser guardada y custodiada por el ministro de fe que
autoriza el acto o contrato, en el libro que corresponda.
La declaración jurada señalada, con firma autorizada ante notario u otro ministro de fe, podrá ser
presentada ante otros ministros de fe, tales como Conservadores de Bienes Raíces u Oficiales de
Registro Civil, en los casos que corresponda.
7° De conformidad con lo dispuesto en el artículo 75 del Código Tributario, la omisión en la

presentación de la declaración o documentos a que se refiere esta resolución, al momento de la
suscripción de los documentos ante los notarios u otros ministros de fe, impedirá la entrega de los
documentos cuya autorización se solicita al notario u otro ministro de fe, o sus copias, hasta que se
cumpla el requisito indicado en la ley y en la presente resolución.
8° El anexo de esta resolución, que forma parte íntegra de la misma, se publicará oportunamente en
la página Internet de este Servicio, www.sii.cl. Toda modificación al anexo aludido, se efectuará
mediante su oportuna publicación en la referida página.
9° La presente resolución regirá desde la fecha de publicación en el Diario Oficial.
ANOTESE, COMUNIQUESE Y PUBLIQUESE EN EXTRACTO.
(FDO.) FERNANDO BARRAZA LUENGO
DIRECTOR
ANEXO: Declaración jurada artículo 75 del Código Tributario, sobre enajenaciones de bienes raíces
no gravadas o exentas del Impuesto a las Ventas y Servicios.
Lo que transcribo a Ud., para su conocimiento y demás fines:
CGG/LVB/NSS

121
ANEXO N° 1
DECLARACIÓN JURADA ARTÍCULO 75 DEL CÓDIGO TRIBUTARIO
(Contratos sobre bienes corporales inmuebles no gravados o exentos del Impuesto a las Ventas
y Servicios)
Cuidad y Fecha
Yo: ________________________________________________________RUT N°:______________-__
en representación de ________________________________________________________________ RUT
N°:___________________- ___, declaro ante el Notario u otro Ministro de Fe Sr.(a) _________
___________________________________________________________________ que de acuerdo a lo establecido en el
D.L. N° 825, sobre Impuesto a las Ventas y Servicios;
La Venta u otra transferencia del bien raíz Rol(es)________________________________ de la Comuna de
________________ , celebrado mediante escritura pública de fecha ____________
El Contrato General de Construcción, celebrado con fecha_______________________________
El contrato de Arriendo con Opción de Compra del bien raíz Rol(es)_______________________, de la
Comuna de ________________________, celebrado con fecha______________________
Da cuenta de una convención que se encuentra NO AFECTA O EXENTA del Impuesto a las Ventas y
Servicios, ya que: (Marque con una X, lo que corresponda)
La venta u otra transferencia, es efectuada por un vendedor no habitual.
La adquisición, contrato de arrendamiento con opción de compra o contrato general de construcción,
es financiado en todo o parte, con subsidio habitacional otorgado por el Ministerio de Vivienda y
Urbanismo (Art. 12 Letra F del D.L. N° 825 de 1974).
La venta se efectúa en cumplimiento de un contrato de promesa de compraventa celebrado
válidamente antes del 1° de enero del año 2016 (Art. Sexto transitorio Ley 20.780)
El bien objeto del contrato, es un inmueble nuevo, con permiso de construcción anterior al 1° de enero
de 2016 y la solicitud de recepción definitiva de la obra, fue ingresada en la Dirección de Obras
Municipales respectiva antes del 1° de abril de 2017 (Art. séptimo transitorio Ley 20.780).
El inmueble forma parte del activo inmovilizado de la empresa y en su adquisición o construcción, no
se tuvo derecho a crédito fiscal (Art. 8° letra m) del D.L. N° 825 de 1974).
El contrato de arrendamiento con opción de compra o contrato general de construcción, que se
suscribe, no da cuenta de haberse percibido el pago del precio del contrato o parte de éste, y si bien
se encuentra gravado con IVA, la factura debe emitirse cuando se perciba el pago del precio del
contrato, o parte de éste. (Art. 9° letra f) y 55 inciso 2do. del D.L. N° 825 de 1974).
Otros.-
La presente Declaración Jurada se efectúa en cumplimiento de lo dispuesto en la Resolución N° 16,
publicada en extracto en el Diario Oficial del 04 de febrero del año 2017
Firma del Declarante

122

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Editado por el

Profesora Amanda Labarca 124, Santiago.

Fecha de Actualización: Mayo de 2017

ELEMENTOS DEL IMPUESTO ................................................................................................................... 15

1. HECHO GRAVADO CON IVA EN LAS OPERACIONES SOBRE INMUEBLES ................. 15

1.1. HECHO GRAVADO BÁSICO DE VENTA. .............................................................................................. 15

1.2. HECHOS GRAVADOS ESPECIALES. ........................................................................................................ 26

1.3. CONTRATOS DE ARRIENDO CON OPCIÓN DE COMPRA. .......................................................... 46

1.4. CONTRATOS DE INSTALACIÓN O CONFECCIÓN DE ESPECIALIDADES Y LOS CONTRATOS

GENERALES DE CONSTRUCCIÓN. (Artículo 8° letra e) .................................................................. 53

2.1. EXENCIONES PERMANENTES. ................................................................................................................ 59

2.2. EXENCIONES TRANSITORIAS. ................................................................................................................. 65

3.1. MOMENTO EN QUE SE PRODUCE EL DEVENGO ............................................................................ 73

3.2. EMISIÓN DE LA FACTURA O BOLETA. ................................................................................................. 74

4. BASE IMPONIBLE. .................................................................................................... 77

4.1. BASE IMPONIBLE EN LAS VENTAS DE INMUEBLES. ....................................................................... 77

4.2. BASE IMPONIBLE ESPECIAL EN LAS VENTAS DE INMUEBLES USADOS. ............................... 78

5. CRÉDITO FISCAL. ..................................................................................................... 81

5.2. ARTÍCULO OCTAVO DE LAS DISPOSICIONES TRANSITORIAS DE LA LEY 20.780 .............. 83

Curso IVA en los inmuebles

6. CRÉDITO ESPECIAL EMPRESAS CONSTRUCTORAS (CEEC) .................................. 87

6.1. TEXTO DEL ARTÍCULO 21 DEL DL 910 ................................................................................................. 88

6.2. CONCEPTO DE HABITACIÓN. ................................................................................................................. 96

6.3. SITUACIONES ESPECIALES DE LOS CONTRATOS GENERALES DE CONSTRUCCIÓN........ 97

6.4 CONTRATOS REFERIDOS A MÁS DE UNA VIVIENDA: ................................................................... 98

6.5. URBANIZACIONES. ...................................................................................................................................... 99

6.6. CONTRATOS DE AMPLIACIÓN, MODIFICACIÓN, REPARACIÓN O MANTENIMIENTO. 100

6.7. TOPES EN LA CONCESIÓN DEL BENEFICIO ..................................................................................... 101

6.8. CRÉDITO ESPECIAL TRATÁNDOSE DE VENTAS EXENTAS A BENEFICIARIOS DE SUBSIDIO

HABITACIONAL. .......................................................................................................................................... 102

7. SITUACIONES ESPECIALES QUE EL SII DEBE RESOLVER. .................................... 105

7.3. CÁLCULO DE LA PROPORCIONALIDAD EN EL CASO DE VENDEDORES O

CONSTRUCTORES DE INMUEBLES GRAVADOS CON IVA. ........................................................ 111

7.4. ACREDITACIÓN ANTE NOTARIOS Y DEMÁS MINISTROS DE FE. ............................................ 117

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