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Guía práctica para la compra de una vivienda | 2008

Guías Banco Caminos | 08

Guía práctica para la compra

Guía práctica para la compra

de una vivienda

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mayor porcentaje de población que accede a la vivienda en

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considerables dosis de reflexión y paciencia.

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Índice
Índice
  • 1. Introducción

4

  • 2. Elección de su vivienda

6

  • 2.1. La localización de la vivienda

6

  • 2.2. Características .....................................................................................

6

  • 2.3. Calidades .............................................................................................

6

  • 2.4. Gastos y precios

7

  • 3. ¿Dónde puede informarse?

11

  • 4. Pasos previos a la compra de la vivienda. Comprobaciones oportunas

13

  • 4.1. ¿Qué información previa debe obtener para realizar una compra

segura? y ¿quién debe proporcionarle esa información?

 

13

  • 4.1.1 Venta empresarial

13

  • 4.1.2 Venta entre particulares

 

17

  • 4.1.3 Adquisición de viviendas en régimen cooperativo

 

18

  • 4.1.4 Viviendas terminadas y viviendas programadas o en construcción

20

  • 4.2. ¿A qué profesionales puede acudir para que le asesoren sobre la compra

22

  • 5. El proceso de compra (I): antes de la firma del préstamo hipotecario

24

  • 5.1. ¿Qué debe hacer antes de firmar el contrato? y ¿qué precauciones

debe tomar?

.......................................................................................

24

  • 5.2. Documentos que debe entregar el vendedor

 

26

  • 5.3. ¿Ante quién debe firmar el contrato?

.................................................

27

  • 5.4. ¿Cuándo y cómo debe pagar el precio?

 

28

  • 5.5. Formas de financiar la adquisición de la vivienda

 

30

  • 5.6. El préstamo hipotecario

31

  • 5.6.1 Clases de préstamos hipotecarios

 

32

  • 5.6.2 Criterios y términos para la concesión

33

  • 5.6.3 Respecto a las condiciones económicas del préstamo

 

37

  • 5.6.4 La

documentación

requerida

para

la

formalización

del

préstamo

hipotecario y su tramitación

 

44

  • 5.6.5 Oferta vinculante

47

  • 5.6.6 firma

La

de las escrituras de compraventa

y

la disposición del

préstamo

48

  • 5.6.7 ¿Qué puede hacer si encuentra una oferta más interesante después

de haber firmado la escritura de hipoteca?

 

49

 

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  • 6. Defectos en la vivienda. Vías de

51

  • 7. Impuestos. Fiscalidad de la vivienda

53

 
  • 7.1. Impuestos que gravan la compraventa de la vivienda

53

  • 7.2. Las ventajas fiscales de la compra de una vivienda

57

  • 7.2.1 Cuenta vivienda .......................................................................................

58

  • 7.2.2 Adquisición de vivienda habitual

63

  • 7.2.3 Obras en vivienda habitual para minusválidos

66

  • 7.2.4 Exención por reinversión en vivienda habitual

66

  • 7.2.5 Rehabilitación de vivienda habitual

67

  • 8. Preguntas y dudas más frecuentes sobre la vivienda

69

Glosario

  • 9. .....................................................................................................

71

10.

Anexo

75

 

3

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1. Introducción

La compra de una vivienda constituye una de las decisiones de inversión de mayor

trascendencia que efectuaremos en nuestra vida, y más teniendo en cuenta que España

es uno de los países de la Unión Europea con mayor porcentaje de población que accede

a la vivienda en propiedad (ver anexo).

Se trata de una operación que, en la mayor parte de los casos, requiere un esfuerzo

económico y de duración únicos, ya que la importante decisión de adquirir una vivienda

compromete no sólo el dinero ahorrado, sino también los ingresos futuros, por lo que el

proceso precisa considerables dosis de reflexión y paciencia.

Es importante en el momento de adquirir la vivienda no precipitarse y llevar a cabo un

análisis previo sobre el tipo de inmueble que deseamos y, por supuesto, estamos en

condiciones de adquirir.

La compra estará condicionada por una serie de factores tales como la localización, la

antigüedad, la calidad, el precio, etc. La conjunción de todos ellos nos llevará a la toma

de la decisión definitiva.

Si usted necesita pedir dinero para comprar la vivienda, las entidades financieras ofrecen

en estos días la mayor oferta de créditos hipotecarios que jamás se había conocido en

España (anexo cuadro x). Ahora bien, en este generoso panorama de créditos, el que

decida comprar una vivienda o cambiar la actual debe saber cuál es el crédito hipotecario

que más se ajusta a su perfil y a sus necesidades, no dejándose llevar por las ofertas

engañosas que pueden conducirle a una decisión equivocada. Todo es una cuestión de

adaptarse a un entorno económico en el cual se pretende dar respuesta a todas las

necesidades de los clientes y, por ello, las fórmulas se multiplican.

De este modo, si usted está buscando una vivienda, el objeto del presente manual es

informarle, explicarle y asesorarle sobre todos los pasos y pautas que tiene que dar en la

compra y financiación de la vivienda, y que, de esta forma, pueda llegar a comprender los

complejos y necesarios trámites del proceso de adquisición.

 

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De esta forma, haremos un recordatorio general para no olvidar ningún detalle a la hora

de preguntar sobre una posible adquisición de vivienda, ya sea para comprar una nueva

o de segunda mano.

Guías Banco Caminos Guía práctica para la compra de una vivienda | 2008 De esta forma,
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2.

Elección de su vivienda

Al comenzar a pensar en la compra de la vivienda debe tener en cuenta una serie de

factores, tales como:

  • 2.1. La localización de la vivienda

Es el primer factor a tener en cuenta en nuestra decisión. Tenemos que comprobar si el

inmueble se ajusta a nuestras necesidades personales (trabajo, colegios, transporte),

familiares o, simplemente, a nuestras preferencias (vivienda céntrica, unifamiliar, en el

campo, etc.).

  • 2.2. Características

Existen diferentes características que el ciudadano debe tener presentes a la hora de

adquirir su propia vivienda, tales como el tamaño, distribución, orientación y altura, etc.,

con el objetivo de que se adecue tanto a sus necesidades presentes como a las futuras.

En primer lugar, hay que saber diferenciar entre superficie construida (que incluye los

muros y zonas comunes) y superficie útil (la que realmente disfrutamos).

En segundo lugar hay que analizar la distribución de la vivienda, es decir, decidir el

número de habitaciones y baños que busca, la dimensión de los mismos, etc. Es

interesante verificar si la vivienda objeto de compra cuenta con una serie de anexos, tales

como plaza de garaje o trastero. Considerar el nivel de piso que desea para su hogar es

también un aspecto que se tiene que decidir.

En tercer lugar es importante conocer los elementos comunes (piscina, gimnasio, sauna

etc.) y el entorno de nuestra futura vivienda (zonas verdes, colegios, centros sanitarios,

etc.).

  • 2.3. Calidades

El precio de la vivienda viene determinado en buena parte por la superficie de la misma y

su situación, ya que el coste del suelo es muy variable dependiendo de la zona elegida.

Pero, además, ha de considerarse a este respecto la calidad de los materiales que se

 

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hayan utilizado en la construcción. En definitiva, una vez realizada la selección anterior,

deberá comprobar que la calidad de la vivienda está en relación con el precio que vamos

a pagar por la misma y si cubre nuestras expectativas.

En el caso de viviendas de segunda mano, es preciso comprobar el estado de

conservación de la vivienda (puertas, armarios, ventanas, estado de la fachada, suelo, si

existen humedades, etc.), aunque en este caso suele ser preciso contar con una

inversión adicional para la reforma interior.

  • 2.4. Gastos y precios

No hay que olvidar que, al adquirir una vivienda, el precio final se verá aumentado por

una serie de gastos, tales como:

Impuestos

o

Impuesto sobre el Valor Añadido: Es el 7%; solamente se aplica en el caso

de que la vivienda sea nueva y se calcula sobre el precio de la misma

(importe que consta en la escritura). Existen casos en los que el IVA es del

4%, como ocurre con las viviendas de régimen especial o de promoción

pública. Estos tipos se aplican también a las entregas de garajes y anexos

situados en el mismo edificio y que se tramitan de modo conjunto con la

vivienda, con el límite de dos plazas de garaje por adquirente (en el

supuesto de régimen especial o de promoción pública).

o

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales: Se aplica únicamente en el

caso de vivienda usada y es en general del 6%. Debe tener presente que

en su comunidad autónoma puede ser diferente.

o

Actos Jurídicos Documentados: Se trata de una carga impositiva que se ha

de pagar cuando se formaliza la operación mediante documento notarial,

mercantil o administrativo. Se aplica un tipo impositivo del 0,5% sobre el

valor escriturado de la vivienda o sobre el importe del que se responde

frente al banco que financia la vivienda, en el supuesto de contar con un

préstamo hipotecario.

Notaría: Gastos que se deben pagar al notario en el momento de formalizar las

escrituras de compraventa o en caso de ser necesaria la utilización del préstamo

hipotecario, que requiere de escritura pública.

 

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Registro de la Propiedad: Se incluyen las notas simples que solicitemos con el

fin de comprobar el estado de titularidad, cargas de la vivienda, verificación

registral en el momento de la firma de la escritura y la inscripción de los títulos

que tengan lugar.

Gestoría: Se incurre en gastos por la gestión de las escrituras, liquidación de

impuestos e inscripciones en el Registro de la Propiedad.

Gastos de tasación: Se incurre solamente en el caso de que se solicite un

préstamo hipotecario para la adquisición de su nueva vivienda. Se pagarán a la

entidad financiera o a una sociedad de tasación independiente.

Gastos bancarios: Constituidos por las comisiones que aplican las entidades

financieras al formalizar un préstamo hipotecario.

Gastos de seguros: La Ley 2/1981, Reguladora del Mercado Hipotecario, obliga

al titular de un préstamo hipotecario a contratar un seguro de daños o incendios

sobre la vivienda a hipotecar. También se recomienda, aunque no sea obligatorio,

contratar un seguro de amortización del préstamo que cubra, en caso de

fallecimiento del titular, el capital pendiente de pago.

Una vez analizada esta serie de aspectos al iniciar la búsqueda, usted podrá elegir entre

los siguientes tipos básicos de vivienda:

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Viviendas libres: En este caso las condiciones de financiación serán las que

libremente negocien las partes contratantes, no siendo objeto de ayudas

administrativas ni, por consiguiente, de limitaciones de este carácter a la libre

disposición y uso de la vivienda.

Viviendas en construcción: Pueden estar en proyecto o en construcción.

Teniendo en cuenta esta premisa, debe tener presente que adquiere un producto

no terminado y, por lo tanto, deberá tomar precauciones. Así, le será muy útil

acudir al Registro Mercantil para conseguir información sobre la empresa

promotora; además es interesante recoger toda la documentación sobre la

publicidad que se hace, ya que los datos incluidos serán exigibles como parte del

contrato.

o Vivienda terminada: En este caso el comprador debe prestar especial

atención a una serie de comprobaciones previas a la adquisición y que

serán comentadas en un apartado concreto posterior (véase apartado 4

“Pasos previos a la compra de la vivienda. Comprobaciones oportunas”).

En este punto se encuentran incluidas tanto las viviendas nuevas como las

de segunda mano. Además, en el caso de vivienda de segunda mano,

puede ser una vivienda ya rehabilitada o por rehabilitar.

Vivienda de Promoción Pública (VPP): Es la denominación que agrupa a las

antiguas viviendas de protección oficial (VPO) y viviendas de precio tasado (VPT).

Se caracterizan porque tienen limitación en su superficie útil máxima de 90 m2 y

en su precio, y porque además, en virtud de una protección administrativa, dan

derecho a una financiación cualificada o ventajas económicas (subvenciones en la

cuota del crédito hipotecario, en ocasiones, a fondo perdido, y subsidios

reforzados) al comprador y al promotor, siempre y cuando los adjudicatarios

reúnan los requisitos exigidos por la normativa aplicable, debiendo soportar como

contrapartida una serie de limitaciones administrativas a la libre disposición y uso

de la vivienda.

Así, las VPP están sujetas a un régimen especial de adquisición, ya que los particulares

que deseen acceder a la compra de una vivienda protegida deberán cumplir las

condiciones que en cada momento determine el Ministerio de Fomento, el Plan Estatal

2005-2008 para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda (aprobado en el Real

Decreto 801/2005, del 1 de julio).

 

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El nuevo Plan de Vivienda incorpora un sistema de financiación cualificada, que potencia

la promoción de viviendas protegidas en alquiler, intensifica y concentra las ayudas para

la compra, a quienes acceden por primera vez a la propiedad de una vivienda y refuerza

el sistema de ayudas a la construcción en suelo destinado preferentemente a la

promoción de viviendas protegidas. Asimismo, en 2004 el nuevo Gobierno realizaba una

serie de modificaciones sobre el RD 1/2002 por las que pretende estimular la oferta de

viviendas protegidas en arrendamiento mediante el incremento de las subvenciones a

promotores de este tipo de viviendas. Además se potencian las subvenciones estatales a

quienes rehabiliten sus viviendas libres para cederlas en arrendamiento, al tiempo que se

crea una nueva subvención para inquilinos preferentemente jóvenes, con la intención de

facilitar el pago de alquileres a este sector de la población.

 

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3.

¿Dónde puede informarse?

El acceso a la oferta inmobiliaria puede llevarse a cabo de forma muy variada, bien sea

desde la visita de las calles o las zonas que despiertan interés, bien a través de los

medios de difusión general (revistas especializadas en el sector o páginas inmobiliarias

de la prensa) o a través de agentes especializados, gestores inmobiliarios de

promociones y edificaciones (GEPI), agentes de la propiedad inmobiliaria (API),

agencias inmobiliarias o empresas promotoras. En la actualidad, la mayor parte de la

información necesaria se puede encontrar en Internet.

En el caso de que decida acudir a un API, debe asegurarse de su condición de agente

colegiado y la garantía de que tiene encargada la venta de la vivienda, con carácter

exclusivo o no.

También puede dirigirse a un gestor de comunidades o de cooperativas para entrar en

una comunidad o en una cooperativa cuyo fin sea la construcción de una vivienda.

La cooperativa es una agrupación de personas con interés por comprar una vivienda.

Una de sus principales ventajas es que los futuros propietarios pueden ahorrarse parte

del beneficio empresarial que logra el promotor privado, aunque lo habitual es que se

contraten los servicios de una gestora. Si usted se incorpora a una cooperativa, debe

prestar especial atención a los estatutos, ya que es el elemento fundamental de su

existencia y funcionamiento. En ellos se explican los derechos y deberes de los socios, la

adopción de los acuerdos sociales, la forma de darse de baja, las aportaciones que hay

que hacer, cómo hay que hacerlas, etc. Como medida preventiva, es aconsejable optar

por una cooperativa con experiencia probada o que agrupe algún colectivo profesional o

social. En la Confederación de Cooperativas de Vivienda (c/ Vallehermoso, 15 - 1ª

planta, 28015 Madrid, teléfono 91 593 11 95 / 91 447 93 01; E-mail: concovi@terra.es) le

pueden asesorar e informar sobre sus posibles dudas.

Al inscribirse en una cooperativa, existe una cuota de preinscripción para la cobertura del

pago de los primeros servicios. La condición de socio se adquiere al desembolsar la

cantidad que se prevea en los estatutos, al suscribir un título de capital social; entonces,

usted puede exigir por escrito las condiciones que se establecen para el proyecto y una

 

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copia de los estatutos de la cooperativa.

En

asamblea

se

aprobará

el

plan

de

financiación, en el que se fijarán las aportaciones para la construcción de la vivienda.

Si su idea es la de formar parte de una comunidad de propietarios con el objeto de

conseguir una vivienda nueva, deberá llevar a cabo un intenso seguimiento de las fases

de construcción y, a la vez, participar de forma activa en todo lo que afecte a su futura

vivienda, ya que los acuerdos se adoptan por mayoría.

En cualquiera de los casos es importante que tome precauciones y, antes de pagar

ninguna cantidad, asegúrese del destino de su dinero.

Para finalizar, otra opción a la que puede recurrir es la construcción de una vivienda

nueva por parte de uno mismo, siempre y cuando se disponga ya de suelo propio o se

tenga la posibilidad de adquirirlo.

 

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4. Pasos previos a la compra de la vivienda. Comprobaciones oportunas

4.1.

¿Qué información previa debe obtener para realizar una compra segura? y ¿quién debe proporcionarle esa información?

La información debe utilizarse como medida preventiva. Usted ha de saber de forma

sencilla y clara, cuáles son los instrumentos jurídicos que previenen el fraude a la hora de

comprar una vivienda. La exigibilidad y relevancia de estos instrumentos preventivos

difieren según estemos ante una compraventa empresarial, compraventa entre

particulares o adquisición en régimen cooperativo, y según se trate de viviendas

terminadas o viviendas programadas o en construcción.

  • 4.1.1 Venta empresarial

En la venta empresarial, los instrumentos de información a disposición del comprador en

la compraventa y arrendamiento de viviendas son los siguientes:

Folletos o documentos similares: Han de ajustarse a las verdaderas

características, condiciones y utilidad de las viviendas, debiendo expresar siempre

los siguientes datos:

o

Fase de construcción en que se encuentre la vivienda.

o

Datos sobre su ubicación

o Datos identificativos del vendedor, nombre o razón social, domicilio y

datos de la inscripción en el Registro Mercantil, si el vendedor está

o

constituido como sociedad mercantil.

Descripción general del edificio y de la vivienda, con su superficie útil,

zonas comunes y servicios accesorios, así como referencia a los

materiales empleados en la construcción (memoria de calidades).

o Situación registral del inmueble o conjunto inmobiliario que identifique

suficientemente la finca.

o

Precio total y forma de pago.

Información a disposición del público: Los empresarios y profesionales de la

venta de viviendas deberán tener a disposición del público y de las autoridades

competentes, además de los datos señalados en el apartado anterior, la siguiente

documentación:

 

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o Plano general del emplazamiento y de la vivienda, con descripción del

trazado de las redes eléctricas, agua, calefacción, garantía de las mismas

y medidas de seguridad contra incendios.

o

Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones

especiales y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.

o

Copia de la licencia de obras y demás autorizaciones exigidas para la

construcción de la vivienda, de la cédula urbanística y de la licencia de

primera ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios.

o

Estatutos y normas de régimen interior de la Comunidad de

Propietarios, en su caso, contratos de servicios y suministros de la

comunidad, extracto de cuentas y cuota de gastos comunes, información

tributaria, forma contractual prevista, fecha de la entrega de la vivienda,

fase de edificación y nombre y domicilio social del arquitecto y constructor

de la obra.

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Requisitos del contrato de compraventa: El contrato de compraventa es aquel

documento que obliga a ambas partes (vendedor y comprador), que tendrá que

elevarse a escritura pública y ser inscrito en el Registro de la Propiedad para tener

valor frente a terceros.

La ley exige que el contrato esté redactado con la debida claridad y sencillez, sin

referencia a documentos que no se faciliten antes o durante la celebración del contrato.

Además el contrato debe responder a los principios de la buena fe y justo equilibrio de las

obligaciones de ambas partes, prohibiendo expresamente las cláusulas que:

No indiquen claramente u omitan datos sobre el precio aplazado, tipo de interés

anual y condiciones de amortización de los saldos pendientes, en su caso.

Permitan al vendedor aumentar discrecionalmente el precio aplazado o impongan

incrementos del precio por conceptos adicionales (incluidas reformas) no

sometidas a la decisión del comprador.

Repercutan sobre el comprador errores o fallos que no le sean imputables.

Impongan en la primera venta al comprador la obligación de abonar los gastos

derivados de la preparación de la titulación que por ley o por su naturaleza

correspondan al vendedor.

Impongan un incremento del precio por servicios, accesorios, financiación,

aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones, que no correspondan

a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o

rechazadas por el comprador con independencia del contrato principal.

Otorguen a una de las partes la facultad de resolver discrecionalmente el contrato.

Pese a ello, no es de extrañar que, a la hora de firmar el contrato privado de compraventa

de una vivienda, exista una posición de desequilibrio entre las partes, ya que el

comprador se ve obligado a aceptar cláusulas redactadas de antemano por la parte

vendedora en las que se imponen una serie de condiciones y renuncias que no han sido

negociadas y a las que sólo cabe adherirse en muchas ocasiones, a pesar del abuso de

derecho que ocultan los contratos (llamados por ello "de adhesión").

Es aconsejable que, antes de firmar el contrato, lo leamos detenidamente y pidamos

asesoramiento sobre el mismo. En cualquier caso, en el contrato deberá aparecer

reflejado lo siguiente:

 

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Identificación del vendedor, del comprador y de la vivienda, así como descripción

detallada de ésta.

 

Plazo o fecha de entrega de la vivienda.

 

Precio total de la venta y forma de pago, que deberá especificar:

 
  • a. En el supuesto de precio aplazado, tipo de interés, cantidades a abonar

por principal e intereses y fechas de sus respectivos vencimientos.

  • b. En el supuesto de vivienda en construcción o no acabada, cuenta

especial abierta por el vendedor en la que habrán de integrarse las

cantidades a cuenta que el comprador debe entregar, así como

contrato o póliza de seguro autorizado en el registro de bancos o cajas

que garantice la devolución de las cantidades entregadas a cuenta en

caso de incumplimiento del vendedor, salvo si éste es una entidad

pública eximida de tal obligación.

 

Cláusulas legales aplicables en el caso de incumplimiento por alguna de las dos

partes.

Obligación de ambas partes de elevar a escritura pública el contrato de

compraventa.

 

Obligación del vendedor de soportar en la primera venta los gastos derivados de

la titulación que legalmente le corresponden. Éstos son los de declaración de obra

nueva y constitución de la propiedad horizontal, hipotecas para financiar su

construcción y su división o cancelación. Asimismo, corresponde al vendedor

abonar el Impuesto sobre el Incremento de los Terrenos de Naturaleza Urbana

(plusvalía).

 

El derecho a la elección de notario le corresponde al comprador.

Junto a

la

copia

del

contrato

deberá

exigirle

al

vendedor la entrega de una

documentación completa, suscrita por el mismo, en la que se defina, en planta a escala,

la vivienda y el trazado de todas sus instalaciones, así como de los materiales empleados

en la construcción, en especial de aquellos a los que el usuario no tenga acceso directo.

Ocasiones en las que se puede rescindir un contrato de compraventa: las

condiciones en las que se puede anular un contrato, suelen venir reflejadas en las

cláusulas del mismo, con el fin de dotarlo de mayor seguridad para ambas partes

contratantes. Se establecen las siguientes formas de resolución:

 

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o

Por incumplimiento de las obligaciones contraídas: cuando exista un

contrato bilateral entre dos personas y se produzca el incumplimiento del

mismo por una de ellas, quedará resuelta la obligación existente entre las

partes, bien mediante el cumplimiento de la obligación, bien mediante la

resolución del contrato.

o

Por pérdida del inmueble: si en el momento de celebrarse la venta del

inmueble, este se hubiese perdido o se tuvieran motivos fundados de que

se va a perder el inmueble y su precio, el comprador podrá promover la

resolución del contrato.

o

Por falta de pago: mediante un requerimiento judicial por parte del

vendedor.

o

Por cargas, vicios o defectos ocultos: Se podrá pedir la resolución del

contrato si la finca estuviese gravada, sin previa mención en la escritura,

con alguna carga o servidumbre, de modo tal que de haberlo conocido

previamente, el comprador no hubiese adquirido el inmueble. Si no son

manifestados en la venta los vicios o defectos de la construcción, el

comprador tendrá dos alternativas: optar por la rescisión del contrato, o por

ser indemnizado por los daños y perjuicios ocasionados. Estas

circunstancias deberán ser claramente probadas en el caso de que se

deba rescindir el contrato por vía judicial.

  • 4.1.2 Venta entre particulares

Si le interesa una vivienda y el vendedor es un particular, la información sobre la situación

de la finca que vamos a adquirir nos la brinda el propio vendedor y la misma deberá ser

veraz, de modo que podemos exigir al vendedor que nos acredite todos los extremos de

interés o, al menos, comprobarlos nosotros mismos de manera personal dirigiéndonos al

Registro de la Propiedad, donde comprobaremos:

Si la vivienda que queremos comprar está a nombre de quien nos la vende.

La ubicación, superficie y características de la misma.

La cuota que le corresponde en el inmueble.

Las cargas, si las hubiere, que limitan el derecho de uso o dominio.

Comprobar si el vendedor está al corriente en el pago de las cuotas de comunidad y del

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (llamada comúnmente "contribución"), así como que

 

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las instalaciones de la vivienda están en perfectas condiciones o, por el contrario, están

deterioradas.

En caso de que la finca esté gravada con una hipoteca, el comprador puede optar entre

la cancelación de la misma por el vendedor ante notario antes de firmar el contrato o

hacerse cargo de ella, subrogándose en la misma y descontando el importe de la

hipoteca del precio de la vivienda tras conocer todos los términos en que fue contratada.

Asimismo, en el caso de que tenga la intención de adquirir una vivienda de protección

oficial (VPO), deben tenerse en cuenta los siguientes aspectos:

La vivienda no se puede transmitir dentro de un determinado plazo, que varía

según el régimen de protección oficial, sin antes pedir autorización y devolver el

importe de la subvención recibida a la Administración concedente, más los

intereses legales originados desde que la recibió.

Una vez concedida la autorización no se podrá ceder en venta o en arrendamiento

la vivienda por precio o renta superior al máximo que esté en vigor en el momento

de la cesión, salvo que la vivienda se encuentre acogida a regímenes anteriores al

R.D. 31/78, en cuyo caso el precio será el que libremente acuerden las partes.

Sepa usted que, si la compraventa no se va a realizar en un plazo breve, el comprador

puede pedir en el Registro de la Propiedad que le envíen a su domicilio un certificado de

información continuada de la finca que le interesa adquirir con el fin de conocer

posteriores modificaciones de los derechos que sobre ella tenga el vendedor.

  • 4.1.3 Adquisición de viviendas en régimen cooperativo

Frente a la adquisición de la vivienda a un tercero, sea éste un profesional o un particular,

una tercera posibilidad de compra de vivienda, muy extendida en el mercado inmobiliario,

es la promoción en régimen cooperativo. Así, independientemente de las notables

ventajas que supone para el adquirente, comporta indudables riesgos (como que las

viviendas no tienen precio cerrado, ya que las aportaciones pueden no ser suficientes, y

la vivienda puede quedar a medias hasta que los cooperativistas desembolsen las

nuevas cantidades, o del uso de peores calidades para ajustarse a los presupuestos),

especialmente evidentes en los últimos años, en los que las garantías señaladas para la

compraventa empresarial, aun siendo aplicables también en este supuesto, no logran

salvar.

 

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Esto se debe a que las peculiares características de este sistema lo hacen equipararse a

una promoción para uso propio, siendo los socios-adquirentes los únicos

responsables de los resultados de la promoción, pese a que normalmente estas

cooperativas son impulsadas por terceros profesionales (gestores) que son los que, en la

práctica, diseñan y deciden todos los aspectos de la promoción al tomar el control de la

misma.

Para aminorar los riesgos del régimen cooperativo, asegúrese al máximo de la fiabilidad

de los gestores pidiendo informes sobre actuaciones anteriores e, incluso, garantías

adicionales, aunque legalmente no estén obligados a prestarla.

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Guía práctica para la compra de una vivienda | 2008

  • 4.1.4 Viviendas terminadas y viviendas programadas o en construcción

Como se ha señalado con anterioridad, la exigibilidad y relevancia de los instrumentos a

disposición del comprador para prevenir conflictos difieren según la vivienda esté

terminada, se encuentre aún en construcción o, incluso, simplemente proyectada.

Viviendas terminadas: En este caso es exigible toda la documentación reseñada en los

apartados anteriores (salvo garantía de cantidades entregadas a cuenta, al no existir

éstas), si bien la garantía se obtiene fundamentalmente con la siguiente documentación:

Certificado del Registro de la Propiedad, parar asegurarse de la titularidad del

vendedor y de la situación de cargas y gravámenes de la vivienda.

Licencia de primera ocupación, si es primera transmisión, y, además, Cédula de

Calificación Definitiva si es una VPP.

Justificante de pago de las cuotas de la comunidad y del IBI.

Viviendas programadas o en construcción: En este caso se trata de la compra de la

vivienda futura o sobre plano. Por ello, no es exigible toda la documentación reseñada

en los apartados anteriores, sino la que pueda y deba aportar el promotor al comprador

porque legalmente tenga que contar con ella, lo cual dependerá de la fase en que se

encuentre la promoción.

Los riesgos son consiguientemente mayores que en el supuesto de compra de vivienda

terminada, teniendo especial relevancia, como medida preventiva, la exigencia, antes o

en el momento de la firma del contrato, de la siguiente documentación:

Proyecto técnico aprobado y licencia de edificación.

Cédula de Calificación Provisional si es VPP.

Cédula Urbanística, con lo que evitaremos sorpresas en cuanto a la eventual

inexistencia de equipamientos complementarios ofertados (zonas verdes, pistas

de juego, gimnasio, etc.) o sobre el uso público de los mismos.

Certificación registral que refleje la inscripción de la obra nueva y división

horizontal en el registro, la titularidad del vendedor y la situación de cargas y

gravámenes de la vivienda.

 

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Inclusión en el contrato de todas las cláusulas reseñadas en el apartado

correspondiente, teniendo especial relevancia la expresión de:

  • a. Precio total, forma de financiación y garantía.

  • b. Superficie no sólo construida, sino útil.

  • c. Plazo de entrega

Existen también otros importantes aspectos que debe conocer el comprador, tales como:

Las reformas o modificaciones: En el caso de que el promotor modifique parcial

o totalmente los proyectos de urbanización o construcción, y estas modificaciones

repercutan en el precio, se deberán comunicar al comprador, que tendrá que dar

su conformidad a los posibles aumentos del precio.

La subrogación: La ley prohíbe expresamente todas las cláusulas que impongan

la obligación al comprador de pagar los gastos que le correspondan al vendedor,

como la escritura de obra nueva o la hipoteca para financiar la construcción.

En el caso de que usted desee subrogarse de un crédito solicitado por el promotor (con

garantía de la vivienda que va adquirir), deberá conocer el nombre del notario, los datos

de la inscripción correspondientes del Registro de la Propiedad y las cantidades y plazos

del crédito que le correspondan a su vivienda (es fundamental que el crédito esté dividido

entre viviendas y locales, en su caso, del edificio, ya que, de lo contrario, todos los

propietarios responden de la totalidad del crédito solidariamente, lo que provocará

múltiples problemas).

En cualquier caso, recabe toda la información disponible sobre la actuación del promotor

en situaciones precedentes, pues es la mejor garantía.

 

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4.2.

¿A qué profesionales puede acudir para que le asesoren sobre la compra

Guías Banco Caminos Guía práctica para la compra de una vivienda | 2008 4.2. ¿A qué

En la fase previa a la celebración del contrato, además del vendedor o promotor, también

pueden intervenir, aunque no es obligatorio, el agente de la propiedad inmobiliaria, que

nos ayuda a encontrar una vivienda adaptada a nuestras necesidades y posibilidades; el

gestor administrativo colegiado, que colaborará en la obtención y tramitación de la

documentación antes citada y en la posterior tramitación del documento de compraventa

ya formalizado; y el abogado, cuya intervención es especialmente recomendable en los

casos en los que la compraventa haya de ser puesta en relación con el conjunto de las

relaciones patrimoniales y familiares del comprador o cuando la vivienda o finca que se

pretende adquirir tenga especiales problemas desde el punto de vista urbanístico o fiscal.

Capítulo aparte en materia de compraventa de bienes inmuebles merece la intervención

de notarios y registradores de la propiedad. La seguridad en el tráfico jurídico-inmobiliario

 

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Guía práctica para la compra de una vivienda | 2008

se basa en nuestro ordenamiento sobre dos instituciones: la fe pública notarial y el

Registro de la Propiedad. El notario no sólo asesora de forma independiente a los

contratantes con relación a la legalidad vigente civil, administrativa y fiscal, sino que, a

través de su intervención como fedatario público, da certeza al contenido del contrato.

En efecto, en nuestro Derecho, para la transmisión de la propiedad se sigue el sistema de

libertad de forma, de tal modo que un documento privado, seguido de la entrega de la

vivienda, es suficiente para transmitir la propiedad de la misma. Sin embargo, son

evidentes las ventajas de la escritura pública: mayor seguridad jurídica, prevención de la

litigiosidad (evitando pleitos sobre la propiedad), dada la función de asesoramiento y fe

pública del notario y su estrecha coordinación con el registrador de la propiedad que le

informa sobre la titularidad y cargas de la vivienda.

Uno de los distintos cometidos del registrador de la propiedad es el de proporcionar,

previo tratamiento profesional a fin de que sea fácilmente comprensible, la información

que contienen los asientos del Registro de la Propiedad, lo cual constituye un paso previo

a la adquisición de la propiedad y absolutamente imprescindible dado el valor de dicha

información, ya que, por ejemplo, la certificación es el único medio de acreditar

fehacientemente la titularidad y estado de cargas de la finca o vivienda, es decir, saber si

quien vende es realmente el propietario, si la vivienda está o no hipotecada, si pesan

sobre la misma demandas o embargos, si está sujeta a alguna prohibición de disposición

o a cualquier otra limitación del dominio, urbanística o administrativa, etc. Esta

información puede proporcionarse en forma de nota simple informativa o bien mediante

certificación. Esta última, a diferencia de la primera, que tiene valor puramente

informativo, tiene carácter de documento público otorgando una presunción de legalidad

a los actos y contratos inscritos en ella, y se encuentra bajo la protección y amparo de los

tribunales.

En caso de que el solicitante de la información tenga alguna duda sobre el contenido de

la información puede solicitar el asesoramiento profesional del registrador e, incluso,

cuando la complejidad del caso lo aconseje, un dictamen registral sobre la situación

jurídica de la vivienda o sobre la forma de superar los problemas jurídicos que presente.

En caso de ser verbal, este asesoramiento es gratuito.

 

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5. El proceso de compra (I): antes de la firma del préstamo hipotecario
5.
El
proceso de compra (I): antes de la firma del préstamo
hipotecario

5.1.

¿Qué debe hacer antes de firmar el contrato? y ¿qué precauciones debe tomar?

  • a. Comprobación directa de la situación física de la vivienda

La comprobación física y directa por parte del futuro comprador es una

actuación elemental de la que no debe prescindirse. Incluso es conveniente

cuando se trata de una finca o vivienda de segunda mano realizar esta

comprobación asistido de un profesional (arquitecto o aparejador).

Aun realizando cuidadosamente esta comprobación, existe la posibilidad (si

bien poco frecuente) de que la vivienda presente defectos que produzcan

daños a medio o largo plazo. En estos casos existe una responsabilidad del

vendedor que alcanza también al contratista durante los diez años

siguientes a la construcción si dichos defectos provocasen la ruina del

edificio y fuesen causados por defecto de la construcción (el plazo de

exigencia de la indemnización correspondiente se extiende a quince años si la

causa fuese el incumplimiento del contrato de arrendamiento de la obra).

Cuando el defecto no sea atribuible a la construcción, sino a la dirección

técnica de la obra, la petición de indemnización se ha de dirigir contra el

arquitecto que intervino en la misma.

  • b. Comprobación documental de la situación jurídica de la vivienda

 

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Guía práctica para la compra de una vivienda | 2008

El documento más importante para comprobar la situación jurídica de la

vivienda es el certificado de titularidad y cargas del Registro de la

Propiedad, consulta necesaria que dará seguridad al comprador.

De este certificado debe resultar que la edificación a la que pertenece la

vivienda está terminada, libre de cargas y limitaciones y que el vendedor es el

verdadero propietario de la vivienda. En el caso de haber solicitado la

certificación con varios días de anterioridad a la firma del contrato es

conveniente que se solicite la certificación del registrador con carácter de

certificación con información continuada, en cuyo caso el Registro de la

Propiedad le remitirá, tras un plazo de treinta días naturales y al domicilio

señalado, la información sobre cualquier alteración producida en la finca

(nuevas cargas o cambios de titularidad). Con ello se obtiene una información

inmediata a la fecha de la compraventa, eliminando cualquier peligro de

fraudes o dobles ventas. En el caso de que usted financie la compra de la

vivienda mediante un préstamo hipotecario, la entidad financiera podrá

encargarse de realizar la consulta.

También es conveniente realizar una comprobación documental de la situación

fiscal de la vivienda mediante el recibo que acredite haber pagado la última

anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles ("contribución urbana"), así

como la situación de los gastos de comunidad mediante un certificado del

secretario de la comunidad de propietarios, con el visto bueno del presidente,

justificando que el vendedor está al corriente en el pago de los gastos de

comunidad.

En el caso de que exista una carga sobre el inmueble, conviene exigir al

vendedor que, previamente a la firma del contrato, se ponga al corriente en

dichos pagos o bien descuente su importe del precio de la venta, pues, en

ambos casos, de tales deudas responde la propia vivienda, por lo que el

comprador podrá ser obligado a su pago.

Además

de

la

necesaria

visita

al

Registro

de

la

Propiedad para las

comprobaciones, el comprador deberá solicitar información al ayuntamiento

 

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(Gerencia de Urbanismo) para comprobar que el inmueble no ha sido

declarado en ruina, que cumple con las exigencias dictadas por los planes de

urbanismo en vigor o que no está afectado por algún plan de urbanismo que lo

desfavorezca o lo penalice.

  • 5.2. Documentos que debe entregar el vendedor

Guías Banco Caminos Guía práctica para la compra de una vivienda | 2008 (Gerencia de Urbanismo)

No olvide solicitar al vendedor los siguientes documentos:

El último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que tiene que

aportar en la notaría a la firma de la escritura de compraventa y, si no está

pagado, abonarlo antes de comprar la vivienda.

Comprobantes de que se encuentra al corriente de los pagos de la comunidad de

propietarios, ya que, en caso negativo, los gastos impagados recaerán sobre

usted.

Deberá comprobar en el certificado de dominio y cargas que no existe afección

por impago de plusvalía municipal.

Copia de los estatutos que rigen el régimen de la comunidad de propietarios.

Si la vivienda procede de una herencia o de una adquisición reciente, debe

comprobar que está liquidado el impuesto correspondiente.

 

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Guía práctica para la compra de una vivienda | 2008

Arbitrio sobre el incremento de valor de los terrenos y cualquier otro que pueda

girar el ayuntamiento.

En el caso de que el inmueble se encuentre hipotecado, es precisa la

presentación de un certificado del estado de las deudas emitido por la entidad

acreedora. Este certificado deberá ser aceptado, en su caso, por la entidad a la

que usted solicite un crédito hipotecario. Asimismo, no olvide presentar el original

el día de la firma de la escritura del préstamo hipotecario.

La entrega de la documentación mencionada anteriormente se hará en el momento en el

que el comprador y el vendedor acuerden.

En el caso de vivienda de nueva construcción, el vendedor deberá entregar la licencia de

primera ocupación, que es el permiso oficial para que el inmueble se destine a vivienda.

  • 5.3. ¿Ante quién debe firmar el contrato?

Un contrato de compraventa de una vivienda puede hacerse, en virtud del principio de

libertad de forma, bien en documento privado, bien en documento público, es decir,

autorizado por el notario. El comprador, sin embargo, tiene el derecho de exigir la

forma pública. Es muy conveniente hacer uso de este derecho, pues sólo el contrato de

compraventa que conste en escritura pública y que, a su vez, se inscriba en el Registro

de la Propiedad proporciona al comprador la seguridad jurídica de que no será atacado

en su propiedad (es decir, queda asegurado frente a reclamaciones o demandas por

razón de defectos en la titularidad del vendedor o frente a la existencia de otros titulares

no inscritos, o por razón de la existencia de deudas contraídas por el anterior propietario).

Éste es un sistema de seguridad jurídica ¿preventiva¿, es decir, que se anticipa al

conflicto evitando el pleito.

Dado el gran desembolso económico que representa la compraventa de la propia

vivienda, no se deben correr riesgos y, consciente de ello, el Estado ha puesto al servicio

de esta finalidad dos cuerpos de profesionales de la más alta formación jurídica (notarios

y registradores de la propiedad) que responden de forma personal y directa, con su

propio patrimonio, de posibles responsabilidades en caso de que, por error en su

actuación, se produzca cualquier perjuicio para el comprador.

 

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Guía práctica para la compra de una vivienda | 2008

El notario que intervenga en la escritura está obligado a realizar un asesoramiento neutral

entre ambas partes y siempre favorable al comprador (en la mayoría de los casos la parte

más débil), a diferencia de la intervención del abogado, que actúa en defensa de los

intereses de la parte que le ha contratado.

Finalmente, la plena seguridad jurídica de la transmisión se obtiene con la inscripción en

el Registro de la Propiedad, de la cual el registrador eliminará los pactos nulos o

abusivos. De esta manera, presenta particular importancia la calificación por el

registrador de ciertas cláusulas como abusivas cuando son consideradas como tales por

las normas sobre protección de consumidores.

Algunas de las cláusulas abusivas más importantes son las siguientes:

  • 1. Las que de cualquier forma autoricen al vendedor a incrementar el precio aplazado durante la vigencia del contrato, o las que le exoneran de responsabilidad.

  • 2. Las que impongan un incremento del precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador. Además, las reformas de obra deberán ser aprobadas expresamente por el comprador.

  • 3. Las que comporten una repercusión de gastos que por ley corresponden al vendedor.

  • 5.4. ¿Cuándo y cómo debe pagar el precio?

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Guía práctica para la compra de una vivienda | 2008

El precio es la contraprestación que se paga al vendedor y no debe satisfacerse

íntegramente sin haber realizado previamente la comprobación documental antes

indicada. En cuanto a la forma de pago hay que distinguir varias posibilidades:

  • a. El anticipo del pago mediante la señal Es frecuente que antes de firmar el contrato, al llegar a un acuerdo sobre el precio, se dé fijeza inmediata al compromiso mediante el pago de una cantidad parcial del precio en concepto de "señal". En estos casos, en el supuesto de desistir del contrato el comprador, perderá tal cantidad, en tanto que si es el vendedor quien desiste está obligado a devolverla doblada.

  • b. Pago simultáneo o posterior a la firma del contrato Hay que diferenciar tres supuestos: el pago del precio al contado, el precio aplazado y la subrogación en las cargas preexistentes. Pago al contado. Sólo en el caso de que la propiedad esté totalmente libre de

cargas en el Registro (sin hipotecas, ni pagos fiscales, ni embargos, etc.), debe

pagarse íntegramente el precio convenido al firmar el contrato, pues, en caso de

existir tales cargas, deben descontarse de su precio.

Cuando se hace un pago parcial a cuenta del precio en los casos de "compra

sobre plano", es decir, cuando todavía el edificio no está construido, la ley obliga

al promotor a garantizar al comprador la devolución de tal cantidad en caso de

incumplimiento del contrato, incluyendo los intereses legales, mediante un seguro,

y sin perjuicio de las multas procedentes.

o

Precio aplazado. En caso de que una parte del precio se aplace a pesar de

no existir carga alguna, es el vendedor quien debe adoptar determinadas

precauciones. En particular, resulta recomendable garantizar esa parte del

precio cuyo pago se aplaza, bien mediante condición resolutoria (de forma

que, si el comprador deja de pagar en el plazo acordado, la vivienda

vuelve a ser propiedad del vendedor), o bien mediante hipoteca (de forma

que, en caso de impago, la finca se subasta para pagar al vendedor).

o Subrogación en las cargas preexistentes. En el caso de que la vivienda

vendida esté hipotecada, puede ser útil la subrogación en esta carga

preexistente. En estos casos, el vendedor verá disminuido el precio en el

importe de la parte del préstamo hipotecario que esté pendiente de

amortizar o devolver, en tanto que el comprador puede financiarse con

cargo a esa misma hipoteca. En este caso es aconsejable pedir el

 

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Guías Banco Caminos

Guía práctica para la compra de una vivienda | 2008

consentimiento expreso del acreedor (banco o caja) para este cambio

pues, en caso contrario, el vendedor no se desvincula de la deuda y se

puede encontrar con una reclamación si el comprador incumple con los

pagos de la hipoteca. En el caso de que se trate de una hipoteca que se

encuentra en fase de ejecución judicial, es imprescindible extremar las

precauciones por parte del comprador, siendo preferible exigir la liberación

previa de la finca de tales procedimientos.

  • 5.5. Formas de financiar la adquisición de la vivienda

Una vez tomada la decisión sobre la vivienda que deseamos adquirir, después de

adoptadas las medidas para tener la total seguridad jurídica de que no vamos a ser

objeto de un fraude en la inversión que vamos a realizar y conociendo el coste de la

vivienda, ahora comienza una nueva etapa en el proceso de compra de nuestro futuro

inmueble: la obtención del dinero o financiación necesaria para la compra.

La financiación de la vivienda exige una adecuada planificación para lograr, como

comprobaremos en el apartado fiscal de la guía, los máximos beneficios. De esta

manera, usted podrá financiar la compra de su vivienda básicamente utilizando alguna de

las siguientes alternativas o buscando una combinación de las mismas.

Pago al contado.

Anticipo de las nóminas.

Financiación familiar.

Financiación empresarial.

Préstamo / crédito consumo.

Préstamo / crédito hipotecario.

En este apartado, únicamente analizaremos el proceso de contratación del préstamo

hipotecario, por ser aquel que reúne mayor complejidad y que constituye la vía de

financiación más utilizada.

 

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Guía práctica para la compra de una vivienda | 2008

  • 5.6. El préstamo hipotecario

Guías Banco Caminos Guía práctica para la compra de una vivienda | 2008 5.6. El préstamo

La hipoteca ha adquirido durante los últimos años una gran importancia económica y

social como consecuencia de la difusión de su uso como medio de garantía para

responder de la devolución de los préstamos a través de los cuales los ciudadanos

financian la adquisición de sus viviendas.

El precio del suelo y de la vivienda ha determinado que la función básica de la hipoteca

haya pasado a ser de financiación por medio de los préstamos hipotecarios, permitiendo

la generalización del acceso de los ciudadanos a la propiedad de su propia vivienda en

un porcentaje más elevado que el existente en los restantes países de la Unión Europea.

Podemos afirmar que la consecuencia más importante que se desprende de la

constitución de la hipoteca es el menor coste del préstamo hipotecario, ya que, en caso

de incumplimiento de la obligación de devolver el préstamo en los plazos pactados, la

entidad financiera acreedora puede, por medio de unos procedimientos judiciales, o bien

mediante notario, proceder a vender en pública subasta el inmueble hipotecado para

 

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Guías Banco

Caminos

Guía práctica para la compra de una vivienda | 2008

cobrar con el precio obtenido lo que se le debe, quedando el sobrante a disposición de

posibles cargas con otros acreedores.

Precisamente, es el hecho de que el banco o caja de ahorros dispongan de una garantía

especialmente eficaz, como es la hipoteca del inmueble hipotecado, lo que permite a

éstos otorgar el préstamo con un plazo de devolución más largo y con un interés más

bajo que en el caso de los créditos personales. Ahora bien, aun así, los préstamos

hipotecarios, por su cuantía, condicionan la economía familiar durante mucho tiempo, por

lo que es importante conocer cómo funcionan y cuáles son los derechos y obligaciones

que generan.

Para ello, es necesario que usted conozca que el préstamo hipotecario es una figura

jurídica integrada por dos elementos:

Un contrato principal de préstamo por el que una persona o entidad, llamado

"acreedor" (en general, un banco o caja de ahorros), presta una determinada

cantidad de dinero a otra (el deudor), el cual se obliga a su completa devolución,

además del pago de los intereses y otros gastos convenidos en el plazo

libremente pactado.

La hipoteca es una garantía que otorga el comprador de la vivienda. La hipoteca

puede recaer sobre cualquier bien inmueble (solar, vivienda, local de negocios,

finca rústica), o bien sobre determinados bienes muebles perfectamente

identificables (automóviles, aeronaves, maquinaria industrial, etc.), aunque, en

general, cuando el préstamo hipotecario tiene como finalidad financiar la propia

vivienda, es ésta la que se ofrece como objeto de la hipoteca.

El conjunto resultante, es decir, el préstamo hipotecario, se documenta mediante

escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad, por lo que goza de una

presunción de validez y legalidad.

  • 5.6.1 Clases de préstamos hipotecarios

La oferta de préstamos hipotecarios es muy amplia, aunque básicamente podemos

diferenciar cuatro tipos fundamentales:

Préstamos hipotecarios a interés fijo

 

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Guías Banco Caminos

Guía práctica para la compra de una vivienda | 2008

El tipo de interés permanece inalterable durante toda la vida del préstamo, por lo

que dependiendo del método de amortización elegido, la cuota puede llegar a ser

constante. Eso le da cierta seguridad -si los tipos de interés suben, usted no se

verá afectado- pero también tiene un inconveniente -si los tipos bajan no podrá

beneficiarse. Además el plazo de este tipo de préstamos es más ajustado por

regla general, -alrededor de doce años- y la comisión por amortización anticipada

es mayor.

Préstamos hipotecarios a interés variable

Es un tipo de préstamo que sufre una revisión periódica del tipo de interés,

ajustándolo o modificándolo respecto a los diferentes índices de referencia (sobre

los que hablaremos con posterioridad).

En la oferta que se realiza se menciona el tipo de salida, que se cambia al cabo

de seis o doce meses, según esté pactado, y se determina también el diferencial

con un tipo de referencia. Así, la cuota varía, en mayor o menor cuantía, según se

produzca un aumento o reducción en dicho tipo. En este tipo de préstamos, el

plazo de amortización es mayor, situándose entre los veinte o treinta años.

Préstamos hipotecarios a interés mixto

Son aquellos en los que se combina un período en el que el interés permanece fijo

y otro en el que es variable, y se va ajustando al mercado.

La revisión no se produce hasta haber transcurrido un período largo desde la

concesión (normalmente, las entidades financieras establecen ese plazo en torno

a cinco años). El plazo de amortización y las comisiones suelen ser parecidas a

las de los variables.

Préstamos hipotecarios de cuota fija o constante

Se trata de un préstamo a tipo de interés variable, pero se asemeja a los

préstamos a tipo fijo, ya que la cuota se mantiene inalterada siempre, al margen

de la evolución de los tipos de interés, y se alargará en mayor medida cuanto más

suban los tipos de interés del mercado, lo que cambia es el plazo de duración o

devolución del préstamo.

5.6.2

Criterios y términos para la concesión

El importe

Para conocer el importe del préstamo que usted podrá solicitar debe tener en

cuenta cuál es el valor de tasación de la vivienda.

 

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Guía práctica para la compra de una vivienda | 2008

Usted podrá conocer cuál es valor del inmueble que va a adquirir realizando una

tasación del mismo por una sociedad independiente reconocida o por los

tasadores de la entidad que le conceda el préstamo. Esta valoración le permitirá

saber con mayor seguridad si el inmueble que adquiere se ajusta a los valores del

mercado. Es interesante conocer que los gastos de tasación correrán a su cargo,

con independencia de que la operación llegue a formalizarse.

La normativa actual, la Ley del Mercado Hipotecario, de 25 de marzo de 1981, y el

reglamento que la desarrolla, de 17 de marzo de 1982, impone que el importe del

préstamo con garantía hipotecaria no puede superar el 80% del valor de tasación.

Habitualmente se concede en torno al 70 u 80% del valor de tasación o mercado

del bien ofrecido en garantía. No obstante, en determinadas circunstancias, puede

ampliarse dicho límite hasta el 100% o incluso más, dependiendo de la coyuntura

del mercado, si existen nóminas domiciliadas o avalistas que respalden la

operación.

Capacidad de endeudamiento

Otro de los factores que lógicamente condiciona el importe del préstamo que

usted podrá solicitar son sus ingresos. Como regla general, los bancos consideran

que las cuotas mensuales no deben superar el 35% - 40% de los ingresos netos

mensuales del que solicita el préstamo, como criterio de solvencia del prestatario,

es decir, para evitar riesgo de impagos.

No obstante, este límite, que puede ser asumible en períodos de bonanza

económica y relativamente bajos precios en tipos de interés, pero puede verse

alterado en otras coyunturas.

Si bien, desde el punto de vista del devengo de intereses, resulta recomendable

un período de 15 años para amortizar el préstamo, es prioritario poder hacer

frente a los sucesivos pagos. Por ello, las entidades financieras ofrecen a sus

clientes plazos que van desde los 10 a los 30 años.

 

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Guía práctica para la compra de una vivienda | 2008

La tabla 1 presenta un cuadro orientativo, con datos calculados para préstamos a

tipo variable referenciado a Euribor + 0,75%, con Euribor a un año de 5,13%.

Guías Banco Caminos Guía práctica para la compra de una vivienda | 2008 La tabla 1

La tabla 2 presenta otro ejemplo similar, aunque en esta ocasión se conoce el tipo de

interés y el plazo de amortización, y lo que se calcula es la cuota de amortización por

cada seis mil diez euros aportados.

 

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Guía práctica para la compra de una vivienda | 2008

Guías Banco Caminos Guía práctica para la compra de una vivienda | 2008 Para finalizar, lo

Para finalizar, lo más importante es lograr una combinación adecuada entre el tipo de

interés, el importe y el plazo para que su operación se ajuste a sus necesidades. Usted

 

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Guías Banco Caminos

Guía práctica para la compra de una vivienda | 2008

tiene que buscarse una cuota mensual que pueda pagar con comodidad, sin alargar el

plazo más de lo estrictamente necesario, porque supondría pagar intereses más años, y

sin estrecharlo demasiado, con objeto de no alcanzar una cuota demasiado alta.

  • 5.6.3 Respecto a las condiciones económicas del préstamo

Guías Banco Caminos Guía práctica para la compra de una vivienda | 2008 tiene que buscarse

El precio (contraprestación) del préstamo hipotecario que paga el deudor a favor de la

entidad financiera que lo concede está integrado básicamente por dos elementos: los

intereses y las comisiones. Pero, además de esto, en el precio final influye la forma en

 

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Guía práctica para la compra de una vivienda | 2008

que se devuelve el préstamo (sistema de amortización) y otras obligaciones que

habitualmente asume el prestatario. Vamos a verlo.

  • 1. Interés. Es el elemento principal del precio que se paga por el préstamo. Al banco o caja no sólo se le devuelve la cantidad que prestó, sino además un porcentaje sobre lo que se debe en cada momento. Ese porcentaje es el tipo de interés.

Básicamente existen dos modalidades de interés en el mercado: el fijo y el

variable. Cuando se pacta un tipo de interés fijo, éste no variará durante toda la

vida del préstamo. El tipo de interés variable, por el contrario, variará en función

del precio oficial del dinero que puede mover los índices de referencia que se

hayan pactado. En la actualidad es muy frecuente que el interés de la hipoteca

sea variable, de manera que, si el tipo de referencia baja, las cuotas periódicas

disminuirán y, si sube, éstas aumentarán. Por ello, antes de contratar la hipoteca,

es interesante que nos asesoremos sobre la tendencia al alza o la baja de los

tipos del mercado monetario, ya que, finalmente, el tipo de interés que pagaremos

está integrado por el índice de referencia variable más un diferencial (porcentaje

añadido) que hemos de pactar con la entidad financiera y que usualmente es fijo

durante toda la vigencia de la hipoteca.

Para comparar las distintas ofertas es especialmente importante fijarse en la tasa

anual equivalente, que es el tipo que efectivamente se paga teniendo en cuenta

las comisiones que cobra el banco o la caja de ahorros, y la forma y tiempo en

que se hacen los pagos (por meses, por trimestres, etc.).

Una dirección de Internet muy útil para conocer en cada momento el tipo de las

principales referencias para préstamos hipotecarios es la del Banco de España

(http://www.bde.es). También son publicados en el BOE el día 20 de cada mes.

  • 2. Los índices de referencia

son

los

tipos

que se emplean a

la

hora de

revisar los préstamos a tipo variable (ver anexo ¿evolución

de

las

principales referencias hipotecarias). Existen siete tipos de referencia

 

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Guías Banco Caminos

Guía práctica para la compra de una vivienda | 2008

oficiales según el Banco de España, los cuales se pueden diferenciar en

dos grupos:

Los que son calculados como media de los tipos de interés de los préstamos

hipotecarios para adquisición de vivienda libre de las operaciones nuevas, a

plazo superior a 3 años, concertadas durante el mes anterior de las entidades

a que se refieren.

  • a. IRPH bancos.

  • b. IRPH cajas.

  • c. IRPH conjunto de cajas y bancos (entidades de crédito).Son

referencias que, por el origen de su cálculo, no deberían incluir

diferencial, ya que se incluye al hacer el promedio de los tipos

hipotecarios empleados en operaciones reales, y se comportan con

reacciones lentas a subidas y bajadas.

Los otros cuatro índices son:

  • a. Tipo de referencia de las cajas de ahorro (CECA).

  • b. El rendimiento interno de la Deuda pública en circulación de plazo entre 2 y 6 años.

  • c. Tipo interbancario a 1 año (Mibor), utilizado sólo para préstamos anteriores.

  • d. Referencia interbancaria a 1 año (Euribor).

Estos dos últimos índices son los más conocidos y utilizados habitualmente

en el mercado de préstamos hipotecarios, por eso vamos a hablar un poco

sobre ellos.

o Mibor: Es el tipo al que las entidades financieras se prestan dinero

entre sí en el mercado interbancario de Madrid. Se forma a partir de la

media aritmética simple, de los tipos de interés diarios a los que se han

cruzado operaciones a plazo de un año en el mercado interbancario,

durante los días hábiles del mes legal correspondiente. De las

operaciones cruzadas se excluyen aquellas realizadas a tipos

claramente alejados de la tónica general del mercado. Los tipos diarios

los forman a su vez los tipos medios ponderados por el importe de las

operaciones realizadas a ese plazo durante el día. Este tipo tiene una

gran volatilidad y está muy ajustado a la realidad del mercado. El Mibor

 

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Guía práctica para la compra de una vivienda | 2008

a un año era la referencia más utilizada en los préstamos hipotecarios

a tipo variable, actualmente ha sido sustituido por el Euribor, y solo

mantiene el carácter de tipo de referencia oficial para operaciones

formalizadas con anterioridad al 1/1/2000.

o Euribor (referencia interbancaria a un año): Se define como la media

aritmética simple, de los valores diarios, de los días con mercado de

cada mes, del tipo de contado publicado por la Federación Bancaria

Europea, para las operaciones de depósito en euros a plazo de un año,

calculado a partir del ofertado por una muestra de bancos para

operaciones entre un grupo cualificado de entidades financieras

Se calcula diariamente a las 11 de la mañana para cada plazo

eliminando un 15% de los tipos más bajos y más altos de todos los

negociados y redondeando los tipos promediados resultantes hasta el

tercer decimal. Su publicación, una vez realizado su cálculo, lo llevan a

cabo varias agencias (Reuters, por ejemplo). El dato diario del Euribor

se ofrece a las 11 de la mañana (hora de Bruselas) y como se ha dicho

se obtiene de las ofertas en un momento dado anterior, de una

selección de los mejores bancos europeos, y opera todos los días de la

semana excepto sábados, domingos y festivos europeos (1 de enero, 1

de mayo, ¿ etc.)Desde la publicación en el BOE el 9 de julio de 1999, el

Banco de España ha incluido el Euribor a un año entre los tipos

oficiales de referencia para préstamos hipotecarios.

No obstante, la inclusión del Euribor en la lista de tipos oficiales no

supone la desaparición del Mibor a un año, como ya se ha especificado

anteriormente.

Es necesario que usted conozca que los índices de referencia no son

comparables entre sí, ya que a dichos índices se le suma otra cantidad

que es el margen; el resultado de esa suma será lo que usted debe

tener en cuenta a la hora de solicitar un préstamo.

 

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Guía práctica para la compra de una vivienda | 2008

Guías Banco Caminos Guía práctica para la compra de una vivienda | 2008 41
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3. Comisiones. Las comisiones más frecuentes e importantes son las

siguientes:

Comisión de apertura. Incluye cualesquiera gastos de estudio del préstamo, de

concesión o de tramitación u otros similares inherentes a la actividad de la

entidad prestamista ocasionada por la concesión del préstamo, y se devenga

de una sola vez. Suele ser un tanto por ciento del importe del préstamo y, por

su cuantía habitual, influye de manera notable sobre el coste real del

préstamo.

Comisión de amortización anticipada. Hace referencia a los reembolsos

anticipados parciales que el cliente decide para aminorar el préstamo, ya sea

reduciendo la cuota a pagar mensualmente o el plazo de la operación, y el

objetivo de esta comisión es desincentivar esta práctica. Desde 1994 la ley ha

establecido un tope máximo para esta comisión en los casos de hipoteca a

interés variable, que no puede exceder de un 1% de lo que se anticipe. En las

hipotecas a tipo de interés fijo, sin embargo, no existe límite legal, pero suele

estar entre el 2 y el 4% de lo que se devuelve anticipadamente.

Comisión por amortización total o cancelación. Como en el caso anterior, en

los préstamos a tipo variable, esta comisión está limitada por ley al 1%. En los

préstamos a tipo de interés fijo, la comisión suele ser más elevada, debido al

mayor riesgo que implica para la entidad, y no tiene límite, excepto si usted va

a subrogar su hipoteca (cancelar la antigua y suscribir una nueva con otra

entidad para mejorar las condiciones, cambiando su tipo de interés fijo por uno

variable), en cuyo caso, la comisión no excederá del 2,5%.

Comisión de subrogación. Solamente se devenga como consecuencia de la

transmisión de la vivienda o finca hipotecada en caso de que el nuevo

propietario se subrogue en la obligación de devolver la parte del préstamo no

pagada, es decir, que el comprador acepte continuar con la hipoteca existente

mediante cambio de titularidad de la misma.

Comisión de novación. La novación se produce cuando se renegocian las

condiciones de una hipoteca sin cambiar de entidad. Sólo se pueden modificar

el tipo de interés y el plazo (este último sólo si también se modifica el tipo de

interés). La operación está exenta de impuestos y el cálculo de los honorarios

notariales y registrales se hará aplicando al importe de la responsabilidad

 

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hipotecaria vigente, el diferencial entre el interés del préstamo que se modifica

y el interés nuevo.

  • 4. Sistemas de amortización del préstamo. Los aspectos más importantes en que debemos fijarnos son:

    • a. Plazo de duración del préstamo, es decir, número de años en que se va a devolver el préstamo. Hay que tener en cuenta que cuanto mayor sea el plazo de duración, las cuotas mensuales disminuyen, pero, por el contrario, se pagan en conjunto más intereses.

    • b. Periodicidad de las cuotas, es decir, intervalo entre pago y pago. Lo más habitual es que tengan carácter mensual (un recibo al mes), pero también pueden ser trimestrales o semestrales, o tener cualquier periodicidad que se pacte.

    • c. Importe de las cuotas. Está integrada por dos elementos: la parte del capital del préstamo que se amortiza y los intereses que se pagan por todo lo que se debe. Los más habituales son:

o

Modelo francés: En él se paga una cuota mensual fija (salvo que

tratándose de interés variable, éste se modifique ), que comprende el pago

de intereses y de capital. Durante los primeros años de la vida del crédito,

buena parte de la cuota irá destinada al pago de intereses, mientras que

una pequeña proporción será la amortización del capital. De esta manera,

la parte correspondiente a los intereses va decreciendo según van

transcurriendo los meses, mientras que la cuota de capital va aumentando

a medida que se acerca el final de la hipoteca.

o

Amortización fija: En este sistema, la cuota varía, ya que una parte fija irá

destinada a amortizar el capital, mientras que el importe variable será el de

los intereses. Esto es debido a que, mes a mes, se irá reduciendo el

capital pendiente por amortizar y, de ahí, la fluctuación de los intereses a

lo largo de la vida del préstamo, que también disminuirán progresivamente.

o

Sistemas de cuotas crecientes: En este tipo de elección, la cuota

mensual también se destinará al pago de capital e intereses, pero ninguna

de las dos cantidades a pagar es constante. La cuantía irá creciendo

anualmente de forma gradual respecto a un porcentaje fijado de

antemano.

 

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d. Otras obligaciones que habitualmente asume el prestatario. Para

finalizar, hay que tener en cuenta que las entidades exigen un seguro

de daños de la vivienda, ya que la seguridad de los bancos y cajas

reside en el valor económico de la finca hipotecada, por lo que la ley

prevé que la hipoteca se extienda a las indemnizaciones que en tales

casos deba cobrar el propietario. Además, muchas entidades sugieren

al deudor la posibilidad de contratar un seguro de vida, ya que,

normalmente, el pago regular de las cuotas se hace con cargo a la

nómina o ingresos profesionales del deudor.

5.6.4 La documentación requerida para la formalización del préstamo
5.6.4
La
documentación
requerida
para
la
formalización
del
préstamo

hipotecario y su tramitación

La entidad elegida nos pedirá una serie de documentos de carácter personal y ligados a

la inversión que vamos a realizar.

 

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• Información personal o DNI/NIF o tarjeta de residencia. o Información sobre su régimen económico matrimonial.
Información personal
o
DNI/NIF o tarjeta de residencia.
o
Información sobre su régimen económico matrimonial.
Información económica
Se tiene que aportar una justificación de ingresos, así podemos distinguir dos
tipos de trabajadores:
o
Trabajadores por cuenta ajena
o
Última declaración del IRPF y del Impuesto sobre el Patrimonio.
o
Últimas nóminas para establecer la cuota que podrá pagar mensualmente
para amortizar el préstamo hipotecario. También se puede solicitar un
certificado de la empresa en la que se trabaje, que verificará la antigüedad
en la empresa y el tipo de contrato laboral que mantiene con la misma.
o
Otra documentación económica:
i.
Otros ingresos, como cuentas y depósitos.
ii.
Otros créditos y compromisos de pago.
o
Trabajadores por cuenta propia (autónomos)
i.
Alta de licencia fiscal.
ii.
Dos o tres últimas declaraciones del IRPF completas.
iii.
Últimos pagos fraccionados de IVA.
La volatilidad de ingresos que se supone a los autónomos en
muchos casos hace que el importe concedido no supere el 60% del
precio del inmueble.
Documentación sobre el inmueble
La entidad financiera solicitará:
o
El contrato de compraventa (copia) o, en su caso, el compromiso de
compra (señal).
o
Copia de la escritura de
propiedad de
la
vivienda
en
el Registro
de
la
Propiedad o nota simple informativa del Registro.
o
Certificación de cargas emitida por el Registro de la Propiedad.
Casos específicos:
i.
En
el
caso
de
autopromoción,
será
precisa
la
escritura
de
compraventa
del solar, declaración de
obra nueva,
la licencia
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municipal de obras y documentación acreditativa de la inversión

que se va a realizar.

ii. En el caso de rehabilitaciones, la escritura de compraventa de la

vivienda, nota simple del Registro de la Propiedad, documentación

acreditativa de la inversión que se va a realizar, fotocopia del último

recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y licencia municipal de

obras.

Una vez que usted ya conoce la documentación que le van a

requerir para formalizar un préstamo, es necesario conocer también

una serie de aspectos que tienen relación con la tramitación del

préstamo. Así, una vez que hemos adoptado la decisión de solicitar

un préstamo, a la vista del correspondiente folleto informativo, a

una entidad financiera determinada, esta última encargará la

realización de la tasación del inmueble y comprobará su identidad

en el Registro de la Propiedad (tanto de su situación física como de

la posible existencia de cargas), así como la capacidad financiera

del prestatario gracias a la documentación aportada. En caso de

resultar favorables tales comprobaciones, formulará la

correspondiente oferta vinculante del préstamo.

 

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Guías Banco Caminos Guía práctica para la compra de una vivienda | 2008 5.6.5 Oferta vinculante
  • 5.6.5 Oferta vinculante

Las entidades financieras realizan con la documentación el estudio correspondiente y

emiten un folleto que recoge los aspectos fundamentales del préstamo, lo cual le

permitirá a usted comparar las diferentes ofertas.

La preconcesión de la operación por la entidad financiera supone que usted puede

solicitar la emisión de una oferta vinculante, que deberá contener los siguientes detalles:

Importe y forma de entrega del préstamo.

Amortización: número de cuotas, periodicidad de pago, importe y fecha de pago

de primera y última cuota y condiciones de reembolsos anticipados.

 

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Interés nominal: si es fijo o variable, y, en este caso, índice de referencia y

diferencial fijo que se aplique.

Comisiones.

Otros gastos que corren a cargo del prestatario: tasación, aranceles notariales y

registrales, etc.

TAE.

Con posterioridad, si la operación le interesa, se procederá a la concesión, formalización

y pago del correspondiente préstamo. Todo esto en un plazo que dependerá de la

entidad, pero que, en líneas generales, suele ser de unos quince días.

  • 5.6.6 La firma de las escrituras de compraventa y la disposición del préstamo

Una vez aceptada la oferta vinculante, y para convertirnos en propietarios de una

vivienda, es necesario llevar a cabo los siguientes actos jurídicos: formalización de la

compraventa y formalización de la hipoteca (si la compra se financia vía préstamo

hipotecario).

Según dicta la ley, la garantía solamente queda formalmente constituida cuando la

escritura notarial se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Sin embargo, la

mayoría

de

las

entidades

entregan

el

importe del préstamo

simultáneamente a la firma de la escritura, a fin de que el comprador pueda pagar en el

mismo acto al vendedor.

 

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Guías Banco Caminos Guía práctica para la compra de una vivienda | 2008 5.6.7 ¿Qué puede
Guías Banco Caminos Guía práctica para la compra de una vivienda | 2008 5.6.7 ¿Qué puede

5.6.7

¿Qué puede hacer si encuentra una oferta más interesante después de haber firmado la escritura de hipoteca?

En caso de que las condiciones del préstamo que hayamos contratado con una entidad

financiera lleguen a ser desfavorables por la evolución de los tipos de interés ¿es decir,

que estemos pagando un tipo de interés fijo que sea superior al de mercado¿ usted

puede optar por dos formas de actuar para solucionar el problema:

  • a. La novación del préstamo hipotecario que consiste, simplemente, en un acuerdo con el banco o caja de ahorros sobre la mejora de las condiciones del tipo de interés, pudiendo pactarse también una

 

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alteración del plazo de devolución del préstamo. Esta opción es la más

ventajosa para el banco y para el cliente puesto que los gastos son

muy reducidos (los gastos de notaría y registro están bonificados y la

operación goza de una exención en el Impuesto de Actos Jurídicos

Documentados).

  • b. La subrogación del préstamo hipotecario. Hay dos modalidades:

  • 1. Por la que el comprador de una finca asume los derechos y obligaciones de otra persona por razón de un préstamo anteriormente concedido con garantía de dicha finca. Es una acción muy habitual cuando se compra una vivienda nueva directamente al promotor de la misma, el cual ha obtenido un préstamo hipotecario para financiar su construcción.

  • 2. También se conoce por subrogación el hecho jurídico de sustitución del acreedor hipotecario, es decir, el caso en que el prestatario cambia su préstamo a otra entidad financiera que le mejora sus condiciones de tipo de interés. En este caso se conservan las condiciones de la hipoteca inicial a excepción de los pactos sobre tipo de interés que se han de mejorar. Esta opción es más compleja y requiere un estudio sobre si conviene o no en función de la parte del préstamo que quede por devolver (será tanto más conveniente cuanto mayor sea esta cantidad). En este caso, el coste de la operación se ve incrementado por las comisiones bancarias pactadas en la escritura inicial de la hipoteca por cancelación anticipada, comisión que no puede exceder del 1% si el interés inicial es variable. Por su parte, los gastos notariales y registrales están reducidos al 50%, y la operación está igualmente exenta del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.

 

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6.

Defectos en la vivienda. Vías de reclamación

Ante un incumplimiento contractual del vendedor o ante la aparición en la vivienda de

vicios o defectos ocultos, el comprador podrá instar judicialmente la resolución del

contrato o reclamar su cumplimiento o reparación, con indemnización en ambos casos,

de los daños y perjuicios que le hubieren sido ocasionados.

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), por su parte, en vigor desde el día 6 de

mayo del año 2000, nació con el objetivo de establecer un sistema de garantías que

permitiera al usuario final (el comprador de vivienda), entre otras cosas, reparar los daños

materiales causados en su edificio por los defectos de la construcción.

Para ello se establecían tres tipos de seguros: uno decenal y obligatorio ¿para los males

provocados por vicios ocultos de la estructura de un inmueble¿; uno trienal ¿por los

defectos constructivos o de las instalaciones que afectasen a la habitabilidad¿; y uno

anual ¿por los daños materiales derivados de vicios o defectos de acabado¿.

En la actualidad, sólo funciona el seguro decenal para aquellas viviendas cuya solicitud

de licencia de construcción es posterior al 6 de mayo de 2000. Existe, además, un seguro

contractual entre promotor y constructor, que garantiza, durante un año, la cobertura y

reparación de los daños del inmueble derivados de la construcción.

En caso de que no se pudiera individualizar la causa del daño, el promotor responderá

solidariamente con los demás agentes que hayan intervenido. La reclamación la

podremos presentar en el plazo de dos años a partir del momento en el que se hubiesen

producido los daños.

Así, frente a una infracción por el vendedor de la normativa protectora de los

consumidores y usuarios, el comprador puede instar ante la Administración competente al

procedimiento sancionador, cuya finalidad es imponer a los infractores de dicha

normativa las sanciones administrativas que, en función de la calificación o tipificación de

la infracción cometida (leves, graves o muy graves), les corresponda.

 

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Además, la ley, para garantizar la efectividad del pago de la indemnización que en cada

caso corresponda, impone la obligación de contratar un seguro de daños materiales o

seguro de caución a cargo del contratista, en el primer caso, y del promotor, en los casos

segundo y tercero anteriores, con un capital asegurado del 5% (para elementos de

terminado), 30% (para elementos constructivos o de las instalaciones) y 100% (para

daños que afecten a elementos estructurales) del coste final de la ejecución material de la

obra, por un periodo de 1,3 y 10 años respectivamente, siendo el asegurado el propio

promotor y los sucesivos compradores de las viviendas. El cumplimiento de estas

obligaciones de contratar el seguro de daños materiales lo garantiza el notario y el

registrador de la propiedad que autoricen la escritura pública de obra nueva o la

inscriban, pues antes de proceder a dicha autorización o inscripción controlarán que la

obligación ha sido cumplida. Las sanciones administrativas por las infracciones en

materia de consumo serán impuestas sin perjuicio de las responsabilidades civiles,

penales o de otro orden que puedan concurrir. Por ello, son independientes de la

indemnización por los daños y perjuicios causados al comprador por el vendedor.

 

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7. Impuestos. Fiscalidad de la vivienda
7.
Impuestos. Fiscalidad de la vivienda
  • 7.1. Impuestos que gravan la compraventa de la vivienda

    • 1. El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Para obtener la inscripción, además de pasar la calificación favorable del registrador en su enjuiciamiento de legalidad del documento, debe realizarse el pago del ITP que grava la compraventa. Para determinar el importe de este tributo hay que distinguir entre compra

a promotor (generalmente vivienda nueva) y compra entre particulares

(usualmente, mercado de segunda mano).

  • a. Al adquirir un inmueble al promotor (empresario) será el comprador el que deberá pagar de forma obligatoria el IVA al vendedor, el cual lo ha de ingresar posteriormente en la Hacienda Pública. Para conocer el

 

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importe que deberá pagar debe multiplicar

el

importe

de

la

contraprestación satisfecha por el inmueble (usualmente,

el

valor

consignado en la escritura de compraventa) por el tipo impositivo del

7%.

Existe una excepción que hay que tener en cuenta: Las viviendas de

protección oficial, tienen un tipo impositivo especial y súper reducido

del 4%. Si se compra una plaza de garaje conjuntamente con la

vivienda, también pagará el IVA al mismo tipo (el número de plazas

cuya transmisión puede tributar al tipo reducido se limita a dos). Si la

plaza o plazas de garaje se adquieren por separado, el tipo aplicable

será el general de IVA, es decir el 16%.

  • b. En Canarias no existe el IVA, y el impuesto que se paga es el IGIC, generalmente al 4,5%. Aparte del IVA, la adquisición de la vivienda nueva se ve gravada por la aplicación del ITPAJD en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuota fija y gradual. El coste por este concepto, en cuota variable, aunque varía en cada Comunidad Autónoma, puede aproximarse a un 0,50% en régimen base. En el caso de que la adquisición se financie mediante préstamo hipotecario también se deberá soportar el citado AJD, cuya cuantía representa, con carácter general, el 0,50% sobre el valor total garantizado (principal, intereses y gastos). No obstante hay tipos distintos en algunas Comunidades Autónomas (País Vasco, Navarra, Cataluña y Valencia). La liquidación de este impuesto la puede hacer el propio interesado, o bien a través de un notario o de un gestor colegiado.

  • c. En el caso de compra a un particular, es decir, cuando se trata de viviendas usadas o de segunda mano, se deberá pagar el ITPAJD en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) al tipo

 

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del 6%, con carácter general, sobre la base liquidable (valor real

deducidas las cargas que lo disminuyan, pero no las deudas).

Dado que, como se ha venido reiterando, el ITPAJD es un impuesto

cedido a las CCAA el tipo finalmente aplicable será el que establezca la

propia CCAA. Por lo tanto, pueden existir diferencias importantes entre

las distintas CCAA.

Vamos a ver algunas de estas diferencias:

Guías Banco Caminos Guía práctica para la compra de una vivienda | 2008 del 6%, con
  • d. Las cuotas de TPO derivadas de transmisiones de inmuebles situados en Ceuta o Melilla tendrán derecho a la aplicación de una bonificación del 50%. En caso de diferencias entre el valor declarado y el valor real, la Administración Tributaria podría girar liquidaciones complementarias e imponer sanciones que pueden llegar a ser muy elevadas.

 

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Guía práctica para la compra de una vivienda | 2008

Además en el caso de que la adquisición se financie mediante

préstamo hipotecario deberá pagarse, como norma general, el AJD

(cuota variable) cuya cuantía representa el 0,50% sobre el valor total

garantizado (principal, intereses y gastos). No obstante hay tipos

distintos en algunas Comunidades Autónomas (por ejemplo en el País

Vasco, Navarra, Cataluña y Valencia). La liquidación de este impuesto

la puede hacer el propio interesado, o bien a través de un notario o de

un gestor colegiado.

El IVA grava la compraventa de viviendas nuevas. El tipo actual es

del 7%, salvo regímenes especiales.

  • 2. El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (conocido como el "Impuesto Municipal sobre las Plusvalías") lo

debe pagar el vendedor (transmitente), no el comprador, tal como reza en

la Ley de Haciendas Locales.

  • 3. El Impuesto sobre la Renta de las personas físicas Por otra parte, y desde la escritura pública de compraventa, el comprador

deberá incluir como ingreso en la declaración del Impuesto sobre la Renta

el valor que resulte de aplicar un determinado porcentaje (2%) sobre el

valor catastral de la vivienda, determinándose proporcionalmente al nº de

días que correspondan en cada período impositivo. En el caso de que los

valores catastrales hubiesen sido objeto de revisión o modificación y hayan

entrado en vigor a partir del 1-1-1994 la renta imputada será el 1,1% del

valor catastral. Si careciese de éste o, aun teniéndolo, no hubiera sido

notificado al titular, se tomará como base de imputación el 50% por el que

se compute en el Impuesto sobre el Patrimonio y el porcentaje será el

 

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1,1%. En

todo

caso, no

será de aplicación ningún

porcentaje en el

supuesto de que el inmueble se destine a vivienda habitual.

  • 4. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles Es un Impuesto (anteriormente conocido como "contribución urbana")

directo (lo soporta directamente la vivienda), de carácter real (con

independencia de quién sea el titular) exigido de forma obligatoria por los

municipios y su gestión es compartida por la Administración del Estado,

que grava el valor catastral de los bienes inmuebles. El IBI, a diferencia de

otros tributos, ha de satisfacerse todos los años y consiste en un

porcentaje sobre la base liquidable (resultado de aplicar sobre la base

imponible -valor catastral- las reducciones legalmente establecidas). Los

tipos de gravamen aplicables pueden variar entre un mínimo del 0,4% y

0,3% respectivamente para inmuebles urbanos y rústicos hasta un máximo

del 1,10% y 0,90% respectivamente. Los Ayuntamientos pueden

establecer el tipo aplicable entre cualquiera de los citados baremos. Se

cobra el día 1 de enero de cada año (en Madrid por ejemplo se pasa al

cobro entre el día 1 de octubre y el 30 de noviembre) y no es necesario

presentar declaración alguna dado que el Impuesto se exige en régimen de

recibo emitido y notificado por la Administración correspondiente. El IBI se

ha de pagar en el momento en que se es propietario del inmueble

adquirido (ya sea de primera o de segunda mano). Hay que tener en

cuenta que el primer año en el que se adquiere la vivienda al expropietario

(vendedor) le corresponde pagar la parte proporcional del impuesto

devengado ese año al tiempo en que ha poseído esa vivienda.

  • 7.2. Las ventajas fiscales de la compra de una vivienda

La regulación de esta deducción viene recogida en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre,

del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las

leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el

Patrimonio y, de forma más extensa, en el Reglamento del IRPF. La deducción por

adquisición de la vivienda habitual constituye, sin duda, una de las deducciones,

cuantitativamente hablando, más importantes. La deducción por adquisición de la

 

57

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vivienda habitual constituye, sin duda, una de las deducciones, cuantitativamente

hablando, más importantes.

En realidad, bajo la denominación "deducción por adquisición de vivienda habitual"

estudiaremos tres modalidades de inversión cuyo nexo de unión va a ser la

materialización, antes o después, en

la

que ha

de constituir la vivienda habitual del

comprador.

Constitución de depósitos o cuentas vivienda.

Adquisición de vivienda habitual.

Rehabilitación de vivienda habitual.

  • 7.2.1 Cuenta vivienda

Desde el momento en que se empieza a pensar en la adquisición de una vivienda es

fundamental analizar cómo financiar la misma. Para ello, es aconsejable la apertura de

una cuenta vivienda, especialmente si se prevé la compra de una vivienda en

construcción (por el tiempo de espera hasta su ocupación).

Es una cuenta cuya finalidad es constituir un capital que se destinará a la primera

adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual.

Las cuentas vivienda son un producto de ahorro que no tiene por qué tener esa

denominación. Sí debe ser de pasivo; es decir, unos fondos de inversión no pueden ser

tomados como una cuenta vivienda, porque su finalidad no es la del ahorro, sino la

inversión, pero un depósito a plazo fijo sí podrá serlo. Éste es uno de los primeros

problemas que tienen estas cuentas.

Como explica la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), este tipo de producto

puede ser cualquier cuenta siempre que usted la declare y la diferencie correctamente

como tal del resto, la emplee únicamente para ahorrar para la vivienda y esté abierta en

una entidad de crédito.

Para beneficiarse fiscalmente de este producto tendrá que cumplir dos condiciones:

Que dedique todo su saldo sólo a compra, ampliación o rehabilitación de su

primera vivienda, y

 

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Guía práctica para la compra de una vivienda | 2008

Que se haga en un plazo máximo de cuatro años, que empiezan a contar desde

su apertura, por eso, dentro del año, cuanto más tarde la abra, mejor.

Por ejemplo, si abrió su cuenta el pasado agosto, hizo un mal negocio, ya que le obligará

a comprar casa antes de agosto de 2008 y se beneficiará de la desgravación sobre su

saldo a 31 de diciembre.

La OCU aconseja abrir siempre la cuenta a finales de año, ya que de lo contrario se

restará tiempo para comprar la vivienda y el dinero podría estar en otro sitio más rentable

hasta diciembre. Y, aunque lo ideal sería hacerlo el 31 de diciembre, deberá hacerse

unos días antes para evitar que la fecha valor sea el 1 de enero. De suceder este hecho,

en la práctica no se podría acceder a la deducción fiscal hasta el año siguiente.

Hay clientes que sólo invierten en la cuenta a finales de diciembre para sacar el dinero en

enero e invertirlo en fondos de inversión. Cuidado con este tipo de prácticas, ya que,

aunque Hacienda difícilmente podrá comprobarlo porque sólo lo hace con los saldos de

las cuentas cuando llega fin de año, si lo hiciese, podría suponerle una sanción.

Al abrir una cuenta vivienda la mayor ventaja es anticipar unos años las ventajas fiscales

de la compra, más que los tipos de interés, ya que si se fija uno en la oferta de la mayoría

de las entidades, los rendimientos son muy bajos.

Año tras año, las entidades han ofrecido cada vez menos por el mismo producto; el

motivo es la escasa rentabilidad de los depósitos y de cualquier producto de ahorro (que

ha ido paralelo al abaratamiento de las hipotecas). A pesar de todo ello, conviene buscar

la mejor oferta al abrir su cuenta, porque así le reportará un mayor beneficio. Y, aunque

usted tenga abierta una cuenta desde hace muchos años, siempre podrá cambiar de

banco (no sólo se puede, sino que se debe) siempre que saque mayor partido a sus

ahorros.

Aunque la diferencia sea pequeña, si invierte 9.015,18 euros, y su entidad le paga un 1%,

su dinero le producirá al año 90,15 euros. Si le dan un 3% en otra entidad, el dinero

producido durante un año le servirá ya para algo más: habrá ahorrado 270.45 euros.

 

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Guía práctica para la compra de una vivienda | 2008

Por la tanto, se trata de una cuenta que se caracteriza porque el capital que se ingresa en

ella se destinará a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual. En el

caso de que el dinero se destine a una finalidad diferente, no se podrá conseguir ninguna

deducción y, en el caso de que ya se hubiese aplicado, se tendría que proceder a la

devolución de la misma a Hacienda, junto con los consiguientes intereses de demora.

El objeto es facilitar el acceso a la deducción por inversión en la adquisición de la

vivienda habitual a aquellas personas que, por circunstancias económicas, no pueden

hacer frente, con la renta obtenida en el año, a los desembolsos iniciales necesarios que

suelen ser habituales en la adquisición de una vivienda.

La ley sólo admite las cuentas vivienda para la adquisición de la primera vivienda,

desapareciendo por tanto esta posibilidad para las personas que ya dispongan de

vivienda habitual.

El ahorro que usted mantenga está bonificado fiscalmente. Se podrá deducir el 15% de

las cantidades aportadas anualmente a dicha cuenta y que estén depositadas a 31 de

diciembre de cada año. Para beneficiarse de dichas ventajas fiscales se tienen que

cumplir los siguientes requisitos:

  • 1. La aportación máxima anual sujeta a desgravación es de 9.015,18 euros, por lo que la deducción máxima será de 1.352,28 euros.

  • 2. Los saldos de las cuentas vivienda se destinarán, exclusivamente, a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual del sujeto pasivo, perdiéndose el derecho a la deducción cuando se destine a otros fines. La adquisición o rehabilitación de la vivienda ha de tener lugar antes de

transcurridos cuatro años desde la apertura de la cuenta vivienda,

contados de fecha a fecha, perdiéndose el derecho a deducción y con las

correspondientes devoluciones a Hacienda de las cantidades deducidas

cuando el plazo transcurrido sea mayor.

 

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Para evitar que pueda burlarse dicho período máximo para la vigencia de

la cuenta vivienda, mediante la apertura de sucesivas cuentas vivienda por

una misma persona, se establece que sólo se podrá mantener una única

cuenta vivienda con eficacia a efectos de la deducción.

Ejemplo

El señor Y ha abierto una cuenta vivienda el 15 de diciembre de 1999,

constituyendo unos depósitos anuales de 10.517.71 euros. Al cabo de

cuatro años, con el importe de los depósitos constituidos y el producto de

los mismos, adquiere la que se va a convertir en su futura residencia

habitual. ¿Qué cantidades son susceptibles de deducción?

Primer año: 9.015x 15% = 1.352 euros

Segundo año: 9.015x 15% = 1352 euros

Tercer año: 9.015x 15% = 1.352 euros

Cuarto año: 9.015x 15% = 1.352 euros

Si en lugar de adquirir el señor X, al cabo de cuatro años, su residencia

habitual, comprase un terreno para construir su futura vivienda. ¿Qué

entidades serían entonces susceptibles de deducción?

Como el inicio de la inversión en la futura vivienda habitual del sujeto

pasivo tiene lugar dentro del período de cuatro años de vigencia máxima

de las cuentas vivienda, mediante la compra del solar, no se produce la

pérdida de las deducciones ya practicadas, que, en este caso, serían las

mismas que en el caso anterior. Ahora bien, el señor Y habrá de terminar

la vivienda y disponer de la correspondiente cédula de habitabilidad en un

plazo no superior a cuatro años desde el inicio de la inversión, que

coincide con la compra del terreno, produciéndose, en otro caso, en el

período impositivo en el que finalice dicho plazo de cuatro años para la

construcción de la vivienda, la pérdida de todas las deducciones

practicadas por el señor Y desde la apertura de la cuenta vivienda, con las

siguientes implicaciones:

 

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  • 1. Reintegro a la Hacienda Pública de la totalidad de las deducciones practicadas a lo largo del período de ocho años.

  • 2. Abono de los intereses de demora correspondientes.

La vivienda adquirida o rehabilitada con posterioridad, con los depósitos de la

cuenta vivienda que generaron derecho a deducción, habrá de cumplir las

condiciones para su calificación como "vivienda habitual".

Es importante que las cuentas vivienda deben constituirse, separadamente de cualquier

otro tipo de depósito, en entidades de crédito legalmente autorizadas. Además, dichas

cuentas vivienda habrán de identificarse separadamente al tiempo de presentar la

declaración por el Impuesto, consignando al menos los siguientes datos:

Entidad de crédito

Sucursal

Número de la cuenta

El incumplimiento de cualquiera de los requisitos, falta de identificación en la declaración

por el IRPF y no constitución separada del depósito, motivará la pérdida del derecho a

deducción.

Ejemplo

Don Pedro es titular de una cuenta ahorro vivienda que ha abierto en una sucursal

bancaria con fecha de 22 de diciembre del año 2007. Las cantidades que han sido

aportadas en el ejercicio han ascendido a un total de 15.025,3 €. Durante ese mismo año

obtiene unos ingresos superiores a 30.050,61 €. Sí suponemos que esos 30.050,61 €

obtenidos por el sujeto coinciden con la base liquidable del Impuesto, el primer paso que

deberíamos seguir es el de liquidar el Impuesto, esto es, aplicando la escala de

gravamen a dicho importe para obtener la cuota integra (lo que en principio debería

pagar). Una vez obtenido ese importe debe calcularse la cantidad que puede deducirse

en concepto de aportación a cuenta vivienda, importe que una vez hallado debe restarse

a la cuota integra mencionada anteriormente.

Calculo de cantidad deducible por aportación a cuenta vivienda

Base Liquidable: 30.050,61 €

Tipo Impositivo: 25,69%

 

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Cuota Íntegra: 7.754,07 €

Deducción y ahorro fiscal: 1.352 € (límite máximo)

Total a pagar: 6.401,79 €.

Obsérvese que la deducción aplicable por aportaciones a la cuenta vivienda es el

resultado de aplicar el porcentaje del 15% estipulado por la Ley a la base máxima de

deducción que es 9.015 € y no sobre el total de las aportaciones realizadas que ascendió

durante el ejercicio a 15.025,3 €.

  • 7.2.2 Adquisición de vivienda habitual

La inversión en vivienda habitual conlleva la aplicación de una deducción en la cuota

íntegra estatal del IRPF.

Guías Banco Caminos Guía práctica para la compra de una vivienda | 2008 Cuota Íntegra: 7.754,07

Adquisición, rehabilitación, construcción o ampliación

Además de la adquisición de la vivienda por cualquier título (compraventa, donación,

etc

...

),

la Ley permite la deducción respecto a otros conceptos: Rehabilitación,

construcción o ampliación de la vivienda habitual.

En cuanto a la rehabilitación, tendrán derecho a la deducción aquellas obras calificadas

como actuación protegida y aquellas que tengan por objeto la reconstrucción de la

vivienda mediante la consolidación y tratamiento de estructuras, fachadas etc. bajo

ciertas condiciones.

Se incluye la construcción siempre que el contribuyente satisfaga directamente los gastos

derivados de la ejecución de las obras o entregue cantidades a cuenta de las mismas

siempre que las obras finalicen en un plazo no superior a cuatro años, salvo casos

excepcionales (quiebra del promotor o causas no imputables al contribuyente).

 

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También tienen derecho a esta deducción las cuantías satisfechas por la ampliación de la

vivienda habitual siempre que haya un incremento de la superficie habitable.

La base global de la deducción (por todos los conceptos) será el importe total satisfecho

por el contribuyente "en el ejercicio" con un límite máximo anual de 9.015 €.

Se incluyen en este importe:

Las cantidades entregadas al vendedor y/o promotor.

Los pagos de amortización, intereses y comisiones de préstamos.

Los gastos, de cualquier índole que sean, que hayan corrido a cargo del

comprador, como los impuestos, honorarios de notario y registrador, seguros,

gestoría, etc ...

Importe satisfecho por obras de ampliación de la vivienda

Es importante señalar que las cantidades que excedan el límite señalado no se podrán

deducir en los años siguientes.

Guías Banco Caminos Guía práctica para la compra de una vivienda | 2008 También tienen derecho

En los supuestos de nulidad matrimonial, divorcio o separación judicial, el

contribuyente podrá seguir practicando esta deducción, en los términos que

reglamentariamente se establezcan, por las cantidades satisfechas en el período

impositivo para la adquisición de la que fue durante la vigencia del matrimonio su vivienda

habitual, siempre que continúe teniendo esta condición para los hijos comunes y el

progenitor en cuya compañía queden y

El porcentaje aplicable a la base anual máxima de deducción es fijo con independencia

de la función del origen de los fondos y del momento del pago.

En la Ley 35/2006 se suprimen los porcentajes de reducción incrementados que

existían antes cuando se utilizaba financiación ajena.

 

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¿Qué ocurre si he adquirido mi vivienda habitual antes del 20 de enero de 2006?

Como hemos dicho para los propietarios de viviendas adquiridas a partir del 20 de enero

del 2006 el tipo de deducción aplicable a partir del ejercicio 2007 es en todo caso del 15%

sin distinguir entre situaciones o no de financiación ajena.

No obstante para los propietarios de viviendas adquiridas antes del 20 de enero del 2006

con derecho a la deducción con la normativa vigente a 31-12-2006 (TRLIRPF) se ha

establecido un régimen transitorio por compensación fiscal a través de la Ley de

Presupuestos Generales del Estado (LPGE), en el supuesto de que la aplicación del

régimen fiscal vigente desde el 1 de enero del 2007 (fundamentalmente el porcentaje del

15%) les resulte menos favorable (menor deducción) que el vigente a 31 de diciembre del

2006.

A expensas del futuro desarrollo por la LPGE se trata de compensar por la desaparición

de los porcentajes de deducción incrementados. Habrá que esperar a la LPGE para 2008

para ver cómo se concreta para el año 2007.

Guías Banco Caminos Guía práctica para la compra de una vivienda | 2008 ¿Qué ocurre si
 

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7.2.3

Obras en vivienda habitual para minusválidos

En el caso de la vivienda habitual de minusválidos, se permite la deducción fiscal por

inversión en obras e instalaciones de adecuación por razón de la discapacidad del propio

contribuyente o de su cónyuge o un pariente, en línea directa o colateral, consanguínea o

por afinidad, hasta el tercer grado inclusive, que conviva con él:

en la vivienda habitual que impliquen una reforma interior.

sobre los elementos comunes del edificio que sirvan de paso necesario entre la

finca urbana y la vía pública, tales como ascensores, escaleras, pasillos, ...

para la aplicación de dispositivos electrónicos que sirvan para superar las barreras

 

de comunicación sensorial, o para su seguridad.

Siendo necesario que:

Las obras sean certificadas por el INSERSO, o el organismo competente de la

comunidad autónoma.

La vivienda sea ocupada por el contribuyente minusválido, cónyuge, ascendientes

o descendientes a título de propietario, usufructuario, arrendatario o

subarrendatario.

La vivienda debe estar ocupada por cualquiera de las personas a que se refiere el

 

párrafo anterior a título de propietario, arrendatario, subarrendatario o

usufructuario.

La base máxima de esta deducción (independientemente de la prevista para adquisición

de vivienda habitual) será de 12.020 euros anuales.

El porcentaje de deducción será, en todo caso, el 20% sin distinguir entre situaciones o

no de financiación ajena.

7.2.4

Exención por reinversión en vivienda habitual

Otro aspecto que usted debe conocer es la exención por reinversión en vivienda habitual.

Así, pueden gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de

manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe

total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, de acuerdo

a las siguientes condiciones:

 

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