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FERNANDO PALAZUELO

"Estamos teniendo éxito en el Centro de Lima"


ARTE EXPRESS ADQUIRIÓ EN EL 2005 OCHO EDIFICIOS EN EL CENTRO DE LIMA, UNO MÁS EN EL
2009 Y ESTE AÑO COMPRARÁ OTROS DOS. AHORA PIENSA CONSTRUIR 5.000 VIVIENDAS EN LAS RI
BERAS DEL RÍO RÍMAC
Por: Álvaro Gastañaduí
Como no lo ha hecho ningún inversionista peruano, el arquitecto español Fernando Pal
azuelo, gerente general de Arte Express, vio en el Centro de Lima una oportunida
d de negocio. Ha rehabilitado siete edificios para alquiler de oficinas y atrajo
empresas a una zona de donde muchas salieron corriendo hace unos años. Para logra
r la rentabilidad de sus proyectos aplicó un ingenioso sistema que él mismo explica.
¿Cómo le va a Arte Express con su negocio inmobiliario en el Centro de Lima?
Como usted ve, esta es una oficina atípica [en el edificio Sudamérica, frente a la P
laza San Martín]. Tenemos todas las unidades de nuestro ejército en un solo lugar: i
ngenieros, arquitectos, economistas. El equipo lo integran peruanos, de entre 23
y 30 años, excepto yo, que tengo algo más.
¿Cómo se animó a invertir en el Centro de Lima?
Empezamos con una visita en el 2004. Me alojé en un pequeño hotel en el jirón Azángaro,
donde solo dos o tres habitaciones tenían baño. Luego pasé al hotel Bolívar, donde viví un
año y pico y allí desarrollé el plan para invertir en el Centro de Lima. Vine en el 2
004, pero las inversiones se hacen en el 2005. El equipo se empieza a formar alr
ededor de la arquitecta Luciana Soldi en junio del 2005.
¿Y con cuántos edificios comienza su inversión?
En el 2005 ubicamos los primeros ocho edificios. Pusimos el primer dinero y tuvi
mos que pedirle a los vendedores que nos financiaran. En los primeros años, nuestr
o objetivo fue pagar los edificios y preparar los proyectos de rehabilitación.
¿Pero luego compraron otros más?
En el 2009 compramos un edificio más y este año, antes de que termine, compraremos d
os más.
¿Cuáles son?
No le puedo decir cuáles son, porque puede ser contraproducente. Hablando de metro
s cuadrados, hoy somos propietarios de 42.000 metros cuadrados y con estas compr
as nuevas llegaremos a fin de año a 70.000 metros cuadrados.
¿Estos dos últimos, entonces, son grandes?
Hay uno que sí es grande. Tiene 20.000 metros cuadrados y el otro, 5.000.
¿No es el Hotel Crillón?
No. No es el Crillón. Desde el 2005 empezamos los proyectos, los permisos con la m
unicipalidad y el INC. De inmediato, comenzamos las obras.
¿Quiénes les han alquilado sus oficinas?
Empezamos a traer empresas de nivel al centro, como la Caja de Arequipa, Ipsos A
poyo y el agente de bolsa Solfin. No los inquilinos que había antes.
¿Y cuántos inquilinos de ese nivel han traído al centro?
Tenemos tres grupos de inquilinos: la administración estatal, como la Sunat. El país
va bien y el Estado necesita más oficinas.
¿Y es buen pagador?
Es un buen pagador. Estamos muy contentos con ellos y creo que ellos con nosotro
s. Otro grupo son los llamados clientes varios y lo que consideramos un éxito es h
aber traído al primer banco del mundo: el Hong Kong Shangái Bank Corporation (HSBC).
Lo hemos traído al Perú y al Centro de Lima con tres edificios. Luego, tenemos un t
ercer grupo, que es el más importante, que se llama BPO (Business Process Outsourc
ing o externalización de servicios).
¿Y quiénes son?
Empresas como Telefónica o Endesa no quieren tener sus departamentos comerciales d
entro de la empresa, porque les sale muy caro, entonces contratan a alguien fuer
a del país. Este es nuestro principal paquete de clientes y nos estamos trayendo a
esas empresas. Hemos ido a Argentina para traer call centers, contact centers y
help centers. Hemos traído empresas que tienen 15.000 empleados en el mundo.
¿Y qué les ofrecen?
Esas empresas, que tienen éxito, necesitan una gran dotación de energía, pero barata,
pues son grandes consumidores. Nosotros le damos una electricidad 35% más barata q
ue lo que le cuesta a usted en su casa.
¿Y cómo han logrado ello?
Nosotros la compramos como mayorista a Edelnor, la transformamos en el edificio
y se la vendemos al precio de costo. Son grandes consumidores de energía. Cuando n
osotros dormimos, ellos trabajan. Hemos creado a través de estos BPO 6.500 puestos
de trabajo aquí, en el centro.
¿Y las empresas están contentas en el centro?
Están contentas. Primero, porque les damos la tecnología, luego las estaciones de tr
ansformación y, además, generadores. Cuando Edelnor corta la energía, esta gente no pu
ede parar, porque sus clientes los penalizan. Tenemos generadores que entran a o
perar inmediatamente y el edificio sigue funcionando. Eso no se lo dan otros edi
ficios.
¿Y cuánto han invertido?
Mucho dinero.
¿Pero un aproximado?
En este edificio hay tres escaleras presurizadas por- que hay mucha gente. Además,
hay una fibra óptica aislada. Son cosas que les damos y por esto los estamos tray
endo.
¿Cuánto están cobrando?
Estamos cobrando por alquiler entre US$7,5 y US$8,5 el metro cuadrado.
¿Eso no es muy barato?
Es barato para lo que invertimos. Paralelamente, les decimos que vengan al Perú po
r varias razones: primero, voy a cobrarles menos que en Santiago, Buenos Aires o
Madrid. Además, porque la gente que puedan contratar es gente que está muy formada,
preparada y educada y habla un español mejor que el chileno o que el argentino y
eso les interesa. Y, por otro lado, aquí en el Centro de Lima sus trabajadores van
a poder venir en el sistema de autobuses a gas que está a punto de inaugurar la M
unicipalidad de Lima.
Con lo que cobra, su margen de rentabilidad será muy reducido
Evidentemente. Estamos pidiendo financiación a los bancos y ya nos la están dando. H
ay que trabajar duro. Somos corredores de maratón. No somos corredores de 100 metr
os sino de 40 kilómetros, con lo cual estamos preparados para una rentabilidad de
mediano y largo plazo, más que una especulación a corto plazo. Estamos recuperando e
l centro de la ciudad, rehabilitando edificios, respetando la historia
¿Han sido un buen negocio estas inversiones?
Depende de lo que signifique buen negocio, pero estamos teniendo éxito. Tenemos más
demanda que oferta. En ese sentido, estamos contentos. Creo que acabaremos este
año habiéndonos gastado cerca de US$20 millones y probablemente aún no hayamos recuper
ado ese dinero.
Pero están en camino
Está en camino. Pero esto no es de la noche a la mañana.
¿Usted, que ha trabajado en centros históricos, cómo ve esta experiencia de Lima?
La experiencia es inmejorable. El Centro de Lima tiene un catálogo de arquitectura
fascinante: incaica, colonial, republicana y el espectacular siglo XX. Las igle
sias, los conventos, los cines, los puentes, las estaciones del ferrocarril: tod
o eso es muy difícil de encontrar junto, como en Lima.
¿Qué faltaría para que los empresarios inviertan en la recuperación del centro?
Son muchos factores los que intervienen. Por un lado, está el INC, que busca prote
ger; y, por el otro, Indeci, que busca la seguridad de las personas que viven al
lí. Y eso está muy bien. Además, creo que hay que ser capaz de desarrollar proyectos q
ue, en primer lugar, recuperen los valores históricos y, luego, tengan un sentido
económico. Cualquier proyecto debe generar sus ingresos y no depender de donacione
s.
¿Cuáles son sus proyectos a largo plazo?
La conversión del cauce del río Rímac a la altura de la Plaza de Armas en una zona urb
ana, con pistas, jardines y 5.000 viviendas. En vez de tener el río convertido en
un basural, debemos recuperarlo. También estamos en conversaciones con la municipa
lidad para construir un parqueo debajo de la Plaza San Martín.

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