PUBLICIDAD Y FÉ PUBLICA REGISTRAL.

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Tradicionalmente, se denominan principios hipotecarios a aquéllos de construcción doctrinal que hacen referencia tanto a los fundamentos de la organización y
eficacia del Registro de la Propiedad, como a la síntesis del ordenamiento positivo en esta materia.

Ello ha llevado a distinguir entre principios o reglas ordenadores del procedimiento registral (los llamados tradicionalmente principios formales) y principios que
regulan la eficacia o alcance jurídico de la inscripción (los llamados principios sustantivos). También se han clasificado ateniendo a su importancia:
a) Principios fundamentales del sistema registral (el de publicidad y el de legalidad).
b) Principios coadyuvantes (el de rogación, el de especialidad, y el de tracto sucesivo).
c) Principios consecuencia de los anteriores, (como los de prioridad, preclusión, legitimación y de fe pública registral).
II. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD.
El Registro de la Propiedad es un medio técnico para lograr, entre otros fines, la publicidad de las relaciones inmobiliarias y con ello alcanzar la seguridad en el
tráfico jurídico. Este principio ofrece dos grandes manifestaciones.
1. Una material, con una doble dimensión:
1.1. la negativa, conforme a la cual los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados
en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero (artículo 32 de la Ley Hipotecaria)
1.2. y la positiva, de la que se deriva la presunción “iuris tantum” de que lo que el Registro publica debe ser mantenido mientras no se demuestre la inexactitud
de su contenido (principio de legitimación), así como la presunción “iuris et de iure” -aunque se demuestre lo contrario-, cuando se trate de proteger a un tercero
que, confiado en la apariencia registral, adquiere con las condiciones y requisitos establecidos por la Ley (principio de fe pública registral)

2. Al aspecto formal del principio de publicidad hacen referencia los artículos 221 al 237 de la Ley Hipotecaria, señalando el primero que los Registros serán
públicos para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos. El interés se presumirá en toda autoridad,
empleado o funcionario público que actúe por razón de su oficio o cargo, regulándose en los otros la información registral (la manifestación, que debe realizar el
Registrador, del contenido de los asientos registrales tendrá lugar por nota simple informativa o por certificación mediante el tratamiento profesional de los mismos,
de modo que sea efectiva la posibilidad de publicidad sin intermediación, asegurando, al mismo tiempo, la imposibilidad de su manipulación).

IV. PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

Se concreta en la presunción, iuris et iure, de integridad y exactitud del contenido de los asientos, protegiendo las adquisiciones que por negocio jurídico efectúen
los terceros adquirentes que se hayan producido confiados en el contenido del Registro. La publicidad esencial del Registro de la Propiedad provoca una doble
protección a través de una doble presunción:
1. Presunción ”iuris tantum” (admite prueba en contrario) de que los derechos reales publicados existen y pertenecen a su titular en la forma determinada
por el asiento respectivo -es la presunción base del principio de legitimación-;
2. y presunción “iuris et de iure” (no la admite) a favor de los terceros adquirentes que, reuniendo los requisitos legales, les atribuye una posición inatacable.

Para proteger a los terceros adquirentes de buena fe, la ley reputa exacto el contenido de los libros hipotecarios, aún en el caso en que los términos de sus asientos
no concuerden con la realidad jurídica extrarregistral. El principio general o básico está formulado en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.