ANTECEDENTES

Para comenzar el desarrollo del presente trabajo vamos a partir del estudio del tratamiento jurídico de los
derechos reales que se le otorgaba por parte del derecho romano ya que es este periodo histórico más
importante puesto que, se encuentran las raíces de las principales instituciones jurídicas que hasta la fecha
siguen vigentes, pero con variaciones ya sea en su esencia o estructura

1.1. ROMA
En el derecho romano como en el derecho moderno se distinguen dos clases de derecho: los derechos
reales y los derechos de crédito. Ambos estaban colocados entre las cosas incorporales a excepción del
derecho de propiedad que se encontraba entre las cosas corporales. El derecho real es una facultad que
tiene una persona de sacar utilidad o goce de una cosa. Es un jus in re, que recae directamente sobre un
objeto determinado y que se impone frente a todos (erga omnes).

En Roma se distinguen los derechos reales reconocidos por el Derecho Civil, los derechos reales
reconocidos por el derecho pretoriano y los amparados por la legislación imperial:

A. Los derechos reales amparados por el Derecho Civil son

 La propiedad o dominium ex jure quiritium
 Las servidumbres personales: usufructuó, uso y la habitación
 Las servidumbres reales o prediales
B. Los derechos creados por el pretor o la legislación del imperio son
 La propiedad bonitaria
 La hipoteca (derecho pretoriano)
 El derecho de enfiteusis y de superficie y el jus in agro vectigati (derecho imperial)

El derecho de propiedad es el más importante y también es el más amplio puesto que permite a su titular
plenos derechos sobre el bien, incluyendo la libre disposición e incluso la destrucción de este. Mientras
que en la actualidad la propiedad es un derecho real sobre las cosas susceptibles de formar parte del
patrimonio privado de una persona, en Roma, hasta la etapa de Justiniano, el dominio de la propiedad
quiritaria fue limitado por el derecho del Estado que atraía una gran parte de las tierras , pero con el paso
del tiempo , al lado de la propiedad quiritaria fueron apareciendo diversos tipos de propiedad inferior ,
cuyos beneficiarios fueron protegidos al igual que los propietarios quiritarios
Entonces ¿Que era pues la propiedad quiritaria en Roma?, Pues bien, los Romanos desarrollaron en sus
inicios dos tipos de propiedad que se consolidan a fines de la época clásica, una de estas era la propiedad
quiritaria; Es aquella que estaba sancionada por el derecho civil romano (jus Civile) para oponerla a otras
formas menos perfectas de propiedad. Ella suponía para adquirirla condiciones (ser ciudadano romano ,
que el modo de adquisición sea formalidad de jus Civile ya sea por mancipatio o in jure cessio ) Esto se
concretaba en tres términos que en la actualidad son los atributos de la propiedad :
 Jus utendi (Es la finalidad económica de aprovechamiento respecto de un bien mueble o
inmueble que le permite al propietario, según su voluntad, explotarlo de una u otra forma)
  Jus fruendi (Es la capacidad otorgada al propietario para poder hacerse de los frutos del bien
sobre el que ejerce dominio)
 Jus abutendi (el derecho del propietario de un bien a disponer plenamente de él)
Los romanos crearon otro tipo de propiedad esto sobre la base de la actividad del pretor y era “la
propiedad Bonitaria”. Cabe resaltar que en el Ius Civile se podía transmitir la res mancipi 1a través de la
mancipatio sin embargo había caso en que la fortuna del ciudadano la constituía solamente el ganado
pequeño :res nec-mancipi , que si bien el Ius Civile no lo regulo este no fue un impedimento para que no
se transmitiera , es por eso que el pretor otorgaba protección aunque no se transmitía propiamente
propiedad, se protegía la posesión del aparente adquirente, a este tipo de propiedad imperfecta la doctrina
romanista lo ha llamado “Propiedad Bonitaria”; la tutela del pretor no contemplo todas las necesidades es
por eso que esta clasificación se diversifico en otras tres tales como : la propiedad peregrina2, la
propiedad provincial 3y la propiedad pretoria4.

DERECHO CANONICO AL DERECHO REAL

La invasión de los bárbaros destruyó el imperio romano y cambió la faz política del mundo, para el que se
abrió un nuevo período histórico, en el que resultaron modificadas profundamente las leyes, las costumbres
y las instituciones de los pueblos; en medio del caos y la anarquía producida por los barbaros, visigodos,
etc.

Surge el cristianismo, si bien es cierto. la aparición del cristianismo había tenido lugar en el último período
de la dominación romana, esta no ejerció al principio gran influencia en el orden económico producto al
envilecimiento de la sociedad humana de aquella época esto detuvo la propaganda de la doctrina
evangélica, la cual constituía una nueva religión que necesitaba nuevos pueblos para poder extenderse, y
como los encontró en los bárbaros, entre ellos tuvieron excelente acogida las máximas de Jesucristo, que
proclama la dignidad del hombre, generando el inicio de una nueva civilización, crear nuevos pilares para
purificar su vida , activar su industria y motivar a la movilización de su comercio el cual fue tomando
notable incremento merced a los principios de igualdad y fraternidad que promovieron la moralización
asociación, a las construcciones de monasterios abadías que fomentaron las industrias, a las fiesta: y
solemnidades religiosas que hicieron renacer las ferias y mercados, y a las misiones y peregrinaciones que
abrieron nuevos horizontes a la geografía y al tráfico.

La propiedad privada "por la práctica de todos los tiempos" ha sido consagrada, según León XIII, "como
muy conforme a la naturaleza humana, así como a la pacífica y tranquila convivencia social" 5 La doctrina
de la Iglesia sobre la propiedad tiene un alcance universal. el respeto a la propiedad ajena, el deber de

1
cosa susceptible de mancipatio, aquel modo solemne y formar de transmitir la propiedad; bienes estables o
permanentes e identificables
2
Peregrino que al carecer del “status civitatis”, no podía gozar del dominium ex iure quiritium
3
Eran los fundos provinciales que no estaban regulados por el ius civile y por lo tanto no podía ser objeto de
propiedad privada quiritaria
4
Es la que es reconocida y sancionada por el Pretor por oposición a la quiritaria
5
Encl. "Rerum Novarum)); trad. española de P. GALINDO, Colección de Encíclicas y Documentos Pontificios 4 (Madrid 1955)
socorrer a los necesitados por parte de los que poseen y otras muchas cuestiones análogas exigen que los
moralistas se ocupen de la doctrina de la propiedad, establezcan una noción de este derecho real y se ocupen
de los

modos de adquirirlo y de sus falencias jurídicas, con el fin de orientar la conciencia de los fieles. La
propiedad es un tema estrictamente técnico en el campo, más reducido y concreto, del Derecho canónico;
el ordenamiento jurídico especial que aplica la iglesia ha regulado un tipo de propiedad, la llamada
propiedad eclesiástica, que constituye un aspecto fundamental del Derecho patrimonial canónico esta la
define como todos los bienes, corporales, incorporales que pertenecen a alguna persona jurídica religiosa
canónica6. La doctrina de la Iglesia sobre la propiedad como institución de Derecho natural constituye la
base y fundamento de sus normas positivas sobre la propiedad eclesiástica; es más, el Derecho natural en
el sentido que a esta expresión atribuye la doctrina tradicional de los teólogos y canonistas, forma parte del
ordenamiento canónico, es Derecho vigente en la Iglesia.

El "Codex Iuris Canonici" 21 no contiene una descripción legal del derecho de propiedad; sin embargo, da
por supuesta la existencia de este derecho en el ordenamiento de la Iglesia considerándose desde el punto
de vista jurídico a la iglesia como una “persona jurídica” se le atribuye la capacidad de adquirir bienes y
ser propietarios de los mismos a determinados entes eclesiásticos; debemos poner énfasis en aclarar que la
propiedad solamente es objeto de regulación de las normas canónicas positivas cuando está dirigida al fin
sobrenatural del hombre; es decir, para fines relacionados con Dios , estos bienes pueden clasificarse en
dos grupos fundamentales:

a) los bienes que son propiedad de particulares, pero a los que la Iglesia atribuye un carácter sagrado

b) los bienes que integran el patrimonio eclesiástico.

Esta claro que la aplicación de los llamados “iuris divine” figura jurídica dada en la época romana se va
materializando en el derecho canónico, además, el Derecho canónico también atribuye a determinados
bienes (cementerios, edificios de culto, objetos litúrgicos, etc.), la condición de cosas sagradas, "res sacrae";
precisamos también que con cosas sagradas las destinadas al culto mediante dedicación o bendición, en el
tráfico jurídico no se puede comerciar con el aspecto espiritual de las cosas sagradas; esto quiere decir que
en el derecho canónico si se puede comerciar con cosas sagradas pero no con su aspecto espiritual.

6
tiene eficacia civil; están inscritas en el registro de entidades religiosas.
NORMATIVIDAD

El Código Civil clasifica a los derechos reales de la siguiente manera:

• Derechos Reales Principales: son independientes , es decir, no requieren de otro elemento para existir,
tales como: la posesión, la propiedad, la copropiedad, el usufructo, el uso, la habitación, la superficie y la
servidumbre

• Derechos Reales de Garantía, son derechos que dependen de un crédito

u obligación, tales como: la hipoteca, la prenda, la anticresis, derecho de retención

Antes de desarrollar la propiedad y la posesión, es importante explicar el

concepto de bienes.

En el Perú el derecho Real se encuentra regulada por El Código Civil, del año 1984, se
encuentra distribuido en 10 Libros, habiendo considerado en su Libro Quinto a los Derechos
Reales, legislación que se encuentra de la manera siguiente:

Libro V: Derechos Reales

 Sección Primera: Disposiciones Generales

 Sección Segunda: Bienes

Título I: Clases de Bienes (Artículo 885 al 886)

Título II: Partes Integrantes y Accesorias (Artículo 887 al 889)

Título III: Frutos y Productos (Artículo 890 al 895)

Sección Tercera: Derechos Reales Principales

Título I: Posesión (Artículo 896 al 922)

 Capítulo Primero Disposiciones Generales (Artículo 896 al

 899)
 Capítulo Segundo Adquisición y Conservación de la Posesión
 (Arts. 900 al 904)
 Capítulo Tercero Clases de Posesión y sus Efectos (Artículo
 905 al 911)
 Capítulo Cuarto Presunciones Legales (Artículo 912 al 915)
 Capítulo Quinto Mejoras (Artículo 916 al 919)
 Capítulo Sexto Defensa Posesoria (Artículo 920 al 921)
 Capítulo Séptimo Extinción de la Posesión (Artículo 922)

Título II Propiedad (Artículo 923 al 998)

 Capítulo Primero Disposiciones Generales (Artículo 923 al

 928)
 Capítulo Segundo Adquisición de la Propiedad (Artículo
 929 al 953)
 Capítulo Tercero Propiedad Predial (Artículo 954 al 967)
 Capítulo Cuarto Extinción de la propiedad (Artículo 968)
  Capítulo Quinto Copropiedad (Artículo 969 al 998)

Título III Usufructo (Artículo 999 al 1025)

 Capítulo Primero Disposiciones Generales (Artículo 999 al

 1005)
 Capítulo Segundo Deberes y Derechos del Usufructuario
 (Arts. 1006 al 1017)
 Capítulo Tercero Cuasiusufructo (Artículo 1018 al 1020)
 Capítulo Cuarto Extinción y Modificación del Usufructo
 (Artículo 1021 al 1025)

Título IV: Uso y Habitación (Artículo 1026 al 1029)

Título V: Superficie (Artículo 1030 al 1034)

Título VI: Servidumbres (Artículo 1035 al 1054)

Sección Cuarta: Derechos Reales de Garantía

Título I Prenda (Artículo 1055 al 1090)

 Capítulo Primero Disposiciones Generales (Artículo 1055

 al 1066)
 Capítulo Segundo Derechos y Obligaciones (Artículo 1067
 al 1083)
 Capítulo Tercero Prenda sobre Créditos y Títulos Valores
 (Arts. 1084 al 1089)
 Capítulo Cuarto Extinción de la prenda (Artículo 1090)

Título II Anticresis (Artículo 1091 al 1096)

Título III Hipoteca (Artículo 1097 al 1122)

 Capítulo Primero Disposiciones Generales (Artículo 1097

 al 1111)
 Capítulo Segundo Rango de las Hipotecas (Artículo 1112 al
 1114)
 Capítulo Tercero Reducción de la Hipoteca (Artículo 1115
 al 1116)
 Capítulo Cuarto Efectos de la Hipoteca frente a Terceros
 (Artículo 1117)
 Capítulo Quinto Hipotecas Legales (Artículo 1118 al 1121)
 Capítulo Sexto Extinción de la Hipoteca (Artículo 1122)

Título IV Derecho de Retención (Artículo 1123 al 1131)