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EL ARRENDAMIENTO CIVIL
Por el Lic. Félix AZUELA PADI-
LLA, profesor de la Escueda Nacio-
nal de Jurisprudencia.

1. Las notas que siguen carecen de toda pretensión científica. Quie-


ren meramente servir de ayuda en la preparación del curso de contratos
en la Facultad de Jurisprudencia, por ello el orden de exposición es el
que se sigue en las clases.
2. Parece ser que los latinos designaron este negocio jurídico dicien-
do "locatio conductio" (de los verbos locare que significa colocar, poner,
poner una cosa de modo de lograr algo, y conducere, que es manejar, di-
rigir, hacer útil una cosa), dando a entender con ello "disponer una
cosa de modo de hacerla Útil".
3. La dicha designac2ón no pasa al castellano, en el que varía la desig-
nación, pero conserva el mismo sentido. "Arriendo" y "arrendamiento" de-
cimos para significar lo mismo que los latinos, pues ambas voces vienen
de la preposición de acusativo "AD" y del sustantivo "REDITUM"; la ex-
presión "ad reditum dare" "arrentar" y luego "arrendar", o sea tanto
como poner la cosa de modo que dé renta o rédito.
4. Significación económica.-Desde el punto le vista de la creación
transferencia y consumo de los bienes, el arrendamiento tiene singular im-
portancia, tanto porque permite la utilización de bienes ajenos sin distraer
el capital en su adquisición, cuanto porque permite al dueño de la cosa
arrendada percibir parte de los satisfactores que ésta produce, sin necesi-
dad de esfuerzo, de modo de poder dirigir éste a la creación de otros bienes
culturales; y finalmente beneficia a la colectividad por permitir el apro-
vechamiento de bienes que quizá de otro modo quedarían estériles.
5. Significación jurídica.-Siguiendo a Duvergier se puede decir que
es instrumento para lograr que el derecho de propiedad pueda traducirsc
en el uso y disfrute indirectos de la cosa arrendada, pues sin él, el domi-
nio sólo sería ejercitable mediante el aprovechamiento directo y personal
de las cosas por el dueño (y por los titulares de derecho real) con lo que

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la propiedad sería un derecho poco fructífero. En otros términos, el arren-


damiento viene a fertilizar un derecho semiestéril.
6. Definición.-A fuer de concepto, la noción de arrendamiento ha
menester de un tratamiento lógico, que en este caso consistirá en definirlo,
dividirlo, clasificarlo, analizar sus notas formativas, estudiar analíticamente
también los elementos en que se descomponga, investigar sus modalida-
des, etc. Así, pues, en cuanto a la primera faena lógica, la realizamos
diciendo: "Es el contrato por el cual una persona se obliga a transferir
el uso o goce temporal de una cosa a otra persona, que se obliga a pagar
por este uso o goce temporal, un precio cierto."
7. Esta noción se conserva desde hace más de cuarenta siglos. Tene-
mos documentos anteriores a la promulgación del Código de Hammurabi,
por ejemplo, respecto a un arrendamiento celebrado en Dilbat entre unos
tales Husalum, Shamash y -41á. Dice la tablilla: "Un buey, de Sha-
mash y Alá, de Shamash y Alá hijo de Hahilum, por un año ha alquilado ;
su alquiler por un año, 3 gur de cebada; en el día de la cosecha los medi-
r á . . ." La ley de Hamrnurabi prevé el alquiler de animah, de barcas, de
graneros, de casas, de terrenos, de carretas, de esclavos, etc. De la ley
relativa al alquiler de casas sólo queda un artículo. Parece que el in-
quilino, dice Delaporte, quedaba obligado a pagar por adelantado la renta.
Mediante indemnización prefijada, podía privársele del uso de la cosa
antes de concluir el arrendamiento. Este derecho de rescisión desaparece
en la edad neobabilónica, pero la cláusula de pagar por anticipado se con-
serva. Los documentos asirios que se poseen son, en cambio muy poco
explícitos respecto al arrendamiento.
8. Entre los romanos primitivos, nos enseña Von Mayr, apenas se co-
noce el arrendamiento de bestias de tiro y carga, ya que los inmuebles tienen
una significación religiow que impide otra explotación que no sea la per-
sonal. Es pertinente aclarar que el alquiler de esclavos no podía conside-
rarse como un alquiler de bienes muebles, como lo asevera el citado, pues
dicho sea de una vez por todas, y aunque suene a desacato, CREO que los
romanos JAMAS consideraron al esclavo como a cosa. Basta para demos-
trarlo la serie de consideraciones que siguen:
a ) El esclavo estaba bajo la protección de los Penates y participaba co-
mo toda la familia en la religión doméstica y en el culto, cmpo puede leerse
en Cicerón (De legibus, 11, 8 y 12) y como enseña Catón en De Re Rus-
tica, estaba obligado a celebrar los ritos religiosos en nombre de su amo.
h) Debía ser sepultado en la tumba de la familia.
c ) Desde muy temprano tuvo derecho de propiedad sobre un peculio.
d) Tenia capacidad jurídica para ser mandatario de su señor, y el De-
recho Romano conoce bien estas situaciones en que el esclavo contrata váli-
damente a nombre y en representación de su señor.
e) Y para no dargar inútilmente esta lista, recuérdese que el Derecho
Romano prohibió siempre no sólo dar muerte al esclavo propio, sino incluso
maltratarlo. Hay huellas en el Corpus de sanciones impuestas a patricios
por malos tratamientos al esclavo.

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9. A partir del negocio consistente en alquilar al esclavo se va forman-


do la idea de que en el contenido del contrato cabe también el arrendamiento
de servicios, idea que quizá por tan absurda ha podido sobrevivir hasta
hace muy poco.
10. E n Derecho Bizantino aparece la tendencia a regir el arrendainien-
to por las reglas de la compraventa, y expresamente se sostiene que hay
gran semejanza entre ambos negocios. "Locatio et conductio proxima est
emptioni et venditioni, iisdemque iuris regulis consistit. Nam ut emptio et
venditio ita contrahitur si de pretio convenerit, sic et locatio et conductio
ita contrahi intelligitur si merces constituta sit, et competit locatori quidern
locatio qctio, conductori ver0 conducti. (Inst. Lib. 3, Tit. x x ~ vPro.) y
además, el No. 111 de los mismos título y libro: "Adeo autem aliquam
familiaritatem inter se habere videtur emptio et venditio, item locatio et
conductio, ut in quibusdam causis quaeri soleat, utrum eptio et venditio
contrahatur, an locatio et conductio." No desaparece empero en el resto
del Corpus la idea de la verdadera naturaleza del arrendamiento.
11. E l Derecho medieval español, se caracteriza por el empeño puesto
por los gobernantes góticos en excluir el imperio de la legislación romana,
así es que, contra la opinión vulgar, hemos de ver en los monumentos de
este Derecho no la copia de las instituciones latinas sino la reacción contra
ellas. Dejando aparte las disposiciones del Fuero Juzgo, encontramos en
el código inmortal de las Partidas una clara noción del arrendamiento como
negocio oneroso de temporal concesión de uso o goce: " . . . E arrendamien-
to, según el lenguaje de España, es arrendar heredamiento o almoxerifadgo,
o alguna otra cosa por renta cierta que den por ella. . ." Y "Alogando vn
ome a otro casa, o tienda, fasta tiempo cierto, pagandole el que la recibe el
aloguero que pone con el, a los plazos en que se auinieron, non le puede
echar della, fasta que aquel tiempo sea que aquel tiempo sea complido . . ."
(P. V. Tit. VIII, Leyes 1 y 6.)
12. E s el Derecho civil francés decisivo para la historia de nuestras
instituciones en gracia a la difusión que tuvo el Código napoleónico, y por
eso conviene dar un vistazo en sus antecedentes. E s bien sabido que las
opiniones de Pothier fueron decisivas para los autores de dicho Código.
Pues bien, Pothier era un jurisconsulto radicalmente influido por el Dere-
cho bizantino, de modo que no sorprende sino a medias que en su "Tratado
del Contrato de Arrendamiento" sostenga 1$ misma tesis que Triboniano
en la Instituta, a saber : que hay semejanzas escenciales entre compraventa
y arrendamiento por ser ambos consensuales, de derecho de gentes, sinalag-
mático~y conmutativos, sobre de tener en común el exigir como requisitos
esenciales, la cosa, el precio y el consentimiento. Sostiene Pothier que
aunque difieren en que el arrendamiento no transfiere el dominio, en el fondo
no son tan diferentes, pues "en cierto modo el arrendamiento encierra venta
del goce y uso de la cosa".
13. Venturosamente estas ideas no fueron compartidas por los legis-
ladores quienes siguieron el criterio más sano del derecho consuetudinario

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francés, y así definen en el art. 1709: "Le louage des choses est un contrat
par lequel l'une des parties s'oblige A faire jouir l'autre &une chose.pendant
un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'obligue de
lui payer."
14. Siguiendo la anterior definición el legislador mexicano de 1870
dice en el art. 3068: "Se llama arrendamiento el contrato por el que una
persona cede a otra el uso o el goce de una cosa por tiempo determinado
y mediante un precio cierto . . ." Y el código de 1884 reproduce literalmante
el precepto en su artículo 2936. Y finalmente, inspirándose para modificar
dicho precepto en las legislaciones argentina y chilena, nuestro Código vi-
gente define en su art. 2398. "Hay arrendamiento cuando las dos partes
contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce tem-
poral de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto. El
arrendamiento no puede exceder de 10 años para fincas destinadas a habi-
tatión, de 15 para las fincas destinadas al comercio y de 20 para las fincas
destinadas al ejercicio de una industria."
15. Análisis de la definición. Lo primero que hace resaltar el legislador
es el carácter consensual del negocio, declarando que el mero consentimien-
to opera el efecto de transferir el derecho al uso o al goce de la cosa y al
precio o renta. Aquí se establece la norma del artículo 17% que manda:
"Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, excepto aque-
llos que deben revestir una forma establecida por la ley. Desde que se per-
feccionan obligan a los contratantes no sólo al cumplimiento de lo expresa-
mente pactado, sino también a las consecuencias que, ,según su naturaleza,
son conforme a la buena fe, al uso o a la ley." Así es que, en la interpretación
de los arrendamientos son fuentes de derecho el uso y la costumbre locales
según preceptúa el art. 1856: "El uso y la costumbre del país se tendrán
en cuenta para interpretar las ambiguedades de los contratos!'
16. Resalta inmediatamente después la noción de reciprocidad que nos
lleva a situar al arrendamiento entre los contratos bilaterales por lo dispues-
to en el art. 1836: "El contrato es bilateral cuando las p r t e s se obligan
recíprocamente", de donde le resulta aplicable para los casos de incumpli-
miento la disposición del art. 1949 : "La facultad de resolver las obligaciones
se entiende implícita en las recíprocas para el caso en que uno de los obliga-
dos no cumpliere lo que le incumbe. . ."
17. Importa mucho advertir que de acuerdo con la definición legal,
el arrendamiento no trasfiere el uso y el goce sino solo el uso o solo el goce.
de modo que para que haya transferencia de ambos derechos, debe mediar
pacto expreso. Distingamos, de paso, siguiendo a Planiol, y a Valverde
ambos derechos: "El derecho de uso es la facultad de servirse material-
mente de una cosa para provecho o placer personales, según la naturaleza
misma de la cosa." (Trait. Elém. de Droit. Civ. T. 1. No. 2776) y ". . .el
ius t'ruendi o el disfrute, que consiste en tomar de ellas (las cosas) lo que
produzcan.. ." (Tratado de Derecho Civil Español. T. 11, Cap. 111.)

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18. La distinción anterior tiene grande importancia pues frecuente-


mente tanto el arrendador cuanto el arrendatario ignoran el alcance del de-
recho que se versa. Es desde luego conocida la discusión de si puede el
arrendatario de una finca poner en ella anuncios de cosas o actividades dife-
rentes de las suyas propias y que ha sido resuelta negativamente por la ju-
risprudencia extranjera. Véase por ejemplo el caso práctico de abuso, por
parte de una cierta empresa editorial, que anuncia, colocando estructuras
especiales sobre los edificios, obras de otras editoriales diferentes a ella. En
el mismo orden de ideas, nuestro legislador de 1928 prohibió expresamente
a los arrendatarios ciertas formas de disfrute de las fincas alquiladas, y me-
ramente como consecuencia de la doctrina que se sustenta en el precepto que
se viene analizando. Véanse al efecto los artículos 857 y 869: "En terrenos
de propiedad particular no puede ejercitarse el derecho a que se refiere el
artículo anterior (el de caza) ya sea comenzando la caza, ya continuando
la comenzada en terreno público, sin permiso del dueño. Los campesinos
asalariados y los aparceros gozan del derecho de caza en las fincas donde
trabajen, en cuanto se aplique a satisfacer sus necesidades y las de sus fa-
milias." "El derecho de pesca en aguas particulares pertenece a los dueños
de los predios en que ellas se encuentren. ." .
19. De todo lo anterior se infiere que el arrendamiento concede disyun-
tivamente los derechos de uso y goce ; que por lo tanto sólo pueden enten-
derse cumulativamente conferidos en las dos hipótesis siguientes : a) cuando
haya pacto expreso y b) cuando el único uso posible de la cosa traiga apa-
rejado su goce.
20. De lo dicho en los tres anteriores parágrafos se sigue que de acuer-
do con la definición legal que se analiza el arrendamiento por lo que toca al
arrendador (luego se verá que también respecto al arrendatario) sólo con-
tiene obligaciones de dar, pues el artículo 2011, bajo el rubro de "De las
Obligaciones de Dar" dice: "La prestación de cosa puedeconsistir: . . .
11. En la enagenación temporal del uso o goce de cosa cierta;. ." De .
donde se sigue que en Derecho patrio el arrendamiento no comprende los
negocios de prestación de servicios (locatio conductio operis et locatio con-
ductio operarum). En efecto, en esta materia nuestra legislación no sigue
al Código Napoleónico, sino que el precepto últimamente citado proviene
del articulo 714 del Código Civil portugues (si bien profundamente mejo-
rado, pues dicho artículo reza: "La prestación de cosas por efecto del con-
trato puede consistir : 19 En la venta de la propiedad de cierta cosa ; 29 En
la venta temporal del uso o usufructo de cierta cosa; 39 En la restitución
de la cosa ajena o en el pago de la cosa debida."
21. Esta exclusión de servicios como objeto de arrendamiento debe,
por lo demás, considerarse como acierto técnico del legislador, pues a estas
alturas, en la investigación jurídica es ya insostenible la confusión entre el
arrendamiento y los negocios que tienen por objeto prestación de servicios.
En este sentido se pronuncia Fubini en su obra "El Contrato de Arren-
damiento de Cosas", diciendo: ".
. . Esta reunión de tipos en una misma
forma contractual, es, sin embargo, sumamente impropia y se funda tan
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sólo en razones históricas. . . El lazo de unión que hoy todavía se quiere


encontrar entre el arrendamiento de servicios y el de cosas, consiste en
que en ambos se advierte la concesión temporal del goce de un bien deter-
minado, entendida en el sentido que la Economía le atribuye, pero es no-
torio que este lazo es muy débil y carece de importancia con respecto a
la disciplina de los dos negocios. . . Por el contrario, hay que observar que
el elemento personal del trubajo, emanación de la actividad humana, es
bastante más importante en los otros negocios que en el arrendamiento
de cosas, donde tiene un valor harto relativo, limitado, por lo demás, a
algunas especies particulares, en las que el goce del arrendatario se con-
trapone a la actividad del arrendador; pero aún en estos casos su impor-
tancia es muy pequeña comparada con la que alcanza en el contrato de
transporte, en el de mandato, en el de sociedad y en la misma compra-
venta, tipos todos ellos opuestos al contrato de arrendamiento de cosas. . ." ]
22. Clasificación del contrato.-El arrendamiento es un contrato con-
sensual por oposición a real, pues como ya se dijo, se perfecciona por el
mero consentimiento. Por oposición a formal, sólo es consensual cuando
la renta no exceda de cien Pesos anuales, como manda el art. 2406: "El
arrendamiento debe otorgarse por escrito cuando la renta pase de cien
pesos anuales." Es oneroso conmutativo, por aplicación de los artículos
1837: "Es contrato oneroso aquél en que se estipulan provechos y gravá-
menes recíprocos.. ." y 1838: "El contrato oneroso es conmutativo
cuando las prestaciones que se deben las partes son ciertas desde que se
celebra el contrato, de tal suerte que ellas pueden apreciar inmediatamente
el beneficio o la pérdida que les cause éste.. ." Es contrato principal por-
que su existencia y su validez no dependen de la de ningún otro negocio
esencialmente. Es negocio sustantivo por oposición a normativo y defini-
tivo por oposición a preparatorio. Finalmente, es contrato temporal y de
tracto sucesivo. Pero estos caracteres exigen estudio aparte.
23. En el articulo 2398, ya citado, el código vigente se pronuncia
expresamente por la temporalidad del arrendamiento, y reitera en el mis-
mo precepto señalando límites de duración. En esto sigue la corriente mo-
derna de ideas, conforme a la cual, la concesión perpetua de uso es ya un
acto de disposición y no de mera administración. Así dice Planiol (Op. cit.
T. 11, núm. 1664) : "Cuando un arerndamiento se hace a perpetuidad cons-
tituye una enagenación y no un arrendamiento. Pues qué otra cosa es
un propietario que ha cedido para siempre el uso de su bien, sino un pro-
pietario que ha perdido una parte de los atributos de su derecho?'Em-
pero, él mismo nos enseña que el antiguo derecho civil francés, lo mismo
que el romano, admitían arrendamientos perpetuos. En muy otro sentido
era la legislación nacional hasta después del segundo tercio del siglo pa-
sado. Dice la ley 11 del Tít. 8 de la 59 Partida: " . . . E puede ser fecho el
loguero o el arrendamiento, en aquella manera que se pueden fazer las
vendidas, e las compras, con plazer et otorgamiento de ambas partes ; e a
tiempo cierto, o para en su vida del que rescz'be la cosa o loguero, o del que
la loga. . ." Que Gregorio López glosa diciendo: ". . . Item potest fieri
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EL ARRENDAMIENTO CIVIL 151

consensum contralientium, sicut emptio, ad certum tempus, ve1 ad vitam


unilrs . . ." Vese, pues, que en nuestro derecho tradicional no se admitía el
arrendamiento perpetuo, pero sí el vitalicio.
24. Es, sin embargo, el caso de que nuestra legislación de 1870 y
1884 no se inspira en la de Partidas, sino en el Código Napoleónico, y por
lo que mira al último citado de los mexicanos, siguiendo al francés no
fija plazo para Ia duración de los arrendamientos; por ello hubo polémica
sobre si en ausencia de precepto limitador de duración, sería legítimo el
arrendamiento vitalicio. La opinión más aceptada fué la de que era de se-
guirse solución de la jurisprudencia francesa que limita a 99 años la du-
ración del contrato. Lo dicho en este apartado sólo conserva interés his-
tárico, pues práctico sólo le tendría en los lugares donde aún rija legislación
copiada del referido código de 1884.
25. E n cuanto a ser negocio de tracto sucesivo, lo es porque las obli-
gaciones de las partes nacen y se cumplen momento a momento. Quizás
en esto pretenda apoyarse la opinión -sustentada en el código francés- de
que el arrendamiento contiene obligaciones de hacer.
26. La violación de las limitaciones temporales que impone el párrafo
segundo del citado art. 2398, deben entenderse sancionadas con nulidad
absoluta, pues se trata de transgresión de ley prohibitiva. Dice el art. 8:
"Los actos ejecutados contra el tenor de las leyes prohibitivas o de interés
público serán nulos, excepto en los casos en que la ley ordene lo contrario."
Y como en el caso no hay ley alguna que excluya la sanción, ésta se man-
tiene. Se afirma que es nulidad absoluta porque de ser convalidable el acto
por medio de la prescripción, del cumplimiento voluntario o de la confir-
mación, el imperio de la norma jurídica quedaría supeditado a la voluntad
de los particulares. De manera que al ir expirando los términos que fija
el art. 2398, si se prolonga un arrendamiento, debe entenderse novado y
operados todos los efectos de la novación, como son la extinción de las
garantías, el nacimiento de crédito fiscal, etc. Empero, los particulares
encuentran a veces conveniente violar la limitación temporal y lo hacen
pactando el arrendamiento con promesa de nuevo arrendamiento, cláusula
esta última a la que de facto dan efectos de contrato definitivo.
27. La transferencia de uso como nota esencial del concepto anali-
zado.-Problemas especiales. Se discute en la doctrina la nqturaleza jurí-
dica de ciertos contratos como son el alquiler de huertas, aguas, bosques.
canteras y minas. Preguntase si son tales arrendamientos u otras figuras
jurídicas, dado que en todos esos negocios, el llamado arrendatario, se
hace de la propiedad de cosas. Por razón de orden, y siguiendo parcial-
mente a Guillouard (Traité du Contrat de Louage, T. I), distinguiremos
diversas situaciones: a ) cuando se alquila una huerta, es cierto que el
arrendatario hace suyos los frutos, mas con ello no se desvirtúa el cariz
de arrendamiento, pues ya hemos visto que es susceptible de otorgar el
disfrute (Núms. 19 y 20). Si se pacta que la renta se pague con parte de
los frutos levantados, estaremos ya, no frente a un arrendamiento, sino a
negocios de aparcería o de sociedad, según los casos.

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b) El arrendamiento de aguas puede hacerse, o para regadío o para


usar la fuerza motriz. El segundo caso no da lugar a discusiones ; respecto
al primero se ha dicho que el agua embebida por la tierra labrantía sale
del dominio del dueño para siempre y, por ende, el negocio que la concede
es translativo de dominio y no de uso. Me parece incorrecto el qrgumento
desde el punto de vista económico, pues con tal uso la vena no se extingue,
y difícilmente puede verse en el negocio acto de disposición.
c) Notoriamente quien da en uso o disfrute un bosque de madera
talar otorga al concesionario algo más que el disfrute, o sea, da el dominio
de los árboles talados, y teóricamente no seria un arrendamiento. Empero,
dentro de la vigencia de nuestra ley puede considerarse como arrenda-
miento, por aplicación analógica del artículo 997: "Si el monte fuere talar
o de maderas de construcción, podrá el usufructuario hacer en él las ta-
las o cortes ordinarios que haría el dueño; acomodándose en el modo,
porción o época a las leyes especiales o a las costumbres del lugar." Ahora
bien, el artícylo 1002 dice: "El usufructuario puede gozar por sí mismo
de la cosa usufructuada. Puede enagenar, ARRENDAR y gravar su dere-
cho de usufructo.. ." De donde se sigue que si la tala se considera mero
derecho de disfrute y además que puede ser otorgado por el usufructuario
al arrendatario, por mayoría de razón se sigue que el derecho de tala que
otorga el dueño directamente, es también de disfrute y puede ser materia
de arrendamiento.
d) Por lo que toca a canteras y minas, la situación se aleja todavía
más de la naturaleza del arriendo, pues mientras que en el caso del bosque
es posible la reforestación, en éste, el adueñarse el beneficiario del mine-
ral o de los bloques, puede incluso concluir por agotar la veta. Entiendo
qite desde el punto de vista puramente civil no puede considerarse arren-
damiento este negocio, cualquiera que sea la designación que tenga en la
Ley Minera vigente.
28. Naturaleza del derecho del arrendatario.-Es clásica la opinión
de Troplong, externada en su monumental obra de Derecho Civil en sen-
tido de que el derecho del arrendatario es real. Y aunque el mismo jurista
presidiendo la Corte de Casasión la repudiase más tarde, conviene recordar
los argumentos en que la fundó, tanto más cuanto que el inmortal Planiol
vino a abogar por la conveniencia de una reforma legislativa que otorgase
en Francia realidad a ese derecho. Los argumentos en pro de la realidad del
derecho son, entre nosotros : a ) Es oponible a cualquier adquirente, excep-
tuado el expropiador, art. 2409: "Si durante la vigencia del contrato de
arrendamiento, por cualquier motivo se verificare la transmisión de la pro-
piedad del predio arrendado, el arrendamiento subsistirá en los términos
del contrato. . . " Art. 2410: "Si la transmisión de la propiedad se hiciere
por causa de utilidad pública, el contrato se rescindirá. ." .
b) Por ser susceptibles de transcripción en el Registro Público de la
Propiedad, art. 3002: "Se inscribirán en el Registro: III. Los contratos
de arrendamiento de bienes inmuebles por un período mayor de seis años
y aquellos en que haya anticipas de renta por más de tres."

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EL ARRENDAMIENTO CIVIL 153

c) Porque otorga acción para la cosa arrendada en manos


de tercero. Art. 791 : "Cuando en virtud de un acto jurídicio entrega a
otro una cosa, concediéndole el derecho de retenerla temporalmente en su
poder, en calidad de usufructuario, ARRENDATARIO, acreedor pignoraticio,
depositario, u otro título análogo, los dos son poseedores de la cosa. El
que la posee a título de propietario tiene una posesión originaria; el otro,
una posesión derivada." Art. 803: "Todo poseedor debe ser mantenido o
restituído en la posesión contra aquellos que no tengan mejor derecho
para poseer.. ." Cód. de Proc. Civ. Art. 16: "Al perturbado en la pose-
sión jurídica o derivada de un bien inmueble compete el interdicto de
retener la posesión contra el perturbador, el que mandó tal perturbación,
o contra el que, a sabiendas y directamente se aproveche de ella y en con-
tra del sucesor del despojante.. ." Art. 17: "El que es despojado de la
posesión jurídica o derivada de un bien inmueble, debe ser ante todo res-
tituido, y le compete la acción de recobrar, contra el despojador, contra
el que ha mandado el despojo, contra el que a sabiendas y directamente
se aprovecha del despojo y contra el sucesor del despojante. . ."
29. Critica.-a) Ninguno de los tres argumentos anteriores es bas-
tante para fundar la opinión de que el derecho del arrendatario es, real.
En efecto, el artículo 2409 del Cód. Civ. no fué dictado en atención a la
naturaleza del derecho del arrendatario, sino por razones de política
económica agraria, tanto es esto así, que no se refiere a toda clase de arren-
damientos, sino sólo al arrendamiento de predios. Y esto tiene su razón
de ser en el origen del precepto. En un principio, bajo la vigencia del
Derecho Romano, el comprador de un predio se consideraba tercero, ajeno
al contrato de colonato celebrado entre su causante y el colono, aplicába-
sele por ende el principio general "res inter alios acta, aliis neque prodesse,
neque nocere potest". Pero este criterio resultaba altamente pernicioso y
aun inicuo para el colono, de manera que pronto se estableció la costum-
bre de pactar que el dueño, si vendía el predio, obligase al adquirente a
respetar el colonato. Así leemos en el Código de Justiniano (Tít. LXV del
libro IV, núm. 9, A. Fusco) : "Emptorem quidem fundi necesse non est
stare colono, cui prior dominus locavit : nisi ea lege emit. . ." La cláusula
se convirtió en tácita (uso) y ésta fué elevada a la categoría de ley por
el Código Napoleónico, que no reconoce vigencia al derecho consuetu-
dinario.
De lo anterior se sigue evidentemente que no es verdad que sea dere-
cho oponible "per se" al adquirente, sino que lo es, o por pacto, o bien
por imperio de ley concreta.
b) No es verdad que sólo los derechos reales sean susceptibles de
inscripción en el Registro Público de la Propiedad, y tanto es así, que el
propio art. 3002 hace la pertinente distinción, refiriéndose separadamente
a los derechos reales y a los personales. En efecto, en su fracción primera
dice expresamente: "Los títulos por los cuales se adquiere, transmite,
modifica, grava o extingue el dominio, la posesión, o los demás DERECHOS
REALES sobre inmuebles." De ahí que de ser real el derecho del arrenda-

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154 FELIX AZUELA PADZUA

tario, saldría sobrando la fracción 111, además de ser contradictoria, pues


limitaría la inscripción a sólo los arrendamientos que expresa.
e) Es obvio que en nuestro derecho la posesión no es síntoma de
derecho real, entre otras cosas porque no es derecho, según el art. 790:
"Es poseedor de una cosa el que ejerce sobre ella U N PODER DE HECHO. . ."
de modo qut no es válido interpretar en ese sentido la fracción I del Art.
3002 que acaba de transcribirse. Además, salta a la vista que en la enume-
ración del art. 791, el legislador no se propuso formar una lista de dere-
chos reales, antes por el contrario, bien aclara su intención mediante la
técnica que sigue de enunciar primero un derecho real, luego uno perso-
nal, luego uno real y así sucesivamente. Y por lo que toca a las acciones
persecutorias, le son otorgadas al arrendatario por virtud de la posesión
derivada, del mismo modo que al depositario, y nadie sostendrá la tesis
de que este último posee en virtud de derecho real.
30. Crítica de la moción de Planio1.-Sugiere este jurisconsulto emi-
nentísimo (núm. 1711. Op. et Vol. cit.) que, aunque desterrada ya de la
jurisprudencia y de la doctrina, la idea de la realidad del derecho del
arrendatario, consideraciones de orden práctico aconsejan una reforma
legislativa que lo haga real. Estas razones son, de orden civil y de orden
comercial. Concretándonos al estudio de lo primero, se reducen a la posi-
bilitación de hipotecar el derecho, lo que abriría una nueva fuente de cré-
dito y vivificaría aún más la eficacia del derecho a las cosas. Esto puede
ser así para Francia por el imperio del art. 2118 del Código Napoleónico
que sólo permite hipotecar la propiedad y el usufructo. Pero entre nos-
otros la situación es algo diversa; en efecto, el art. 2906 dice: "Sólo puede
hipotecar el que puede enagenar, y solamente pueden ser hipotecados los
bienes que pueden ser enagenados."; de modo que ni todos los derechos
reales son hipotecables (ver, por ejemplo, el art. 1015:."E1 usuario y el
que tiene el derecho de habitación de un edificio, no pueden enagenar . . .
su derecho.. .") en cambio son enagenables derechos personales. Art.
2029: "Habrá cesion de derechos cuando el acreedor transfiere a otro los
que tenga contra su deudor", pero tampoco son hipotecables. De ahí se
sigue que no bastaría la transformación de la naturaleza del derecho del
arrendatario para hacerlo hipotecable, sino que seria precisa una disposi-
ción expresa de la ley. No es esto lo único, además el derecho del acreedor
hipotecario se reduce, en caso de incumplimiento, a hacer vender la cosa
y a pagarse con el precio en el grado de preferencia que establece la ley.
Del ejercicio del derecho se seguiría una situación incongruente con la
naturaleza sinalagmática del arrendamiento, a saber: que el adquirente del
derecho del arrendatario sería arrendatario forzoso del arrendador e in-
cluso sin el consentimiento de éste con palmaria transgresión de la regla
de los artículos 2051 y 2052: "Para que haya sustitución de deudor es
necesario que el acreedor consienta expresa o tácitamente." "Se presume
que el acreedor consiente en la sustitución del deudor cuando permite que
el sustituto ejecute actos que debía ejecutar el deudor, como pago de ré-
ditos, pagos parciales o periódicos, siempre que lo haga en nombre propio
y no por cuenta del deudor primitivo." Y como hace notar el maestro
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E L ARRENDAMIENTO C I V I L 155

Esteva Ruiz en su obra sobre Títulos de Crédito, este consentimiento


posterior NO CONSTITUYE CESION. (Op. cit., pág. 42.)
Estimo, en resumen, que más que abrir una nueva fuente de crédito
la reforma legislativa, sólo conduciría a que en lugar de arrendamientos,
los propietarios pusiesen en práctica un contrato que entonces sería atípi-
co, y no un arrendamiento en el sentido que ahora existe, pues se pacta-
ría en él que sólo originase derechos personales.
31. No son estos, desde luego, los únicos inconvenientes que pre-
sentaría la reforma, señalaremos dos de los más graves:
a ) Otorgado por el arrendamiento un derecho real al arrendatario,
y enajenada la cosa por su dueño a un tercero, éste NO TENDRIA OBLIGA-
CIONES con el inquilino, sino que debería limitarse a tolerar la posesión,
con lo cual se vendría por tierra la importancia económica del arrenda-
miento.
b) E n cuanto al procedimiento judicial, dejaría de ser competente
el juez del domicilio del deudor y lo sería el de la ubicación de la cosa.
32. De la cosa arrendab1e.-Dice el art. 2400: "Son suceptibles de
arrendamiento todos los bienes que pueden usarse sin consumirse, excepto
aquellos que la ley prohibe arrendar y los derechos estrictamente per-
sonales". Analizando la disposición a la luz de la doctrina, proyectada so-
bre el conjunto de la ley, se llega a las siguientes consideraciones:
a ) L a cosa objeto de arrendamiento debe, conforme al art. 1825:
". . . 19 Existir en la naturaleza. 29 Ser determinada o determinable en cuan-
to a su especie. 39 Estar en el comercio.
a). La primera exigencia se reduce a la mera posibilidad de existir
y nada se opone a que se celebre arrendamiento sujeto a la condición sus-
pensiva de que la cosa llegue a existir (Por ejemplo arrendar un depar-
tamento en una casa que va a ser construída). Mas si la cosa nunca ha
existido porque no puede existir (un fauno, verbi gratia) o bien existió
pero ya se extinguió en especie (Exempli gratia, un diplodoco) entonces
el contrato e s 6 viciado de inexistencia. Dice el art. 2224: El acto jurí-
dico inexistente por la falta de . . . objeto que pueda ser materia de él, no
producirá efecto legal alguno. . . ; su inexistencia puede invocarse por todo
interesado".
$1 E s preciso, además, en la generalidad de los casos, para que el
arrendamiento exista, que se precise la cosa arrendada de manera indivi-
dual, o bien la parte de la cosa que será objeto del contrato, poi ejemplo,
el garage de una casa. E n casos especiales basta la determinación especí-
fica y cuantitativa, como en el alquiler de sillas para un espectáculo o
para celebrar un festejo o ceremonia.
y ) Dice el Código: art. 749: "Están fuera del comercio por su natu-
raleza las que no pueden ser poseídas por algún individuo exclusivamente,
y por disposición de la ley las que ella declara irreductibles a propiedad
particular".
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I
156 FELIX AZUELA PADILLA

b) No debe ser consumible al primer uso. Esto se sigue de la esencia ,


misma de los contratos translativos de uso, pues si la cosa sólo puede usar- 1
!
se consumiéndola, quien transmite su uso transmite también su propiedad,
ya que el ius abutendi es inseparable del dominio.
c) La cosa debe ser útil, quiero decir usadera, y lo puede ser de tres
modos generales : i
a) Que permita servirse de ella para el fin a que comúnmente esté
destinada.
$1 Que sea fructífera en los casos en que el arrendamiento conceda
derecho al goce de la cosa.
y) Que independientemente de la utilidad común a las de su género,
sea apta para usarse para los fines convenidos en el contrato. Así no al-
quilaré para el arado un toro de lidia, que si en cambio puedo arrendar
pará exhibición pecuaria.
d) Pérdida de la cosa.-De lo dicho antes se sigue que la pérdida de
la cosa en el arrendamiento puede entenderse no sólo por la destrucción
de ella, sino también por menoscabo tal que la prive de las características
en que se desdobla el punto c) de este apartado. En tal caso de pérdida,
se estará a lo dispuesto por el artículo 2024: "En los contratos en que la
prestación de la cosa no importe la translación de la propiedad, el riesgo
será siempre de cuenta del acreedor, a menos que intervenga culpa o negli-
gencia de la otra parte". El acreedor w, en el caso, el arrendatario. Con-
viene distinguir dos situaciones : 1* Cuando la cosa se estropea antes de ser
entregada, y entonces decimos que el riesgo lo corre el arrendatario, salvo
cuando el estropicio viene en términos del art. 2025: "Hay culpa o negli-
gencia cuando el obligado ejecuta actos contrarios a la conservación de la
cosa, o deja de ejecutar los que son necesarios para ella". 2s La pérdida
ocurre después de entregada la cosa al arrendatario. Los riesgos son por
por su cuenta, y no le vale la excepción de caso fortuito de fuerza mayor,
en atención a lo dispuesto por la parte final del art. 2111 : "Nadie está
obligado al caso fortuito sino cuando ha dado causa o contribuído a él,
cuando ha aceptado expresamente esa responsabilidad, o cuando la ley se
la impone". Ahora bien, como el arrendador única y exclusivamente res-
ponde de actos -u omisiones- propios, se sigue que el caso fortuito pára
daños al arrendatario.
e) La cosa ha de ser del dominio privado. El dominio privado puede
pertenecer a los particulares y al Estado. En cuanto al dominio de los par-
ticulares, rige en especial el art. 747: "Pueden ser objeto de apropiación
todas las cosas que no estén excluidas del comercio". Por lo que toca a
los bienes del Estado, la Ley General de Bienes Nacionales clasifica los
bienes de que se compone el patrimonio nacional en : Bienes de dominio
público y Bienes de dominio privado de la Federación (art. l ) , y en su
art. 3 clasifica: "Son bienes del dominio privado : 1. Las tierras y aguas
dentro del territorio nacional que sean susceptibles de enajenación a los
particulares, mientras no salgan del patrimonio nacional; 11. Los bienes
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EL ARRENDAMIENTO CIVIL 157

que ingresen al patrimonio federal por nacionalización de bienes de la Igle-


sia; 111. Los bienes vacantes en el Distrito y Territorios Federales; IV.
Los que hayan formado parte de una corporación pública creada por la
ley federal, que se extinga, y V. Los demás inmuebles y muebles que por
cualquier título jurídico adquiera la Federación". Pues bien, sólo pueden
ser objeto de arrendamiento los bienes de propiedad de particulares y los
del dominio privado del Estado (incluyendo dentro de él a los Estados y
a los Municipios.)
f ) La cosa arrendable debe serlo de acuerdo con la ley; esto es, que
cuando la ley prohibe dar en arrendamiento una cosa, el contrato es nulo
en atención a ser contrario a tenor de ley prohibitiva, como manda el art. 8
ya transcrito. Y la nulidad es absoluta en atención a lo dispuesto por el
art. 2225: "La ilicitud en el objeto, en el fin o en la condición de un acto
produce su nulidad, ya absoluta, ya relativa, según lo disponga la ley",
en función del 2226 que en lo conducente dice : ". . La nulidad absoluta. . . .
no desaparece por la confirmación o la prescripción". Y como no es admisi-
ble que las partes por ministerio de su voluntad puedan confirmar un acto
que la ley prohibe, se sigue que la nulidad es absoluta.
g) No son arrendables derechos o actividades estrictamente persona-
les, como son los derechos de familia, la clientela del profesionista, y los
demás de esa estirpe.
33. Problemas especiales.-Se dan en la vida jurídica ciertos fenó-
menos que parecen escapar al régimen de los negocios jurídicos reglamen-
tados, y que vienen a constituir arduos problemas cuando toman caracteres
litigiosos que exigen su encuadramiento en situaciones jurídicas abstrac-
tas. Vayan como ejemplo dos negocios jurídicos bastante corrientes.
a ) 2 Cuál es la naturaleza jurídica del negocio por virtud del cual el
encargado de un templo otorga un lugar para que una persona concurra a
una ceremonia, mediando un precio en dinero? 1Puede hablarse de arren-
damiento, teniendo en cuenta que los templos son bienes de la Federación
destinados a un uso común?
b) i Cuál es la naturaleza del contrato por el cual la empresa de un
cementerio concede una "temporalidad" (7 años) a una persona para que
en ella se inhumen sus restos al morir, contra un precio?
34. Precio.-Dice el art. 2399: "La renta o precio del arrendamiento
puede consistir en una suma de dinero o en cualquiera otra cosa equiva-
lente, con tal que sea cierta y determinada". Teóricamente podemos de-
finir el precio en el arrendamiento diciendo : "Es la cosa cierta y determina-
da que se paga por el uso o goce de la cosa arrendada".
35. Naturaleza de la prestación.-Como se ve por el precepto citado
el legislalor declara expresamente que no sólo dinero puede ser el precio
del arrendamiento, y con ello no hace sino reconocer la vigencia de una
tradición cuatro veces milenaria. Comenzando por la cultura Sumerio-
acadia, la cita hecha respecto al alquiler de un buey y cuyo precio se es-

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158 FELIX AZUELA PADILLA

tipuló en cebada, comparada con la referencia que hace Delaporte respecto


al alquiler de una casa celebrado en el año primero del reinado de Cam-
bises "por el precio de cinco ciclos anuales exigibles en dos exhibiciones
iguales, una al principio del año y al séptimo mes la segunda", nos mues-
tran que ya en Babilonia el precio del alquiler lo mismo podía consistir
en dinero que en especie. No tengo noticias precisas respecto a Grecia en
la época Homérico-hesiódica, en cambio por la autoridad de Guirau (La
propieté fonciere en Grece) podemos afirmar que "El arrendamiento con
precio fijo ya en especie o en otras formas de pago era cosa muy sólita
en el mundo helénico". (Esto entre los siglos VI a IV A. C.) Y por lo que
toca a la expansión de la cultura griega en Africa y en Asia, Bouche-
Leclercq (Histoire des Lagides, T. 111), nos dice que los dominios de la
corona eran dados en arrendamiento a ciertos trabajadores llamados
oí ycupyoí quienes pagaban el precio en especie, principalmente en
trigo. En Roma, la locatio rei se daba a cambio de un precio nombrado
merces, que era regularmente en dinero, mas también podía ser en espe-
cies, con tal de ser "certa et vera" (la suma). En el derecho clásico es-
' pañol la renta ha de pagarse en dinero o en especie según se haya con-
venido o de acuerdo con la costumbre local, pero el labrador obligado a
pagar en especie se libera dando dinero (Nov. Recop. Li. x, Tít. 11, Nota
1). La ley de Partidas distingue, sin embargo, para el llamado alquiler
de obras, y manda expresamente que la merced en éstos sea en dinero
contado, so pena de inexistencia del arrendamiento. (P. V. T. VIII, L. 1).
36 El Derecho francés siguió la tradición clásica, y nuestros códigos
civiles la han conservado ; es por eso que surge el problema de si en nues-
tro Derecho positivo el precio del arrendamiento puede pagarse con ser-
vicios, como en el caso del contrato con porteros de edificios, e incluso en
esta Facultad se ha dado respuesta afirmativa, fundada en que no estando
prohibido por la ley, debe entenderse permitido. Me atrevo a discrepar,
fundando mi discrepancia en el text4 mismo del artículo 2399 ya citado.
cuando dice : ". . .cosa cierta y determinada . . ." Pues bien, la ley al hablar
del objeto de los contratos, dice en el art. 1824: "Son objeto de los con-
tratos: 1. La cosa que el obligado debe dar.. ." y en el art. 1825: ''12
cosa objeto del contrato debe: .. .ser determinada o determinable en
cuanto a su especie. . ." Y en cambio, cuando se refiere a las prestaciones
de hecho, dice en el art. 1827: "El hecho positivo o negativo, objeto del
contrato, debe ser: 1. Posible; 11. Lícito". De ahí se sigue que cuando
el 2399 alude a cosa cierta y determinada, está hablando de prestación
de cosa y no de prestación de hecho. Pero si esto fuese poco, el art. 2011
dice : "La prestación de cosa puede consistir : . . . 111: . . . En . . . pago de
cosa debida."
37. De lo anterior se sigue que la prestación que el arrendatario debe
por renta, es prestación de cosa, y que el pago de la renta es a título trans-
lativo de dominio.

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EL ARRENDAMIENTO CIVIL 159

38. 2Ha lugar en el arrendamiento a las acciones rescisoria y de


reducción por causa de vil merced? El problema lo plantea la generalidad
con que está concebido el art. 17 del Código, pues en Derecho francés el
problema ha sido resuelto negativamente, según Pothier porque no procede
la restitución en la enagenación de muebles y según Laurent porque nadie
está constreñido por la necesidad a dar en arrendamiento. Yo me inclino
por la solución contraria fundado :
a) E n que el art. 17 no distingue los negocios jurídicos en los que proce-
clan las acciones que otorga ; b) porque sólo atiende a las condiciones de infe-
rioridad del sujeto y a la desproporción entre las prestaciones, de donde
se sigue que procede en todos los negocios sinalagmáticos. No ignoro que
la moda actual hace que se considere al arrendador como la parte "fuerte"
del contrato, a la que el Estado no debe proteger por causa de flaqueza
económica, pero esto no pasa de ser fruto de irreflexión. Baste, en efecto,
considerar la situación -sólita por lo demás- en que el propietario de
sólo una causa, de cuyas rentas vive, la tiene alquilada a una empresa pode-
rosa; el dueño es aquí, pese a la demagogia, la parte "débil" del contrato.
39. Capacidad.-Como quiera que el negocio es bilateral necesitamos
estudiar separadamente la capacidad necesaria para celebrar el contrato
como arrendador y para concluirlo como arrendatario. Comenzaremos por
el arrendador.
a) Para dar en arrendamiento. es preciso tener capacidad para con-
tratar y obligarse; pueden, en consecuencia celebrar el contrato: lo El
dueño de la cosa por sí o por su representante, en consonancia con lo dis-
puesto por el art. 830: "El propietario de una cosa puede gozar y disponer
de ella con las limitaciones y modalidades que fijen las leyes", y por el
2401 : "E1 que no fuere dueño de la cosa podrá arrendarla si tiene facultad
para celebrar ese contrato, ya en virtud de autorización del dueño, ya
por disposición de la ley". 29 Puede arrendar el poseedor de una cosa,
pues la ley le otorga derecho a los frutos de ella en los arts. 810, 812, 813
y expresamente a los civiles según el 816. 39 Puede el condueño con la
aquiescencia de los demás condóminos (art. 2403), mas no sin ella. 49
El usufructuario puede dar también en arrendamiento, como manda el
art. 1002: "El usiifriictuario puede gozar por sí mismo de la cosa usufruc-
tuada. Puede enagenar, arrendar y gravar su derecho de usufructo; pero
todos los contratos que celebre como usufructuario terminarán con el usu-
fructo". 59 Independientemente de los bienes del sujeto a patria potestad,
cuyo usufructo pertenece parcialmente a quienes la ejercen, respecto a
aquellos bienes que totalmente pertenecen a l sujeto a potestad paterna,
pueden quienes la ejercitan dar en arrendamiento, siempre que la duración
del contrato no exceda de cinco aiíos según establece la segunda parte del
art. 436: ". . .Tampoco podrán celebrar contratos de arrendamiento por
más de cinco aííos, ni recibir la renta anticipada por más de dos años. . ."
69 La misma limitación se establece respecto a la capacidad del tutor
para dar en arrendamiento los bienes del pupilo. Art. 573: "El tutor no
puede dar en arrendamiento los bienes del incapacitado, por más de cinco

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160 FELIX AZUELA PADILLA

aííos.. ." De donde se sigue la capacidad de los dichos representantes


para celebrar el contrato dentro de los limites permitidos. 7Q El problema
es mayor respecto de los mandatarios sin cláusula especial. En efecto, el
art. 2554, al referirse a los actos de administración, de los cuales el arren-
damiento es el típico, se limita a decir en el párrafo segundo: ". . .En los
poderes generales para administrar bienes, bastará expresar que se dan
con ese carácter para que el apoderado tenga toda clase de facultades ad-
ministrativas.. ." Pero como es notorio quienes ejercen la patria potes-
tad y la tutela también tienen toda clase de facultades administrativas sobre
los bienes de sus representados, y, sin embargo, la ley les impone las
cortapisas que acabamos de mencionar, se pregunta si esas mismas limita-
ciones no pesarán también sobre los mandatarios ya dichos, y la doctrina
ha sido casi unánime en reso!ver afirmativamente la cuestión, declarando
que un arrendamiento por más de cinco años ya no es acto de administra-
ción, sino de disposición, y que por lo tanto sólo el mandatario con fa-
cultades para actos de dominio puede otorgar arrendamientos que excedan
de esa duración.
40. Sanciones.-Como las fuentes de la falta de capacidad son diver-
sas, han de estudiarse separadamente las sanciones que recaigan a arrenda-
mientos celebrados por arrendadores incapaces. a ) Falta de edad o inter-
dicción del arrendador. El negocio es relativamente nulo atento lo dis-
puesto por el art. 2228: "La falta de forma establecida. por la ley, si no
se trata de actos solemnes, así como el error, el dolo, la violencia, la lesión
y la incapacidad de cualquiera de los autores del acto, produce la nulidad
relativa del mismo". Es, pues, acto susceptible de convalidarse por la rati-
ficación, sea del incapaz venido a capacidad, sea de su representante, o
bien, por medio del cumplimiento voluntario, amén de por prescripción.
sea de derechos, sea de acciones. Mientras dura la ineficacia, puede ser es-
grimida sólo por el representante legítimo del arrendador; todo ello se des-
prende de los articulo~que a continuación se transcriben : 2230: "La nuli-
dad por causa de error, dolo, violencia, lesión o incapacidad, sólo puede
invocarse por el que ha sufrido esos vicios de consentimiento, se ha per-
judicado por la lesión o es el incapaz". 2233: "Cuando el contrato es nulo
por incapacidad.. . puede ser confirmado cuando cese el vicio o motivo
de nulidad.. ." 2234: "El cumplimiento voluntario por medio del pago,
novación, o por cualquier otro modo, se tiene por ratificación tácita y
extingue la acción de nulidad".
b) El arrendamiento celebrado por persona autorizada por el dueño
sólo es nulo por incapacidad en dos casos: lQ Cuando quien autoriza no
tiene capacidad bastante, y 29 Cuando el autorizado es incapaz. En ambos
casos el negocio queda viciado de nulidad relativa, como se advierte con
sólo leer el apartado anterior, y por ende, le son aplicables las ideas exte-
riorizadas en dicho apartado.
c) El arrendamiento otorgado por el poseedor ofrece al análisis las
siguientes posibilidades generales: 19 Posesión de la cosa a titulo domi-
nical, ya de buena, ya de mala fe, y 2QPosesión del derecho al uso y dis-

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E L A R R E N D A M I E N T O CIL'II, 161

frute, que también puede ser de buena o de mala fe. El problema de va-
lidez surge al extinguirse la posesión y respecto al arrendamiento pendiente,
por lo cual ha de distinguirse si el derecho del arrendador estaba inscrito
en términos del art. 3002, fracc. I. "Se inscribirán en el Registro: 1. Los
títulos por los cuales se adquiere, transmite, modifica, grava o extingue
el dominio, ¡a posesión o los demás derechos reales sobre inmuebles."
Pues de estar transcripto el derecho o la posesión, el hecho que la extinga
pára daños al arrendatario. No así cuando no lo esté, pues si el arrenda-
tario es de buena fe, es tercero digno de la protección de la ley.
d ) E s norma prohibitiva la del art. 2403: "No puede arrendar el
copropietario de cosa indivisa sin el consentimiento de los otros copro-
pietarios." Sin embargo, creo que el arrendamiento celebrado por el con-
dómino en violación a este precepto no está viciado de nulidad absoluta,
ya que los demás condueííos pueden ratificar el negocio expresamente o
simplemente cumplir como arrendadores, convalidándolo. Ello sería im-
posible si se tratara de nulidad absoluta, de la cual la ley postula: ". . . De
ella puede prevalerse todo interesado y no desaparece por la confirma-
ción . . ." (art. 2225 in fine.)
e) Un solo grupo forman los casos en que mandatario con facultades
administrativas, tutores y quienes ejerciten la patria potestad, den bienes
de sus representados en arrendamiento mayor de cinco años. Estimo que
también están viciados sólo de nulilad relativa, justamente por la misma
razón esgrimida en el caso anterior.
41. La ratificación.-El art. 2234 aue se transcribió se refiere sólo a la
ratificación tácita, pero sugerimos que ésta puede ser también expresa;
mas como la ley no fija los requisitos que deba llenar esta última, debe-
remos recurrir a la doctrina para fijarlos. Laurent (Droit Civil Francais,
T. 18, núm. 607) y Deinolombe (Traité des Contracts, T. VI. núm. 709)
nos dicen que la ratificación para ser válida debe reunir los siguientes
requisitos: a ) Que el que ratifica conozca el vicio, ya que no se puede
inconcientemente renunciar a una acción. b) Que se quiera expresamente
renunciar la acción de nulidad, y c) Que haya expresa voluntad de que
desaparezcan los vicios para que el acto produzca libremente sus efectos.
E n lo particular me siento inclinado a hacer extensivos dichos requisitos
a la validez de la ratificación tácita de actos nulos. Fúndome en que mu-
chas veces el interesado que ratifica por cumplin~ientono lo haría si su-
piese tener la acción de nulidad.
42. Capacidad necesaria para tomar en arrendamiento.-Es capaz de
tomar en arrendamiento todo aquel que tiene capacidad para contratar,
obligarse y disponer de sus bienes. Sin embargo, hay incapacidades espe-
ciales que afectan a funcionarios. El art. 2404 dice: "Se prohibe a los
Magistrados, a los Jueces y a cualesquier otros empleados públicos, tomar
en'arrendamiento, por si o por interpósita persona, los bienes que deban
arrendarse en los negocios en que intervengan." Y el 2405: "Se prohibe
a los encargados de los establecimientos públicos y a los funcionarios y
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162 FELIX AZUELA PADILLA

empleados públicos, tomar en arrendamiento los bienes que con los expre-
sados caracteres administren."
43. Sanciones.-En cuanto a los arrendamientos celebrados simple-
mente adolesciendo de incapacidad para contratar, obligarse y disponer de
bienes, están viciados de nulidad relativa y les es aplicable lo dicho en el
inciso a ) del párrafo 41 de este trabajo. En cambio, los otorgados en
contravención a los preceptos Uitimamente citados, están viciados de nuli-
dad absoluta, pues la norma prohibitiva está dictada en interés público y
contra ella no puede valer la voluntad ratificadora o confirmadora de quie-
nes con su actividad trastornan precisamente el orden jurídico establecido
por el legislador. El arrendamiento así otorgado podrá producir quizá efec-
tos provisionales, pero se le aplica la norma del 2226:. "La nulidad ab-
soluta por regla general no impide que el acto produzca provisionalmente
sus efectos, los cuales serán destruídos retroactivamente cuando se pro-
nuncie por el juez la nulidad. De ella puede prevalerse todo interesado y
no desaparece por la confirmación o la prescripción".
44. Forma.-El arrendamiento es contrato consensual, pero no lo es
estrictamente, pues la ley fija ciertas reglas de forma que no son mera-
mente ad probationem, sino requisito de validez del contrato, por cons-.
tituir mandamientos sobre el modo como el consentimiento tiene que
manifestarse. Dice el art. 1795 : "El contrato puede ser invalidado : IV. Por-
que el consentimiento no se haya manifestado en la forma que la ley estable-
ce". Y esto en virtud de que el negocio no se reputa perfecto. sino hasta
que la voluntad se expresa en la forma querida por la ley; art. 1796: "Los
contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, excepto aquéllos
que deben revestir una forma establecida por la ley." Así pues, por razón
de forma, podemos establecer una división tripartita: a ) arrendamientos
verbales ; b) arrendamientos por escrito privado y c ) arrendamientos que
han de otorgarse en escritura pública. Dicen los artículos 2406 y 2407:
"El arrendamiento debe otorgarse por escrito cuando la renta pase de cien
pesos anuales". "Si el predio fuere rústico y la renta pasare de cinco mil pe-
sos anuales, el contrato se otorgará en escritura pública." De modo que
sólo son verbales los arrendamientos cuando la renta estipulada sea infe-
rior a cien pesos anuales, y sólo deberán constar en escritura pública cuando
reúnan dos requisitos: 1Qque el objeto del arrendamiento sea un predio
rústico y 29 que la renta convenida exceda de cinco mil pesos anuales.
Todo otro arrendamiento debe extenderse en escrito privado.
45. Otro requisito formal es la transcripción en el Registro Público
de la Propiedad ; lo establece el art. 3002 : "Se inscribirán en el registro . . .
111. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por un periodo
mayor de seis años y aquéllos en que haya anticipas de renta por más de tres.
46. Sanciones.-Como se ve por el art. 1795 ya transcrito, el arren-
damiento puede ser invalidado cuando no revista la forma que la ley seña-
la, pero precisa saber qué clase de ineficacia es la que le afecta. Al hablar
de la nulidad por falta de capacidad de las partes quedron transcritos varios
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EL ARRENDAMIENTO CIVIL 163

preceptos de ley, y en todos ellos se menciona la falta de forma como


causa de nulidad relativa, y es ésta, en efecto, la sanción. Bástenos agregar
que la acción compete a todos los interesados (art. 2229), que se com-
purga llenando la formalidad omitida (art. 2231) y finalmente que se
puede exigir que se llene esta formalidad; dice, en efecto el art. 2232:
"Cuando la falta de forma produzca nulidad del acto, si la voluntad de las
partes ha quedado constante de una manera indubitable, y no se trata
de un acto revocable, cualquiera de los interesados puede exigir que el
acto se otorgue en la forma prescrita por la ley." Por lo que toca a la omi-
sión del requisito registral, hace que el negocio sólo produzca efectos entre
las partes (arrendador y arrendatario) y sea inepto para producirlos
frente a terceros. Dice el art. 3003: "Los documentos que confome a esta
ley deben registrarse y no se registren, sólo producirán efectos entre quie-
nes los otorguen; pero no podrán producir perjuicios a tercero, el cual sí
podrá aprovecharlos en cuanto le fueren favorables". A la sanción conte-
nida en este precepto se la conoce en la doctrina con el nombre de "inopo-
nibilidad". El problema de falta de registro se plantea fundamentalmente
en los casos en que el derecho del arrendador es caduco.
47. E n sentido riguroso el objeto del contrato son los derechos y las
obligaciones que engendra, de tal modo que al catálogo de obligaciones
derivadas de un contrato es a lo que propiamente debe nombrarse objeto
y no como se ha hecho hasta aquí en este trabajo, al objeto de las obliga-
ciones. Dentro del objeto del arrendamiento tenemos nuevamente que
distinguir dos grandes grupos, a saber: las obligaciones del arrendador y
las del arrendatario. E n este orden las estudiaremos.
48. Dice Planiol (Op. et. Vol. cit.), que la obligación esencial del
arrendador es conceder al arrendatario el uso o el goce temporal de la
cosa, al grado de que las demás obligaciones suyas no son sino consecuen-
cias de ésta. Así, pues, esta primera obligación, que es de dar, como
quedó justificado más arriba, consiste, como dijimos en transferir ya sea
el uso, ya sea el goce, ya ambos, de una cosa. Se transmite al perfeccionar-
se el contrato y en el lugar donde esto acontezca. Por virtud de esta trans-
misión queda temporalmente privado el arrendador de los derechos
transmitidos y es por esto que surge el problema de saber cuál es la situa-
ción jurídica que se plantea cuando un arrendador da en arrendamiento
una misma cosa a dos arrendatarios diferentes para usar la cosa en el
mismo plazo; pues como el derecho transmitido no es real el primer in-
quilino no tiene acción persecutoria de la cosa contra el segundo ni éste
contra aquél. Dos corrientes de opinión hay respecto a la solución del
problema: a ) Sosteniendo que el arrendador sólo está obligado a indem-
nizar los daños y perjuicios por incumplimiento, al arrendatario segundo
en tiempo, sin perj~~icio de responsabilidades penales que pudieran concu-
rrir, y b) Que se aplican al arrendamiento disposiciones similares a las
que, para el caso de ventas dobles establece el Derecho, o sea que en ma-
teria de arrendamientos no inscribibles se preferirá el primero en tiempo
y de no ser posible establecer antelación, al que haya sido con tradición
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164 FELIX AZUELA PADILLA

de la cosa; y que en materia de arrendamientos inscribibles, cuando sea


imposible establecer la prelación temporal, sea la transcripción la que opere
la transferencia de uso o goce. En este sentido se pronunció nuestro có-
digo civil en su artículo 2446.
49. Sanción.-El arrendamiento que no contenga la obligación de
que vamos tratando está viciado de inexistencia por carecer de objeto,
según se desprende de los artículos 1794: "Para la existencia del contrato
se requiere.. . 11. Objeto que pueda ser materia del contrato." Y 2224:
"El acto jurídico inexistente por falta de. . . objeto que pueda ser materia
de él, no producirá efecto legal alguno . . ."
50. La segunda de las obligaciones del arrendador es entregar la cosa ;
o sea precisamente aquella cosa cuyo uso o goce transfirió. Debe entre-
garla en estado de servir para los fines a que se la destina conforme al
contrato, o bien para los que sean naturales de ella, y con todas sus per-
tenencias, según dispone el art. 2412: "El arrendador está obligado aun-
que no haya pacto expreso: 1. A entregar al arrendatario la finca arren-
dada con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido ;
y si no hubo convenio expreso, para aquel a que por su misma naturaleza
estuviere destinada.. ." Ya en el parágrafo 18 quedaron establecidas las
limitaciones al derecho del arrendatario; así, para que disfrute del dere-
cho de poner anuncios en las azoteas o muros, de actividad o industria
que no sean propias, o para gozar de los derechos de caza o pesca, nece-
sitará convenio expreso o bien autorización posterior del que arrienda.
51. En cuanto al lugar y al tiempo en que debe hacerse la entrega
de la cosa alquilada, ha de decirse lo siguiente: La ley no da norma expre-
sa en cuahto al lugar, de modo que son aplicables las reglas gener~lesde
pago; art. 2082: "Por regla general el pago debe hacerse en el domicilio
del deudor, salvo que las partes convinieren otra cosa, o que lo contrario
se desprenda de las circunstancias, de la naturaleza de la obligación, o de
la ley." Art. 2083: "Si el pago consiste en la tradición de un inmueble,
o en prestaciones relativas al inmueble, deberá hacerse en el lugar donde
éste se encuentre." Por lo que toca al tiempo de la entrega, el art. 2413
determina: "La entrega de la cosa se hará en el tiempo convenido; y si
no hubiere convenio, luego que el arrendador sea requerido por el arren-
datario." Como se advierte este precepto comporta excepción al artículo
2080: "Si no se ha fijado el tiempo en que deba hacerse el pago y se trata
de obligaciones de dar, no podrá el acreedor exigirlo sino después de los
treinta días siguientes a la interpelación que se haga, ya judicialmente, ya
en lo extrajudicial, ante un notario o ante dos testigos . . ."
52. El incumplimiento de estas obligaciones por parte del dueño es-
tán sancionadas por el art. 1949: "La facultad de resolver las obligaciones
se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los
obligados no cumpla lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger
entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resar-
cimiento de daños y perjuicios en ambos casos. También podrá pedir la
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EL ARRENDAMIENTO CIVIL 165

resolución aún después de haber optado por el cumplimiento, cuando este


resultare imposible".
53. La fracc. 11 del art. 2412 establece la tercera obligación del arren-
dador: "A conservar la cosa arrendada en el mismo estado, durante el
arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias." De
esta obligación surge la norma prohibitiva del 2414: "El arrendador no
puede, durante el arrendamiento, mudar la forma de la cosa arrendada.. .",
y conjuntamente, la obligación de reparar los deterioros sufridos. La ley
distingue dos clases de estropicios: a ) leves, dimanados del uso mismo de
la cosa (noinbrados locativos) y b) graves, cuya reparación pueden em-
barazar el uso y aún impedirlo. El arrendador no tiene obligación de
reparar los primeros, dice el art. 2444: "El arrendatario debe hacer las
reparaciones de aquellos deterioros de poca importancia que regularmente
son causados por las personas que habitan el edificio". E n cambio, las re-
paraciones de los daños impeditivos de uso son a cargo del arrendador so
pena de rescisión, o cumplimiento forzado, más pago de daños y perjuicios
en cualquier caso, como innecesariamente lo establece el art. 2416, y digo
que innecesariamente porque dicho precepto no es niás que una repetición ,
del texto del 1949 que ya quedó transcrito.
54. La cuarta obligación del arrendador se establece en la fracción 111
del artículo que estudiamos. Dice: "A no estorbar ni embarazar de manera
alguna el uso de la cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones
urgentes e indispensables". La situación a que da lugar este mandamiento
es bastante compleja. E n efecto: es, desde luego una obligación esencial
del arrendador, pero su cumplimiento puede, en ocasiones originar justa-
mente el incumplimiento, y es cuando las reparaciones son tales que em-
barazan o de plano impiden el uso parcial y aún total de la cosa alquilada ;
el art. 2445 prevé la situación diciendo: "El arrendatario que por causa
de reparaciones pierda el uso total o parcial de la cosa, tiene derecho a
no pagar el precio del arrendamiento, a pedir la reducción de ese precio
o a la rescisión del contrato si la pérdida de uso dura más de dos meses en
sus respectivos casos". Y como la ley no distingue si los daños que se
reparan son o no debidos a caso fortuito, resulta este precepto derogatorio
de la regla que hace al caso fortuito de fuerza mayor, excepción de cum-
plimiento de obligaciones. Y en cuanto establece acción rescisoria, deroga
también al principio del art. 1949 ya citado, ya que la rescisión en este
caso viene sólo originada en una imposibilidad de cumplimiento.
55. La quinta obligación del arrendador, dice la fracc. IV del artículo
que se investiga: "A garantizar el uso o goce pacífico de la cosa por todo
el tiempo del contrato". Esta garantía notoriamente no se extiende a actos
propios del arrendador, pues contra estos ya el legislador dictó las normas
que quedan analizadas; es, pues, garantía contra actos de tercero, que
la doctrina divide en dos grandes grupos, a saber: perturbaciones pura-
mente de hecho y embarazos con algíin fundamento de Derecho. Nuestro
legislador establece la misma división diciendo: "Lo dispuesto en la frac-
ción IV del artículo 2412 no comprende las vías de hecho de terceros que

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166 FELZX AZUELA PADZLLA

no aleguen derechos sobre la cosa arrendada, que impidan su uso o goce.


El arrendatario en esos casos sólo tiene acción contra los autores de los
hechos, y aunque fueren insolventes, no tendrá acción contra el arrendador.
Tampoco comprende los abusos de fuerza". (art. 2418.) En cuanto a es-
torbos con fundamento, los tratadistas distinguen dos situaciones: a )
estorbo basado en simple presunción de derecho; y b) estorbo con derecho
pleno por parte del tercero. Es notorio que ambas situaciones son com-
pletamente diversas, toda vez que en el segundo de los casos el arrendador
sólo pudo dar en arrendamiento con mala fe, de ahí que el régimen juri-
dico debe ser completamente distinto. Así es en efecto: Art. 2420: "Si
el arrendador fuere vencido eri juicio sobre una parte de la cosa arrendada,
puede el arrendatario reclamar una disminución en la renta, o la rescisión
del contrato y el pago de los daííos y perjuicios que sufra", y art. 2434:
"Si la privación del uso proviene de la evicción del predio se observará
lo dispuesto en el artículo 2431, y si el arrendador PROCEDIO CON MALA FE,
responderá también de los daños y perjuicios". El arrendatario es poseedor
y en todo caso de estorbo de uso por un tercero tiene las acciones pose-
sorias, si bien que en las usurpaciones de mero hecho tiene que pelear solo
como ya se dijo, en las de derecho debe litigar el dueño (sin perjuicio
de las dichas acciones) ; art. 2419: "El arrendatario está obligado a poner
en conocimiento del propietario en el más breve término posible, toda
usurpación o novedad dañosa que otro haya hecho o abiertamente prepare
en la cosa arrendada, so pena de pagar los daños y perjuicios que cause
con su omisión. Lo dispuesto en este articulo no priva al arrendatario del
derecho de defender, como poseedor, la cosa dada en arrendamiento".
De todo lo anteriormente expuesto se sigue que en nuestro Derecho posi-
tivo el arrendador sólo responde al arrendatario cuando el uso y goce
le han sido estorbados por un tercero armado de derecho.
56. En sexto lugar el arrendador está obligado por la fracción v del
art. 2412: "A responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendata-
rio por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamien-
to." De inmediato se advierte que esta obligación nada tiene que ver con
la de garantía de vicios redhibitorios peculiar de los negocios translativos
de dominio. En efecto, comenzando con que estos Últimos dan lugar a dos
acciones y los que vamos tratando sólo a la general de resolución o cum-
plimiento forzado del art. 1949, hay que advertir que mientras los vicios
redhibitorios deben ser OCULTOS Y DESCONOCIDOS, los de que vamos tratan-
do pueden ser o no desconocidos y basta que sean ocultos. Además, no se
responde por la existencia de los vicios mismos, sino sólo y exclusivamente
pgr los daños y perjuicios que ocasionen al arrendatario ; o sea, que pueden
muy bien existir sin que se origine daño ni perjuicio alguno al inquilino.
57. La Suprema Corte de Justicia opinó en alguna ejecutoria que esta
responsabilidad del arrendador es objetiva, toda vez que sólo surge al de-
sencadernarse los siniestros por efecto de los vicios de la cosa. En contra
de esta opinión, la doctrina es casi unánime en el sentido de que la respon-
sabilidad es contractual. Esta opinión tiene su fundamento en el hecho

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EL ARRENDAMIENTO CII'IL 167

de que el propietario ha de transferir el uso o goce de la cosa, y ha de


entregarla de manera que sea usadera, esto es susceptible de rendir el
provecho que el arrendatario paga. De ahí que la cosa deba entregarse
exenta de aquellos vicios que la hagan impropia para tal efecto, si bien
el arrendador no responde de aquellos defectos que, como dice Planiol,
no la inutilizan, pero sí la afean. De donde por mayoría de razón se sigue
la obligación contractual de indemnizar de los daños que la cosa cause al
patrin~oniodel arrendatario.
58. Procede ahora a enumerar las obligaciones extracontractuales que
pesan sobre el arrendador. E s la primera, la que consiste en que el dueño
pagará las mejoras que el arrendatario haya hecho a la finca arrendada,
en los términos del art. 2423 : "Corresponde al arrendador pagar las mejo-
ras hechas por el arrendatario: 1. Si en el contrato, o posteriormente, le
autorizó para hacerlas y se obligó a pagarlas; 11. Si se trata de mejoras
útiles, y por culpa del arrendadoi se rescindiese el contrato ; cuando el con-
trato fuere por tiempo indeterminado, si el arrendador autorizó al arrenda-
tario para que hiciese mejoras y antes que transcurra el tiempo necesario
para que el arrendatario quede compensado con el uso de las mejoras de
los gastos que hizo, da el arrendador por concluído el arrendamiento."
Artículo 2424 : "Las mejoras a que se refieren las fracciones 11 y III del ar-
tículo anterior, deberán ser pagadas por el arrendador, no obstante que
en el contrato se hubiese estipulado que las mejoras quedasen a beneficio
de la cosa arrendada". Como se ve, esta obligación del arrendador es irre-
nunciable. E n la práctica se pasa por encima del precepto mediante una
estipuiación, que consiste, al señalar el precio del arrendamiento, es decir,
que como parte de pago, el inquiIino se obliga a hacer tales o cuales mejo-
ras a la finca.
59. Otras dos obligaciones impone el capítulo de arrendamiento a1
arrendador, que son conceder al arrendatario los derechos de preferencia
y tanto cumpliéndose los requisitos del art. 2447: "En los arrendamientos
que han durado más de cinco años y cuando el arrendatario ha hecho
mejoras de importancia en la finca arrendada, tiene éste derecho, si está
al corriente en el pago de la renta, a que, en igualdad de condiciones, se le
prefiera a otro interesado en el nuevo arrendamiento de la finca También
gozará del derecho del tanto si el propietario quiere vender la finca arren-
dada, aplicándose en lo conducente los artículos 2304 y 2305". La primera
obligación señalada por el precepto no amerita mayores explicaciones,
pero en cambio la segunda, suscita un serio problema, es, a saber: si el
derecho concedido al inquilino es del tanto, como lo nombra el precepto
o si es meramente de preferencia, pues los artículos de compraventa a que
remite como aplicables no gobiernan ciertamente derechos de tanteo, sino
de preferencia. Ha de advertirse que el interés de la cuestión no es sólo de
palabras, sino de contenido, pues mientras que la violación del derecho
del tanto se halla sancionada repetidas veces en la ley con nulidad ab-
soluta (artículos 973, 2282, &), aquellas operaciones que transgreden
el derecho de preferencia son perfectamente válidas y el transgresor sólo

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168 FELIX AZUELA PADILLA

responde de los daños y perjuicios por causa de incumplimiento. Estimo


que el criterio más correcto de interpretación es en el sentido de decla-
rar que se trata del derecho de preferencia, tanto porque todo el precepto
se refiere a dicho derecho, cuanto porque remite a disposiciones que no se
refieren a tanteo sino a preferencia.
60. Otra obligación del arrendador consiste en otorgar al arrenda-
tario recibo por la renta, so pena de no recibir ésta, según manda el art.
2088: "El deudor que paga tiene derecho de exigir el documento que acre-
dite el pago y puede detener éste mientras no le sea entregado."
61. Finalmente, pesan sobre el arrendador obligaciones fiscales, con-
sistentes en el pago del impuesto que fija la Ley del Timbre, en función
del monto anual de la renta, en los artículos 6, fracción v, 10 y 18. Deben
consultarse también las disposiciones de los artículos 18 y 23 del Regla-
mento de la Ley General del Timbre. El tributo se paga en timbres que
se adhieren al documento en que se hace constar el contrato.
62. Es muy frecuente que la ley fiscal determine que cuando un docu-
mento no esté debidamente timbrado, aparte las sanciones pecuniarias
que establece ella misma, carecerá de toda validez y las autoridades judi-
ciales o administrativas deberán rechazarlo de plano y no dar curso a la
promoción que funda o prueba. Nuestros tribunales, siguiendo en esto
la doctrina de Giorgi, han declarado que la ley sobre tributo no puede
decidir sobre la validez o existencia de los negocios jurídicos gravados, y
que el interés fiscal queda suficientemente a cubierto con la aplicación de
las sanciones pecuniarias, de manera que cuando reciben documentos defi-
cientes desde el punto de vista fiscal, dan curso a la promoción que acom-
pañan y vista al representante de l a Hacienda Pública para que él ejercite
las acciones a que la deficiencia diere lugar.
63. Obligaciones del arrendatario.-La primera obligación del arren-
datario, correlativa de la segunda del arrendador, consiste en recibir la
cosa arrendada, con todas sus pertenencias y en el lugar y tiempo conve-
nidos. La transgresión de esta obligación le hace deudor de los daños y
perjuicios que cause al arrendador, quien se verá obligado, por esta mora
de recibir, a intentar procedimiento de oferta de pago seguido de con-
signación.
64. La segunda de las obligaciones del arrendatario, y es esencial del
negocio, consiste en pagar la renta estipulada. Ya quedó discutido que,
la naturaleza de la prestación que debe el arrendatario como renta, es pres-
tación de cosa, obligación de dar y translativa de dominio. Los artículos
2398 y 2399 ya citados nos dicen que la renta debe ser cierta y consistir
en dinero o en cosa equivalente, con tal de que sea cierta y determinada.
¿Qué significa la ley con ese adjetivo? ;A qué certidumbre se refiere?
Quiere decir: qtre no deje lugar a dudas, para lo cual es menester que se
determine en especie, calidad y cantidad. Y como la misma exigencia de
certidumbre exige el art. 2248 en materia de compraventa, serán aplicables

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E L ARRENDAMIENTO C I V I L 169

al arrendamiento los niecanismos de fijación del precio que el código re-


glamenta para aquel contrato.
65. Se dejó dicho que es el precio, elemento esencial del contrato, y
con ello quiere significarse que ningún arrendamiento existe si la transfe-
rencia de uso o goce no se hace a cambio de prestación de dinero o de cosa
cierta equivalente. Si no hay contraprestación el negocio será gratuito,
quizá un comodato; si la contraprestación consiste en la transmisión de
dominio de cosa individualmente determinada, será un contrato atípico;
si, finalmente consiste en obligación de hacer, quizá se trate de un con-
trato atípico también, de los llamados de doble tipo. Pero lo que en ningún
caso podrá ser, es arrendamiento.
66. Por muy esencial que sea esta obligación del arrendatario no es
absoluta; tiene, en efecto, límites. Estos son: a) El impedimento de uso
o goce, que trae aparejada la suspensión de la obligación. Dice el art. 2431 :
"Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario
el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedi-
mento, y si éste dura más de dos meses, podrá pedir la rescisión del con-
trato". Y el 2132: "Si sólo se impide en parte el uso de la cosa arrendada,
podrá el arrendatario pedir la reducción parcial de la renta, a juicio de
peritos.. ." Regla que como se ve, excepciona a la general del art. 2075:
"El pago deberá hacerse del modo que se hubiere pactado; y nunca podrá
hacerse parcialmente. . ." b) Por evicción parcial o total, según los artícu-
los 2420 y 2134, que rezan, respectivamente: "Si el arrendador fuere
vencido en juicio sobre una parte de la cosa arrendada, puede el arrenda-
tario reclamar una disminución en la renta. . .", y "Si la privación del uso
proviene de la evicción del predio se observará lo dispuesto en el artícu-
.
lo 2431 . ." Finalmente, por pérdida de frutos debida a fuerza mayor en el
caso del art. 2455 : "El arrendatario no tendrá derecho a la rebaja de renta
por esterilidad de la tierra arrendada o por pérdida de frutos proveniente
de casos fortuitos ordinarios; pero sí en caso de pérdida de más de la ini-
tad de los frutos, por casos fortuitos extraordinarios.. ." Este último ar-
ticulo, como se advierte, comporta también excepción a las reglas generales
de las Obligaciones, en materia de liberación de obligaciones por caso
fortuito o de fuerza mayor.
67. Cómo debe pagarse la renta.-La renta debe pagarse del modo
concertado, y faltando acuerdo, según las reglas generales de pago. Ex-
cepcionalmente, si la merced debe pagarse en frutos y el deudor no cum-
pliere, se libera pagando etl dinero, pero en los términos del artículo 2430:
"Si el precio del arrendamiento debiere pagarse en frutos y el arrendatario
no los entregare en el tiempo debido, estj obligado a pagar en diilero
el mayor precio que tuvieren los frutos dentro del tiempo cotlveilido."
65. Tiempo de pago.-La merced debe pagarse desde y hasta cuando
lo determine el contrato; a pacto omiso se está a estas disposiciones de la
ley .Art. 2426: "El arrendatario no está obligado a pagar la renta sino
desde el día en que reciba la cosa arrendada, salvo pacto en contrario."

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170 FELZX AZUELA PADZLLA

Art. 2429: "El arrendatario está obligado a pagar la renta que se venza
hasta el día que entregue la cosa arrendada". Esto se entiende sin per-
juicio de que, en los arrendamientos por tiempo determinado el arrendata-
rio debe normalmente la renta de todo el tiempo pactado, pues si pretende
entregar la cosa antes de expirado el plazo, está faltando al cumplimiento
del contrato. Y se está a la regla del artículo 2078 ya citado. También a
falta de pactó, la ley establececiertas normas diferénciales para el plazo
del pago. Art. 2452: "La renta debe pagarse en los plazos convenidos,
y a falta de convenio, por meses vencidos si la renta excede de cien pesos,
por quincenas vencidas si la renta es de sesenta a cienlpesos y, por sema-
nas, también vencidas, cuando la renta no llegue a sesenta pesos". Para
el caso de predios rústicos manda el art. 2454: "La renta debe pagarse
en los plazos convenidos, y a falta de convenio, por semestres vencidos?.
Para el caso de muebIes manda la ley: art. 2461 : "Si la cosa se arrendó
por años, meses, semanas o días la renta se pagará al vencimiento de cada
uno de esos términos salvo convenio en contrario". Art. 2462: "Si el con-
trato se celebra por un término fijo, la renta se pagará al vencerse el plazo,
salvo convenio en contrario". Es de advertirse que en materia de arren-
damiento de bienes muebles por tiempo determinado, no es obligatorio al
inquilino pagar sino por el tiempo en que usó la cosa y no por el excedente,
aunque haya incumplimiento por su parte. Dice el art. 2463 : "Si el arrenda-
tario devuelve la cosa antes del tiempo convenido, cuando se ajuste por
un solo precio, está obligado a pagarlo íntegro; pero si el arrendamiento
se ajusta por periodos de tiempo, sólo está obligado a pagar los períodos
corridos hasta la entrega".
-69. Lugar de pago.-La renta debe pagarse en el lugar convenido en
el contrato, mas si éste fuera omiso al respecto, deberá hacerse en la casa
habitación o en el despacho del arrendatario, según el artículo 2427, que
dice casi a la letra lo que acaba de expresarse. Como se ve, es también
norma excepcional, pues contiene limitación a lo dispuesto en el artícu-
lo 2082.
70. La tercera obligación del arrendatario la fija la fracción 111 del
artículo 2425: "El arrendatario está obligado: .. . 111. A servirse de la
cosa solamente para el uso convenido o conforme a la naturaleza o destino
de ella". Esto debe interpretarse rectamente, en el sentido de que el arren-
datario debe servirse de la cosa exclusivamente para lo que se convino en
el contrato y nada más que para ello, so pena de incumplimiento. Pero
deberá servirse de la cosa conforme a la naturaleza de ella o al destino
que se la haya dado en el caso de que el contrato sea mudo respecto al
uso que de la cosa se transfiere. Así, si alquilé una máquina para exhibirla
en mis escaparates, no tengo derecho a usarla como tal máquina; pero
si alquilé la misma máquina sin más especificaciones, sólo podré servirme
de e í b para usarla como tal maquinaria: Y si alguno tiene Ün caballo des-
tinado a semental y me lo alquila sin especificaciones, se entiende que sólo
para semental puede servirme, pues este es el uso a que se le destina, y no
para tiro, carrera o silla.

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EL ARRENDAMIENTO CIVIL 171

Sanción.-El incumplimiento de esta obligación, a falta de disposición


especial, se sanciona en términos del art. 1949 ya citado, con cumplimien-
to forzado o rescisión del contrato, más los daños y perjuicios en ambos
casos.
71. La cuarta obligación del arrendatario la fija la fracción 11 del
artículo 2425: ". . . A responder de los perjuicios que la cosa arrendada
sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarren-
datarios . . ." Como se advierte, la obligación se reduce a mantener la cosa
en buen estado y como se recibió, salvo los deterioros naturales advenidos
por el tiempo y el uso. Así manda el art. 2441 : "El arrendatario no puede,
sin consentimiento espreso del arrendador, variar la forma de la cosa
arrendada; y si lo hace debe, cuando la devuelva, restablecerla al estado
en que la reciba, siendo además, responsable de los daños y perjuicios."
Y el 2442: "Si el arrendatario ha recibido la finca con expresa descrip-
ción de las partes de que se compone, debe devolverla al concluir el arren-
damiento, tal como la recibió, salvo lo que hubiere perecido o se hubiere
menoscabado por el tiempo o por causa inevitable." E s de notarse que las
normas que se vienen estudiando también tienen caracteres de excepción,
pues la responsabilidad del inquilino excede la de actos propios y abarca los
de sus familiares, sirvientes y subarrendatarios.
72. Sanción.-De los preceptos que se dejan transcritos aparece que
la única sanción que deriva del incumplimiento de esta obligación con-
siste en la indemnización de daños y perjuicios, o sea dejar indemne el
patrimonio del arrendador por la reparación de la cosa y abonarle las ga-
nancias lícitas que su incumplimiento le impidió obtener.
73. Otra obligación, la quinta, del arrendatario, es la correlativa de
la de hacer reparaciones que tiene el arrendador. Consiste en darle aviso
oportuno de las reparaciones que la cosa arrendada haya menester. Dice
el art. 2415: "El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del
arrendador, a la brevedad posible, la necesidad de las reparaciones, bajo
pena de pagar los daños y perjuicios que su omisión cause." Ni la obliga-
ción ni su sanción aineritan explicación alguna, dada la claridad del texto.
74. Correlativa a la obligación que el arrendador tiene de mantener
al arrendatario en el uso o goce pacífico de la cosa, es la sexta que pesa
sobre el inquilino de dar aviso al dueño de toda usurpación o novedad
dañosa que alguno perpetre o abiertamente prepare contra la cosa. Ya que-
dó transcrito el art. 2419 que la impone y sólo falta hacer hincapié en
que la obligación del inquilino se extiende a dar aviso de las novedades da-
ñosas que otro prepare, aunque sea ocultamente, si él tiene conocimiento
de ellas. La sanción, como en las anteriores, se limita a la indemnización
de daños y perjuicios.
75. La Última de las obligaciones de arrendatario, natural del con-
trato, es la de restituir la cosa, concluido que se haya el arrendamiento.
Nace, como se advierte, de la naturaleza temporal que al negocio asigna

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172 FELIX AZUELA- PADILLA

el articulo 2398 que lo define. Qué cosa debe restituir el arrendatario, nos
lo dice la repetida definición, o sea la misma cosa que recibió en arrenda-
miento, y sólo surge problema cuando se pierde o destruye. En este caso el
arrendatario debe restituir conforme a lo convenido en el contrato, y a falta
de pacto expreso, se estará a lo dispuesto por la Ley en lo relativo a las
obligaciones de dar, s e g k dispone la fracción III del art. 2011 : "La pres-
tación de cosa puede consistir: 111. En la restitución de cosa ajena. . ."
Las normas relativas se encuentran en los preceptos siguientes : Art. 2018:
"La pérdida de la cosa en poder del deudor, se presume por culpa suya
mientras no se pruebe lo contrario." Art. 2020 : "E1 deudor de una cosa per-
dida o deteriorada sin culpa suya, está obligado a ceder al acreedor cuantos
derechos y acciones tuviere para reclamar la indemnización a quien fuefe
responsable." Empero, como ya se advierte de la lectura del art. 2442 an-
teriormente insertado, el arrendatario cumple devolviendo la.cosa con los
deterioros y menoscabos debidos al tiempo y a causa inevitable.
76. Dónde debe restituirse la cosa.-Como lo ley no da regla expresa,
debe estarse a lo dispuesto en general para todos los actos jurídicos, o
sea el art. 2080. De ahí que debe entregarse en el lugar determinado en el
contrato ; mas si fuere raíz, en la ubicación de ella, de no serlo, en el domi-
cilio del arrendatario - q u e es el deudor- o bien según la naturaleza del
negocio. Piénsese en el caso de haber alquilado un caballo para ir de un
lugar a otro, sin regresar por la misma ruta; habrá que restituirlo en el
lugar hasta donde contratamos el alquiler. En cuanto al problema del
tiempo, se estudiará al analizar el problema de terminación del arrenda-
miento.
'77. Responsabilidades en caso de incendio.-En artículos por separado
trata el Código de estas obligaciones del arrendatario y sólo por respetar
ese orden no las estudiamos dentro de la enumeración anterior. Es este
probleina una de los más explorados en materia de arrendamiento. Muy
encontradas doctrinas se han formado para explicar las responsabilidades
que la ley atribuye, como puede verse en las ya clásicas obras de Colin et
Capitant, Planiol et Ripert, Josserand, etc. Nuestra ley reglamenta la cues-
tión en los artículos 2435 a 2439, inclusive; ellos serán objeto de los si-
guientes análisis :
a) Regla general. Art. 2435: "El arrendatario es responsable del
incendio a no ser que provenga de caso fortuito, fuerza mayor o
vicio de construcción." Tal responsabilidad la explica Josserand diciendo
que como el inquilino tiene la guarda de la cosa, está obligado a restituirla,
salvo que perezca por caso fortuito o de fuerza mayor. Planiol, en cambio,
distingue dos situaciones, a saber: la que la cosa se incendie por culpa del
inquilino; en ese caso responde justamente de su culpa; y 29 que se in-
cendie sin su culpa, y en este caso responde porque tienela obligación de
custodia, que le constriñe a restituir. Entre nosotros, el maestro Agustin
García López sostuvo en su cátedra de "Contratos" que la responsabilidad
que establece el precepto analizado, proviene sólo de la presunción general

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E L ARREKDAMIENTO CIVIL 173

de culpa que en contra del deudor establece el artículo 2018 arriba trans-
crito. Como se verá el problema es de prueba.
b) Exoneración de responsabilidad.-El propio precepto analizado
proporciona la primera excepción ; el inquilino no responde cuando el
incendio provenga de defectos de la cosa o de caso fortuito. Es preciso
únicamente hacer una salvedad. E l artículo parece enumerar como cosas
distintas el caso fortuito y la fuerza mayor, siendo asi que como enseña
Planiol (T. 11, núm. 231) no son sino designaciones para dos aspectos
de la misma cosa: nos referimos a "caso fortuito" cuando queremos aludir
al origen externo del obstáculo que impide el cumplimiento de la obliga-
ción; hablamos de "fuerza n~ayor"cuando necesitamos aludir a la natura-
leza insuperable de dicho obstáculo.
Otra causa de exoneración es la comunicación del incendio, acompa-
ñada de haberse tomado las precauciones necesarias para evitar la propaga-
ción, Art. 2436 : "El arrendatario no responde del incendio que se haya co-
municado de otra parte, si tomó las precauciones necesarias para evitar que
el fuego se propagara." Notoriamente aquí lo que origina la obligación
es la inactividad culpable del inquilino.
c i Pluralidad de inaui1inos.-El artículo 2437 : "Cuando son varios los
I

arrendatarios y no se sabe dónde coinenzó el incendio, todos son responsa-


bles proporcionalmente a la renta que paguen, y si el arrendador ocupa
parte de la finca, también responderá proporcionalmente a la renta que a
esa parte fijen peritos. Si se prueba que el incendio comenzó en la habita-
ción de uno de los inquilinos, solamente éste será responsable." Viene a
decir que la responsabilidad se divide entre los locatarios, y que de ella
queda exhonerado el que pruebe que el incendio no comenzó en su habita-
ción, o que no pudo comenzar ahí, según el texto del artículo siguiente;
2438: "Si alguno de los arrendatarios prueba que el incendio no pudo co-
menzar en la parte que ocupa, quedará libre de responsabilidad." 2Qué
clase de obligación es ésta que pesa sobre la colectividad de inquilinos?
La pregunta surge porque en los códigos Francés y Mexicanos de 1870
y 18% fué una obligación solidaria. Entre nosotros actualmente debe re-
solverse en sentido de que se trata de simple n~ancomunidad,ya que según
el art. 1988: "La solidaridad no se presume ; resulta de la ley o de la volun-
tad de las partes." Y como en este caso sólo podría dimanar de la ley y
ésta no la establece, se sigue, como ya se apuntó que hay simple manco-
munidad.
77. El contenido de la obligación del arrendatario por caso de in-
cendio consiste en indemnizar al arrendador y a los terceros perjudicados
por el incendio, según manda el art. 2439: "La responsabilidad en los
casos de que tratan los artículos anteriores, comprende no solamente el
pago de los daños y perj~iiciossufridos por el propietario, sino el de los
que se hayan causado a otras personas. siempre que provengan directamete
del incendio." Analizando el precepto se concluye que el inquilino respon-
sable pagará: a ) sólo los danos, pero no la restauración de la cosa o cosas
destruidas; b) las rentas que se dejen de percibir y c) los frutos que no
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l
se perciban. Esta opinión se funda en lo dispuesto por los artículos 2107 I
1
a 2110 del Código civil.-Es en este sentido que debe interpretarse la parte !
del articulo 2437 que hace deudor mancomunado al propietario que habita
parte de la finca incendiada, pues como no puede responderse a sí mismo,
se entiende que responde a los terceros perjudicados con el siniestro, lo !
mismo que cualquier otro inquilino.
79. Excepcionalmente el arrendatario tiene solvencia económica su-
ficiente para responder de los daños que se causan por incendio, y para-
dójicamente entre mayor puede ser la responsabilidad, menor es la sol-
vencia, pues de acuerdo con los tipos actuales de construcción, los edificios
de muchos apartamientos para proporcionar rentas bajas, tienen costo
muy elevado, sin contar con el número de perjudicados, que aumenta en
razón directa de la magnitud del edificio. Para no hacer de estas disposi-
ciones legales que acabamos de estudiar, mera letra muerta, se ha pensado
en el establecimiento forzoso del seguro locativo. Desgraciadamente, con-
forme al estado actual de la legislación siempre se correrán dos riesgos,
que el inquilino no pague las primas $el seguro y éste quede sin efecto
a espaldas del propietario, y que, acaekido el siniestro, el asegurado o sea
el inquilino cobre la póliza sin dedicar el importe a cumplir sus obligacio-
nes. Quizá merezca una buena reglamentación este negocio juridico que
tan urgentes caracteres está presentando en estos días.
80. Transferencia de derechos inqui1inarios.-Los derechos que el in-
quilino adquiere por virtud del arrendamiento sólo pueden ser trasmitidos
a tercero por herencia, por cesión o por subarriendo. Normalmente, a la
muerte del arrendatario los derechos locativos pasan a sus causahabientes, y
sólo no ocurre así cuando lo contrario se conviene expresamente; dice el
art. 2408: "El contrato de arrendamiento no se rescinde por la muerte
del arrendador ni del arrendatario, salvo convenio en otro sentido." Pero
en cambio, la cesión y el subarriendo le están prohibidos al inquilino por
el art. 2480: "El arrendataiio no puede subarrendar en todo, ni en parte,
ni ceder sus derechos sin consentimiento del arrendador; si lo hiciere res-
ponderá solidariamente con el subarrendatario, de todos los daños y per-
juicios." Procede distinguir entre subarrendamiento y cesión. Des-
de luego recuérdese que la cesión no tiene contenido jurídico propio,
y que la transmisión de obligaciones se opera en ella sea a título de venta,
de donación, de aportación en sociedad, etc., de manera que tiene gran di-
versidad de formas y de efectos, según el título a que se opere. No así el
subarriendo, que es un segundo arrendamiento, y con todos los caracteres
de este contrato. La cesión naturalmente está prohibida respecto de los
derechos inquilinarios, pues van aparejados con obligaciones, y estas pueden
ser cedidas sólo con el consentimiento del acreedor, en este caso, de arren-
dador, que es justamente lo que exige el precpto citado para la validez de
la operación. El subarrendamiento, en cambio es el arrepdamiento que el
arrendatario celebra con un tercero, éste como inqailino y como arrendador
aquél. La prohibición tiene la misma raíz que la anterior y ambas se sancio-
nan con una responsabilidad solidaria hacia el arrendador primitivo, de los
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E L ARRENDAMIENTO CIVIL 175

daños y perjuicios, y la rescisión del contrato a voluntad del acreedor en


términos de la fracción 111 del artículo 2489: "El arrendador puede exigir
.
la rescisión del contrato: . . 111. Por el subarriendo de la cosa en contra-
vención a lo dispuesto en el artículo 2480."
81. Capacidad para subarrendar.-De lo dicho anteriormente se sigue
que sólo se adquiere por convenio, pero este puede ofrecer dos aspectos:
a ) Como facultad general para subarrendar y b) Como autorización para
subarrendar a persona cierta. E n el primer aspecto la situación jurídica
creada es tal, que subsisten todos los primitivos vínculos entre arrendador
y arrendatario, y nacen los derechos y obligaciones peculiares del arrenda-
miento entre el arrendatario como arrendador y el subarrendatario como
arrendatario mas no media vínculo entre éste y el primer arrendador. E n
el segundo aspecto, o sea, cuando el arrendador faculta al arrendatario
para subarrendar a determinada persona, el negocio jurídico no puede tener
sino dos caracteres disyuntivamente : o es una cesión, o es un arrendamien-
to por mandato. Pero en ambos casos se extinguen las obligaciones loca-
tivas entre el arrendador y el arrendatario, para nacer entre el nuevo in-
quilino y el arrendador, y sólo pudiera pensarse en obligación subsistente
del primer inquilino en caso de mal cun~plimientodel mandato, por causa de
incumplimiento de este otro contrato.
82. Terminación del arrendamiento.-El artículo 2483 enumera: "El
arrendamiento puede terminar: 1. Por haberse cumplido el plazo fijado
en el contrato o por la ley, o por estar satisfecho el objeto para que la cosa
fué arrendada; 11. Por convenio expreso; 111. Por nulidad; IV. Por res-
cisión; V. Por confusión; VI. Por pérdida o destrucción total de la cosa
arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor; VII. Por expropiación de la
cosa arrendada hecha por causa de utilidad pública; VIII. Por evicción
de la cosa dada en arrendamiento".
E l plazo a que se refiere la fracción 1, es término estintivo, de ahí
que el artículo 2484 determine que, expirado el plazo, concluye el negocio
sin necesidad de desahucio pero esta disposición sólo se aplica a los arren-
damientos por tiempo cierto. L a disposición últimamente citada no es de
carácter absoluto, pues comporta varias limitaciones, a saber: a) L a pró-
rroga. E s un derecho que la ley concede a los arrendatarios por tiempo
determinado; dice el art. 2485: "Vencido un contrato de arrendamiento,
tendrá derecho el inquilino siempre que esté al corriente en el pago de las
rentas, a que se le prorrogue hasta por un año ese contrato.. ." Las con-
diciones necesarias para que haya esta prórroga son, pues, que el arrenda-
miento sea a término y que al cabo de él el inquilino esté al corriente en
sus pagos. No obstante ser tan claro el texto de esta ley, algunos jueces
y Tribunales se han tomado la libertad de aplicar estas prórrogas a los
contratos por tiempo indeterminado, para cuando el arrendatario no quiere
acceder a restituir la cosa al arrendador, con el peregrino argumento de que
la ley debe interpretarse en el sentido que más favorable sea al arrendata-
rio. Lo que falta por saber, es qué entienden por interpretación esos
"trabajadores al servicio del Estado". Excepcionalmente pierde este dere-
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176 FELIX AZUELA PADILLA

cho a prórroga (el verdadero, se entiende), el inquilino, cuando el arrenda-


dor ha menester la finca para habitarla o cultivarla. b) La tácita recon-
ducción. Nómbrase así a una prórroga de la prórroga que se otorga en los
arrendamientos de PREDIOS RUSTICOS; la establece el articulo 2486: "Si
después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa
el arrendatario en el goce y uso del predio, y éste es rústico, se entenderá
renovado el contrato por otro año." La tácita reconducción se da, pues
en dos situaciones: como prórroga de prórroga, y como prórroga especial.
Como prórroga de prórroga obedece a un tácito acuerdo de voluntades de las
partes que se manifiesta en actos positivos por parte del inquilino y de tole-
rancia, cuando menos por parte del arrendador. En cambio, como prórroga
simple, difiere de la ordinaria en que no necesita llenar la condición de estar
la renta al corriente, y basta con acuerdo tácito de voluntades. c) Pérdida
de la modalidad. Se opera en arrendamientos de predios urbanos cuando
vencido el plazo o la prórroga, por tácito acuerdo continúa el inquilino
en el goce de sus derechos de arrendatario, pues entonces el contrato pierde
su modalidad de plazo, y se convierte en arrendamiento por tiempo inde-
terminado: Art. 2487: "En el caso del artículo anterior, si el predio fuere
urbáno, el arrendamiento continuará por tiempo indeiinido, y el arrenda-
tario deberá pagar la renta que corresponda al tiempo que exceda al del
contrato con arreglo a lo que pagaba.
1

83. Efectos de las prórrogas.-Entre las partes, las prórrogas produ-


cen efectos de novación del arrendamiento, pero respecto de terceros hay
que distinguir dos situaciones: a ) Terceros con mejor derecho al inquili-
nato y b) terceros garantes. Respecto de los primeros, les puede perjudicar
la prórroga forzosa, mas no la de tácito acuerdo ; en cuanto a los segundos,
cualquiera prórroga les libera de la obligación de garantía. Art. 2488:
"Cuando haya prórroga en el contrato de arrendamiento, y en los casos de
que hablan los dos artículos anteriores, cesan las obligaciones otorgadas
por un tercero para la seguridad del arrendamiento, salvo convenio en
contrario.
84. Cesa el arrendamiento por convenio expreso, cuando es voluntad
bilateral de las partes darlo por terminado. El único requisito exigido es
que haya acuerdo de voluntades para extinguir las obligaciones, según el
texto del artículo 1792: "Convenio es el acuerdo de dos o más personas
para crear, transferir, modificar o extinguir obiigacione~.~~
Es pues situación
diferente a la que se da en los arrendamientos por tiempo indeterminado,
pues estos concluyen a voluntad de cualquiera de las partes, art. 2478:
"Todos los arrendamientos, sea de predios rústicos o urbanos, que no se
hayan celebrado por tiempo expresamente determinado, concluirán a vo-
luntad de cualquiera de las partes contratantes, previo aviso a la otra parte,
dado en forma indubitable, con dos meses de anticipación si el predio es
urbano y con un año si es rústico."
85. Terminación por nulidad.-Cuando el arrendamiento está viciado
de nulidad y el titular de la acción la ejercita eficazmente, se desencadenan
los efectos previstos por los artículos 2239 a 2242, a saber: "La anulación
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EL ARRENDAMIENTO CIVIL 177

del acto obliga a las partes a restituirse mutuamente lo que han recibido o
percibido en virtud o por consecuencia del acto anulado" "Si el acto fuere
bilateral y las obligaciones correlativas consisten ambas en sumas de dinero
o en cosas productivas de frutos, no se hará la restitución respectiva
de intereses o de frutos sino desde el día de la demanda de nulidad. Los
intereses y los frutos percibidos hasta esa época se compensan entre sí."
"Todos los derechos reales o personales transmitidos a tercero sobre un
inmueble por una persona que ha llegado a ser propietaria de él en virtud
del acto anulado, quedan sin ningún valor y pueden ser reclamados direc-
tamente del poseedor actual mientras no se cumpla la prescripción, obser-
vándose lo dispuesto para los terceros adquirentes de buena fe."
86. La rescisión del arrendamiento puede ser pedida tanto por el
arrendador como por el arrendatario. Puede exigirla el primero, en tér-
minos del art. 2489: "El arrendador puede exigir la rescisión del contrato :
1. Por falta de pago de la renta en los términos prevenidos en los artícu-
los 2452 y 2454; 11. Por usarse la cosa en contravención a lo dispuesto
en la fracción 111 del artículo 2425; 111. Por subarriendo de la cosa en
contravención a lo dispuesto en el artículo 2480". Además de las anterio-
res el artículo 882 señala otra causa de rescisión, y es cuando el arrendatario
hace obras en busca de tesoro en la cosa arrendada sin licencia del arren-
dador. El arrendatario tiene derecho a exigir la rescisión por dos causas
fundamentales: a ) Por pérdida parcial o total del uso de la cosa, según
autoriza el art. 2490: "En los casos del artículo 2445, el arrendatario
podrá rescindir el contrato cuando la pérdida de uso fuere total, y aun
cuando fuere parcial, si la reparación durare más de dos meses"; y b)
Cuando teniendo el arrendatario derecho a subarrendar, el arrendador se
opone sin justa causa al subarriendo (art. 2492). Pues si el derecho a sub-
arrendar nace del contrato, hay incumplimiento de él por el arrendador
que habiéndolo concedido se niega a cumplir otorgándolo.
87. La terminación del arrendamiento por confusión, o sea, cuando el
arrendatario por cualquier título legítimo llega a ser dueño o usufructuario
de la cosa arrendada, no deja lugar a explicaciones mayores. Baste decir
que se extingue el arrendamiento y con él las garantías otorgadas por un
tercero. E n el caso de confusión por usufructo, puede ocurrir que este
derecho sea temporal y entonces, al extinguirse desaparecería la confusión,
y así reviviría el arrendamiento. Dice, en su parte final el artículo 2206:
"La obligación renace si la confusión cesa".
88. Cuando por caso fortuito se pierde totalmente la cosa, concluye
el arrendamiento. Nada hay que aclarar al precepto, pues de muy explora-
do Derecho es que el caso fortuito y de fuerza mayor es medio de extinguir
obligaciones. E n el caso de arrendamiento tienen lugar objetivamente por-
que la cosa arrendada debe ser determinada individualmente, de allí que
al extinguirse quede el contrato sin efecto. El problema-lo plantearía la
destrucción de la cosa por obra del arrendador o del arrendatario, pero
son cuestiones resueltas en los capítulos relativos a obligaciones de dar-
y de incumplimiento de obligaciones.

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178 FELIX AZUELA PADILLA

89. La expropiación por causa de utilidad pública extingue el arren-


damiento en los términos de los artículos 2410, 2483 y 2496,sólo necesaria-
mente cuando es expropiación de dominio, pues en efecto una expropiación
de uso puede justamente pensarse como ejecutada por el Estado para subs-
tituirse al arrendador y hacer más conveniente, desde el punto de vista
del interés colectivo, el arrendamiento vigente. Sin embargo, por regla
general toda expropiación extingue el arrendamiento de la cosa expropia-
da, pues su dueño pierde o el dominio o el uso y goce, y éstos en ambos
casos, por lo cual queda imposibilitado para cumplir sus obligaciones con-
tractuales que justamente consisten en otorgar el uso o el goce.
90. La venta judicial es también extintiva del arrendamiento cuando
éste es dos meses anterior al secuestro de la finca (art. 2495), tanto porque
se presume mala fe del arrendador, cuanto porque por regla general las
ventas judiciales hacen pasar la cosa al adquirente libre de toda limitación.
91. Termina el arrendamiento por la evicción de la cosa arrendada
según quedó explicado al estudiar las obligaciones del arrendador.
92. Es causa de terminación de arrendamiento la cesación del derecho
de usufructo cuando el arrendador gozaba de la cosa a titulo de usufruc-
tuario. Dice el artículo 1002 en la relativa: " . . . Puede enajenar,
arrendar y gravar su derecho de usufructo; pero todos los contratos que
celebre como usufructuario terminarán con el usufructo". Dos situaciones
pueden presentarse en este caso, a saber : que el arrendador haya procedido
de buena fe, o que haya ocultado su carácter de usufructuario transitorio.
En el primer caso, el contrato termina lisa y llanamente; en el segundo,
termina también, pero el arrendador es responsable de los daños y per-
juicios. Art. 2493: "Si el usufructuario no manifestó su calidad de tal al
hacer el arrendamiento, y por haberse consolidado la propiedad con 'el usu-
fructo, exige el propietario la desocupación de la finca, tiene el arrendatario
derecho para demandar al arrendador la indemnización de daños y per-
juicios".
93. Efectos de la terminación.-A1 terminar el arrendamiento recu-
pera el arrendador los derechos de uso o goce que transfirió por el contrato
y cesan sus obligaciones. Hay, sin embargo, un intervalo en que, concluido
el arrendamiento, sigue produciendo algunos efectos. Desde luego, en
arrendamientos de predio urbano por tiempo indeterminado, luego de re-
cibir el aviso de terminación nacen pata el inquilino las obligaciones de
que habla el artículo 2479: "Dado el aviso a que se refiere el articulo
anterior, el arrendatario del predio urbano está obligado a poner cédulas
y a mostrar el interior de la casa a los que pretendan verla.. ." En los
arrendamientos de predios rtisticos la situación es más compleja; mandan
10s artículos 2456 y 2458: "En el arrendamiento de predios rústicos por
plazo determinado, debe el arrendatario en el Último año que permanezca
en el fundo, permitir a su sucesor o al dueño, en su caso, el barbecho de
las tierras que tenga desocupadas y en las que él no pueda verificar la
nueva siembra, así como el uso de los edificios y demás medios que fueren

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EL ARRENDAMIENTO CIVIL 179

necesarios para las labores preparatorias del año siguiente", y "terminado


el arrendamiento tendrá a su vez el arrendatario saliente, derecho para
usar de las tierras y edificios por el tiempo absolutamente indispensable
para la recolección y aprovechamiento de los frutos pendientes al terminar
el contrato". Estas disposiciones la ley las va haciendo aplicables a cada
caso de terminación en que fueren pertinentes.
94. Como consecuencia de la crisis económica que significó para esta
ciudad la participación del país en la Segunda Guerra Mundial, el Ejecu-
tivo de la Unión, en uso de facultades extraordinarias, dictó un conjunto
de leyes de emergencia, y entre ellas algunas disposiciones relativas al
contrato de arrendamiento de fincas destinadas para habitación. Esencial-
mente consisten en prohibir aumento de rentas cuando estas sean inferio-
res a $300.00 mensuales y no admitir desahucios por falta de cumplimiento
puntual de los contratos. E n los brevísimos apuntamientos que anteceden
no se hizo especial mención de tales disposiciones debido, puntualmente,
a su carácter de transitorias.

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