El Justo Título en la usucapión.

Jurisprudencia

La usucapión es un modo de adquirir la propiedad o cualquier otro derecho real, mediante el

ejercicio de la posesión –de la cosa- durante el tiempo y con los requisitos exigidos en la Ley. Así,
el artículo 1930 del Código Civil señala: "Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las
condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales.

También se extinguen del propio modo por la prescripción los derechos y las acciones, de
cualquier clase que sean."

De ésta forma, la usucapión determina la adquisición automática, sin necesidad de declaración

judicial del derecho, el poseedor –de la cosa mueble o inmueble- se convierte en propietario una
vez transcurrido el plazo. Ello no obstante, si se promueve juicio sobre la propiedad la usucapión
ha de ser alegada y probada.

La usucapión tiene carácter retroactivo, una vez transcurrido el plazo se entiende que la
adquisición del derecho tuvo lugar en el momento en que comenzó la usucapión. Es decir, en el
momento en que comenzó la posesión.

Hay dos tipos de usucapión, la ordinaria que requiere la buena fe y el justo título y la
extraordinaria que no los requiere. En este artículo nos vamos a centrar en qué es el Justo Título.

• Proviene del Derecho Romano: Iusta causa traditionis.

• El Justo Título es uno de los elementos esenciales en la usucapión ordinaria (El articulado del
Código Civil así lo manifiesta: 609 -formas de adquisición- y 1930 -como la Ley lo determine- y
1940 -elementos esenciales: la buena fe, justo título y la posesión continuada por el tiempo
determinado en la Ley.

• El art. 1952 CC nos lo define como el que legalmente baste para transferir la posesión de cuya
prescripción se trate y abundando el 1953 que debe ser verdadero (no putativo) y válido (refiérese
a que no sea nulo, aunque sí anulable, pues mientras no se ejerza la acción correspondiente
seguirá desplegando sus efectos).

Existen pronunciamientos contradictorios de la Jurisprudencia – y en la doctrina- a la hora de

interpretar el “justo título” del artículo 35 LH.

El profesor Albaladejo manifiesta que «no cabe sino llegar a la conclusión de que globalmente el
TS está algo desnortado sobre cuál es el espíritu del "será justo título la inscripción" del artículo 35
LH que dicta: a los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo
título la inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y
de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes
traiga causa” y por ello no ha consolidado una jurisprudencia al respecto, sino que da bandazos,
algunos casi de zozobrar».

La Jurisprudencia

La Sección 5º Audiencia Provincial de Murcia (RJ 56, de 23/03/2001), en la que en sus

Fundamentos de Derecho, entiende que la posesión continuada de una parte de la finca con
cerramiento, que previamente compró a mano alzada el demandado con un exceso de cabida,
equivale a Justo Título por no haber el demandante ejercido en tiempo una acción reivindicatoria,
por lo que concedía la propiedad al actor demandado, al existir los elementos esenciales para
usucapir: buena fe y Justo Título.

El Tribunal Supremo, en STS de 15 de diciembre de 1993, expone al respecto de la copropiedad:

como no basta para adquirir la total propiedad el poseer en concepto de copropietario, no es justo
titulo el de copropietario para adquirir única y exclusivamente en su propio beneficio la totalidad
de la cosa, dejando de lado el derecho de los restantes copropietarios.

En STS de 13 de Marzo de 1958: “…justo título debe entenderse el que sin tara de anulabilidad
seria idóneo para transmitir directamente el dominio, sobrando con otra exégesis el instituto de la
prescripción ordinaria de inmuebles…..”.

El Título nulo

Respecto al Título nulo, el TS ha sentado en reiteradas ocasiones que no puede adquirir la

propiedad quien basa directamente los mismos su derecho. Así la sentencia de 20 de Octubre
de1992 dice que carecen de idoneidad los títulos absolutamente simulados y los nulos o
inexistentes: STS 20 de Octubre de 1992 y sentencia de 16 de Febrero de 1993 se ocupa de un
caso de titulación nula pues argüía que “…para usucapir hay que poseer en concepto de dueño,
pública pacífica e ininterrumpidamente durante el lapso exigido por la ley, que para la usucapión
extraordinaria es de 30 años. Esa posesión no puede en modo alguno reconocerse al adquirente
según escritura publica de una finca que no pertenece al transmitente. No cabe admitir una
“traditio ficta” que surge de un contrato en el que nadie puede transmitir lo que no le
pertenece….”. Dicho de otro modo, y, como dice el Profesor Ruiz-Rico: “nadie puede dar lo que no
tiene”.

Titulación válida basada en titulación nula

Titulación válida basada en titulación nula. Sin embargo se ha admitido que pueda usucapir quien
ostenta un titulo basado en una titulación anterior nula. Es el caso de las dobles transmisiones en
las que el titulo del transmitente es nulo (sentencia de 13 de Marzo de 1958): “…la calificación de
inexistencia no puede aplicarse a los actos dispositivos sobre determinados bienes hereditarios
llevados a cabo por el heredero aparente mientras ostento titulo de derecho, como lo es el
testamento ológrafo protocolizado y declarado nulo mas tarde, por lo que los terceros que con él
concluyeron un contrato de compraventa adornado de todos los preceptivos requisitos del
articulo 1.445, relacionado con el Art. 1.261 del código Civil dados con toda certeza disponen con
igual exactitud del justo titulo para usucapir el dominio de la posesión en concepto de dueños, de
buena fe, pública,pacifica y no interrumpida….”. (también se entendió que los terceros habían
actuado de mala fe por lo que se decreto nula su adquisición.). O la STS de 28 de mayo de 1996 en
la que dice que “….el hecho de que un contrato sea radicalmente nulo, no impide que los
supuestos adquirentes transmiten la posesión a terceros ajenos al contrato nulo mediante otra
compraventa, que si bien no ser apta para adquirir el dominio, salvo que se hubiere confiado en el
Registro de la Propiedad (articulo 34 y 35 de la Ley Hipotecaria) si puede crear una situación
posesoria apta para usucapir si se dan todos los requisitos legales...”.

El título no puede ser putativo

En cuanto a que no puede ser putativo, que debe ser probado el TS tiene declarado que la
posesión en concepto de dueño no es un criterio puramente subjetivo o intencional (20 de
Noviembre de 1964, 19 de Junio de 1984, 10 de Abril y 17 de Julio de 1990 y 28 de Junio de 1993)
y por tanto el poseedor no puede desprenderse (solo con su convencimiento personal) del titulo
en cuya virtud posee (usufructuario, precarista, poseedor) y pasar a ostentar (subjetivamente) la
posesión en concepto de dueño.

Interesante la sentencia de 28 de Septiembre de 1990 admite que no puede poseer en concepto

de dueño el poseedor conocedor de que las fincas poseídas habían sido dejadas por su causante a
otras personas en calidad de legado, condición esta de legatario que el heredero había reconocido
en los actores.

La STS de 29 de Febrero de 1992 declara que no basta para poseer en concepto de dueño el hecho
de que un coheredero perciba las rentas de los bienes integrantes del haber hereditario y pague la
contribución territorial por si solo, pues ello puede responder a una actividad de mera
administración. La de STS de 10 de Febrero de 1997 que tajantemente expresa que “no es
suficiente la mera intención ni el acto volitivo interno de querer o creer.”. Por ello, cabe entender
que poseer ”en concepto de dueño” no implica poseer con el interno y personal convencimiento
de ser dueño, sino que basta con que externamente se aparezca como tal.

Medios probatorios

En cuanto a los medios probatorios concretos dos STS se apoyan en el hecho que se satisfaga la
contribución. Aunque no se apoya tan sólo en este hecho: la más interesante es la STS de 22 de
Septiembre de1984 conforme a la cual : “resulta de toda evidencia que realiza actos
inequívocamente dominicales, actuando en concepto de dueño y mereciendo el trato publico de
tal, quien a lo largo de mucho mas de treinta años satisfacer a su nombre la contribución
territorial urbana, contribuye con su aportación y propio nombre a la instalación de una red
eléctrica como propietario recibe de la Jefatura de Costas de Canarias “notificaciones de deslinde”
y pone en ejercicio una facultad tan característica del dominio como es el ius aedificandi….”.