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COMPARACION ENTRE LAS RESOLUCIONES 762 DE 1998 Y 620 DE 2008, DEL IGAC

RESOLUCION IGAC 762 de 1998 RESOLUCION IGAC 620 de 2008


Art 1 Método de comparación o de mercado Art 1 Método de comparación o de mercado
Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del
bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes,
de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo.
ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas
interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial. e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.

2 Método de Capitalización de Rentas o ingresos 2 Método de Capitalización de Rentas o ingresos


Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de
un bien, a partir de las rentas o ingresos que puedan obtener el un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener
mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus
características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor
presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en
la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de
capitalización o interés. capitalización o interés.
Parágrafo.¿Se entiende por vida remanente la diferencia entre la PARÁGRAFO. Se entiende por vida remanente la diferencia entre
vida útil del bien y la edad que efectivamente posea el bien. Para la vida útil del bien y la edad que efectivamente posea el bien.
inmuebles cuyo sistema constructivo sea muros de carga, la vida Para inmuebles cuyo sistema constructivo sea muros de carga, la
útil será de 70 años; y para los que tengan estructura en concreto, vida útil será de 70 años y, para los que tengan estructura en
metálica o mampostería estructural, la vida útil será de 100 años. concreto, metálica o mampostería estructural, la vida útil será de
100 años.

3 Método de costos de reposición 3 Método de costos de reposición


Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de
avalúo a partir de estimar el costo total para construir a precios de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a
hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y
depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le
la utilidad. debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se
Parágrafo 1º¿Depreciación. Es la porción de la vida útil que en utilizará la siguiente fórmula:
términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo PARÁGRAFO. Depreciación. Es la porción de la vida útil que en

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de uso, por cuanto lo que se debe avaluar es la vida remanente del términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo
bien. de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente del bien.
Existen varios sistemas para estimar la depreciación, siendo el más Existen varios sistemas para estimar la depreciación, siendo el
conocido el lineal, el cual se aplicará en el caso de las maquinarias. más conocido el Lineal, el cual se aplicará en el caso de las
Para la depreciación de las construcciones se deben emplear maquinarias adheridas al inmueble. Para la depreciación de las
modelos continuos y no los discontinuos o en escalera. Deberá construcciones se deben emplear modelos continuos y no los
adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad y el estado de discontinuos o en escalera. Deberá adoptarse un sistema que
conservación, tal como el de Fitto y Corvini, para lo cual se tenga en cuenta la edad y el estado de conservación, tal como lo
presentan las ecuaciones resultantes del ajuste para los estados 1, establece Fitto y Corvini, para lo cual se presentan las ecuaciones
2, 3 y 4 resultantes del ajuste para los estados 1, 2, 3 y 4. (Ver Capítulo VII
De las Fórmulas Estadísticas).

4 Método (técnica) residual 4 Método (técnica) residual


Es el que busca establecer el valor comercial del bien, Es el que busca establecer el valor comercial del bien,
normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de
las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la
reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el
mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo. mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.
Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar, al
total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la
esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que
de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la comercial del además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad
proyecto o sea la real posibilidad de vender lo proyectado. comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo
proyectado.
PARÁGRAFO. Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el
principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un
inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el
que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y
físicas, al económicamente más rentable, o si es susceptible de
ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que

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resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas,
con la combinación de intensidades que permita obtener la mayor
rentabilidad, según las condiciones de mercado.

5 Clasificación del suelo 5 Clasificación del suelo


La clasificación del suelo en urbano, de expansión urbana, rural, La clasificación del suelo en urbano, de expansión urbana, rural,
suburbano, y de protección, son categorías jurídicas, por tanto, suburbano y de protección, son clases y categorías establecidas
para determinar si un predio se encuentra dentro de cualquiera de en el Capítulo IV de la Ley 388 de 1997. Por lo tanto, para
ellas, el único elemento a tener en cuenta es el acuerdo municipal establecer si un predio se encuentra dentro de cualquiera de ellas,
que establece el plan de ordenamiento territorial que define dicha el único elemento a tener en cuenta es el acuerdo que adopta el
clasificación. Plan de Ordenamiento Territorial que define dicha clasificación.
(Ver artículos 30 a 35 de la Ley 388 de 1997).

6 Etapas para elaboración de los avalúos 6 Etapas para elaboración de los avalúos
Para la elaboración de los avalúos utilizando cualesquiera de los Para la elaboración de los avalúos utilizando cualquiera de los
métodos enunciados anteriormente deben realizarse las siguientes métodos enunciados anteriormente deben realizarse las siguientes
etapas: etapas:
1. Revisión de la documentación suministrada por la entidad 1. Revisión de la documentación suministrada por la entidad
peticionaria, y si hace falta algo de lo previsto en el artículo peticionaria, y si hace falta algo de lo previsto en el artículo
13 del Decreto 1420 de 1998 se procede a solicitarlo por 13 del Decreto 1420 de 1998 se procede a solicitarlo por
escrito. escrito.
2. Definir y obtener la información que adicionalmente se 2. Definir y obtener la información que adicionalmente se
requiere para la correcta identificación del bien. Se requiere para la correcta identificación del bien. Se
recomienda especialmente cartografía de la zona o recomienda especialmente cartografía de la zona o
fotografía aérea, para la mejor localización del bien. fotografía aérea, para la mejor localización del bien.
3. Verificar la reglamentación urbanística vigente, haciendo 3. De conformidad con lo previsto en el artículo 14 del Decreto
especial énfasis en que ésta se encuentre debidamente 1420 de 1998, verificar la reglamentación urbanística
publicada. vigente en el municipio o distrito donde se encuentre
4. Reconocimiento en el terreno del bien objeto de avalúo. En localizado el inmueble. En el evento de contar con un
los casos en que el avalúo se haya asignado a una persona concepto de uso del predio emitido por la entidad territorial

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jurídica, este proceso deberá ser realizado por una persona correspondiente, el avaluador deberá verificar la
con las mismas características técnicas y profesionales de la concordancia de este con la reglamentación urbanística
persona que ha de liquidar y firmar el avalúo. vigente.
5. Siempre que sea necesario se verificarán las mediciones y el 4. Reconocimiento en terreno del bien objeto de avalúo. En
inventario de los bienes objeto de la valoración. En caso de todos los casos dicho reconocimiento deberá ser
edificaciones deberán constatarse en los planos las medidas adelantado por una persona con las mismas características
y escalas en que se presente la información. técnicas y profesionales de la persona que ha de liquidar y
6. En la visita de reconocimiento deberán tomarse fotos que firmar el avalúo.
permitan identificar las características más importantes del 5. Siempre que sea necesario se verificarán las mediciones y
bien, las cuales posteriormente permitirán sustentar el el inventario de los bienes objeto de la valoración. En caso
avalúo. de edificaciones deberán constatarse en los planos las
7. Cuando se realicen las encuestas, deberán presentarse las medidas y escalas en que se presente la información. Y
fotos a los encuestados para una mayor claridad del bien cuando se observen grandes inconsistencias con las
que se investiga. medidas, se informará al contratante sobre las mismas.
8. Aun cuando el estudio de los títulos es responsabilidad de la 6. En la visita de reconocimiento deberán tomarse fotografías
entidad interesada en la adquisición del bien, una correcta que permitan identificar las características más importantes
identificación requiere que el perito realice una revisión del del bien, las cuales posteriormente permitirán sustentar el
folio de matrícula inmobiliaria para constatar la existencia de avalúo.
afectaciones, servidumbres y otras limitaciones que puedan 7. Cuando se realicen las encuestas, deberán presentarse las
existir sobre el bien. fotografías de los inmuebles, a los encuestados para una
mayor claridad del bien que se investiga.
8. Aun cuando el estudio de los títulos es responsabilidad de
la entidad interesada, una correcta identificación requiere
que el perito realice una revisión del folio de matrícula
inmobiliaria para constatar la existencia de afectaciones,
servidumbres y otras limitaciones que puedan existir sobre
el bien, excepto para la determinación de los avalúos en la
participación de plusvalías.

7 Identificación física del predio 7 Identificación física del predio

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RESOLUCION IGAC 762 de 1998 RESOLUCION IGAC 620 de 2008


Identificación física del predio. Una correcta identificación física del Una correcta identificación física del predio deberá hacerse
predio deberá hacerse teniendo en cuenta los siguientes aspectos: teniendo en cuenta los siguientes aspectos:
1. Localización, dirección clara y suficiente del bien. En los 1. Localización, dirección clara y suficiente del bien. En las
municipios con múltiples nomenclaturas es necesario hacer entidades Territoriales con múltiples nomenclaturas, es
referencia a ellas como un elemento de claridad de la necesario hacer referencia a ellas como un elemento de
identificación. claridad de la identificación.
2. Los linderos y colindancias del predio. Para una mejor 2. Los linderos y colindancias del predio. Para una mejor
localización e identificación de los linderos y colindantes el localización e identificación de los linderos y colindantes el
número catastral es de gran ayuda, por lo cual, si en la número catastral es de gran ayuda, por lo cual, si en la
información suministrada por la entidad peticionaria no está información suministrada por la entidad peticionaria no está
incluido, el perito lo debe conseguir. incluido, el perito lo debe conseguir.
3. Topografía. Caracterización y descripción de las condiciones 3. Topografía. Caracterización y descripción de las
fisiográficas del bien. Es indispensable en este aspecto condiciones fisiográficas del bien. Es indispensable en este
detectar limitaciones físicas del predio tales como taludes, aspecto detectar limitaciones físicas del predio tales como
zonas de encharcamiento, o inundación permanente o taludes, zonas de encharcamiento, o inundación
periódica del bien. permanente o periódica del bien.
4. Servicios públicos. Investigación de la existencia de redes 4. Servicios públicos. Investigación de la existencia de redes
primarias, secundarias y acometidas a los servicios públicos. primarias, secundarias y acometidas a los servicios
Adicionalmente, la calidad de la prestación de los servicios, públicos. Adicionalmente, la calidad de la prestación de los
referidos a factores tales como volumen y temporalidad de la servicios, referidos a factores tales como volumen y
prestación del servicio. En caso que la zona o el predio temporalidad de la prestación del servicio. En caso de que
cuente con servicios complementarios (Teléfono, gas, la zona o el predio cuente con servicios complementarios
alumbrado público) estos deben ser tenidos en cuenta. (teléfono, gas, alumbrado público), estos deben ser tenidos
5. En cuanto a las vías públicas, además de establecer la en cuenta.
existencia y sus características, es necesario tener en 5. En cuanto a las vías públicas, además de establecer la
cuenta el estado de las mismas. Como elemento existencia y sus características, es necesario tener en
complementario es importante analizar la prestación del cuenta el estado de las mismas. Como elemento
servicio de transporte. En el análisis de las vías inmediatas y complementario es importante analizar la prestación del
adyacentes, debe tenerse en cuenta: Tipo de vía, servicio de transporte. En el análisis de las vías inmediatas
características y el estado en que se encuentran. y adyacentes, debe tenerse en cuenta: Tipo de vía,

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Parágrafo.¿Para una mejor identificación física de los predios, se características y el estado en que se encuentran.
recomienda la consulta de las zonas homogéneas físicas las cuales PARÁGRAFO. Para una mejor identificación física de los predios,
suministran en forma integrada información del valor potencial, la se recomienda la consulta de las Zonas Homogéneas Físicas que
pendiente, el clima, las vías, disponibilidad de aguas superficiales, determina la entidad catastral, las cuales suministran en forma
uso del suelo, en la zona rural. La pendiente, uso del suelo y de las integrada información del valor potencial, la pendiente, el clima, las
construcciones, servicios públicos domiciliarios, vías y tipología de vías, disponibilidad de aguas superficiales, uso del suelo, en la
las construcciones dedicadas a la vivienda en las zonas urbanas. zona rural. La pendiente, uso del suelo y de las construcciones,
El tamaño y la forma del predio. Cuando la norma de uso defina servicios públicos domiciliarios, vías y tipología de las
tamaño mínimo para adelantar construcciones es indispensable construcciones dedicadas a la vivienda en las zonas urbanas.
comparar dichos parámetros legales con el del predio para El tamaño y la forma del predio. Cuando la norma de uso defina
determinar el precio. tamaño mínimo para adelantar construcciones, es indispensable
Es necesario tener en cuenta que no siempre a mayor tamaño el comparar dichos parámetros legales con el del predio para
precio unitario es menor, sino que está relacionado con el uso de la determinar el precio.
zona. Es necesario tener en cuenta que no siempre a mayor tamaño del
En cuanto a la forma, sin pretender que exista una forma óptima, la predio, el precio unitario es menor, sino que está relacionado con
que tenga el predio puede influir en la determinación del precio la tendencia de usos en la zona permitidos por la norma
unitario, pues predios con frentes muy estrechos sobre la vía tienen urbanística.
un impacto negativo sobre el precio unitario. En cuanto a la forma, sin pretender que exista una forma óptima,
Uso. Es indispensable tener en cuenta el uso que se le esté dando la que tenga el predio puede influir en la determinación del precio
al bien para compararlo con el legalmente permitido, pues cuando unitario, por ejemplo predios con frentes muy estrechos sobre la
el uso no corresponda al permitido, se manifestará esta situación vía tienen un impacto negativo sobre el precio unitario.
en un menor valor del bien. Uso. Es indispensable tener en cuenta el uso que se le esté dando
al bien para compararlo con el legalmente autorizado por las
normas urbanísticas, pues cuando el uso no corresponda al
permitido, no se tendrá en consideración para la determinación del
valor comercial y deberá dejarse expresa constancia de tal
situación en el avalúo.

8 Identificación legal 8 Identificación legal


En el aspecto legal se debe prestar especial atención a las En el aspecto legal se debe prestar especial atención a las

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afectaciones de uso que pesen sobre los inmuebles y para lo cual afectaciones de uso que pesen sobre los inmuebles y para lo cual
es necesario verificar que en el folio de matrícula inmobiliaria se es necesario verificar que en el folio de matrícula inmobiliaria se
encuentre inscrita tal afectación, teniendo en cuenta lo prescrito en encuentre inscrita tal afectación, teniendo en cuenta lo prescrito en
el artículo 37 de la Ley 9ª de 1989, así como a los plazos de validez el artículo 37 de la Ley 9ª de 1989, así como a los plazos de
de la afectación. En caso de no estar inscrita la afectación, se validez de la afectación. En caso de no estar inscrita la afectación,
considera inexistente para efectos del avalúo. se considera inexistente para efectos del avalúo.
Cuando el bien objeto de avalúo haga referencia a construcciones, Cuando el bien objeto de avalúo haga referencia a construcciones,
instalaciones y anexos, es necesario tener en cuenta los materiales instalaciones y anexos, es necesario tener en cuenta los
que la conforman y el estado de conservación en que se materiales que la conforman y el estado de conservación en que
encuentran, además de su edad. se encuentran, además de su edad.
Cuando existan servidumbres sobre el bien deberán tenerse en Cuando existan servidumbres aparentes y continuas sobre el bien
cuenta en el avalúo y dejar constancia de esta situación. deberán tenerse en cuenta en el avalúo y dejar constancia de esta
situación.
PARÁGRAFO. Es necesario que el perito establezca si existe
pago de la servidumbre para ser descontado del valor final o por el
contrario manifestar el hecho.

9 Encuesta 9 Encuesta
Cuando para la realización del avalúo se acuda a encuestas es Cuando para la realización del avalúo se acuda a encuestas, es
necesario tener en cuenta que éstas son un apoyo al proceso necesario tener en cuenta que estas son un apoyo al proceso
valuatorio, pero no son en sí los determinantes del avalúo. En este valuatorio, pero no son en sí los determinantes del avalúo. En este
sentido es necesario que el perito haya realizado previamente la sentido, es necesario que el perito haya realizado previamente la
visita al terreno para conocer la clase de bien que avalúa. visita al terreno para conocer la clase de bien que avalúa.
La encuesta debe hacer referencia al propio bien investigado y La encuesta debe hacer referencia al propio bien investigado y
debe constatarse que el entrevistado lo conoce tanto en sus debe constatarse que el entrevistado lo conoce tanto en sus
aspectos negativos como positivos. Si existen limitantes legales, aspectos negativos como positivos. Si existen limitantes legales,
debe hacerse mención de ellas para que el encuestado lo tenga en debe hacerse mención de ellas para que el encuestado lo tenga
cuenta en la estimación del valor. en cuenta en la estimación del valor.
Las encuestas deben realizarse cuando por algún motivo el perito El perito avaluador debe informar con toda claridad sobre la
no haya podido obtener transacciones recientes o cuando tenga normatividad urbanística del inmueble. En el caso de terrenos sin

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dudas de los resultados encontrados. construir, en desarrollo o condición similar, se debe aportar al
La encuesta debe hacerse con referencia a las unidades de área encuestado los cálculos previos realizados de la potencialidad
que usualmente se utilizan en la zona (hectárea, fanegada, plaza, urbanística y de desarrollo del predio.
cuadra) y posteriormente hacer la conversión. Las encuestas solo se podrán realizar cuando el perito no haya
La encuesta debe hacerse para unidades de área, y verificar que al podido obtener datos (ofertas o transacciones recientes) o cuando
hacer la liquidación del total del área de avalúo la persona tenga dudas de los resultados encontrados.
encuestada encuentre razonable el valor hallado. La encuesta debe hacerse con referencia a las unidades de área
Cuando el predio cuente con características diferentes dentro de él, que usualmente se utilizan en la zona (hectárea, fanegada, plaza,
la encuesta debe hacerse para cada una de ellas separadamente y cuadra) y posteriormente hacer la conversión.
no sobre valores promedios. La encuesta debe hacerse para unidades de área, y verificar que
El perito debe haber hecho una estimación previa del valor al hacer la liquidación del total del área de avalúo la persona
asignable y cuando la información obtenida en la encuesta difiera encuestada encuentre razonable el valor hallado.
sustancialmente del encontrado, deberá manifestarlo para que el Cuando el predio cuente con características diferentes dentro de
encuestado pueda explicar las posibles razones de tal diferencia. él, la encuesta debe hacerse para cada una de ellas
En la selección de la persona a investigar debe tenerse en cuenta separadamente y no sobre valores promedios.
el conocimiento que tengan del mercado y la idoneidad de ella, El perito debe haber hecho una estimación previa del valor
además que no tengan interés directo en el bien. asignable y, cuando la información obtenida en la encuesta difiera
Cuando para los fines establecidos en la Ley 388 de 1997 y el sustancialmente del encontrado, deberá manifestarlo para que el
Decreto Reglamentario 1420 de 1998 se emplee el método de encuestado pueda explicar las posibles razones de tal diferencia.
comparación o de mercado y se requiera utilizar ofertas o En la selección de la persona a investigar debe tenerse en cuenta
transacciones recientes, la información obtenida deberá someterse el conocimiento que tenga del mercado y la idoneidad de ella,
a procesamiento estadístico. además que no tengan interés directo en el bien.
Los valores obtenidos por encuesta no se podrán incluir como
parte de la definición del precio y, por lo tanto, no podrán incluirse
o promediarse con los valores encontrados en el mercado. Esta
prohibición se aplica tanto a las valoraciones puntuales como a las
técnicas masivas de valoración.
PARÁGRAFO. En el caso de que el avalúo se soporte únicamente
en encuestas, el perito deberá dejar constancia bajo gravedad de
juramento, escrita en el informe que la utilización de esta

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modalidad se debe a que en el momento de la realización del
avalúo no existían ofertas de venta, arriendo, ni transacciones de
bienes comparables al del objeto de estimación.

10 Aplicación. Método de mercado 10 Aplicación. Método de mercado


.¿Método del mercado e información de ofertas. Cuando para la Cuando para la realización del avalúo se acuda a información de
realización del avalúo se acuda a información de ofertas es ofertas y/o transacciones, es necesario que en la presentación del
necesario que en la presentación del avalúo se haga mención avalúo se haga mención explícita del medio del cual se obtuvo la
explícita del medio del cual se extrajo y la fecha de publicación, información y la fecha de publicación, además de otros factores
además de otros factores que permitan su identificación posterior. que permitan su identificación posterior.
Para los inmuebles no sujetos al régimen de propiedad horizontal,
el valor del terreno y la construcción deben ser analizados en
forma independiente para cada uno de los datos obtenidos con
sus correspondientes áreas y valores unitarios. Para los inmuebles
sujetos al régimen de propiedad horizontal se debe presentar el
valor por metro cuadrado de área privada de construcción.
Se debe verificar que los datos de áreas de terreno y construcción
sean coherentes.
En los eventos en que sea posible, se deben tomar fotografías de
los predios en oferta o de los que se ha obtenido datos de
transacción para facilitar su posterior análisis.

11 Calculo matemáticos estadísticos CV < 15% 11 Calculo matemáticos estadísticos CV < 7,5%
¿De los cálculos matemáticos estadísticos y la asignación de los DE LOS CÁLCULOS MATEMÁTICOS ESTADÍSTICOS Y LA
valores. Cuando para el avalúo se hayan utilizado encuestas o la ASIGNACIÓN DE LOS VALORES. Cuando para el avalúo se
información de mercado obtenido en documentos escritos, deben haya utilizado información de mercado de documentos escritos,
ser verificados, confrontados y ajustados antes de ser utilizados en estos deben ser verificados, confrontados y ajustados antes de ser
los cálculos estadísticos. utilizados en los cálculos estadísticos.
Para tal fin es necesario calcular medidas de tendencia central y la Se reitera que la encuesta solo se usará para comparar y en los
más usual es la media aritmética. Siempre que se acuda a medidas eventos de no existir mercado. En los casos que existan datos de

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de tendencia central es necesario calcular indicadores de ofertas, de transacciones o de renta producto de la aplicación de
dispersión tales como la varianza y el coeficiente de variación (ver los métodos valuatorios, la encuesta no podrá ser tenida en cuenta
capítulo V de las fórmulas estadísticas). para la estimación del valor medio a asignar.
Cuando el coeficiente de variación sea inferior a un 15%, la Para tal fin es necesario calcular medidas de tendencia central y la
media obtenida se podrá adoptar como el más probable precio más usual es la media aritmética. Siempre que se acuda a
asignable al bien. medidas de tendencia central, es necesario calcular indicadores
Cuando el coeficiente de variación sea superior a un 15%, no de dispersión tales como la varianza y el coeficiente de variación
es conveniente utilizarla y por el contrario es necesario (Ver Capítulo VII De las Fórmulas Estadísticas).
reforzar el número de encuestas con el fin de mejorar la Cuando el coeficiente de variación sea inferior: a más (+) o a
representatividad del valor medio encontrado. menos (-) 7,5%, la media obtenida se podrá adoptar como el
En caso que el perito desee separarse del valor medio encontrado, más probable valor asignable al bien.
deberá calcular el coeficiente de asimetría (ver capítulo v de las Cuando el coeficiente de variación sea superior: a más (+) o a
fórmulas estadísticas) para establecer hacia donde tiende a menos (-) 7,5%, no es conveniente utilizar la media obtenida y
desplazarse la información, pero no podrá sobrepasar el porcentaje por el contrario es necesario reforzar el número de puntos de
encontrado en las medidas de dispersión. investigación con el fin de mejorar la representatividad del
Cuando las muestras obtenidas sean para hallar el valor de las valor medio encontrado.
construcciones y se quieran trabajar en un sistema de ajuste de En caso de que el perito desee separarse del valor medio
regresión, será necesario que se haga por lo menos el ajuste para encontrado, deberá calcular el coeficiente de asimetría (ver
tres ecuaciones (ver capítulo v de las fórmulas estadísticas) y se Capítulo VII De las Fórmulas Estadísticas) para establecer hacia
tomará la más representativa del mercado. dónde tiende a desplazarse la información, pero no podrá
sobrepasar el porcentaje encontrado en las medidas de
dispersión.
Cuando las muestras obtenidas sean para hallar el valor de las
construcciones y se quieran trabajar en un sistema de ajuste de
regresión, será necesario que se haga por lo menos el ajuste para
tres ecuaciones (ver Capítulo VII De las Fórmulas Estadísticas) y
se tomará la más representativa del mercado.

12 Homogenización por forma del lote


Cuando se trate de avaluar un lote cuya forma es irregular

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respecto de los lotes investigados, este valor debe ser ajustado
para el bien objeto de valoración, utilizando fórmulas o sistemas
adecuados, como los que se presentan en Capítulo VII - De las
fórmulas Estadísticas de la presente resolución: valor final de
terreno por influencia de forma.

12 Método de reposición como nuevo 13 Método de reposición como nuevo


¿Método de reposición como nuevo. Para la aplicación de este En desarrollo de este método se debe entender por costo total de
método es necesario tener en cuenta los siguientes capítulos de la la construcción la suma de los costos directos, costos indirectos,
construcción, en función de su requerimiento: los financieros y los de gerencia del proyecto, en que debe
Capítulos de la construcción: 1. Preliminares. 2. Cimientos. 3. incurrirse para la realización de la obra. Después de calculados los
Desagües e instalaciones subterráneas. 4. Mampostería 5. volúmenes y unidades requeridos para la construcción, se debe
Estructura en concreto. 6. Cubierta. 7. Pisos. 8. Enchapes de pisos tener especial atención con los costos propios del sitio donde se
o muros. 9. Instalaciones hidráulicas. 10. Instalaciones eléctricas. localiza el inmueble.
11. Carpintería en madera o metálica. 12. Aparatos sanitarios. 13. Al valor definido como costo total se le debe aplicar la
Cerrajería. 14. Vidrios. 15. Equipos especiales. depreciación.
Después de calculados los volúmenes y unidades requeridas para PARÁGRAFO 1o. Este método se debe usar en caso de que el
la construcción, se deben investigar los respectivos precios en el bien objeto de avalúo no cuente con bienes comparables por su
municipio en donde se encuentra ubicado el inmueble. El valor total naturaleza (colegios, hospitales, estadios, etc.) o por la
se debe afectar por el factor (AIU), en donde: A = Administración, I inexistencia de datos de mercado (ofertas o transacciones) y
= Imprevistos, U = Utilidades. corresponda a una propiedad no sujeta al régimen de propiedad
El valor al cual se le debe aplicar la depreciación, es al obtenido horizontal.
antes de agregarle la utilidad. Además, no se debe incluir el valor PARÁGRAFO 2o. Para depreciar los equipos especiales que
del terreno. posea el bien, se emplea el método lineal, tomando en cuenta la
Parágrafo. Para depreciar los equipos especiales a que hace vida remanente en proporción a la vida útil establecida por el
referencia el numeral 15, se emplea el método lineal. fabricante.

13 Método residual 14 Método residual


¿Método residual. Cuando para la estimación del avalúo se acuda En desarrollo de este método (técnica), se debe tener en cuenta:
a este método, el costo de construcción que se debe restar al total Para el cálculo de ventas totales, se debe analizar el tipo de

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de ventas del proyecto debe hacerse con sujeción a lo establecido producto que por efectos del principio de mayor y mejor uso se
en el artículo 12 de la presente resolución. pueda dar sobre el predio, para lo cual se deben referenciar las
ofertas de inmuebles comparables y semejantes al proyecto
planteado, así como las características de áreas, valores de venta,
elementos del proyecto, entre otros que este tenga.
El costo total es la suma del costo de urbanismo asociado al
proyecto y/o plan parcial y el costo de la construcción siendo este
la suma de los costos directos, costos indirectos, los financieros y
los de gerencia del proyecto, teniendo en cuenta los volúmenes y
unidades requeridas para el proyecto planteado.
El costo de urbanismo se establece como la suma de los costos
para habilitar el suelo a usos específicos e incluye las cargas
asociadas a su desarrollo.
La utilidad esperada debe ser concordante con los usos y su
estratificación, ubicación espacial, especificaciones del tipo de
proyecto que sobre el predio se plantee, teniendo en cuenta las
condiciones de renta fija presentes en el momento del cálculo, así
como la tasa interna de retorno y que el valor presente de este
proyecto sea como mínimo igual a cero.
El valor resultante de esta técnica es el valor total del inmueble, es
decir, del valor del terreno y del valor de la construcción sobre él
edificada, por lo tanto, al valor obtenido no se debe agregar el
valor de la construcción.
Cuando se requiera presentar en el avalúo de forma
independiente, tanto el valor del terreno como el de la
construcción, se deberá hacer de la siguiente forma: calcular por el
método de reposición el valor de la construcción y descontarla al
valor total del inmueble.

14 Valor terreno en bruto 15 Valor terreno en bruto

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.¿ Para la estimación del precio de un terreno en bruto, cuando por Para la estimación del precio de un terreno en bruto, cuando por
las condiciones del mercado no se pueda estimar directamente, se las condiciones del mercado no se pueda estimar directamente, se
calculará partiendo del valor del terreno urbanizado, y se aplicará la calculará partiendo del valor del terreno urbanizado, y se aplicará
siguiente formula: la siguiente fórmula:
Parágrafo 1°. Para calcular el porcentaje de ocupación es PARÁGRAFO 1o. Por porcentaje de área útil se entiende el
necesario que al lote se le descuente, tanto la superficie resultado de dividir el área útil de cada predio, por el área total de
correspondiente a las cesiones urbanísticas obligatorias para cada predio o predios sujetos a plan parcial; al tenor de lo
espacio público de la ciudad, así como el área correspondiente a establecido en el Decreto 2181 de 2006.
las afectaciones vigentes sobre el inmueble, en concordancia con PARÁGRAFO 2o. Es necesario tener en cuenta que las obras de
lo establecido en el artículo 78 de la Ley 388 de 1997. urbanismo guarden relación con el tipo de proyecto que la norma
determine.

15 Aplicación, método de capitalización de renta 16 Aplicación, método de capitalización de renta


¿Método de capitalización de rentas o ingresos. Es necesario Es necesario realizar la investigación de los contratos que regulen
realizar la investigación de los contratos que regulen la posibilidad la posibilidad de generar rentas o ingresos, tales como los de
de generar rentas o ingresos, tales como los de arrendamiento, arrendamiento, para bienes comparables y deben tenerse en
para bienes comparables y deben tenerse en cuenta aspectos tales cuenta aspectos tales como:
como: 1. Que dichos contratos tengan menos de un (1) año de suscritos.
1. Que dichos contratos tengan menos de un (1) año de suscritos. 2. Que el canon de arrendamiento no sobrepase los topes legales.
2. Que el canon de arrendamiento no sobrepase los topes legales, 3. Que los montos relacionados con el pago de servicios públicos
en caso de que exista norma al respecto. y las cuotas de administración, no se incluyan en el cálculo
3. Que los montos relacionados con el pago de servicios públicos y correspondiente para la aplicación del método.
las cuotas de administración, no se incluyan en el cálculo 4. Los arrendamientos a comparar deben referirse a inmuebles
correspondiente para la aplicación del método. que tengan rentas de acuerdo con la norma de uso del terreno o
de las construcciones.
5. Las rentas a tener en cuenta para el cálculo del valor comercial
de la propiedad deben estar asociadas exclusivamente al
inmueble y no a la rentabilidad de la actividad económica que en él
se realiza.
6. La tasa de capitalización (i) utilizada en este método debe

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proceder de la relación calculada entre el canon de renta y el valor
comercial de las propiedades similares al inmueble objeto de
avalúo, en función del uso o usos existentes en el predio y de
localización comparable.

16 Método de capitalización para cultivos 17 Método de capitalización para cultivos


.¿El método de capitalización de ingresos para aplicarlo a cultivos El método de capitalización de ingresos para aplicarlo a cultivos
deberá referirse a ingresos netos del cálculo de flujo de caja traídos deberá referirse a ingresos netos del cálculo de flujo de caja,
a valor presente. traídos a valor presente. Debe mejorarse, haciendo claridad
respecto a la inversión o costo de instalación y los costos de
mantenimiento del cultivo de su etapa improductiva, lo mismo que
al arrendamiento.

17 Avalúos RPH 18 Avalúos RPH


.¿Avalúos de bienes sometidos al régimen de propiedad horizontal. El avalúo se practicará únicamente para las áreas privadas que
El avalúo se practicará únicamente para las áreas privadas que legalmente existan, teniendo en cuenta los derechos provenientes
legalmente existan, teniendo en cuenta los derechos provenientes de los coeficientes de copropiedad.
de los coeficientes de copropiedad. En los bienes que están sometidos al régimen de propiedad
En los bienes que están sometidos al régimen de propiedad horizontal, la identificación debe hacerse en dos sentidos:
horizontal, la identificación debe hacerse en dos sentidos: 1. Conformidad del régimen de propiedad con las normas
1. Conformidad del régimen de propiedad con las normas generales. Las cubiertas son bienes comunes, así se hayan
generales. Las cubiertas son bienes comunes, así se hayan establecido como área privada.
establecido como área privada. 2. La conformidad de las áreas existentes con las establecidas en
2. La conformidad de las áreas existentes con las establecidas en el régimen de propiedad horizontal.
el régimen de propiedad horizontal. 3. Cuando el bien se refiera a parqueaderos o garajes es
Cuando el bien se refiera a parqueaderos o garajes es necesario necesario establecer si tienen restricciones tales como
establecer si tienen restricciones tales como servidumbres, o se servidumbres, o se refieren a bienes comunes de uso exclusivo,
refieren a bienes comunes de uso exclusivo, que aun cuando que aun cuando influyen en el avalúo, no se les debe asignar valor
influyen en el avalúo, no se les debe asignar valor independiente. independiente.
Los bienes comunes son inseparables de las áreas de derecho 4. Los bienes comunes son inseparables de las áreas de derecho

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privado, lo que restringe su comercialización independiente y esto privado, lo que restringe su comercialización independiente y esto
influye en su valor comercial, así estos sean de uso exclusivo. influye en su valor comercial, así estos sean de uso exclusivo.

18 Avalúo bienes equivalentes a RPH 19 Avalúo bienes equivalentes a RPH


.¿Avalúos de bienes no sometidos al régimen de propiedad Cuando el bien no esté sometido al régimen de propiedad
horizontal. Cuando el bien no esté sometido al régimen de horizontal, pero por su uso y conformación se asimile, ya sean a
propiedad horizontal, pero por su uso y conformación se asimile, ya oficinas, locales o unidades independientes, como apartamentos y
sean a oficinas, locales o unidades independientes, como demás, si la investigación se realizó para bienes que sí están
apartamentos y demás, si la investigación se realizó para bienes sometidos a régimen de propiedad horizontal, es necesario que
que sí están sometidos, es necesario que para la correcta para la correcta liquidación se realice la siguiente operación:
liquidación se realice la siguiente operación: Si los garajes o parqueaderos tienen servidumbre, los precios no
Los precios unitarios de ofertas o transacciones que se obtuvieron podrán asimilarse a los que no tienen esta restricción.
se multiplicarán por el total de las áreas privadas de un piso o Los valores unitarios investigados ya incluyen el valor del terreno,
edificio, y el resultado se divide por el área total construida. El valor por lo tanto el resultado obtenido (V.T.) corresponde al valor
unitario encontrado será el valor comercial aplicable al bien que no comercial de todo el inmueble por lo cual no debe agregarse el
cuenta con dicho régimen de propiedad. valor del terreno.
Si los garajes o parqueos tienen servidumbre, los precios no
podrán asimilarse a los que no tienen esta restricción.

19 Avalúo para VIS 20 Avalúo para VIS


.¿Avalúo para determinación del carácter de vivienda de interés Cuando se requiera realizar avalúos destinados para que la
social, VIS. Cuando se requiera realizar los avalúos para establecer autoridad competente establezca si una vivienda o grupo de
si un grupo de viviendas tiene el carácter de vivienda de interés viviendas tienen el carácter de Vivienda de Interés Social deberá
social deberá adoptarse el siguiente procedimiento: adoptarse el siguiente procedimiento:
1. Para el avalúo de la construcción. El perito podrá seleccionar Para el avalúo de la construcción: El perito podrá seleccionar una
una muestra tomando como base el archivo catastral del barrio, muestra tomando como base el archivo catastral del barrio,
urbanización o zona, que incluya calificaciones de construcciones urbanización o zona, que incluya calificaciones de construcciones
mínimas, medias y máximas, con una cobertura espacial mínimas, medias y máximas, con una cobertura espacial
representativa y donde se incorporen predios con grandes áreas de representativa y donde se incorporen predios con grandes áreas
construcción. de construcción.

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Con las fichas catastrales de los predios seleccionados deberá Con las fichas catastrales de los predios seleccionados deberá
realizar un recorrido y una comprobación de las calificaciones. realizar un recorrido y una comprobación de las calificaciones.
Dentro del recorrido deberá complementar la muestra visitando Dentro del recorrido deberá complementar la muestra visitando
aquellas viviendas que tengan las mejores características aquellas viviendas que tengan las mejores características
constructivas y procederá a calificarlas con el mismo formulario que constructivas y procederá a calificarlas con el mismo formulario
se empleó para las otras. En estos casos es necesario que se tome que se empleó para las otras. En estos casos es necesario que se
como mínimo la información del nombre del propietario o poseedor, tome como mínimo la información del nombre del propietario,
dirección y número predial, con la cual podrá verificar en la oficina ocupante o poseedor, dirección y número predial, con la cual
de catastro sus inscripciones. podrá verificar en la oficina de catastro sus inscripciones.
Una vez se verifiquen las calificaciones de las construcciones Una vez se verifiquen las calificaciones de las construcciones
procederá a realizar el avalúo comercial de los predios de la procederá a realizar el avalúo comercial de los predios de la
muestra. Para que la muestra tenga significancia estadística ésta muestra. Para que la muestra tenga significancia estadística esta
debe tener un mínimo de 15 datos, pero el número de puntos de debe tener un mínimo de 15 datos, pero el número de puntos de
investigación debe aumentarse en la medida que el universo a investigación debe aumentarse en la medida que el universo a
avaluar sea numeroso. Con esta muestra deberá proceder a avaluar sea numeroso. Con esta muestra deberá proceder a
realizar el cálculo de las ecuaciones (ver capítulo v de las fórmulas realizar el cálculo de las ecuaciones (ver Capítulo VII - De las
estadísticas) y seleccionar la que mejor se ajuste al Fórmulas Estadísticas) y seleccionar la que mejor se ajuste al
comportamiento de los precios del barrio o zona. Tenga en cuenta comportamiento de los precios del barrio o zona. Se debe tener en
que la variable dependiente es el precio por metro cuadrado y la cuenta que la variable dependiente es el precio por metro
independiente es la calificación. cuadrado y la independiente es la calificación.
Con la ecuación seleccionada estime unos avalúos incluidos en la Con la ecuación seleccionada se estimarán unos avalúos incluidos
muestra multiplicando las áreas de cada predio por valor en la muestra multiplicando las áreas de cada predio por el valor
encontrado en la ecuación, con el fin de constatar los resultados encontrado en la ecuación, con el fin de constatar los resultados
obtenidos. Finalmente liquide los predios de todo el barrio o obtenidos. Finalmente se liquidan los predios de todo el barrio o
urbanización. urbanización.
Cuando el barrio o zona no tenga formación catastral en la cual Cuando el barrio o zona no tenga formación catastral en la cual
apoyarse, deberá visitar y calificar cada uno de los predios objeto apoyarse se deberá visitar y calificar cada uno de los predios
del avalúo. objeto de avalúo.
2. Para el avalúo del terreno. Para la realización del avalúo del 2. Para el avalúo del terreno: Para la realización del avalúo del
terreno podrá tomar como referencia las zonas homogéneas físicas terreno se podrán tomar como referencia las zonas homogéneas

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que se encuentran vigentes en el municipio si éstas tienen menos físicas que se encuentran vigentes en el municipio si estas tienen
de dos (2) años. En caso de que las zonas tengan una antigüedad menos de dos (2) años. En caso de que las zonas tengan una
superior se tendrán en cuenta pero requiere que en el proceso se antigüedad superior se tendrán en cuenta, pero se requiere que en
realice la actualización de las variables y en consecuencia se el proceso se realice la actualización de las variables y en
ajusten las zonas. consecuencia se ajusten las zonas.
En concordancia con el parágrafo del artículo 1º del Decreto 2056 El procedimiento para estimar los valores de los avalúos previstos
de 1995, debe tenerse en cuenta el menor valor del inmueble por en el numeral 3 del artículo 3o del Decreto 540 de 1998 en
razón de la ocupación del mismo y de los derechos que puedan aplicación de la Ley 1001 de 2005, es el siguiente:
invocar los ocupantes, el procedimiento a emplearse es el Se deben investigar lotes de terreno en los cuales no existan
siguiente: construcciones.
Se deben investigar lotes de terreno en los cuales no existan En cada zona se deberá realizar investigación para un mínimo de
construcciones, verificando si éstos tienen título de propiedad o no. tres lotes, número que debe ampliarse en función del área de la
Si la muestra seleccionada recae únicamente en lotes sin título de zona, número de predios, u otras características que den
propiedad, el precio encontrado será el aplicable a la respectiva indicación que tres (3) son insuficientes. Si la media aritmética
zona. En cada zona deberá realizar encuestas para un mínimo de presenta una dispersión mayor al 7,5%, es necesario entrar a
tres lotes, número que debe ampliarse en función del área de la reforzar la investigación incluyendo nuevos puntos de muestra. Si
zona, número de predios, u otras características que den indicación la dispersión continúa, la zona física debe dividirse y generar dos o
que tres (3) son insuficientes. Si la media aritmética presenta una más zonas geoeconómicas.
dispersión mayor al 15%, es necesario entrar a reforzar la encuesta Cuando en el programa de titulación se estén empleando los
incluyendo nuevos puntos de investigación. Si la dispersión planos autorizados en el Decreto 2157 de 1995, la liquidación de
continúa, la zona física debe dividirse y generar dos o más zonas los avalúos del terreno debe hacerse con el área reportada en el
geoeconómicas. respectivo plano.
Si la muestra recae sólo en predios con título, de propiedad, al
valor encontrado se le debe descontar los costos en que debe
incurrir el poseedor para tener el título y que corresponde a los
honorarios de los abogados por adelantar el juicio de pertenencia,
los derechos notariales y de registro. Para todos ellos existen
tablas establecidas en cada región.
Si la muestra recae sobre predios con y sin título las muestras
deben trabajarse separadamente y aplicarse uno de los dos casos

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anteriores.
Los procedimientos antes indicados deben emplearse para estimar
los valores de los avalúos previstos en el numeral 3º del artículo 3º
del Decreto 540 de 1998.
Para determinar si cada uno de los predios tiene el carácter de
vivienda de interés social o no, mientras sigan vigentes los topes
establecidos en el artículo 44 de la Ley 9ª de 1989 se tendrá en
cuenta el avalúo del terreno y de la construcción, según lo
establecido en el artículo 27 del Decreto 1420 de 1998.
Cuando con base en la misma norma enunciada los avalúos se
lleven al momento en que comenzó a regir la Ley 9ª de 1989, los
salarios mínimos que deberán tenerse en cuenta son los que
estaban vigentes en la misma fecha a la cual se llevaron los
avalúos.
Cuando en el programa de titulación se estén empleando los
planos autorizados en el Decreto 2157 de 1995, la liquidación de
los avalúos del terreno debe hacerse con el área reportada en el
respectivo plano digitalizado.

20 Avalúo compensación por Obra publica 21 Avalúo compensación por Obra publica
Cálculo del valor de la compensación debida por causa de una obra
pública. La forma para calcular este valor será: La forma para calcular este valor será:

1. Estime el valor comercial del bien antes de la afectación. 1. Estímese el valor comercial del bien antes de la afectación.
Tome como base dicho valor y estime el rendimiento financiero, 2. Tómese como base dicho valor y estime el rendimiento
con la tasa de interés bancaria existente en el momento de la financiero, con la tasa de interés bancaria corriente certificada
afectación, el cual se multiplicará por el número de meses que por la Superintendencia Financiera de Colombia existente en
dure la afectación, trayendo este monto total a valor presente el momento de la afectación, el cual se multiplicará por el
(ver capítulo v de las fórmulas estadísticas). número de meses que dure la afectación.
2. Si el bien es susceptible de producir renta (independientemente 3. Si el bien es susceptible de producir renta

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que lo esté utilizando el propietario) dicho canon mensual (independientemente que lo esté utilizando el propietario)
multiplicado por el número de meses que dure la afectación, dicho canon mensual multiplicado por el número de meses
podrá tomarse como el valor de compensación durante el que dure la afectación, podrá tomarse como el valor de
tiempo de afectación. Para su estimación deberán tomarse los compensación durante el tiempo de afectación. Para su
valores de arrendamientos de bienes comparables que existan estimación deberán tomarse los valores de arrendamientos de
en el entorno. bienes comparables que existan en el entorno.
3. Si la estimación de dicho valor se hace "a posteriori" y el bien 4. Si la estimación de dicho valor se hace a "posteriori"
no se va a adquirir, el valor de la compensación será calculado independiente que se vaya a adquirir o no el predio; el valor de
de la siguiente manera: Se calcula el avalúo comercial que la compensación será calculado de la siguiente manera: Se
tenía el bien en el momento de aplicarse la afectación calcula el avalúo comercial que tenía el bien en el momento de
legalmente y con base en dicho valor se calcula el rendimiento aplicarse la afectación legalmente y con base en dicho valor
financiero, tomando la tasa de interés bancario menos lo que se calcula el rendimiento financiero, tomando la tasa de interés
corresponda a la corrección monetaria del período que estuvo bancario menos lo que corresponda al IPC del período que
afectado, siempre y cuando el bien siga en cabeza del estuvo afectado, siempre y cuando el bien siga en cabeza del
propietario (ver capítulo v de las fórmulas estadísticas). propietario. (Ver Capítulo VII - De las Fórmulas Estadísticas).
Si el bien se va a adquirir y se realiza el avalúo a valor Para estimar el monto de la compensación de las rentas o
comercial de ese momento teniendo en cuenta el ingresos que se dejan de percibir por una limitación temporal o
comportamiento del mercado en la zona o subzona, sin tener definitiva (numeral 6 del artículo 21, Decreto 1420 de 1998) se
en cuenta la restricción que lo puso en condiciones especiales deberán tener en cuenta:
de mercado, en dicho valor estará incluido el valor de la 1. Las declaraciones para efectos tributarios.
compensación. 2. El balance contable que se presente para la Cámara de
4. Para estimar el monto de la compensación de las rentas o Comercio.
ingresos que se dejan de percibir por una limitación temporal o En caso de que la empresa no esté obligada a presentar
definitiva se deberán tener en cuenta: ninguna de las anteriores, deberá probar la utilidad neta del
1) Las declaraciones para efectos tributarios. negocio de por lo menos los seis meses anteriores, mediante
2) El balance contable que se presente para la cámara un estado de pérdidas y ganancias mensual firmado por un
de comercio. contador público titulado, con matrícula profesional vigente.
En caso de que la empresa no esté obligada a presentar Esta utilidad neta mensual debe multiplicarse por los meses
ninguna de las anteriores, deberá probar sus ingresos o rentas que se hayan establecido como período de compensación.
netas de por lo menos seis meses anteriores, mediante un 5. Si en el plan de ordenamiento o decisiones administrativas que

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estado de pérdidas y ganancias mensual firmado por un configuran acciones urbanísticas se autorizan acciones
contador público titulado, con matrícula profesional vigente. generadoras de plusvalía en la zona y en ella existen
Con esta información, calcule los ingresos netos mensuales y afectaciones en razón del plan vial u otras obras públicas, es
multiplique por los meses que se hayan establecido como necesario tener en cuenta lo establecido en el artículo 78 de la
período de compensación. Ley 388 de 1997 y el artículo 37 de la Ley 9ª de 1989, en lo
5. 5. Si en el plan de ordenamiento o decisiones administrativas que se refiere a las áreas.
que configuran acciones urbanísticas se autorizan acciones
generadoras de plusvalía en la zona y en ella existen
afectaciones en razón del plan vial u otras obras públicas, es
necesario tener en cuenta lo establecido en el artículo 78 de la
Ley 388 de 1997 y el artículo 37 de la Ley 9ª de 1989, en lo que
se refiere a las áreas.

21 Avalúo terreno por tratamiento de conservación 22 Avalúo terreno por tratamiento de conservación
.¿Determinación del valor del terreno limitado por tratamiento de
conservación. Para determinar el valor comercial por metro Para efecto de lo dispuesto en el literal b) del artículo 11 del
cuadrado del suelo del inmueble limitado por el tratamiento de Decreto-ley 151 de 1998, la determinación del valor comercial por
conservación de que trata el ordinal b) del artículo 11 del Decreto metro cuadrado del suelo del inmueble limitado por el tratamiento
151 de 1998, se deben tener en cuenta los siguientes aspectos: urbanístico de conservación histórica o arquitectónica, se sujetará
1. Si el plan de ordenamiento territorial o las normas que lo al siguiente procedimiento:
desarrollen limitan parcial o totalmente potencialidades que
antes tenía. En caso que sólo sea parcial, o usos 1. Determinar el valor total del inmueble aplicando el método de
especializados, se calcula el precio del terreno por el método comparación o de mercado y/o el método de capitalización de
residual tomando en cuenta el desarrollo permitido, o las rentas rentas o ingresos.
o ingresos potenciales que dicho uso pudiera generar. 2. El valor del suelo corresponderá a la diferencia del valor total
2. En caso que la limitación sea total, además deberán realizarse del inmueble menos el costo de reposición como nuevo de la
encuestas con personas especializadas. construcción aplicando la depreciación.
3. Si el inmueble es limitado por aspectos de carácter histórico o
arquitectónico, lo cual implica la existencia de una construcción; PARÁGRAFO. Hecho el cálculo anterior, se deberá dar aplicación
el valor del terreno será una porción del valor total del inmueble. a lo establecido en los literales c) y d) del artículo 11 del Decreto-

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El valor del terreno debe calcularse por la diferencia del valor ley 151 de 1998 y el parágrafo 2o del artículo 2o del Decreto 1337
total del inmueble menos el costo de reposición como nuevo de de 2002 o la norma que los adicione, modifique o sustituya.
la construcción, aplicando la depreciación
4. Para calcular el valor total se debe aplicar el método de
capitalización de rentas e ingresos potenciales del inmueble o
de inmuebles comparables con el uso que se le pueda dar al
bien limitado (comercio, oficinas o residencia).
Parágrafo. Hecho el cálculo anterior, se deberá dar aplicación a lo
establecido en los ordinales c) y d) del citado artículo 11 del
Decreto 151 de 1998.

23 Avalúos área de renovación


La valoración de predios en áreas de renovación urbana que no
cuenten con plan parcial o la norma específica para su desarrollo,
se hará con base en las normas urbanísticas vigentes antes de la
adopción del plan de ordenamiento territorial. Para la estimación
del valor comercial se deberá emplear el método de renta y/o de
mercado únicamente.

24 Avalúos área de expansión


La valoración de predios en zonas de expansión que no cuenten
con plan parcial, se hará con las condiciones físicas y económicas
vigentes. Para la estimación del valor comercial deberá utilizarse
el método de mercado y/o renta. En concordancia con lo previsto
en el inciso 2o del artículo 29 del Decreto 2181 del 2006, la
investigación de los precios del terreno debe tener en cuenta la
condición de tierra rural, es decir, sus características agronómicas,
agua, pendiente, ubicación y, en general, la capacidad productiva
del suelo.

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22 Calculo Plusvalía 25 Calculo Plusvalía
Para establecer los precios para el cálculo de la plusvalía de que Para establecer el efecto de plusvalía debe observarse el siguiente
trata el artículo 75 de la Ley 388 de 1997 (incorporación del suelo procedimiento:
rural al de expansión urbana o de la clasificación de parte del suelo
rural como suburbano), debe observarse el siguiente 1. 1.El precio comercial de los terrenos en cada una de las zonas
procedimiento: o subzonas beneficiarias con características geoeconómicas
1. Se realiza la investigación de los precios del terreno, aplicando homogéneas, antes de la acción urbanística generadora de la
la metodología de investigación de mercado planteada plusvalía, se determinará teniendo en cuenta las condiciones
anteriormente, teniendo en cuenta la condición de tierra rural, o jurídicas, físicas y económicas vigentes antes de la adopción
sea, con características agronómicas, las aguas, la pendiente, del plan de ordenamiento territorial. Para la estimación del
la ubicación y en general la productividad y potencialidad del valor comercial deberá emplearse el método de mercado y/o
suelo visto en términos de explotación agrícola o pecuaria. de renta. Este valor se denominará precio de referencia (P1).
2. Establecer si en el municipio existen zonas que tengan 2. Una vez se apruebe el plan parcial o las normas específicas
características similares a las definidas en la nueva clasificación de las zonas beneficiarias, mediante las cuales se asignen
del suelo según la acción urbanística en cuanto a zonificación, usos, intensidades y zonificación se determinará el nuevo
uso, intensidad de uso y localización comparable, y dotación de precio comercial de los terrenos comprendidos en las
servicios. Si existen se debe investigar los precios de la tierra correspondientes zonas o subzonas como equivalente al
en ellas y éste será el nuevo precio de referencia. precio por m2 de terrenos con características similares de
3. Si en el municipio no existen zonas similares y en consecuencia zonificación, uso, intensidad de uso y localización. Este valor
no hay información de mercado para tal tipo de terreno, podrá se determinará haciendo uso del método (técnica) residual y el
aplicarse la técnica residual prevista en el artículo 13 de esta método de comparación o de mercado. Este valor se
resolución, tomando en consideración no sólo la viabilidad denominará nuevo precio de referencia (P2).
jurídica y técnica sino la económica para lo cual será necesario 3. El mayor valor generado por m2, se estimará como la
realizar un estudio de la demanda potencial del tipo de diferencia entre el nuevo precio de referencia (P2) y el precio
inmuebles, construidos o no, que la acción urbanística permite comercial antes de la acción urbanística (P1), ajustado a valor
o determine. Es indispensable tener en cuenta la densidad presente aplicando el IPC a la fecha de adopción del plan
autorizada, el índice de ocupación, y el índice de construcción parcial o de las normas específicas de las zonas o subzonas
establecido y éste será el precio de referencia. beneficiarias.
Cuando en el plan o en la acción urbanística se determine el paso 4. El efecto total de la plusvalía, para cada predio individual, será
de rural directamente a urbano se deberá emplear el mismo igual al mayor valor por metro cuadrado multiplicado por el

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método planteado. total de la superficie objeto de la participación en la plusvalía.

23 Calculo de Plusvalía por cambio de uso suelo 26 Calculo de Plusvalía por cambio de uso suelo
.¿Cálculo de la plusvalía cuando se autorice el cambio de uso a Para establecer el efecto de plusvalía debe observarse el siguiente
uno más rentable. Para calcular los precios para el cálculo de la procedimiento:
plusvalía de que trata el artículo 76 de la Ley 388 de 1997 es
necesario tener en cuenta diferentes circunstancias, tales como: 1. Se establecerá el precio comercial de los terrenos en cada una
1. Si no existía norma anterior que determinara los usos del suelo de las zonas o subzonas beneficiarias, con características
en la zona o subzona, deberá tener en cuenta el uso geoeconómicas homogéneas, antes de la acción urbanística
predominante en la zona homogénea física correspondiente al generadora de la plusvalía, utilizando cualquiera de los
24 de julio de 1997. Y si no existen zonas homogéneas físicas métodos valuatorios previstos en la presente resolución. Este
deberá considerar que el uso es predominante cuando por lo valor se denominará precio de referencia (P1).
menos el 51% de los predios del primer nivel o piso tienen el 2. Se determinará el nuevo precio comercial en cada una de las
mismo uso. Además debe tener en cuenta que el uso en zonas o subzonas consideradas, como equivalente al precio
oficinas se suma al comercio y si la norma que se dicta autoriza por metro cuadrado de terrenos con características similares
estos usos, estableciendo figuras como el uso múltiple, no se de uso y localización. Para ello, se utilizará el método de
genera motivo de plusvalía. comparación o mercado y/o (técnica) residual. Este precio se
2. Si existe norma, pero a pesar de ello se presenta un uso más denominará nuevo precio de referencia (P2).
rentable, el avalúo de la zona en las condiciones anteriores de 3. El mayor valor generado por metro cuadrado se estimará
que habla la ley debe hacerse según la norma legal y no bajo la como la diferencia entre el nuevo precio de referencia (P2) y el
condición de hecho. precio comercial antes de la acción urbanística (P1).
En ambos casos el avalúo anterior se hará aplicando el método de 4. El efecto total de la plusvalía, para cada predio individual, será
mercado definido en el artículo 1º de la presente resolución. igual al mayor valor por metro cuadrado multiplicado por el
Para el avalúo de referencia deberá buscarse dentro del municipio total de la superficie del predio objeto de la participación en la
una zona que presente características similares a las que se plusvalía.
establecen en la acción urbanística, especialmente en cuanto al
uso y realizar la investigación de mercado en ellas, para establecer PARÁGRAFO 1o. Si no existiere norma anterior que determinara
el probable precio que adquirirá la tierra por causa de la nueva los usos del suelo en la zona o subzona beneficiaria, se deberá
autorización de uso y que deberá entenderse como el precio de tener en cuenta el uso predominante en la zona homogénea física

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referencia. correspondiente de conformidad con lo previsto en el parágrafo 3o
Para este caso como en el anterior las zonas homogéneas físicas del artículo 4o del Decreto 1788 de 2004.
elaboradas para efectos catastrales serán de gran utilidad y
utilizables según el parágrafo 2º del artículo 6º del Decreto 1420 de Si existe norma, pero a pesar de ello se presenta un uso más
1998. rentable, el avalúo de la zona en las condiciones anteriores de que
Parágrafo. Para que se cumpla la condición de uso más rentable habla la ley debe hacerse según la norma legal y no bajo la
de suelo, la diferencia entre el nuevo precio de referencia y el condición de hecho.
precio comercial antes de la acción urbanística, debe ser positiva,
de conformidad con el artículo 5º del Decreto 1599 de 1998. PARÁGRAFO 2o. Para el avalúo de referencia deberá buscarse
dentro del municipio una zona que presente características
similares a las que se establecen en la acción urbanística,
especialmente en cuanto al uso y realizar la investigación de
mercado en ellas, para establecer el probable precio que adquirirá
la tierra por causa de la nueva autorización de uso y que deberá
entenderse como el precio de referencia.

Para este caso como en el anterior, las zonas homogéneas físicas


elaboradas para efectos catastrales se utilizarán según lo
dispuesto en el parágrafo 2o del artículo 6o del Decreto 1420 de
1998.

24 Calculo de Plusvalía por cambio en densidad 27 Calculo de Plusvalía por cambio en densidad
.¿Cálculo de la plusvalía cuando se autorice un mayor cada una de las zonas o subzonas beneficiarias, con
aprovechamiento del suelo. Para el cálculo de la plusvalía de que características geoeconómicas homogéneas, antes y después de
habla el artículo 77 de la Ley 388 de 1997 en cada una de las la acción urbanística generadora de la plusvalía, se hará con el
zonas o subzonas beneficiarias antes de la acción urbanística, método (técnica) residual y/o de mercado.
deberá tenerse en cuenta la norma vigente antes de la acción El cálculo del efecto total de plusvalía se realizará de conformidad
urbanística. Para la estimación es necesario prever que se pueden con lo previsto en los numerales 2 y 3 del artículo 77 de la Ley 388
presentar las siguientes situaciones: de 1997.

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1. Que no se haya presentado desarrollo constructivo.
2. Que al contrario toda la zona esté totalmente construida. PARÁGRAFO. Cuando en el plan de ordenamiento territorial se
3. Que la zona se haya desarrollado parcialmente lo cual facilitará determine el paso de suelo rural directamente a suelo urbano se
el proceso de investigación por cuanto de hecho existe un mercado deberá emplear el mismo método planteado en el artículo 25 de la
de la tierra. presente resolución.
Para el primer caso el método aplicable será el residual, tomando
en cuenta el tipo de construcciones y usos permita(sic) en la zona
homogénea geoeconómica por la nueva norma.
Para el segundo caso, por cuanto no existe terreno libre y sólo se
conoce el valor de los inmuebles, el cual involucra tanto el terreno
como la construcción, será necesario acudir a desagregar tal valor,
para lo cual se puede estimar el valor de la construcción aplicando
el método de reposición, y éste valor, se resta del valor total del
inmueble, encontrando por diferencia, el valor asignable al terreno.
En este caso el valor de referencia será el hallado en esta forma.
Para el tercer caso se debe acudir al método de mercado tomando
transacciones recientes o las ofertas que sobre el terreno existan.

25 Corrección de precio avalúos julio 24 de 1997


.¿Cálculo del efecto plusvalía. Para el cálculo del efecto plusvalía y
para dar cumplimiento a lo previsto en el parágrafo del artículo 31
del Decreto 1420 de 1998, debe entenderse que el avalúo
comercial practicado para el 24 de julio de 1997 es necesario
actualizarlo mediante un índice de precios al consumidor, IPC, a la
fecha de adopción del plan o del instrumento que lo desarrolla.
Para tal fin se deben realizar las siguientes operaciones:
1. Averiguar en el DANE el valor del índice de precios al
consumidor promedio a la fecha de adopción del plan de
ordenamiento, y para el 24 de julio de 1997.
2. Divida el primero de los datos por el segundo. (El número debe

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ser mayor que la unidad).
3. Multiplique el resultado de la división por el valor del primer
avalúo.
4. Reste al segundo avalúo, el de la fecha de adopción del plan, el
valor encontrado mediante la aplicación de los puntos 1, 2, 3 de
este mismo artículo.
El valor del índice de precios al consumidor promedio nacional, del
24 de julio de 1997, calculado por interpolación de los datos de
junio y julio, suministrados por el DANE es de: 648.21. Para la
interpolación ver el capítulo v de las fórmulas estadísticas.
Parágrafo. En caso en que se desee calcular la participación de la
plusvalía de cada inmueble es necesario recordar que se debe
realizar aplicando lo previsto en el artículo 78 de la Ley 388 de
1997.

26 Avalúo Área de Cesión 28 Avalúo Área de Cesión


.¿Avalúo de áreas de cesión. Cuando sea necesario avaluar las Cuando sea necesario avaluar las áreas de cesión, para efectos
áreas de cesión, para efectos de compensación, según lo de compensación, según lo autorizado en el artículo 7o de la Ley
autorizado en el artículo 7º de la Ley 9ª de 1989, el avalúo debe 9ª de 1989, el avalúo debe realizarse a valores comerciales del
realizarse a valores comerciales del terreno urbanizado, así el terreno urbanizado, así el terreno al momento del avalúo se
terreno al momento del avalúo se encuentre en bruto. encuentre en bruto.

27 Avalúos en áreas rurales 29 Avalúos en áreas rurales


.¿Avalúos en las zonas rurales. Los métodos enunciados Los métodos enunciados anteriormente también se aplican en la
anteriormente también se aplican en la zona rural pero es zona rural pero es necesario tener en cuenta algunas
necesario tener en cuenta algunas particularidades propias de las particularidades propias de las áreas rurales:
áreas rurales:
1. Clasificación de los suelos según su capacidad de uso, manejo 1) Clasificación de los suelos según su capacidad de uso,
y aptitud. manejo y aptitud.
2. Fuentes de agua natural o artificial y disponibilidad efectiva de 2) Fuentes de agua natural o artificial y disponibilidad efectiva de

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ellas, en forma permanente o transitoria. ellas, en forma permanente o transitoria.
3. Vías: internas y de acceso. 3) Vías internas y de acceso.
4. Topografía. 4) Topografía.
5. Clima: temperatura, precipitación pluviométrica y su distribución 5) Clima, temperatura, precipitación pluviométrica y su
anual. distribución anual.
6. Posibilidades de adecuación. 6) Posibilidades de adecuación.
7. Cultivos: tipo, variedad, densidad de siembra, edad, estado 7) Cultivos: tipo, variedad densidad de siembra, edad, estado
fitosanitario, y cuando se refiera a bosques es necesario fitosanitario, y cuando se refiera a bosques es necesario
determinar claramente si éste es de carácter comercial determinar claramente si este es de carácter comercial
cultivado o protector. cultivado o protector.
Parágrafo. Para una mejor estimación del valor de los cultivos es
necesario que exista un inventario técnico del cultivo. Cuando se PARÁGRAFO. Para una mejor estimación del valor de los cultivos
trate de bosques se debe solicitar a la entidad interesada que es necesario que exista un inventario técnico del cultivo. Cuando
suministre un inventario forestal, para una correcta valoración. se trate de bosques se debe solicitar a la entidad interesada que
suministre un inventario forestal, para una correcta valoración.

28 Aspectos adicionales a tener en cuenta A. Rural 30 Aspectos adicionales a tener en cuenta A. Rural
.¿Además de los aspectos planteados a nivel general de los Además de los aspectos planteados a nivel general de los
métodos, en los avalúos de bienes en las zonas rurales deben métodos, en los avalúos de bienes en las zonas rurales deben
tenerse en cuenta aspectos tales como: tenerse en cuenta aspectos tales como:
En la zona rural deberá registrarse la distancia en kilómetros desde En la zona rural deberá registrarse la distancia en kilómetros
la cabecera municipal hasta el sitio de acceso al bien, señalando la desde la cabecera municipal hasta el sitio de acceso al bien,
vía sobre la cual se hace el recorrido. En los casos en que se señalando la vía sobre la cual se hace el recorrido. En los casos
requiera más de un medio de transporte, deberán relacionarse las en que se requiera más de un medio de transporte, deberán
distancias en cada una de ellos. relacionarse las distancias en cada una de ellos.
En la zona rural deberán consultarse los estudios de suelos para En la zona rural deberán consultarse los estudios de suelos para
conocer las condiciones agronómicas, que faciliten o impidan los conocer las condiciones agronómicas, que faciliten o impidan los
cultivos. Al respecto debe conocerse el número de cosechas cultivos. Al respecto debe conocerse el número de cosechas
anuales. anuales.
En cuanto al agua deben tenerse en cuenta los requerimientos En cuanto al agua deben tenerse en cuenta los requerimientos

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mínimos del cultivo y las características de las adecuaciones que mínimos del cultivo y las características de las adecuaciones que
se hayan introducido al terreno, tales como canales de riego y se hayan introducido al terreno, tales como canales de riego y
drenaje y la disponibilidad efectiva de aguas. Adicionalmente, drenaje y la disponibilidad efectiva de aguas. Adicionalmente,
deben estudiarse las condiciones de encharcamiento o inundación deben estudiarse las condiciones de encharcamiento o inundación
a que estén sujetos los bienes. a que estén sujetos los bienes.

29 Encuestas en Avalúos Rurales 31 Encuestas en Avalúos Rurales


.¿En los bienes de tipo rural cuando se utilicen las encuestas debe En los bienes de tipo rural cuando se utilicen las encuestas debe
verificarse si el valor asignado por el encuestado incluye las verificarse si el valor asignado por el encuestado incluye las
mejoras, tales como cultivos, construcciones y anexos o si por el mejoras, tales como cultivos, construcciones y anexos o si por el
contrario sólo se refiere al suelo o terreno, y en caso que no estén contrario solo se refiere al suelo o terreno, y en caso de que no
incluidas para su avalúo podrá emplearse el método de costo de estén incluidas para su avalúo podrá emplearse el método de
reposición, o el precio de mercado que tiene una construcción costo de reposición, o el precio de mercado que tiene una
similar, en la cabecera municipal respectiva. construcción similar, en la cabecera municipal respectiva.
Cuando en el avalúo de bienes rurales se deban incluir cultivos su Cuando en el avalúo de bienes rurales se deban incluir cultivos su
valoración debe hacerse teniendo en cuenta el valor presente de la valoración debe hacerse teniendo en cuenta el valor presente de
producción futura, descontando los costos de mantenimiento y la producción futura, descontando los costos de mantenimiento y
explotación del mismo. (Flujo de caja neto). explotación del mismo. (Flujo de caja neto).
Parágrafo 1°. Con el objeto de descontar el efecto que pueda tener PARÁGRAFO 1o. Con el objeto de descontar el efecto que pueda
el mayor o menor tamaño de los predios en la muestra tener el mayor o menor tamaño de los predios en la muestra
seleccionada deben ser de áreas equivalentes. seleccionada deben ser de áreas equivalentes.
Parágrafo 2°. Si el bien objeto de avalúo incluye construcciones, PARÁGRAFO 2o. Si el bien objeto de avalúo incluye
es necesario en las encuestas, determinar si el valor dado por los construcciones, es necesario en las encuestas, determinar si el
entrevistados también las incluyen. valor dado por los entrevistados también las incluyen.

30 Avalúos de cultivos, variedad, densidad 32 Avalúos de cultivos, variedad, densidad


¿Para los cultivos se debe investigar en el municipio o región con Para los cultivos se debe investigar en el municipio o región con
los gremios respectivos los aspectos propios de ellos, tales como la los gremios respectivos los aspectos propios de ellos, tales como
productividad, el ciclo vegetativo, las variedades y densidades la productividad, el ciclo vegetativo, las variedades y densidades
óptimas de siembra. Siempre deberá contarse con una estimación óptimas de siembra. Siempre deberá contarse con una estimación

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del área efectivamente sembrada. del área efectivamente sembrada.

31 Avalúo de maquinaria 33 Avalúo de maquinaria


¿Para el avalúo de la maquinaria se debe tener en cuenta la marca, Para el avalúo de la maquinaria se debe tener en cuenta la marca,
la capacidad, la edad, el estado de conservación, y debe la capacidad, la edad, el estado de conservación, y debe
observarse en funcionamiento. El método aplicado es el de observarse en funcionamiento. El método aplicado es el de
reposición y la depreciación lineal. (capítulo v de las fórmulas reposición y la depreciación lineal. (Ver capítulo VII - De las
estadísticas). Fórmulas Estadísticas).
Parágrafo. Es necesario observar que en el campo existe una gran PARÁGRAFO. Es necesario observar que en el campo existe una
cantidad de maquinaria que por razón de haber superado la vida gran cantidad de maquinaria que por razón de haber superado la
técnica o por obsolescencia funcional, no debería avaluarse pero vida técnica o por obsolescencia funcional, no debería avaluarse
que tiene un valor de uso y en consecuencia tiene un precio. En tal pero que tiene un valor de uso y en consecuencia tiene un precio.
caso no podrá estimarse por menos del valor de salvamento. En tal caso no podrá estimarse por menos del valor de
salvamento.

32 Revisión de avalúos 34 Revisión de avalúos


.¿Revisión de los avalúos. La revisión de los avalúos que realice La revisión de los avalúos que realice directamente el Instituto
directamente el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, estará a Geográfico Agustín Codazzi, estará a cargo del Jefe de la División
cargo del jefe de la división de avalúos y del perito que actuó de Avalúos o quien haga sus veces y del perito que actuó
directamente en la realización del mismo. directamente en la realización del mismo.

33 Impugnación 35 Impugnación
.¿Impugnación. La decisión de la impugnación en todos los casos La decisión de la impugnación en todos los casos estará a cargo
estará a cargo del subdirector de catastro del Instituto Geográfico del Subdirector de Catastro del Instituto Geográfico "Agustín
Agustín Codazzi. Codazzi".

34 Solución de impugnación 36 Solución de impugnación


.¿Para resolver la impugnación, el subdirector de catastro del Para resolver la impugnación, el Subdirector de Catastro del
Instituto Geográfico Agustín Codazzi deberá tener en cuenta si la Instituto Geográfico "Agustín Codazzi" deberá tener en cuenta si la
argumentación presentada como sustento, se refiere al criterio de argumentación presentada como sustento se refiere al criterio de

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selección del método con el cual se realizó el avalúo, o si se refiere selección del método con el cual se realizó el avalúo, o si se
a la aplicación o desarrollo del método seleccionado. refiere a la aplicación o desarrollo del método seleccionado.
Si se trata del primer caso, se definirá el método aplicable y si hay Si se trata del primer caso, se definirá el método aplicable y si hay
lugar a ello dispondrá la realización de un nuevo avalúo por el lugar a ello dispondrá la realización de un nuevo avalúo por el
método adecuado. método adecuado.
En el segundo caso, señalará los errores cometidos y, si hay lugar En el segundo caso, señalará los errores cometidos y, si hay lugar
a ello, dispondrá lo conducente para la aplicación y desarrollo a ello, dispondrá lo conducente para la aplicación y desarrollo
correcto del método. correcto del método.
Parágrafo. El subdirector de catastro, después de haber estudiado PARÁGRAFO. El Subdirector de Catastro, después de haber
y definido lo previsto en este artículo, podrá comisionar a un estudiado y definido lo previsto en este artículo, podrá comisionar
funcionario del Instituto Geográfico Agustín Codazzi para que a un funcionario del Instituto Geográfico Agustín Codazzi para que
realice la práctica de las pruebas que se requieran para resolver la realice la práctica de las pruebas que se requieran para resolver la
impugnación. impugnación.

35 Formulas a utilizar 37 Formulas a utilizar


¿Las fórmulas que se presentan a continuación servirán de apoyo Las fórmulas que se presentan a continuación servirán de apoyo
para la mejor utilización de los métodos valuatorios. para la mejor utilización de los métodos valuatorios.
1. Media aritmética: 1. Media Aritmética: (X)
2. Desviación estándar: (S) 2. Desviación estándar: (S)
3. Coeficiente de variación: (V) 3. Coeficiente de variación: (V)
4. Coeficiente de asimetría: (A) 4. Coeficiente de asimetría: (A)
5) Ecuaciones para ajuste 5) Ecuaciones para ajuste
6. Valor presente 6. Valor presente
7. Valor de la compensación ("a posteriori") 7. Valor de la compensación ("a posteriori")
8. Capitalización 8. Capitalización
9. Depreciación 9.Depreciacion
10. interpolación de índices de precios 10. interpolación de índices de precios
11. Fórmulas para ajuste por condición de forma

36 Rige a partir de la fecha 38 Rige a partir de la fecha

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¿La presente resolución rige a partir de su publicación en el Diario La presente resolución rige a partir de su publicación en el Diario
Oficial. Oficial y deroga las Resoluciones 762 de 1998 y 149 de 2002 y
todas las disposiciones que le sean contrarias.

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