A.

Nombre del Proyecto de Inversión

El proyecto se Denominó:

“Proyecto Inmobiliario Vivienda Multifamiliar: ¿? “

B. Objetivo del Proyecto

C. Diagnóstico de la situación actual. Árbol de Objetivos

D. Balance Oferta y Demanda

Horizonte del proyecto
El horizonte de proyecto estimado cuenta con dos fases, una primera fase de inversión
estimada en 1.5 años, y una segunda fase de post inversión estimada en 2 años; dando en
total un periodo de 3.5 años de duración del proyecto.
Tabla 1: Horizonte de Evaluación del Proyecto

HORIZONTE DE EVALUACION DEL PROYECTO

AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4
1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
FASE DE INVERSION FASE DE POST-INVERSION
FACTIBILIDAD
DEL PROYECTO

DISEÑO DEL
PROYECTO

INGENIERIA

PERIODO DE PERMISOS

PRE VENTA VENTA EN BLANCO

PROCESO DE CONSTRUCCION

Demanda del proyecto

Para el cálculo de la demanda se llevó a cabo los siguientes pasos:
Paso 1: Definir el bien y el indicador
Para nuestro caso el bien a ofertar es la vivienda por familia, por tanto, nuestra unidad de
medida serán vivienda/hogar.
Paso 2: Estimar y proyectar la población demandante:
 Tabla 2: Estimación de Población Demandante

Hogares en al
Ciudad de
Tacna

Hogares con
NSE C

Hogares
que alquilan
Vivienda

Hogares
que
Buscan
Vivienda

Paso 3: Estimar la Demanda Efectiva:

Para la PT, se obtuvo a partir de una relación existente entre el número de personas en la
ciudad de Tacna y el número de familias; siendo esta última un 31.50% de la primera,
como se aprecia en la siguiente tabla:

Tabla 3: Población y Hogares en la provincia de Tacna

RELACIÓN
POBLACION INCREMENTO HOGARES
Año HOGARES/
(en.miles) (%) (en.miles)
POBLACIÓN
2011 298.00 93.99 31.54%
2012 302.90 1.64% 95.80 31.63%
2013 307.60 1.55% 98.60 32.05%
2014 312.60 1.63% 100.00 31.99%
2015 317.00 1.41% 93.30 29.43%
2016 320.60 1.14% 94.30 29.41%
2017 324.50 1.22% 103.50 31.90%
Fuente: Market Report – Perú: Población 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017

Así también se observa un incremento poblacional relativamente estable, lo que al

efectuarse el cálculo de su mediana nos da una tasa poblacional de 1.48%, dato que
tomaremos como valor para la proyección lineal del aumento de hogares.
Para la PR, se hizo una segmentación de la población, tomando como indicador el
porcentaje de hogares en Tacna según su nivel socio-económico (NSE).
 Tabla 4: Nivel Socio-económico en la ciudad de Tacna

ESTRUCTURA SOCIOECONOMICA APEIM

Año
NSE AB NSE C NSE D NSE E

2011 8.90% 30.00% 38.80% 22.30%

2012 8.90% 30.00% 38.80% 22.30%
2013 13.10% 29.40% 46.80% 10.70%
2014 12.90% 31.20% 38.00% 17.90%
2015 15.70% 32.90% 33.80% 17.60%
2016 14.90% 34.70% 35.70% 14.70%
2017 16.20% 31.70% 34.20% 17.90%
Fuente: Market Report – Perú: Población 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017
Calculándose una mediana de 31.20% a partir del NSE C, tomándose este valor como un
indicador de relación entre la población total y la población de referencia.
Para la PDP, se obtuvo de un porcentaje tomado a partir de un Análisis del Sector
Inmobiliario en Tacna 2012, elaborado por la Escuela de Posgrado Neumann Business
School de la ciudad de Tacna, el cual se basa en una encuesta efectuada a una muestra de
la población, la cual solo tiene un 5% de error muestral.
El dato a tomar en consideración es: Vivienda alquilada 46.00 %
Gráfico 1: Vivienda Actual

Fuente: Neumann Business School

Finalmente, para la PDE se tomó el dato de la tendencia a la compra de una vivienda
propia dentro de la población, el cual es de un 85.00%; así también se tomó los datos del
tipo de compra que se haría en estos casos, a partir de los gráficos:
 Gráfico 2: Venta o Alquiler de Vivienda

Gráfico 3: Tipo de Inmueble a Comprar

Fuente: Neumann Business School

Además, se tiene las opciones a elegir del grupo que compraría un inmueble, siendo los
departamentos la visión de este proyecto inmobiliario.
Paso 4: Proyectar la Demanda
Para proyectar la demanda futura, se tomó como espacio de tiempo el horizonte del
proyecto (12 años) y se aplicó los factores establecidos para la población, a fin de
establecer la siguiente ecuación:
𝑛
𝑃𝐷𝐸𝑛 = 0.312 × 0.46 × 0.85 × .011 × 𝑃𝑇𝑜 × (1 + ∆𝑝 )
Obteniéndose los siguientes datos:
 Tabla 5: Proyección de la Demanda (Sin Proyecto)

PDE PDE PDE

Población PT PR PDP
TERRENO VIVIENDA DEPARTAMENTO

2018 103.73 32.36 14.89 6.50 4.68 1.52

2019 105.27 32.84 15.11 6.60 4.75 1.54
2020 106.82 33.33 15.33 6.70 4.82 1.56
2021 108.40 33.82 15.56 6.80 4.89 1.59
2022 110.01 34.32 15.79 6.90 4.97 1.61
2023 111.64 34.83 16.02 7.00 5.04 1.63
2024 113.29 35.35 16.26 7.10 5.11 1.66
2025 114.97 35.87 16.50 7.21 5.19 1.68
2026 116.67 36.40 16.74 7.32 5.27 1.71
2027 118.39 36.94 16.99 7.42 5.34 1.73
2028 120.15 37.49 17.24 7.53 5.42 1.76
2029 121.92 38.04 17.50 7.65 5.50 1.78
2030 123.73 38.60 17.76 7.76 5.58 1.81

Los datos obtenidos están contados en miles.

Oferta del proyecto

Paso 1: Evaluar Factores de Producción
Para la oferta, se tomó como mayor competidor con las mismas características a ofertar,
departamentos para familias del NSE C, al proyecto inmobiliario “Paseo de la Alameda”, del
grupo inmobiliario Altozano.
Paso 2: Estima las capacidades de Producción
Este proyecto consta de un condominio dimensionado en un terreno de 30 000 m²,
contando con un total de 29 torres de 10 pisos, y cada piso con 4 departamentos, dividido
en 10 etapas de construcción, dando un total de 1160 departamentos a ofertar.
Paso 3: Definir la Oferta
Haciendo una aproximación entre el comienzo de la entrega de la primera etapa de 2 torres
en diciembre de 2015 y la segunda etapa de 3 torres en abril del 2017, se da una tendencia
de aproximadamente 3 torres cada 1,5 años, o lo mismo que 2 torres o 80 departamentos
a ofertar cada año.
Hasta el año 2018 se tiene un total de 5 torres o 200 departamentos, tomados como
vendidos, además que la oferta a estimar será dada de manera acumulada, igualando a la
tendencia de la demanda de hogares obtenida sin considerar la adquisición de propiedades.
Paso 4: Proyectar la Demanda
Esta información da lugar a una proyección estimada de oferta de departamentos,
mostrados en la siguiente tabla.
 Tabla 6: Oferta de departamentos del proyecto "Paseo de la Alameda"

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Oferta 80 160 240 320 400 480 560 640 720 800 880 960 960

Brecha oferta-demanda
El cálculo, tanto de la demanda como de la oferta se llevó a cabo teniendo en cuenta que
cada familia cumple su objetivo al tener un departamento, por tal motivo, los datos
obtenidos se muestran de manera acumulada para simular este resultado.

Así también nos da una visión de oportunidad en cada año de horizonte del proyecto.

Para determinar la brecha, se ha restado la demanda menos la oferta, ambas acumuladas,

obteniéndose un déficit.
Tabla 7: Brecha Oferta-Demanda

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Oferta 80 160 240 320 400 480 560 640 720 800 880 960 960
Demanda 1519 1541 1564 1587 1610 1634 1658 1683 1708 1733 1759 1785 1811
Déficit -1439 -1381 -1324 -1267 -1210 -1154 -1098 -1043 -988 -933 -879 -825 -851

Se ve que la tendencia es a cerrarse el déficit de departamentos, sin embargo, esto no se

logrará en el horizonte del proyecto competidor, por tal motivo existe una oportunidad de
inversión, al tener la posibilidad de aprovechar este déficit ofreciendo un producto de
similares características en el mercado actual.

E. Descripción Técnica del Proyecto de Inversión

Las características del proyecto se explican resumidas en el siguiente cuadro:
 Datos de Inmueble

a Area del Terreno 800.00 m²

b Area libre 30.00%
c # Pisos (Inc sótano) 9.00 und
#Departamentos x piso 6.00 und
d Estacionamientos 22.00 und
e Área para Ascensor 12.50 und
f Costo de Terreno 200.00 UDS/m²
160,000.00 UDS
g Venta x m² (Área Techada) 420.00 USD/m²
Venta x m² (Área Libre) 170.00 USD/m²
h Venta x Estacionamiento 12,000.00 USD/Estacionamiento
i Costo x m² 240.00 USD/m²

Área de Uso

Área de Uso sin Ascensor (ax(1-b)) 560.00 m²

Área de Uso con Ascensor (j-e) 547.50 m²

Área por Departamento

Área Techada 91.25 m²

Área Libre 2.00 m²

Área Total para Construcción 5,040.00 m²

Área Total Venta (Área Libre) 96.00 m²
Área Total Venta (Área Techada) 4,380.00 m²

Se hace una descripción detallada del cuadro propuesto:

a. Área del terreno:

Cuenta con acceso a la Av. Circunvalación y a una calle secundaria.

b. Área Libre: El área libre reglamentado en el RNE es de un 30% para edificaciones

multifamiliares, por tal motivo es necesario descartarle en un primer momento esta
proporción al terreno.

c. # Pisos: Se tiene un total de 9 pisos, incluido el sótano como un piso inferior al nivel de
terreno, la estructura se estima una construcción de concreto armado de sistema
estructural dual.
 # Departamentos x piso: En este apartado se estima un total de 6 departamentos por nivel
distribuidos equitativa y estratégicamente en el área para permitir todos los requisitos
necesarios para una correcta ventilación e iluminación natural.

d. # Estacionamientos: en el nivel del sótano se espera habilitar el espacio para

estacionamiento, la estimación del total de estos se llevó a cabo a partir del cálculo entre el
área total del sótano, el tamaño del estacionamiento, de 15 m² por unidad, además de un
60% al área total de los estacionamientos para la circulación de los vehículos.

e. Área del Ascensor: en este se calcula el área posible para un ascensor estándar, además de
los espacios de pasadizos, escaleras y accesos a los departamentos.

f. Costo del Terreno: Se obtuvo a partir de la consulta a un profesional del sector de bienes
raíces de la localidad.

g. Venta de Área techada: Se estimó a partir de la oferta ofrecida por la Inmobiliaria Altozano
para su proyecto respectivo en nuestra localidad.

h. Venta de Área Libre: esta corresponde al área obtenida de las terrazas y otros espacios
adicionales ubicados en cada departamento.

i. Costo x m²: Es el costo estimado para la construcción de la edificación, tomado a partir de

proyectos anteriores con características similares, de calidad media en acabados.

F. Presupuestos de Ingresos y Egresos del Proyecto de Inversión

Presupuesto de Ingresos
En un primer momento se evaluó los ingresos dados a partir de la venta de los departamentos y
estacionamientos dados en el cuadro anterior, obteniéndose:
PRECIO
AREA AREA LIBRE AREA PU X PU X
# PISOS # ESTAC DPTOS AREA LIBRE PRECIO USD USD/M² VENTA EN
TECHADA DE TERRAZA VENDIBLE TERRAZA ESTAC
USD
1.00 22.00 12,000.00 12,000.00 264,000.00
8.00 6.00 91.25 2.00 93.25 38,665.00 420.00 170.00 1,855,920.00
TOTALES 22.00 48.00 4,380.00 96.00 4,476.00 50,665.00 2,119,920.00

Luego se proyectó un escenario realista de las ventas de los inmuebles, a partir de parámetro
mínimo de preventas establecidos por el banco que financia el proyecto, el cual es de un 30% en un
primer momento:
PRESUPUESTO DE INGRESOS
CANT PU 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
REALISTA
DEPARTAMENTOS 48.00 38665.00 14 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
ESTACIONAMIENTOS 22.00 12000.00 4 1 1 1 1 0 1 0 1 0 1 1 1 1 0 1 1 1 1 0 1 1 1 1
589,310.00
89,330.00
89,330.00
89,330.00
89,330.00
77,330.00
89,330.00
77,330.00
89,330.00
77,330.00
89,330.00
89,330.00
50,665.00
50,665.00
38,665.00
50,665.00
50,665.00
50,665.00
50,665.00
38,665.00
50,665.00
50,665.00
50,665.00
50,665.00

TOTAL
Presupuesto de Egresos
Se plantearon los siguientes gastos dados a lo largo de todo el proyecto, en $USD:

Terreno
TERRENO
DESCRIPCION PU M² COSTO
1.00 ADQUISICION DE TERRENO 200.00 800.00 160,000.00
GASTOS TOTALES DE ADQUISICION DEL TERRENO 160,000.00

Diseño del Proyecto

DISEÑO DEL PROYECTO
DESCRIPCION PU M² COSTO
1.00 ARQUITECTURA 5.00 5040.00 25200.00
2.00 ESTRUCTURAS 2.50 5040.00 12600.00
3.00 INST. SANITARIAS 1.50 5040.00 7560.00
4.00 INST. ELECTRICAS 1.50 5040.00 7560.00
COSTO TOTAL 52920.00

Presupuesto de obra
PRESUPUESTO DE OBRA
ITEM DESCRIPCION INC UND TOTAL
1.00 OBRAS PRELIMINARES 0.76% m² 9,192.96
2.00 MOVIMIENTO DE TIERRAS 6.12% m³ 74,027.52
3.00 OBRAS DE CONCRETO SIMPLE 9.81% m³ 118,661.76
4.00 OBRAS DE CONCRETO ARMADO 32.29% m³ 390,579.84
5.00 MUROS Y TABIQUES DE ALBAÑILERIA 8.62% m² 104,267.52
6.00 REVOQUES, ENLUCIDOS Y MOLDURAS 9.27% m² 112,129.92
7.00 PISOS, REVESTIMIENTO DE GRADAS 12.36% m² 149,506.56
8.00 ZOCALOS 0.84% m² 10,160.64
9.00 CONTRAZOCALOS 1.08% ml 13,063.68
10.00 CARPINTERIA DE MADERA 2.99% m² 36,167.04
11.00 CARPINTERIA METÁLICA 0.46% ml 5,564.16
12.00 CERRAJERÍA 0.34% und 4,112.64
13.00 VIDRIOS, CRISTALES Y SIMILARES 0.41% m² 4,959.36
14.00 PINTURA 2.38% m² 28,788.48
15.00 APARATOS SANITARIOS 0.95% und 11,491.20
16.00 ACCESORIOS SANITARIOS 0.06% glb 725.76
17.00 INSTALACIONES SANITARIAS 5.99% pto 72,455.04
18.00 INSTALACIONES ELECTRICAS 5.27% pto 63,745.92
COSTO DIRECTO TOTAL 100.00% 1,209,600.00
Maquinaria y Equipos
EQUIPAMIENTO DE OBRA
ITEM DESCRIPCION UND CANT. COSTO INC. TOTAL
1.00 MEZCLADORA DE CONCRETO und 1.00 2,000.00 0.40 800.00
2.00 VIBRADORES DE CONCRETO und 1.00 1,200.00 0.25 300.00
3.00 PLANCHA COMPACTADORA und 1.00 1,000.00 0.20 200.00
4.00 TEODOLITO und 1.00 2,600.00 0.30 780.00
5.00 AMOLADORA und 2.00 200.00 0.50 200.00
6.00 LIJADORAS und 2.00 250.00 0.50 250.00
7.00 REFLECTORES Y LINTERNAS und 1.00 200.00 0.50 100.00
8.00 COMUNICACIONES und 3.00 40.00 0.50 60.00
9.00 VARIOS und 1.00 100.00 1.00 100.00
TOTAL 2,790.00

EQUIPOS DE OFICINA
ITEM DESCRIPCION UND CANT. COSTO INC. TOTAL
1.00 COMPUTADORA und 2.00 450.00 0.50 450.00
2.00 IMPRESORA und 1.00 150.00 0.50 75.00
3.00 UTILES DE OFICINA glb 1.00 600.00 1.00 600.00
4.00 COPIA DEPLANOS Y DOC. glb 2.00 350.00 1.00 700.00
5.00 BOTIQUIN und 1.00 80.00 1.00 80.00
6.00 ESCRITORIO und 2.00 65.00 0.50 65.00
7.00 MESA DE TRABAJO und 1.00 40.00 0.50 20.00
8.00 SILLAS Y BANCOS und 10.00 15.00 0.50 75.00
9.00 PIZARRAS und 1.00 80.00 0.50 40.00
10.00 ESTANTES und 2.00 70.00 0.50 70.00
11.00 INTERNET und 1.00 100.00 1.00 100.00
TOTAL 2275.00
Gastos de Mantenimiento
MANTENIMIENTO DE EQUIPOS
ITEM DESCRIPCION UND CANT. MES PRECIO TOTAL
1.00 MEZCLADORA DE CONCRETO
Combustible und 1.00 6.00 200.00 1200.00
Mantenimiento und 1.00 2.00 100.00 200.00
2.00 VIBRADORES DE CONCRETO
Combustible und 2.00 6.00 200.00 2400.00
Mantenimiento und 2.00 2.00 40.00 160.00
3.00 PLANCHA COMPACTADORA
Combustible und 1.00 2.00 100.00 200.00
Mantenimiento und 1.00 2.00 50.00 100.00
4.00 TEODOLITO
Mantenimiento und 1.00 3.00 125.00 375.00
5.00 AMOLADORA
Discos und 1.00 2.00 100.00 200.00
6.00 VARIOS und 1.00 6.00 300.00 1800.00
TOTAL 6635.00

EQUIPOS DE SEGURIDAD
ITEM DESCRIPCION UND CANT. MES PRECIO TOTAL
1.00 BOTAS DE JEBE par 12.00 1.00 15.00 180.00
2.00 GUANTES DE CUERO par 20.00 1.00 5.00 100.00
3.00 ANTEOJOS DE PROTECCION und 20.00 1.00 2.00 40.00
4.00 RESPIRADORES und 15.00 1.00 4.00 60.00
5.00 ARNEZ DE SEGURIDAD und 20.00 1.00 45.00 900.00
6.00 CASCOS und 20.00 1.00 7.00 140.00
7.00 ZAPATOS DE SEGURIDAD par 20.00 1.00 30.00 600.00
8.00 GUANTES DE JEBE par 20.00 1.00 5.00 100.00
9.00 CINTA SEÑALIZADORA rollo 10.00 1.00 8.00 80.00
10.00 SOGAS DE SEGURIDAD ml 15.00 1.00 3.00 45.00
11.00 CONOS DE SEGURIDAD und 10.00 1.00 5.00 50.00
TOTAL 2295.00

Personal de la Obra
PERSONAL TECNICO-ADMINISTRATIVO
ITEM DESCRIPCION UND CANT. MES PRECIO TOTAL
1.00 INGENIERO RESIDENTE und 1.00 24.00 1000.00 24,000.00
2.00 ADMINISTRADOR und 1.00 24.00 400.00 9,600.00
TOTAL 33,600.00
 PERSONAL OBRERO
ITEM DESCRIPCION UND CANT. MES PRECIO TOTAL
1.00 MAESTRO DE OBRA und 1.00 16.00 600.00 9,600.00
2.00 OPERADOR DE EQUIPOS und 1.00 12.00 300.00 3,600.00
3.00 TOPOGRAFO und 1.00 6.00 500.00 3,000.00
4.00 AYUDANTE DE TOPOGRAFO und 1.00 6.00 300.00 1,800.00
5.00 ALMACENERO und 1.00 24.00 350.00 8,400.00
TOTAL 26,400.00

Otros Gastos de Obra

GASTOS DE SERVICIO
ITEM DESCRIPCION UND CANT. MES PRECIO TOTAL
1.00 SERVICIO DE AGUA mes 1 24 50 1,200.00
2.00 SERVICIO D E LUZ mes 1 24 100 2,400.00
3.00 LIMPIEZA GENERAL mes 1 24 150 3,600.00
TOTAL 7,200.00

GASTOS VARIOS
ITEM DESCRIPCION UND CANT. MES PRECIO TOTAL
1.00 MOVILIDAD DE INGENIERO und 1.00 24.00 70.00 1,680.00
2.00 REFRIGERIO DE INGENIERO und 2.00 24.00 100.00 4,800.00
3.00 OFICINA DE OBRA m² 1.00 24.00 50.00 1,200.00
4.00 ACTIVIDADES CON PERSONAL und 2.00 24.00 300.00 14,400.00
5.00 ROTURA DE BRIQUETAS und 200.00 24.00 6.00 28,800.00
6.00 LIMPIEZA DE OFICINA und 1.00 24.00 50.00 1,200.00
TOTAL 52,080.00

Gastos Legales
ADQUISICION DEL TERRENO
GASTOS NOTARIALES
NOTARIA 600.00
GASTOS REGISTRALES
DERECHO PRESENTACION (0.24% UIT) 9.96
DERECHO DE INSCRIPCION (3/1000 x PV) 480.00
ASESORIA LEGAL
ESTUDIO DE TITULO 100.00
ELABORACION DEL CONTRATO DE COMPRA 300.00
COSTO TOTAL EN SOLES 1,489.96
COSTO TOTAL EN USD 448.78
 REGLAMENTO INTERNO
GASTOS NOTARIALES
ESCRITURA PUBLICA DEL REGLAMENTO INTERNO 1,200.00
GASTOS REGISTRALES
DERECHO PRESENTACION (1.08% UIT) 44.82
DERECHO DE INSCRIPCION (3/1000 X VALOR DE CONSTRUCCION) 3,628.80
ASESORIA LEGAL
REDACCION DEL REGLAMENTO INTERNO 750.00
COSTO TOTAL EN SOLES 5,623.62
COSTO TOTAL EN USD 1,693.86

INDEPENDIZACION
GASTOS REGISTRALES
DERECHO PRESENTACIÓN (0.36% UIT POR INMUEBLE)INMUEBLES) 717.12
DERECHO DE INSCRIPCION (0.24% UIT POR INMUEBLE)INMUEBLES) 478.08
ASESORIA LEGAL
REDACCION DEL REGLAMENTO INTERNO 600.00
COSTO TOTAL EN SOLES 1,795.20
COSTO TOTAL EN USD 540.72

CONTRATOS DE VENTAS DE INMUEBLES

ASESORIA LEGAL
Contrato de compra - Departamentos (s/.300 x 32 dpto.) 14,400.00
Contrato de compra - Estacionamientos (s/.200 x 12 est.) 4,400.00
COSTO TOTAL 18,800.00
COSTO TOTAL EN USD 5,662.65

Gastos Municipales
APROBACION DE ANTEPROYECTO EN CONSULTA
Carpeta (0.645% UIT) 26.77
Derecho de trámite (5.968% UIT) 247.67
Certificado de parámetros (4.516% UIT) 187.41
Planos de Arquitectura (ploteo) 160.00
Boleta de Habilitación del CAP 60.00
Derecho a Revisión Arquitectura (0.12% V.O.) 1,451.52
COSTO TOTAL 2,133.37
COSTO TOTAL EN USD 642.58
 LICENCIA DE OBRA NUEVA
Carpeta (0.645% UIT) 26.77
Firma del abogado responsable 300.00
Derecho de trámite (2% UIT) 83.00
Copia del Titulo de Propiedad 10.00
Derecho a Revisión (0.24% V.O.) 2,903.04
Certificado de parámetros (copia) 6.00
Planos de Todas las Especialidades (ploteo) 450.00
Boleta de Habilitación de los especialistas (05) 300.00
Derecho a Licencia (0.40% V.O.) 4,838.40
Derecho de pistas y veredas (0.40% V.O.) 4,838.40
Derecho de control de obra (0.10% V.O.) 1,209.60
Derecho de revision de bomberos (0.02% V.O.) 241.92
Derecho de revision de INDECI (0.02% V.O.) 241.92
COSTO TOTAL 15,449.05
COSTO TOTAL EN USD 4,653.33

ASIGNACION DE NUMEROS
Derecho de Tramite (1.613% UIT) 66.94
Derecho de Tramite (0.161% UIT por inmueble) 320.71
Aprobacion de Certificado de Finalizacion de Obra 100.00
COSTO TOTAL 487.65
COSTO TOTAL EN USD 146.88

CERTIFICADO DE FINALIZACION DE EDIFICACION

Derecho de Tramite (3.871% UIT) 16,064.65
Pago a SEREAR (0.4% V.O. aprox) 4,838.40
Declaracion Jurada (del propietario y responsable de obra) 150.00
Derecho de control de obra (0.20% V.O.) 2,419.20
COSTO TOTAL 23,472.25
COSTO TOTAL EN USD 7,069.95

DECLARATORIA DE FABRICA DE LA EDIFICACION

Formulario Unico Oficial (gratuito) 0.00
Copia Literal de Dominio 10.00
Certificado de Finalización de obra 0.00
Plano de Arquitectura (ploteo) 350.00
Plano de Independizacion 350.00
Derecho de Tramite (8.064% UIT) 334.66
Declaracion de Independizacion (PU y HR) 1,500.00
COSTO TOTAL 2,544.66
COSTO TOTAL EN USD 766.46
Gastos de Ventas
PERSONAL DE VENTAS
ITEM DESCRIPCION UND CANT. COMISION VENTAS TOTAL
1.00 Jefe de Ventas und 1.00 0.25% 2,119,920.00 5,299.80
2.00 Vendedores und 1.00 0.75% 2,119,920.00 15,899.40
TOTAL 21,199.20

PUBLICIDAD (2 AÑOS)
ITEM DESCRIPCION UND CANT. MES PRECIO TOTAL
1.00 Folleteria und 1.00 24.00 200.00 4,800.00
2.00 Publicidad (Diario) und 4.00 12.00 400.00 19,200.00
3.00 Maqueta und 1.00 4.00 400.00 1,600.00
4.00 Video Virtual und 1.00 4.00 350.00 1,400.00
5.00 Otros Gastos und 1.00 24.00 300.00 7,200.00
TOTAL 34,200.00

Gastos de Operación
GASTOS DE OPERACIÓN
ITEM DESCRIPCION UND CANT. MES PRECIO TOTAL
1.00 Equipos de Oficina
Computadoras und 2.00 2.00 600.00 2,400.00
Impresora und 1.00 2.00 150.00 300.00
Utiles de oficina und 1.00 24.00 100.00 2,400.00
Escritorios und 2.00 2.00 65.00 260.00
Sillas und 5.00 2.00 35.00 350.00
Pizarras und 1.00 2.00 40.00 80.00
Estantes und 1.00 2.00 40.00 80.00
Internet und 1.00 24.00 150.00 3,600.00
2.00 Varios
Movilidad de vendedores und 2.00 24.00 100.00 4,800.00
Refrigerio de vendedores und 2.00 24.00 50.00 2,400.00
Otros gastos und 1.00 24.00 50.00 1,200.00
TOTAL 17,870.00

GASTOS ADMINISTRATIVOS (1 MES)

ITEM DESCRIPCION UND CANT. MES INC. TOTAL
1.00 Direccion Ejecutiva und 1.00 1.00 1200.00 1,200.00
2.00 Asesoria Tecnica und 1.00 1.00 800.00 800.00
3.00 Asesoria Legal und 1.00 1.00 500.00 500.00
4.00 Asesoria Contable und 1.00 1.00 500.00 500.00
TOTAL 3,000.00
Resumen de Gastos
DATOS DE INVERSION
DESCRIPCION USD TOTAL
MONTO DE INVERSION TOTAL 1,585,642.70

ACTIVO FIJO TANGIBLE 5,065.00

MAQUINARIA 5,065.00

ACTIVO FIJO INTANGIBLE 74,545.23

DISEÑO DE PROYECTO 52920.00
GASTOS LEGALES 8,346.02
GASTOS MUNICIPALES 13,279.21

CAPITAL DE TRABAJO 8,222.47

GASTOS DE VENTAS 3,733.30
GASTOS DE OPERACIÓN 1,489.17
GASTOS ADMINISTRATIVOS 3,000.00

GASTOS DE CONSTRUCCION 1,497,810.00

TERRENO 160,000.00
PRESUPUESTO DE OBRA 1209600
GASTOS EPP 8,930.00
GASTOS DE PERSONAL DE OBRA 60,000.00
OTROS GASTOS DE OBRA 59,280.00

G. Evaluación Económica y Financiera del Proyecto

Presupuesto de Depreciaciones
Presupuesto de Ingresos
CANT PU 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
REALISTA
DEPARTAMENTOS 48.00 38665.00 14 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
ESTACIONAMIENTOS 22.00 12000.00 4 1 1 1 1 0 1 0 1 0 1 1 1 1 0 1 1 1 1 0 1 1 1 1
589,310.00
89,330.00
89,330.00
89,330.00
89,330.00
77,330.00
89,330.00
77,330.00
89,330.00
77,330.00
89,330.00
89,330.00
50,665.00
50,665.00
38,665.00
50,665.00
50,665.00
50,665.00
50,665.00
38,665.00
50,665.00
50,665.00
50,665.00
50,665.00
TOTAL

Presupuesto de Egresos (Operación)

Gastos Generales
Presupuesto de Servicio a La Deuda
INVERSION TOTAL 1,585,642.70

APORTE DE PROMOTOR 317,128.54

% 20.00%

BANCO CONTINENTAL
PRÉSTAMO 1,268,514.16

TEA 14.15%
TEM 1.11%
DURACION 2 AÑOS CTA CTTE 60,490.89

PERIODO DEUDA AMORTIZACION INTERES CUOTA

1 1,268,514.16 46,423.53 14,067.36 60,490.89
2 1,222,090.62 46,938.35 13,552.54 60,490.89
3 1,175,152.27 47,458.88 13,032.01 60,490.89
4 1,127,693.39 47,985.18 12,505.71 60,490.89
5 1,079,708.21 48,517.32 11,973.57 60,490.89
6 1,031,190.89 49,055.36 11,435.53 60,490.89
7 982,135.53 49,599.37 10,891.53 60,490.89
8 932,536.16 50,149.41 10,341.49 60,490.89
9 882,386.76 50,705.54 9,785.35 60,490.89
10 831,681.21 51,267.85 9,223.04 60,490.89
11 780,413.36 51,836.39 8,654.50 60,490.89
12 728,576.97 52,411.24 8,079.65 60,490.89
13 676,165.73 52,992.46 7,498.43 60,490.89
14 623,173.27 53,580.13 6,910.77 60,490.89
15 569,593.14 54,174.31 6,316.58 60,490.89
16 515,418.83 54,775.09 5,715.81 60,490.89
17 460,643.74 55,382.52 5,108.37 60,490.89
18 405,261.22 55,996.69 4,494.20 60,490.89
19 349,264.53 56,617.68 3,873.22 60,490.89
20 292,646.85 57,245.55 3,245.35 60,490.89
21 235,401.30 57,880.38 2,610.52 60,490.89
22 177,520.92 58,522.25 1,968.64 60,490.89
23 118,998.67 59,171.24 1,319.65 60,490.89
24 59,827.43 59,827.43 663.46 60,490.89
TOTAL 1,451,781.46

Costo de Capital
TOTAL % PARCIAL % ANUAL
INVERSION 1,585,642.70
AP 317,128.54 20.00% 20.00%
BANCO 1,268,514.16 80.00% 14.15%

WACC ANUAL 15.32%

WACC MENSUAL 1.19%
Estado de Resultados

Flujo de Caja Económico

VAN 143,318.72
TIR 2.34%
B/C 1.09
PR mes 21
Flujo de Caja Financiero

VAN 156,137.31
TIR 63.29%
B/C 1.49
PR mes 0

H. Plan de Implementación

I. Marco Lógico

J. Conclusiones y Recomendaciones