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UNIVERSIDAD CENTRAL DE ECUADOR

FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO

GESTIÓN DE PROYECTOS

8vo SEMESTRE P1
Grupo 3

DEFINICIÓN DE PROYECTO “PROYECTO


SAN FRANCISCO DE HUARCAY MZ.10”
Docente:
Arq. Roberto de la Torre.

Integrantes:
Duarte Andrés
Herrera Laura
Morocho Jenny
Vinueza Stefanía
ÍNDICE DE CONTENIDOS

I. INTRODUCCIÓN............................................................................................................................. 3
II. DEFINICIÓN DE TRABAJO .............................................................................................................. 3
II.A. TEMA: CASO DE ESTUDIO .......................................................................................................... 3
II.A.1. TÍTULO: PROYECTO SN. FCO. DE HUARCAY, MZ. 1 .............................................................. 3
II.A.2. SUBTÍTULO: “El docente de la FAU de la Universidad Central; Arq. Roberto de la Torre, ha
solicitado leer el caso de estudio y elaborar la definición de proyecto y un resumen ejecutivo”.
(DE LA TORRE, 2018). .................................................................................................................... 3
II.B. RESUMEN EJECUTIVO ................................................................................................................ 3
II.B.1. INFORMACIÓN GENERAL .................................................................................................... 3
II.B.2. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO ............................................................................................. 4
II.B.3. MODELO DE NEGOCIO ........................................................................................................ 4
II.B.4. EL MERCADO ....................................................................................................................... 4
II.B.5. SITUACIÓN ACTUAL ............................................................................................................. 4
II.B.6. EQUIPO QUE FORMA PARTE DEL PROYECTO ...................................................................... 4
II.C. DESARROLLO DE LA DEFINICIÓN DE TRABAJO ........................................................................... 4
II.C.1. META................................................................................................................................... 4
II.C.2. OBJETIVOS........................................................................................................................... 5
II.C.3. ALCANCE ............................................................................................................................. 5
II.C.3.1. LÍMITES ............................................................................................................................ 5
II.C.3.2. PROCEDIMIENTO.............................................................................................................. 6
II.C.4. ESFUERZO, COSTO Y DURACIÓN ......................................................................................... 7
II.C.5. SUPOSICIONES .................................................................................................................... 9
II.C.6. RIESGOS .............................................................................................................................. 9
II.C.7. ENFOQUE .......................................................................................................................... 10
II.C.8. ORGANIZACIÓN DEL PROYECTO ........................................................................................ 10
III. CIERRE ..................................................................................................................................... 11
III.A. CONCLUSIONES ....................................................................................................................... 11
III.B. RECOMENDACIONES ............................................................................................................... 11
III.C. BIBLIOGRAFÍA ......................................................................................................................... 11

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ÍNDICE DE TABLAS
Tabla 1: Datos del Proyecto ...................................................................................................... 3
Tabla 2: Responsables que integran el proyecto, titulación y funciones. ................................. 4
Tabla 3:Proceso Durante el ciclo de vida del Proyecto ............................................................ 6
Tabla 4:Tareas del Proyecto Inmobiliario San Francisco de Huarcay Mz10 ........................... 8

ÍNDICE DE ECUACIONES
Ecuación 1: Costo Total del Proyecto ....................................................................................... 8
Ecuación 2: Costo de construcción por vivienda. ..................................................................... 8

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I. INTRODUCCIÓN

Según Ten Step, “antes de iniciar la ejecución de un proyecto, es necesario planificar, se


debe asegurar la comprensión apropiada del proyecto, generando acuerdo entre los
participantes; promotor, equipo de trabajo, constructor”

Es índole primordial definir: metas, objetivos, alcance, estimación de esfuerzo, costo y


duración, suposiciones previas, riesgos, enfoque y organización del proyecto, de tal manera
que se puedan definir las tareas y actividades que se desarrollarán en el proyecto, mediante
la presentación de un resumen ejecutivo que permita explicar las ideas más importantes del
proyecto de la definición del trabajo a posibles inversores. De esta manera se garantiza la
buena administración de los recursos económicos, humanos y tiempo, ya que al realizar una
exhaustiva planificación del proyecto se puede determinar si este será un éxito o un fracaso.

II. DEFINICIÓN DE TRABAJO

II.A. TEMA: CASO DE ESTUDIO

II.A.1. TÍTULO: PROYECTO SN. FCO. DE HUARCAY, MZ. 1

II.A.2. SUBTÍTULO: “El docente de la FAU de la Universidad Central; Arq. Roberto de


la Torre, ha solicitado leer el caso de estudio y elaborar la definición de proyecto y un
resumen ejecutivo”. (DE LA TORRE, 2018).

II.B. RESUMEN EJECUTIVO

II.B.1. INFORMACIÓN GENERAL


Nombre del Proyecto San Francisco de Huarcay, MZ.10
Año de Construcción 2014
Ubicación San Francisco de Huarcay, Sur de Quito
Sector de la Actividad Construcción , Vivienda Social
Costo del Proyecto 3’414.000 usd
Utilidad Bruta 690.000 usd
Número de unidades de vivienda 116 viviendas + 1 local comercial
Tiempo de ejecución de obras 18 meses
Responsable DISARCO (Arq. Vargas, Ing. Jose Sarsoza)
Descripción del Proyecto Proyecto de vivienda social para nivel medio y
medio bajo de la provincia de Pichincha.
Tabla 1: Datos del Proyecto

Fuente: Duarte A., Herrera L., Morocho J., Vinueza S.

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II.B.2. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO
El valor agregado del proyecto de DISARCO en San Francisco de Huarcay (vivienda
de interés social), es entregar un producto cómodo, seguro y bien construido, especializado
en una planificación y construcción correcta y eficiente, diferenciándose de su competencia
por tener una organización seria y responsable. Este proyecto permitirá expandir su radio de
acción a otros cantones de la provincia de Pichincha.

II.B.3. MODELO DE NEGOCIO


Los ingresos están ligados a la venta de las viviendas de interés social que serán
promocionados por la empresa ProVivienda. La inversión total se recuperará al finalizar la
venta de todos los contenedores habitacionales del proyecto.

II.B.4. EL MERCADO
El público objetivo de este proyecto serán las familias de segmento bajo y medio bajo
del sector de San Francisco de Huarcay. Aproximadamente 116 familias van a ser
beneficiadas con este proyecto.

II.B.5. SITUACIÓN ACTUAL


Actualmente DISARCO está tramitando con la CFN un crédito de 1´500.000$ para la
construcción. Además, con FERROTECNICA se ha gestionado una invitación para que el
proyecto reciba un aporte de 1´000.000 en materiales de construcción y capital.

II.B.6. EQUIPO QUE FORMA PARTE DEL PROYECTO

Responsable Titulación Funciones


Guillermo Vargas Arquitecto Negociar de manera preliminar el
DISARCO diseño y construcción del proyecto.
Brinda los activos de su empresa
José Sarsoza Ingeniero Aporta con capital, conocimiento
técnico y sus equipos de trabajo con
mano de obra calificada.
Tabla 2: Responsables que integran el proyecto, titulación y funciones.

Fuente: Duarte A., Herrera L., Morocho J., Vinueza S.

II.C. DESARROLLO DE LA DEFINICIÓN DE TRABAJO

II.C.1. META
Lograr posicionarse como sociedad en el sector de la construcción, para mejorar la
situación económica de sus asociados, a través del emprendimiento del negocio de vivienda
de interés social y prioritaria en Quito, con la posibilidad de expansión en otros cantones de
la provincia de Pichincha que también cuentan con planes de crecimiento habitacional, en un
plazo de tres años.

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II.C.2. OBJETIVOS
 Entregar un producto habitacional bien construido, seguro, cómodo y confiable, para
familias de clase baja- media baja, dentro de una manzana del proyecto San Francisco
de Huarcay, ubicado al sur de la ciudad de Quito, en un tiempo estimado de 18 meses.
 Gestionar el financiamiento a tiempo con FERROTÉCNICA, para que el fondo de
1´000.000 dólares (en capital y materiales) esté disponible durante la ejecución del
proyecto, así como también conseguir el crédito de 1´500.000 con la CFN para la etapa
de planificación, ejecución, control y cierre del proyecto.
 Realizar la entrega de 32 casas de 2 plantas, 84 casas de 1 piso y un local comercial,
a través de la promoción y venta de la empresa de ProVivienda, a un precio accesible
para las familias que busquen una vivienda de interés social.
 Vender las 116 unidades de vivienda de interés social y el local comercial, durante la
fase de construcción y en un corto plazo luego de la finalización del proyecto.
 Alcanzar una utilidad bruta de venta de 690.000 dólares, la cual permitirá al Arquitecto
Vargas (DISARCO), al Ingeniero Sarsoza y su alianza estratégica consolidarse como
una empresa importante en el sector de la construcción de vivienda de interés social
dentro del territorio ecuatoriano.

II.C.3. ALCANCE

Entregables

 32 casas de 2 plantas de 42.50 m2


 84 casas de 1 pisos de 36.40 m2
 1 local de 50 m2

En total se entregarán 116 unidades de vivienda de interés social y 1 local comercial en el


proyecto inmobiliario de San Francisco de Huarcay, por parte de: la sociedad conformada por
el Ing. Sarsoza y la empresa DISARCO, la empresa Ecuador Estratégico y Provivienda.

II.C.3.1. LÍMITES

 Área total a construirse 4.584 m2


 Casas de 1-2 pisos, de muros soportantes de hormigón armado, lozas macizas,
paredes internas de bloque liviano de hormigón.
 Los acabados serán básicos: paredes de pintura de caucho, mesón de cocina de
hormigón, ventanería de aluminio, puertas de madera a excepción de la puerta
principal que será de metal. Piso de porcelanato nacional.

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II.C.3.2. PROCEDIMIENTO

Proceso Durante el ciclo de vida del Proyecto


Inicio Planificación Ejecución y Cierre
Control
Plan de Alianzas: Trabajos Acta de
Negocio:  La principal estrategia de Preliminares: entrega:
DISARCO es con el
El ingeniero Ingeniero Sarsoza. Los trabajos El Acta de
Sarsoza  Se hizo un acercamiento preliminares entrega
comunicó al con la EP Ecuador estarán a cargo estará a
Arquitecto Estratégico, que forma parte del Arquitecto cargo de la
Vargas que del Plan Casa para Todos. Vargas. alianza
debían Propuestas: estratégica
involucrarse  Se propuso a ProVivienda la Ejecución del entre
en la comercialización de las proyecto: DISARCO y
construcción unidades de vivienda de el Ingeniero
de vivienda de interés social. Se pretende Sarsoza.
interés social Presupuesto: que la
para mejorar  Aporte de capital del ejecución total
las ingeniero Sarsoza y el de la obra
condiciones Arquitecto Vargas. (estructura,
económicas  Se ha iniciado trámites para obra gris y
de la empresa conseguir un crédito de acabados) y
DISARCO y 1´500.000 dólares en la control estarán
su alianza CFN. a cargo de la
estratégica.  Se ha invitado a alianza
FERROTÉCNICA a estratégica
colaborar con un aporte de entre
1´000.000 dólares en DISARCO
materiales de construcción y (Arq. Vargas) y
capital. el Ingeniero
Cronogramas: Sarsoza, los Venta y
Se espera terminar el proyecto en cuales cuenta Entrega:
un plazo de 18 meses. con el aporte
técnico y La venta y
equipos de entrega
Diseño: trabajo con integral del
El diseño del proyecto estará a mano de obra proyecto se
cargo de la empresa DISARCO. calificada. pretende que
Aprobación de Planos:
esté a cargo
La aprobación de planos estará a
de
cargo de la empresa DISARCO.
ProVivienda.
Tabla 3:Proceso Durante el ciclo de vida del Proyecto

Fuente: Duarte A., Herrera L., Morocho J., Vinueza S.

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II.C.4. ESFUERZO, COSTO Y DURACIÓN

II.C.4.1. ESFUERZO

El tiempo de ejecución del proyecto es de 18 meses, sabiendo que cada mes de trabajo
es equivalente a 20 días y cada día de trabajo es de 8 horas, tenemos un total de 2880 horas.
Según TenStep esté proyecto demandará de un esfuerzo medio.

 Tareas

Tareas Proyecto Inmobiliario San Francisco de Huarcay MZ10


Fases del Proyecto Actividades Recursos
 Entorno macroeconómico
 Localización del proyecto
Iniciación Plan de Negocio  Situación del mercado inmobiliario
 Estrategia comercial
 Análisis Financiero
Planificar  Informes de avances
cronograma de
Actividades
 Oficios
Formar Alianzas  Actas
 Documentos entregables
 Información bancaria de los
aliados
Planificación Conseguir
 Créditos
presupuesto
 Aportes personales
 Activos de la empresa
Generar Propuestas Oficios y actas
 Planos Arquitectónicos
 Planos Estructurales
Aprobar planos
 Planos Hidrosanitarios
 Planos Eléctricos
 Estudios de topográfico del terreno
Trabajos  Estudio del suelo
Preliminares Profesionales en la rama de la
ingeniería civil.
 Materiales como: hierro, hormigón
Construcción y madera
Ejecución y Control
estructura  Profesionales en la rama de la
ingeniería civil
 Materiales como: cemento, arena,
Construcción bloques livianos de hormigón,
integral en obra gris tuberías sanitarias y eléctricas,
cables conductores, etc.

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 Profesionales en la rama de la
ingeniería civil y arquitectura
 Equipos de mano de obra
capacitada
 Equipo y herramientas de trabajo
para la construcción
 Materiales como: porcelanato.
 Profesionales en la rama de la
ingeniería civil y arquitectura
Acabados  Equipos de mano de obra
capacitada
 Equipo y herramientas de trabajo
para la construcción
Supervisión de  Residentes de obra
Obras  Fiscalizadores de la construcción
Venta de unidades  Promotor inmobiliario
Comercialización
de vivienda  Estrategia de marketing
Cierre Acta de entrega  Documentos entregables
Tabla 4:Tareas del Proyecto Inmobiliario San Francisco de Huarcay Mz10

Fuente: Duarte A., Herrera L., Morocho J., Vinueza S.

II.C.4.2. COSTO

El costo del proyecto está estimado en 3´414.000 dólares que es la sumatoria de los
siguientes valores:

Costo de Obras: 2´024.000 USD

Valor Estimado del Terreno: 530.000 USD

Gastos Indirectos y de Ventas: 860.000 USD

COSTO TOTAL DEL PROYECTO: 3´414.000 USD


Ecuación 1: Costo Total del Proyecto

El costo aproximado de construcción de cada vivienda se ha calculado de la división


del costo total del proyecto para el número de unidades de vivienda del proyecto, tomando al
local comercial como una unidad de vivienda más. Teniendo el siguiente cálculo:
𝑐𝑜𝑠𝑡𝑜 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑑𝑒𝑙 𝑝𝑟𝑜𝑦𝑒𝑐𝑡𝑜
𝑐𝑜𝑠𝑡𝑜 𝑑𝑒 𝑐𝑜𝑛𝑠𝑡𝑟𝑢𝑐𝑐𝑖ó𝑛 𝑝𝑜𝑟 𝑣𝑖𝑣𝑖𝑒𝑛𝑑𝑎 =
# 𝑑𝑒 𝑢𝑛𝑖𝑑𝑎𝑑𝑒𝑠 𝑑𝑒 𝑣𝑖𝑣𝑖𝑒𝑛𝑑𝑎
3´414.000
𝑐𝑜𝑠𝑡𝑜 𝑑𝑒 𝑐𝑜𝑛𝑠𝑡𝑟𝑢𝑐𝑐𝑖ó𝑛 𝑝𝑜𝑟 𝑣𝑖𝑣𝑖𝑒𝑛𝑑𝑎 =
117
𝑐𝑜𝑠𝑡𝑜 𝑑𝑒 𝑐𝑜𝑛𝑠𝑡𝑟𝑢𝑐𝑐𝑖ó𝑛 𝑝𝑜𝑟 𝑣𝑖𝑣𝑖𝑒𝑛𝑑𝑎 = 29.179,49
Ecuación 2: Costo de construcción por vivienda.

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Además, para saber el costo de venta del proyecto se ha considerado una utilidad
bruta de 690.000, lo que nos da un costo de venta de 4´104.000 dólares. Teniendo una
utilidad del 20.21% del costo de construcción total del proyecto.

II.C.4.3. DURACIÓN

La duración del proyecto será de 18 meses, tomando en cuenta que los primeros
meses suelen dedicarse a la etapa de inicio y planificación y el resto de meses para la
construcción (ejecución) del proyecto. Se debe considerar también que durante los 18 meses
se debe promocionar los productos habitacionales de este proyecto, para que en los últimos
meses tengamos pocas unidades en venta y así lograr los objetivos propuestos al inicio.

II.C.5. SUPOSICIONES

 La CFN entregara a esta sociedad el crédito anteriormente solicitado para financiar


los costos de la construcción.
 La empresa FERROTECNICA no otorga el préstamo de un millón de dólares en
materiales y capital.
 Retraso en la adquisición de los materiales necesarios para la construcción del
proyecto.
 Que los equipos de mano de obra de la construcción del proyecto sufran accidentes
de trabajo.
 Retraso en las actividades programadas por los responsables del proyecto debido a
factores climatológicos.
 No conseguir una venta integral del proyecto inmobiliario habitacional, de esta manera
no obtendrían los recursos para cancelar las mensualidades a la CFN.

II.C.6. RIESGOS

 El desempleo del país aumente significativamente, generando más pobreza y por


ende no tendrán los recursos para acceder a una vivienda de interés social.
 No conseguir financiamiento de ninguna entidad financiera, el proyecto no se
realizaría.
 Cálculo erróneo en cantidades o precios de los materiales, lo que provocaría sobre
precios, disminuyendo la utilidad bruta preestablecida.
 Los precios de los materiales de construcción se mantendrán estables hasta la
finalización del proyecto, caso contrario afectaría al presupuesto inicial del proyecto.
 Robo de materiales de construcción.
 Que las personas del segmento bajo y medio bajo pierdan el empleo que permitiría la
compra de las unidades de vivienda de interés social.
 Los materiales de FERROTÉCNICA no cumplan las normas y estándares de calidad
exigidas por la cámara de la construcción de Pichincha.

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 Posible presencia de desastres naturales, ocasionando la destrucción total o parcial
del inmueble.

II.C.7. ENFOQUE

El proyecto de la construcción de la manzana 10 en el proyecto inmobiliario de San


Francisco de Huarcay a cargo de la alianza estratégica entre DISARCO (Arquitecto Guillermo
Vargas) y el Ingeniero José Sarsoza está enfocado en el posicionamiento de esta alianza
como una empresa de construcción de vivienda de interés social y vivienda de interés
prioritario en el Programa Casa para Todos.

La sociedad entre el arquitecto Vargas y el Ingeniero Sarsoza está enfocada también en


construir estás viviendas como un producto seguro, cómodo y bien construido, para poder
brindar confianza a las familias de segmento bajo y medio bajo, inicialmente en la provincia
de Pichincha.

Se ha pensado que la correcta ejecución y término de este proyecto (San Francisco de


Huarcay), llevará a la empresa a expandir su radio de acción a otros cantones de la provincia
de Pichincha (el Programa Casa para Todos podría seguir contando con esta alianza),
mejorando las condiciones económicas de los miembros de la sociedad.

II.C.8. ORGANIZACIÓN DEL PROYECTO

DISARCO maneja algunos proyectos grandes y frecuentes, por lo que su organización


es proyectizada, donde el Director de Proyectos (DISARCO decidirá quién dirigirá cada
proyecto) tiene el control sobre los recursos, teniendo también una autoridad claramente
definida.

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III. CIERRE

III.A. CONCLUSIONES

1. La definición de trabajo permite la comprensión de cualquier tipo de proyecto de


estudio ya que nos da lineamientos para poder comprender todas sus partes.
2. La definición de trabajo debería estar implicada en todos los proyectos, ya que
requieran esfuerzos grandes o esfuerzos pequeños.
3. DISARCO, busca salir de su bache económico a través de vivienda social.
4. Trabajar en vivienda de interés social es una buena vitrina para mostrarnos como
arquitectos, para dar a conocer el valor de nuestra profesión.
5. La vivienda de interés social no solo debería ser tratada por las empresas, sino
también por la academia en las universidades.
6. Para solventar baches económicos, las alianzas estratégicas son una buena opción
de desarrollo de negocios, siempre y cuando tengan una buena definición de trabajo.

III.B. RECOMENDACIONES

1. Tener preestablecido de manera correcta la definición de trabajo.


2. El resumen ejecutivo debe contar con parámetros estrictamente necesarios, para que
los inversionistas o posibles interesados no pierdan interés en la lectura.

III.C. BIBLIOGRAFÍA

De la Torre Neira, Roberto (2018). GDP9-T6-REQUISITOS. Mail uce.

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