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26/10/2016 El sector inmobiliario en México

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INFORMACIÓN RELACIONADA
Brújula de compra
REVISTA DEL CONSUMIDOR
El sector inmobiliario en México BRÚJULA DE COMPRA
EDUCACIÓN Y ORGANIZACIÓN
DE CONSUMIDORES
Por Amadeo Segovia Guerrero y Carlos Enrique García Soto ASOCIACIONES DE
(3 septiembre de 2012) CONSUMIDORES
CONSEJO CONSULTIVO DEL
CONSUMO
La vivienda es una de las necesidades básicas del ser humano, en torno a la cual se llevan a cabo una gran
cantidad  de  actividades  cotidianas.  Por  eso,  para  garantizar  la  calidad  de  vida,  además  de  considerar  la QUIÉN ES QUIÉN
cantidad de personas que tienen un lugar donde vivir, es importante considerar los materiales con los que está ENCUESTAS Y SONDEOS
construida,  la  ubicación  geográfica,  sus  dimensiones,  así  como  la  disponibilidad  de  infraestructura  básica  y MUCHO CUIDADO
servicios, entre otros aspectos. AVISOS
INFORMACIÓN PARA
Derivado  de  la  importancia  que  ésta  tiene,  la  política  de  promoción  de  la  vivienda  ha  formado  parte  de  la CONSUMIDORES TURISTAS
agenda gubernamental desde hace tiempo. En la década de los setenta, se implementaron políticas de apoyo
por parte del sector público, que llevaron a la creación de instituciones nacionales y estatales cuyo objetivo era
el financiamiento y la construcción de viviendas de interés social en zonas urbanas.  HISTÓRICO BOLETÍN BRÚJULA DE
COMPRA
En los años ochenta, los programas de vivienda principalmente de interés social financiados por instituciones
como  Infonavit  y  Fovissste  desarrollaron  algunos  espacios  multifamiliares  en  régimen  de  condominio, Seleccione el año:  
principalmente de tipo vertical. 

Después de los sismos de 1985, en el Distrito Federal se hicieron adecuaciones a la normatividad en materia Este  documento  es  parte  del


construcción para garantizar una mejor calidad de vivienda que considerara la alta sismicidad en el país. Es archivo  histórico  de  Profeco.
importante  mencionar  que  dicho  Reglamento  se  encuentra  a  la  vanguardia  respecto  de  países  afectados Las  cifras  y  los  datos  son  sólo
también por este tipo de fenómenos como Estados Unidos, Japón o Chile. 
una  referencia,  ya  que  no
En  1992,  se  modificó  la  política  nacional  de  vivienda,  al  transformarse  el  papel  del  gobierno  que  dejó  de están actualizados.
construir  vivienda  para  sólo  financiarla  y  el  sector  privado  y  social  se  convirtieron  en  los  responsables  de  la
generación  y  construcción  de  ella.  En  los  años  posteriores,  se  buscó  a  través  de  los  Planes  Nacionales  de  
Desarrollo  implementados  por  las  administraciones  federales  garantizar  el  acceso  a  la  vivienda  a  todos  los
mexicanos. 

En  junio  de  2006  se  promulgó  la  Ley  de  Vivienda  a  través  de  la  cual  se  hace  hincapié  en  que  ésta  es  un
derecho de los mexicanos que debe ser  cubierto  mediante  la  acción  del  sector  público,  privado  y  social,  así
como de la importancia de ésta como motor del desarrollo económico del país. Asimismo, se crea la Comisión
Nacional  de  Vivienda  (Conavi)  cuya  función  es  “formular,  ejecutar,  conducir,  evaluar,  y  dar  seguimiento  a  la
Política  Nacional  de  Vivienda  y  el  Programa  nacional  en  la  materia,  así  como  proponer,  en  su  caso,  las
adecuaciones correspondientes, de conformidad con los objetivos y prioridades que marque el Plan Nacional
de Desarrollo”. 

En  esta  Brújula  de  compra  te  presentamos  una  radiografía  del  sector  inmobiliario  en  México  que  incluye  la
situación de la vivienda y el sector de la construcción en el país; en segundo lugar, todo lo relacionado con los
financiamientos  y  créditos  en  este  sector.  En  una  segunda  entrega,  te  mostraremos  los  resultados  de  la
encuesta  realizada  por  la  Dirección  General  de  Estudios  sobre  Consumo  de  la  Procuraduría  Federal  del
Consumidor, para la percepción del consumidor del sector inmobiliario en el Distrito Federal.  

SITUACIÓN DE LA VIVIENDA EN MÉXICO

Según información de la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares (ENIGH), en 2010 el parque
habitacional  era  de  28.5  millones  de  viviendas  particulares  habitadas,  de  las  cuales,  20.3  millones  (71.2%)
eran propias o estaban siendo pagadas por los propietarios.

De las viviendas propias 7.3 millones de sus propietarios (36.1%) las mandaron construir, 6.8 millones (33.4%)
las construyeron ellos mismos y 5.3 millones (25.9 %) compró la vivienda construida, y el resto fue obtenido
por los propietarios de otro modo.

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Características de la vivienda

  Nacional Porcentaje

Tenencia de la vivienda

Tenencia 28,513,038 100%

Propia 18,612,803 65.3%

  Rentada 4,073,404 14.3%

Prestada 3,745,728 13.1%

Propia pero la están pagando 1,672,103 5.9%

Intestada o en litigio 270,070 0.9%

Otra situación 138,930 0.5%

Adquisición de vivienda construida

Viviendas propias 20,284,906 100%

Se mandó construir 7,316,310 36.1%

El propietario la construyó él mismo 6,784,951 33.4%

Se compró construida 5,254,409 25.9%

Se obtuvo de otra manera 929,236 4.6%

Fuente:  Información  citada  por  Sociedad  Hipotecaria  Federal  con  información  de  la  ENIGH,
2010. 

Respecto  a  la  forma  en  que  se  llevó  a  cabo  el  proceso  de  compra,  55.3%  de  las  familias  la  obtuvo  con
recursos  propios,  el  restante,  lo  hizo  gracias  a  los  créditos  otorgados  por  el  Infonavit,  el  Fovissste  o  el
Fonhapo.

Viviendas propias (pagadas y en proceso de pago)

  Usada Nueva

Financiamiento 2,620,098 100% 2,634,311 100%

Infonavit, Fovissste o Fonhapo 577,469 22% 1,512,577 57%

Recursos propios 1,447,703 55% 473,052 18%

Banco, Sofol o Caja de ahorro 282,099 11% 415,935 16%

Otra institución 89,614 3% 172,178 7%

Préstamo familiar, amigo o prestamista 121,223 5% 34,097 1%

No especificado 101,990 4% 26,472 1%

Fuente:  Información  citada  por  Sociedad  Hipotecaria  Federal  con  información  de  la  ENIGH,
2010.

En relación a la zona en donde se construyen las viviendas, la mayoría de éstas, se ofrecen en poblaciones
que rebasan los 100 mil habitantes.

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Usadas Nuevas
Tipo de vivienda

Habitantes por localidad 2,620,098 100% 2,634,311 100%

100 mil o más 1,784,253 68% 2,193,042 83%

De 15 mil a 99 mil 999 322,532 12% 325,495 12%

De 2 mil 500 a 14 mil 999 184,393 7% 41,303 2%

Menos de 2 mil 500 328,920 13% 74,471 3%

En cuanto a la antigüedad de las viviendas usadas, el 26% tiene hasta 5 años, 21% tiene entre 21 y 30 años,
y 22% tiene 31 años o más.

  Usada

Antigüedad (años) 2,620,098 100%

Hasta 5 669,116 26%

De 6 a 10 163,467 6%

De 11 a 15 267,548 10%

De 16 a 20 399,250 15%

De 21 a 30 547,718 21%

De 31 a 40 276,966 11%

Más de 40 296,033 11%

Fuente:  Información  citada  por  Sociedad  Hipotecaria  Federal  de  acuerdo  con  datos  de  la
ENIGH, 2010.

CLASIFICACIÓN, DEMANDA Y OFERTA DE VIVIENDA EN MÉXICO

El INEGI  clasifica  las  viviendas  de  acuerdo  con  su  tipo  y  clase.  Esta  medición  permite  conocer  de  forma  la
forma como el sector se comporta.

De  acuerdo  con  el  INEGI,  entre  1990  y  2010  el  total  de  viviendas  (particulares  y  colectivas)  registró  un
crecimiento de 76.7%, es decir, pasó de 16,197,802 a 28,614,991, como se muestra en la siguiente tabla.

Características de las viviendas Por tipo y clase 1990 a 2010

  1990 2000 2005 2010

Total 16,197,802 21,954,733 24,719,029 28,614,991

Vivienda particular 16,183,310 21,942,535 24,706,956 28,607,568

Casa independiente y local
no  construido  para 13,524,324 18,734,206 20,800,870 25,932,350
habitación

Departamento en edificio  y
vivienda  o  cuarto  en 2,202,354 2,110,281 2,919,004 2,020,229
vecindad

Cuarto en la azotea 37,574 29,495 26,648 16,505

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Vivienda móvil 9,046 6,667 7,575 9,327

Refugio 11,736 3,576 2,419 2,201

No especificadoa 398,276 1,058,310 950,440 626,956

Vivienda colectiva 14,492 12,198 12,073 7,423

Nota:  Cifras  correspondientes  a  las  siguientes  fechas  censales:  12  de  marzo  de  1990;  14  de
febrero de 2000; 17 de octubre de 2005; y 12 de junio de 2010.  
aEste  rubro  incluye  viviendas  sin  información  de  ocupantes:  para  1990  (136,341);  para  2000
(425,724); para 2005 (647,491); y para 2010 (448,195). 
Fuente:  INEGI.  Censos  de  Población  y  Vivienda,  1990,  2000  y  2010.  INEGI.  II  Conteo  de
Población y Vivienda, 2005. 

El mercado  en  este  sector  lo  componen  dos  factores  que  determinan  su  demanda  (constituida  por  aquellos
que  buscan  obtener  una  vivienda  o  mejorar  la  que  ya  poseen)  y  su  oferta  (actores  relacionados  con  la
generación, construcción y mejoramiento de la vivienda).

El total de demanda potencial que se compone de la demanda de viviendas nuevas y del mejoramiento de las
ya existentes, tiene una tendencia alcista que en 2011 llegó a registrar 1,076,514.

Por otra parte, la oferta de viviendas construidas también mostró signos de recuperación a pesar de la crisis
internacional de 2008 ya que creció 11.1% entre 2010 y 2011, y se espera que continúe con signos positivos
para 2012.

Demanda y oferta de vivienda

  2007 2008 2009 2010 2011

Viviendas nuevas 631,162 634,118 634,248 633,742 633,617

Mejoramiento de vivienda 394,356 406,177 418,201 430,434 442,897

Total  de  la  demanda  potencial  de


1,025,518 1,040,295 1,052,449 1,064,176 1,076,514
viviendas

Oferta de viviendas construidas 512,100 501,700 388,712 405,000 450,000

Fuente: Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), Centro de  Investigación  y  Documentación  de  la  Casa  (Cidoc),


Instituto de Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) y BBVA Bancomer.

La  Sociedad  Hipotecaria  Federal  (SHF)  estima  que  durante  2012  la  demanda  potencial  de  vivienda  será
mayor a la registrada en 2011 (1,076,514). Las características de las familias que constituyen esa demanda,
son clasificadas por la SHF de la siguiente manera:

a) 52.3% de la demanda se distribuirá en localidades urbanas, 31.6% en zonas rurales y 16.1%
se localizará en zonas en transición (de rurales a urbanas).

b)  El  36.5%  de  la  demanda  está  constituido  por  familias  que  tienen  subcuenta  de  vivienda  (en
Infonavit o Fovissste), mientras que las familias sin afiliación ascienden a 63.5%.

c)  Los  hogares  que  están  pagando  una  hipoteca  y  los  que  tienen  un  ingreso  disponible
insuficiente (ingreso monetario del hogar menos los gastos que realizan las familias en alimento,
vestido,  transporte,  educación  y  energía),  no  son  considerados  en  la  adquisición  de  vivienda
nueva  o  usada;  esto  porque  los  primeros  sí  pueden  demandar  mejoramientos  mientras  que  los
segundos  tienen  ingreso  negativo,  por  lo  que  no  tienen  capacidad  de  endeudamiento  para
adquirir una vivienda.

Del total de entidades federativas del país, 11 de ellas concentran 64.5% de la demanda (690,595 viviendas);
sobresale  el  Estado  de  México,  Veracruz,  Distrito  Federal,  Chiapas,  Baja  California,  Chihuahua,  Oaxaca  y
Jalisco, como se observa a continuación

Demanda de vivienda por entidad federativa, 2012

Demanda Demanda
Entidad Entidad
de Porcentaje de Porcentaje
Federativa Federativa
Viviendas viviendas

Estado de México 113,298 Coahuila 25,728

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Veracruz 107,668 32.3% San Luis Potosí 20,211

Distrito Federal 64,545 Hidalgo 19,290

Chiapas 60,574 Durango 18,125

Baja California 55,304 Morelos 15,839


15.7%

Chihuahua 55,088 Sinaloa 15,813

Oaxaca 50,657 Zacatecas 14,572

Jalisco 50,550 32.2% Querétaro 14,386

Puebla 45,224 Quintana Roo 12,882

Michoacán 45,205 Campeche 11,598

Guanajuato 42,482 Nayarit 9,853

Tabasco 36,896 Tlaxcala 8,607

Nuevo León 34,692 Yucatán 7,927


4.5%
Guerrero 31,729 15.3% Colima 7,243

Tamaulipas 30,987 Aguascalientes 7,136

Sonora 30,033 Baja California Sur 7,101

      Total Nacional 1,071,243 100%

Fuente: Sociedad Hipotecaria Federal

EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN

En  el  mercado  de  la  vivienda  interactúa  tanto  la  demanda  como  la  oferta,  que  juega  un  papel  central  en  el
sector  de  la  construcción  que    está  constituido  por  el  conjunto  de  actividades  orientadas  a  la  edificación  de
inmuebles habitacionales y no habitacionales; a la construcción de obras de ingeniería civil y obra pesada; así
como por trabajos especializados vinculados a la construcción.

Hasta  el  primer  trimestre  de  2012  existían  alrededor  de  20  mil  empresas  de  la  industria  de  la  construcción.
Según el INEGI, la mayoría de ellas se encuentra en el Distrito Federal, Jalisco, Estado de México y Nuevo
León.

Empresas y personal ocupado en el sector de la construcción

Construcción Construcción Personal


Personal
Estado 1 (unidades   Estado 1 (unidades ocupado
ocupado 2
económicas) económicas) 2

Aguascalientes 355 9,047   Morelos 259 5,751

Baja California 609 14,942   Nayarit 276 6,119

Baja California Sur 216 1,885   Nuevo León 1,358 49,390

Campeche 357 12,180   Oaxaca 442 6,506

Coahuila 684 23,154   Puebla 598 11,060

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Colima 276 6,524   Querétaro 419 14,721

Chiapas 631 13,824   Quintana Roo 333 9,145

Chihuahua 629 14,343   San Luis Potosí 544 8,904

Distrito Federal 1,913 127,426   Sinaloa 702 29,238

Durango 351 13,928   Sonora 757 23,304

Guanajuato 905 35,500   Tabasco 562 10,555

Guerrero 289 8,826   Tamaulipas 861 26,869

Hidalgo 325 5,972   Tlaxcala 125 1,712

Jalisco 1,371 49,724   Veracruz 981 28,187

Estado de México 1,042 25,533   Yucatán 748 20,297

Michoacán 637 12,005   Zacatecas 242 7,962

       Gran total 19,797 634,533

Fuente:1/INEGI. Directorio Estadístico de Unidades Económicas, marzo 2011.  
2/INEGI. Encuesta Nacional de Empresas Constructoras, marzo 2011.

Este sector está vinculado de manera directa con varias ramas de la industria productiva, necesarias para la
construcción  como  la  de  hierro,  acero,  cemento,  cal,  yeso,  maquinaria,  equipos  electrónicos  y  pintura,  entre
otras.  También  tiene  participación  indirecta  en  otras  actividades  económicas,  por  ejemplo,  el  transporte  de
materiales  para  construcción  y  alquiler  de  maquinaria  especializada  o  el  comercio  de  materiales  para  la
construcción. 

Debido a la importancia que tiene por sí misma y a los vínculos ya mencionados, la industria de la construcción
tiene  un  efecto  multiplicador  en  el  mercado  laboral  y  en  la  economía  del  país.  Tan  sólo  entre  2010  y  2011,
generó en promedio más de 3.5 millones de empleos. De los 12 sectores considerados en la siguiente tabla, el
de  la  construcción  ocupa  el  séptimo  lugar  en  cuanto  a  población  ocupada  y  genera  7.7%  del  total  de  la
Población Económicamente Activa (PEA) en el país.

Población ocupada por sector

2010/01 2010/02 2010/03 2010/04 2011/01 2011/02 2011/03 2011/04 2012/01


 

Comercio 19.79 19.96 19.87 19.48 19.91 19.67 19.51 19.87 19.68

Industria
15.51 15.02 15.45 15.31 15.30 15.47 15.16 15.14 15.38
manufacturera

Agricultura,
ganadería,
13.50 14.00 14.13 14.39 13.25 13.51 14.27 13.94 13.36
silvicultura,  caza
y pesca

Servicios
10.78 10.65 10.40 10.61 10.74 10.55 10.65 10.84 10.83
diversos

Servicios
8.29 8.29 8.28 8.40 8.44 8.32 8.03 8.12 8.26
sociales

Construcción 7.93 7.87 7.73 7.65 7.91 7.89 7.73 7.47 7.57

Restaurantes  y
servicios  de 6.69 6.62 6.56 6.54 6.74 6.85 6.71 6.92 6.90
alojamiento

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Servicios
profesionales, 6.09 6.29 6.35 6.24 6.43 6.51 6.66 6.69 6.62
financieros  y
corporativos

Gobierno  y
organismos 5.01 4.98 5.03 5.09 4.99 5.02 4.95 4.97 5.02
internacionales

Transportes,
comunicaciones,
4.91 4.87 4.82 4.86 4.94 4.86 4.80 4.56 4.87
correo  y
almacenamiento

Industria
extractiva  y  de 0.85 0.82 0.72 0.77 0.75 0.72 0.82 0.77 0.81
la electricidad

No especificado 0.64 0.64 0.65 0.66 0.60 0.62 0.72 0.71 0.72

Total 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Fuente: INEGI/Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo.

Entre 2009 y 2010 el sector de la construcción tanto en México como a escala internacional se  vio  afectado


por una crisis severa. Sin embargo, desde 2011 el país ha mostrado signos de recuperación importante que
se han mantenido durante 2012. En el primer trimestre de este año el subsector edificación registró un valor
en términos del Producto Interno Bruto (PIB) de 323 mil millones de pesos equivalentes a un crecimiento de
5.1% en relación con el primer trimestre de 2011; la construcción de obras de ingeniería civil u obra pesada
(trabajos para el abastecimiento de agua, petróleo, gas, electricidad y telecomunicaciones; división de terrenos
y urbanización; construcción de vías de comunicación; así como marítimas, fluviales y subacuáticas) registró
un crecimiento anual de 4.9% con un valor de 221 mil 213 millones de pesos.

Por  lo  que  se  refiere  a  los  trabajos  especializados  que  se  desarrollan  antes,  durante  y  después  de  la
construcción,  tales  como  cimentaciones,  montaje  de  estructuras  prefabricadas,  trabajos  en  exteriores,
instalación y equipamiento en construcciones, así como trabajos de acabados, fue de 43 mil 525 millones de
pesos, lo que significa un crecimiento de 3.8% respecto al primer trimestre de 2011, como se muestra en la
siguiente gráfica.

EL IMPACTO DE LA CONSTRUCCIÓN Y LA VIVIENDA EN EL PIB

En  los  últimos  años,  la  industria  de  la  construcción  y  la  vivienda  ha  tenido  altibajos  en  su  tendencia  de
crecimiento. Entre 2006 y 2008, años en los que el PIB nacional mostró tendencias al alza, el PIB vinculado
con el sector de la vivienda y la construcción, creció aún más, e incluso puede considerarse que ambos fueron
un factor relevante para que la economía mexicana creciera. En 2009, la economía nacional arrastrada por la
crisis internacional observó un descenso en el PIB, que también se vio reflejado en el sector. Para 2010, la
situación  para  el  sector  inmobiliario  mostró  todavía  dificultades,  ya  que  a  pesar  de  que  la  economía  avanzó
5.5%, la construcción se contrajo 0.1% y la vivienda 1.9%. En 2011, el panorama fue considerablemente mejor
ya que se recuperaron las tendencias positivas, y tanto el PIB de vivienda como el de la construcción tuvieron
variaciones por encima de las registradas por el PIB nacional.

Según  datos  del  INEGI,  se  espera  que  esta  tendencia  positiva  se  mantenga  e  incluso  sea  mayor  durante
2012.

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FINANCIAMIENTO Y CRÉDITOS

El gobierno federal ha tenido como uno de sus objetivos impulsar la adquisición de vivienda por parte de los
mexicanos,  de  tal  manera  ha  fomentado  la  creación  de  esquemas  y  la  coordinación  de  diversas  instancias
gubernamentales para hacerlo posible.

Actualmente,  existe  una  diversidad  amplia  de  opciones  de  financiamiento  para  adquirir  una  casa  o  un
departamento, entre las que se encuentra la banca comercial, las instituciones gubernamentales (Infonavit y
Fovissste),  Sociedades  Financieras  de  Objeto  Limitado  (Sofol)  y  Sociedades  Financieras  de  Objeto  Múltiple
(Sofom),  además  hay  empresas  que  ofrecen  esquemas  de  autofinanciamiento.  A  continuación  se  muestran
algunas opciones así como las características más importantes de cada una de ellas

Organismos públicos y privados que se encargan de proporcionar créditos hipotecarios

Institución Destinado a

Instituto de Fondo Nacional de la Vivienda para
Trabajadores asalariados.
los Trabajadores (Infonavit).

Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad
y  Servicios  Sociales  para  los  Trabajadores  del Trabajadores al servicio del estado.
Estado (Fovissste)

Impulsar  el  crédito  hipotecario  y  la  mejora


Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). de  vivienda  para  las  personas  que  lo
soliciten.

Fideicomiso  Fondo  Nacional  de  Habitaciones


Familias de bajos recursos.
Populares (Fonhapo).

Personas  físicas  asalariadas  y


Banca profesionistas  independientes  o  con
actividad empresarial.

Personas  físicas,  las  cuales  se  inscriben


Autofinanciamiento en un grupo que realiza aportaciones cada
mes a un fideicomiso.

Sociedad Financiera de Objeto Limitado (Sofol)

Personas que lo solicitan.
Sociedades  Financieras  de  Objeto  Múltiple
(Sofom)

Por  lo  que  se  refiere  a  los  créditos  otorgados  para  vivienda,  en  2008  se  concedió  el  mayor  número
(1,769,169); sin embargo en 2009 se registró una caída de 19.6% (1,421,711). A partir de 2010 y 2011 hubo
un periodo de recuperación, aunque todavía no se alcanzan los niveles de 2008. El Infonavit es la institución
que otorga más créditos, en los últimos tres años ha autorizado más de 400 mil. 

El gobierno federal contribuye con estas expectativas positivas gracias al incremento en su presupuesto de 5.3
mil millones a 8 mil millones de pesos (lo que significa un aumento de 45% en términos reales), al programa
de subsidios para adquisición de vivienda entre la población de menores ingresos.

http://www.profeco.gob.mx/encuesta/brujula/bruj_2012/bol228_sec_inmobilario.asp 8/14
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Además,  la  Secretaría  de  Hacienda  y  Crédito  Público,  continúa  impulsando  el  financiamiento  a  la  vivienda
mediante  tres  ejes:  ofrecer  más  opciones  de  financiamiento  y  liquidez  para  el  desarrollo  de  vivienda,
consolidar mecanismos para atender las necesidades de la población que no tiene una casa y promover una
planeación urbana sustentable.

Nota: La información fue tomada de las propagandas en papel que regalan los diferentes establecimientos, así como también de
los menús que tienen a la vista. 
a)  Programa  de  Ahorro,  Subsidio  y  Crédito  para  la  Vivienda  Progresiva  (a  partir  de  2002);  Programa  Especial  de  Crédito  y
Subsidios a la Vivienda (2005­2006) y Vivienda Rural. 
b) Incluye Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedades Financieras de Objeto Limitado, Banca Comercial y de Desarrollo; en febrero
de  2002  se  dio  el  proceso  de  fusión  del  FOVI  con  la  SHF;  asimismo  se  incluyen  los  financiamientos  del  Programa  Especial  de
Crédito y Subsidios a la Vivienda, los cuales son entregados directamente por la SHF (hasta 2006). 
c) Incluye Programa de Ahorro y Subsidio a la Vivienda Programa VivAh (hasta 2001), Programa de Vivienda Rural (2003 y 2005),
Programa Especial para Trabajadores Piso Firme y Micronegocios (a partir de 2007). 
d) Incluye el Fideicomiso Casa Propia  y  el  Fideicomiso  para  la  Vivienda  y  el  Desarrollo  Urbano  (hasta  2001),  a  partir  de  2002  el
Instituto de Vivienda­DF. 
e) Incluye: Comisión Nacional de Vivienda,  Programa  Especial  de  Financiamiento  a  la  Vivienda  para  el  Magisterio, Luz  y  Fuerza
del Centro, el Fideicomiso Privado, la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Hábitat para la Humanidad México A.C., Banco
Nacional  del  Ejército  Fuerza  Aérea  y  Armada  (a  partir  de  2007)  y  el  Fondo  de  Fomento  y  Garantía  para  el  Consumo  de  los
Trabajadores. 
f) Descuento de los financiamientos de créditos hipotecarios o subsidios que están considerados en más de dos instituciones, a
fin de hacer equivalentes a viviendas. 
g) Se reportan cifras programadas. 
ND No disponible. 
P Cifras preliminares. 
Fuente:  Quinto Informe de Gobierno,2011 Anexo Estadístico II/Estadísticas Nacionales. Economía Competitiva y Generadora de
Empleos.

Por otra parte la Comisión Nacional de Vivienda en el documento Avances del Sector vivienda 2012 establece
que  la  derrama  económica  del  sector  de  la  vivienda  hasta  marzo  de  2012  superaba  los  81,558  millones  de
pesos, equivalente al 33.1% de lo que se tiene programado hasta el final del año.

EVOLUCIÓN Y DESEMPEÑO DE LA CARTERA HIPOTECARIA

La  disponibilidad  de  financiamiento  de  las  instituciones  públicas  y  un  número  aún  importante  de
derechohabientes  con  posibilidad  de  ejercer  su  crédito,  garantizan  un  crecimiento  inercial  del  sector  de  la
vivienda. El crédito vigente de la banca comercial a la vivienda mantuvo tasas de crecimiento positivas durante
2011, similares a las observadas desde el segundo semestre de 2010. 

En  el  estudio  sobre  la  Situación  Inmobiliaria  en  México  que  emitió  el  Servicio  de  Estudios  Económicos  de
Grupo  BBVA­Bancomer,  se  afirma  que  al  igual  que  en  2011,  en  2012  la  actividad  hipotecaria  continuará
mostrando  un  comportamiento  positivo,  pues  se  pronostica  que  el  Producto  Interno  Bruto  (PIB)  nacional
crezca 3.3% y el de la construcción en 3.8%.

Un  dato  relevante  es  que  aun  cuando  ha  habido  un  crecimiento  considerable  de  los  créditos  otorgados,  el
índice de morosidad (cartera vencida/cartera total) se ha reducido de forma consistente. En 2005, los niveles
de  cartera  vencida  eran  del  orden  de  5.7%  en  promedio.  En  2008,  previo  al  inicio  de  la  crisis,  la  cartera
vencida  de  la  banca  era  de  3%,  y  en  la  recesión  de  2009  aumentó  en  forma  modesta  (si  se  considera  la
magnitud  de  la  contracción  en  la  actividad  económica  en  dicho  año)  a  4.1%.  Para  mediados  de  2011,
prácticamente se había recuperado en su totalidad, con niveles de 3.6 % y hasta abril de 2012 este índice era
de 3.4%.

EL CAT HIPOTECARIO

El  costo  anual  total  (CAT)  de  financiamiento  incluye  todos  los  costos  y  gastos  inherentes  del  crédito,  como
intereses,  comisiones,  estudios  socioeconómicos,  avalúos,  costos  de  administración,  pagos  de  seguros  y  la
periodicidad  de  pagos  en  el  año.  Se  expresa  en  porcentaje  anual  y  permite  realizar  comparaciones  entre
diversos créditos. Con el CAT el usuario puede comparar el costo de los créditos bajo condiciones similares. 

En la gráfica se observa que el CAT promedio en diciembre de 2004 era de 17.4% y en abril de 2012 de 14%.
Durante ese periodo, se puede observar que el CAT registró una tendencia descendente, como resultado de
una  mayor  competencia  entre  las  instituciones  que  ofrecen  créditos  hipotecarios  tales  como  intermediaros
financieros, bancos, sofoles, etc. Todo ello favorece el acceso a crédito privado para la población de menores
ingresos. A pesar de ello, el rango de valor mínimo y máximo todavía presenta una importante brecha. 

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PROYECCIÓN DE POBLACIÓN Y VIVIENDA

De  acuerdo  con  información  del  INEGI,  la  Sociedad  Hipotecaria  Federal  (SHF)  estima  que  la  población
nacional pasará de 112.3 millones en 2010 a 128.4 millones en 2040, este incremento representa una tasa de
crecimiento medio anual de 0.45%, es decir, el aumento poblacional en las próximas cuatro décadas será de
16.1  millones.  Según  sus  pronósticos,  la  demografía  del  mercado  de  vivienda  experimentará  grandes
modificaciones en los diversos segmentos, la población menor a 14 años se reducirá  en 26.0 % entre 1970 y
2040, mientras que la población entre 15 y 64 años aumentará 16.7%. Asimismo, las personas con más de 65
años lo harán en 9.3%, como se muestra en el siguiente cuadro:

Población total por grupos de edad
(Porcentaje respecto a la población total)

  0­14 años 15­64 años 65 y más años

1970 46.2% 50.1% 3.7%

1990 38.5% 57.3% 4.2%

2010 32.5% 71.5% 8.3%

2040 20.2% 66.8% 13.0%

Var. 1970­2040 (­1) 26.0% 16.7% 9.3%

Fuente:  Estado  actual  de  la  vivienda  en  México  2011.  Asociación  Hipotecaria  Mexicana,  que  cita  datos  de  la
Sociedad Hipotecaria Federal con información de INEGI.

El cambio demográfico, de acuerdo con el documento Estado actual de la vivienda en México 2011, elaborado
por la Fundación Centro de Investigación y Documentación de la Casa (Cidoc); SHF con el apoyo de Conavi,
Sedesol, Infonavit y Fovissste; HIC y BBVA­Bancomer, entre otras instituciones, se traducirá en un incremento
en la demanda de vivienda. El número de viviendas se incrementará con un factor de 1.5 (486 mil viviendas al
año) entre 2010 y 2040, pasando de 28.6 a 43.2 millones. Asimismo, se estima que serán necesarias cerca de
351 mil hectáreas para el desarrollo sustentable del sector en el periodo referido.

LOGROS Y RETOS

Los  objetivos  y  estrategias  del Programa  Nacional  de  Vivienda  2008­2012:  Hacia  un  desarrollo  habitacional
sustentable  responden  a  los  retos  del  presente  y  el  futuro  de  la  vivienda  en  nuestro  país  y  su  cumplimiento
puede  expresarse  en  metas  cuantitativas  y  cualitativas  que  buscan  el  mayor  impacto  en  los  niveles  de
bienestar de la población de acuerdo con lo siguiente

Retos del presente y futuro de la vivienda

RETOS OBJETIVOS Metas (2012)

Objetivo 1. Incrementar la cobertura de
financiamientos de vivienda ofrecidos a la 6 millones de
Cobertura financiamientos.

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población de menores ingresos, preferentemente
a la que se encuentra en situación de pobreza

Espacios emblemáticos
del desarrollo
habitacional
sustentable en la zonas
Calidad y Objetivo 2. Impulsar un desarrollo habitacional
metropolitanas del
sustentabilidad sustentable
país. 
1.7 millones de
mejoramientos de
vivienda

Iniciativa de reforma
para fortalecer
facultades
Integralidad Objetivo 3. Consolidar el Sistema Nacional de
gubernamentales en
sectorial Vivienda, a través de mejoras a la gestión pública
materia de desarrollo
habitacional y
coordinación sectorial.

Objetivo 4. Consolidar una política de apoyos del Escenarios: (en miles
Gobierno Federal que facilite a la población de millones de pesos,
Apoyos menores ingresos, preferentemente a la que se meta 2012). 
gubernamentales encuentra en situación de pobreza, acceder al a) 42.0 
financiamiento de vivienda, y que fomente el b) 59.1 
desarrollo habitacional sustentable c) 74.1

Fuente: Diario Oficial. Comisión Nacional de Vivienda.

En el marco del Programa Nacional de Vivienda 2008­2012: Hacia un desarrollo habitacional sustentable,  el
Gobierno  Federal  tiene  previsto  destinar  más  del  doble  de  los  recursos  invertidos  seis  años  atrás,  para  ser
ejercidos por los diversos organismos de vivienda, en el ámbito de sus respectivas competencias.

Con esa inversión se beneficiará a la población que se encuentra afiliada a la seguridad social y que cuenta
con  la  prestación  de  crédito  a  la  vivienda.  Incluso,  los  intermediarios  financieros  dan  preferencia  a  los
trabajadores con filiación social, por la certidumbre de su estabilidad laboral.

La población no afiliada enfrenta mayores restricciones para acceder al mercado hipotecario, a pesar de que
también  necesita  de  una  vivienda.  Por  ello,  la  cuantificación  y  caracterización  de  este  segmento  de  la
población es importante a fin de diseñar estrategias adecuadas para su atención.

Información  de  la  ENIGH  revela  que  en  2010  la  Población  Económicamente  Activa  (PEA)  era  de  47.4
millones,  de  los  cuales,  44.5  millones  estaban  ocupados.  Además,  de  acuerdo  con  el  estudio  sobre  la
Situación  Inmobiliaria  en  México  del  Grupo  BBVA­Bancomer  se  estima  que  alrededor  de  33.2  millones  de
PEA ocupada no está afiliada a ninguna institución pública (IMSS, ISSSTE, Pemex, etc.) o servicios privados
y por lo mismo no cuentan con la prestación de crédito hipotecario.

Este  segmento  de  población  ofrece  un  amplio  potencial  para  hacer  crecer  el  crédito  hipotecario  de  manera
significativa en los próximos años. Para eso, es necesario conocer qué porcentaje de dicha población necesita
una  vivienda  para  saber  si  su  nivel  de  ingreso  es  suficiente  para  adquirirla.  Por  tal  razón,  la  Sociedad
Hipotecaria Federal (SHF) empezó a considerar a este sector de la población, y ha empezado a trabajar con
aproximadamente 5.9 millones de familias que no se encuentran afiliadas a los institutos públicos de vivienda y
muestran necesidades habitacionales.

Por su parte, el Infonavit con base en la información de la ENIGH 2010, identificó la necesidad de desarrollar
nuevas soluciones habitacionales como la atención a poblaciones rurales y tipos de crédito específicos para la
remodelación o ampliación.

Su meta para 2012 es otorgar 490 mil créditos y un monto de 118 mil millones de pesos. Se espera que el
número de créditos llegue hasta 590 mil en 2017 para cumplir con el rezago habitacional. Otro de los objetivos
del Infonavit es atender las necesidades de vivienda de los trabajadores temporales y los trabajadores sin un
sistema de ahorro para vivienda.

Como  una  solución  a  la  oferta  de  vivienda  sustentable,  el  Infonavit  en  2010,  puso  en  práctica  el  programa
Hipoteca  Verde  (HV),  que  ofrece  a  sus  acreditados  una  mejor  calidad  de  vida  al  impulsar  el  desarrollo  de
viviendas  sustentables.  Debido  al  éxito  que  tuvo,  a  partir  de  2011  la  incorporación  de  ecotecnologías  en  las
viviendas será obligatoria cuando se financien con créditos otorgados por el Instituto en los casos de vivienda
nueva o usada, construcción en terreno propio, remodelación y ampliación.
Según la CONAVI, los beneficios de la HV hasta marzo de 2012 fueron los siguientes:

a )Ahorro energético: 48% en el consumo de electricidad y gas.

b) Ahorro en el pago de recibos de luz, agua y gas que oscilan entre $186 y $366 mensuales, con
un ahorro promedio de $261 para habitantes de vivienda económica.

c) Ahorro de emisiones de bióxido de carbono (CO2) estimadas entre 1 y 1.5 toneladas al año por
vivienda.

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De igual manera, los créditos que otorga el FOVISSSTE están dirigidos a viviendas que cumplen requisitos de
sustentabilidad, en armonía con el cuidado del medio ambiente.

LA PROCURADURÍA FEDERAL DEL CONSUMIDOR Y EL SECTOR INMOBILIARIO

Profeco  desempeña  un  papel  activo  en  la  protección  de  los  derechos  de  los  consumidores  del  sector
inmobiliario, buscando evitar que éstos sean sujetos de abusos de parte de los proveedores.

En  materia  de  normatividad,  el  artículo  73  Bis  de  la  Ley  Federal  de  Protección  al  Consumidor  (LFPC)
establece que el proveedor deberá poner a disposición del consumidor información  sobre  las  características
del  inmueble,  como  son  la  extensión  del  terreno,  superficie  construida,  tipo  de  estructura,  instalaciones,
acabados, accesorios, lugar o lugares de estacionamiento, áreas de uso común con otros inmuebles, servicios
con que cuenta y estado físico general del inmueble, entre otros.

Desde febrero de 2004, los desarrolladores de inmuebles están obligados a registrar su contrato de adhesión
ante  la  Profeco  (documento  elaborado  unilateralmente  por  el  proveedor  para  establecer  en  formatos
uniformes los términos y condiciones aplicables a la adquisición de un producto o la prestación de un servicio).
En el artículo 73 Ter  de  la  LFPC,  se  menciona  que  el  contrato  que  el  proveedor  pretenda  registrar,  deberá
cumplir al menos con los siguientes requisitos:

a) Lugar y fecha de celebración del contrato.

b) Estar escrito en idioma español.

c)  Nombre,  denominación  o  razón  social,  domicilio  y  Registro  Federal  de  Contribuyentes  del
proveedor.

d) Precisar las cantidades de dinero en moneda nacional.

e) Descripción del objeto del contrato.

f)  El  precio  total  de  la  operación,  la  forma  de  pago,  así  como  las  erogaciones  adicionales  que
deberán cubrir las partes.

g) Relación de los derechos y obligaciones, tanto del proveedor como del consumidor.

h)  Las  penas  convencionales  que  se  apliquen  tanto  al  proveedor  como  al  consumidor  por  el
incumplimiento del contrato.

i)  De  igual  manera,  deberá  señalarse  que  el  inmueble  cuenta  con  la  infraestructura  para  el
adecuado funcionamiento de sus servicios básicos.

Este registro ante la Profeco es fundamental, ya que brinda certeza a los consumidores de que las cláusulas
incluidas  en  el  contrato  son  claras  y  transparentes,  es  decir,  que  no  incorpora  elementos  abusivos  o
desproporcionados en perjuicio de ellos. Hasta el  31  de  diciembre  de  2011,  se  contaba  con  4,434  contratos
registrados en materia de compraventa inmobiliaria. En lo que va de 2012, se han registrado 55 más. 

También existen convenios de colaboración entre la Profeco, el Infonavit, Fovissste y Canadevi a partir de los
cuales se han elaborado contratos tipo para el sector, es decir, formatos homologados en los que se evita que
haya  cláusulas  abusivas  para  los  consumidores  que  adquieren  este  tipo  de  bienes,  además  de  procurar  un
lenguaje  comprensible  para  el  consumidor.  Estos  convenios  de  colaboración  son  de  gran  relevancia  ya  que
involucran  a  las  instituciones  que  se  encuentran  a  la  vanguardia  del  otorgamiento  de  créditos  para  la
adquisición de vivienda e impulsan a que los proveedores se adhieran a este tipo de reglamentaciones.

Antes de comprar una casa o departamento, Profeco te sugiere que revises: 

El comportamiento comercial del proveedor

Que el modelo de contrato de adhesión que se va a firmar esté registrado ante Profeco.

Esta  información  podrás  encontrarla  en  la  página  del  Buró  Comercial  de  Profeco
(http://burocomercial.profeco.gob.mx). 

Es importante recordar que las obligaciones del proveedor son:

No solicitar ningún pago o anticipo hasta que conste por escrito la relación contractual, excepto lo
relativo a gastos de investigación.

Cumplir con  las  fechas  de  entrega,  las  características  del  inmueble,  los  acabados  y  accesorios
que se establecieron en el contrato.

Ofrecer una garantía con vigencia mínima de 5 años para cuestiones estructurales, 3 años  para
impermeabilización, y 1 año para los demás elementos (artículo 73 Quáter de la LFPC que entró
en vigor en enero de 2011).

Realizar,  sin  costo  alguno  para  el  consumidor,  cualquier  reparación  de  los  defectos  o  fallas
presentados en el inmueble durante el tiempo que esté vigente la garantía.

http://www.profeco.gob.mx/encuesta/brujula/bruj_2012/bol228_sec_inmobilario.asp 12/14
26/10/2016 El sector inmobiliario en México
Los proveedores, fraccionadores, constructores, promotores y demás personas que intervengan
en  la  asesoría  y  venta  al  público  de  viviendas  destinadas  a  casa  habitación,  no  pueden
comercializarlos si no han registrado su contrato de adhesión ante Profeco.

Si el desarrollador inmobiliario no cumple con alguna de estas obligaciones la Profeco tiene facultades  para
intervenir en defensa de los derechos del consumidor. 

Las  principales  razones  por  las  cuales  los  consumidores  acuden  a  Profeco  son  la  negativa  a  la  entrega  del
inmueble, la negativa a la devolución del depósito y la negativa a hacer efectiva la garantía.

Cabe mencionar que algunos desarrolladores como Grupo Geo, VivelCA y Grupo Sadasi ya se han registrado
en  Concilianet,  lo  que  brindará  a  los  consumidores  facilidades  para  solucionar  cualquier  conflicto  o
irregularidad en los servicios contratados.

Concilianet es una herramienta de la Profeco que permite a los consumidores y proveedores conciliar  desde
cualquier computadora con acceso a Internet, lo que ayuda a disminuir los costos y tiempos de atención.

Durante 2011, la Procuraduría recibió 6,009 quejas de las cuales se han conciliado el 75%, quedando  1,710
en trámite, para 2012, el número de quejas hasta el mes de mayo asciende a 2,329, mejorando el porcentaje
de conciliación respecto a 2011 con un total de 83%.

CONCLUSIONES

Según  las  proyecciones  de  distintas  entidades,  el  sector  inmobiliario  seguirá  con  su  senda  de  crecimiento
durante  2012,  lo  que  es  reflejo  de  la  estabilidad  macroeconómica  que  ha  tenido  el  país  durante  los  últimos
años.  Además  las  políticas  instrumentadas  que  permiten  la  entrada  de  nuevos  intermediarios  financieros
especializados han sido uno de los motores que ha permitido que este crecimiento no se detenga.

Las  ampliaciones  del  financiamiento  reflejadas  en  el  Plan  Nacional  de  Desarrollo  2007­2012,  el  Programa
Sectorial de Desarrollo Social 2007­2012 y el Programa Nacional de Vivienda 2007­2012, han ayudado a que
sectores más desfavorecidos también puedan acceder a créditos para adquirir viviendas propias, impulsando
el crecimiento del sector.

En  los  últimos  cinco  años  se  ha  impulsado  la  modernización  de  los  organismos  de  vivienda  para  que
respondan a los requerimientos de las familias mexicanas sin descuidar en ningún momento la sustentabilidad
del  medio  ambiente.  Durante  este  periodo  el  Infonavit  ha  entregado  más  de  2.5  millones  de  créditos  para
comprar una casa, cifra superior a lo entregado entre mayo de 1972 y diciembre de 2000.

Por  otro  lado,  tanto  la  promulgación  de  la  Ley  de  Vivienda  (2006),  como  los  cambios  realizados  a  las
reglamentaciones de construcción, en particular el del Distrito Federal, han ayudado a promover la edificación
de viviendas en las que se pone atención a las características geográficas del país y que, por lo tanto, ofrecen
mayores  condiciones  de  seguridad  para  sus  habitantes,  evitando  así  mayores  catástrofes  ante  fenómenos
naturales.

La ampliación de créditos por parte del sector público a través de instituciones como Infonavit y Fovissste ha
generado una mayor competencia en este mercado generando importantes beneficios a los consumidores.

Nuestro  país  tiene  retos  importantes  a  los  que  se  deberá  enfrentar  en  los  próximos  años,  entre  los  que  se
encuentran:

a) Asegurar el suministro de servicios básicos (agua potable, drenaje y energía eléctrica)  para las
viviendas nuevas que se construyen anualmente.

b)  Crear  obras  de  infraestructura  y  equipamiento  urbano  tales  como  pavimentación  y  aceras,
electrificación de la comunidad, la instalación de plantas de tratamiento de aguas, construcción de
clínicas, unidades médicas y escuelas, entre otras.

c) Para lograr la meta de construir más de 600 mil viviendas anuales, se requiere de una mayor
oferta  financiera  (se  espera  que  contribuyan  los  cambios  en  las  reglas  de  operación  que
implementaron  tanto  Fovissste  como  Infonavit  para  otorgar  crédito)  e  invertir  en  la  edificación
habitacional,  especialmente  en  las  localidades  donde  es  más  significativo  el  rezago  en
vivienda.Por otro lado, para contribuir a cuidar el medio ambiente y garantizar una calidad de vida
sustentable,  es  necesario  que  en  la  construcción  de  casas  nuevas  se  continúen  aplicando  los
programas  que  buscan  la  incorporación  de  soluciones  tecnológicas  ecológicas.  Las  llamadas
Hipotecas Verdes, implementadas en 2007, han tenido un impulso sin precedentes, pues durante
los últimos cinco años se han otorgado más de 750 mil créditos verdes.

En lo que a la Profeco se refiere, el reto es continuar con un papel activo en la protección de los derechos de
los  consumidores.  La  Ley  Federal  de  Protección  al  Consumidor  establece  principios  claros  que  los
proveedores de este tipo de servicios deben cumplir.

En  este  último  año  la  Procuraduría  ha  hecho  importantes  esfuerzos  en  materia  de  transparencia  de  varios
sectores, incluido el inmobiliario, estos esquemas ayudan a los consumidores a tomar mejores decisiones y a
estar mejor informados respecto al comportamiento comercial de los proveedores, elemento fundamental en la
construcción de confianza y certidumbre al consumidor.

NOTAS

http://www.profeco.gob.mx/encuesta/brujula/bruj_2012/bol228_sec_inmobilario.asp 13/14
26/10/2016 El sector inmobiliario en México

Cámara de  Diputados  del  H.  Congreso  de  la  Unión.  Ley de Vivienda.  Última  Reforma  DOF  16/06/2011.  Del
portal de internet de la Cámara de Diputados:
http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/LViv.pdf

Cidoc,  SHF,  Conavi,  Cidoc,  Sedesol,  Infonavit  y  Fovissste;  HIC  y  BBVA­Bancomer.  Estado  actual  de  la
vivienda en México 2011. Primera Edición, octubre de 2011. Del portal de internet de la Asociación Hipotecaria
Mexicana: 
http://www.ahm.org.mx/docs/asociados/SHF/EAVM2011.pdf

Si utilizas este material, por favor cita al boletín electrónico Brújula de compra de Profeco.
Última modificación : 
14­Sep­2012 por la Dirección General de Estudios sobre Consumo

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