Unidad N° 10.

La publicidad cumple, una importante función en orden al comercio jurídico y al desarrollo del
crédito, dado que permite conocer el estado patrimonial del titular, beneficiando de tal modo, no
solo a este sino a toda la sociedad.

Sistemas

Sistema no registrables: sistema francés, el derecho real se transmitía por la sola fuerza del
contrato, y la celebración de éste, en consecuencia, constituía suficiente publicidad.

Sistemas registrables: se vuelve indispensable contar con otro medio de poner en conocimiento de
los terceros la existencia del derecho real, y este medio son los registros, en los cuales deben
inscribirse todos los derechos reales que se constituyen, así como su trasmisión y extinción.

Inscripción: los títulos se inscriben haciendo una síntesis de ellos.

Transcripción: se exige una transcripción íntegra y literal de los actos relativos a los derechos
reales (sistema de la ley francesa de 1855)

Declarativos: la inscripción se exige solamente a los efectos de oponer el derecho a terceros, sirve
para declarar a estos, un derecho real ya existente entre las partes.

Constitutivos: la inscripción es una condición del nacimiento del derecho real, el cual no existe, ni
entre las partes.

Personales: los títulos se asientan por orden cronológico, confeccionándose luego indicies
alfabético con el nombre de las partes. La búsqueda se realiza por el nombre de las personas
titulares.

Reales: se tiene como base, la cosa sobre la que recaen los derechos. Por este sistema cada
inmueble está matriculado con su correspondiente número de orden, asignándole una hoja
especial llamado “folio real”, donde se asientan toda constitución, transmisión o extinción de
derechos reales.

Validan los títulos: inscripción purifica a los títulos de los vicios de los que pudieran estar afectado.

No validan los títulos: la inscripción no convalida el título ni subsana los defectos de que adoleciera
según las leyes.

Principio de rogación: el Registro procede a solicitud o instancia de partes interesadas. La

intervención del Registro es siempre “rogada”, ya sea para lograr el asiento inicial o cambio en la
titularidad registral.

Art.6: La situación registral sólo variará a petición de: a) El autorizante del documento que se
pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal; b) Quien tuviere interés en asegurar el
derecho que se ha de registrar. Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a

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funcionarios con atribuciones exclusivas, la petición deberá ser formulada con su intervención.
Art.7: La petición será redactada en la forma y de acuerdo con los requisitos que determine la
reglamentación local.

Principio de Inscripción: se vincula con la necesidad de la inscripción; que es obligatoria; y sus

efectos; declarativa.

Este principio aparece en los artículos 2 y 3 de la ley 17.801, donde se detallan los documentos
que deberán inscribirse para su publicidad y su oponibilidad a terceros (art 2) y los requisitos que
debe reunir (art 3).

Art.2: para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los
mencionados registros se inscribirán o anotarán según corresponda, los siguientes documentos: a)
Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles; b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares; c) Los
establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

Art.3: Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser inscritos o
anotados, deberán reunir los siguientes requisitos: a) Estar constituidos por escritura notarial o
resolución judicial o administrativa, según legalmente corresponda; b) Tener las formalidades
establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien esté facultado para
hacerlo; c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismos o con otros
complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo
inmediatamente de título al dominio, derecho real o asiento practicable. Para los casos de
excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscritos o anotados los instrumentos privados,
siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público, juez de paz o
funcionario competente.-

Principio de especialidad: se refiere al inmueble, que debe ser perfectamente determinado, y que
constituye el objeto de los derechos reales a inscribirse, respecto de los cuales también ha de
precisarse su valor, en la inscripción debe constar con exactitud el inmueble sobre el que recae el
derecho, quien es el titular, caso de gravámenes y el monto que alcanzan.

Art.10: Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los documentos a que se
refiere el artículo 2, serán previamente matriculados en el Registro correspondiente a su
ubicación. Exceptúense los inmuebles del dominio público. Art.11: La matriculación se efectuará
destinando a cada inmueble un folio especial con una característica de ordenamiento que servirá
para designarlo. Art.12: El asiento de matriculación llevará la firma del registrador responsable. Se
redactará sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del inmueble, sus
medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa
individualización. Además, cuando existan, se tomará razón de su nomenclatura catastral, se
identificará el plano de mensura correspondiente y se hará mención de las constancias de
trascendencia real que resulten. Expresará el nombre del o de los titulares del domino, con los
datos personales que se requieran para las escrituras públicas. Respecto de las sociedades o

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personas jurídicas se consignará su nombre o razón social, clase de sociedad y domicilio. Se hará
mención de la proporción en la copropiedad o en el monto del gravamen, el título de adquisición,
su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante, estableciéndose el
encadenamiento del dominio que exista al momento de la matriculación. Se expresará además, el
número y fecha de presentación del documento en el Registro. Art.13: Si un inmueble se dividiera,
se confeccionarán tantas nuevas matrículas como partes resultaren, anotándose en el folio
primitivo la desmembración operada. Cuando diversos inmuebles se anexaren o unificaren, se
hará una nueva y única matrícula de las anteriores, poniéndose nota de correlación. En ambos
casos se vinculará la o las matrículas con los planos de mensura correspondientes.

Principio de tracto sucesivo: tiene por fin conservar el orden regular de los sucesivos titulares,
todos los actos dispositivo forman un encadenamiento perfecto y aparecen registrados como si
derivaran uno de otros. “Cada nueva inscripción se apoya en otra anterior, que resulta ser su
antecedente legitimo”.

Principio de legalidad: facultad que tiene el registro de examinar el titulo cuya toma de razón se
solicita, para verificar si reúne los requisitos exigidos para poder ser inscripto, se efectivizan a
través de la llamada “calificación registral” que puede aceptar el titulo o rechazarlo, y en este
último caso, provisional o definitivamente.

Este principio impone, que los títulos que pretendan su inscripción sean sometidos previamente a
un examen, verificación o calificación a fin de que solo tengan acceso los que fueran validos y
perfectos.

Art.8: El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya
inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos. Art.9:
Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera: a) Rechazará los
documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta; b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá
el documento al solicitante dentro de los treinta días de presentado, para que lo rectifique. Sin
perjuicio de ello lo inscribirá o anotará provisionalmente por el plazo de ciento ochenta días,
contado desde la fecha de presentación del documento, prorrogable por períodos determinados, a
petición fundada del requirente. Si éste no estuviere de acuerdo con la observación formulada,
deberá solicitar al Registro que rectifique la decisión. Esta solicitud implica la prórroga del plazo de
la inscripción o anotación provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la decisión no
fuese rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación que correspondiere según la ley
local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional. La
reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse los
recursos. Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se
convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.

Principio de prioridad: la prioridad de los derechos reales se establecen según el orden de su

inscripción: tiene prioridad el derecho que primero se inscriba.

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Art.17: Inscrito o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que
se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo término se hubiere
instrumentado durante el plazo de vigencia de la certificación a que se refieren los artículos 22 y
concordantes y se lo presente dentro del plazo establecido en el artículo 5 o, si se trata de
hipoteca, dentro del plazo fijado en el artículo 3.137 del Código Civil. Referencias Normativas:
Código Civil Art.3137 Art.18: No obstante lo dispuesto en el artículo anterior y a los efectos a que
hubiere lugar por derecho, el Registro procederá de la siguiente forma: a) Devolverá los
documentos que resulten rechazados, dejando constancia de su presentación, tanto en el Registro
como en el documento mismo. La forma y tiempo de duración de esta anotación serán los que
rigen respecto de la inscripción provisional; b) Si al solicitarse la inscripción o anotación existieren
otras de carácter provisional, o certificaciones vigentes, o esté corriendo respecto de éstas el plazo
previsto en el artículo 5, aquélla se practicará con advertencia de la circunstancia que la
condiciona; c) Cuando la segunda inscripción o anotación obtenga prioridad respecto de la
primera, el Registro informará la variación producida. La advertencia o información indicada se
dirigirá a quien hubiere efectuado la petición o a quien tuviere interés legítimo en conocer la
situación registral, mediante notificación fehaciente. Art.19: La prioridad entre dos o más
inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecerá por la fecha y el número
de presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el artículo 40. Con
respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma simultánea, la propiedad
deberá resultar de los mismos. . No obstante las partes podrán, mediante declaración de su
voluntad formulada con precisión y claridad, substraerse a los efectos del principio que antecede
estableciendo otro orden de prelación para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando
que ésta sea compartida.

Principio de presunción registral: también llamado “de ilegitimidad” los asientos registrales se
presumen veraces, hasta que se demuestre que ellos no coinciden con la realidad jurídica y sean,
rectificados. La carga de la prueba pesa sobre quien alega la inexactitud de las constancias del
registro.

Este principio se enlaza con el de “fe pública” que garantiza la validez de las disposiciones sobre un
derecho real inscripto.

La única realidad jurídica es la que surge de las constancias registrables.

Art.22: La plenitud, limitación o restricción de los derechos inscritos y la libertad de disposición,

sólo podrá acreditarse con relación a terceros por las certificaciones a que se refieren los artículos
siguientes.

Principio de publicidad: para que los interesados puedan tener acceso a las constancias registrales,
ya sea directamente a través de la consulta de sus archivos o mediante la expedición de informes y
certificados.

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Art.22: La plenitud, limitación o restricción de los derechos inscritos y la libertad de disposición,
sólo podrá acreditarse con relación a terceros por las certificaciones a que se refieren los artículos
siguientes.

Art.23: Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión,

constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el
título inscrito en el Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que
se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas. Los
documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que resulten de la
certificación.

Art.25: Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores, el Registro
tomará nota en el folio correspondiente, y no dará otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo
de su vigencia más el del plazo a que se refiere el artículo 5, sin la advertencia especial acerca de
las certificaciones anteriores que en dicho período hubiere despachado. Esta certificación
producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal, la
inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.

Documentos que deben inscribirse: nuestro régimen registral instaura, el sistema de registro de
títulos, el Registro recoge como hecho un acto o contrato autorizado por otro funcionario y lo
examina a los efectos de determinar si es inscribible desde el punto de vista de la ley registral.

Art.2: para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los
mencionados registros se inscribirán o anotarán según corresponda, los siguientes documentos: a)
Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles; b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares; c) Los
establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

Art.3: Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser inscritos o
anotados, deberán reunir los siguientes requisitos: a) Estar constituidos por escritura notarial o
resolución judicial o administrativa, según legalmente corresponda; b) Tener las formalidades
establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien esté facultado para
hacerlo; c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismos o con otros
complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo
inmediatamente de título al dominio, derecho real o asiento practicable. Para los casos de
excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscritos o anotados los instrumentos privados,
siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público, juez de paz o
funcionario competente.-

Examen de la legalidad del título: solicitada la inscripción de un documento, el registro procede a

examinar la “legalidad de las formas extrínsecas”. Este examen constituye la “calificación registral”
de los documentos que pretenden ser inscriptos, una de las más importantes etapas que debe
cumplir el registrador. El Registro debería examinar el contenido del acto, procediendo a rechaza
el documento cuando éste instrumente un acto viciado de nulidad absoluta (resulta inconfirmable)

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y manifiesta (se pondría en evidencia a primera vista) y el documento no sería anotado ni siquiera
provisionalmente. Si el acto adoleciera de nulidad relativa (susceptible de confirmación) y
manifiesta, el defecto seria subsanable, el Registro observara el documento y lo devolverá para su
rectificación. Si el requirente de la inscripción no estuviera de acuerdo con la observación
formulada, en el caso de defecto subsanables o con el rechazo: Si éste no estuviere de acuerdo
con la observación formulada, deberá solicitar al Registro que rectifique la decisión. Esta solicitud
implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional si antes no se hubiere
concedido. Cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación
que correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la
inscripción o anotación provisional (art 9). Este es el llamado “recurso de recalificación registral”.

Matriculación: se cumple destinando a cada inmueble un folio especial con una característica de
ordenamiento, que servirá para designarlo- art 11.

El folio real se abre con la matriculación, una vez matriculado el inmueble, en los lugares
correspondiente del folio se registraran: a) Las posteriores transmisiones de dominio; b) Las
hipotecas, otros derechos reales y demás limitaciones que se relacionen con el dominio; c) Las
cancelaciones o extinciones que correspondan; d) Las constancias de las certificaciones expedidas
de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 22, 24 y concordantes. (Art 14)

Tracto abreviado: no constituye una excepción al extremo de sucesividad del que custodia el art
15, por lo que la enumeración de hipótesis de tracto abreviado, en el art 16, es meramente
enunciativa. El tracto abreviado es un tracto sucesivo, pero dotado de un mecanismo especial de
implementación registral, dirigido a reducir el número de asientos sin resentir la completividad de
conjunto del contenido registrado. Se traduce en la concreción resumida del emplazamiento de los
primero; puesto que se trata del tracto registral, es decir, esencialmente formal.

Artículo 16. - No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la

continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:

a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus
representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el
causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre;

b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes

hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge;

c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios;

d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a

negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas
autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.

En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del
dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure
inscripto en el Registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo.

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Certificados e informes: es Registro es público, pero solo para que puedan obtener información de
él quienes tengan “interés legitimo en averiguar el estado jurídico de los bienes documentados,
limitaciones es interdicciones inscriptas” art 21.

La información mencionada puede obtenerse, ya sea mediante la consulta de los asientos por los
interesados, les serán exhibidos, o a través de las certificaciones o informes sobre dichos asientos
expida el Registro.

Además de las certificaciones, el Registro expedirá una copia autenticada de la documentación

registral, y los informes que se le solicite, de conformidad a la reglamentación local (art 27).

Los informes; no engendran reserva de prioridad, ni garantizan la inmutabilidad de los datos que
consignan, solo cumple la función de dar noticia sobre cualquiera de sus constancias.

Estos certificados, son verdaderos instrumentos públicos que tienen el mismo valor que el asiento
original, siendo responsable quien los expida, en caso de inexactitud.

Expedido el certificado, debe tomarse nota de esa expedición en el folio correspondiente al

inmueble, quedando reservado a la reglamentación local la forma que ha de solicitar y producir la
certificación, así como podrá establecer plazos más amplios de validez de la misma. Estos
producen reserva de prioridad y garantizan la inmutabilidad de los datos que hacen conocer,
tienen un plazo de vigencia y caducan automáticamente.

Una vez otorgada la escritura, es deber del escribano que la autorizo a presentarla al Registro de la
propiedad del Inmueble, para su inscripción dentro del término de 45 días, a fin de asegurar la
retroactividad de la inscripción a la fecha del otorgamiento.

Con la anotación de la expedición de certificación y su objeto en el folio correspondiente al

inmueble, se lleva a conocimiento de los terceros que un negocio jurídico determinado se esta
gestando, en relación, a dicho inmueble. Además produce los efectos de una anotación
preventiva, que causa una reserva de prioridad para el derecho que resulte de aquel acto, siempre
que este se instrumentara e inscribiera dentro de los plazos.

El certificado, produce un “cierre o bloqueo registral” que favorece a quien solicito el certificado,
tiene asegurada prioridad a su favor.

Artículo 24. - El plazo de validez de la certificación, que comenzará a contarse desde la cero
hora del día de su expedición, será de quince, veinticinco o treinta días según se trate,
respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios públicos con
domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio, o
fuera del ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal.

Cancelación de inscripciones y anotaciones.- la cancelación es el acto negativo por el cual se deja

sin efecto una inscripción registral.

Las inscripciones registrales se cancelan a petición de parte, o caducan de pleno derecho.

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Artículo 36. - Las inscripciones y anotaciones se cancelarán con la presentación de solicitud,
acompañada del documento en que conste la extinción del derecho registrado; o por la
inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscripto a favor de otra persona; o
por confusión; o por sentencia judicial o por disposición de la ley.

Cuando resulten de escritura pública, ésta deberá contener el consentimiento del titular del
derecho inscripto, sus sucesores o representantes legítimos. Tratándose de usufructo vitalicio
será instrumento suficiente el certificado de defunción del usufructuario. La cancelación podrá
ser total o parcial según resulte de los respectivos documentos y se practicará en la forma
determinada por la reglamentación local.

Artículo 37. - Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso
del tiempo que expresa este artículo o por el que, en su caso, establezcan leyes especiales:

a) La inscripción de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare;

b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del artículo 2º, a los cinco años, salvo
disposición en contrario de las leyes.

Los plazos se cuentan a partir de la toma de razón.