CAPÍTULO I
EL CONTRATO e. C. Formales y consensuales.
Convenio: Acuerdo de 2 o más personas (Crean, transfieren,
modifican, extinguen obligaciones).
Contratos: Producen o transfieren las obligaciones y derechos.
CÓDIGO CIVIL PARA EL ESTADO DE NUEVO LEÓN (Art. 1689 y Art. 1690).
DEFINICIÓN DE CONTRATO.
«Es un acuerdo de voluntades para crear o transmitir
derechos y obligaciones; es una especie dentro del género de
los convenios porque el convenio es un acuerdo de voluntades
para crear, modificar o extinguir obligaciones y derechos reales o
personales» (ROGINA VILLEGAS).
CLASIFICACIONES DE LOS CONTRATOS.
Estas clasificaciones se presentan en la doctrina y en el derecho
positivo desde diversos puntos de vista. Se distinguen:
a. Contratos bilaterales y unilaterales.
UNILATERALES, Es un acuerdo de voluntades que engendra sólo
obligaciones para una parte y derechos para la otra (ejem:
donación).
BILATERAL, es el acuerdo de voluntades que da nacimiento a
derechos y obligaciones (Art 1732-1733).
b. C. Onerosos y gratuitos.
ONEROSO, es el contrato que impone provechos y gravámenes
recíprocos (Ejem: compraventa).
GRATUITO, es el contrato en el que los provechos corresponden
a una de las partes y los gravámenes a la otra (Ejem:
donación).
c. C. Conmutativo y Aleatorio.
CONMUTATIVO, cuando los provechos y gravámenes son ciertos
y conocidos desde la celebración del contrato. La cuantía
puede determinarse.
ALEATORIO, cuando los provechos y gravámenes dependen de
una condición o término, de tal manera que no pueda
determinarse la cuantía de las prestaciones en forma exacta,
sino hasta que se realice la condición o el término.
d. C. Reales y consensuales.
REALES, son aquellos que se constituyen por la entrega de la
cosa. Mientras no exista dicha entrega solo hay un
antecontrato, llamado “preliminar” o “promesa de contrato”.
CONSENSUALES, los que reglamenta nuestro derecho respecto a
las prestaciones de cosas y en este contrato se considera que
existe para la simple manifestación verbal o tácita del
consentimiento, sin requerir una forma escrita, pública o
privada, para la validez del acto.
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FORMALES, aquellos en los que el consentimiento debe
manifestarse por escrito como un requisito de validez de tal
manera que si no se otorga una escritura pública o privada
según el acto, el contrato estará afectado de nulidad relativa.
Por consiguiente el contrato formal es susceptible de
ratificación expresa o tácita; en la expresa se observa la forma
omitida y en la tácita se cumple voluntariamente y queda
purgado el vicio.
CONSENSUALES, es aquél que para su validez no requiere que el
consentimiento se manifieste por escrito y por lo tanto puede
ser verbal o puede tratarse de un consentimiento tácito
mediante hechos que necesariamente lo supongan, o
derivarse del lenguaje mímico que es otra forma de expresar
el consentimiento sin recurrir a la palabra o a la escritura. En
estos contratos consensuales para su validez puede ser, por
señas, sin pronunciar palabras y puede el consentimiento
entenderse por presunción.
f. C. Principales y accesorios.
PRINCIPALES, son aquellos que existen por sí mismos.
ACCESORIOS, son los que dependen de un contrato principal.
Los accesorios siguen la suerte de los principales porque la
nulidad o inexistencia de los primeros origina a su vez la
nulidad o la inexistencia del contrato accesorio. Estos
contratos accesorios son llamados también de garantía
porque generalmente se constituyen para garantizar el
cumplimiento de una obligación que se reputa principal y
esta forma de garantía puede ser personal, como la fianza,
en que una persona se obligó a pagar por el deudor si este
no lo hace; o real como la hipoteca, la prenda o la anticresis,
en que se constituye un derecho real, sobre un bien
enajenable.
g. C. Instantáneos y de tracto sucesivo.
INSTANTÁNEOS, son los que se cumplen en el mismo momento
en que se celebran, de tal manera que el pago de las
prestaciones se lleva a cabo en un solo acto.
TRACTO SUCESIVO, son aquellos en que el cumplimiento de las
prestaciones se realiza en un periodo determinado.
1 DERECHO CIVIL IV (CONTRATOS)
 CAPÍTULO II
LA PROMESA DE CONTRATO
CONCEPTO
«La promesa de contrato, ante contrato o contrato preliminar
son los nombres que se asignan a esta figura jurídica. En el
Código Civil se le da el nombre de promesa de contrato o ante
contrato. Tiene importancia conocer estas denominaciones
porque cada una revela la fisonomía o naturaleza jurídica de la
operación» (ROGINA VILLEGAS).
DEFINICIÓN
«La promesa de contrato es un contrato por virtud del cual una
parte o ambas se obligan a celebrar un contrato futuro
determinado» (ROGINA VILLEGAS).
CARACTERÍSTICAS
«La promesa de contrato es un acto especialísimo, el único cuyo
objeto es celebrar un contrato definitivo en el futuro, las
distintas obligaciones que pueden nacer del contrato hasta
ahora estudiadas son de dar, hacer y no hacer: en la promesa del
contrato, se trata de una obligación de hacer: celebrar un
contrato en el futuro. Las obligaciones de hacer pueden referirse
a hechos materiales o actos jurídicos » (ROGINA VILLEGAS).
PARTES DEL CONTRATO PRELIMINAR
Las partes que intervienen en la promesa se denominan
respectivamente promitente y beneficiario. Si la promesa es
unilateral, una parte es el promitente, es decir, el que se obliga a
celebrar un contrato futuro determinado y la otra es el
beneficiario. Este no reporta obligación alguna, porque él no
está obligado a concertar el contrato futuro. Tenemos por
ejemplo la venta unilateral aquí, en este contrato el promitente
se obliga a vender pero el beneficiario no se obliga; queda a
opción del beneficiario exigir o no la celebración del contrato
definitivo de compraventa.
Cuando la promesa es bilateral, ambas partes juegan el papel de
promitentes y de beneficiarios. Una parte se obliga a vender y la
otra a comprar; hay obligaciones recíprocas por esto es bilateral
la promesa.
PROMESA UNILATERAL Y ACTO UNILATERAL
En la promesa unilateral existe el consentimiento, es decir, el
acuerdo de dos o más voluntades, solo que una de las partes
resulta exclusivamente obligada en tanto que la otra no reporta
obligación, pero hay un acto jurídico bilateral, por ejemplo: la
promesa unilateral de venta, es contrato porque se pone de
acuerdo las partes en otorgar una operación que tenga por
objeto dentro de cierto tiempo obligar al promitente a realizar la
compraventa; hubo acuerdo de voluntades para ese objeto de
interés jurídico; es unilateral porque solo el promitente se obliga
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a vender y el beneficiario simplemente acepta sin obligarse a
comprar, pero es contrato porque el beneficiario ha dado su
consentimiento porque así lo desea, exija dentro del plazo la
celebración de la compraventa definitiva.
En cambio, el acto jurídico unilateral de la oferta o polizitación
que existe inicialmente en todos los contratos en el momento de
su formación, solo hay manifestación de voluntad del oferente.
ELEMENTOS ESENCIALES Y DE VALIDEZ DEL CONTRATO DE PROMESA
El Consentimiento. Los elementos esenciales, de carácter
general en todo contrato son el objeto y consentimiento.
Existen además los elementos específicos que habrán de
referirse a cada contrato en particular. En los antecontratos
puede decirse que estos últimos solo se presentan como
aspectos especiales del consentimiento o del objeto. En la
promesa, el consentimiento debe manifestarse en le sentido de
celebrar un contrato futuro, es decir, el mutuo acuerdo de
voluntades debe tener exclusivamente este contenido.
El Objeto. El segundo elemento esencial del contrato de
promesa es el objeto, que consiste en una obligación de hacer,
es decir, otorgar el el contrato definitivo.
En la promesa, el objeto, por consiguiente, será ejecutar un acto
jurídico consistente en otorgar el contrato definitivo; pero para
la validez de este objeto, dada su naturaleza, la ley señala los
siguientes requisitos:
1• Contener los elementos característicos del contrato definitivo.
Este requisito esencial y propio de la promesa, en virtud de que
si no se contienen los elementos del contrato definitivo, no
quedaría identificado el objeto de la misma.
2• Limitarse a cierto tiempo. Tiempo determinado, este es un
requisito necesario para la validez de la promesa el que se refiere
a cierto tiempo, pues, no debe vincularse indefinidamente a una
persona para sostener una oferta. Se estima contrario a la
libertad jurídica y a la libertad en general, el contrato de
promesa sin sujeción a un plazo, para vincular
permanentemente al promitente. Sería además antieconómica
una promesa indefinida sobre todo para celebrar contratos
traslativos de dominio. El promitente quedaría en situación de
no poder enajenar la cosa o actuar libremente para responder de
su promesa unilateral cuando el beneficiario así lo exigiera.
3• Observar la forma escrita (con carácter privado). La promesa
de contrato debe, para ser válida, otorgarse por escrito; es decir,
se caracteriza como un contrato formal en el sentido de que la
inobservancia de la forma origina la nulidad relativa del acto
jurídico.
4• La capacidad. En cuanto a la capacidad se discute si en
aquellos contratos en que se requiere una aptitud especial, la
promesa exige para el promitente o para el beneficiario la
2 DERECHO CIVIL IV (CONTRATOS)
misma capacidad necesaria para el contrato definitivo; por
ejemplo: el extranjero necesita tener autorización de la
Secretaría de Relaciones Exteriores para adquirir un bien
inmueble fuera de la zona prohibida, es decir, se requiere una
capacidad especial en le extranjero para ese efecto, y se
presenta el problema de saber si podría celebrar una promesa de
compra antes de tener dicho permiso.
CAPÍTULO III
CLASIFICACIÓN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA
DEFINICIÓN
Es un contrato bilateral porque engendra derechos y
obligaciones para ambas partes pero también es oneroso porque
confiere derechos y gravámenes recíprocos y generalmente es
conmutativo, por cuanto que las prestaciones son ciertas y
determinadas al celebrarse el contrato (ROGINA VILLEGAS).
LA COMPRAVENTA ES OCASIONALMENTE ALEATORIA.
Puede ser aleatorio cuando se trata de una compra de
esperanza, es decir, cuando se adquieren los frutos futuros de
una cosa corriendo el comprador el riesgo de que no existan pero
pagando siempre su precio independientemente de que no
lleguen a existir.
CONTRATO CONSENSUAL PARA MUEBLES Y FORMAL PARA INMUEBLES.
En materia de muebles no se requiere formalidad alguna para la
validez del acto. Es decir, se aceptan las distintas formas de
manifestación de la voluntad dentro del consentimiento tácito o
expreso.
CONTRATO PRINCIPAL
La compraventa es un contrato principal, es decir, existe por sí
solo, pues no depende de otro.
CONTRATO INSTANTÁNEO Y DE TRACTO SUCESIVO.
El contrato puede ser un Contrato instantáneo o de tracto
sucesivo; es decir pueden realizarse las prestaciones
inmediatamente, cuando la operación es al contado, o puede
pagarse el precio en abonos, caso en el cual será una operación
de tracto sucesivo.
COMPRAVENTA CIVIL Y MERCANTIL
COMPRAVENTA COMPRAVENTA
CIVIL ≠ MERCANTIL
Para uso personal Con fines de lucro
Podemos clasificar la compraventa distinguiendo la civil de la
mercantil.
La civil se caracteriza en nuestro derecho en forma negativa,
diciendo que no tiene los atributos de la compraventa mercantil,
ya que ésta se determina en forma positiva de acuerdo con el
código de comercio según lo marca el Art. 75 en relación con el
Art. 371 los cuales dicen que son compraventas mercantiles las
siguientes:
1. Las enajenaciones y adquisiciones de bienes muebles en
general verificadas con propósito de especulación comercial;
es decir, se fija el propósito de lucro como característica para
determinar la compraventa respecto a las mercancías y
bienes muebles.
2. Las enajenaciones de bienes inmuebles que se realicen
también con dicho propósito de especulación. Al referirnos a
la compraventa mercantil consideramos que es requisito
esencial en la misma el deseo de comprar para revender.
COMPRAVENTA VOLUNTARIA Y FORZOSA
Voluntaria: es un contrato ordinario en que el comprador y el
vendedor se ponen de acuerdo respecto a cosa y precio.
La forzosa, en realidad presenta una característica que afecta el
contrato en su esencia misma esto se da en el remate, en la
adjudicación judicial y en la expropiación pñor causa de utilidad
pública.
El remate es una venta judicial de un bien que se lleva a cabo sin
o contra la voluntad del dueño. Puede realizarse el remate con la
voluntad de éste pero no es necesaria ésta dentro del
procedimiento de ejecución forzosa para operar la enajenación
del bien.
Acuerdo de dos o Objeto
Voluntaria más voluntades Capacidad
Forma

CONSENSUAL EN OPOSICIÓN A REAL Juez Poder Judicial

La compraventa es consensual en oposición al contrato real. No es necesaria la
Presidente
Quiere esto decir que existe antes de la entrega de la cosa, la Forzosa voluntad Poder Ejecutivo
Gobernador
cual no es un elemento constitutivo de la misma; en cambio en Alcalde
los contratos reales la entrega de la cosa es un elemento esencial
para su formación.

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 CAPÍTULO IV 4. COMPRA VENTA ENTRE CONSORTES
ELEMENTOS DE VALIDEZ EN LA COMPRAVENTA Los Consortes no pueden celebrar entre si el contrato de compra
venta. La mujer necesita autorización judicial para contratar con
1. CAPACIDAD
su marido cuando el régimen es en sociedad conyugal y
Respecto a estos elementos solo cabe mencionar especialmente
solamente puede hacerlo cuando el contrato que se celebre sea
la capacidad y la forma. En cuanto a la ausencia de vicios en el
el mandato, también se requiere autorización judicial para que
consentimiento y a la licitud en el objeto, motivo y fin del
la mujer sea fiadora de su marido o se obligue solidariamente
contrato, se aplican las reglas generales ya expuestas.
con el en asuntos que sean del interés exclusivo de este. La
En la compraventa si a caso presenta problemas especiales solo
autorización en los casos antes mencionados no se concederá
pueden distinguirse dos:
cuando notoriamente resulten perjudicados los intereses de la
a. requisitos que deben observarse para ciertas
mujer. Esta no necesita autorización judicial para otorgar fianza
enajenaciones.
a fin de que su esposo obtenga la libertad. El contrato de compra
b. Prohibiciones para vender y para comprar.
venta solo podrá celebrarse entre los cónyuges cuando el
matrimonio este sujeto al régimen de separación de bienes.
2. REQUISITOS QUE DEBEN OBSERVARSE PARA CELEBRAR CIERTAS
ENAJENACIONES.
Adquisición de inmuebles por extranjeros, el código civil
previene que en lo relativo a las enajenaciones de bienes • Para contratar con el marido
• Para ser fiadora del marido AUTORIZACIÓN
inmuebles, se estará a lo dispuesto por el Art. 27 Constitucional • Para obligarse solidariamente JUDICIAL
y leyes reglamentarias. por mandato
Los extranjeros y las personas morales no pueden comprar Sociedad Conyugal
bienes raíces si nos sujetaramos a lo dispuesto en el Art. 27 y en
sus leyes reglamentarias el cual tiene un precepto que dice:
5. COMPRA VENTA ENTRE PADRE E HIJO
«sólo los mexicanos por nacimiento o por naturalización y las
Los hijos sujetos a patria potestad no pueden celebrar contrato
sociedades mexicanas tienen derecho para adquirir el dominio
de compra venta con sus padres sino solo en los casos
de las tierras, aguas y sus accesiones en la República Mexicana.
comprendidos dentro de los bienes que adquiera por su trabajo.
El Estado podrá conceder el mismo Derecho a los extranjeros que
Los bienes del hijo mientras este esté en la patria potestad se
convengan ante la SER bajo pena, en caso de faltar al convenio,
dividen en dos clases 1) Bienes que adquieren por su propio
de perder el beneficio de la nación los bienes que hubieren
trabajo y 2) bienes que adquiera por cualquier otro titulo.
adquirido en virtud del mismo, en una franja de 100Km a lo
Los hijos mayores de edad no tienen limitación alguna a efectos
largo de las fronteras y 50 Km en las playas.
de que vendan sus bienes cualquiera que sea su naturaleza a sus
propios padres. Con respecto a los menores de edad serán
3. ENAJENACIÓN DE UNA PARTE ALÍCUOTA EN LA PROPIEDAD
representados por ambos padres y por lo tanto la enajenación
Un segundo caso relativo a requisitos por observar en la
tendrá que ser consentida por los dos, pues incluso para los actos
adquisición de bienes se presenta en copropiedad, en relación
de administración, el padre tendrá la representación y deberá
con el derecho del tanto de los condueños. Todo copartícipe para
consultar con la madre requiriendo su consentimiento expreso
enajenar su parte alícuota, o bien sea en la copropiedad
para los negocios de menor importancia.
ordinaria o en la hereditaria deben notificar previamente a los
demás copropietarios para que ejerciten el derecho del tanto, es
decir, para que sean preferidos en igualdad de condiciones ante
un tercero. En caso de que varios copartícipes quisieran hacer
uso del derecho del tanto, será preferido el que represente
mayor interés por su porción alícuota, y si todos tienen partes
iguales, la suerte decidirá quién será el elegido, salvo convenio
en contrario, para hacer uso del citado derecho.
Parte Alícuota: parte imaginaria en que se divide la propiedad. No
se sabe con certeza cual es. www.ius-apuntes.es.tl

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