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EXPEDIENTE 2011/99999

C\ Los Montesinos 15, bloque 5, 1ºA - 03015 – Alicante


6 de febrero de 2011

OBJETO

El presente informe de tasación tiene por objeto el cálculo


del valor del bien descrito, con arreglo a los principios de
anticipación, finalidad, de mayor y mejor uso,
probabilidad, propocionalidad, prudencia, sustitución,
temporalidad, transparencia y valor residual.

Finalidad: Garantía Hipotecaria

Solicitante: Particular

Nombre/Razón Social Solicitante:

UNIVERSIDAD CAMILO JOSÉ CELA

Normativa: La presente tasación se ha realizado de


acuerdo con los requisitos de la Orden ECO/805/2003, de
27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes
inmuebles y de determinados derechos para ciertas
finalidades financieras, publicada en el BOE del 9 de Abril
de 2003. Revisada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de
octubre, publicada en el B.O.E del 17 de octubre de 2007 y
la Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero, publicada en el
B.O.E. de 5 de Marzo de 2008.

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1. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN

1.1.- Grupo aplicado

ELEMENTO RESIDENCIAL TERMINADO

1.2.- Emplazamiento.

En la documentación registral no constan los linderos. Los linderos


observados son:
Frente: Caja de escaleras y ascensor.
Derecha: Vuelo de la Calle Sax.
Izquierda: Vuelo de las zonas comunes de la urbanización.
Fondo: Vivienda 1º B de la escalera 4 del mismo edificio.

1.3.- Término municipal.

Termino Municipal de ALICANTE


Provincia de Alicante. Código Postal nº 03015

1.4.- Datos registrales

Registro de la Propiedad nº 1 de ALICANTE

Tipología Tomo Libro Foli Finca-Ins


Piso 1º 3187 2259 o195 103355-4ª

No constan los linderos en la documentación registral aportada.

1.5.- Identificación catastral unitaria

Identificación Referencia Catastral


Piso 1º Unitaria
05982/02/YH2409H/004
1WB

2. COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN

2.1.- Comprobaciones realizadas

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Identificación física del inmueble, mediante su localización e inspección


ocular, comprobando si su superficie y demás características coinciden con
su descripción registral.
Servidumbres visibles y estado de conservación aparente y estado de
construcción.
Estado de ocupación del inmueble y uso o explotación a que se destina.
Régimen de protección del patrimonio arquitectónico.
Régimen de protección pública.
Adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente.

2.2.- Documentación utilizada

Plano de situación
Documentación
catastral Reportaje
fotográfico Croquis del
inmueble Nota Simple

3. LOCALIDAD Y ENTORNO

3.1.- Tipo de núcleo

Alicante es la capital de provincia. En ella se localiza gran parte de la


actividad económica de la zona. Es una ciudad costera y bien comunicada
con Madrid y el litoral mediterráneo. Tiene una superficie de 201,27 Km². Se
encuentra a una altitud de 0 Mts.

3.2.- Ocupación laboral y nivel de renta

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Las actividades económicas dominantes se incluyen en los sectores


comercial y de servicios, aunque al tratarse de una capital de provincia se
podría decir que existe una ocupación laboral múltiple.
En la zona donde se ubica el inmueble tasado se sitúan sectores de
población con niveles de renta medios.

3.3.- Población

Según el padrón del Instituto Nacional de Estadística de 2010: 334.418


habitantes de derecho.

3.4.- Evolución y densidad de la población

La tendencia, respecto al padrón de 2005, es: Creciente.

3.5.- Rasgos del entorno

Entorno urbano residencial, conocido con el nombre de "Garbinet", donde


la tipología construcctiva predominante es de bloques de viviendas en
manzanas abierta con uso comercial en planta baja.

3.6.- Conservación de la infraestructura

Dispone de todas las infraestructuras y servicios exigidos por la Ley del


Suelo para reunir las condiciones de solar, mediante redes generales de
servicios: abastecimiento de aguas, vertido, energía eléctrica, calzada
pavimentada, aceras, alumbrado público y teléfono. Se encuentra en un
estado normal de conservación.

3.7.- Equipamiento

Como municipio con gran número de habitantes dispone de todo tipo de


equipamientos, incluidos los de tipo más especializado.

3.8.- Comunicaciones

Las comunicaciones son normales con suficientes transportes públicos;


no existiendo dificultad de aparcamiento en superficie.
Existen numerosas paradas de autobús en las proximidades.
Posee estación de FFCC y conexiones con la A-70, A-77, A-31 y la

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Autopista del Mediterráneo.

4. DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN

4.1.- Descripción del conjunto o edificio

Edificación aislada en manzana abierta, compuesta de planta sótano


destinada a garajes y trasteros, planta baja comunitaria y 5 plantas altas
residenciales.
La superficie de suelo no edificada del residencial se destina a accesos,
zonas verdes y piscina.
La vivienda valorada se sitúa en la 1ª planta alta o 2ª sobre rasante.

4.2.- Distribución

Planta 1ª: Salón-comedor, tres dormitorios, dos baños, cocina


y galería.

4.3.- SUPERFICIES (M²)

USO Uti CCC Uti CCC R Constr


Adoptada
CONSIDERADO l Regist l Compr Compr u
Piso 1º Registr
89,95 ral
120,00 Compro
90,00 ob.112,50 ob. 1,25 Catastr
104,00 112,50
al b. al
Se adopta para el cálculo de valores técnicos la superficie construida de
medición con partes comunes.

4.4.- Elementos fundamentales de la edificación

CIMENTACIÓN: Se supone zapatas aisladas, arriostradas, de hormigón


armado.
ESTRUCTURA: Se supone pórticos de hormigón armado con forjado
bidireccional.
CERRAMIENTO: Se supone de doble hoja de ladrillo cerámico con aislante
térmico.
CUBIERTA: Plana no transitable.
FACHADA: Ladrillo caravista con zonas de revestimiento continuo de
mortero monocapa con árido proyectado.

4.5.- Acabados y terminaciones.

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Residencial Piso

PLANTA 1ª PAVIMENTOS PAREDES TECHOS


Salón- TARIMA PINTURA PINTURA
comedor
Dormitorio TARIMA GOTELÉ
PINTURA GOTELÉ
PINTURA
Baños GRES GOTELÉ
ALICATADO GOTELÉTECHO
FALSO
Cocina GRES ALICATADO FALSO TECHO
Galería GRES ALICATADO PINTURA

4.6.- Carpintería exterior

Residencial Piso

Aluminio lacado con vidrio con cámara. Persiana enrollable con lamas de
aluminio.

4.7.- Carpintería interior

Residencial Piso

Chapado de madera.

4.8.- Instalaciones específicas

Portero automático: Sí.


Puerta de seguridad: Sí.
Ascensor: Sí, uno por escalera.
Fontanería: Sí, se suponen conducciones de cobre.
Sanitarios: Sí, porcelana vitrificada blanca.
Grifería: Sí, monomando.
Agua Caliente: Sí, acumulador eléctrico.
Electricidad y red de equipotencialidad: Sí.
Saneamiento: Sí, se suponen conducciones de pvc.
Climatización: No.
Armarios empotrados: Sí, uno por dormitorio.
Telecomunicaciones: Sí. Instalación de antena colectiva de TV-FM y
telefonia con tomas en cocina, estar-comedor y dormitorios.
Contraincendios: Sí, En sótano. Extintores, alumbrado de emergencia y
bomba de incendio equipada.

4.9.- Situación actual

Buen estado de conservación, mantenimiento adecuado de sus acabados e

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instalaciones. Se observa la realización de reformas para actualizar
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algunos acabados del inmueble.

4.10.- Antigüedad

El inmueble tiene, según catastral una antigüedad de 7 años, aunque


debido a las reformas realizadas se adopta una antigüedad de 3,5 años.

5. DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA

Uso residencial en suelo urbano consolidado conforme al planeamiento


urbanístico vigente (PGMOU de Alicante).

6. RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN

Propiedad: Dª María Llanos Pérez Catalán y D. Vicente Rodado Lumbreras


Ocupado: Sí.
Ocupante: La propiedad.

6.1.- Derechos reales

CARGAS Y SERVIDUMBRES: No constan en la documentación


registral aportada.

7. ANÁLISIS DE MERCADO

7.1.- Oferta

La oferta de inmuebles de similares características al inmueble valorado, con


diversos grados de antigüedad en el entorno próximo, es de nivel medio.

7.2.- Demanda

INTENSIDAD: La demanda de inmuebles de similares características


ubicados en edificios con diversos grados de antigüedad en el entorno
próximo es de nivel alto.
CARACTERÍSTICAS: Viviendas individuales de tres a cuatro dormitorios,
en edificios plurifamiliares en manzana abierta.
NIVEL DE RENTA: Medio.

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7.3.- Intervalos de precios actuales de venta al contado o de alquiler
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PRECIOS ACTUALES: El valor unitario medio de venta en inmuebles de


similares características ubicados en el entorno próximo al inmueble que se
valora es de 1.850 €/m²
INTERVALO: ± 166 €/m²

7.4.- Expectativas de oferta-demanda y de revalorización

La demanda y la oferta en el entorno de viviendas de similares


características al inmueble valorado se encuentra equilibarada. No existen
perspectivas de revalorización a corto plazo.

7.5.- Diferencias entre el valor de mercado y el valor hipotecario

Del análisis de mercado realizado no se han detectado fluctuaciones


importantes ni elementos especulativos que permitan prever una bajada
significativa del valor de mercado en los próximos doce meses. Por tanto
en función de lo previsto en el Art. 23.2 de la Orden ECO/805/2003, sobre
valoración de inmuebles, se ha considerado que el valor hipotecario se
corresponde con el valor de mercado obtenido por comparación.

8. CALCULO DE LOS VALORES

El valor de mercado obtenido (VM) obtenido de la homogeneización de los


testigos utilizados en el informe. Se han utilizado 15 testigos comparables
encontrados en el entorno del bien valorado que tienen características
similares al mismo.
Los testigos se describen en detalle en las fichas de testigos adjuntadas
como anejo a este informe, cuya relación es la siguiente:

SUPERFICIE VALOR PRECIO UNITARIO


TESTIGO CÓDIDO
(m2) (€) (€/m2)
C\ DOCTOR CARLOS VAN-DER HOFSTADT 3 - 5º 00001 141,00 192.000,00 1.361,70
C\ BELLEA DEL FOC Nº6 - 5ª 00002 145,00 272.000,00 1.875,86
AVENIDA JUAN SANCHÍS CANDELA Nº 23 - 8ª 00003 135,00 227.500,00 1.685,19
AVENIDA PINTOR XAVIER SOLER 13 - 2ª 00004 126,25 245.500,00 1.944,55
C\ DOCTOR ÁNGEL PASCUAL MEGÍAS Nº 10 - 4ª 00005 137,50 201.000,00 1.461,82
C\ DEPORTISTA NAVARRO OLCINA 12 - 7ª 00006 130,00 250.500,00 1.926,92
AVENIDA PINTOR XAVIER SOLER Nº 4 - 1ª 00007 118,00 254.000,00 2.152,54
C\ JOSÉ LLOPIS DÍEZ Nº17 - 3ª 00008 120,00 164.500,00 1.370,83
AVENIDA PINTOR XAVIER SOLER 1 - 4ª 00009 140,00 272.476,19 1.946,26
AVENIDA PINTOR XAVIER SOLER 3 - 3ª 00010 143,75 208.500,00 1.450,43
AVENIDA PINTOR XAVIER SOLER 3 - 6ª 00011 120,00 209.928,57 1.749,40
AVENIDA PINTOR XAVIER SOLER 18 - 7ª 00012 230,00 484.000,00 2.104,35
C\ BELLEA DEL FOC Nº6 - 8ª 00013 147,00 218.500,00 1.486,39
C\ JOSÉ GARCÍA SELLES Nº1 - 8ª 00014 122,00 229.000,00 1.877,05

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8.1.- Homogeneización

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9. VALORES DE TASACIÓN

El valor obtenido de la homogeneización multiplicado por la superficie


construida con comunes del bien valorado da como resultado el valor de
tasación:

SUPERFICIE PRECIO UNITARIO IMPORTE


(m2) (€/m2) (€)
112,50 1.826,57 205.489,13

El valor del suelo se obtiene mediante el método residual estático:

Para el cálculo del valor del suelo por el Método Residual Estático, se ha
tenido en cuenta los siguientes parámetros:

Valor unitario de mercado (Vm): 1.826,57 €/m2.


Beneficio del promotor (b): 18%.
Coste de construcción (Cc): 573 €/m2.
Depreciación funcional (Df): 3,5%
Gastos necesarios 35% (Gn): 200,55 €/m2.

Aplicando la siguiente fórmula obtenemos el valor de F:

F = VM x (1-b) - (CC - Df +GN)

F = 1.826,57 €/m2 x (1 - 0,18) - (573 €/m2 – 20,10 €/m2 + 200,55 €/m2)


F = 744,34 €/m2

Por tanto el valor del suelo (Vs) es:

SUPERFICIE PRECIO UNITARIO VALOR


(m2) (€/m2) €
112,50 744,34 83.738,25

- Se adopta el valor mínimo establecido en la disposicióN adicional sexta


de la ECO/805/2003.
- Se adoptan unos costes de construcción de acuerdo con lo establecido en
el MBC3 de las ponencias catastrales.

10. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

10.1.- Condicionantes

Se CONDICIONA el valor de tasación a la aportación de escritura registrada o


documentación registral actualizada.

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10.2.- Advertencias generales

Se ADVIERTE que la dirección actual del inmueble es la que consta en el


presente informe, la cual difiere de la que figura en la documentación registral
aportada, no existiendo dudas acerca de la identificación del mismo. Se
recomienda su modificación y adecuación conforme a la realidad física
comprobada.

Se ADVIERTE que entre la realidad física y la catastral existen


discrepancias que no inducen a dudar sobre su identificación, debido que
en la ficha catastral se reflejan anejos que no corresponden con la realidad
física y registral.

12. FECHA DE EMISIÓN, CADUCIDAD Y FIRMAS

Fecha de la última visita al inmueble: 5 de Febrero de 2011


Fecha de emisión del informe: 6 de Febrero de 2011
El presente informe caduca a los 6 meses de la fecha de emisión.

EL TÉCNICO. LA SOCIEDAD.

Fdo: Vicente Rodado Lumbreras, Fdo: Apoderado


Arquitecto técnico

En la presente valoración no se han considerado las posibles cargas o gravámenes que puedan afectar al inmueble y no sean conocidos a la emisión del informe.

TASAUREO, S.A, ha realizado el presente informe de acuerdo con la documentación aportada por el peticionario de la tasación. En el análisis de los datos
aportados por el peticionario el valorador ha tomado como ciertos toda la documentación. La posible existencia de defectos o vicios ocultos, o su aparición posterior,
alteraría las valoraciones realizadas.

El presente informe consta de 11 hojas (excluidos carátula, certificado y anejos) y CUMPLE con las exigencias de la Orden ECO/805/2003 sobre valoración de
bienes inmuebles a los siguientes efectos: Garantía Hipotecaria o Cobertura de las Provisiones técnicas de las entidades aseguradoras, determinación del
Patrimonio de las instituciones de inversión colectivas inmobiliarias o para determinación del Patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones. Revisada por la
Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, publicada en el B.O.E del 17 de octubre de 2007 y la Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero, publicada en el B.O.E. de 5
de Marzo de 2008.

TASAUREO, S.A, a los efectos de lo dispuesto en la normativa sobre Protección de Datos de Carácter Personal, informa a los clientes, como responsable de los
ficheros automatizados, que garantiza el pleno cumplimiento de la normativa de Protección de Datos de Carácter Personal, y así, de acuerdo con la L.O. de 15/1999,
los clientes quedan informados y prestan su consentimiento a la incorporación de sus datos a los ficheros automatizados cuya finalidad es la realización del servicio
arriba descrito, existentes en TASAUREO, S.A, y al tratamiento automatizado de los mismos.
Los titulares aceptan que sus datos sean cedidos, a nuestros tasadores, exclusivamente para la prestación del servicio solicitado.
La política de privacidad de TASAUREO, S.A, les asegura, en todo caso, el ejercicio de los derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición, en los
términos establecidos en la legislación vigente, pudiendo para ello dirigirse por escrito a TASAUREO, S.A, C\ Los Montesinos 15, bloque 5, 1ºA.

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Anexo DOCUMENTACIÓN

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PLANO DE SITUACIÓN

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FACHADA

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BAÑO

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COCINA

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DORMITORIO

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SALÓN-COMEDOR

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ZONAS COMUNES

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FICHA CATASTRAL

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NOTA SIMPLE

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Anexo: FICHA DE LOS TESTIGOS

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