IDC 145 Contabilidad Fiscal
mx
Pago provisional del ISR por
enajenación de bienes inmuebles
Revisión de los procedimientos a seguir por el notario o fedatario público
en materia del cálculo y entero del ISR derivado de la obtención de dichos
ingresos.
1. Sujetos
La enajenación de bienes inmuebles realizada por personas fí-
sicas sin actividad empresarial, se ha vuelto más recurrente en
la última década. Esto conlleva en la mayoría de los casos, a la
utilización de los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios
obligados por disposición legal a ejercer funciones notariales.
En el caso de un contrato de compra-venta, es necesario
elevarlo a escritura pública cuando se trate de la enajenación
de un bien inmueble cuyo valor de avalúo exceda de 365 ve-
ces el salario mínimo general diario vigente en el Distrito
Federal, en el momento de la operación (artículos 2316 y 2320
del Código Civil Federal).
2. Pagos federales y locales
De la enajenación de inmuebles se desprende la obtención de
un ingreso susceptible del pago de impuestos conforme a
lo dispuesto en el Capítulo IV, del Título IV de la Ley del
Impuesto sobre la Renta (LISR); mediante un entero provisio-
nal calculado por los mencionados fedatarios, en los términos
del artículo 154 y presentado por ellos dentro de los 15 días
siguientes a la fecha de firma de la escritura o minuta. Asimis-
mo, el pago definitivo del impuesto al valor agregado (IVA),
8 15 de Noviembre de 2006
www.idcweb.com.
URA OB
LECT
LIGADA
1. SUJETOS
2. PAGOS
FEDERALES
Y LOCALES
3. OBLIGACIONES
4. CASOS PRÁCTICOS
5. LLENADO DE LA FORMA OFICIAL
6. PREGUNTAS FRECUENTES
7. COMENTARIOS
en los casos donde así lo disponga la ley de dicho impuesto
(artículos 8o y 9o de la LIVA).
Sin embargo, de acuerdo con el artículo 154-Bis de la LISR,
cuando el bien inmueble se encuentre localizado en alguna
de las Entidades Federativas que hubieren suscrito el Anexo
7 al Convenio de Colaboración Administrativa en Materia Fis-
cal Federal, se deberá efectuar un pago por cada operación
equivalente al 5% de la ganancia obtenida en los términos del
mencionado Capítulo, el cual debe enterarse mediante decla-
ración ante la Entidad que corresponda.
Empero, dicho pago efectuado a la Entidad será acreditable
contra el pago provisional federal. Cuando el pago local sea
superior al federal, únicamente se enterará el monto que co-
rreponda a este último, a la Entidad Federativa de que se trate.
Al igual que para efectos federales, cuando las operaciones se
consignen en escrituras públicas, los notarios, corredores, jueces
y demás fedatarios obligados por disposición legal a ejercer
funciones notariales, calcularán el pago y lo enterarán bajo su
responsabilidad.
Ahora bien, según la regla 3.30.3. de la Resolución Miscelá-
nea Fiscal para 2006 (RMISC 2006), cuando la enajenación se
realice dentro de alguna de las Entidades Federativas listadas
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a continuación, el pago deberán efectuarlo en las oficinas au-
torizadas de dichas Entidades, a través de las formas oficiales
que éstas publiquen.
Aguascalientes Durango Querétaro
Baja California Estado de México Quintana Roo
Baja California Sur Guanajuato Sinaloa
Campeche Hidalgo Tabasco
Coahuila Jalisco Tamaulipas
Colima Michoacán Veracruz
Chiapas Morelos Zacatecas
Chihuahua Nayarit
Distrito Federal Oaxaca
En ambos casos el pago debe efectuarse dentro de los 15
días siguientes a la fecha de firma de la escritura o minuta.
Cabe apuntar que dicho pago será acreditable contra el im-
puesto del ejercicio.
Tratándose de Entidades Federativas distintas a las lista-
das en el cuadro anterior, se enterará el impuesto a través
de medios electrónicos, de conformidad con el Capítulo “2.14.
Presentación de pagos provisionales y definitivos vía Internet”
de la RMISC 2006.
3. Obligaciones
Además de lo ya comentado, en la regla 3.15.4. de la RMISC
2006, se establecen los detalles del procedimiento para que los
fedatarios cumplan con las siguientes obligaciones:
O realizar el entero de los pagos del ISR e IVA correspondien-
tes a cada una de las enajenaciones en las que hubieren
intervenido, a través de medios electrónicos, de conformidad
con el Capítulo “2.14. Presentación de pagos provisionales
y definitivos vía Internet” de la citada Resolución. Se podrá
omitir realizar el envío de la información correspondiente
a las operaciones exentas del pago del ISR, salvo cuando
se trate de casa habitación cuyo ingreso correspondiente al
propietario, cualquier copropietario o cualquiera de los in-
tegrantes de la sociedad conyugal le corresponda un monto
que exceda de $500,000.00 en cuyo caso se enviará la in-
formación correspondiente a la totalidad de copropietarios
o integrantes de la sociedad conyugal de dicha operación,
aun cuando los demás no rebasen de dicho monto,
O presentar en febrero de cada año, la información de las
operaciones realizadas en el ejercicio inmediato anterior,
mediante el uso del programa electrónico “Declaración In-
formativa de Notarios Públicos y demás Fedatarios” “Decla-
ranot”, contenido en la página electrónica www.sat.gob.mx,
O expedir la impresión de la constancia que emita el pro-
grama electrónico “Declaranot”, la cual deberá contener el
sello y firma del notario o fedatario público que la expida,
sólo cuando así lo solicite el interesado,
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Pasos a seguir por la enajenación
de inmuebles por personas físicas
sin actividad empresarial:
O contactar a un fedatario público e informarle los pormenores de la
operación,
O verificar si el inmueble se localiza en una entidad federativa con
convenio con la SHCP, caso en el que puede implicar un impuesto local,
O pagar los impuestos federales y locales determinados por el fedatario
público, y enterarlos a través de su gestión,
O recordar que si el inmueble está destinado a casa-habitación, estará
exento del ISR e IVA,
O presentar declaración informativa por las contraprestaciones recibidas
en efectivo cuando sean mayores a $100,00.00, y
O calcular y enterar el ISR anual a cargo, pudiendo acreditar los pagos
federales y locales efectuados.
O presentar declaración informativa mensual por la totalidad
de las operaciones en las que hubieran intervenido, incluso
las exentas del pago del ISR por enajenación de bienes, in-
dependientemente del monto de la operación, a través del
programa electrónico “Declaranot”, cuando no hubiesen pre-
sentado la información de manera individual de las opera-
ciones en las que hubieran intervenido.
4. Casos prácticos
Con el objeto de identificar los procedimientos aplicables a
la enajenación esporádica de un bien inmueble ubicado en el
Distrito Federal, considérese el caso de la propiedad vendida por
Angélica Méndez Berumen, con base en la siguiente información.
Costo del terreno $220,000.00
Costo de la construcción 880,000.00
Costo total del inmueble 1,100,000.00
Fecha de adquisición del inmueble 10 de octubre de 1998
Inversiones en mejoras al inmueble 110,500.00
Fecha de la inversión 25 de agosto de 2005
Gastos notariales, derechos y avalúo 92,000.00
Fecha de erogación 10 de octubre de 1998
Precio de venta del inmueble $2,000,000.00
Fecha de enajenación 15 de septiembre de 2006
Recuérdese que la regla 3.15.1. de la RMISC 2006 prevé la
opción de efectuar la actualización de las deducciones a que se
refiere el artículo 148 de la LISR, conforme a lo previsto en dicho
artículo, o bien, aplicando la tabla contenida en el Anexo 9 de la
citada Resolución, la cual a la fecha de cierre de la presente edición
aún no había sido publicada en su versión para la RMISC 2006.
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COSTO COMPROBADO DE ADQUISICIÓN DEL TERRENO ACTUALIZACIÓN DE LOS GASTOS NOTARIALES,

Costo comprobado de adquisición (1)
$220,000.00 DERECHOS Y AVALÚO
Por: Factor de actualización 1.6142 Gastos notariales, derechos y avalúo $92,000.00
Igual: Costo comprobado de adquisición actualizado Por: Factor de actualización 1.6142
del terreno (2) $355,124.00 Igual: Gastos notariales, derechos y avalúo actualizados $148,506.40
Donde: Donde:
INPC del mes inmediato anterior a aquél en que INPC del mes inmediato anterior a aquél en que
se efectúe la enajenación (agosto 2006) 117.979 se efectúe la enajenación (agosto 2006) 117.979
Entre: INPC del mes de adquisición (octubre de 1998) 73.085 Entre: INPC del mes en el que se efectúo la erogación
Igual: Factor de actualización 1.6142 (octubre de 1998) 73.085
Igual: Factor de actualización 1.6142
(1)
Notas: En caso de desconocer el costo del terreno, se considerará el 20% del costo total del
inmueble
(2)
Conjuntamente con el costo comprobado de adquisición actualizado de la construcción,
deberá representar cuando menos el 10% del precio de venta de que se trate
GANANCIA EN ENAJENACIÓN DE BIENES
Precio de venta del inmueble $2,000,000.00
Menos: Deducciones autorizadas
COSTO COMPROBADO DE ADQUISICIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN según el artículo 148 de la LISR: 1,736,715.84
Costo comprobado de adquisición del inmueble $1,100,000.00 Costo comprobado de adquisición
Menos: Costo del terreno 220,000.00 actualizado del terreno 355,124.00
Igual: Costo de la construcción 880,000.00 Costo comprobado de adquisición
Menos: Deducción fiscal ($880,000.00 x 3% x 7 años) (1) 184,800.00 actualizado de la construcción 1,122,191.84
Igual: Costo comprobado de adquisición de la construcción Gastos notariales, derechos
(no deberá ser inferior al 20% del costo inicial) 695,200.00 y avalúo actualizados 148,506.40
Por: Factor de actualización 1.6142 Costo comprobado de adquisición
Igual: Costo comprobado de adquisición actualizado actualizado de las inversiones
de la construcción (2) $1,122,191.84 en mejoras al inmueble 110,893.60
Igual: Ganancia obtenida en la enajenación $263,284.16
(1)
Notas: Deberá disminuirse a razón del 3%, por cada año transcurrido entre la fecha de adquisi-
ción y la de enajenación
(2)
Conjuntamente con el costo comprobado de adquisición actualizado del terreno, deberá
representar cuando menos el 10% del precio de venta de que se trate
GANANCIA ACUMULABLE
Ganancia obtenida en la enajenación $263,284.16
Entre: Número de años transcurridos entre la fecha de
COSTO COMPROBADO DE ADQUISICIÓN DE LAS INVERSIONES adquisición y la de enajenación (sin exceder de 20) 7
EN MEJORAS AL INMUEBLE Igual: Ganancia promedio anual acumulable a los
Costo de las inversiones en mejoras al inmueble $110,500.00 demás ingresos $37,612.02
Menos: Deducción fiscal ($23,205.00 x 3% x 1 año) (1) 3,315.00
Igual: Costo comprobado de adquisición de las inversiones
en mejoras al inmueble (no deberá ser inferior al GANANCIA NO ACUMULABLE
20% del costo inicial) 107,185.00 Ganancia obtenida en la enajenación $263,284.16
Por: Factor de actualización 1.0346 Menos: Ganancia promedio anual acumulable
Igual: Costo comprobado de adquisición actualizado de a los demás ingresos 37,612.02
las inversiones en mejoras al inmueble $110,893.60 Igual: Ganancia no acumulable $225,672.14
Donde:
INPC del mes inmediato anterior a aquél en que
se efectúe la enajenación (agosto 2006) 117.979 PAGO PROVISIONAL DEL ISR (1)
Entre: INPC del mes de la inversión (agosto 2005) 114.027 Ganancia promedio anual acumulable
Igual: Factor de actualización 1.0346 a los demás ingresos $37,612.02
Menos: Límite inferior 5,952.85
(1)
Nota: Deberá disminuirse a razón del 3%, por cada año transcurrido entre la fecha de adquisición Igual: Excedente del límite inferior 31,659.17
y la de enajenación
Por: % aplicable sobre el excedente del límite inferior 10%
Igual: Impuesto marginal 3,165.92
Más: Cuota fija 178.56

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Igual: ISR a cargo promedio anual 3,344.48 148 de la LISR, únicamente se modifica el costo comprobado
Por: Número de años transcurridos entre la fecha de adquisición actualizado de la construcción, así como los
de adquisición y la de enajenación (sin exceder de 20) 7 gastos notariales, para quedar como sigue:
Igual: ISR a cargo en el pago provisional 23,411.36
Menos: ISR a Entidades Federativas (acreditamiento Costo comprobado de adquisición del inmueble $1,100,000.00
del artículo 154-Bis de la LISR) 13,164.21 Menos: Costo del terreno 220,000.00
Igual: ISR a cargo a enterar a la Federación $10,247.15 Igual: Costo de la construcción 880,000.00
Menos: Deducción fiscal ($880,000.00 x 3% x 6 años) 158,400.00
(1)
Nota: Se aplicó la tarifa a que se refiere el segundo párrafo del artículo 154 de la LISR, así como la Igual: Costo comprobado de adquisición de
Regla 3.15.2. de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2006 (publicada el 15 de mayo de 2006
dentro de su Anexo 8)
la construcción (no deberá ser inferior al 20%
del costo inicial) 721,600.00
Por: Factor de actualización 1.3082
IMPUESTO AL VALOR AGREGADO Igual: Costo comprobado de adquisición actualizado
Valor de la enajenación gravada (no incluye terreno) $1,600,000.00 de la construcción $943,997.12
Por: Tasa aplicable 15% Donde:
Igual: Impuesto al valor agregado $240,000.00 INPC del mes inmediato anterior a aquél en que se
efectúe la enajenación (agosto 2006) 117.979
Entre: INPC del mes de adquisición (agosto de 2000) 90.183
ISR DE ENTIDADES FEDERATIVAS Igual: Factor de actualización 1.3082
Ganancia obtenida en la enajenación $263,284.16
Por: Tasa aplicable 5%
Igual: ISR según el artículo 154-Bis de la LISR (A) 13,164.21 ACTUALIZACIÓN DE LOS GASTOS NOTARIALES,
Contra: ISR a cargo en el pago provisional DERECHOS Y AVALÚO
(artículo 154 de la LISR) (B) 23,411.36 Gastos notariales, derechos y avalúo $18,000.00
Igual: ISR correspondiente a la Entidad Federativa Por: Factor de actualización 1.6142
(A) o (B) el menor $13,164.21 Igual: Gastos notariales, derechos y avalúo actualizados $29,055.60
Donde:
El ejemplo anterior no tiene mayor complejidad pues la INPC del mes inmediato anterior a aquél en que
fecha de adquisición del terreno es idéntica a la de construc- se efectúe la enajenación (agosto 2006) 117.979
ción; empero, ¿cómo se determina la ganancia acumulable y Entre: INPC del mes en el que se efectúo la erogación
el pago provisional del ISR, si las fechas fueran distintas? La (octubre de 1998) 73.085
respuesta está plasmada en el artículo 191 del Reglamento de Igual: Factor de actualización 1.6142
la Ley del Impuesto sobre la Renta (RLISR).
Para efectos prácticos y con base al ejemplo anterior, con- En adelante y siguiendo el procedimiento descrito en el
sidérese que en la propiedad vendida por Angélica Méndez citado artículo 191, la ganancia acumulable y el pago provisio-
Berumen, se terminó de construir oficialmente el 20 de agosto nal del ISR se determina de la siguiente manera.
de 2000. Por tanto, de las deducciones autorizadas del artículo
GANANCIA EN ENAJENACIÓN DE BIENES
CONCEPTO TERRENO CONSTRUCCIÓN TOTAL
Precio de venta del inmueble $400,000.00 $1,600,000.00 $2,000,000.00
Menos: Deducciones autorizadas según el artículo 148 de la LISR: (1) 384,179.60 1,054,890.72 1,439,070.32
Costo comprobado de adquisición actualizado 355,124.00 943,997.12 1,299,121.12
Gastos notariales, derechos y avalúo actualizados (2) 29,055.60 0.00 29,055.60
Costo comprobado de adquisición actualizado de las inversiones en mejoras al inmueble 0.00 110,893.60 110,893.60
Igual: Ganancia obtenida en la enajenación $15,820.40 $545,109.28 $560,929.68

Notas: (1) Cuando las deducciones no puedan identificarse si fueron efectuadas para el terreno o la construcción, se considerarán efectuadas en relación con ambos conceptos en la proporción que les corres-
ponda conforme al precio de la enajenación
(2)
Para efectos prácticos se consideró un monto de $18,000.00 históricos

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GANANCIA ACUMULABLE
CONCEPTO TERRENO CONSTRUCCIÓN TOTAL
Ganancia obtenida en la enajenación $15,820.40 $545,109.28 $560,929.68
Entre: Número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y construcción, respectivamente
y la de enajenación (sin exceder de 20) 7 6
Igual: Ganancia promedio anual acumulable a los demás ingresos $2,260.06 $90,851.55 $93,111.61

COCIENTE
Ganancia promedio anual acumulable a los demás ingresos $93,111.61
Menos: Límite inferior 88,793.05
Igual: Excedente del límite inferior 4,318.56
Por: % aplicable sobre el excedente del límite inferior 25%
Igual: Impuesto marginal 1,079.64
Más: Cuota fija 11,141.52
Igual: ISR a cargo promedio anual 12,221.16
Entre: Ganancia promedio anual acumulable a los demás ingresos 93,111.61
Igual: Cociente 0.1313

PAGO PROVISIONAL DEL ISR (1)

CONCEPTO TERRENO CONSTRUCCIÓN TOTAL
Cociente 0.1313 0.1313
Por: Ganancia promedio anual acumulable a los demás ingresos 2,260.06 90,851.55 93,111.61
Igual: ISR a cargo en proporción anual 296.75 11,928.81 12,225.55
Por: Número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación (sin exceder de 20) 7 6
Igual: ISR a cargo en el pago provisional 2,077.22 71,572.85 73,650.07
Menos: ISR a Entidades Federativas (acreditamiento del artículo 154-Bis de la LISR) 28,046.48
Igual: ISR a cargo a enterar a la Federación $45,603.59

Nota: (1) Se aplicó la tarifa del artículo 177 de la LISR

ISR DE ENTIDADES FEDERATIVAS Con base en el impuesto local determinado en el primer

Ganancia obtenida en la enajenación $560,929.68 supuesto del caso práctico, se ilustra el llenado de la forma
Por: Tasa aplicable 5% oficial “Declaración para el pago del impuesto sobre la renta
Igual: ISR según el artículo 154-Bis de la LISR (A) 28,046.48 al Distrito Federal por enajenación de bienes inmuebles”, que
Contra: ISR a cargo en el pago provisional deberá presentar el notario en los términos ya descritos con
(artículo 154 de la LISR) (B) 73,650.07 anterioridad.
Igual: ISR correspondiente a la Entidad Federativa
(A) o (B) el menor $28,046.48

5. Llenado de la forma oficial ptor:

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í pub e manera
El entero de los pagos del ISR e IVA correspondientes a cada ciab q u
Apre res” a les d
icado disponib ónica
una de las enajenaciones en las que hubieren intervenido los s “Ind os ctr al”,
que lo on aquell cción ele ación Fisc
erde c e tualiz
fedatarios, se realizará a través de medios electrónicos (plata- Recu mentan uestra dir
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forma electrónica del SAT), de conformidad con el Capítulo a
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las nuevas disposiciones implementadas con las reformas al em p r
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Código Fiscal de la Federación del pasado 28 de junio. ● ca
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12 15 de Noviembre de 2006
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15 de Noviembre de 2006 13
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6. Preguntas frecuentes
¿Cómo se determina el costo cuando el inmueble se adquirió a
través de una herencia?
El artículo 152 de la LISR establece que se considerará como
costo de adquisición, el que hubiera pagado el autor de la suce-
sión y como fecha de adquisición, la que hubiere correspondido a
aquélla. En el supuesto de que dicho autor hubiera adquirido el
inmueble a título gratuito, se aplicará la misma regla.
¿Cómo se calcula el costo de la construcción y del terreno, cuando
no está desglosado en la escritura pública?
El artículo 151, fracción I de la LISR señala que cuando no se
pueda efectuar la separación del costo del terreno y la cons-
trucción, se considerará como costo del terreno el 20% del to-
tal, en consecuencia el 80% corresponderá a la construcción.
De otra manera, el artículo 197 del Reglamento de la LISR
indica que los contribuyentes podrán considerar la proporción
que se hubiera dado en el avalúo practicado a la fecha de la
adquisición del bien de que se trate, o bien se podrán conside-
rar las proporciones que aparezcan en los valores catastrales
que correspondan a la fecha de adquisición.
¿Cómo se calcula el ISR si el bien inmueble pertenece a varios
copropietarios?
El artículo 198 del RLISR establece que tratándose de la ena-
jenación de inmuebles cuyo dominio pertenezca proindiviso a
varias personas físicas, cada copropietario determinará la ga-
nancia conforme al Capítulo IV del Título IV de la Ley; a cada
proporción de la ganancia resultante para cada copropietario
se le aplicará lo dispuesto en el artículo 147 de la LISR.
En el caso de que no pudieran identificarse las deducciones
que correspondan a cada copropietario, éstas se harán en for-
ma proporcional a los derechos de copropiedad.
Cuando en la escritura pública viene globalizado el precio de ven-
ta del bien inmueble, ¿cómo se puede identificar cuanto le corres-
ponde al terreno y a la construcción, para efectos del cálculo de la
base gravable del IVA?
Conforme a la proporción a que se refiere el artículo 151,
fracción I de la LISR; o bien la que precisa el artículo 197 del
RLISR, se podrá identificar el precio de venta de la construc-
ción y el terreno, a fin de conocer la base gravable del impues-
to al valor agregado, siempre que se trate de un inmueble de
uso no habitacional.
En el ejemplo planteado en el caso práctico, la base grava-
ble se determinó como se indica:
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Precio de venta del inmueble $2,000,000.00
Por: Porcentaje que representa del costo total
del inmueble, el relativo a la construcción 80%
Igual: Valor de la enajenación gravada por el IVA $1,600,000.00
En una enajenación de bienes inmuebles de uso no habitacional,
¿cómo y dónde se traslada y entera el IVA?
Para una mejor comprensión de la respuesta, considérese
la información del caso práctico planteado, donde el IVA arro-
jó una cantidad determinada como sigue:
Valor de la enajenación gravada por el IVA $1,600,000.00
Por: Tasa aplicable 15%
Igual: Impuesto al valor agregado $240,000.00
Dicho impuesto estará contenido en la escritura pública
correspondiente y se enterará por medio de fedatario público a
través de medios electrónicos, de conformidad con el Capítulo
“2.14. Presentación de pagos provisionales y definitivos vía
Internet” de la RMISC 2006, debiendo el adquirente recabar
copia de la citada declaración.
Para efectos del IVA, ¿qué tratamiento debe darse a la enajena-
ción de un bien determinado previamente para uso habitacional,
cuyo adquirente le dará uno comercial?
La fracción II, del artículo 9o de la LIVA establece que estarán
exentos del pago del impuesto las construcciones adheridas
al suelo, destinadas o utilizadas para casa habitación. En rela-
ción con ello, el artículo 21 del Reglamento de dicha ley indica
que se considera que son casas habitación, las construcciones
adheridas al suelo que sean utilizadas para ese fin cuando me-
nos los dos últimos años anteriores a la fecha de enajenación.
También son casas habitación los asilos y orfanatorios.
Además, señala que en el caso de las construcciones nue-
vas, se atenderá al destino para el cual se construyó, conside-
rando las especificaciones del inmueble y en su defecto las
licencias o permisos de construcción.
Asimismo, se considerará destinada a casa habitación,
cuando en la enajenación de una construcción el adquirente
declare que la destinará a ese fin, siempre que se garantice el
impuesto que hubiera correspondido ante las mismas autori-
dades recaudadoras autorizadas para recibir las declaraciones
de este impuesto. Dichas autoridades ordenarán la cancela-
ción de la garantía cuando por más de seis meses contados a
partir de la fecha en que el adquirente reciba el inmueble, éste
se destine a casa habitación.
15 de Noviembre de 2006
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Igualmente se consideran como destinadas a casa habitación
las instalaciones y áreas cuyos usos estén exclusivamente dedi-
cados a sus moradores, siempre que sea con fines no lucrativos.
¿Es obligatorio para el enajenante presentar declaración anual
del ISR?
De conformidad con el artículo 147 de la LISR, las personas que
obtengan ingresos por enajenación de bienes, deberán realizar
el cálculo del impuesto anual siguiendo el procedimiento con-
tenido en el propio artículo. En este caso, podrán acreditar los
pagos provisionales efectuados durante el ejercicio, incluido el
realizado ante la Entidad Federativa que corresponda.
Si está exenta del ISR la enajenación de la casa habitación del con-
tribuyente, ¿también queda exento el terreno donde se encuen-
tra construida?
No del todo, pues según el artículo 130 del RLISR, se enten-
derá que la casa habitación comprende también al terreno
en donde se encuentre ésta construida, siempre que la su-
perficie del terreno no exceda de tres veces el área cubierta
por las construcciones que integran la casa habitación (no
incluye a las accesorias a ésta o las bardas perimetrales),
por el excedente se pagará el impuesto correspondiente a la
enajenación del terreno, en los términos del Capítulo IV, del
Título IV de la LISR. En resumen, sólo la parte proporcional
del ingreso por la enajenación del inmueble que comprenda
al terreno, se encuentra exenta del ISR.
Es evidente que esta disposición del RLISR excede la figura
jurídica considerada en la LISR. A esta conclusión arribó el
Décimo Quinto Tribunal Colegiado en Materia Administrati-
va del Primer Circuito, visible en el Semanario Judicial de la
Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomo XXII, julio de
2005, Tesis I.15o.A.23 A, página 1515, del siguiente rubro:
RENTA. EL ARTÍCULO 130 DEL REGLAMENTO DE
LA LEY DE ESE IMPUESTO (PUBLICADO EL 17 DE
OCTUBRE DE 2003), AL LIMITAR EL BENEFICIO
FISCAL CONTENIDO EN EL NUMERAL 109, FRAC-
CIÓN XV, INCISO A), DE LA LEY DEL IMPUESTO
RELATIVO VIOLA LOS PRINCIPIOS DE RESERVA
DE LEY Y SUBORDINACIÓN JERÁRQUICA QUE
RIGEN LA FACULTAD REGLAMENTARIA. El artículo
109, fracción XV, inciso a), de la Ley del Impuesto sobre la
Renta, prevé una exención en el pago de ese tributo por
la obtención de los ingresos derivados de la enajenación
de la casa habitación del contribuyente, y sólo impone
como requisito para que opere dicho beneficio, que los in-
gresos correspondientes sean declarados en los términos
del párrafo tercero del artículo 175 de esa ley. Sin em-
bargo, el artículo 130 del reglamento de la mencionada
ley establece que para los efectos del citado artículo 109,
en su fracción e inciso invocados, se entenderá que la
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casa habitación también comprende el terreno donde se
encuentra edificada, sin considerar como parte integrante
de ésta a las construcciones accesorias o las bardas pe-
rimetrales que existan en el predio, y también dispone,
que si la superficie del predio excede tres veces al área
construida, entonces debe pagarse el tributo por el exce-
dente del terreno enajenado. En esos términos, es patente
que esta disposición reglamentaria limita los alcances del
beneficio fiscal contenido en el citado precepto legal, en
función de una distinción que no contempló el legisla-
dor, como son las dimensiones del terreno donde se en-
cuentra construida la casa habitación del contribuyente,
afectando sustancialmente a la exención, al modificar y
limitar su aplicación, con evidente violación en el ejerci-
cio de la facultad reglamentaria concedida al presidente
de la República en la fracción I del artículo 89 constitu-
cional, que se rige por los principios de reserva de ley y
de subordinación jerárquica, conforme a los cuales está
prohibido que el reglamento aborde aspectos reservados
a las leyes, como son los elementos esenciales de las con-
tribuciones o los de sus exenciones, exigiéndole además,
que su proceder reglamentario esté precedido por una ley
cuyas disposiciones desarrolle o complemente, pero sin
contrariarlas o cambiarlas.
Si a pesar de este exceso del RLISR, el fedatario público
efectúa la causación del impuesto, el enajenante podrá impug-
nar vía amparo la aplicación reglamentaria y en caso de obte-
ner sentencia favorable, solicitar la devolución del gravamen.
¿En qué formato fiscal el fedatario público debe expedir la
constancia de los impuestos que retiene al enajenante?
En términos de la regla 3.15.4. de la RMISC 2006, los fedata-
rios públicos a petición del interesado, deberán expedir la im-
presión de la “constancia” que emita el programa electrónico
“Declaranot”, misma que deberá contener el sello y firma del
notario o fedatario público que la expida.
Cabe apuntar que cuando el enajenante no se encuentre
dado de alta en el Registro Federal de Contribuyentes (RFC), la
constancia se expedirá sin el citado registro; por lo que debe evi-
tarse realizar la captura del RFC que sea diverso al proporciona-
do por la autoridad fiscal, así como a diez caracteres; lo anterior
según el Instructivo para el llenado del programa electrónico
“Declaranot”, contenido en el Anexo 1 de la RMISC 2006.
¿Cuál es el procedimiento para obtener el ISR cuando se hubiere
pactado realizar el pago en parcialidades?
De conformidad con el último párrafo del artículo 147 de la
LISR y 190 de su Reglamento, cuando la contraprestación se
reciba en parcialidades, el ISR correspondiente a la ganan-
cia no acumulable se podrá pagar en los años de calendario
en los que efectivamente se reciba el ingreso, siempre que el
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plazo para obtenerlo sea mayor a 18 meses y se garantice el Donde:

interés fiscal. A manera de esquema, enseguida se ilustran Garantía del interés fiscal sin recargos
ambos mecanismos. Más: Monto de los posibles recargos
Igual: Garantía del interés fiscal (2)
ISR A ENTERAR POR CADA AÑO DE CALENDARIO
(1)
Notas: Considerando la tasa del 3% mensual
ISR por la ganancia no acumulable (2)
Cuando la enajenación a plazos se consigne en escritura pública, el fedatario público
Entre: Ingreso total de la enajenación deberá presentarla conjuntamente con la declaración del pago provisional
Igual: Cociente
Por: Ingresos efectivamente recibidos en el ejercicio Antes del vencimiento del plazo de un año contado a partir
Igual: ISR a enterar por la ganancia no acumulable en enajenaciones a plazo de la fecha de la enajenación, el contribuyente deberá renovar
la garantía por la cantidad que le falte cubrir del impuesto que
se cause sobre la parte de la ganancia no acumulable, más los
DETERMINACIÓN DEL ISR A CARGO EN LA DECLARACIÓN DEL posibles recargos que se causen por un año más. Dicha renova-
EJERCICIO ción se deberá efectuar cada año hasta que se termine de pagar
ISR de los ingresos acumulables el impuesto adeudado y, en el caso de no hacerlo, el crédito se
Más: ISR a enterar por la ganancia no acumulable en enajenaciones a plazo hará exigible al vencimiento de la garantía no renovada.
Igual: ISR del ejercicio
Menos: Retenciones 7. Comentarios
Menos: Pagos provisionales En la gran mayoría de las operaciones de enajenación de bienes
Igual: Saldo a cargo o (saldo a favor) inmuebles, las disposiciones fiscales acertadamente prevén que
el cálculo del impuesto y la presentación de la declaración estén
El procedimiento contenido en el RLISR se muestra a con- a cargo de los fedatarios públicos. Ello simplifica la compleja
tinuación: carga administrativa para los contribuyentes, tanto del cálculo
como de su presentación ante las autoridades, delimitando las
PAGO PROVISIONAL responsabilidades que le corresponden a cada uno de ellos.
Ganancia obtenida en la enajenación Sin embargo, una obligación que queda fuera del ámbito de
Entre: Número de años transcurridos entre la fecha de adquisición responsabilidad del fedatario público, es la referente a cuando
y la de enajenación (sin exceder de 20) las personas físicas que realicen alguna operación consignada
Igual: Ganancia promedio anual acumulable a los demás ingresos (1) en escritura pública (donde hubieren obtenido ingresos por
Menos: Límite inferior la enajenación de bienes), deberán informar a las autoridades
Igual: Excedente del límite inferior fiscales mediante el programa electrónico “Declaración Infor-
Por: % aplicable sobre el excedente del límite inferior mativa por contraprestaciones o donativos recibidos superio-
Igual: Impuesto marginal res a 100,000.00 pesos”, a más tardar el día 17 del mes inme-
Más: Cuota fija diato posterior a aquel en el que se realice la operación, de las
Igual: ISR a cargo promedio anual contraprestaciones recibidas en efectivo en moneda nacional
Por: Número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de o extranjera, cuyo monto sea superior a $100,000.00 (artículo
enajenación (sin exceder de 20) 154-Ter de la LISR y regla 3.1.6. de la RMISC 2006).
Igual: ISR a cargo en el pago provisional Es muy importante precisar, que la propia autoridad fiscal
ha señalando que las declaraciones y pagos de los meses de
Nota: (1) Se aplica la tarifa del artículo 177 de la LISR
noviembre y diciembre se podrán hacer utilizando el esque-
GARANTÍA DEL INTERÉS FISCAL ma de la Solución Integral o el esquema actualmente vigente
con la banca. Sin embargo, las declaraciones y pagos que se
Pago provisional conforme al artículo 154 de la LISR efectúen después del lunes 29 de enero se ejecutarán, exclu-
Menos: Pago provisional conforme al artículo 190 del RLISR sivamente, vía la Solución Integral; esto es, a través de la
Igual: Garantía del interés fiscal sin recargos nueva plataforma electrónica (Capítulos 2.14., 2.15. y 2.16. de
Por: Posibles recargos correspondientes a un año (1) la RMISC 2006).
Igual: Monto de los posibles recargos

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