Versión Pública Sentencia Arrendamiento 3 NL

*OC010053193363*
OC010053193363
JUICIOS EN ESTADO DE SENTENCIA Y SENTENCIADOS
SE DICTA SENTENCIA DEFINITIVA
Expediente judicial:
**********/**********
PODER JUDICIAL DEL Juicio Oral de Arrendamiento.
ESTADO DE NUEVO LEÓN.
COORDINACION DE GESTION JUDICIAL
Parte actora: **********1.
DE LOS JUZGADOS DE JUICIO CIVIL ORAL
DEL PRIMER DISTRITO JUDICIAL
Parte demandada: **********2
MONTERREY, N. L. y**********3.
JUZGADO PRIMERO DE JUICIO CIVIL ORAL
0005
Monterrey, Nuevo León, a ********** de ********** del
**********.
Visto en definitiva los autos que integran el expediente al

rubro indicado, por los motivos y fundamentos expuestos, una vez
analizado tanto lo actuado en la fase escrita como en la oral, se
resolvió:
 La procedencia de la acción de terminación por

rescisión del contrato de arrendamiento celebrado
entre los contendientes, en fecha 7 siete de febrero
del 2014 dos mil catorce, y su consecuencia.
 La procedencia de la acción de cobro de rentas y su
consecuencia.
 La condena al pago de los intereses moratorios.
 La improcedente en el pago de la pena convencional
pactada en la cláusula décima del contrato de
arrendamiento.
 La procedencia del pago de los servicios con los que
cuenta el inmueble.
 Los gastos y costas erogados con motivo de la
tramitación del presente juicio a cargo de cada una
de las partes.4
Glosario
Parte actora: ********** (arrendador)
Demandada 1: ********** (arrendataria)
Demandada 2: **********(fiador)
Inmueble: Ubicado en la calle ********** número **********, en
la colonia ********** en **********, Nuevo León.
CPEUM: Constitución Política de los Estados Unidos
Mexicanos
CADH: Convención Americana sobre Derechos
Humanos
CPCNL: Código de Procedimientos Civiles de Nuevo
León.
CCNL: Código Civil para el Estado de Nuevo León.
1
Señalando como domicilio para oír y recibir notificaciones el ubicado en la Avenida ********** número **********
poniente, Edificio **********, Despacho **********, en **********, Nuevo León, autorizado con amplias facultades del
artículo 78 del CPCNL a los licenciados **********y********** y únicamente para los efectos de oír y recibir
notificaciones a **********.
2
No compareció a juicio no obstante que fue emplazada a juicio en el domicilio ubicado en la calle
**********número**********, en la colonia**********, en**********, Nuevo León, por tanto, no señaló domicilio
convencional ni autorizó abogados en autos.
3
Se hace constar que tampoco compareció a juicio no obstante que fue emplazado a juicio en el domicilio ubicado
en la calle **********número********** oriente, en la colonia**********, en**********, Nuevo León, por tanto, no señaló
domicilio convencional ni autorizó abogados en autos.
4
Ver los puntos resolutivos de las fojas 21 a 23.
Cifrado electrónico asociado al documento: 20695bc6-570b-e711-b831-

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LOPJNL: Ley Orgánica del Poder Judicial del Estado.
R e s u l t a n d o:
Primero: Presentación de la demanda. Mediante escrito

presentado en fecha 19 diecinueve de septiembre del 2016 dos mil
dieciséis y recibido en este juzgado el 20 veinte del mismo mes y
año, compareció la parte actora promoviendo Juicio Oral de
Arrendamiento en contra de la parte demandada reclamando las
prestaciones que refiere en el capítulo del escrito inicial de
demanda.
Expresando la parte actora que en su calidad de arrendador

y la demandada como arrendataria y fiador, respectivamente,
celebraron un contrato de arrendamiento, manifestando que
reclama la rescisión del mismo por el incumplimiento en el pago de
rentas, así como la desocupación y entrega material y jurídica del
inmueble.
Segundo: Admisión de la demanda, emplazamiento y

contestación. Mediante proveído dictado por este Tribunal el día
********** de ********** del **********, previo cumplimiento de la
prevención efectuada, fue admitida a trámite la demanda
propuesta, ordenándose el emplazamiento a la parte demandada
para que dentro del término de 5 cinco días comparecieran a
formular su contestación.
El emplazamiento de la demandada se efectuó, al

demandado 2, el día **********de ********** del ********** y al
demandado 1, el **********de ********** del **********, mediante
diligencias actuariales practicadas por el Actuario adscrito a la
Unidad de Medios de Comunicación del Poder Judicial del Estado
de Nuevo León, y las cuales obran agregadas en autos.
Tercero: Derecho de contradicción. En términos de la

diligencia actuarial de emplazamiento citada en el párrafo que
antecede, se concedió el plazo de 5 cinco días para dar
contestación a la demanda entablada en su contra; sin que se
2
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autos se desprenda que hubieran comparecido dentro del

presente procedimiento.
PODER JUDICIAL DEL
DEL PRIMER DISTRITO JUDICIAL Por lo que mediante autos de fecha **********de **********del
MONTERREY, N. L.
**********y **********de ********** del **********, se les tuvo
contestando en sentido negativo a la demanda incoada en su

contra.
Cuarto: Substanciación de la audiencia preliminar y de

juicio. Integrada la litis se procedió a fijar fecha y hora para el
desahogo de la Audiencia Preliminar, misma que fue celebrada el
día ********** de ********** del **********, y en la cual se calificaron
las probanzas ofrecidas por las partes, siendo admitidas a trámite,
las siguientes:
Parte actora:
1. Documental privada consistente en el contrato de
arrendamiento de fecha 7 siete de febrero del 2014
dos mil catorce celebrado entre ********** como
arrendador, **********, como arrendataria y **********
como fiador respecto del inmueble ubicado en la
calle ********** número **********, en la colonia
********** en **********, Nuevo León.
2. Confesional por posiciones a cargo de la parte
demandada
3. Declaración de parte a cargo de los demandados
4. Presunciones legales y humanas
Se continuó con la audiencia de juicio, en donde se tuvo por

desahogadas las pruebas que no requieren desahogo material,
luego entonces, se continuó con la fase de alegatos, en donde la
parte actora hizo uso de ese derecho y se declaró precluido el
derecho de los demandados ante su inasistencia, seguido a lo
anterior, se ordenó citar para el dictado de sentencia, misma que
ha llegado el momento de pronunciar conforme a derecho, y;
C o n s i d e r a n d o:
Primero: Naturaleza jurídica de la sentencia definitiva.

Que las sentencias del orden civil se regulan por lo establecido en

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los artículos 400, 401, 402, 403, 405 y demás relativos del CPCNL
en relación a lo establecido en el artículo 19 del CCNL; esto es,
que las controversias judiciales del orden civil deberán resolverse
conforme a la ley o a su interpretación jurídica, resolviéndose a
falta de ley conforme a los Principios Generales de Derecho;
debiendo ser las sentencias claras, precisas y congruentes con la
demanda y contestación, y con las demás pretensiones deducidas
oportunamente en el juicio; condenando o absolviendo al
demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hubieren
sido objeto del debate; debiéndose ocupar exclusivamente de las
acciones deducidas y de las excepciones opuestas
respectivamente en la demanda y en la contestación; además
habrán de ajustarse las sentencias por cuanto su pronunciación a
las reglas contenidas en el artículo 405 del CPCNL.
Segundo: Competencia de este órgano jurisdiccional.

Este Tribunal se considera competente para conocer del presente
sumario por razón de la materia, con fundamento en los artículos
31 fracción I y 35 Bis de la LOPJNL, en relación con los artículos
989 fracción I y 1065 del CPCNL; los cuales establecen que los
Jueces de Juicio Civil Oral conocerán de los asuntos relativos a su
materia que de acuerdo con el CPCNL deban tramitarse conforme
al procedimiento oral, y que se sujetarán al mismo las
controversias que se susciten con motivo de arrendamiento
independientemente de la cuantía; y por razón de territorio,
conforme al artículo 111 fracción III del CPCNL, es juez
competente el de la ubicación de la cosa respecto a las cuestiones
derivadas del contrato de arrendamiento de inmuebles; ya que en
la especie la controversia deriva de un contrato de arrendamiento
y el bien inmueble arrendado se encuentra ubicado en Monterrey,
Nuevo León; es decir, dentro del ámbito de competencia espacial
de esta Autoridad, conforme al artículo Cuarto transitorio apartado
A de la LOPJNL.
Tercero: Estudio de la vía. Con relación a la vía elegida

por la parte actora esta Autoridad considera que es la correcta, ya
que las controversias que se susciten con motivo de
arrendamiento se sujetarán al procedimiento oral, de conformidad
con el artículo 1065 del CPCNL.
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Cuarto: Depuración del Procedimiento. De conformidad

PODER JUDICIAL DEL
con el artículo 1057 del CPCNL, el cual establece:
MONTERREY, N. L.
JUZGADO PRIMERO DE JUICIO CIVIL ORAL Artículo 1057.- En caso de que resulten improcedentes las
excepciones procesales o si no se opone alguna, el Juez
precisará los acuerdos probatorios a los que hayan llegado las
partes, fijará el objeto del procedimiento y los hechos
controvertidos, calificará las pruebas ofrecidas y admitirá para su
trámite las que considere procedentes de acuerdo con el artículo
230 de este Código.
Al respecto es oportuno recapitular que en la audiencia

preliminar del ********** de ********** del ********** (minuto 6:20 al
minuto 7:14), esta autoridad, con ese propósito y tomando como
punto de partida la fase de postulación (demanda), determinó lo
siguiente:
5.1 Acuerdos de prueba:

 No existen acuerdos probatorios.
5.2 Objeto del procedimiento5:

 Acción de rescisión respecto del inmueble ubicado
en en la calle ********** número **********, en la
colonia ********** en **********, Nuevo León.
 Desocupación y entrega material y jurídica del
inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
 Acción de cobro de pesos de las pensiones rentarias
vencidas en los meses de agosto del 2015 dos mil
quince a septiembre del 2016 dos mil dieciséis a
razón de $3,400.00 (tres mil cuatrocientos pesos
00/100 moneda nacional) cada una.
 Pago del 5% cinco por ciento adicional sobre las
pensiones rentarias.
 Pago de la pena convencional pactada en la cláusula
décima del contrato de arrendamiento.
 Pago de los gastos generados por concepto de agua,
energía eléctrica y teléfono.
5.3 Puntos controvertidos6:
5
Minuto 6:21 a 7:04 de la videograbación de la audiencia preliminar de fecha ********** de ********** del **********..
6
Minuto 7:08 a 7:10 de la videograbación de la audiencia preliminar de fecha **********de **********del **********.

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 Respecto a la demandada, a quien se le tuvo
contestando en sentido negativo, todos los hechos
afirmados y todos los conceptos reclamados de la
parte actora.
Quinto: Legitimación. En lo que respecta a la legitimación

de las partes esta se encuentra acreditada con la documental
indicada bajo el punto número 1 uno del resultando cuarto de la
presente resolución correspondiente a las pruebas de la parte
actora, de cuyo análisis, se advierte con suma claridad los
elementos personales del mismo, que son los siguientes: parte
actora, en calidad de arrendador, y parte demandada, en su
carácter de arrendatario y fiador, respectivamente, por lo que les
corresponden las obligaciones y derechos particularizadas en el
contrato de arrendamiento de estudio y aquellas que derivadas de
las consecuencias naturales son conformes a la buena fe, al uso,
o a la ley, en términos de los numerales 1693, 1729, 2292, 2293,
2306, 2319, 2686, 2688, 2691 y demás relativos del CCNL.
Por lo tanto, se tiene por acreditada la legitimación activa y

pasiva de los contendientes mencionados, la actora material para
comparecer a juicio a reclamar las prestaciones que se precisan
en la demanda, y la parte demandada para defender sus intereses
legales con relación al contrato allegado; lo anterior de
conformidad con lo dispuesto por el artículo 9 del CPCNL, lo
anterior sin perjuicio de la valorización que se le otorgue a la
prueba pericial en líneas posteriores. Tiene aplicación la
jurisprudencia VI.2o. J/72, consultable en el Semanario Judicial de
la Federación, Tomo V, segunda parte-2, enero a junio de 1990 mil
novecientos noventa, página 670, de la octava época, que resulta
aplicable por analogía también a la parte demandada y que
literalmente dice lo siguiente:
ARRENDAMIENTO. LEGITIMACION DEL

ARRENDADOR. La calidad del arrendador dimana del contrato
de arrendamiento, por lo que, quien se ostenta como tal en un
juicio, no necesita acompañar documento probatorio de la
propiedad, pues basta con que se haya demostrado la existencia
del contrato para considerarlo legitimado para ejercitar la acción
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que intentó, en virtud de que ésta es de carácter personal y no

real7.
PODER JUDICIAL DEL
COORDINACION DE GESTION JUDICIAL Sexto: Estudio de la acción de rescisión. Quedando
MONTERREY, N. L. asentados en líneas precedentes los presupuestos procesales
aplicables al procedimiento que nos atañe, de conformidad con el
artículo 223 del CPCNL, la suscrita juzgadora procede al

estudio de la acción ejercida.
Al efecto, se advierte que se reclama como acción principal

la rescisión del contrato de arrendamiento que celebraron los
contendientes respecto del inmueble ya precisado, con motivo del
incumplimiento de la arrendataria en el pago en las pensiones
rentarias, acorde a lo establecido en el artículo 2377 fracción IV
del CCNL.
Ante ello, conforme a la regla de la carga de la prueba que

establece el artículo 223 del CPCNL, recae en quien ejerce la
acción el deber de acreditar plenamente los elementos de la
misma. Bajo esa premisa, por lo que hace a la acción de rescisión
del contrato de arrendamiento por incumplimiento en el pago de
las rentas, el accionante debe comprobar los siguientes
elementos: 1).- La existencia de la relación contractual; 2).- El
incumplimiento del arrendatario a su obligación de pago de
las pensiones rentarias.
Con relación al primero de los elementos de la acción,

relativo a la existencia de la relación contractual entre las partes
contendientes, se encuentra acreditado, pues la parte actora
acompañó la documental descrita en el punto número 1 uno del
resultando cuarto, mismo que sirve como documento base de la
acción, el cual se celebró entre la parte actora, en calidad de
arrendador, la demandada 1 en su carácter de arrendataria y el
demandado 2 como fiador; documento del cual al hacer un análisis
de las cláusulas que lo integran se desprende claramente el
vínculo contractual de arrendamiento y los términos y condiciones
pactadas por las partes contratantes, mismo que fue valorado en
líneas anteriores.
7
Época: Octava Época. Registro: 226444. Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito. Tipo de Tesis:
Jurisprudencia. Fuente: Semanario Judicial de la Federación. Tomo V, Segunda Parte-2, Enero-Junio de 1990.
Materia(s): Civil. Tesis: VI.2o. J/72. Página: 670. SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL SEXTO CIRCUITO.

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Con el anterior elemento de prueba debidamente
justipreciado, consistente en el contrato privado de arrendamiento,
se acredita la existencia de la relación que vincula a los
contendientes, y el cual reúne los requisitos de los artículos 1690,
1691, 1694, 1700, 1733, 2292, 2293 y 2300 del CCNL, en el
sentido de que se celebró el contrato, que existe el consentimiento
y el objeto materia del mismo, que se expresó por escrito, que es
un contrato bilateral porque las partes se obligan recíprocamente,
y que hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se
obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal
de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto.
Ahora bien, respecto de la responsabilidad del demandado

2, en su calidad de fiador, es menester realizar las siguientes
acotaciones. Para tal finalidad, se parte del hecho de que en el
pacto del inquilinato en que se funda la acción, específicamente en
la cláusula tercera, se estableció:
TERCERA: DE LAS MENSUALIDADES RENTARIAS Y

DEL FIADOR… Asimismo, en este acto se constituye fiador
solidario del arrendatario el Sr. ********** quien renuncia a los
beneficios de orden y excusión, otorgando en garantía en caso
de incumplimiento de las obligaciones contraídas en el presente
contrato por su fiado, el inmueble de su propiedad que se
describe a continuación Calle ********** Ote. Colonia ********** del
Municipio de **********, Nuevo León. Manifestando el fiador bajo
protesta de decir verdad que, dicho inmueble se encuentra
actualmente libre de todo gravamen.
De lo transcrito, se desprende que el demandado 2

compareció como fiador constituyéndose así, en lo personal, como
deudor de la parte arrendataria, garantizando las obligaciones a
que el instrumento se contrae, situación que lo constriñe a
cumplimentar en su totalidad la prestación debida, y por ende, es
correcto condenarlo a las prestaciones sobre las cuales esta
autoridad se pronuncie, excepto a la entrega material del bien
dado en arriendo, por no haberse alegado que lo estuviera
poseyendo, amén de lo ya expuesto con antelación, lo que
antecede de conformidad con el artículo 2686 del CCNL.
Robustece a lo anterior la confesión ficta de los

demandados, que fue obtenida dentro de la audiencia preliminar
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de fecha ********** de ********** del **********, ante su

incomparecencia injustificada a efecto de absolver las posiciones
PODER JUDICIAL DEL
que fueron calificadas de legales por esta Autoridad, entre las que
DEL PRIMER DISTRITO JUDICIAL destacan las marcadas con los números 1 uno, 2 dos, 9 nueve, de
MONTERREY, N. L.
ambos pliegos de posiciones y 21 veintiuno del pliego de
posiciones del demandado 1 y 20 veinte del pliego de posiciones

del demandado 2, lo que conlleva la presunción de veracidad,
salvo prueba en contrario, de aquellos hechos contenidos en las
posiciones, con lo cual reconocieron fictamente haber celebrado
un contrato de arrendamiento con la parte actora en su calidad de
arrendatario, en el caso del demandado 1, y fiador, para el
demandado 2; que la firma que obra estampada en el contrato fue
puesta por el puño y letra de ambos y que celebraron el contrato
de arrendamiento en fecha 7 siete de febrero del 2014 dos mil
catorce. Elemento de convicción que al no estar contradicho con
otras pruebas, produce fuerza de convicción en el ánimo de la
suscrita juez respecto de los hechos reconocidos y antes
puntualizados en los términos de los artículos 280 fracción I, 360 y
999 del CPCNL. Sirve de apoyo a lo anterior, la jurisprudencia del
Primer Tribunal Colegiado en materia de Trabajo del primer
Circuito, Novena Época, registro 184191, visible en el Semanario
Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XVII, Junio de 2003,
materia Laboral, página: 685, del rubro y texto siguiente:
CONFESIÓN FICTA, VALOR PROBATORIO PLENO. La

confesión ficta, para que alcance su pleno valor probatorio, es
indispensable que no esté contradicha con otras pruebas
existentes en autos, y además que los hechos reconocidos sean
susceptibles de tenerse por confesados para que tengan valor
probatorio, esto es, que los hechos reconocidos deben estar
referidos a hechos propios del absolvente, y no respecto de
cuestiones que no le puedan constar al que confiesa.8
Así como la tesis aislada de la Novena Época, registro

201111, visible en el Semanario Judicial de la Federación y su
Gaceta, Tomo IV, Octubre de 1996, materia Civil, página 508, que
dice:
CONFESION FICTA. La confesión ficta produce el efecto

de una presunción y hace prueba plena, si no hay otras que la
contradigan; por tanto, para desvirtuarla debe ser enfrentada con
los diversos medios de convicción existentes en el sumario, y
8
Época: Novena Época .Registro: 184191. Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito. Tipo de Tesis:
Jurisprudencia. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. Tomo XVII, Junio de 2003. Materia(s):
Laboral. Tesis: I.1o.T. J/45. Página: 685. PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA DE TRABAJO DEL
PRIMER CIRCUITO.

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además, que los hechos reconocidos sean susceptibles de
tenerse por confesados para que tenga valor probatorio, esto es,
que los hechos reconocidos deben estar referidos a hechos
propios del absolvente.
Por ende, se estima que la parte actora acreditó el primer

elemento de su acción, consistente en la relación contractual de
arrendamiento que une a las partes procesales en los términos y
condiciones aludidas en su demanda.
Ahora bien, procediendo al análisis del segundo elemento

de la acción de rescisión, el cual corresponde al incumplimiento de
la obligación de pago de rentas, es necesario tomar en cuenta lo
que dispone el numeral 2383 del CCNL, que reza:
Art. 2383.- El arrendador puede exigir la rescisión del

contrato:
I.- Por falta de pago de la renta en los términos
prevenidos en los artículos 2346 y 2348;…
Así mismo el artículo 2321 del mencionado código, como

regla específica del lugar de pago establece que:
Art. 2321.- La renta será pagada en el lugar convenido, y

a falta de convenio, en la casa, habitación o despacho del
arrendatario.
Del último precepto se infiere que el arrendatario debe tener

conocimiento de los requisitos de tiempo, sustancia y lugar para
pago, por lo que al tener a la vista nuevamente el contrato base de
la acción, quien ahora juzga aprecia clara y terminantemente que
los obligados tuvieron conocimiento de tales requisitos, pues en
las cláusulas segunda y tercera se estableció su deber de pagar
rentas por la suma de $3,400.00 (tres mil cuatrocientos pesos
00/100 moneda nacional), la cual se debería de cubrir el día 1 uno
de cada mes en el domicilio ubicado en el despacho ********** del
Edificio ********** ubicado en la Avenida ********** número **********
poniente, en la zona ********** en **********, Nuevo León,
pactándose que el plazo del contrato serían de 1 un año, el cual
comenzaría el 7 siete de febrero del 2014 dos mil catorce. Luego,
dicho documento es el medio idóneo para demostrar que la parte
demandada conocía la obligación de pago de pensiones rentarias,
desde el momento mismo de la celebración del contrato, así como
10
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la forma, términos y monto para ello, de modo que sólo basta que
la arrendadora acredite la existencia del contrato y a su vez afirme
PODER JUDICIAL DEL
la falta de pago de las pensiones rentarias adeudadas, para que
DEL PRIMER DISTRITO JUDICIAL se arroje a la parte demandada la obligación de probar el pago de
MONTERREY, N. L.
las exigidas, ya que el impago es un hecho de carácter negativo.
En ese sentido, corresponde a la parte demandada la carga

probatoria de acreditar encontrarse al corriente en el pago, y
analizadas las actuaciones que integran el presente
procedimiento, no se advierte que hayan justificado haberlas
liquidado con los medios de prueba idóneos, como lo serían los
respectivos recibos de arrendamiento, o con cualquier otro medio
de convicción. Sirven de apoyo a lo anterior las tesis que dicen:
ARRENDAMIENTO. PRUEBAS DEL PAGO DE LAS

RENTAS. El contrato de arrendamiento exhibido en un juicio
sobre rescisión, por falta de pago de las pensiones adeudadas,
es la prueba de la existencia de la obligación del inquilino, de
pagar sus rentas, desde la fecha del contrato; éste en sí mismo,
es la prueba fundamental del derecho para exigir las pensiones
pactadas, y basta que el actor demuestre la existencia del
contrato y que afirme la falta de pago de las pensiones, para que
proceda tramitar, tanto la acción rescisoria, como la de pago de
todas las rentas, desde la fecha del contrato, y al inquilino
incumbe demostrar que hizo los pagos, puesto que exigir tal
prueba al arrendador, equivaldría a obligarlo a probar una
negación9.
PAGO O CUMPLIMIENTO, CARGA DE LA PRUEBA. El

pago o cumplimiento de las obligaciones corresponde
demostrarlo al obligado y no el incumplimiento al actor.10
Lo anterior queda robustecido con la referida confesión ficta

de los demandados obtenida dentro de la audiencia preliminar,
pues se destacan las posiciones marcadas con los números 7
siete, 10 diez, de ambos pliegos de posiciones y 16 dieciséis y 17
diecisiete del pliego de posiciones del demandado 1, lo que
conlleva la presunción de veracidad, salvo prueba en contrario, de
aquellos hechos contenidos en las referidas posiciones, con lo
cual los referidos demandados reconocieron fictamente que la
renta mensual que se estipuló era por la cantidad de $3,400.00
(tres mil cuatrocientos pesos 00/100 moneda nacional); que en el
contrato se estableció como causal de recisión el incumplimiento
en el pago de alguna de las pensiones rentarias; y en el caso del
9
Época: Octava Época. Registro: 210392. Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito. Tipo de Tesis: Aislada.
Fuente: Semanario Judicial de la Federación. Tomo XIV, Septiembre de 1994. Materia(s): Civil. Tesis: II. 3o. 259
C. Página: 268.
10
Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. III, Marzo de 1996. Tesis: VI.2o.28 K. Página: 982.

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demandado 1 que reconoce que se estableció como causa de
terminación del contrato el dejar de cumplir con el pago oportuno
de las pensiones rentarias, y que reconocía que la obligación
principal era el cumplir cabalmente con el pago de las rentas.
Elemento de convicción que al no estar contradicho con otras
pruebas, produce fuerza de convicción en el ánimo de quien ahora
resuelve respecto de los hechos reconocidos y antes
puntualizados en los términos de los artículos 280 fracción I, 360 y
999 del CPCNL. Citándose como apoyo de lo anterior los
siguientes criterios cuyos rubros son: CONFESIÓN FICTA,
VALOR PROBATORIO PLENO, y CONFESION FICTA, mismos
que ya fueron citados en líneas anteriores, remitiéndonos al
contenido ya insertó para obvio de innecesarias repeticiones.
En consecuencia, se tiene por justificado plenamente el

segundo de los elementos constitutivos de la acción,
cumpliéndose de parte del accionante con la carga procesal en
cuestión. De ahí, que se considere fundada la acción de rescisión
por la actualización de la causa de rescisión que contempla la
fracción I del artículo 2383 del CCNL, en relación al artículo 2377
fracción IV del mismo ya citados en líneas anteriores.
Séptimo: Declaratoria del fondo del asunto. Por lo antes

expuesto y siendo que la parte actora justificó los elementos
constitutivos de su acción de rescisión de contrato de
arrendamiento, así como que la parte demandada no opuso
excepciones ni defensas, en tal sentido, se declara que ha
procedido el presente juicio oral de arrendamiento, y por ende,
se declara rescindido el contrato de arrendamiento celebrado entre
la parte actora, como arrendadora y la parte demandada, como
arrendataria y fiador, descrito en el punto número 2 dos del
resultando cuarto de la presente sentencia.
Por tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 402

del CPCNL, se condena a la demandada 1, a la desocupación y
entrega material y jurídica a la parte actora del inmueble
arrendado, para lo cual se le concede el término de 3 tres días de
que cause ejecutoria el presente fallo, o pueda llevarse a cabo su
ejecución, con el apercibimiento de que de no cumplir
12
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OC010053193363
voluntariamente con ésta condena se procederá al lanzamiento en

su contra y a su costa, lo anterior acorde a lo establecido en los
PODER JUDICIAL DEL
artículos 42 y 475 del CPCNL.
MONTERREY, N. L.
JUZGADO PRIMERO DE JUICIO CIVIL ORAL Octavo: Análisis de la acción de cobro de rentas
Reclama la parte actora, el pago de la cantidad de $47,600.00
(cuarenta y siete mil seiscientos pesos 00/100 moneda
nacional), por concepto de rentas mensuales vencidas y no
pagadas, correspondiente a los meses de agosto del 2015 dos mil
quince a septiembre del 2016 dos mil dieciséis, a razón de
$3,400.00 (tres mil cuatrocientos pesos 00/100 moneda nacional)
mensuales.
Ahora bien, para la procedencia de la acción de cobro de

renta, la parte actora debe demostrar los siguientes elementos: 1)
existencia de la relación contractual y 2) que las rentas estén
vencidas. Lo anterior tiene fundamento en la siguiente
jurisprudencia:
ARRENDAMIENTO. PARA SU PROCEDENCIA, LA

ACCIÓN DE PAGO DE LAS RENTAS INSOLUTAS NO
REQUIERE QUE SE ACREDITE QUE EL ARRENDATARIO SE
CONSTITUYÓ EN MORA. La acción de pago de rentas no está
encaminada a obtener la terminación del contrato de
arrendamiento, por la mora del arrendatario en el cumplimiento
de su obligación, sino únicamente que éste cubra el pago de las
mensualidades vencidas, al haber cumplido el arrendador con su
obligación consistente en otorgar el uso y disfrute del bien
arrendado. Por lo tanto, debe tomarse en cuenta que el pago de
las rentas vencidas y la correlativa obligación del arrendatario de
pagarlas, deriva y tiene su fundamento en el uso y disfrute que el
inquilino efectuó del inmueble, por ende si ese hecho ya
aconteció, debe concluirse que para la procedencia de la acción
de pago de rentas, basta que éstas estén vencidas y que previo
requerimiento del arrendador no hayan sido cubiertas, en la
inteligencia de que dicho requerimiento puede hacerse
válidamente por medio del emplazamiento a juicio, pues en
términos del artículo 259, fracción IV, del Código de
Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, dicho
emplazamiento produce los efectos de una interpelación
judicial.11
El primero de los elementos, relativo a la existencia de la

relación contractual, se tiene justificado en términos de lo
establecido en el considerando sexto del presente fallo, al que nos
remitimos a efecto de evitar duplicidades.
11
1a./J 66/2006, publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XXIV, noviembre de
2006 dos mil seis, página 102, de la novena época.

00215a9b0071
Por otro lado, con relación al segundo de los elementos de
la acción, debe destacarse que como ya se dijo en el
considerando sexto de éste fallo, la parte demandada del litigio no
justificó haber pagado las pensiones rentarias reclamadas, aunado
a que en términos del artículo 1729 del CCNL, los contratos
obligan a los contratantes al cumplimiento de lo expresamente
pactado, de modo que los contendientes deben estarse a lo
establecido en el clausulado que integra el contrato de
arrendamiento, de cuya clausula tercera se desprende que el
arrendatario se obligó a pagar la suma mensual de $3,400.00 (tres
mil cuatrocientos pesos 00/100 moneda nacional), mensuales.
Quedando lo anterior robustecido con la referida confesión

ficta de los demandados obtenida dentro de la audiencia preliminar
de fecha ********** de ********** del **********, destacándose las
posiciones marcadas con los números 5 cinco, 13 trece, 18
dieciocho, 19 diecinueve de ambos pliegos de posiciones, 12 doce
y 14 catorce del pliego de posiciones del demandado 1, y 14
catorce y 15 quince del pliego de posiciones del demandado 2, lo
que conlleva la presunción de veracidad, salvo prueba en
contrario, de aquellos hechos contenidos en las referidas
posiciones, con lo cual los demandados reconocieron haber
dejado de cubrir más de catorce pensiones rentarias; que se les
requirió el pago de las pensiones rentarias; haber incumplido con
sus obligaciones más de 20 veinte pensiones rentarias respecto
del inmueble ubicado en la calle ********** número **********, en la
colonia ********** en **********, Nuevo León. Asimismo haber
dejado de pagar las pensiones rentarias y haber sido omisos en
pagar las rentas, tanto en sus caracteres de arrendatario como de
fiador. Elemento de convicción que no está contradicho con otras
pruebas, por lo que produce fuerza de convicción en el ánimo de
quien ahora resuelve respecto de los hechos reconocidos y ya
precisados en los términos de los artículos 280 fracción I, 360 y
999 del CPCNL. Citándose como apoyo de lo anterior los criterios
cuyos rubros son: CONFESIÓN FICTA, VALOR PROBATORIO
PLENO, y CONFESION FICTA, los cuales ya fueron citados en el
considerando sexto, remitiéndonos al contenido ya inserto para
obvio de innecesarias repeticiones.
14
*OC010053193363*
OC010053193363
Por tanto, sin mayores consideraciones se estima

PODER JUDICIAL DEL
procedente a cargo de la arrendataria la obligación de responder
DEL PRIMER DISTRITO JUDICIAL del pago de las pensiones rentarias vencidas y reclamadas acorde
MONTERREY, N. L.
al numeral 2319 del CCNL que señala:
Art. 2319.- El arrendatario está obligado:

I.- A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos;
Por ello, en resguardo del principio de autonomía de la

voluntad que se deduce del contenido del artículo 1693 del CCNL,
el cual establece que los contratos obligan a los contratantes al
cumplimiento de lo expresamente pactado, ante el deber de la
parte demandada de pagar las pensiones rentarias que se
generen hasta la entrega del inmueble arrendado a la parte actora
y considerando que la demandada no justificó haber liquidado las
mismas, se estima que deberán cubrir la cantidad reclamada por
concepto de rentas mensuales vencidas y no pagadas,
correspondiente a los meses de agosto del 2015 dos mil quince a
septiembre del 2016 dos mil dieciséis, a razón de $3,400.00 (tres
mil cuatrocientos pesos 00/100 moneda nacional) mensuales, más
las que se continúen generando hasta la entrega a la parte actora
del inmueble arrendado.
Por lo anterior, se condena a la demandada a pagar a la

parte actora la suma de $47,600.00 (cuarenta y siete mil
seiscientos pesos 00/100 moneda nacional), por concepto de
rentas mensuales vencidas y no pagadas, correspondiente a los
meses de agosto del 2015 dos mil quince a septiembre del 2016
dos mil dieciséis, a razón de $3,400.00 (tres mil cuatrocientos
pesos 00/100 moneda nacional) mensuales, más las que se
continúen generando hasta la entrega a la parte actora del
inmueble arrendado, lo que se cuantificará en ejecución de
sentencia.
Noveno: Intereses moratorios. Reclama el accionante el

pago del 5% cinco por ciento mensual adicional sobre el importe
de la renta, estipulado en la cláusula tercera del contrato, derivado
de la falta de pago de las pensiones rentarias, lo que, a criterio de

00215a9b0071
esta autoridad se traduce en un interés moratorio, pues establece
la referida cláusula lo siguiente:
TERCERA: DE LAS MENSUALIDADES RENTARIAS Y

DEL FIADOR.- El arrendatario se obliga a pagar por concepto de
pensiones rentarias la cantidad de $3,400.00 (tres mil
cuatrocientos pesos 00/100 M.N) mensuales, las cuales se obliga
a pagar los días 01 de cada mes, en el domicilio ubicado en el
despacho ********** del Edificio ********** sito en Avenida **********
número ********** Pte. zona ********** en **********, N.L.,
acordando también de que en caso de que dichas mensualidades
rentarias no fuesen cubiertas oportunamente en el día
establecido de cada mes, se aumentará el valor de la pensión
rentaria con un 5% mensual sobre la renta no liquidada en el
tiempo y forma convenida por ambas partes mediante el presente
contrato…
Ahora bien, si bien es cierto que los artículos 1998 y 1999

del CCNL establecen las consecuencias que acarrea el
incumplimiento de una obligación, esto al señalarse en dichos
preceptos, en lo básico, que el que estuviere obligado a prestar un
hecho y dejare de prestarlo o no lo prestare conforme a lo
convenido, será obligado a responder de los daños y perjuicios
que por dicha situación se causen, también lo es que esta
autoridad cuenta con la facultad para analizar si dicha tasa
pactada establecida en el contrato a razón de un 5% cinco por
ciento mensual de la renta insoluta reviste o no el carácter de
usuraria.
En primer lugar, es necesario dejar establecido que la

Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación
sostuvo en jurisprudencia plena: PAGARÉ. SI EL JUZGADOR
ADVIERTE QUE LA TASA DE INTERESES PACTADA CON
BASE EN EL ARTÍCULO 174, PÁRRAFO SEGUNDO, DE LA LEY
GENERAL DE TÍTULOS Y OPERACIONES DE CRÉDITO ES
NOTORIAMENTE USURARIA PUEDE, DE OFICIO, REDUCIRLA
PRUDENCIALMENTE12, que la nota distintiva de la usura
consiste básicamente en que una persona obtenga en provecho
propio y de modo abusivo sobre la propiedad de otro, un interés
excesivo derivado de un préstamo, es decir, dicho concepto está
enfocado al aprovechamiento de manera leonina de una persona
sobre otra, para obtener alguna ganancia superior a la pactada de
12
Época: Décima Época. Registro: 2006795. Instancia: Primera Sala. Tipo de Tesis: Jurisprudencia. Fuente:
Gaceta del Semanario Judicial de la Federación. Libro 7, Junio de 2014, Tomo I. Materia(s): Constitucional, Civil.
Tesis: 1a./J. 47/2014 (10a.).Página: 402.
16
*OC010053193363*
OC010053193363
mutuo acuerdo; referencia la anterior que es cita para una mejor

comprensión sobre el término usura.
PODER JUDICIAL DEL
DEL PRIMER DISTRITO JUDICIAL Ahora bien, debe establecerse lo preceptuado por la CADH,
MONTERREY, N. L.
en el numeral 21.3, en donde se indica:
Artículo 21. Derecho a la Propiedad Privada…

3. Tanto la usura como cualquier otra forma de
explotación del hombre por el hombre, deben ser prohibidas por
la ley.
Así como el cardinal 1° de la CPEUM, que refiere lo

siguiente:
Artículo 1o. En los Estados Unidos Mexicanos todas las

personas gozarán de los derechos humanos reconocidos en esta
Constitución y en los tratados internacionales de los que el
Estado Mexicano sea parte, así como de las garantías para su
protección, cuyo ejercicio no podrá restringirse ni suspenderse,
salvo en los casos y bajo las condiciones que esta Constitución
establece.
Las normas relativas a los derechos humanos se
interpretarán de conformidad con esta Constitución y con los
tratados internacionales de la materia favoreciendo en todo
tiempo a las personas la protección más amplia.
Todas las autoridades, en el ámbito de sus competencias,
tienen la obligación de promover, respetar, proteger y garantizar
los derechos humanos de conformidad con los principios de
universalidad, interdependencia, indivisibilidad y progresividad.
En consecuencia, el Estado deberá prevenir, investigar,
sancionar y reparar las violaciones a los derechos humanos, en
los términos que establezca la ley.
Partiendo de dichos dispositivos, tenemos que debe

reconocerse la protección al deudor frente a los abusos y a la
eventualidad en el cobro de incrementos excesivos en el importe
de la renta, por constituir usura.
Así pues, atendiendo a lo asentado con antelación, esta

autoridad debe proceder de oficio a inhibir esa condición usuraria
apartándose del contenido del incremento convenido por motivo
de intereses moratorios, para fijar la condena que no resulte
excesiva. Determinación la anterior, que se adopta en virtud de la
aplicación de un tratado internacional como lo es la CADH al
presente asunto, esto por ser de observancia obligatoria para esta
autoridad, por disposición expresa del artículo 1° de la CPEUM, tal
como ya se expuso y se plasmó en líneas previas.

00215a9b0071
Dicho de otra manera, con la presente determinación, quien
dicta el presente fallo cumple con la obligación conferida a todas
las autoridades del país, dentro del ámbito de sus competencias, a
fin de velar no sólo por los derechos humanos contenidos en la
CPEUM, sino también por los derechos humanos contenidos en
los instrumentos internacionales firmados por el Estado Mexicano
(como el que hemos hecho referencia en el presente caso),
adoptando la interpretación más favorable al derecho humano de
que se trate.
Lo anterior tiene sustento, en lo establecido por nuestro

más Alto Tribunal, al resolver el expediente varios 912/2010 en
relación con la ejecución de la sentencia emitida en fecha 23
veintitrés de noviembre de 2009 dos mil nueve por la Corte
Interamericana de Derechos Humanos en el "Caso Radilla
Pacheco contra los Estados Unidos Mexicanos" -cuyas
consideraciones se ven reflejadas en la tesis que a continuación
se transcribe:
CONTROL DE CONVENCIONALIDAD EX OFFICIO EN

UN MODELO DE CONTROL DIFUSO DE
CONSTITUCIONALIDAD. De conformidad con lo previsto en el
artículo 1o. de la Constitución Política de los Estados Unidos
Mexicanos, todas las autoridades del país, dentro del ámbito de
sus competencias, se encuentran obligadas a velar no sólo por
los derechos humanos contenidos en la Constitución Federal,
sino también por aquellos contenidos en los instrumentos
internacionales celebrados por el Estado Mexicano, adoptando la
interpretación más favorable al derecho humano de que se trate,
lo que se conoce en la doctrina como principio pro persona.
Estos mandatos contenidos en el artículo 1o. constitucional,
reformado mediante Decreto publicado en el Diario Oficial de la
Federación de 10 de junio de 2011, deben interpretarse junto con
lo establecido por el diverso 133 para determinar el marco dentro
del que debe realizarse el control de convencionalidad ex officio
en materia de derechos humanos a cargo del Poder Judicial, el
que deberá adecuarse al modelo de control de constitucionalidad
existente en nuestro país. Es en la función jurisdiccional, como
está indicado en la última parte del artículo 133 en relación con el
artículo 1o. constitucionales, en donde los jueces están obligados
a preferir los derechos humanos contenidos en la Constitución y
en los tratados internacionales, aun a pesar de las disposiciones
en contrario que se encuentren en cualquier norma inferior. Si
bien los jueces no pueden hacer una declaración general sobre la
invalidez o expulsar del orden jurídico las normas que consideren
contrarias a los derechos humanos contenidos en la Constitución
y en los tratados (como sí sucede en las vías de control directas
establecidas expresamente en los artículos 103, 105 y 107 de la
Constitución), sí están obligados a dejar de aplicar las normas
inferiores dando preferencia a las contenidas en la Constitución
18
*OC010053193363*
OC010053193363
y en los tratados en la materia13. Varios 912/2010. 14 de julio de

2011. Mayoría de siete votos; votaron en contra: Sergio Salvador
PODER JUDICIAL DEL
Aguirre Anguiano, Jorge Mario Pardo Rebolledo con salvedades
ESTADO DE NUEVO LEÓN. y Luis María Aguilar Morales con salvedades. Ausente y Ponente:
DE LOS JUZGADOS DE JUICIO CIVIL ORAL Margarita Beatriz Luna Ramos. Encargado del engrose: José
DEL PRIMER DISTRITO JUDICIAL Ramón Cossío Díaz. Secretarios: Raúl Manuel Mejía Garza y
MONTERREY, N. L.
Laura Patricia Rojas Zamudio. El Tribunal Pleno, el veintiocho de
JUZGADO PRIMERO DE JUICIO CIVIL ORAL noviembre en curso, aprobó, con el número LXVII/2011(9a.), la
tesis aislada que antecede. México, Distrito Federal, a veintiocho
de noviembre de dos mil once.
Por lo que, las autoridades judiciales deben efectuar un

control de convencionalidad ex officio en el marco de sus
atribuciones y, por ende, deben inaplicar las normas generales
que, a su juicio, consideren transgresoras de los derechos
humanos contenidos en los tratados internacionales en que el
Estado Mexicano sea parte.
Por ende, con independencia de que exista un

planteamiento, o no, así como de que prospere, las autoridades
judiciales, en el ámbito de sus competencias, tienen la obligación
de promover, respetar, proteger y garantizar los derechos
humanos, como es el derecho humano a la propiedad en la
modalidad de prohibición de la usura como forma de explotación
del hombre por el hombre, lo que les faculta a efectuar el control
de convencionalidad ex officio, aún ante la falta de petición de
parte sobre el tópico, lo que significa que cuando se adviertan
indicios de un cobro desproporcionado y excesivo se debe
analizar de oficio la posible configuración de la usura, aun
ante la desestimación del planteamiento litigioso correspondiente a
la lesión.
Tiene sustento lo anteriormente expuesto, en el siguiente

criterio jurisprudencial que a la letra establece:
EXPLOTACIÓN DEL HOMBRE POR EL HOMBRE.

CONCEPTO. La "explotación del hombre por el hombre",
contenida en el artículo 21.3 de la Convención Americana sobre
Derechos Humanos, es aquella situación en la que una persona
o grupo de personas utiliza abusivamente en su provecho los
recursos económicos de las personas, el trabajo de éstas o a las
personas mismas. Aun cuando el concepto de "explotación" al
que hace referencia la prohibición está afectado de vaguedad,
existen casos claros de aplicación del concepto, pues dicha
prohibición abarca cualquier tipo de explotación del hombre por el
13
Época: Décima Época. Registro: 160589. Instancia: Pleno. Tipo de Tesis: Aislada. Fuente: Semanario Judicial
de la Federación y su Gaceta. Libro III, Diciembre de 2011, Tomo 1. Materia(s): Constitucional. Tesis: P.
LXVII/2011(9a.). Página: 535.

00215a9b0071
hombre, tal y como ocurre con otras manifestaciones específicas
dentro del mismo ordenamiento, tales como la esclavitud (artículo
6.1), la servidumbre (artículo 6.1), los trabajos forzados (artículo
6.2) o la propia usura (artículo 21.3). Todas estas situaciones son
instancias indiscutibles de explotación del hombre por el
hombre.14
Pues bien, una vez establecidos los parámetros legales a

seguir para estudiar la posible configuración de la usura, toca el
turno de analizar lo siguiente:
El artículo 2292 del CCNL, expone de manera textual lo

siguiente:
ARTICULO 2292.- Hay arrendamiento cuando las dos

partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder
el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese
uso o goce un precio cierto.
Del numeral antes expuesto, se desprende que, a través de

la celebración del contrato de arrendamiento una de las partes se
obliga recíprocamente, a conceder el uso o goce temporal de la
cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto. De
igual modo, las partes podrán pactar la forma, términos y demás
condiciones que regulen el contrato, es decir, la contraprestación
económica por motivo de la rentabilidad, el plazo y monto del
mismo, la forma de disponer de él, la manera en que se cubrirá y
cómo se garantizará, así como la extinción de dicho acto jurídico.
Ahora, la propia definición del contrato establece las

obligaciones principales de las partes, de las cuales deriva el resto
de ellas, de las que nos ocuparemos específicamente del monto
de los intereses condenado en la sentencia recurrida.
Al respecto es dable concluir que en todo contrato el

acreedor (arrendador) tendrá derecho a recibir por parte del
deudor (arrendatario y fiador), el pago de los intereses moratorios
que se estipulen.
En esta tesitura, se procede a analizar el contrato base de

la acción, a efecto de determinar si se advierte que la tasa de
14
Época: Décima Época Registro: 2009281 Instancia: Primera Sala Tipo de Tesis: Aislada Fuente: Gaceta del
Semanario Judicial de la Federación Libro 19, Junio de 2015, Tomo I Materia(s): Constitucional Tesis: 1a.
CXCIII/2015 (10a.) Página: 586
20
*OC010053193363*
OC010053193363
interés pactada es notoriamente usuraria, y en caso de ser así, se

procederá de oficio a reducirla prudencialmente, por lo que hecho
PODER JUDICIAL DEL
lo anterior, se procederá a resolver conforme a derecho proceda.
MONTERREY, N. L.
JUZGADO PRIMERO DE JUICIO CIVIL ORAL En tal virtud tenemos que en el contrato de arrendamiento,
las partes pactaron la tasa de interés moratoria en la cláusula
tercera, de donde se advierte que las partes fijaron como tasa de
interés moratoria un 5% cinco por ciento mensual de la renta
insoluta.
Expuesto lo anterior, para analizar de oficio la posible

configuración de la usura y, en su caso, reducirla prudencialmente,
no basta con advertir el pacto de intereses en forma aislada y
reducirlos a discreción, sino que además debe efectuarse una
apreciación razonada, fundada y motivada con base en las
circunstancias particulares del caso.
Para tal finalidad, tomaremos como base un muestreo de

las mensualidades incumplidas por la parte demandada, de mayo
del 2015 dos mil quince a noviembre del 2016 dos mil dieciséis,
mediante la página oficial de Servicio de Administración Tributaria
(SAT), www.sat.gob.mx, siguiéndose los siguientes pasos:
1. En el apartado de “Información y Servicios”

- Tablas e indicadores
2. TABLAS, TASAS, TARIFAS E INDICADORES FISCALES
- Tablas e indicadores publicados en el Diario Oficial de la

Federación.
- Costo porcentual promedio de captación (CPP)
1. CCP anteriores de 1994 a 2011
La página web antes citada, merece valor probatorio pleno,

de conformidad con lo dispuesto por el numeral 383 del CPCNL, el
cual establece que los registros electrónicos quedarán a la
prudente calificación del juez, por lo que, en virtud de que la
información antes citada fue corroborada de una página oficial del
Gobierno Federal, siendo la página web www.sat.gob.mx del
Sistema de Administración Tributaria, lo cual constituye un sistema
mundial de diseminación y obtención de información, en este caso,
al ser una página de carácter oficial del Gobierno Federal, así
como siendo tales datos un hecho notorio para esta autoridad,
conforme al artículo 387 Bis del CPCNL, de ahí que se reitere el

00215a9b0071
valor probatorio pleno. Sirve de sustento al anterior razonamiento,
la tesis aislada cuyo rubro y texto son del tenor literal siguiente:
INFORMACIÓN PROVENIENTE DE INTERNET. VALOR

PROBATORIO. El artículo 188 del Código Federal de
Procedimientos Civiles, de aplicación supletoria a la Ley de
Amparo, en términos de lo previsto en el diverso artículo 2o. de
este ordenamiento legal, dispone: "Para acreditar hechos o
circunstancias en relación con el negocio que se ventila, pueden
las partes presentar fotografías, escritos o notas taquigráficas, y,
en general, toda clase de elementos aportados por los
descubrimientos de la ciencia."; asimismo, el diverso artículo 210-
A, párrafo primero, de la legislación que se comenta, en lo
conducente, reconoce como prueba la información generada o
comunicada que conste en medios electrónicos, ópticos o en
cualquiera otra tecnología; ahora bien, entre los medios de
comunicación electrónicos se encuentra "internet", que constituye
un sistema mundial de diseminación y obtención de información
en diversos ámbitos y, dependiendo de esto último, puede
determinarse el carácter oficial o extraoficial de la noticia que al
efecto se recabe, y como constituye un adelanto de la ciencia,
procede, en el aspecto normativo, otorgarle valor probatorio
idóneo.15
Una vez analizada esa página oficial, esta autoridad

procede a mostrar un cuadro con base en el importe, a razón de
cada mes referente a las rentas vencidas y no pagadas, mismo
que se muestra a continuación:
Mes C.P.P.
Agosto 2015 2.13
Septiembre 2015 2.16
Octubre 2015 2.16
Noviembre 2015 2.13
Diciembre 2015 2.11
Enero 2016 2.19
Febrero 2016 2.24
Marzo 2016 2.40
Abril 2016 2.47
Mayo 2016 2.53
Junio 2016 2.57
Julio 2016 2.67
Agosto 2016 2.75
Septiembre 2016 2.82
De modo tal que, se advierte que de los valores del costo

porcentual promedio, el más alto dentro de los meses que se
reclaman como rentas incumplidas, equivale a 2.82 dos punto
ochenta y dos mensual, el cual multiplicado por los doce meses
15
Novena Época Registro: 186243 Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito Tesis Aislada Fuente: Semanario
Judicial de la Federación y su Gaceta XVI, Agosto de 2002 Materia(s): Civil Tesis: V.3o.10 C Página: 1306
22
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OC010053193363
que tiene un año, da como valor un 33.84% treinta y tres punto

ochenta y cuatro por ciento anual.
PODER JUDICIAL DEL
DEL PRIMER DISTRITO JUDICIAL Mientras que partiendo de lo establecido en el contrato
MONTERREY, N. L.
fundatorio, es decir, 5% cinco por ciento mensual, ello equivaldría
a una tasa anual del 60% sesenta por ciento por concepto de
intereses moratorios.
Razones por las que se considera por esta autoridad que

es evidente que la tasa de interés moratoria es usuraria.
Al respecto, el Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil

del Cuarto Circuito, resolvió para una mayor comprensión lo
siguiente:
INTERESES MORATORIOS CONVENCIONALES. EL

COSTO PORCENTUAL PROMEDIO PARA SU CÁLCULO, ES
ANUALIZADO. INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 2289 DEL
CÓDIGO CIVIL PARA EL ESTADO DE NUEVO LEÓN. El cuarto
párrafo de la disposición en cita preceptúa: "El interés
convencional moratorio será el que acuerden las partes, sin que
deba exceder al costo porcentual promedio publicado por el
Banco de México, en el Diario Oficial de la Federación, en la
fecha próxima anterior al día del acuerdo, incrementado con un
diez por ciento de su propio valor", sin establecer si el costo
porcentual promedio es mensual o anualizado. Por ello, ese
referente o indicador económico conocido también como "CPP",
generalmente utilizado para las tasas de interés en los usos y
prácticas bancarios y mercantiles, debe trasladarse íntegramente
a la dinámica de la norma inmersa en el invocado numeral,
teniendo presentes su conceptualización y en especial, sus
márgenes de aplicación "anualizada", en los términos fijados por
el Banco de México, conforme a las publicaciones oficiales que
mensualmente realiza, sobre costo porcentual promedio de
captación de los pasivos en moneda nacional a cargo de las
instituciones de banca múltiple del país, mediante las cuales da a
conocer el "CPP de captación expresado en por ciento anual";
tópico éste que ya fue analizado por el Tribunal Pleno de la
Suprema Corte de Justicia de la Nación, al resolver la
contradicción de tesis número 31/98 (del anatocismo), en donde
consideró jurídicamente válidos los criterios del Banco de México,
sobre la conceptualización y mecánica de aplicabilidad del costo
porcentual promedio. Por tanto, se concluye que el índice o
referente económico que prevé el artículo 2289 del Código Civil
de la entidad, impuesto por el legislador como limitante al interés
convencional, debe considerarse que es anualizado16.
En consecuencia, y dadas las consideraciones anteriores

esta Autoridad tiene a bien a proceder a la reducción de los
intereses reclamados, y ajustarlos conforme al interés legal
16
Época: Novena Época. Registro: 164463. Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito. Tipo de Tesis: Aislada.
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. Tomo XXXI, Junio de 2010. Materia(s): Civil. Tesis:
IV.1o.C.106 C. Página: 932. PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL CUARTO CIRCUITO.

00215a9b0071
moratorio establecido en el artículo 17 Bis del CCNL, el cual a la
letra establece:
Artículo 17 Bis.- Con excepción de lo dispuesto en el

Artículo 2289, los conceptos de interés serán los siguientes:…
El interés legal moratorio será igual al promedio del costo
porcentual promedio publicado por el Banco de México, en el
Diario Oficial de la Federación, durante el tiempo que media entre
la fecha del vencimiento de la obligación y el período mensual
inmediato anterior al día en que efectivamente se haga el pago e
incrementado en un veinticinco por ciento de su propio valor…
En ese panorama, se condena a la parte demandada a

pagar a la parte actora, intereses moratorios causados sobre el
importe de cada pensión rentaria insoluta durante el tiempo que
permanezca en mora, a razón del costo porcentual promedio
publicado por el Banco de México, en el Diario Oficial de la
Federación, durante el tiempo que media entre la fecha del
vencimiento de la obligación y el periodo mensual inmediato
anterior al día en que efectivamente se haga el pago,
incrementado en un veinticinco por ciento de su propio valor,
previa regulación en ejecución de sentencia.
Décimo: Pena convencional. Reclama la parte actora el

pago de la pena convencional pactada en el contrato de
arrendamiento en la cláusula décima, la cual a la letra establece:
DÉCIMA.- DE LA PENA CONVENCIONAL.- El

arrendatario así como su fiador se obligan a cubrir un 50% más
sobre el monto de la pensión rentaria para el caso de que siga
ocupando el inmueble en oposición a la voluntad expresa del
arrendador.
De la cláusula en mención se deduce que dicha pena

convencional se pactó con la finalidad de sancionar la conducta
por parte de los arrendatarios, consistente en continuar ocupando
la finca arrendada en oposición a la voluntad expresa del
arrendador después de terminado el contrato de arrendamiento
base de la acción.
Luego, ello implica que la pena convencional se estableció

en el pacto de voluntades basal para sancionar la conducta de los
arrendatarios consistente en seguir ocupando el inmueble
arrendado, en oposición a la voluntad del arrendador. Al respecto,
24
*OC010053193363*
OC010053193363
de acuerdo a lo narrado por la parte actora en su demanda, en el

caso que nos ocupa se advierte que la vigencia ordinaria del
PODER JUDICIAL DEL
contrato concluía el 6 seis de febrero del 2015 dos mil quince,
DEL PRIMER DISTRITO JUDICIAL continuando la arrendataria ocupando el inmueble.
MONTERREY, N. L.
Sin embargo, esta autoridad declara improcedente dicha

prestación, toda vez que si bien la arrendataria continuó con la
ocupación del inmueble arrendado después de la terminación de la
vigencia del contrato de arrendamiento, es decir después del día 6
seis de febrero del 2015 dos mil quince, también es cierto que si la
arrendataria continuó con la ocupación de la finca objeto del
inquilinato, lo hizo sin la oposición del arrendador, pues queda
evidenciado que la relación inquilinaria continuó más allá de la
vigencia ordinaria establecida en el contrato, desprendiéndose
esta situación del mismo escrito de demanda en donde el actor
reclama el pago de las rentas de los meses de agosto del 2015
dos mil quince a septiembre del 2016 dos mil dieciséis, lo que
conlleva la presunción de que las rentas de los meses de marzo,
abril, mayo, junio y julio del 2015 dos mil quince si fueron cubiertas
en forma oportuna, con lo que se determina que operó la figura
jurídica de la tácita reconducción, sin que haya quedado
demostrado mediante elementos de convicción alguno, que la
arrendadora se hubiere opuesto a la continuación voluntaria de la
relación arrendaticia, por lo que se concluye que ésta consintió la
continuación del contrato. Por lo que al no actualizarse las
hipótesis previstas en el mencionado artículo 1743 del CCNL, este
tribunal considera factible reiterar la improcedencia de tal
prestación en estudio y, por ende, absolver a la parte demandada
de pagar la pena convencional en comento.
En consecuencia, se absuelve a los demandados del pago

reclamado por concepto de pena convencional generada, en virtud
de lo expuesto en líneas anteriores.
Décimo primero: Servicios. Reclama la parte actora en el

inciso f) el pago de la cantidad que resulte de los servicios de
agua, energía eléctrica, gas y teléfono y los demás con los que
cuente el inmueble, que se hayan generado, y que se encuentren
insolutos de pago a la fecha en que se haga entrega del inmueble

00215a9b0071
arrendado, conforme a la cláusula quinta del contrato de
arrendamiento allegado con la demanda inicial, que señala:
QUINTA: DEL PAGO DE LOS SERVICIOS QUE SE

GENEREN DURANTE EL ARRENDAMIENTO.- El arrendatario
se obliga a pagar puntualmente todos los servicios de energía
eléctrica, gas, agua y drenaje, y en el supuesto de que, por
negligencia de éste alguno de los servicios antes mencionados
necesite ser reinstalados o recontratados será a cargo del mismo
arrendatario, así como dejar al corriente de pagos éstos servicios
en el momento en que se concluya el presente contrato de
arrendamiento o bien se haga la entrega del mismo, el
arrendador autoriza expresamente al arrendatario a instalar una
línea telefónica comunitaria, así como a proceder a su retito una
vez que haya concluido el término del contrato.
Prestación que resulta procedente conforme al principio de

obligatoriedad contractual que se deduce del artículo 1693 del
CCNL17, y ya que del contenido de la cláusula quinta del contrato
de arrendamiento, se desprende que los contendientes
convinieron a cargo del arrendatario el pago de los gastos que se
originen por servicios en el inmueble arrendado, por tanto, dicha
parte procesal debe responder de los saldos que genere el empleo
de los servicios con que cuente el referido bien hasta la fecha de
la entrega del mismo a la parte actora.
Por tanto, se condena a la parte demandada a pagar la

cantidad que resulte por concepto de los servicios que se
encuentren suministrados en el inmueble objeto de arrendamiento,
y que se adeuden a las empresas prestadoras de los mismos
hasta el día de la entrega física del inmueble, ello previa
comprobación y regulación en etapa de ejecución de sentencia,
mediante el incidente respectivo de conformidad con lo dispuesto
por los artículos 404 y 474 del código procesal civil en vigor.
Décimo segundo: Gastos y costas. Por último, en

relación a los gastos y costas solicitados por el demandante, la
suscrita Juzgadora efectúa el siguiente análisis:
En primer lugar, se tiene que los artículos 91 y 92 del

CPCNL, establecen lo siguiente:
17
Estableciendo el numeral en cita lo siguiente: Art. 1693.- Los contratos se perfeccionan por el mero
consentimiento; excepto aquellos que deben revestir una forma establecida por la ley. Desde que se perfeccionan
obligan a los contratantes no solo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a las consecuencias
que, según su naturaleza, son conformes a la buena fé, al uso o a la ley.
26
*OC010053193363*
OC010053193363
Artículo 91.- Siempre serán condenados en costas: el

litigante que no obtenga resolución favorable sobre ninguno de
PODER JUDICIAL DEL
los puntos de su demanda y el que fuere condenado en absoluta
ESTADO DE NUEVO LEÓN. conformidad con la reclamación formulada en su contra.
DE LOS JUZGADOS DE JUICIO CIVIL ORAL Artículo 92.- Si sólo se obtuviere parte de lo demandado y
DEL PRIMER DISTRITO JUDICIAL sólo hubiere, en consecuencia, condenación parcial, el pago de
MONTERREY, N. L.
las costas se decretará a cargo del litigante que, a juicio del juez
JUZGADO PRIMERO DE JUICIO CIVIL ORAL o tribunal, hubiere obrado con mayor malicia o temeridad al
sostener sus pretensiones.
Pues bien, se tiene que en el caso concreto, se está en

presencia de una condena de índole parcial, al obtener el
demandante sólo parte de las prestaciones que exigió de su
contraparte, pues se declaró infundado el pago de las cantidades
reclamadas por concepto de pena convencional, en los términos
establecidos en los considerandos respectivos. Lo que conlleva a
delimitar la suerte de la condena de gastos y costas en
observancia de la temeridad o mala fe que hubieren observada las
contendientes; entendidos como la conducta que despliegan
dentro del cauce procesal que tienda a entorpecer el trámite del
juicio a través de promociones frívolas a notoriamente
improcedentes, pretenda obtener una ventaja indebida mediante
documentos falsos o testigos aleccionados, y en general, cuando
desplieguen un actuar desleal y contrario a la buena fe que debe
imperar en toda asunto judicial.
Teniendo aplicación sobre lo señalado con antelación por

analogía y en lo conducente la siguiente jurisprudencia, que
establece:
COSTAS. APRECIACIÓN DE LA TEMERIDAD O MALA

FE. La facultad concedida al juzgador por la ley, para condenar al
pago de las costas, cuando a su juicio se haya procedido con
temeridad o mala fe, no es absoluta, sino que debe ejercitarse de
manera prudente, tomando en cuenta los datos que arrojen las
constancias de autos, para apreciar la conducta y lealtad
procesal y percatarse de si el litigante ha hecho promociones
inconducentes, si ha incurrido en faltas de veracidad o en otros
actos semejantes encaminados a entorpecer o dilatar el
procedimiento, contrarios a la buena fe. Todo esto debe
razonarse en la sentencia que imponga la condena en costas por
temeridad.18
Bajo esta tesitura, de una lectura íntegra al asunto de

mérito, se tiene la convicción que el comportamiento de las partes
de ninguna manera reveló temeridad o mala fe, ya que la parte
18
Quinta Época.- No. Registro: 392,315.- Jurisprudencia.- Materia(s): Civil.- Quinta Época.- Instancia: Cuarta
Sala.- Fuente: Apéndice de 1995.- Tomo IV, Parte SCJN.- Tesis: 188.-Página: 129.

00215a9b0071
actora, en su carácter de arrendadora, se limitó a sostener sus
pretensiones en su ocurso de demanda, y por lo que hace a la
parte demandada, se desprende que no opuso excepciones ni
defensas, pero no puede atribuírsele un comportamiento temerario
o de mala fe; en tal razón, al no surtirse el supuesto contenido en
el enunciado artículo 92 del CPCNL en comento, se reitera que no
es el caso de realizar condenación respecto de los gastos y costas
originadas en este trámite, debiendo soportar cada parte los que
hubiere erogado.
Por lo anteriormente expuesto y fundado, es de

resolverse y se resuelve:
Primero: La parte actora justificó los elementos

constitutivos de su acción de terminación por rescisión del contrato
de arrendamiento, mientras que la parte demandada no opuso
excepciones ni defensas, por lo cual;
Segundo: Se declara que ha procedido el presente Juicio

Oral de Arrendamiento, promovido por **********, en contra de
**********y**********, tramitado bajo el expediente judicial número
**********/**********, en consecuencia:
Tercero: Se declara rescindido el contrato de

arrendamiento celebrado entre **********, como arrendador,
**********, como arrendataria y ********** como fiador, respecto del
inmueble ubicado en la calle ********** número **********, en la
colonia ********** en **********, Nuevo León, y por ende;
Cuarto: Se condena a la demandada **********, en su

carácter de arrendataria, así como a sus causahabientes, a la
desocupación y entrega material y jurídica del inmueble, ya antes
descrito; para efecto de dar cumplimiento con lo anterior se le
concede el término de 3 tres días contados a partir del día
siguiente al en que cause ejecutoria la presente resolución, o
pueda llevarse a cabo la ejecución, con el apercibimiento de que
en caso de no hacerlo así, se procederá al lanzamiento en su
contra y a su costa, utilizando para ello los medios de apremio que
28
*OC010053193363*
OC010053193363
establece la ley, consistentes en el uso de la fuerza pública y

cateo, con fractura de cerraduras.
PODER JUDICIAL DEL
DEL PRIMER DISTRITO JUDICIAL Quinto: Se condena a los demandados a pagar a la parte
MONTERREY, N. L.
actora, la suma de $47,600.00 (cuarenta y siete mil seiscientos
pesos 00/100 moneda nacional), por concepto de rentas

mensuales vencidas y no pagadas, correspondiente a los meses
de agosto del 2015 dos mil quince a septiembre del 2016 dos mil
dieciséis, más las que se continúen generando hasta la entrega a
la parte actora del inmueble arrendado a razón de $3,400.00 (tres
mil cuatrocientos pesos 00/100 moneda nacional) mensuales cada
una, lo que se cuantificará en ejecución de sentencia.
Sexto: Se condena a los demandados a pagar a la parte

actora, intereses moratorios causados sobre el importe de cada
pensión rentaria insoluta durante el tiempo que permanezca en
mora, a razón del costo porcentual promedio publicado por el
Banco de México, en el Diario Oficial de la Federación, durante el
tiempo que media entre la fecha del vencimiento de la obligación y
el periodo mensual inmediato anterior al día en que efectivamente
se haga el pago, incrementado en un veinticinco por ciento de su
propio valor, previa regulación en ejecución de sentencia.
Séptimo: Se absuelve a los demandados del pago

reclamado por concepto de pena convencional establecida en la
cláusula décima, conforme a lo establecido en la parte
considerativa de esta resolución.
Octavo: Se condena a la parte demandada a pagar la

cantidad que resulte por concepto de los servicios que se
encuentren suministrados en el inmueble objeto de arrendamiento,
y que se adeuden a las empresas prestadoras de los mismos
hasta el día de la entrega física del bien, ello previa comprobación
y regulación en etapa de ejecución de sentencia, mediante el
incidente respectivo.
Noveno: Cada parte deberá soportar los gastos y costas

que en su caso hubiere erogado con motivo de la tramitación del
presente juicio.

00215a9b0071
Décimo: Quedan notificadas personalmente las partes
de esta resolución, conforme al artículo 996 del Código de
Procedimientos Civiles vigente en el Estado. Así
definitivamente juzgando lo resolvió y firma la Licenciada Gloria
Alicia Adame Mireles, Juez Primero de Juicio Civil Oral del
Primer Distrito Judicial en el Estado, ante la fe del Ciudadano
Licenciado Sergio Abadd Covarrubias Guerra, Secretario de la
Coordinación de Gestión Judicial de los Juzgados de Juicio Civil
Oral del Primer Distrito Judicial del Estado, que autoriza y firma.
Doy fe.
La resolución que antecede se publicó en el Boletín Judicial

número ********** del ********** de ********** del año **********. Doy
fe. El Ciudadano Secretario.
L´**********/ ***********
Este documento constituye una versión pública de su original. En consecuencia, se suprimió toda aquella
información considerada legalmente como confidencial, en virtud de encuadrar en los supuestos normativos
previstos en el artículo 3 de la Ley General de Protección de Datos Personales en Posesión de Sujetos Obligados
y en los artículos 3 y 141 de la Ley de Transparencia y Acceso a la Información Pública del Estado de Nuevo
León.
30

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*OC010053193363*

Visto en definitiva los autos que integran el expediente al

 La procedencia de la acción de terminación por

Cifrado electrónico asociado al documento: 20695bc6-570b-e711-b831-

Primero: Presentación de la demanda. Mediante escrito

Expresando la parte actora que en su calidad de arrendador

Segundo: Admisión de la demanda, emplazamiento y

El emplazamiento de la demandada se efectuó, al

Tercero: Derecho de contradicción. En términos de la

autos se desprenda que hubieran comparecido dentro del

contestando en sentido negativo a la demanda incoada en su

Cuarto: Substanciación de la audiencia preliminar y de

Se continuó con la audiencia de juicio, en donde se tuvo por

Primero: Naturaleza jurídica de la sentencia definitiva.

Cifrado electrónico asociado al documento: 20695bc6-570b-e711-b831-

Segundo: Competencia de este órgano jurisdiccional.

Tercero: Estudio de la vía. Con relación a la vía elegida

Cuarto: Depuración del Procedimiento. De conformidad

Al respecto es oportuno recapitular que en la audiencia

5.1 Acuerdos de prueba:

5.2 Objeto del procedimiento5:

5.3 Puntos controvertidos6:

Cifrado electrónico asociado al documento: 20695bc6-570b-e711-b831-

Quinto: Legitimación. En lo que respecta a la legitimación

Por lo tanto, se tiene por acreditada la legitimación activa y

ARRENDAMIENTO. LEGITIMACION DEL

que intentó, en virtud de que ésta es de carácter personal y no

artículo 223 del CPCNL, la suscrita juzgadora procede al

Al efecto, se advierte que se reclama como acción principal

Ante ello, conforme a la regla de la carga de la prueba que

Con relación al primero de los elementos de la acción,

Cifrado electrónico asociado al documento: 20695bc6-570b-e711-b831-

Ahora bien, respecto de la responsabilidad del demandado

TERCERA: DE LAS MENSUALIDADES RENTARIAS Y

De lo transcrito, se desprende que el demandado 2

Robustece a lo anterior la confesión ficta de los

de fecha ********** de ********** del **********, ante su

posiciones del demandado 1 y 20 veinte del pliego de posiciones

CONFESIÓN FICTA, VALOR PROBATORIO PLENO. La

Así como la tesis aislada de la Novena Época, registro

CONFESION FICTA. La confesión ficta produce el efecto

Cifrado electrónico asociado al documento: 20695bc6-570b-e711-b831-

Por ende, se estima que la parte actora acreditó el primer

Ahora bien, procediendo al análisis del segundo elemento

Art. 2383.- El arrendador puede exigir la rescisión del

Así mismo el artículo 2321 del mencionado código, como

Art. 2321.- La renta será pagada en el lugar convenido, y

Del último precepto se infiere que el arrendatario debe tener

En ese sentido, corresponde a la parte demandada la carga

ARRENDAMIENTO. PRUEBAS DEL PAGO DE LAS

PAGO O CUMPLIMIENTO, CARGA DE LA PRUEBA. El

Lo anterior queda robustecido con la referida confesión ficta

Cifrado electrónico asociado al documento: 20695bc6-570b-e711-b831-

En consecuencia, se tiene por justificado plenamente el

Séptimo: Declaratoria del fondo del asunto. Por lo antes

Por tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 402

voluntariamente con ésta condena se procederá al lanzamiento en

Ahora bien, para la procedencia de la acción de cobro de

ARRENDAMIENTO. PARA SU PROCEDENCIA, LA

El primero de los elementos, relativo a la existencia de la

Cifrado electrónico asociado al documento: 20695bc6-570b-e711-b831-

Quedando lo anterior robustecido con la referida confesión

Por tanto, sin mayores consideraciones se estima

Art. 2319.- El arrendatario está obligado:

OC010053193363

de fecha de del **, ante su