CIRCULAR N.

º 0003-2018/ CIVIL

¿A QUIÉN LE PAGAMOS SI ES QUE NUESTRO ACREEDOR MUERE?

(Casación N° 2150-2016-Cajamarca / Pub. 04.05.2017)

La resolución materia de esta circular se ha dictado en el marco de un proceso de

otorgamiento de escritura pública. En este proceso, el Sr. Wilder (el demandante)
pretendía que el Sr. Washington (el demandado) otorgara escritura pública de
compraventa de un inmueble ubicado en Cajamarca. El Sr. Wilder afirma que, con
fecha 11 de diciembre del 2010, y a través de un documento denominado “Promesa de
Compraventa con Arras”, ha adquirido la propiedad del inmueble cuya compraventa se
pretende formalizar. En el documento denominado “Promesa de Compraventa con
Arras”, la Sra. Celmira (quien era propietaria del inmueble y que también era la madre
del Sr. Washington, el demandado), a través de su representante, el Sr. Napoleón, y el
Sr. Wilder convinieron en que, con fecha 11 de marzo del 2011, iban a celebrar un
contrato definitivo de compraventa sobre el bien inmueble conviniéndose un
cronograma de pagos, así como las penalidades en caso de resolución.

Es el caso que la Sra. Celmira fallece el 06 de enero del 2011, esto es antes de que se
cumpla el plazo para concretar el contrato definitivo. El demandante alega que, a
pesar del fallecimiento de la Sra. Celmira, con fecha 11 de marzo del 2011 – tal como
estaba pactado en el contrato - le entregó la cantidad de US$ 15,000.00 al Sr.
Napoleón, representante de la Sra. Celmira.

El Sr. Wilder reclama al Sr. Washington que se le otorgue la escritura pública de

compraventa definitiva en la medida que- según su defensa- él ha cumplido con
realizar la prestación a su cargo, esto es pagar el precio del inmueble.

En este caso son varios los temas que podemos extraer de la resolución y que
pasamos a desarrollar:

Eficacia del poder luego del fallecimiento del poderdante

Entrando al análisis del asunto de fondo, podemos descartar el argumento del

demandante cuando considera que ha realizado el pago por haberlo hecho en favor
del Sr. Napoleón, quien fue representante de la Sra. Celmira.

La Corte Suprema señala que “el poder otorgado a Napoleón Cabrera Palacios ya se
había extinguido y no estaba facultado para recibir el segundo pago (…)”.
Concordamos con la Sala Suprema dado que, además de la propia fuerza de la
naturaleza del acto de representación, según la cual no puede existir un representante
sin un representado, el artículo 1801 del Código Civil, aplicado vía analógica a la
representación, establece que: “el mandato se extingue por muerte del mandatario”.
En ese sentido, se concluye válidamente que, habiendo fallecido la Sra. Celmira el 06
de enero del 2011, a la fecha de pago -11 de marzo del 2011- el poder a favor del Sr.
Napoleón se había extinguido de pleno derecho, por lo que el pago, de haberse
verificado efectivamente, resultaba ineficaz, dado que no se cumple con lo establecido
por el artículo 1224 del Código Civil que prescribe: “sólo es válido el pago que se
efectúe al acreedor o al designado por el juez, por la ley o por el propio acreedor,
salvo que, hecho a persona no autorizada, el acreedor lo ratifique o se aproveche de
él”.

Con respecto a este tema, un extremo que no se analiza, es que el poder otorgado por
la Sra. Celmira a favor del Sr. Napoleón se encontraba inscrito en el Registro de
Mandatos y Poderes; en ese sentido, bien se pudo alegar que, de conformidad con el
artículo 2038 del Código Civil: “el tercero de buena fe y a título oneroso ha contratado
sobre la base de mandato o poder inscrito en el registro del lugar de celebración del
contrato, no será perjudicado por mandato, poder, modificaciones o extinciones de
éstos no inscritos”. Este artículo dispone que la extinción del poder no afectará al
tercero de buena fe que contrata con el representante inscrito, a pesar de la muerte
del representado. Evidentemente, el tercero al ser de buena fe tiene que desconocer la
circunstancia de la muerte.

En el caso concreto, consideramos que la buena fe hubiese sido duramente

cuestionada en la medida que, como da cuenta la Sala Suprema, el Sr. Wilder y el Sr.
Napoleón domicilian en el mismo inmueble y, además, la constancia de entrega de los
US$ 15,000.00 que estaban pendientes se dejó en un recibo simple, realizándose el
pago en efectivo, y no existiendo -además- constancia fehaciente de entrega del
dinero a los herederos legales.

¿A quién le pagamos si es que nuestro acreedor muere?

La Sala Suprema en el considerando noveno de la resolución señala:

“analizada la cláusula octava se advierte que no se ha materializado

ninguna de las circunstancias allí establecidas, esto es, que la promesa
no se cristalizó ni por causas atribuibles a la promitente vendedora ni al
prometido comprador, sino por un caso fortuito -la muerte de la
promitente vendedora-; no se llegó a configurar el acto de venta en
consecuencia se trata de una promesa incumplida por causa de fuerza
mayor, no se pudo cumplir la promesa y por ende el acto jurídico no se
ha configurado”.

De igual forma, en el considerando décimo indica:

“en este caso para que el acto jurídico se configure, estaba ligado a un
segundo pago el cual debía concretarse el once de marzo del dos mil
once, sin embargo, ello se tornó imposible puesto que la promitente
vendedora falleció con anterioridad (…)”.

En caso de que no tengamos certeza de quienes son los herederos legales de nuestro
acreedor, ello por no existir declaración judicial o notarial de herederos, lo correcto,
consideramos, es realizar un ofrecimiento judicial y pago por consignación. En efecto,
el artículo 1251 del Código Civil señala que: “el deudor queda libre de su obligación si
consigna la prestación debida (…)”, por su parte, el artículo 1252 del mismo cuerpo
legal señala que: “el ofrecimiento puede ser judicial o extrajudicial. Es judicial (…)
cuando el acreedor no sea conocido y fuese incierto (…) y en situaciones análogas
que impidan al deudor ofrecer o efectuar directamente un pago válido”. Por la
consignación judicial, con conocimiento del juez, el deudor pone lo adeudado a
disposición del acreedor.

En el caso concreto, teniendo en consideración las circunstancias descritas, al 11 de

marzo del 2011, habiendo fallecido la Sra. Celmira y no habiendo sucesión intestada
declarada, los acreedores (herederos) eran inciertos, puesto que los acreedores
resultaban ser los herederos legales de la Sra. Celmira; en esta coyuntura el Sr. Wilder
debió optar por el ofrecimiento judicial y el pago por consignación, en lugar de pagarle
al representante cuyo poder ya se había extinguido.

En caso de incumplimiento de un compromiso de contratar, ¿cómo se procede?

El Sr. Wilder optó por pedir la formalización del contrato definitivo de compraventa,
considerando que el solo pago de lo convenido en el contrato preparatorio ya había
perfeccionado el contrato definitivo.

Lamentablemente, eso se trata de un error pues en el compromiso de contratar,

conforme lo señala el artículo 1414 del Código Civil, “las partes se obligan a celebrar
en el futuro un contrato definitivo”. En efecto, tal cual lo enseña el Dr. Manuel de la
Puente1: “tanto en el compromiso de contratar con prestación unilateral como en el
compromiso con prestaciones recíprocas el efecto principal del contrato es que la
parte (sea una o más) obligada debe ejecutar una prestación de hacer, consistente en
prestarse a la estipulación del futuro contrato definitivo, o sea a desarrollar una
actividad determinada”.
De ello se colige: para que existiera un contrato definitivo no bastaba que se pagara el
precio, sino que tanto comprador y vendedor debían celebrar un nuevo contrato, un
contrato de definitivo de compraventa.

En ese sentido, el remedio que se da para el caso de incumplimiento del compromiso

de contratar no es, como lo solicitó el Sr. Wilder, la formalización del contrato definitivo
(el cual todavía ni siquiera existe), sino lo señalado por el artículo 1418 del Código
Civil que establece: “La injustificada negativa del obligado a celebrar el contrato
definitivo otorga a la parte alternativamente el derecho a: 1.- Exigir judicialmente la
celebración del contrato”. Es decir, el Sr. Wilder debió exigir la celebración del contrato
definitivo en mérito al compromiso de contratar, ello sin perjuicio de los daños a los
cuales pudiera haber lugar.

La Sala Suprema -casi lamentándose por la suerte del Sr. Wilder- precisa que “(…) la
obligación que se demanda en el presente proceso no es cumplimiento de la
obligación de celebrar o suscribir un contrato definitivo, sino la formalización del
contrato preparatorio de “Promesa de Compraventa con Arras” (…)”.

Atentamente,

Angel Calisaya Márquez

1 El contrato en general. Tomo II. Lima: Palestra, 2011, p. 190