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 Volumen 1 - Julio / 2014

ÍNDICE GENERAL

ACTUALIDAD LEGAL Y JURISPRUDENCIAL

Resumen legislativo y jurisprudencial del mes

I. Reseña de las principales normas civiles, procesales civiles y registrales

publicadas en el último mes...................................................................... 16

II. Resumen de la jurisprudencia civil, procesal civil y registral del mes............. 20

III. Resumen de modificaciones de las principales normas civiles, procesales

civiles y registrales producidas en el último mes......................................... 21

IV. Resumen de las principales normas civiles, procesales civiles y registrales

del mes...................................................................................................... 22

ESPECIAL DEL MES El nuevo proceso de desalojo:

Ley N° 30201

COMENTARIO 1: Héctor E. Lama More: Nuevas reglas para el desalojo con

condena a futuro................................................................ 26

COMENTARIO 2: Juan G. Chávez Marmanillo: La nueva vía procedimental

para el desalojo................................................................. 32

COMENTARIO 3: Julio E. Pozo Sánchez: Breves apuntes sobre el nuevo

“desalojo express” para los inquilinos bajo la cláusula de
allanamiento futuro............................................................. 38

COMENTARIO 4: César E. Ramos Padilla: La eliminación del procedimiento

concursal por mandato judicial en la ley N.º 30201............ 46

Volumen 1 | Julio 2014 Actualidad Civil 3

 Actualidad

Civil Índice general

CIVIL
ACTO JURÍDICO

Doctrina práctica

Reynaldo Mario Tantaleán Odar: Los problemas casatorios de la operatividad

de la nulidad de acto jurídico............................................................................. 54

Comentario de jurisprudencia

Luis Daniel Fernández Bocanegra: La ineficacia generada por el falso representante

y el eterno retorno de los justiciables a los laberintos judiciales (Comentario de la
Casación N.º 1135-2013-Lima)......................................................................... 68

Nos preguntan y contestamos

CONSULTA: ¿Cómo pruebo que un contrato es simulado?................................. 84

Reseña de jurisprudencia
Ineficacia de acto jurídico (Casación N.º 4933-2012-Lima [El Peruano, 30 de
mayo de 2014]).................................................................................................... 86

DERECHO DE FAMILIA

Doctrina práctica

J. María Elena Guerra Cerrón: Problema jurídico o social: La transferencia de

acciones adquiridas con dinero de la sociedad conyugal..................................... 94

Comentario de jurisprudencia

Juan Carlos Del Águila Llanos: ¡Hoy toca reconocerlo! ¡Mañana, impugnarlo!
Análisis de la procedencia de la impugnación del reconocimiento por parte del
que lo realizó. (Comentario de la Resolución Suprema en Consulta N.º 132-2010-
La Libertad)....................................................................................................... 116

Nos preguntan y contestamos

CONSULTA: ¿Qué procedimientos y trámites se deben realizar para adoptar al hijo

o a la hija del cónyuge?...................................................................................... 126

4 Instituto Pacífico Volumen 1 | Julio 2014

 Índice general
Reseña de jurisprudencia

Flexibilidad de las normas de tenencia y custodia (Casación N.º 1961-2012-Lima

[30 de mayo de 2014])......................................................................................... 128

SUCESIONES

Doctrina práctica

Benjamín Aguilar Llanos: Unión de hecho y el derecho de herencia................. 136

Comentario de jurisprudencia

Silvia Morales Silva: La propiedad indivisa derivada de la sucesión testada

¿Constituye título suficiente para reclamar su reivindicación? (Comentario de la
Casación N.° 1181-2013-Ayacucho)................................................................. 150

Nos preguntan y contestamos

CONSULTA: ¿La hija del primo puede tener vocación sucesoria vía representación
colateral?........................................................................................................... 161
Reseña de jurisprudencia

Petición de herencia (Casación N.º 614-2013-Huánuco [30 de mayo de 2014]). 163

DERECHOS REALES
Doctrina práctica

Martín Mejorada C.: Limitaciones a los derechos inscritos y la propiedad de los

“aires”.............................................................................................................. 168

Comentario de jurisprudencia

Héctor Enrique Lama More: El precario y las edificaciones por él levantadas

(Comentario de la Casación N.º 00502-2010-Madre de Dios).......................... 176

Nos preguntan y contestamos

CONSULTA: ¿Cuál es la vía más eficaz para formalizar la propiedad del inmueble
ante el inminente viaje al extranjero del vendedor?............................................. 190

Reseña de jurisprudencia

Título posesorio (Casación N.º 1537-2013-Junín [El Peruano, 30 de mayo de

2014])....................................................................................................................................... 192

Volumen 1 | Julio 2014 Actualidad Civil 5

 Actualidad

Civil Índice general

OBLIGACIONES

Doctrina práctica

Aníbal Torres Vásquez: La cesión de derechos..................................................... 200

Nos preguntan y contestamos

CONSULTA: ¿Qué es la compensación financiera? ¿En qué casos opera? ......... 216

Reseña de jurisprudencia

Pago con subrogación (Casación N.º 859-2012-Huánuco [30 de mayo de 2014]) 218

PROCESAL CIVIL
PROCESO / POSTULATORIO

Doctrina práctica

Omar Sumaria Benavente: Manifestaciones de las formas de solución de

conflictos como expresión de la “cultura” y la relación con el desarrollo de la
“autoridad”....................................................................................................... 230

F. Martín Pinedo Aubián: Intervención de los sujetos en el proceso judicial y

en el procedimiento conciliatorio...................................................................... 246

Nos preguntan y contestamos

CONSULTA: ¿La madre de un menor puede iniciar procesos judiciales de

recuperación de los bienes de su menor hijo?................................................... 269

Reseña de jurisprudencia

La intervención del cónyuge de la demandante es facultativa.......................... 270

6 Instituto Pacífico Volumen 1 | Julio 2014

 Índice general

PROBATORIA

Doctrina práctica

Glauco Gumerato Ramos: Repensando la prueba de oficio............................... 276

Silvia Morales Silva: La valoración de los documentos ofrecidos por el

demandado en el proceso de desalojo (Comentario de la Casación N.º 4181-2011
Madre de Dios)................................................................................................. 292

Nos preguntan y contestamos

CONSULTA: ¿La actuación y valoración de la prueba científica debe primar sobre

otros medios probatorios?.................................................................................. 304

Reseña de jurisprudencia

El valor probatorio de un documento en la prueba de oficio

(Cas. N.º 5605-2011-Lambayeque [30 de mayo de 2014])......................................... 305

CAUTELAR

Doctrina práctica

Rolando Martel Chang: El procedimiento cautelar y los presupuestos procesales

para su ejecución............................................................................................... 312

Nos preguntan y contestamos

CONSULTA: ¿Cuál sería la medida provisoria para garantizar un crédito dinerario

reconocido por el deudor?................................................................................. 325

Reseña de jurisprudencia

Las medidas cautelares no pueden ser utilizadas para colocar la ejecución

de una sentencia (STC Exp. N.° 00978-2012 PA/TC [24 de enero de 2014])....... 327

Volumen 1 | Julio 2014 Actualidad Civil 7

 Actualidad

Civil Índice general

EJECUCIÓN / IMPUGNATORIO

Comentario de jurisprudencia

Sergio N. Casassa Casanova: La ejecución forzada en el Código Procesal Civil

(Comentario de las STC Exp. N.º 5258-2011-PA/TC y Exp. N.º 5037-2011-AA/TC). 336

Nos preguntan y contestamos

CONSULTA: En los casos que se promuevan procesos de ejecución de título

ejecutivo y ejecución de título de ejecución, ¿es correcto afirmar que la
competencia la tiene el Juez de Paz Letrado?....................................................... 362

Reseña de jurisprudencia

El recurso de casación no es un recurso de nulidad (Cas. N.º 4980-2012-

Apurímac [30 de mayo de 2014])..................................................................................... 363

REGISTRAL / INMOBILIARIA
REGISTRAL

Doctrina práctica

Carlos Aguirre De Jesús: Inscripción de actos contenidos en escrituras imperfectas

que se presentan al registro................................................................................. 372

Comentario de jurisprudencia

Javier Anaya Castillo: Formalidad de los laudos arbitrales para su inscripción

en los Registros Públicos (Comentario de la Resolución N.º 170- 2014-SUNARP-TR-L) 386

Nos preguntan y contestamos

CONSULTA: ¿Cuándo se presenta la Suspensión indebida de una anotación de

demanda?......................................................................................................... 409
Reseña de jurisprudencia

Calificación registral de actos procedimentales en arbitraje

(Resolución N.º 844-2014-SUNARP-TR-L)....................................................................... 412

8 Instituto Pacífico Volumen 1 | Julio 2014

 Índice general

INMOBILIARIA

Doctrina práctica

Luis Eduardo Aliaga Blanco: Breves notas y apuntes sobre los principales
contratos inmobiliarios en la legislación peruana................................................ 426
Comentario de jurisprudencia

Jorge Luis Ascencios Dávila: La necesaria personalidad jurídica de las juntas

de propietarios (Comentario de la Resolución N.º 1704-2013-SUNARP-TR-L). 436
Nos preguntan y contestamos

CONSULTA: ¿Qué medidas legales se deben tomar ante el incumplimiento de las

condiciones de entrega de un producto inmobiliario?.......................................... 456
Reseña de jurisprudencia

Idoneidad de cláusula abusiva (Resolución N.º 0216-2014/SPC-INDECOPI)............. 458

JURISPRUDENCIA fundamental
Disposición de un bien social por uno de los cónyuges

1ª CASACIÓN: Cas. N.º 602-2002-Arequipa (Falta de voluntad de uno de los

cónyuges para gravar un bien deviene en nulidad insalvable pese
a la confirmación posterior del acto)......................................... 465

2ª CASACIÓN: Cas. N.º 1687-2003-Loreto (Nulidad del acto de disposición

de un bien social cuando no intervienen ambos cónyuges)..... 468

3ª CASACIÓN: Cas. N.º 2896-2001-Lima (El adquirente que conocía que el bien
social fue dispuesto por uno de los cónyuges no se encuentra
amparado)......................................................................... 472

4ª CASACIÓN: Cas. N.º 372-2005-Arequipa (Las edificaciones realizadas sobre

los bienes sociales para disponer o gravarlas se tienen que
realizar por ambos cónyuges).................................................. 474

5ª CASACIÓN: Cas. N.º 111-2006-Lambayeque (La falta de legitimidad para

contratar, por la falta de voluntad de uno de los cónyuges en
la disposición o gravamen de un bien social)........................... 477

Volumen 1 | Julio 2014 Actualidad Civil 9

 Actualidad

Civil Índice general

6ª CASACIÓN: Cas. N.º 907-2008-Arequipa (La falta de intervención de uno

de los cónyuges en la celebración de un acto jurídico constituye
la ineficacia del acto jurídico)................................................... 481

7ª CASACIÓN: Cas. N.º 3437-2010-Lima (La falta representación de uno de

los cónyuges en la disposición de los derechos de propiedad
sobre los bienes sociales)........................................................ 484

8ª CASACIÓN: Cas. N.º 2893-2013-Lima (La ineficacia del acto jurídico celebrado
por uno de los cónyuges en la disposición de un bien social).... 488

10 Instituto Pacífico Volumen 1 | Julio 2014

 Actualidad

Civil Especial del mes

COMENTARIO
Comentario

Comentario de la
Ley N.º 30201
Breves apuntes sobre el nuevo
“desalojo express” para los
inquilinos bajo la cláusula de
allanamiento futuro
Julio E. Pozo Sánchez*
Profesor en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos
SUMARIO

1. Apuntes previos
2. El desalojo en el nuevo artículo 594 del Código Procesal Civil
3. Presupuestos para poder recurrir al nuevo procedimiento especial de desalojo
4. El nuevo procedimiento de desalojo express
5. Conclusiones y recomendaciones

1. Apuntes previos judicial morosa en aplicación de los artículos

Con fecha 28 de mayo del 2014 se publicó
en la separata de Normas Legales del diario
oficial El Peruano, la Ley N.º 30201, Ley
que crea el Registro de Deudores Judiciales
Morosos1.
La referida norma dispone en su artículo 1
la creación, dentro del órgano de gobierno
del Poder Judicial, del novísimo Registro de
deudores morosos, en el que se inscribe, a
solicitud del ejecutante, el incumplimiento
de las acreencias originadas en resoluciones
firmes, que declaran el estado de deudor
* Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San
Marcos. Egresado de la Maestría en Derecho Civil
por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos,
Postítulo en Derecho Procesal Civil por la Pontificia
Universidad Católica del Perú.
1 Conforme a la primera disposición complementaria
final de la mencionada Ley, esta entrará en vigencia
a los 45 días hábiles de su publicación.
594 y 692-A del Código Procesal Civil.
Nos interesa abordar, a efectos del presente
comentario, la modificación que ha sufrido el
mencionado artículo 594 del Código Proce-
sal Civil (CPC) al introducir la posibilidad de
incluir en los contratos de arrendamiento la
cláusula de allanamiento futuro del arrendatario,
la misma que facultará a los arrendadores a re-
currir a un procedimiento especial de desalojo
que bien puede ser catalogo como express [o
“ejecutivo”, incluso] por su aparente celeridad
en cuanto a etapas se refiere.
Se trata de una suerte de subprocedimiento
especial de desalojo creado específicamente
para tratar de brindar mayores armas a los
arrendadores que hoy por hoy no pueden
recuperar su posesión sino hasta dentro de 2
a 4 años de interpuesta la demanda desalojo
contra el inquilino (siempre que el proceso

38 Instituto Pacífico Volumen 1 | Julio 2014


se inicie ante un juez de paz [¡!]. Ni qué decir
cuando el proceso se inicia ante un juzgado
especializado dada la eventualidad de inter-
ponerse casación).
A diferencia de lo establecido por el Cuarto
Pleno Casatorio Civil publicado el 14 de
agosto de 2013, que se abocó íntegramente
a los supuestos de desalojo por ocupación
precaria, la pronta entrada en vigencia de la
Ley que crea el Registro de deudores judicia-
les morosos, introduce un nuevo supuesto y
procedimiento de desalojo exclusivo para los
arrendadores contra inquilinos2.
2. El desalojo en el nuevo artículo
594 del Código Procesal Civil
El artículo 594 se encuentra ubicado dentro
de la Sección Quinta [Procesos Contenciosos],
Título III [Proceso Sumarísimo], Capítulo II y
Subcapítulo 4, dedicado al proceso de Des-
alojo de predios.
Su redacción original establece que “el
desalojo puede demandarse antes del ven-
cimiento del plazo para restituir el bien.
Sin embargo, de ampararse la demanda, el
lanzamiento solo puede ejecutarse luego de
2 No es la esencia del presente comentario, pero no
puede pasar desapercibido que esta nueva propuesta
para alcanzar un desalojo express (muy ejecutivo) se
ha incluido en una norma, cuya razón de ser principal
ha sido crear un Registro de deudores judiciales mo-
rosos. De allí la denominación de la misma. Incluso,
el proyecto de ley que le dio luz solo se refería a dicho
registro (Proyecto de Ley N.º 1376-2013). Así, el re-
ferido proyecto de ley postula la implementación de
un sistema de publicidad a través del cual se sancione
al deudor ejecutado que no cumpla el mandato de
pago ordenado judicialmente ni señale bienes libres o
parcialmente gravados con cuya realización se honre el
pago debido. Con ello se publicita el incumplimiento
judicial, permitiendo que la sociedad utilice dicha
información antes de que un tercero decida contratar
de nuevo con el sujeto de derecho declarado deudor
judicial moroso.
Aunque fue acumulado a otros proyectos de ley, como
el 1006-2011, referidos al Registro de inquilinos
morosos, creemos que dada la trascendencia de sus
efectos en la sociedad, la inclusión de este nuevo
procedimiento de desalojo a través de la cláusula de
allanamiento futuro debió merecer una regulación
normativa singular.
Volumen 1 | Julio 2014
Comentario
RESUMEN
En el presente artículo, el autor realiza un
análisis acerca de la modificación al artículo
594 del Código Procesal Civil, dado que este
artículo originalmente no permitía la recupe-
ración de los bienes arrendados de manera
célere; por ello, con la modificatoria de este
artículo se permitiría a los arrendadores la
recuperación de la posesión de su bien in-
mueble en un tiempo menor, No obstante,
para lograr dicho objetivo, no solo se habría
modificado el artículo referido sino se habría
establecido un subprocedimiento especial en
el desalojo, lo cual no necesariamente ase-
gura la tramitación del proceso de desalojo
de manera rápida sino que el proceso puede
continuar hasta la Corte Suprema.
CONTEXTO NORMATIVO
• Código Procesal Civil: artículo 594.
PALABRAS CLAVE
Arrendamiento / Desalojo express
seis días de vencido el plazo. Si el emplazado
se allanara a la demanda y al vencimiento
del plazo pusiera el bien a disposición del
demandante, este deberá pagar las costas y
costos del proceso”.
Como es de verse, se refiere a un supuesto
que “consiste en provocar la intervención de
la jurisdicción para solicitar la condena del
demandado, pese a que aún no ha vencido
la obligación”3. Agrega la recientemente
electa miembro del Tribunal Constitucio-
nal, doctora Marianella Ledesma Narváez,
citando a Micheli, que “la acción preventiva
es concedida para conseguir la declaración
de un derecho cuando este último, aun no
habiendo sido violado o judicialmente dis-
cutido, se hace objetivamente incierto en su
existencia o en su contenido, en cuanto de
3 Ledesma Narváez, Marianella, Comentarios al Código Proce-
sal Civil, 2.ª ed., T. I, Gaceta Jurídica, Lima, 2009, p. 358.
Actualidad Civil 39
 Actualidad
Civil Especial del mes
hecho el mismo es discutido o desconocido
por otros”4.
Sin embargo, la novedad introducida con la
entrada en vigencia de la Ley 30201 a través
de la modificación del artículo referido supo-
ne la creación de un procedimiento especial
de desalojo, que podría entenderse que pue-
de iniciarse antes del vencimiento del plazo
también (dada su ubicación en el artículo
594) y que solo podría proceder siempre
que se cumplan los siguientes presupuestos:
- Que exista un contrato escrito de arrenda-
miento;
- Que el objeto del arrendamiento sea un
inmueble5;
- Que se haya pactado la “cláusula de alla-
namiento a futuro”;
- Que el plazo del contrato de arrendamien-
to haya vencido o que el arrendatario haya
incurrido en alguno de los supuestos de
resolución a que hace referencia el artículo
1697 del Código Civil6; y,
- Que las firmas de dicho contrato hayan
sido legalizadas ante notario público o en
su defecto, por juez de paz.
4 Loc. cit.
5 En nuestra opinión, está demás la referencia a que se
trata de un inmueble. Recordemos que el desalojo,
conforme lo establece el artículo 585 del CPC está
referido a la recuperación de la posesión de predios
(inmuebles per se)
6 Código Civil. Artículo 1697.- El contrato de arrendamien-
to puede resolverse:
1. Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes
anterior y se vence otro mes y además quince días.
Si la renta se pacta por periodos mayores, basta el
vencimiento de un solo período y además quince
días. Si el alquiler se conviene por periodos menores
a un mes, basta que venzan tres periodos.
2. En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario
necesitó que hubiese contra él sentencia para pagar
todo o parte de la renta, y se vence con exceso de
quince días el plazo siguiente sin que haya pagado
la nueva renta devengada.
3. Si el arrendatario da al bien destino diferente de
aquél para el que se le concedió expresa o tácita-
mente, o permite algún acto contrario al orden
público o a las buenas costumbres.
40 Instituto Pacífico
El procedimiento que aparentemente permite
un rápido desalojo de inquilinos (desalojo
express o “ejecutivo”) supone las siguientes
etapas:
- Interposición de la demanda bajo la vía
del proceso Sumarísimo ante el Juez del
lugar donde se encuentra el bien inmueble
materia del contrato.
- Admitida a trámite, el Juez notifica la de-
manda al arrendatario para que, dentro
del plazo de seis días este acredite: (i) la
vigencia del contrato de arrendamiento; o,
(ii) la cancelación del alquiler adeudado.
- Vencido el plazo establecido sin que el
arrendatario acredite lo señalado, el Juez
ordenará el lanzamiento en quince días
hábiles, de conformidad con el artículo
593 del Código Procesal Civil7.
3. Presupuestos para poder recurrir
al nuevo procedimiento especial
de desalojo
Indudablemente el presupuesto más impor-
tante para poder optar por esta alternativa de
“desalojo express” es contar con una “cláusula
de allanamiento a futuro”.
En nuestra opinión, esta pueda ser definida
como un acuerdo celebrado por escrito, en
el marco de una Contrato de Arrendamiento,
que tiene por objeto, que una vez vencido
el plazo fijado para el arrendamiento o
habiendo incurrido el inquilino en alguno
de los supuestos de resolución a que hace
4. Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra
pacto expreso, o sin asentimiento escrito del arren-
dador.
5. Si el arrendador o el arrendatario no cumplen
cualesquiera de sus obligaciones.
7 Código Civil. Artículo 593.- Consentida o ejecutoriada
la sentencia que declara fundada la demanda, el
lanzamiento se ejecutará contra todos los que ocupen
el predio, aunque no hayan participado en el proceso
o no aparezcan en el acta de notificación.
Se entiende efectuado el lanzamiento, solo cuando se
hace entrega del bien al demandante en su integridad
y totalmente desocupado.
Si dentro de los dos meses siguientes al lanzamiento se
acredita que el vencido ha vuelto a ingresar al predio,
el vencedor puede solicitar un nuevo lanzamiento.
Volumen 1 | Julio 2014

referencia el artículo 1697 del Código Civil, se
pueda recurrir a un procedimiento de desalojo
especialmente regulado por el artículo 594
para estos efectos.
Se trata, por tanto, de un reconocimiento a
futuro por parte del arrendatario, de que en
caso de incurrir en alguno de los 2 supuestos
comentados, dejará facultado al arrendador
para optar por una vía de desalojo espe-
cial. Así, a nuestro modo de ver, el término
allanamiento es utilizado, para definir este
reconocimiento o aceptación futura8 y no
puede equipararse, para su entendimiento, a
la figura del allanamiento como mecanismo
autocompositivo de solución de conflicto de
intereses o su reflejo en el proceso civil, como
forma especial de conclusión del proceso.
En tanto la norma no está vigente, nos per-
mitimos transcribir la fórmula de cláusula
de allanamiento futuro que propone el Dr.
Martín Mejorada con la que coincidimos por
sus efectos prácticos:
“Por la presente el arrendatario se allana
anticipadamente al desalojo que interpondrá
el arrendador, en caso de vencimiento de
plazo o resolución por falta de pago de la
renta. La eficacia de esta cláusula está sujeta
a la condición de que entre vigencia la Ley
30201 que modifica el artículo 594 del Códi-
go Procesal Civil, u otra con similar alcance”9.
8 Para Martín Mejorada, pese a que la figura alude
a un “allanamiento” o aceptación anticipada, en
realidad no es cierto que las imputaciones del arren-
dador se entiendan reconocidas plenamente por el
demandado. Por el contrario la norma señala que
el juez notifica al ocupante para que pruebe que el
contrato se ha prorrogado, o que ya había pagado
la deuda antes de la resolución del arrendamiento.
Si el demandado no acredita estos hechos se ordena
el lanzamiento, pero si el poseedor prueba que las
imputaciones son falsas se quedará en el bien. Es decir,
el llamado “allanamiento” no es tal. Una aceptación
anticipada real implicaría que ante la demanda de
desalojo el poseedor no tenga defensa alguna, pues
supuestamente ha consentido por adelantado. Véase
su muy interesante comentario en Mejorada, Martín,
“El allanamiento del arrendatario”, en el blog Predio
legal del diario Gestión, Lima, 3 de junio de 2014.
Versión en línea: <goo.gl/8awCsf>.
9 Loc. cit.
Volumen 1 | Julio 2014
Comentario
No deja de ser curioso que con el objeto de
buscar establecer nuevos mecanismos para
facilitar el desalojo de los indeseables inqui-
linos morosos o con contratos vencidos, se
tenga que recurrir a fórmulas que finalmente
suponen que el arrendatario se obliga o
compromete a reconocer u aceptar, lo que la
ley (Código Civil) y muchas veces el propio
contrato, ya lo obligaron a hacer: devolver el
bien inmediatamente.
Finalmente, no puede pasar desapercibida la
formalidad que exige la norma para el contra-
to de arrendamiento: que las firmas puestas
en el referido documento se hayan legalizado
ante notario público o juez de paz letrado en
ausencia del primero. Se trata pues de una
formalidad ad probationem dado que la Ley no
sanciona con nulidad su inobservancia, y por
el contrario, se exige a razón de ser un medio
de prueba de la existencia del acto (contrato
de arrendamiento).
IMPORTANTE
El procedimiento que aparente-
mente permite un rápido desalojo
de inquilinos (desalojo express o
“ejecutivo”) supone las siguientes
etapas: Interposición de la demanda
bajo la vía del proceso Sumarísimo
ante el juez del lugar donde se en-
cuentra el bien inmueble materia del
contrato. Admitida a trámite, el Juez
notifica la demanda al arrendatario
para que, dentro del plazo de seis
días este acredite: (i) la vigencia del
contrato de arrendamiento; o, (ii) la
cancelación del alquiler adeudado.
Vencido el plazo establecido sin que
el arrendatario acredite lo señalado,
el Juez ordenará el lanzamiento en
quince días hábiles, de conformidad
con el artículo 593 del Código Pro-
cesal Civil.
Una primera inquietud sobre el particular es
que a razón de la modificación materia de
comentario, se habría introducido a través
Actualidad Civil 41
 Actualidad
Civil Especial del mes
del Código Procesal Civil una formalidad
especial al contrato de arrendamiento con
cláusula de allanamiento futuro. Recordemos
que el Código Civil nada nos dice sobre la
forma que debe adoptar dicho contrato para
que resulte válido. Es más, es muy frecuente
que ni siquiera conste por escrito, lo que por
supuesto a la larga termina perjudicando más
al arrendador, pero así ocurre.
De otro lado, en caso se descarte la idea ofre-
cida en el párrafo anterior, estando a que es
en el proceso judicial que dicho documento
será presentado, conviene preguntarnos por
qué el legislador excluyó los demás supuestos
de fecha cierta a que se refiere el artículo 245
del CPC.
En nuestra opinión, en tanto la cláusula conste
por escrito en el documento, su eficacia de
cara a un proceso, no debería ser limitada a
una formalidad que el Código Civil no exige
y mucho menos reducirla al ámbito de la
legalización de firmas notarial.
Sin bien hay quienes podrían afirmar que la
obligación de legalizar las firmas responde a
la necesidad de que expresamente conste que
el arrendatario conoció y aceptó la cláusula de
allanamiento futuro, dando mayor seguridad
a esos fines, ello tampoco resulta suficiente
argumento por cuanto, conforme es práctica
notarial, este notario “legaliza la firma, mas
no el contenido del documento”.
MARIANELLA LEDESMA dice:
“
[La] acción pre-
ventiva es conce-
dida para conse-
guir la declaración
de un derecho
cuando este últi-
mo, aun no ha-
biendo sido viola-
do o judicialmente discutido, se
hace objetivamente incierto en su
existencia o en su contenido, en
cuanto de hecho el mismo es discu-
tido o desconocido por otros. ” que señalan (equivocadamente) lo contrario. Así,
42 Instituto Pacífico
4. El nuevo procedimiento de des-
alojo express
Aunque de Perogrullo, este nuevo procedi-
miento de desalojo express o “ejecutivo” está
reservado solo para que los arrendadores
puedan recuperar la posesión que ostentan
sus inquilinos, una vez vencido el contrato
de arrendamiento o cuando hayan dejado de
pagar la renta de más de 2 meses y 15 días
(supuesto generalizado).
En primer lugar, a nuestro modo de ver, la
inclusión de este supuesto y procedimiento de
desalojo dejaría [en la práctica] en desuso la
alternativa del desalojo por ocupante precario
en los supuestos de vencimiento de contrato
de arrendamiento una vez cursado el aviso
de conclusión. Y es que como lo estableció el
Cuarto Pleno Casatorio Civil:
“5.2. Será caso de título de posesión fenecida
cuando se presente el supuesto previsto por
el artículo 1704 del Código Civil, puesto que
con el requerimiento de la devolución del
inmueble se pone de manifiesto la voluntad
del arrendador de poner fin al contrato. No
constituirá un caso de título fenecido el su-
puesto contemplado por el artículo 1700 del
Código Civil, dado que el solo vencimiento
del contrato de arrendamiento no resuelve
el contrato sino que, por imperio de la ley,
se asume la continuación del mismo hasta
que el arrendador le requiera la devolución
del mismo”10.
10 Aun cuando no sea materia del presente trabajo
conviene resaltar que posición asumida por el Cuarto
Pleno Casatorio era necesaria. Ya nuestro amigo y
maestro, el doctor Héctor Lama More había advertido
tiempo atrás que “luego de cursado el aviso de con-
clusión del arrendamiento, el contrato dejó de existir,
pues en adelante lo que se cobra ya no es renta, es
como se indica en la norma, penalidad o prestación
por el uso. Sin renta no hay arrendamiento. Siendo así
el poseedor dejó de tener la calidad de arrendatario
o la de poseedor inmediato, deviniendo en precario
por fenecimiento de título”. Cfr. Lama More, Héctor,
La posesión y la posesión precaria, Grijley, 2007, Lima,
p. 149.
Coincidimos plenamente con su opinión. Sin embar-
go, no está de más hacer notar que aún hasta hoy
pueden leerse sentencias de la Corte, emitidas con
anterioridad al Pleno, pero publicadas recientemente
la Casación N.º 2911-2012-Lima, publicada en El
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Por tanto, es totalmente posible optar por
la vía de desalojo por ocupante precario
en caso de fenecimiento del contrato de
arrendamiento [una vez cursado el aviso de
conclusión] aunque no la más recomendable
dado que en la realidad, el proceso de des-
alojo por ocupante precario puede terminar
dilucidándose a nivel de Corte Suprema en
Casación, lo que hace más largo el calvario
hasta obtener la restitución, cuando los casos
de desalojo por vencimiento de contrato
de arrendamiento, dada la cuantía, suelen
iniciar ante juzgados de paz letrado. Ello a
diferencia de la fórmula de procedimiento
express que ofrece el nuevo marco legal con
la inclusión de la cláusula de allanamiento
futuro.
El artículo 594 en su párrafo quinto establece
que el juez competente es el del lugar donde
se encuentra el bien materia de litis. Nos
preguntamos si con esto debe entenderse
que no se podrá demandar ante el juez del
domicilio del demandado. Recordemos que
la competencia, como presupuesto procesal
para una válida relación jurídica procesal,
solo puede ser establecida por la ley y no
puede modificarse.
Peruano el 2 de diciembre de 2013, señala “Décimo
Segundo.- Sobre el particular es del caso anotar que
nuestra legislación civil no contempla la renovación
tácita, sino la continuación del arrendamiento bajo sus
mismas estipulaciones en el caso que el arrendatario
permanezca en el uso del bien arrendado no obstante
haber vencido el plazo del contrato respectivo hasta
que el arrendador solicite su devolución; la cual puede
pedir en cualquier momento acorde a lo estipulado
por el artículo 1700 del Código Civil facultando la
Ley al arrendador a exigir la devolución del bien a
cobrar penalidad convenida o en su defecto a una
prestación igual a la renta del periodo precedente
hasta la devolución su devolución de conformidad a lo
establecido por el artículo 1704 de la norma acotada
no importando el cobro de los mismos la continuación
del arrendamiento pues el plazo de este ha vencido o
se ha cursado el aviso de conclusión del arrendamien-
to; (...) por tanto la causal a invocar para demandar
la restitución del bien la de desalojo por vencimiento
del plazo del contrato y no la desalojo por ocupación
precaria toda vez, como ya se anotado, el vencimiento
del plazo del contrato y la restitución del mismo, no
convierten en precario al arrendatario...”.
Volumen 1 | Julio 2014
Comentario
MARTÍN MEJORADA dice:
“[Pese] a que la
figura alude a un
‘allanamiento’ o
aceptación antici-
pada, en realidad
no es cierto que
las imputaciones
del arrendador se
entiendan reconocidas plenamente
por el demandado. Por el contrario,
la norma señala que el juez notifica
al ocupante para que pruebe que el
contrato se ha prorrogado o que ya
había pagado la deuda antes de la
resolución del arrendamiento. Si el
demandado no acredita estos he-
chos, se ordena el lanzamiento;
pero si el poseedor prueba que las
imputaciones son falsas se quedará
en el bien. Es decir, el llamado ‘alla-
namiento’ no es tal. Una aceptación
anticipada real implicaría que ante
la demanda de desalojo, el posee-
dor no tenga defensa alguna, pues
supuestamente ha consentido por
adelantado. ”
En este extremo consideramos innecesario
el establecimiento de la competencia puesto
que nuevamente limita el alcance de apli-
cación y uso de este novísimo mecanismo.
No hubo necesidad de hacer dicho resalte
porque bien se hubieran aplicado las reglas
de competencia del desalojo general.
De otro lado, la norma en comentario esta-
blece que admitida a trámite la demanda,
el juez notifica la misma al arrendatario
para que, dentro del plazo de seis días este
acredite: (i) la vigencia del contrato de arren-
damiento; o, (ii) la cancelación del alquiler
adeudado. Vencido el plazo establecido sin
que el arrendatario acredite lo señalado, el
juez ordenará el lanzamiento en quince días
hábiles, de conformidad con el artículo 593
del CPC.
Actualidad Civil 43
 Actualidad
Civil Especial del mes
Como es de verse, el escenario que plantea
este nuevo procedimiento supone que el
arrendatario solo puede formular contradic-
ción bajo dos supuestos (cual procedimiento
de ejecución). Sin embargo, nos pregunta-
mos si es posible que el demandado pueda
deducir excepciones o plantear defensas
previas, de ser así, ¿Cuál sería el plazo?
En nuestra opinión, aunque no se haya
establecido expresamente dicha posibili-
dad, negarle al inquilino demandado la
posibilidad de cuestionar la presencia de los
presupuestos procesales y materiales aten-
taría manifiestamente contra su derecho a
la tutela jurisdiccional efectiva. Recordemos
además que si bien en un primer momento
tampoco se reconocía dicha posibilidad en
los procesos de ejecución, finalmente esta
facultad quedó consagrada expresamente en
el CPC. Asimismo, tampoco se establece la
posibilidad de impugnar el auto que ordena
el lanzamiento. Creemos, al igual que en
el caso anterior, que dicha facultad no está
negada al inquilino.
HÉCTOR LAMA MORE dice:
“[Luego] de cur-
sado el aviso de
conclusión del
arrendamiento, el
contrato dejó de
existir, pues en
adelante lo que se
cobra ya no es
renta, es como se indica en la nor-
ma, penalidad o prestación por el
uso. Sin renta no hay arrendamien-
to. Siendo así el poseedor dejó de
tener la calidad de arrendatario o
la de poseedor inmediato, devinien-
do en precario por fenecimiento de
título. ”
44 Instituto Pacífico
5. Conclusiones y recomendaciones
El modificado artículo 594 del Código Procesal
Civil (CPC) regula la posibilidad de incluir en
los contratos de arrendamiento la cláusula de
allanamiento futuro del arrendatario, la misma
que facultará a los arrendadores a recurrir a un
procedimiento especial de desalojo que incluso
podría iniciarse antes del vencimiento del plazo
de contrato de arrendamiento (solo en ese
supuesto) y que bien puede ser catalogo como
express [o “ejecutivo”, incluso] por su aparente
celeridad en cuanto a etapas se refiere.
• La cláusula de allanamiento futuro del
arrendatario puede ser definida como
un acuerdo celebrado por escrito, en el
marco de un contrato de arrendamiento,
que tiene por objeto que, una vez vencido
el plazo fijado para el arrendamiento o
habiendo incurrido el inquilino en alguno
de los supuestos de resolución a que hace
referencia el artículo 1697 del Código Ci-
vil, se pueda recurrir a un procedimiento
de desalojo especialmente regulado por
el artículo 594 para estos efectos.
• En tanto la cláusula conste por escrito en el
contrato de arrendamiento, su eficacia de
cara a un proceso, no debería ser limitada
a una formalidad que el Código Civil no
exige y mucho menos reducirla al ámbito
de la legalización de firmas notarial cuan-
do existe otros supuestos de fecha cierta.
• Pese a que es totalmente posible optar por
la vía de desalojo por ocupante precario
en caso de fenecimiento del contrato
de arrendamiento [una vez cursado el
aviso de conclusión] no resulta lo más
recomendable dado que en la realidad,
el proceso de desalojo por ocupante
precario puede terminar dilucidándose
a nivel de Corte Suprema en Casación,
lo que hace más largo el calvario hasta
obtener la restitución, cuando los casos
de desalojo por vencimiento de contrato
de arrendamiento, dada la cuantía, suelen
iniciar ante juzgados de paz letrado.
Volumen 1 | Julio 2014
 Comentario

NUEVO PROCESO DE DESALOJO

PROCESO SUMARÍSIMO
Art. 546 CPC

Causales de desalojo
Art. 591 CPC

ANTES DE LA LEY N° 30201 DESPUÉS DE LA LEY N° 30201

Contrato de arrendamiento Precario Contrato de arrendamiento

con cláusula de allanamiento
de arrendatario y firmas
legalizadas
Falta de pago Vencimiento
de contrato

Falta de Vencimiento
Requerimiento pago de contrato
notarial

Resolución Conclusión
de contrato de contrato
Conciliación

Demanda
Demanda

Traslado al
arrendatario
(Plazo 6 días)

Acredita o No acredita
reconoce o reconoce
vigencia o la vigencia o
cancelación cancelación
de deuda de deuda

Se inscribe la
deuda Juez ordena
Registro de lanzamiento
deudores en 15 días
judiciales hábiles
morosos

Volumen 1 | Julio 2014 Actualidad Civil 45