Luis A.

Aliaga Huaripata

EL PRINCIPIO DE LEGITIMACION REGISTRAL

Art. 2013 (Código Civil):

“El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus

efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.”

Este principio es también conocido en la doctrina como “principio de credibilidad general del
asiento”, en virtud de cual el asiento produce todos sus efectos mientras no sea declaratorio
inexacto o inválidos; su fundamento es esencialmente “facilitar la vida jurídica mediante la
presunción de que toda apariencia de derecho conlleva a la existencia del mismo”
(ESTURILLO).

En nuestro ordenamiento jurídico existe cierta uniformidad en el tratamiento de este principio;

así además del artículo 2013 del Código Civil, tenemos el artículo VII del Título Preliminar del
“Reglamento General de los Registros Públicos” (RGRP), el artículo 3 de la “Ley de Creación
del Sistema Nacional de los Registros Públicos y de la Superintendecia Nacional de los
Registros Públicos” (…) b) la intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título
modificatorio o sentencia judicial firme” y el artículo VII del Reglamento de inscripciones del
Registro Predial Urbano, D.S.001-90-VC 18.01.90. (RRPU), el mismo que agrega en su
segundo párrafo “Ninguna inscripción podrá ser rectificada o invalidada por resolución
administrativa”

A nivel del derecho comparado podemos citar el artículo 38 de la Ley Hipotecaria (LH) en cuyo
primer párrafo señala: “a Todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales
inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento
respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o
derechos reales tiene la posesión de los mismos”. En este caso, los efectos sustantivos de la
inscripción comprenderán la presunción de existencia del derecho inscrito en la forma
determinada por el asiento, es decir con la extensión. Limitaciones y condiciones que figuren en
el mismo, tal presunción actúa “a todos los efectos legales”, no sólo en el terreno civil, sino
también en el procesal, administrativo, fiscal, etc., además dichos efectos se vinculan a la
presunción de posesión (lo que no existe en nuestro caso) y que tal posesión es cualificada a
los efectos de la prescripción adquisitiva.

Al titular registral le será suficiente la presentación de la respectiva certificación registral que

acredite la existencia y vigencia del asiento que publicita su derecho para ser reconocido como
tal; como puede advertirse el principio de legitimización “hace posible que los efectos
materiales y formales del asiento adquieren autonomía propia, bajo la tutela judicial efectiva de
los tribunales” (CABELLO DE LOS COBOS). Quien niegue la exactitud del registro deberá
asumir la carga de la prueba, siendo que el titular registral goza de protección general
liberándolo del “onus probandi”. La presunción de exactitud y validez del asiento registral está
amparada también legalmente en el sistema español de manera expresa por tercer párrafo
artículo 1 LH que señala “Los asientos de Registro (…), están bajo la salvaguardia de los
tribunales y producen todos sus efectos” mientras no se declare su inexactitud en los términos
establecidos en la ley”; es decir, el impugnante no sólo debe soportar la carga de la prueba sino
también la carga del ejercicio de la correspondiente acción en sede judicial, bajo cuya ruleta se
encuentra los asientos.

Cabe aclarar que este principio registral sólo establece una presunción “luris Tantum”, por lo
que “no se hace coincidir ni se superpone el Registro y la realidad extrarregistral. Tampoco se
configura una inatacabilidad absoluta de la situación proclamada por el Registro” (DIEZ
PICAZO), al ser posible la inexactitud registral, entendiéndose por “inexactitud registral” a “todo
desacuerdo que en orden a los derechos increíbles exista entre el Registro y la realidad jurídica
extrarregistral” (artículo 39 LH); consecuentemente, tal presunción podrá ser enervada.

No teniendo las inscripciones carácter constitutivo ni obligatorio, la presunción legitimatoria a

favor del titular registral puede decaer, como ocurre en los supuestos de nulidad de la
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compraventa que diera mérito a la inscripción, por lo que podemos hablar de “falta de eficiencia
convalidante de las inscripciones”; sobre el particular el artículo 33 LH establece que “la
inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes”, es decir,
la inscripción no los “purifica” ni “transforma” (CHICO Y BONILLA) ni “tiene la virtud
taumatúrgica de hacer válido lo que es nulo”(DIEZ PICAZO).

Históricamente ha sido regla general en el derecho común que la nulidad de un acto o contrario
no produce efecto jurídico alguno, “quod nullum est effectum produxit”, en ese sentido la
nulidad de un acto general de “arrastre” sobre los actos derivados al estar encadenados entre
sí, sin embargo en el ámbito registral la inscripción o anotación efectos en tanto no se elimine
la “inexactitu registral” vía rectificación o declaración judicial de invalidez.

Los principales puntos donde puede incidir la prueba en contra que enerve tal presunción
legitimatoria pueden ser a.-nulidad, falsedad o error el asiento mismo considerado, b.-falsedad,
nulidad o defecto del título que ha provocado el asiento, c.- falta de concordancia del asiento
con el titulo, d.- existencia de títulos posteriores, que aunque no se encuentren inscritos,
modifiquen las declaratorias registrales; e) extinción del derecho (SANZ FERNANDEZ).

En el ámbito nacional, conforme se advierte del artículo 2013 del Código Civil, existen dos
mecanismos previstos por el sistema para eliminar las “inexactitudes registrales”; la
rectificación del asiento en sede registral o la declaración de invalidez en sede judicial; dado el
poco desarrollo que ha merecido el segundo punto, centraremos nuestra atención en el mismo
desde un enfoque registral y en especial en el concepto de nulidad de asientos.

La nulidad es “aquella sanción civil que consiste en privar de efectos jurídicos al negocio
inadecuadamente conformados, o para proteger de ellos a las partes intervinientes del negocio,
a los terceros y a la sociedad en general cuando estos efectos constituyen atentados contra los
intereses de aquellos a quienes la ley protege” (LOHMANN). A través de la historia puede
advertirse que la nulidad se limitaba a ser una sanción establecida taxativamente por la ley, con
carácter cerrado (numerus clausus), de acuerdo al viejo adagio francés “pas de nullité sans
texte”; sin embargo, posteriormente la doctrina moderna entendió que las nulidades podían ser
tácitas o virtuales establecidas para aquellos negocios que, sin haber sido previamente
castigados, son inválidos por oponerse a normas imperativas o que interesan al orden público
o a las buenas costumbres que delimitan la autonomía privada. Tal labor de interpretación
corresponderá al juez, el mismo que analizará la norma imperativa vulnerada examinando su
propósito y su contexto en el ordenamiento jurídico general.

La invalidez es una calificación del estado del acto “de pleno derecho” sin necesidad de acción
o declaración judicial de nulidad; sin embargo. Mientras no se establezca judicialmente su
nulidad, el “acto inválido” puede pasar como válido en la medida que el vicio no sea manifiesto
y tenga el acto todos sus elementos estructurales necesarios de acuerdo a su especie y tipo.
La declaración de nulidad viene a posteriori y con retroactividad as destruir las apariencias
(LOH-MANN). Las causales de nulidad, según el artículo 219 Código Civil son las siguientes:
“1.- Falta de manifestación de voluntad 2.Cuando se haya practicado por persona
absolutamente incapaz, salvo lo dispuesto en el art. 1358 3.Cuando su objeto es física o
jurídicamente imposible o cuando sea indeterminable. 4. Cuando su fin sea ilícito. 5. Cuando
adolezca de simulación absoluta. 6. Cuando no revista la forma prescrita bajo sanción de
nulidad. 7. Cuando la ley lo declara nulo. 8. En el caso del art. V del Titulo Preliminar, salvo que
la ley establezca sanción.”

La declaración de nulidad no sólo busca verificar la invalidez que opera de pleno derecho, sino
que pretende impedir o destruir los efectos producidos en la realidad de negocio jurídico con
apariencia de valor jurídico, que es nulo. A diferencia de los actos o negocios nulos, el derecho
permite la subsistencia de los anulables (artículo 221 Código Civil: “El acto jurídico es anulable:
1. Por incapacidad relativa del agente. 2. Por vicio resultante de error, dolo, violencia, o
intimidación. 3. Por simulación, cuando el acto real que lo contiene perjudica el derecho de
terceros. 4. Cuando la ley declare anulable.”Artículo 222: “El acto jurídico anulable es nulo
desde su celebración, por efecto de la sentencia que lo declare””)