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HIPOTECA
HIPOTECA
1. DEFINICIÓN
La hipoteca es una garantía real que en el derecho positivo peruano recae sobre
bienes inmuebles y para su constitución es necesario que se inscriba en el
Registro de Predios lo cual otorga el derecho de persecución que recae sobre el
bien inmueble.
recae sólo sobre bienes inmuebles, por lo cual con la misma la hipoteca también
es de aplicación para los bienes muebles3.
Para Planiol la hipoteca es una seguridad real que, sin desposeer al propietario
bien permite al acreedor hacerlo vender al vencimiento de la obligación,
cualesquiera fueran las manos en que se encuentre, para hacerse pagar con el
precio que se obtenga, preferentemente a los demás acreedores 4. En esta
definición tampoco se precisa que la hipoteca recae sobre sólo sobre bienes
inmuebles, por lo cual con la misma dicha garantía o derecho real también es de
aplicación para los bienes muebles.
El Código Civil Francés define la hipoteca en su artículo 214 como el derecho real
sobre inmuebles afectos al cumplimiento de una obligación. En esta definición se
precisa que la hipoteca recae sobre inmuebles.
El Código Civil Peruano de 1984 regula la hipoteca como una garantía que recae
sobre bienes inmuebles, por lo cual la garantía en mención con la regulación
actual en el Estado Peruano no es de aplicación para bienes muebles, sino sólo es
de aplicación para bienes inmuebles.
Algunos juristas definen a la hipoteca como la reina de las garantías por las
bondades de la misma, ya que el bien no se puede ocultar y el propietario que
constituyó la garantía (propietario) queda en posesión del bien hipotecado. Sin
embargo, el hecho de considerar a la misma como reina de las garantías no es
aceptado en forma unánime por la doctrina.
3
Ibid. Pag. 316.
4
Ibid. Pag. 315.
3
sino otras ramas del derecho como registral, notarial, urbanístico, minero, procesal
civil, penal, procesal penal, tributario, entre otras ramas del derecho.
2. CLASES DE HIPOTECA
La hipoteca puede ser de diversas clases por lo cual existen diversas
clasificaciones de misma.
Existen otras clases de hipoteca como la judicial y la unilateral, pero son hipotecas
poco conocidas. En todo caso debemos dejar constancia que la segunda se puede
constituir en el derecho peruano, es decir, por el hecho de ser una hipoteca
unilateral no se puede observar (suspender la inscripción) ni tachar (denegar la
inscripción) el título presentado al registro, solicitando su registración. Dejando
constancia que la observación puede subsanarse, mientras que la tacha no puede
subsanarse.
3. NORMAS APLICABLES
Las normas aplicables peruanas son el Código Civil Peruano de 1984, Código
Procesal Civil Peruano de 1993, el reglamento de inscripciones y el reglamento del
registro de predios y otras normas que regulan la hipoteca.
4
En el derecho español las normas aplicables son el Código Civil Español de 1889,
la Ley Hipotecaria Española, la Ley de Enjuiciamiento Civil y el Reglamento
Hipotecario principalmente.
4. NATURALEZA JURÍDICA
Cuando se estudia una institución jurídica es necesario determinar su naturaleza
jurídica a fin de realizar estudios mas serios sobre la institución jurídica estudiada.
Pero en el Estado Peruano es una garantía que respalda con mucha frecuencia
con mucha seguridad, salvo lo relativo a los privilegios que le restan confianza a
los agentes económicos.
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6. INTERVINIENTES EN LA HIPOTECA
En la hipoteca normalmente intervienen el deudor (propietario) y acreedor.
Algunos derechos reales no recaen sobre todo tipo de bien, en tal sentido la
hipoteca sólo recae sobre bienes inmuebles.
8. CARACTERÍSTICAS DE LA HIPOTECA
Cuando se estudia una institución jurídica es conveniente que se estudie sus
características por que esto permite determinar los aspectos mas importantes de
la institución jurídica estudiada.
9. REQUISITOS DE VALIDEZ.
Los requisitos de validez de la hipoteca en el derecho peruano se encuentran
establecidos en el artículo 1099 del Código Civil Peruano de 1984, el cual
establece como requisitos de validez los siguientes:
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1) Que afecte el bien el propietario o quien esté autorizado para ese efecto
conforme a ley.
2) Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable.
3) Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en
el registro de la propiedad inmueble.
Título formal es el documento que sirve para probar el acto jurídico o derecho real,
es decir, el título formal es el documento que contiene el acto jurídico o derecho
real. En tal sentido son títulos formales una escritura pública, un formulario
registral, un acta de transferencia de bienes muebles registrables o copias
certificadas de un expediente judicial o administrativo, o documentos privados con
firmas legalizadas. Por regla general los documentos que pueden registrarse en
las oficinas registrales son instrumentos públicos (conforme al principio registral de
titulación auténtica o de titulación pública) y por excepción los documentos
privados. El artículo 2010 del Código Civil Peruano de 1984 establece que la
inscripción se hace en virtud de título que conste en instrumento público, salvo
disposición contraria. Es decir, este artículo consagra el principio de titulación
auténtica.
El artículo VI del Título Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades del
2001 consagra el Principio Registral de Titulación Auténtica en los siguientes
términos: “La inscripción se efectuará en mérito de documento público, de
resolución arbitral o de documento privado en los casos expresamente previstos.
Pueden realizarse inscripciones en virtud de documentos otorgados en el
extranjero, siempre que contengan actos o derechos inscribibles conforme a la ley
peruana. Se presentarán en idioma español o traducidos a éste y legalizados
conforme a las normas sobre la materia”.
El artículo 1118 del Código Civil Peruano de 1984 establece que además de las
hipotecas legales establecidas en otras leyes, se reconocen las siguientes:
1) Del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente o lo
haya sido con dinero de un tercero.
2) La del inmueble para cuya fabricación o reparación se haya proporcionado
trabajo o materiales por el contratista y por el monto que el comitente se haya
obligado a pagarle.
3) La de los inmuebles adquiridos en una partición con la obligación de hacer
amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios.
El citado Código sustantivo establece en su artículo 1119 que las hipotecas legales
a que se refiere el artículo 1118 se constituyen de pleno derecho y se inscriben de
oficio, bajo responsabilidad, simultáneamente con los contratos de los cuales
emanan. En los demás casos, el derecho del acreedor surge de la inscripción de
las hipotecas legales en el registro. Las personas en cuyo favor se reconocen
dichas hipotecas, pueden exigir el otorgamiento de los instrumentos necesarios
para su inscripción.
El artículo 1120 del mismo Código establece que las hipotecas legales son
renunciables y también puede cederse su rango respecto a otras hipotecas legales
y convencionales. La renuncia y cesión pueden hacerse antelada y
unilateralmente.
En el artículo 1121 del mismo Código sustantivo se establece que las reglas de los
artículos 1097 a 1117 y 1122 rigen, para las hipotecas legales en cuanto sean
aplicables.
8
5
Ibid. Pag. 319.
6
Ibid.
9
demanda, conforme al numeral 2 del artículo 739 del Código Procesal Civil
peruano de 1993) que es la hipoteca.
El artículo 2012 del Código Civil Peruano de 1984 establece que se presume, sin
admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido
de las inscripciones.
22. FABRICA
La fábrica es la construcción que puede inscribirse en el registro de predios, es
decir, es declarativa la inscripción de la construcción sobre la cual también puede
recaer la hipoteca.
Debemos dejar constancia que si un bien corre gravado en el registro con una
hipoteca hasta por la suma de quinientos mil dólares y del mismo se independizan
dos bienes, en las tres fichas (que son la ficha original y las otras dos donde corre
registradas las independizaciones o desmembraciones) corre inscrita la hipoteca
hasta por la suma de quinientos mil dólares. Dejando constancia que en el registro
no se verifica el valor del predio para efectos de calificación registral al momento
de calificar la hipoteca, sino sólo hasta que monto se constituye, el cual es un
requisito de constitución de la hipoteca. Por ejemplo si el predio aparece en el
registro que fue adquirido por la suma de cincuenta mil dólares americanos es
posible sin ningún problema que se inscriba una hipoteca hasta por la suma de un
millón de dólares.
Dejando constancia que en las propuestas de reforma del Código Civil Peruano de
1984 publicadas en el Diario Oficial El Peruano el 11-04-2006 se plantea que debe
reformarse el referido Código en lo referido a hipoteca, en el sentido que la
ejecución de la misma pueda ser también extrajudicial.
7
MORENO CATENA, Víctor. En: La Nueva Ley de Enjuicimiento Civil. Tomo IV. La Ejecución
Forzosa. Coordinadores: CORTES DOMINGUEZ, Valentín y MORENO CATENA, Victor. Pag.
249.
8
Ibid.
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Es decir, si sobre el predio corre inscrita una hipoteca así se inscriba una
traslación de dominio no prospera una tercería de propiedad, conocida antes como
tercería excluyente de dominio.
Es decir, la hipoteca puede ser declarada ineficaz, aún en caso de que la misma
corra registrada en el registro.
29. CONCLUSIONES:
Luego de haber desarrollado los aspectos mas importantes de la hipoteca,
formulamos conclusiones en los siguientes términos:
11) La hipoteca poco a poco deja de ser utilizada por parte de los agentes
económicos por otras garantías como el contrato de fideicomiso en garantía.